surat kuasa mutlak pada perjanjian pengikatan jual beli hak atas

1
SURAT KUASA MUTLAK PADA PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Oleh :
Gedion Ardana Reswari, S.H., M.H.
Abstract
Binding sale and purchase agreement is a treaty right to sui generis obligatoir that
because his character is authentic written agreement made before a notary public , in the
areas of property, specifically land rights object . Ownership is not switched to the seller
and a preliminary agreement ( accesoir ). Absolute power of attorney is essentially an
authorization can not be withdrawn and the power management of the transition is simply
the act of land rights . Special letter there are 2 kinds of power of attorney that is absolutely
independent and absolute power of attorney into a single unit substantially in agreement
.The absolute power of attorney into a single unit in the principal agreement is not contrary
to the instructions of the Minister of Home Affairs No. 14 of 1982 on the prohibition of the
use of the absolute power of attorney as the transfer of land rights , otherwise if the
absolute power of attorney is a stand-alone contrary to instructions of the Minister of Home
Affairs No. 14 of 1982.
Keywords : Absolute power of attorney, Binding sale and purchase agreement, Land
rights.
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
2
keadilan, kemanfaatan sosial dan kepastian
A. PENDAHULUAN
hukum.2
Berdasarkan hukum adat perjanjian
Latar Belakang
Salah satu bidang bisnis yang cukup
jual beli merupakan perjanjian yang bersifat
menjanjikan saat ini adalah bisnis jual beli
riil, maksudnya penyerahan barang yang
tanah atau property. Tanah atau rumah
diperjanjikan merupakan syarat yang mutlak
merupakan objek yang sering diperjanjikan
dipenuhi untuk adanya sebuah perjanjian.
dalam masyarakat dan telah diatur dalam
Dengan kata lain, apabila telah diperjanjikan
lingkup
sesuatu hal akan tetapi dalam prakteknya
perjanjian
hukum
terdapat
perjanjian.
dalam
Pengertian
Pasal
1313
belum diserahkan objek perjanjian tersebut
KUHPerdata dan sumber perikatan ada
maka perjanjian tersebut dianggap tidak ada
dalam Pasal 1233 KUHPerdata. Jual beli
atau belum ada perjanjian,3 selain itu juga
dalam masyarakat dengan objek jual beli hak
menganut asas terang dan tunai, yaitu jual
atas tanah, juga dilakukan dengan perjanjian
beli berupa penyerahan hak untuk selama-
untuk lebih memberikan kepastian hukum,
lamanya dan dalam saat itu juga dilakukan
karena hak atas tanah, termasuk objek
pembayarannya oleh pembeli yang diterima
perjanjian yang secara khusus diatur dalam
oleh penjual.
peraturan perundang-undangan yang berlaku,
Keadaan tersebut berbeda dengan
di mana setiap perbuatan hukum yang
ketentuan tentang perjanjian jual beli yang
menyangkut tentang hak atas tanah terikat
diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum
atau harus mengikuti ketentuan yang diatur
Perdata, karena sesuai dengan Pasal 1458
dalam
perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang
tersebut. Hukum berfungsi sebagai sarana
berbunyi “jual beli dianggap telah terjadi
peraturan
pembaharuan masyarakat
1
dan pengayom
antara kedua belah pihak sewaktu mereka
masyarakat, sehingga hukum perlu dibangun
telah mencapai sepakat tentang barang dan
secara terencana agar hukum sebagai sarana
harga,
pembaharuan masyarakat dapat berjalan
diserahkan
secara serasi, seimbang selaras dan dalam
dibayar”.4 Atas dasar pasal tersebut, terlihat
meskipun
maupun
barang
itu
belum
harganya
belum
giliranya kehidupan hukum mencerminkan
2
3
1
Mochtar Kusumaatmaja, Fungsi dan Perkembangan
Hukum Pada Pembangunan Nasional, (Bandung:
Binacipta, 1976), hal. 11
4
Liliana Tedjosaputro, Etika Profesi Notaris Pada
Penegakan Hukum Pidana, (Yogyakarta: Bigraf
Publishing, 1994), hal. 4.
R.Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional,
(Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1988), hal 29
R.Subekti, R Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang
Hukum Perdata, Undang-Undang Agraria dan
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
3
bahwa perjanjian dianggap telah ada sejak
penjualan terjadi di luar kota atau ia tidak
tercapai kata sepakat, meskipun barang yang
dapat meninggalkan pekerjaannya. dalam
diperjanjikan belum diserahkan maupun
praktek alasan pemberian kuasa berkembang
harganya belum dibayar.5
sesuai dengan kebutuhan praktek, semisal
Peraturan tentang hak atas tanah
terjadi jual beli tanah yang didasari oleh
tersebut diantaranya adalah Undang-Undang
perjanjian hutang piutang dengan jaminan
Pokok
Peraturan
sertifikat hak milik sebagai jaminan, dengan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang
menggunakan surat kuasa mutlak debitur
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
dapat menjual jaminan apabila kreditur tidak
Hak Pakai Atas Tanah, Peraturan Menteri
dapat melunasi hutangnya.
Agraria
(UUPA),
Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997
Adapun
perbuatan
hukum
yang
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
dimaksud dalam Instruksi Menteri Dalam
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan lain-
Negeri Nomor 14 Tahun 1982 Tentang
lain.
Larangan
Berkaitan dengan jual beli tanah,
Penggunaan
Kuasa
Mutlak
diperlukan adanya suatu pengikat/perjanjian
Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah ini
jual beli antar para pihak berupa akta. dalam
ialah perbuatan memindahkan/mengalihkan
pembuatan akta jual beli hak atas tanah para
hak atas tanah secara terselubung, yakni
pihak harus saling bertemu agar jelas hal-hal
suatu transaksi yang dalam hakekatnya
yang diperjanjikan. Agar akta jual beli
merupakan
tersebut memiliki kekuatan pembuktian yang
hak atas tanah, akan tetapi dilakukan dengan
kuat para pihak perlu membuat suatu akta
cara yang tidak sesuai dengan prosedur yang
jual beli otentik yang dibuat dihadapan
diatur dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah
dan/atau oleh pejabat notaris.
Nomor 10 Tahun 1962 jo. PP Nomor 24
suatu
pemindahan/pengalihan
Dalam praktek pembuatan akta jual
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal
beli sering terjadi pihak penjual diwakili oleh
39 huruf D, yaitu dengan membuat akta jual
pihak lain dengan menggunakan surat kuasa
beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
menjual atau surat kuasa mutlak. dalam
(PPAT),
prinsipnya kuasa untuk menjual diberikan
memberikan kuasa mutlak kepada pembeli,
oleh karena pihak penjual (pemilik tanah)
yang berdasarkan kuasa tersebut dapat
tidak
saat
melakukan segala tindakan dan perbuatan
pembuatan akta jual beli karena alasan-
hukum mengenai tanah yang bersangkutan,
alasan
semuanya
dapat
hadir
tertentu,
sendiri
misalnya
dalam
pelaksanaan
tetapi
dilakukan
sebagaimana
yang
dengan
dapat
dilakukan oleh si pemberi kuasa sendiri
Undang-Undang Perkawinan, (Jakarta
Pradnya Paramita, 2001), hal 366
5
R. Subekti, Ibid, hal. 30
: PT
selaku pemilik.
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
4
dan pihak lain berkewajiban (debitur) atas
Rumusan Permasalahan
Dari uraian latar belakang di atas,
suatu
prestasi. Dari pendapat para ahli
maka permasalahan yang dijadikan sebagai
tersebut
dasar dan titik tolak dari penelitian yang
perjanjian dapat menimbulkan satu atau
akan dilakukan, antara lain sebagai berikut :
beberapa perikatan, tergantung daripada jenis
1. Apakah Perjanjian Pengikatan Jual Beli
merupakan Perjanjian Obligatoir yang
dapat
perjanjian
tersebut.
Sui Generis?
dipahami
yang
diadakan
bahwa
oleh
suatu
pihak
7
Pada dasarnya dalam ranah hukum
2. Apakah yang menjadi ciri-ciri surat
harta kekayaan perikatan melahirkan hak dan
kuasa sehingga dapat dikategorikan
kewajiban, berati perjanjian tersebut akan
sebagai surat kuasa mutlak?
melahirkan hak dan kewajiban bagi pihak-
3. Apakah surat kuasa mutlak dalam
pihak yang membuat perjanjian. Maksudnya
perjanjian pengikatan jual beli dapat
pembuat
perjanjian
digunakan sebagai dasar peralihan
mengadakan
kepemilikan hak atas tanah?
mengikatkan
atau
perjanjian
diri
pihak
secara
untuk
yang
sukarela
menyerahkan
sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat
sesuatu guna kepentingan dan keuntungan
B. PEMBAHASAN
dari pihak terhadap siapa ia telah berjanji
1. Sifat Obligatoir Dalam Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah
Pada asasnya janji menimbulkan
perikatan.6 Eksistensi perjanjian sebagai
salah satu sumber perikatan, seklaipun Buku
III BW mengatur tentang”Perikatan”, tetapi
tidak satu pasalpun yang menguraikan apa
yang
dinamakan
perkembanganya
tersebut,
telah
Menurut
Pitlo,
hubungan
perikatan.
pengertian
mengalami
perikatan
hukum
yang
Dalam
perikatan
perubahan.
adalah
suatu
bersifat
harta
kekayaan antara dua orang atau lebih, atas
dasar mana pihak yang satu berhak (kreditor)
6
J.Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir
Dari
Perjanjian
,Citra
Aditya
Bakti,
Bandung,2001, Hal.7
atau mengikatkan diri dengan jaminan atau
tanggungan berupa harta kekayaan yang
dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak
pembuat
perjanjian
atau
yang
telah
mengikatkan diri tersebut. Sifat sukarela
perjanjian harus lahir dari kehendak dan
harus dilaksankan sesuai dengan maksud
dari pihak yang membuat perjanjian.8
Pada
prinsipnya
perjanjian
pengikatan jual beli adalah merupakan
perjanjian obligatoir, kecuali undang-undang
menentukan
7
8
lain.
Perjanjian
bersifat
Herowati Poesoko, Dinamika Hukum Parate
Executie Hak Tanggungan, Aswaja Pressindo,
Yogyakarta, 2012, Hal 107
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Perikatan Yang
Lahir Dari Perjanjian ,Rajawali Persada, Jakarta,
2003, Hal 2
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
5
obligatoir
berarti,
perjanjian
sendiri sudah lahir dengan adanya sepakat
pengikatan jual beli itu pada asasnya baru
seperti itu. bahkan pembuat undang-undang
melahirkan perikatan awal, dalam arti,
merasa perlu untuk menegaskannya dalam
bahwa hak atas obyek perjanjian belum
Pasal
beralih; untuk peralihan tersebut masih
mengatakan “ Jual Beli dianggap telah
diperlukan adanya levering (penyerahan)
terjadi
dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik
mereka mencapai sepakat tentang barang dan
dari benda tersebut. Dengan demikian pada
harga,
prinsipnya orang bisa membedakan antara
diserahkan maupun harganya belum dibayar
saat lahirnya perjanjian obligatorinya dengan
lunas”. Menurut pemahaman penulis harga
saat
haknya,
objek tersebut sudah harus dalam suatu
sekalipun pada jual beli tunai yang langsung
perjanjian pengikatan jual beli hak atas
diikuti
tanah, keduanya telah saling sepakat untuk
penyerahan
dengan
Perjanjian
jual
bahwa
prestasi
atau
penyerahan
saja
tidak
KUH
Perdata
dengan
antara kedua belah pihak sewaktu
meskipun
barang
itu
belum
lantas
saling mengkatkan diri yang satu terhadap
menyebabkan beralihnya hak milik atas
yang lain untuk memberikan suatu presetasi
barang dari tangan penjual ke tangan
tertentu maka antara mereka ada perikatan,
pembeli
dimana pada pihak yang satu ada hak dan
sebelum
beli
bendanya.
1458
dilakukan
penyerahan
(levering).
pihak yang lain ada kewajiban, karena hak
Menurut
BW
dan kewajiban itu memiliki nilai ekonomis
menerangkan bahwa suatu perjanjian timbal
dan karenanya terletak dalam lapangan
balik dalam mana satu pihak (penjual)
hukum kekayaan maka disini kita melihat
berjanji
ada perikatan sebagai yang dimaksud oleh
untuk
Pasal
1457
menyerahkan
barang,
sedangkan pihak lainnya (pembeli) berjanji
buku III KUH Perdata10
untuk membayar harga yang terdiri atas
sejumlah
uang
sebagai
imbalan
perolehan hak milik tersebut.9
dari
Perjanjian
Perikatan tersebut merupakan isi
daripada
perjanjian
perkumpulan
dari
sekelompok/
perikatan-perikatan
yang
Pengkatan Jual Beli hak atas tanah antara
mengikat para pihak dalam perjanjian yang
pihak penjual dan pihak pembeli baru ada
bersangkutan.
ketika keduanya saling mengikatkan diri
masing perikatan adalah onderdilnya, maka
untuk, yang satu menyerahkan suatu benda
keseluruhan perikatan merupakan mobilnya
dan
juga
dan keseluruhan perikatan yang mempunyai
menyerahkan sejumlah uang.mereka baru
kaitan satu sama lain itu yang dinamakan
saling berjanji, tetapi perjanjian jual beli
perjanjian.
yang
lain
membayar,
jadi
10
9
Lihat pasal 1457 KUH Perdata
Ibaratnya
Perikatan
kalau
masing-
tersebut
J.Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan
Umumnya ,Alumni, Bandung,1993, Hal.39
yang
Pada
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
6
memberikan ciri-ciri yang membedakan
perjanjian tersebut dari perjanjian lain.
Dengan
demikian
jelas
pengikatan
obligatoir
dimana
beli
adalah
Perjanjian
bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian
bahwa
pendahuluan yang bentuknya bebas.13
perjanjian pengikatan jual beli merupakan
Perjanjian
jual
11
Menurut
penulis
perjanjian
perjanjian
pengikatan jual beli memiliki unsur pokok
tersebut menimbulkan hak dan kewajiban
yaitu barang dan harga sesuai dengan asas
diantara para pihak dan berfungsi sebagai
konsensualisme
perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan
perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada
yang
untuk
detik tercapainya kata “sepakat” mengenai
serta
barang dari harga, maka lahirlah jual beli
hukum
yang sah dan mengikat. Perjanjian jual beli,
apabila hal-hal yang telah disepakati dalam
dianggap sudah berlangsung antara pihak
perjanjian
penjual
memberikan
melanjutkan
penegasan
perjanjian
menyelesaikan
suatu
utamanya,
hubungan
pengikatan
jual
beli
telah
dan
yang
menjiwai
pembeli,
hukum
apabila
mereka
dilaksanakan seutuhnya, Isi dari perjanjian
menyetujui dan sepakat tentang “keadaan
perngikatan
benda dan barang tersebut”, sekalipun
perjanjian
jual
beli
yang
pendahuluan
merupakan
lahirnya
barangnya belum diserahkan dan harganya
perjanjian pokok/utama biasannya adalah
belum dibayar (Pasal 1758 BW). Maka
berupa
yang
unsur-unsur perjanjian pengikatan jual beli
mengandung ketentuan serta syarat-syarat
mempunyai sifat obligatoir (prestasi), tidak
yang disepakati untuk sahnya melakukan
juga
perjanjian utamanya.
artinya tidak berdaya langsung mengenai
janji-janji
para
untuk
pihak
Menurut R. Subekti, Pengikatan jual
mempunyai
“zaakelijke
weeking”
kedudukan barangnya”.14
beli adalah perjanjian antar pihak penjual
Perjanjian jual beli yang dibuat
dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya
memenuhi
syarat
jual beli dikarenakan adanya causa-causa
sebagaimana pasal 1320 KUHPerdata, syarat
yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut
sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
antara lain adalah sertifikat hak atas tanah
dan
belum terdaftar atas nama penjual dan masih
perikatan disebut dengan syarat subyektif,
dalam proses balik namanya, dan belum
sedangkan syarat suatu hal tertentu dan suatu
terjadinya pelunasan harga obyek jual beli
sebab yang halal merupakan syarat obyektif.
kecakapan
sahnya
untuk
perjanjian
membuat
suatu
atau sertifikat masih diroya.12 Menurut
Herlien Budiono, menyatakan perjanjian
13
11
14
J.Satrio, Hukum Pejanjian,Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1992, Hal.4
12
R. Subekti, Opcit., hal.75
Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli Dan
Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I, No
10, Bulan Maret 2004, hal 57
Djoko prakoso dan Bambang Riyani Lany, Dasar
Hukum Persetujuan Tertentu Di Indonesia,
Jakarta, 1987, Hal 3
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
7
Hal ini sesuai dengan yang dikemukakan
yang dalam hal ini yaitu tentang pemakaian
Subekti sebagai berikut: “dua syarat yang
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
pertama, dinamakan syarat obyektif karena
dalam membantu pelaksanaan jual beli hak
mengenai perjanjian sendiri obyek dari
atas
perbuatan hukum yang dilakukan itu”.15
pendahuluan sebelum pembuatan Akta Jual
tanah
atau
sebagai
perjanjian
Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual
Beli bukanlah sesuatu hal yang melanggar
Beli, Menurut Sudikno Mertokusumo, yang
ketentuan dan norma hukum yang ada,
disampaikan
IPPAT
sehingga Pengikatan Jual Beli (PJB) boleh
(Konperensi Daerah Ikatan PPAT) Jawa
saja untuk diterapkan dan dipakai. Terkait itu
Tengah dalam tanggal 15 Februari 2004,
Sudikno Mertokusumo, penemuan hukum
disamping hakim yang menemukan hukum
bertujuan
adalah Notaris. Notaris memang bukan
masalah hukum Konkrit.17
hakim yang harus memeriksa dan mengadili
Berdasarkan
perkara,
dalam
namun
Konperda
memecahkan
masalah-
Pasal
1458
mempunyai
KUHPerdata, jual beli dianggap telah terjadi
wewenang untuk membuat akta otentik
antara kedua belah pihak, segera setelah
mengenai semua perbuatan, perjanjian dan
orang-orang atau para pihak telah mencapai
penerapan yang diperintahkan oleh peraturan
kesepakatan tentang barang tersebut beserta
umum atau diminta oleh yang bersangkutan.
harganya,
Notaris menghadapi masalah hukum Konkrit
diserahkan dan harganya belum dibayar.
yang diajukan oleh para pihak yang minta
Tidak atau belum diserahkannya barang yang
dibuatkan akta. Masalah hukum Konkrit atau
diperjualbelikan dalam permasalahan ini
peristiwa yang diajukan oleh pelanggan
berupa tanah/hak milik atas tanah tersebut,
merupakan peristiwa Konkrit yang masih
berakibat pula dalam tidak beralihnya hak
harus dipecahkan atau dirumuskan menjadi
milik atas tanah tersebut bersamaan dengan
peristiwa hukum yang merupakan tugas
tercapainya kesepakatan jual beli. hal ini
Notaris,
didasari oleh Pasal 1459 KUHPerdata yang
disinilah
Notaris
untuk
Notaris
melakukan
penemuan hukum.16
Berdasarkan
meskipun
barang
itu
belum
berbunyi: “Hak milik atas barang yang dijual
pendapat
yang
tidak pindah kepada pembeli selama barang
dikemukakan oleh Sudikno Mertokusumo
itu belum diserahkan menurut Pasal 612,
tersebut terlihat, bahwa penemuan hukum
613, dan 616 KUHPerdata”.
yang dilakukan dan diterapkan oleh Notaris
Menurut KUH Perdata perjanjian jual
beli
15
Subekti, Op. cit, hal.17.
` Sudikno Mertokusumo, artikel “Arti Penemuan
Hukum”, Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 12,
Bulan Mei 2004, hal 48-49
16
saja
belum
lagi
mengakibatkan
beralihnya hak milik dari penjual kepada
17
Ibid, hal. 49
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
8
pembeli. Untuk beralihnya hak milik atas
Bewijskracht). Nilai kekuatan pembuktian
benda
masih
(bewijskracht) yang melekat pada Akta
diperlukan lembaga lain yakni penyerahan
Otentik telah diatur dalam pasal 1870 Kitab
(levering). Perjanjian jual belinya sendiri
Undang-Undang
dinamakan perjanjian
(KUHPerdata) jo pasal 285 RBG adalah :
yang
diperjualbelikan
obligatoir, karena
Perdata
membebankan (oblige) kepada para pihak
sempurna
untuk melakukan penyerahan (levering).
mengikat (bindende bewijskracht) ; sehingga
Penyerahannya sendiri adalah merupakan
Akta Otentik dapat berdiri sendiri tanpa
perjanjian jual belinya disebutkan juga
memerlukan bantuan atau dukungan alat
perjanjian jual beli sementara (voorlopig
bukti yang lain, dengan kata lain Akta
koopcontract). Untuk perjanjian jual beli
Otentik yang berdiri sendiri menurut hukum
benda-benda
telah memenuhi ketentuan batas minimal
bergerak
maka
perjanjian
obligatoir dan perjanjian kebendaan jatuh
(volledig
Hukum
bewijskracht),
dan
pembuktian.
bersamaan.18
Maksud akta otentik sebagai alat bukti
Pembuatan
Pengikatan
yang sempurna adalah apabila bukti ini
Jual Beli selalu menggunakan akta Otentik.
diajukan dalam suatu persidangan, maka
Pengertian dari akta otentik diterangkan
hakim tidak akan menyangkal kebenarannya,
dalam
yang
dan hakim tidak akan meminta bukti
berbunyi : “Suatu Akta Otentik ialah suatu
pendukung lainnya. Hal ini dikarenakan
akta yang di dalam bentuk yang ditentukan
suatu akta otentik dibuat oleh seorang
oleh undang-undang di buat oleh atau
pejabat atau pegawai umum yang berwenang
dihadapan pegawai-pegawai umum yang
untuk membuat akta itu, di mana dalam hal
berkuasa untuk itu ditempat dimana akta
ini pegawai atau pejabat umum tersebut telah
dibuatnya.”
diberi
Pasal
Perjanjian
1868
KUHPerdata
kepercayaan
oleh
negara
untuk
Menurut pendapat yang umum yang
menjalankan sebagian fungsi administratif
dianut, pada setiap akta otentik, dengan
dari negara. 19 Sehingga apa yang dibuat oleh
demikian juga pada akta Notaris, dibedakan
para pejabat atau pegawai umum tersebut
tiga kekuatan pembuktian, yakni Kekuatan
tidak perlu disangkal lagi kebenarannya,
(Uitwendige
karena mereka orang-orang yang telah diberi
Pembuktian
Lahiriah
Bewijsracht). Kekuatan Pembuktian Formal
(Formele
Pembuktian
18
Bewijskracht)
Material
dan
kepercayaan oleh Negara.
Kekuatan
(Materiele
M.Chidir Ali dan M.Acmad Samsudin, PengertianPengertian Elemneter Hukum Perjanjian Perdata,
Mandar maju,1993, Bandung Hal131
19
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata
Indonesia, Edisi Keempat, Yogyakarta: Liberty,
1993, hlm. 119.
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
9
2. Ciri-Ciri Surat Kuasa Yang Dapat
Dikategorikan Surat Kuasa Mutlak
untuk menjual atau memindahtangankan
perusahaan itu.22
Adapun jenis surat kuasa lainnya
Surat kuasa secara etimologis adalah
yakni Surat kuasa khusus yang mengandung
kemampuan atau kesanggupan untuk berbuat
pengertian pemberian kuasa yang dilakukan
sesuatu atau suatu kewenangan atas sesuatu
hanya untuk satu kepentingan tertentu atau
atau untuk menentukan atau memerintah,
lebih.
mewakili atau mengurus sesuatu
yang
dalamnya dijelaskan tindakan-tindakan apa
kuasa.20
saja yang boleh dilakukan oleh penerima
Berdasarkan definisi tersebut dapat diketahui
kuasa. Jadi, karena ada tindakan-tindakan
bahwa kuasa itu adalah sebagai wakil dari
yang dirinci dalam surat kuasa tersebut,
pemberi
maka surat kuasa tersebut menjadi surat
diperintahkan
oleh
kuasa
pemberi
untuk
berbuat
sesuatu
Dalam
surat
kuasa
khusus,
di
pekerjaan yang ditugaskankepadanya, karena
kuasa khusus Dalam
pemberi
bisa
pemberian kuasa dilakukan secara khusus,
menjalankan tugasnya, berarti harus ada
yaitu hanya mengenai suatu kepentingan
pihak lain yang dikuasakan. Si kuasa itu
atau lebih. Bentuk inilah yang menjadi
harus
untuk
landasan pemberian kuasa untuk bertindak di
menjalankan kewajibannya sebagai kuasa
depan pengadilan mewakili kepentingan
kuasa
tidak
benar-benar
dan
seluruhnya
sanggup
dan tidak boleh mengabaikannya.
21
surat kuasa ini,
pemberi kuasa sebagai pihak principal.
Suatu pemberian kuasa yang diberikan
Pemberian
kuasa
seperti
yang
secara umum adalah meliputi perbuatan-
dimaksud dalam Pasal 1792 KUHPerdata,
perbuatan pengurusan yang meliputi segala
yaitu “Pemberian kuasa adalah persetujuan
kepentingan
dengan
pemberi
mana
seorang
memberikan
perbuatan kepemilikan. Misalnya seseorang
kekuasaankepada
seorang
lain
yang diberi kuasa (Kuasa Umum) untuk
menerimanya untuk melaksanakan sesuatu
menjalankan perusahaan orang lain, maka
atas nama orang yang memberikan kuasa”.
mengandung arti bahwa penerima kuasa itu
Dari pengertian pemberian kuasa di atas
berwenang untuk dan bagi kepentingan
maka dapat disimpulkan bahwa pemberian
pemberi
jalannya
kuasa merupakan perjanjian sepihak. Dimana
perusahaan itu, melakukan segala tindakan
penerima kuasa bertindak untuk dan atas
dan perbuatan yang mengenai pengurusan,
nama pemberi kuasa, sehingga segala akibat
kuasa,
demi
kuasa,
lancar
kecuali
tetapi sekali-kali tidak berwenang/berhak
20
WJS Poerwardarminta, Kamus Umum Bahasa
Indonesia,(Jakarta, Balai Pustaka, 1976), hal. 528
21
Ibid
22
yang
Gemi Sugiyarti, Pelaksanaan Kuasa Menjual Pada
Kaitannya Dengan Perjanjian Utang Piutang Di
Wilayah Jakarta Selatan (Tesis), (Semarang:
Program Studi Magister Kenotariatan Universitas
Diponegoro,2008), hal. 38
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
10
dari pelaksanaan kuasa tersebut menjadi
tanggung jawab dari pemberi kuasa.
23
merupakan penyimpangan dari pasal 1813
KUHPerdata
Pasal 1792 KUHPerdata tersebut
mengenai
berakhirnya
pemberian kuasa.
menunjukkan bahwa sifat pemberian kuasa
Selain itu pemberian kuasa dengan
tidak lain dari mewakilkan atau perwakilan
ketentuan
(Veregenwoordiging).
kuasa
menurut Pendapat dari Herlien Boedino juga
melalui
menyatakan bahwa : adanya janji tidak dapat
sebagai
wakil,
persetujuan
Pemberian
yang
selalu
dibuat
ditarik
kembali
ditarik kembali dalam suatu surat kuasa tidak
volmacht.24 dalam dasarnya kuasa inilah
serta merta menjadikan kuasa tersebut
yang
persetujuan
digolongkan dalam kuasa mutlak, sepanjang
pemberian kuasa khusus tersebut yang
di dalamnya tidak mengandung unsur butir b
kemudian dimasukkan sebagai klausul dalam
diktum kedua Intruksi Menteri Dalam Negeri
suatu akta notariil yang tertulis dan dibuat
tersebut. Apalagi apabila pemberian kuasa
dihadapan Notaris. Berdasarkan kekuasaan
yang tidak dapat ditarik kembali tersebut
dari pemberi kuasa tersebut, maka penerima
diberikan
kuasa menjadi dapat berwenang melakukan
perjanjian yang obyeknya tanah.26
tindakan
atau
tujuan
kuasa
dapat
atau
menjadi
disebut
tidak
dari
rangka
suatu
Kemudian tentang kuasa mutlak ini
kepentingan dan atas nama pemberi kuasa,
ditemukan lagi dalam Peraturan Menteri
penerima kuasa juga dapat bertindak atas
Agraria Nomor 11 tahun 1961 dalam Pasal 3,
25
hukum
dalam
untuk
dasar volmacht
perbuatan
tidak
dari pihak pemberi kuasa
di mana dalam Pasal 3 Akta Jual Beli
untuk mengurus dan menjalankan segala
menurut lampiran Peraturan Menteri Agraria
tindakan yang berkenaan dengan obyek
Nomor 11 tahun 1961 menetapkan : “Jika
dalam perjanjian. Kuasa mutlak ini tidak
pembeli tidak mendapatkan izin dari instansi
berakhir meskipun pihak pemberi kuasa
pemberi izin yang berwenang untuk membeli
telah meninggal duniasekalipun, hal ini
tanah hak tersebut, sehingga jual beli ini
menjadi batal, maka ia dengan ini oleh
23
24
25
Djaja S Meliala, Perjanjian Pemberian Kuasa
menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata,
(Bandung : Penerbit Nuansa Aulia, 2007), hal 3
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai
Perjanjian Tak Bernama : Pandangan Masyarakat
Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia, (
Bandung, Bandana Alumni, 1999 ) ,Hal 264
Volmacht yang artinya Sepanjang kewenangan atau
mandat yang diberikan oleh pemberi kuasa apabila
penerima kuasa bertindak melampaui batas
mandat, maka tanggung jawab pemberi kuasa
hanya sepanjang tindakan yang sesuai dengan
mandat yang diberikan.
penjual diberi kuasa penuh, yang tidak dapat
ditarik kembali, dengan hak memindahkan
kekuasaan itu, untuk mengalihkan hak tanah
itukepada pihak lain atas nama penjual,
dengan dibebaskan dari pertanggungjawaban
sebagai kuasa, dan jika ada, menerima ganti
kerugiannya yang menjadi hak sepenuhnya
26
Herlien Budiono, , Op.ci.t, hal 60
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
11
dari pembeli. Adapun uang pembelian yang
KUHPerdata
sudah diberikankepada penjual tersebut di
pemberi kuasa dapat
atas tidak akan dituntut kembali oleh
kuasanya manakala dikehendaki. Dengan
pembeli”.27
demikian klausul kuasa yang tidak dapat
Apabila pemberian kuasa tersebut
dimasukkan sebagai klausula dalam suatu
tentang
adanya
hak
dari
menarik kembali
dicabut kembali merupakan penyimpangan
dari undang-undang.29
perjanjian pokok, misalnya dalam masalah
Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam
ini, yaitu perjanjian pengikatan jual beli,
Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tersebut
yang dikenal dengan perjanjian pengikatan
diatas,
jual beli, maka hal ini tergantung dari dalam
peraturan yang sampai saat ini masih
sah atau tidaknya perjanjian pokok tersebut,
berlaku. Dengan pencantuman klausula yang
artinya apabila perjanjian pokok tersebut
mengabaikan kedua pasal itu, maka pemberi
tidak sah atau batal demi hukum, maka
kuasa menjadi tidak dapat lagi menarik
klausul pemberian kuasa menjadi tidak
kembali kuasanya tanpa kesepakatan pihak
berkekuatan hukum. Sebaliknya, apabila
penerima kuasa. Dasar pemikiran yang
perjanjian pokok tersebut sah maka klausul
mendukung pengabaian Pasal 1813 jo Pasal
pemberian
berkekuatan
1814 a quo adalah karena hukum perdata
hukum, dengan syarat klausul pemberian
memiliki prinsip sebagai hukum pelengkap
kuasa tidak bertentangan dengan peraturan
atau aanvullen recht. Selain itu tentu saja
perundangan yang berlaku.28
prinsip inti dari semua perjanjian, yaitu pact
kuasa
menjadi
Berdasarkan ketentuan Pasal 1813
KUHPerdata
yang
menyebutkan
jelas
hal
tersebut
melanggar
sunt servanda, asas konsensualisme, dan
bahwa
asas kebebasan berkontrak. tentunya para
pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya
pihak dapat memperjanjikan selama tidak
kembali kuasa si penerima kuasa, jika
melanggar norma-norma hukum.
dikaitkan dengan klausul pemberian kuasa
Namun hal tersebut tidak dapat
mutlak dalam perjanjian pengikatan jual beli
dipisahkan dari Diktum Kedua huruf b dari
hak atas tanah yang merupakan kuasa yang
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14
tidak dapat ditarik kembali, maka jelas
Tahun
bahwa
menyatakan bahwa larangan tersebut bagi
klausul
tersebut
bertentangan
1982,
mutlak
yang
yang
intinya
pada
adalah
/menyimpang dengan undang-undang yang
kuasa
hakekatnya
ada terutama pasal 1813 KUH Perdata yang
merupakan pemindahan hak atas tanah yang
berisi tentang berakhirnya pemberian kuasa.
Hal ini juga dijelaskan pada Pasal 1814
27
28
Ibid, hal 104-105
Prayoto, Op. Cit, hal. 52
29
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai
Perjanjian Tak Bernama : Pandangan Masyarakat
Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia,(Bandana,
Alumni:1999), Hal. 266
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
12
memberikan kewenangan kepada penerima
dan menjadi hak pihak lain.30 Pembuktian
kuasa untuk menguasai dan menggunakan
bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan,
tanahnya serta melakukan segala perbuatan
maka harus dibuktikan dengan suatu akta
hukum yang menurut hukum hanya dapat
yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu
dilakukan oleh pemegang haknya.Selain itu,
Akta
perlu diperhatikan pula bahwa larangan
dijadikan dasar pendaftaran perubahan data
penggunaan
pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud
kuasa
mutlak
sebagai
Jual
Beli
adalah perjanjian pemberian kuasa “yang
Permenag/Peraturan
tidak
Pertanahan Nasional Republik Indonesia
pokoknya
(berdiri sendiri).
ayat
(1)
akan
dalam
perjanjian
95
kemudian
pemindahan hak atas tanah yang dimaksud
mengikuti”
Pasal
yang
huruf
Kepala
a
Badan
Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia
Unsur tidak dapat dicabut kembali
Pemeriksaan Tanah. Akta Jual Beli yang
tersebut merupakan salah satu ciri-ciri dari
dibuat dihadapan PPAT tersebut bertujuan
surat kuasa mutlak yang mengakibatkan
untuk memberikan kepastian hukum kepada
penyerahan penguasaan atas tanah dan
pemegang hak atas suatu bidang tanah
bangunan tersebut atas dasar perjanjian utang
(pembeli tanah).31
piutang tidak diperkenankan (dalam kasus di
Surat
atas)
berada
ditangan
mutlak
mengandung
kuasa
makna “kuasa yang tidak dapat dicabut yang
selamanya karena pemberi kuasa tidak dapat
pada prinsipnya bertentangan dengan sifat-
mencabut
tersebut.
sifat pemberian kuasa yang dikenal menurut
Penerima kuasa seolah-olah dengan adanya
Undang-Undang. Lain halnya apabila untuk
kuasa tersebut dapat melakukan segala
melaksanakan syarat-syarat suatu perjanjian
perbuatan hukum yang dapat dilakukan oleh
dibutuhkan surat kuasa khusus yang guna
pemberi kuasa, termasuk menjual dan/atau
menjamin proses pelaksanaan syarat-syarat
melakukan balik nama atas sertipikat tanah.
tersebut.
kembali
penerima
kuasa
kuasanya
Dalam
bersangkutan
3.Penggunaan Surat Kuasa Mutlak Dalam
perjanjian
hal
itu
merupakan
pokoknya,
kuasa
yang
bagian
dari
demikian
menjadi
salah satu syarat yang harus dilaksanakan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli
bersama-sama dengan syarat-syarat dari
Peralihan
hak
atas
tanah
adalah
perjanjian itu juga. Kuasa tersebut harus
perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah
yang dilakukan dengan sengaja supaya hak
tersebut terlepas dari pemegangnya semula
30
31
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, (Jakarta,
Ghalia Indonesia, 1977) Hal. 15-18.
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut
Undang-Undang Pokok Agraria, Cet. 2 (Bandung,
Alumni, 1980), Hal. 21.
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
13
tetap berlaku selama waktu perjanjian pokok
Larangan
Penggunaan
Kuasa
Mutlak
itu berlaku dan mengikat para pihak.
Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah,
Guna lebih memahaminya maka perlu
dimana dinyatakan bahwa kuasa mutlak
diketahui terlebih dahulu tentang pemberian
adalah kuasa yang didalamnya mengandung
kuasa dalam Pasal 1792 KUH Perdata
unsur tidak dapat ditarik kembali dan yang
diterangkan bahwa pemberian kuasa adalah
pada hakekatnya merupakan pemindahan
suatu perjanjian dengan mana seorang
hak
memberikan kekuasaan kepada orang lain,
kewenangan kepada penerima kuasa untuk
yang menerimanya, untuk atas namanya
melakukan proses peralihan hak atas tanah
menyelenggarakan
berdasarkan surat kuasa tersebut.
suatu
urusan.
Dari
pengertian pemberian kuasa di atas maka
atas
tanah
yang
memberikan
Apabila dihubungkan dengan syarat-
dapat disimpulkan bahwa pemberian kuasa
syarat sahnya suatu
merupakan
dari rasa keadilan dan asas keseimbangan
perjanjian
sepihak.
Dimana
berkontrak
perjanjian dan ditilik
penerima kuasa bertindak untuk dan atas
dalam
serta
kebutuhan
nama pemberi kuasa, sehingga segala akibat
masyarakat dalam praktek, maka kuasa
dari pelaksanaan kuasa tersebut menjadi
mutlak pada hakikatnya dapat dilaksanakan
tanggung jawab dari pemberi kuasa.32
asalkan merupakan suatu kesatuan dengan
Menarik untuk digarisbawahi bahwa
perjanjian pengikatan jual beli. Kuasa mutlak
ternyata pemberian kuasa yang sering kita
ini memberikan keuntungan bagi pihak
lakukan dalam kehidupan sehari-hari adalah
pembeli dimana pembeli akan merasa aman
merupakan suatu perjanjian. Bentuk surat
dengan adanya pengikatan jual beli dan
kuasa sendiri ada bermacam-macam, di
kuasa mutlak ini karena pihak pembeli telah
dalam praktik kebiasaan dalam bidang bisnis
membayar lunas semua pembayaran namun
salah satu di antaranya yang kita kenal yaitu
belum mendapatkan bukti pemilikan hak
surat kuasa mutlak (irrevocable power of
(sertipikat) yang dapat dibalik nama ke atas
attorney).
namanya.
Surat kuasa tersebut disebut
“mutlak”karena sifatnya yang tidak dapat
Sehubungan dengan adanya Instruksi
ditarik kembali oleh orang yang memberikan
Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun
kuasa.
1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa
Larangan
yang
Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah
tercantum didalam instruksi Menteri Dalam
tersebut, maka didalam praktek Notaris
Negeri Nomor 14 Tahun 1982 Tentang
dalam
32
kuasa
mutlak
membuat
suatu
akta
perjanjian
pengikatan jual beli yang tertulis (otentik)
Djaja S Meliala, Perjanjian Pemberian Kuasa
menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata,
(Bandung : Penerbit Nuansa Aulia, 2007), hal 3
dan merupakan perjanjian pendahuluan yang
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
14
tidak terpisah dari perjanjian pokoknya yakni
tinggi (Asas lex superior derogat legi inferiori).
perjanjian pengikatan jual beli sebelum
Jenis dan hierarki Peraturan Perundang-
dilakukan penandatangan Akta Jual Beli
undangan diatur dalam Pasal 7 Ayat (1)
dihadapan
belum
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011
untuk
tentang Pembentukan Peraturan Perundang-
selalu
Undangan.
PPAT
terpenuhinya
sampai
pada
disebabkan
syarat
administrasi
perjanjian
pokok
mencantumkan klausul kuasa yang tidak
Apabila
dihubungkan
dengan
dapat ditarik kembali oleh calon penjual
berbagai Instruksi Dalam Negeri
kepada calon pembeli untuk melaksanakan
dikeluarkan oleh Menteri Dalam Negeri yang
jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat
pada saat itu membawahi badan Agraria
Akta Tanah (PPAT).
(yang
sekarang
berganti
nama
yang
Badan
Berdasarkan semua keterangan yang
Pertanahan Nasional disingkat BPN), maka
dikemukakan di atas terlihat dan dapat
sebenarnya Instruksi Dalam Negeri secara
disimpulkan bahwa pemberian kuasa yang
materi yang diatur dapat dikategorikan
tidak dapat ditarik kembali (mutlak) dalam
bersifat general and abstract dan berlaku
perjanjian pengikatan jual beli bukanlah
terus-menerus (dauerhaftig),33 maksud dari
termasuk kepada kuasa mutlak yang dilarang
general and abstract
oleh Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor
tersebut tidak ditujukan kepada individu
14
tertentu, untuk itu berdasarkan ciri-ciri
Tahun
Penggunaan
1982
tentang
Kuasa
Larangan
Mutlak
Sebagai
adalah peraturan
sebagaimana telah diurai
diatas, maka
Pemindahan Hak Atas Tanah, sehingga
Instruksi Dalam Negeri termasuk dalam
status
kategori Peraturan (regeling).
hukumnya
sah-sah
saja
untuk
dilakukan, sepanjang sifat dari perjanjian
Kedudukan Instruksi Dalam Negeri
pokok memerlukan adanya surat kuasa
dalam
mutlak maka surat kuasa mutlak tersebut
undangan Apabila mengacu kepada bunyi
seharusnya tidak dapat dibatalkan atau
pasal diatas, maka produk Instruksi Dalam
ditarik kembali.
Negeri tetap tidak termasuk dalam kategori
Peraturan perundang-undangan, adalah
peraturan
tertulis
yang
dibentuk
oleh
Hierarki
Peraturan
Perundang
dalam Peraturan Perundang-Undangan. Hal
itu dikarenakan penamaan dari dari Instruksi
lembaga negara atau pejabat yang berwenang
Dalam
Negeri
bukan
termasuk
dalam
mengikat secara umum. Hierarki maksudnya
kategori keputusan (beschiking). Produk
peraturan perundang-undangan yang lebih
rendah tidak boleh bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan yang lebih
33
Philipus M. Hadjon (et.al), Pengantar Hukum
Admnistrsi Indonesia, Gajah Mada University
Press, Anggota IKAPI ,Yogyakarta, 2005. Hal.
121
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
15
Keputusan seperti yang telah dikemukakan
deel) yang mempunyai alas hukum yang sah
sebelumnya adalah produk (beschiking),
dan alas hak yang tegas .
meskipun dalam kenyataannya Instruksi
Dalam Negeri bersifat mengatur.
Kuasa
bagian
dari
mutlak
yang
perjanjian
merupakan
pokok,
seperti
perjanjian pengikatan jual beli, dimana kuasa
mutlak tersebut tidak dapat dibatalkan atau
berakhir
sebelum
perjanjian
pokoknya
dibatalkan atau telah terpenuhi seluruh
syarat-syarat
perjanjian
yang
ditetapkan
pengikatan
jual
beli
didalam
tanah
tersebut. Selain itu kuasa mutlak yang
merupakan bagian bagian dari perjanjian
pengikatan jual beli tanah di dalamnya harus
diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa
tersebut merupakan bagian
yang tidak
terpisahkan dari perjanjian pokoknya yaitu
pengikatan jual belinya itu sendiri. Tetapi
bukan merupakan perjanjian accesoir (yang
bersifat tambahan dan dikaitkan dengan
perjanjian pokok), sebab perjanjian kredit
yaitu
perjanjian
yang
menimbulkan
hubungan hukum tentang hutang piutang
yang dijamin pelunasannya oleh debitur
(hukum jaminan)
Suatu perjanjian pengikatan jual beli
tanah yang terdapat klausul Pemberian kuasa
mutlak adalah sah apabila janji pemberian
kuasa yang tidak dapat ditarik kembali
diperjanjikan secara tegas, kuasa yang
diberikan untuk kepentingan penerima kuasa
dan merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dari suatu perjanjian (integrerend
C. PENUTUP
Kesimpulan
Berdasarkan analisis dalam pembahasan
tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa :
1. Perjanjian Pengikatan jual Beli Hak
Atas Tanah termasuk dalam perjanjian
obligatoir dimana masing-masing pihak
melaksanakan
hak
dan
kewajiban
(prestasi) meskipun belum semuanya
terlaksana
Hal
ini
karena
dalam
perjanjian pengikatan jual beli belum
terjadi jual beli yang sebenarnya atau
belum
adanya
penyerahan
barang
sebagai tanda beralihnya kepemilikkan
hak atas barang.
2. Surat kuasa mutlak merupakan surat
kuasa
khusus
yang
menggunakan
klausul “ yang tidak dapat dicabut
kembali” tidak hanya semata mata
untuk
pemberi
kuasa
tetapi
juga
kepentingan penerima kuasa.
3. Penggunaan surat kuasa mutlak tidak
bertentangan dengan Instruksi Menteri
Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982
Tentang Larangan Penggunaan Surat
Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan
Hak Atas Tanah apabila Surat kuasa
mutlak seyogyanya dibuat menjadi satu
kesatuan
dengan
perjanjian
pokok
yakni perjanjian pengikatan jual beli
hak atas tanah.
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
16
DAFTAR PUSTAKA
Saran-Saran
Saran
Pertanahan
ditujukan
kepada
Nasional
Badan
(BPN),
tentang
larangan penggunaan surat kuasa mutlak
guna
peralihan
hak
atas
tanah
yang
dikeluarkan oleh Instruksi mendagri Nomor
14
tahun
menimbulkan
1982,
dan
berbagai
sehingga
tidak
penafsiran
yang
berbeda, maka seyogyanya BPN mencabut
atau merubah intruksi mendagri tersebut,
dengan tujuan kepastian hukum.
Kepada Notaris/PPAT
disarankan
sebaiknya:
a) terlebih dahulu memeriksa kebenaran
alat bukti kepemilikan hak atas tanah
sebelum
membuat
akta
perjanjian
pengikatan jual beli;
b) terpenuhi persyaratan dalam melakukan
perjanjian pengikatan jula beli, antara
lain telah dibayarnya pajak jual beli dan
Pajak bumi dan bangunan (PBB);
c) surat kuasa mutlak tidak terkandung
makna jaminan atas tanah
d) surat kuasa mutlak seyogyanya dibuat
manakala telah terjadi pelunasan harga
atas tanah obyek jual beli tanah.
Djaja S Meliala, Perjanjian Pemberian
Kuasa menurut Kitab Undang-undang
Hukum Perdata, (Bandung : Penerbit
Nuansa Aulia, 2007.
Djoko prakoso dan Bambang Riyani Lany,
dasar Hukum persetujuan tertentu di
Indonesia, Jakarta, 1987,
Gemi Sugiyarti, Pelaksanaan Kuasa
Menjual Pada Kaitannya Dengan
Perjanjian Utang Piutang Di Wilayah
Jakarta Selatan (Tesis), (Semarang:
Program Studi Magister Kenotariatan
Universitas Diponegoro,2008),
Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli
Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi
tahun I, No 10, Bulan Maret 2004,
Herowati Poesoko, Dinamika Hukum Parate
Executie Hak Tanggungan, Aswaja
Pressindo, Yogyakarta, 2012,
J.Satrio, Hukum Pejanjian,Citra
Bakti, Bandung, 1992,
Aditya
J.Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Pada
Umumnya ,Alumni, Bandung,1993,
J.Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang
Lahir Dari Perjanjian ,Citra Aditya Bakti,
Bandung,2001,
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah,
(Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977)
Kartini
Muljadi,
Gunawan
Widjaja,
Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian
,Rajawali Persada, Jakarta, 2003,
Liliana Tedjosaputro, Etika Profesi Notaris
Pada Penegakan Hukum Pidana,
(Yogyakarta: Bigraf Publishing, 1994),
M.Chidir Ali dan M.Acmad Samsudin,
Pengertian-Pengertian Elemneter Hukum
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014
17
Perjanjian Perdata, Mandar maju,1993,
Bandung
Mochtar Kusumaatmaja, Fungsi dan
Perkembangan
Hukum
Pada
Pembangunan
Nasional,
(Bandung:
Binacipta, 1976),
Philipus M. Hadjon (et.al), Pengantar
Hukum Admnistrsi Indonesia, Gajah
Mada University Press, Anggota IKAPI
,Yogyakarta, 2005.
BIODATA SINGKAT PENULIS
Gedion Ardana Reswari, S.H., M.H.,
menyelesaikan pendidikan Magister Ilmu
Hukum pada Fakultas Hukum Universitas
Jember
pada
Desember
2013.
NIM.110720101007.
R.Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan
Nasional, (Bandung : PT Citra Aditya
Bakti, 1988),
R.Subekti, R Tjitrosudibio, Kitab Undangundang Hukum Perdata, Undang-Undang
Agraria
dan
Undang-Undang
Perkawinan, (Jakarta : PT Pradnya
Paramita, 2001),
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,
Cet. 2 (Bandung, Alumni, 1980),
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai
Perjanjian Tak Bernama : Pandangan
Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung
Indonesia, ( Bandung,Bandana Alumni,
1999 ) ,
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai
Perjanjian Tak Bernama : Pandangan
Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung
Indonesia,(Bandana, Alumni:1999),
Sudikno Mertokusumo, artikel “Arti
Penmuan Hukum”, Majalah Renvoi, edisi
tahun I, No 12, Bulan Mei 2004,
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara
Perdata Indonesia, Edisi Keempat,
Yogyakarta: Liberty, 1993,
WJS Poerwardarminta, Kamus Umum
Bahasa Indonesia,(Jakarta, Balai Pustaka,
1976),
JURNAL RECHTENS, Vol. 3, No. 1, Maret 2014