analisis strategi pemasaran perumahan bekasi timur regensi 3

Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN
BEKASI TIMUR REGENSI 3
1,2)
Yulita Veranda Usman1, Wiwi Yaren2
Jurusan Teknik Industri Fakultas Teknik Universitas Pancasila
1)
[email protected]
Abstrak
Pertumbuhan penduduk menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan
perumahan, sedangkan ketersediaan lahan semakin sempit dan persaingan
semakin ketat. Salah satu lokasi perumahan yang berkembang pesat adalah
Kota Bekasi, dimana terdapat perumahan Bekasi Timur Regensi 3. Ketatnya
persaingan mengharuskan perusahaan memiliki strategi yang tepat untuk
memasarkan Bekasi Timur Regensi 3. Berdasarkan analisis faktor internal
diperoleh skor terbobot sebesar 3,369, sedangkan faktor ekternal memiliki skor
3,435 dan pemetaan pada matrks IE diperoleh strategi yang sesuai adalah grow
and build. Analisis SWOT dihasilkan strategi S-O adalah meningkatkan pangsa
pasar; S-T adalah menciptakan produk yang berkualitas, W-O adalah
meningkatkan volume penjualan, sedangkan W-T adalah meningkatkan kegiatan
promosi yang intensif dan efektif. Dari analisis matriks QSPM diperoleh alternatif
strategi yang menjadi prioritas dengan nilai TAS sebesar 6,829, yaitu
meningkatkan volume penjualan melalui peningkatkan target penjualan dan
perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja
kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala.
Kata Kunci : Bekasi, matriks IE, SWOT, matriks QSPM, strategi pemasaran
perumahan
1. PENDAHULUAN
Rumah adalah salah satu unsur utama bagi kesejahteraan rakyat. Rumah
merupakan kebutuhan akan tempat yang dapat dipergunakan sebagai tempat
berteduh, disamping sandang dan pangan. Dalam masyarakat yang adil dan
makmur, sudah saatnya rakyat memiliki tempat tinggal yang layak. Pada masa
sekarang ini, pertumbuhan sektor perumahan di tanah air terbilang sangat pesat
pertumbuhannya didorong oleh meningkatnya permintaan masyarakat akan
perumahan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Jakarta merupakan salah kota dengan tingkat kebutuhan rumah yang sangat
tinggi. Penduduk kota Jakarta dari tahun ke tahun terus bertambah. Selain
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
83
karena kelahiran, banyaknya pendatang dari daerah lain membuat Jakarta
semakin padat. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, jumlah pertumbuhan
penduduk kota Jakarta mencapai rata-rata 8.782.031 jiwa [1]. Pertumbuhan
jumlah penduduk kota Jakarta dengan Persentase rata-rata per tahun 2,48%.
Hal ini terjadi juga pada Kota Bekasi yang penduduknya terus bertambah.
Berdasarkan Badan Pusat Statistik, jumlah pertumbuhan penduduk kota Bekasi
mencapai rata-rata 2.052.901 jiwa [1]. Pertumbuhan jumlah penduduk Kota
Bekasi dengan persentase rata-rata per tahun 11,65%. Pertumbuhan penduduk
kota Jakarta dan kota Bekasi dari tahun 2005-2011 dapat dilihat pada tabel 1.
Pertambahan penduduk di Jakarta dan Bekasi ini menyebabkan meningkatnya
kebutuhan akan papan atau perumahan. Di sisi lain, semakin lama ketersediaan
lahan untuk tempat tinggal semakin sempit, mengakibatkan harga tanah dan
rumah semakin mahal.
Berdasarkan data dari Kementerian Perumahan Rakyat pada tahun 2009-2011,
jumlah permintaan rumah di Jakarta mencapai 42.239, 60.000 dan 70.000
unit/tahun rumah baru, perkiraan penawaran rumah baru hanya 20.000, 16.006,
dan 40.000 unit/tahun [2]. Dipihak lain perkiraan jumlah permintaan rumah baru
di kota Bekasi menurut Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota
Bekasi pada tahun 2009-2011 sekitar 16.847, 15.315 dan 30.000 unit/tahun,
sedangkan penawaran rumah baru di kota Bekasi hanya 7.515, 4.592 dan
12.000 unit/tahun [3]. Permintaan dan penawaran perumahan di kota Jakarta
dan kota Bekasi ditunjukan dalam gambar 1 dan 2
Tabel 1. Pertumbuhan Penduduk
No.
Tahun
Jakarta
%
Ratarata
Bekasi
%
Ratarata
1.
2005
9.041.605
-
1.453.394
-
2.
2006
8.961.680
-0,88
1.773.470
22,02
3.
2007
7.554.461
-15,70
1.795.945
1,28
4.
2008
7.616.838
0,83
1.800.746
0,28
5.
2009
8.523.838
11,91
2.584.427
43,52
6.
2010
9.588.198
12,47
2.336.489
-9,59
7.
2011
10.187.595
6,25
2.625.838
12,38
8.782.031
2,48
2.052.901
11,65
Rata-rata
Sumber : Badan Pusat Statistik
84
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
80000
70000
Jumlah Perumahan (Unit)
70000
60000
60000
50000
40000
42239
40000
Dem and
Supply
30000
20000
20000
16006
10000
0
2009
2010
2011
Tahun
Gambar 1. Grafik Permintaan dan Penawaran Perumahan di Kota Jakarta
Dari grafik permintaan dan penawaran pada gambar 1. dan 2. dapat disimpulkan
bahwa permintaan lebih besar dari pada penawaran, sehingga membuka
peluang pangsa pasar bagi pengembang.
35000
Jumlah Perumahan (Unit)
30000
30000
25000
20000
Dem and
16847
Supply
15315
15000
12000
10000
7515
5000
4592
0
2009
2010
2011
Tahun
Gambar 2. Grafik Permintaan dan Penawaran Perumahan di Kota Bekasi
Oleh sebab itu, pokok permasalahan penelitian dalam penelitian ini adalah
sebagai berikut :
a) Faktor-faktor internal apa saja yang menjadi kekuatan dan kelemahan
pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3?
b) Faktor-faktor eksternal apa saja yang menjadi peluang dan ancaman
pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3?
c) Bagaimana strategi pemasaran yang tepat bagi perumahan Bekasi
Timur Regensi 3?
Maksud dan tujuan penulisan penelitian ini adalah :
1) Mengetahui faktor-faktor internal yang menjadi kekuatan dan kelemahan
pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
85
2) Mengetahui faktor-faktor ekternal yang menjadi peluang dan ancaman
pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3
3) Merancang strategi pemasaran yang tepat bagi perumahan Bekasi
Timur Regensi 3
2. LANDASAN TEORI
2.1. Analisis Lingkungan Internal
Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan internal dapat dilakukan
dengan menggunakan alat analisis berupa matriks IFE (Internal Factor
Evaluation) [4]. Matriks IFE digunakan untuk mengetahui faktor-faktor internal
perusahaan berkaitan dengan kekuatan dan kelemahan yang dianggap penting,
misalnya dari aspek manajemen, keuangan, SDM, pemasaran, sistem informasi
dan produksi/operasi. Matriks tersebut dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Matriks faktor strategi internal
Faktor-faktor
Bobot Rating
strategi internal
Kekuatan:
1
2
Kelemahan
1
2
Total
1,00
Skor
Sumber: Rangkuti (2005) [5]
2.2. Analisis Lingkungan Eksternal
Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan eksternal perusahaan dapat
dilakukan dengan menggunakan analisis matriks EFE (External Factor
Evaluation) [4]. Data eksternal dikumpulkan untuk menganalisis hal-hal
menyangkut persoalan ekonomi, sosial, budaya, demografi, lingkungan, politik,
pemerintahan, hukum, teknologi, persaingan di pasar industri dimana
perusahaan berada, serta data eksternal relevan lainnya. Matriks EFE dapat
dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Matriks faktor strategi eksternal
Faktor-faktor
Bobot
Rating
strategi eksternal
Peluang
1
2
Ancaman
1
2
Total
1,00
Skor
Sumber: Rangkuti (2005) [5]
2.3. Matriks Internal-Eksternal (IE)
86
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
Gambar 3. Matriks IE
Matriks IE berguna untuk memposisikan suatu strategic business unit (SBU)
perusahaan ke dalam matriks yang terdiri atas sembilan sel. Matriks IE terdiri
dari dua dimensi, yaitu:
- Dimensi X: total skor dari matriks IFE
- Dimensi Y: total skor dari matriks EFE.
2.4. Matriks Strength, Weakness, Opportunity and Threat (SWOT)
Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk
merumuskan strategi perusahaan (Rangkuti, 2005) [5]. Matriks SWOT adalah
alat yang digunakan untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan. Matriks
ini dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman
eksternal yang dihadapi perusahaan, dapat disesuaikan dengan kekuatan dan
kelemahan yang dimilikinya.
Tabel 4. Matriks SWOT
IFE
Strength (S)
EFE
Weakness (W)
Opportunities (O)
Strategi SO
Strategi WO
Threat (T)
Strategi ST
Strategi WT
Sumber: Rangkuti (2005) [5]
2.5. Quantitative Strategic Planning Matrix (QSPM)
Teknik ini menunjukan strategi alternatif mana yang paling baik untuk dipilih.
Menurut Umar (2003), QSPM adalah alat yang direkomendasikan bagi para ahli
strategi untuk melakukan evaluasi pilihan strategi alternatif secara obyektif,
berdasarkan key success factors internal-eksternal yang telah diidentifikasikan
sebelumnya [4].
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
87
Tabel 5. Matriks QSPM
Faktorfaktor
sukses kritis
Bobot
ALTERNATIF STRATEGI
Strategi I
Strategi II
AS
TAS
AS
TAS
Strategi III
AS
TAS
Peluang
Ancaman
Kelemahan
Jumlah
Total Nilai
Daya
Tarik
Sumber : David, 2002 [6]
3. PENGUMPULAN DATA
Pemasaran merupakan kegiatan yang sangat penting dalam menjalankan suatu
usaha dan harus mempunyai strategi yang tepat untuk memasarkan produknya.
PT Cakrawala Nusa Dimensi selama ini dalam memasarkan BTR 1 dan 2
mempunyai lima strategi pemasaran yang telah dijalankan, antara lain :
1. Strategi Produk
Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 yaitu model
minimalis.
2. Strategi Harga
Harga yang ditentukan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi untuk masing-masing
tipe rumah berbeda tergantung luas bangunan dan luas tanahnya. Harga jual
tersebut sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Biaya Pecahan
Sertifikat, biaya untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), instalasi
listrik sesuai spesifikasi, pemasangan pompa air listrik, dan biaya Akte Jual Beli
(AJB). Tetapi, harga tersebut belum termasuk Biaya Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB), biaya proses, KPR, harga kelebihan tanah, dan biayabiaya materai. BPHTB dihitung dari = (Harga Jual – Rp. 60.000.000,-) x 5 %.
3. Strategi Tempat
Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 terletak di Cimuning, Bekasi Timur, dan
berdekatan dengan beberapa kawasan industri. Lokasi perumahan mudah
dijangkau, karena didukung oleh kemudahan akses menuju perumahan yaitu
melalui Akses Tol Tambun, Tol Bekasi Timur, Tol Bekasi Barat atau Jl. Raya
Narogong dan Jl. Raya setu Bantargebang.
4. Strategi Distribusi
Strategi distribusi adalah strategi pelayanan perumahan kepada konsumen
berdasarkan cara pembayaran yang dilakukan. PT Cakrawala Nusa Dimensi
melakukan strategi distribusi dengan membuka kantor pemasaran Perumahan
Bekasi Timur Regensi 3. Dengan adanya kantor pemasaran, maka Perumahan
Bekasi Timur Regensi 3 dapat memberikan pelayanan dan informasi lengkap
mengenai produk yang terdapat di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3.
5. Strategi Promosi
Promosi berguna untuk mengkomunikasikan produk kepada masyarakat.
Diharapkan dengan adanya promosi suatu produk dapat dikenal oleh
88
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
mas3yarakat dan menimbulkan ketertarikan konsumen untuk membelinya. Agar
produk perumahannya dikenal oleh masyarakat PT Cakrawala Nusa Dimensi
melakukan beberapa promosi diantaranya dengan cara :
- Sales Inhouse
- Agent
- Iklan di Media Cetak
- Pameran
- Event Khusus
4. HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Lingkungan Internal PT Cakrawala Nusa Dimensi
Penyusunan strategi pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi dilakukan
dengan cara menganalisis faktor-faktor internal yang dihadapi oleh perusahaan.
Analisis terhadap faktor-faktor internal perusahaan merupakan tahap untuk
mengetahui kekuatan dan kelemahan yang dihadapi perusahaan dalam
persaingan.
•
Kekuatan PT CND
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diperoleh beberapa
kekuatan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan
perumahannya. Kekuatan yang dimiliki perusahaan tersebut antara lain:
- Nilai investasi yang terus meningkat
- Adanya perluasan pembangunan
- Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial
- Harga bersaing
- Lokasi yang strategis
- Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil (KPR)
- Pengembang yang berpengalaman
•
Kelemahan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diketahui kelemahan yang
ada pada PT Cakrawala Nusa dimensi. Kelemahan tersebut adalah
pengawasan yang kurang.
Pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor kurang dilakukan oleh
pengembang, sehingga banyak konsumen yang mengajukan keluhan,
misalnya terhadap atap yang bocor, dinding tembok yang retak-retak.
Setelah konsumen melakukan pengaduan, baru pihak pengembang lewat
kontraktor melakukan pengecekan dan memperbaikinya.
4.2. Lingkungan Eksternal PT Cakrawala Nusa Dimensi
Faktor-faktor eksternal perusahaan dianalisis untuk mengetahui peluang dan
ancaman yang dihadapi perusahaan dalam persaingan. Faktor-faktor eksternal
berada di luar kekuasaan atau kendali pemasar. Faktor eksternal yang dihadapi
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
89
perusahaan berupa lingkungan eksternal perusahaan yang terdiri dari lingkungan
mikro dan makro.
Lingkungan Mikro: Pesaing, Pemasok, Pembeli / Konsumen, Pekerjaan,
Pendapatan.
Lingkungan Makro: Faktor Hukum dan Politik, Faktor Sosial Budaya, Faktor
Ekonomi, Demografi.
Lingkungan Industri: Ancaman Masuk Pendatang Baru, Persaingan sesama
perusahaan dalam industri, Ancaman dari produk pengganti, Kekuatan tawar
menawar pemasok, Kekuatan tawar menawar pembeli, Pengaruh kekuatan
stakeholder lainnya.
Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa:
•
Peluang
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, diperoleh beberapa peluang
yang dapat dimanfaatkan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam
memasarkan produk perumahannya. Peluang tersebut antara lain:
- Target market yang besar
- Tingkat bunga KPR yang rendah
- Adanya Loyalitas Pemasok
- Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster
•
Ancaman
- Kenaikan tingkat bunga KPR
- Adanya Isu Pencemaran Lingkungan
- Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM)
- Kenaikan harga material
- Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi
Pembangunan perumahan baru banyak bermunculan di kota Bekasi. Hal ini
menyebabkan tingkat persaingan sesama industri perumahan makin meningkat.
Perumahan-perumahan tersebut berlomba mendapatkan konsumen. Untuk
mengatasi hal ini tidak mudah, perusahaan harus bisa menarik konsumen
dengan kekuatan yang ada.
4.3. Evaluasi Faktor Internal (Matriks IFE)
Matriks IFE digunakan untuk mengetahui seberapa besar peranan dari faktorfaktor internal yang terdapat pada perusahaan. Matriks IFE disusun berdasarkan
hasil identifikasi dari kondisi lingkungan internal perusahaan berupa kekuatan
dan kelemahan yang dimiliki oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi.
Tabel 6. Penilaian Faktor Internal Perumahan Bekasi Timur Regensi 3
No.
Faktor Internal
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
Kekuatan
1.
Lokasi yang strategis
0,128
3,1
0,397
2.
Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial
0,123
3,9
0,480
90
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
No.
Faktor Internal
2013
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
Kekuatan
3.
Pengembang yang berpengalaman
0,111
3,0
0,333
4.
Perluasan pembangunan
0,128
4,0
0,512
5.
Nilai investasi yang terus meningkat
0,140
3,7
0,518
6.
Harga yang bersaing
0,132
3,6
0,475
7.
Kemudahan pembayaran uang muka
Kelemahan
0,119
3,1
0,369
0,119
2,4
0,286
1.
Pengawasan yang kurang terhadap hasil
kerja kontraktor
Total
1,000
3,369
Berdasarkan matriks IFE di atas didapatkan total nilai skor terbobot sebesar
3,369. Menurut Husein Umar (2003), jika nilai skor terbobot di atas 2,50
menandakan bahwa secara internal perusahaan pada posisi kuat [4].
Sebaliknya, jika nilai skor terbobot di bawah 2,50 menandakan perusahaan pada
posisi lemah. Dengan nilai skor terbobot sebesar 3,369, dapat disimpulkan
bahwa perusahaan pada posisi kuat. Kondisi tersebut menunjukkan faktor
internal PT Cakrawala Nusa Dimensi relatif lebih kuat dalam memanfaatkan
kekuatan yang dimiliki dan mampu mengatasi kelemahannya. Kekuatan utama
yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah nilai investasi yang terus
meningkat dengan skor sebesar 0,518. Pada posisi kedua ditempati oleh
perluasan pembangunan dengan skor 0,512. Posisi ketiga dan keempat
ditempati oleh penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial dan Harga yang
bersaing dengan skor masing-masing 0,480 dan 0,475. Posisi kelima adalah
lokasi yang strategis dengan skor 0,397. Serta pada posisi keenam dan ketujuh
yaitu kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil dan
pengembang yang berpengalaman dengan masing-masing skor 0,369 dan
0,333. Kelemahan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi yaitu pengawasan
yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor dengan skor 0,286.
4.4. Evaluasi Faktor Eksternal (Matriks EFE)
Berdasarkan hasil identifikasi dari kondisi lingkungan eksternal diperoleh
beberapa peluang dan ancaman yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi
dalam memasarkan perumahan. Peluang yang dapat dimanfaatkan oleh PT
Cakrawala Nusa Dimensi adalah target market yang besar, dibangunnya rukoruko pada setiap cluster, tingkat bunga KPR yang rendah, dan adanya Loyalias
Pemasok. Sedangkan ancaman yang harus dihadapi oleh PT Cakrawala Nusa
Dimensi adalah Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi, Kenaikan
tingkat bunga KPR, Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM), Kenaikan
harga material.
Tabel 7. Matriks EFE Perumahan Bekasi timur Regensi 3
No.
Faktor Eksternal
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
91
Peluang
1.
Target market yang besar
0,112
3,9
0,437
2.
Dibangunnya ruko-ruko pada setiap
cluster
0,093
3,1
0,288
3.
4.
Tingkat bunga KPR yang rendah
Adanya Loyalitas Pemasok
0,116
0,105
3,4
3,7
0,394
0,389
1.
Munculnya berbagai perumahan baru di
Bekasi
0,105
3,1
0,326
2.
Kenaikan tingkat bunga KPR
0,124
3,4
0,422
3.
Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak
(BBM)
0,116
3,3
0,383
4.
5.
Kenaikan harga material
Adanya Isu Pencemaran Lingkungan
0,116
0,112
3,3
3,7
0,383
0,414
Total
1,000
Ancaman
3,435
Berdasarkan matriks EFE di atas didapatkan total skor terbobot sebesar 3,435.
Hal ini menunjukan PT Cakrawala Nusa Dimensi mampu merespon faktor
eksternal dengan memanfaatkan peluang yang ada untuk mengatasi ancaman.
Menurut Husein Umar (2003), apabila skor total dari matriks EFE sebesar 4,0
mengindikasikan bahwa perusahaan merespon dengan sangat baik peluangpeluang yang ada dan menghindari ancaman-ancaman dari di pasar industrinya
[4]. Sementara jika skor total 1,0 menunjukan bahwa perusahaan tidak
memanfaatkan peluang-peluang yang ada atau tidak menghindari ancamanancaman eksternal. Peluang utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi
adalah target market yang besar dengan skor 0,437. Peluang yang berada di
urutan kedua yaitu tingkat bunga KPR yang rendah dengan skor 0,394. Peluang
yang ada di urutan ketiga dan keempat yaitu adanya loyalitas pemasok dan
dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster dengan skor masing-masing 0,389
dan 0,288. Ancaman utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah
kenaikan tingkat bunga KPR dengan skor 0,422. Ancaman yang kedua yaitu
adanya isu pencemaran lingkungan skor 0,414. Ancaman ketiga dan kemepat
yaitu peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) dan kenaikan harga
material dengan skor yang sama 0,383. Sedangkan ancaman yang terkahir yaitu
Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi dengan skor 0,326.
4.5. Evaluasi Matriks Internal Eksternal (IE)
Matriks IE disusun berdasarkan kondisi lingkungan internal dan eksternal
perusahaan yang digabungkan dari matriks IFE dan EFE. Berdasarkan hasil
analisis faktor internal menggunakan matriks IFE diperoleh skor terbobot sebesar
3,369. Sedangkan hasil analisis faktor eksternal menggunakan matriks EFE
diperoleh skor terbobot sebesar 3,435. Berdasarkan dari dua nilai tersebut PT
Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan perumahan menempati posisi
pada sel I. Strategi yang dapat diambil yaitu strategi Grow and Build. Strategi
yang cocok yaitu strategi intensif seperti market penetration, market development
dan product development. Market penetration merupakan strategi yang dilakukan
oleh suatu perusahaan untuk meningkatkan penjualan atas produk dan pasar
yang telah tersedia melalui usaha-usaha pemasaran yang lebih intensif. Market
development adalah strategi yang bertujuan untuk mendapatkan pasar atau
92
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
konsumen yang baru. Target pasar yang pada awalnya dikhususkan untuk
segmen tertentu sekarang segmennya diperluas. Product development adalah
strategi peningkatan produk dengan pasar yang dituju masih sama.
Gambar 4. Matriks IE PT CND
4.6. Matriks SWOT
Kombinasi dari faktor internal dan eksternal perusahaan disusun secara
sistematis dan terstruktur sehingga menghasilkan empat macam strategi.
Strategi yang terbentuk yaitu strategi S-O, S-T, W-O dan W-T.
•
Strategi S-O (Strength-Opportunity)
Strategi S-O adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal
perusahaan untuk meraih peluang-peluang yang ada di luar perusahaan.
Strategi yang dapat digunakan yaitu meningkatkan pangsa pasar dengan
membidik pasar karyawan dan wiraswasta dengan memanfaatkan peluang
target pasar yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah, adanya loyalitas
pemasok serta dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster yang dapat
menarik perhatian konsumen.
•
Strategi S-T (Strength-Threath)
Strategi S-T adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal
perusahaan untuk menghindari atau mengurangi dampak dari ancamanancaman yang berasal dari luar perusahaan. Strategi S-T yang dihasilkan
yaitu menciptakan produk yang berkualitas dengan menggunakan bahan
baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli.
•
Strategi W-O (Weakness-Opportunity)
Strategi W-O adalah strategi yang dilakukan dengan memperkecil
kelemahan internal perusahaan dan memanfaatkan peluang-peluang yang
ada di luar perusahaan. Strategi W-O yang dihasilkan yaitu meningkatkan
volume penjualan melalui peningkatan target penjualan dan perluasan
pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja
kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala. Strategi
ini dilakukan agar rumah yang dikerjakan kontraktor tidak banyak
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
93
mendapat keluhan dari konsumen yang dapat menurunkan citra
perusahaan.
•
Strategi W-T (Weakness-Threat)
Strategi WT yaitu staregi yang dilakukan dengan cara menciptakan suatu
strategi untuk meminimalkan kelemahan serta menghadapi persaingan
usaha yang sangat tinggi. Salah satu strategi yang dapat digunakan yaitu
meningkatkan promosi di media yang tepat. Langkah yang dapat
dilakukan yaitu dengan meningkatkan promosi di media cetak maupun
media elektronik/online, contohnya Koran, majalah perumahan, TV
maupun internet.
Tabel 8. Analisis Matriks SWOT Perumahan Bekasi Timur Regensi
Strength (S)/Kekuatan
Nilai investasi yang terus meningkat
Weakness (W)/Kelemahan
Pengawasan yang kurang terhadap hasil
kerja kontraktor
Perluasan pembangunan
Penyediaan fasilitas umum
Harga yang bersaing
Lokasi yang strategis
Kemudahan pembayaran uang muka
Pengembang yang berpengalaman
Opportunities
Strategi S-O
Strategi W-O
Target market yang besar
Meningkatkan
pangsa
pasar
dengan
membidik pasar karyawan dan wiraswasta
dengan memanfaatkan peluang target pasar
yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah
dan loyalitas pemasok dan dibangunnya rukoruko pada setiap cluster. (S1, O1, O2, O3,
O4)
Meningkatkan volume penjualan melalui
peningkatan target penjualan, perluasan
pasar
sasaran
dan
meningkatkan
pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor.
(W1, O1, O2).
Threat (T)/Ancaman
Strategi S-T
Strategi W-T
Kenaikan tingkat bunga KPR
Melakukan kegiatan promosi yang intensif di
Menciptakan produk yang berkualitas dengan
media cetak maupun media elektronik/online,
menggunakan bahan baku yang baik dan
contohnya Koran, majalah perumahan, TV,
tenaga kerja yang ahli. (S1, T1, T2, T3, T4).
maupun internet. (W1, T1, T2, T3, T4, T5).
Tingkat bunga KPR yang rendah
Adanya Loyalitas Pemasok
Dibangunnya
setiap cluster
Adanya
Isu
Lingkungan
ruko-ruko
pada
Pencemaran
Peningkatan harga Bahan Bakar
Minyak (BBM)
Kenaikan harga material
Munculnya berbagai perumahan
baru di Bekasi
4.7. Alternatif Strategi Berdasarkan QSPM (Tahap Keputusan)
Pada masa yang akan datang, PT Cakrawala Nusa Dimensi akan menghadapi
tingkat persaingan yang cukup berat, terutama persaingan dengan industri
pendatang baru. Hal ini mulai dirasakan dengan peningkatan usaha properti dari
tahun ke tahun semakin meningkat.
94
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013
PT Cakrawala Nusa Dimensi harus dapat mengantisipasi persaingan yang
semakin ketat tersebut, maka harus lebih agresif dalam merebut konsumen.
Berdasarkan empat alternatif strategi pemasaran yang didapatkan dari analisis
SWOT, maka PT Cakrawala Nusa Dimensi harus membuat suatu keputusan
untuk menentukan kemenarikan relatif dan mengevaluasi pilihan-pilihan alternatif
yang dapat dilaksanakan secara objektif dengan mengisi lembar penilaian
mengenai matrik QSPM. Analisis matriks QSPM dapat dilihat pada Tabel 9. di
bawah ini.
Tabel 9. Analisis Matriks QSPM Perumahan Bekasi Timur Regensi 3
S1
S2
S3
S4
Bobot
AS
No. Faktor Strategi
Kekuatan
1.
Lokasi yang strategis
2.
Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial
3.
Pengembang yang berpengalaman
4.
Perluasan pembangunan
0,128
TAS
3,9
0,418
3,9
0,111
3,1 0,344 3,3 0,3663
0,14
4
4
7.
Kemudahan pembayaran uang muka yang
0,119
rendah atau bisa dicicil (KPR)
Kelemahan
1.
Pengawasan yang kurang terhadap hasil
0,119
kerja kontraktor
Peluang
4.
AS
0,123
0,132
3.
TAS
3,1 0,397 3,3 0,422
Nilai investasi yang terus meningkat
Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster
AS
0,397
Harga yang bersaing
Target market yang besar
TAS
3,3 0,422 3,1
5.
2.
AS
0,128
6.
1.
TAS
0,48
3,4
0,512 3,7
3
3,7 0,455
0,333 3,1 0,344
3,9 0,499 3,7 0,474
3,7
0,518
3,4 0,449 3,3
0,436
3,6 0,475 3,7 0,488
0,345
3,6 0,428 2,9 0,345
3
0,56
0,474
0,48
0,357 2,9
3,1 0,369 3,3 0,3927
0,112
3,4 0,381
0,093
Tingkat bunga KPR yang rendah
Adanya Loyalitas Pemasok
3
4
3
0,56
3,6 0,504
0,357 2,6 0,309
0,336
3,1 0,347
3
0,336
3,3 0,307 3,3
0,307
3,3 0,307 3,1 0,288
0,116
3,6 0,418
3
0,348
3,7 0,429 2,7 0,313
0,105
2,9 0,305
3
0,315
3,3 0,347 3,1 0,326
Ancaman
1.
2.
3.
Munculnya berbagai perumahan baru di
0,105
Bekasi
Kenaikan tingkat bunga KPR
0,124
4.
Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak
0,116
(BBM)
Kenaikan harga material
0,116
5.
Adanya Isu Pencemaran Lingkungan
0,112
3
0,315 3,4
0,357
3
0,315 3,3 0,347
3
0,372 2,7 0,3348
3
0,372
0,372
3,7 0,429 3,6
0,418
3,6 0,418 3,9 0,452
3,7 0,429 3,9
0,452
3,7 0,429 3,9 0,452
3,1 0,347 3,1 0,3472
Jumlah
AS : Attractiveness score
3
6.795
TAS
6.561
3
0,336 3,4 0,381
6.829
6.609
: Total Attractiveness score
Dari hasil analisis matriks QSPM tersebut diperoleh alternatif strategi sebagai
berikut :
1) Meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan
dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap
hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan
berkala.
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
95
2) Meningkatkan pangsa pasar dengan membidik pasar karyawan dan
wiraswasta dengan memanfaatkan peluang target pasar yang besar,
tingkat bunga KPR yang rendah dan loyalitas pemasok.
3) Melakukan kegiatan promosi yang intensif dan efektif di media cetak
maupun media elektronik/online, contohnya koran, majalah perumahan,
TV, maupun internet.
4) Menciptakan produk yang berkualitas, tahan lama dan mengikuti tren
dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli.
Berdasarkan empat alternatif strategi di atas, bauran pemasaran yang harus
ditingkatkan adalah strategi tempat, strategi harga, strategi promosi, dan strategi
produk. Prioritas utama adalah strategi tempat karena lokasi Perumahan Bekasi
Timur Regensi 3 yang strategi, maka dengan banyaknya akses menuju
perumahan dapat memberikan kemudahan bagi konsumen untuk menuju ke
lokasi, sehingga dapat menarik minat konsumen.
Strategi harga dilakukan dengan memberikan kemudahan dalam pembayaran,
yaitu dapat dilakukan dengan cara cash keras, cash bertahap, dan dengan kredit
(KPR). Strategi promosi dengan melakukannya secara intensif dan efektif di
media cetak maupun media elektronik/online. Sedangkan strategi produk
dilakukan dengan pengembangan produk yang berkualitas, tahan lama dan
mengikuti tren dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja
yang ahli.
4.8. Rancangan Strategi Pemasaran Bekasi Timur Regensi 3
Berdasarkan 4 alternatif strategi hasil analisis matriks QSPM, di bawah ini akan
dijelaskan rancangan strategi pemasaran PT CND dalam tabel 10.
5. KESIMPULAN
Faktor-Faktor Internal
•
Kekuatan PT CND
Yang menjadi kekuatan bagi PT. Cakrawala Nusa Dimensi yaitu :
- Nilai investasi yang terus meningkat,
- Adanya perluasan pembangunan,
- Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial,
- Harga bersaing,
- Lokasi yang strategis,
- Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil
(KPR),
- Pengembang yang berpengalaman.
Faktor Eksternal
•
Peluang PT CND
Yang menjadi peluang bagi PT CND sebagai berikut :
- Target market yang besar,
- Tingkat bunga KPR yang rendah,
96
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
•
2013
Adanya loyalitas pemasok,
Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster.
Ancaman PT CND
-
Kenaikan tingkat bunga KPR,
Adanya isu pencemaran lingkungan,
Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM),
Kenaikan harga material,
Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi.
Tabel 10. Rancangan Strategi Pemasaran Bekasi Timur Regensi 3
•
Kelemahan PT CND
Faktor-faktor internal yang menjadi kelemahan PT CND yaitu pengawasan
yang kurang dilakukan oleh pengembang, sehingga banyak konsumen yang
mengajukan keluhan.
Prioritas Strategi
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
97
Berdasarkan hasil penentuan prioritas strategi dengan QSPM, didapatkan
alternatif strategi yang menjadi prioritas yaitu meningkatkan volume penjualan
melalui peningkatkan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta
meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan
melakukan pengecekan berkala, dengan nilai TAS sebasar 6.829.
DAFTAR PUSTAKA
___; Statistik Jumlah Penduduk, Badan Pusat Statistik, Jakarta, 2010, diunduh
dari http://www.bps.go.id/. [20 Oktober 2012].
Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Bekasi, Kota Bekasi
Dalam Angka, Bekasi, 2012.
___; Buku Saku, Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, 2012, diunduh dari
http://www.kemenpera.go.id/. [11 November 2012].
Umar, H., Strategic Manajemen in Action, PT. Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta, 2003.
Rangkuti, F., Analisis SWOT Teknik Membelah Kasus Bisnis, PT. Gramedia
Pustaka Utama, Jakarta, 2005.
David, F. R., Manajemen Strategis, Edisi Bahasa Indonesia, PT. Prenhallindo,
2002.
98
ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3| [Yulita
V. Usman]
Jurnal Sistem Industri – Volume 7 nomor 1
2013