BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Tujuan dari

1 BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
Tujuan dari bernegara sebagaimana yang diatur dalam Pembukaan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 adalah
melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia
dan untuk memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan
bangsa dan ikut melaksanakan ketertiban dunia yang berdasarkan
kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial. Upaya untuk
memajukan kesejahtraan umum menuju masyarakat yang adil dan makmur
salah satunya dilakukan dengan cara melakukan pembangunan. Pelaksanaan
pembangunan memerlukan sarana dan prasarana untuk menunjangnya, salah
satunya adalah tanah.
Tanah merupakan salah satu faktor penunjang yang penting untuk
memulai suatu pembangunan. Tanpa tanah maka perumahan tidak akan bisa
berdiri. Berdirinya sebuah perumahan di atas tanah memerlukan suatu
proses yang panjang mulai dari melakukan pengadaan tanah sampai dengan
melakukan ijin membangun. Proses tersebut di atas sangat tergantung pada
status tanahnya. Status tanah yang dikenal di Indonesia ada dua jenis, yaitu
1
2 tanah yang berstatus sebagai tanah Negara, tanah yang berstatus sebagai
tanah hak.1
Berdasarkan uraian tentang status tanah yang ada di Indonesia di atas
maka status tanah hak di Indonesia dapat dibedakan menjadi dua yaitu hak
atas tanah yang bersifat tetap dan hak atas tanah yang bersifat sementara.2
Hak atas tanah yang bersifat tetap diatur dalam ketentuan Pasal 16 ayat (1)
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria (UUPA) meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut
hasil hutan.
Hak atas tanah yang bersifat sementara diatur dalam ketentuan Pasal
53 UUPA meliputi hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian. Sifat sementara dari hak atas tanah tersebut
berarti pada suatu waktu hak-hak tersebut sebagai lembaga hukum tidak
akan ada lagi dan karena dianggap tidak sesuai dengan asas-asas Hukum
Tanah Nasional.3
Hak milik atas tanah adalah hak yang statusnya paling tinggi karena
hak milik atas tanah merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai oleh orang atas tanah. Berdasarkan ketentuan dalam
Pasal 21 UUPA, hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh Warga
1
Boedi Harsono, 2007, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan ke-11, Djambatan, Jakarta, Hlm. 344
2
Ibid., Hlm. 283-284
3
Ibid., Hlm. 290
3 Negara Indonesia yang punya kewarganegaraan tunggal dan badan hukum
yang ditentukan oleh pemerintah.
Badan hukum yang ditentukan oleh pemerintah adalah badan hukum
yang dimaksud dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang
Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, yaitu:
1.
Bank-bank yang didirikan oleh Negara.
2.
Perkumpulan-perkumpulan
Koperasi
Pertanian
yang
didirikan
berdasar atas Undang-undang Nomor 79 Tahun 1958 (Lembaran
Negara Tahun 1958 Nomor 139).
3.
Badan-badan
keagamaan,
yang
ditunjuk
oleh
Menteri
Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama.
4.
Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria,
setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Badan hukum sebagaimana tersebut di atas, dapat diberikan hak milik
atas tanah dengan syarat untuk penunaian tugas dan usahanya yang tertentu
dan benar-benar memerlukan tanah dengan hak milik. Pemilik tanah dengan
hak milik itu pun tidaklah tidak terbatas, tetapi disertai dengan syarat-syarat
mengenai peruntukan dan luasnya.
Badan hukum yang tidak termasuk dalam Pasal 1 Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan
Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah bukan
berarti tidak bisa memiliki hak atas tanah sama sekali. Badan hukum ini
4 dapat menjadi subjek atas hak atas tanah yang lain yaitu hak guna usaha,
hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah tergantung pada peruntukan
tanahnya. Hal tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.
Selain badan hukum yang dimaksud dalam Pasal 1 Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 dan badan hukum
yang yang tidak termasuk dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 ada juga bentuk badan usaha lain yang
dapat memiliki hak atas tanah. Badan usaha ini adalah badan usaha bukan
badan hukum, semua kegiatan usaha badan usaha ini dijalankan oleh
anggotanya sebagai subjek hukum orang perorangan.
Badan usaha yang bukan badan hukum dapat memiliki hak milik atas
tanah. Badan usaha bukan badan hukum dapat mempunyai Hak Milik
karena dalam melakukan perbuatan hukum, yang mewakili perusahaan
adalah anggotanya untuk kepentingan badan usaha, bukan badan usaha
sendiri. Dengan demikian dapat dilihat bahwa badan usaha bukan badan
hukum merupakan subjek hak milik sebagai subjek hak orang-perorangan,
bukan orang sebagai badan hukum. Badan usaha bukan badan hukum
seperti tersebut di atas dapat berberbentuk perusahaan perseorangan,
Maatschap, Firma, dan Commanditaire Vennootschap.
Pihak yang mewakili Badan usaha seperti tersebut di atas dapat
melakukan pengadaan tanah secara langsung dengan masyarakat pemilik
5 hak atas tanah dengan transaksi jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) tanpa perlu melakukan perbuatan hukum tertentu dulu untuk
menurunkan hak atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
seperti pada badan hukum yang melakukan pengadaan tanah.
Badan usaha yang dimaksud di atas salah satunya adalah CV. Terbit
Jaya. CV. Terbit Jaya bukan merupakan subjek hukum, yang menjadi subjek
hukumnya adalah perseronya sehingga dapat memperoleh hak milik atas
tanah secara langsung dari masyarakat dengan mengadakan transaksi jual
beli atau tukar menukar dihadapan PPAT, atau dengan cara lain sesuai
dengan kesepakatan para pihaknya berdasarkan kepentingan-kepentingan
tertentu.
Kepentingan-kepentingan tertentu di atas merupakan latar belakang
diperlukannya jasa Notaris. Menurut Pasal 15 ayat (2) huruf f Undangundang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Notaris memiliki
kewenangan di bidang pertanahan. Kewenangan Notaris dibidang
pertanahan adalah diluar dari kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah
yang diatur dalam Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yaitu meliputi pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Akta Tukar
Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Dalam Perusahaan (inbreng), Akta
Pembagian Harta Bersama (APHB), Surat Keterangan Membebankan Hak
Tanggunagan (SKMHT), Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT),
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik.
6 B.
Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan di atas,
maka penulis mengidentifikasi masalah yang akan diteliti sebagai berikut:
1.
Bagaimana proses pengadaan tanah untuk perumahan oleh CV. Terbit
Jaya di Kota Prabumulih?
2.
Bagaimana peran notaris dalam proses pengadaan tanah untuk
perumahan oleh CV. Terbit Jaya di Kota Prabumulih?
C.
Keaslian Penelitian
Penelitian dengan tema pengadaan tanah ini sudah pernah dilakukan
sebelumnya oleh beberapa orang, yaitu:
1.
Nurlayla Sucipto Putri dari Magister Kenotariatan Universitas Gadjah
Mada pada tahun 2008 dengan judul “Keterkaitan Notaris Dan PPAT
Dalam Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Proyek Jalan Lintas
Selatan Di Kabupaten Cilacap”.
a. Rumusan masalah
Perumusan masalah dalam penelitian ini lebih menitik
beratkan pada peran Notaris dan PPAT dalam proses pengadaan
tanah untuk kepentingan umum dan bagaimana bentuk ganti
kerugiannya.4
4
Putri, Nurlayla Sucipto, “Keterkaitan Notaris Dan PPAT Dalam Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Untuk Proyek Jalan Lintas Selatan Di Kabupaten Cilacap”, Tesis, Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, 2008, Hlm. x
7 b. Kesimpulan
Kesimpulan dalam penenlitian ini adalah:
Tidak ada keterkaitan notaris dalam proses pengadaan tanah
untuk kepentingan umum karena dalam proses ini pemerintah
sebagai pihak pemohonnya sehingga untuk pelepasan haknya
langsung kepada Negara dan adanya keterkaitan PPAT dalam
proses ini adalah sebagai Ketua Tim Penilai Harga Tanah
karena PPAT dianggap sebagai seorang ahli yang tahu dan
paham tentang tanah. Bentuk ganti kerugian yang diberikan
berupa uang yang besarnya ditentukan berdasarkan
musyawarah.5
2.
Irenne Yovita Theendens dari Magister Kenotariatan Universitas
Gadjah Mada tahun 2012, dengan judul “Pelaksanan Pelepasan Dan
Pengadaan Tanah Kas Desa Di Desa Tegal Tirto Kecamatan Brebah
Kabupaten Sleman”.
a. Perumusan masalah
Perumusan masalah dalam penelitian ini lebih menitik
beratkan pada implementasi Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun
2005 dan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dalam proses
pelepasan dan pengadaan tanah kas desa.6
b. Kesimpulan
Kesimpulan dalam penelitian ini adalah:
Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 dan
perubahannya yaitu Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun
2006, tanah kas desa tidak dapat dilepaskan dan dibebaskan
kecuali untuk kepentingan umum serta subjek hukum yang
dapat memohonkan pelepasannya adalah Badan Hukum
Milik Negara, Badan Hukum Milik Daerah, lembaga-
5
Ibid., Hlm.x
Theendens, IrenneYovita, “Pelaksanan Pelepasan Dan Pengadaan Tanah Kas Desa Di Desa
Tegal Tirto Kecamatan Brebah Kabupaten Sleman”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, 2012, Hlm. x
6
8 lembaga yang berbadan hukum dan instansi pemerintahan
dan cara untuk memperoleh kepemilikan atas tanah kas desa
adalah dengan mengajukan permohonan kepada Gubernur
melewati desa dimana tanah kas desa berada, kemudian
selanjutnya Kecamatan, lalu Kabupaten. Setelah itu
kabupaten akan menyampaikan permohonan kepada Dinas
Perhubungan, Komunikasi, dan Informatika DIY yang
selanjutnya diteruskan kepada Gubernur untuk kemudian
disetujui dilepas atau tidak.7
3.
Hendrizal Putra dari Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada
tahun 2007 dengan judul “Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan
Komplek Perkantoran Pemerintah Daerah Kabupaten
Kuantan
Singingi Provinsi Riau”.
a. Perumusan masalah
Perumusan masalah dalam penelitian ini lebih menitik
beratkan pada proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum.8
b. Kesimpulan
Kesimpulan dalam penelitian ini adalah:
Proses pengadaan tanah untuk Pembangunan Komplek
Perkantoran Pemerintah Daerah Kabupaten
Kuantan
Singingi Provinsi Riau adalah melalui tiga tahap yaitu tahap
penyuluhan, inventarisasi serta musyawarah penentuan
bentuk dan besarnya ganti rugi yang dilakukan, dapat
diketahui bahwa pelaksanaan pengadaan tanahnya tidak
sepenuhnya sesui dengan ketentuan yang terdapat dalam
Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang
Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.9
7
Ibid., Hlm.x
Putra, Hendrizal, “Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Komplek Perkantoran Pemerintah
Daerah Kabupaten Kuantan Singingi Provinsi Riau”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, 2007, Hlm. x
9
Ibid., Hlm.x
8
9 D.
Faedah yang Diharapkan
Hasil Penelitian yang dilakukan diharapkan dapat meberikan
kontribusi yang baik dan bermanfaat, baik dari segi teoritis maupun dari
segi praktis yang akan peneliti uraikan sebagai berikut:
1.
Kegunaan Teoritis
Hasil penelitian ini diharapkan berguna sebagai tambahan
literatur tentang peran Notaris dalam proses pengadaan tanah yang
dilakukan oleh badan usaha bukan badan hukum dan untuk bahan
referensi ilmu pengetahuan (ilmiah) yang dapat dimanfaatkan bagi
kepentingan dan perkembangan ilmu hukum di Indonesia, khususnya
yang berkaitan dengan bidang hukum pertanahan dan hukum tentang
jabatan Notaris.
2.
Kegunaan Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi
praktisi-praktisi yang berhubungan dengan badan usaha bukan
berbentuk badan hukum dan dengan dunia kenotariatan yang
berhubungan dengan pengadaan tanah.
E.
Tujuan Penelitian
Berdasarkan kerangka permasalahan yang telah dikemukakan, maka
tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan penelitian ini adalah:
1.
Untuk mengetahui proses pengadaan tanah untuk perumahan oleh CV.
Terbit Jaya di Kota Prabumulih.
10 2.
Untuk mengetahui peran Notaris dalam proses pengadaan tanah untuk
perumahan oleh CV. Terbit Jaya di Kota Prabumulih.