ANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
ANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN KOSONG
DI JALAN MAYJEN SUNGKONO, KOTA SURABAYA
Soesandi Ismawan1) dan Christiono Utomo2)
1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember,
Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia
e-mail: [email protected]
2) Jurusan Manajemen Proyek, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
ABSTRAK
Surabaya sebagai sebuah wilayah sentral, perekonomian dan pemerintahan di Jawa Timur,
terus berkembang disegala sektor terutama dalam sektor perdagangan dan jasa. Hal ini
menjadikan Kota Surabaya semakin diminati dalam hal pengembangan properti, yang ditandai
dengan semakin berkembangnya penjualan dan pengelolaan lahan properti disetiap wilayah
Kota Surabaya (BPS Kota Surabaya tahun 2013). Oleh karena itu pemanfaatan lahan kosong
haruslah direncanakan seoptimal mungkin agar memberikan manfaat tertinggi dan
memberikan keuntungan maksimal
Lahan kosong milik Pemerintah Kota Surabaya ini berlokasi di Jalan Mayjen Sungkono
Surabaya dengan luas 3.480 m2 saat ini masih belum termanfaatkan. Penelitian ini bertujuan
untuk menentukan jenis pemanfaatan lahan yang memiliki nilai properti lahan paling tinggi
pada lahan Jalan Mayjen Sungkono berdasarkan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik.
Metode pengambilan pilihan alternatif dilakukan dengan wawancara terhadap stakeholder
yang terlibat dalam perencanaan pembangunan serta masyarakat sekitar. Kemudian data
tersebut dianalisa dengan menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik.
Dari hasil penelitian alternatif pemanfaatan lahan yang memungkinkan dibangun pada lahan
Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya adalah gedung perkantoran, gedung parkir dan apartemen.
Melalui analisa pemanfaatan tertinggi dan terbaik menunjukkan bahwa pemanfaatan lahan
berupa bangunan perkantoran memiliki nilai penggunaan lahan tertinggi dan terbaik karena
memenuhi kriteria secara hukum diijinkan, secara fisik memungkinkan, layak secara finansial
dan berproduktifitas maksimum.
Kata kunci: Penggunaan Lahan Kosong, Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
PENDAHULUAN
Tanah memiliki peranan sangat penting bagi kehidupan manusia, karena merupakan
pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan manusia dan bisa memberikan berbagai sumber
pendapatan bagi pemiliknya ataupun mereka yang menguasai. Sehingga dapat disimpulkan
bahwa setiap pembelian properti adalah invenstasi.
Pemerintah Kota Surabaya juga mempunyai aset-aset yang masih berupa tanah
kosong. Salah satu aset daerah tersebut adalah lahan kosong yang berlokasi di Jalan Mayjen
Sungkono Surabaya. Lokasi tanah kosong tersebut yang terletak pada kawasan yang saat ini
sedang berkembang pesat serta menjadi kawasan perdagangan dan jasa baru di Kota
Surabaya. Agar aset tersebut dapat bermanfaat bagi Pemerintah Kota Surabaya, khususnya
untuk menambah pendapatan daerah maka perlu ada peningkatan fungsi lahan agar dapat
memberikan manfaat yang maksimal bagi Pemerintah Kota Surabaya. Sehingga rumusan
masalah yang muncul adalah alternatif jenis pemanfaatan lahan apa yang dapat dikembangkan
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-1
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
dan optimalisasi pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik pada lahan kosong di Jalan Mayjen
Sungkono.
Luas lahan kosong yang merupakan asset Pemerintah Kota Surabaya di Jalan Mayjen
Sungkono Surabaya adalah 3.480 m2 dengan memperhatikan Garis Sempadan (GS) bangunan
sejauh 4 meter pada setiap sisi luar dan 3 meter pada sisi dalam, sehingga didapatkan luas
tapak setelah terpotong GS adalah 2.704 m2. Pada SKRK yang telah ditentukan Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) sebesar 50% dari tapak untuk jenis kegiatan perdagangan dan jasa.
Dari ketentuan tersebut didapatkan luas KDB yang dapat dibangun adalah 1.352 m2.
Sedangkan untuk KLB (Koefisian Lantai Bangunan) yang diijinkan setara dengan 6 lantai .
Hal ini yang menjadi latar belakang berpikir untuk meningkatkan nilai ekonomi lahan koridor
Jalan Mayjen Sungkono dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use karena lokasi
lahan yang strategis, baik pada pendapatannya maupun pada nilai properti bangunan
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk untuk menentukan jenis pemanfaatan lahan
yang memiliki nilai properti paling tinggi pada koridor Jalan Mayjen Sungkono berdasarkan
prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik.
Gambar 1. Kondisi Eksisting Kawasan Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya
METODE
Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dengan menggunakan prinsip Highest
and Best Use. Tahapan pertama adalah menentukan stakeholder sebagai stakeholder kunci
pada penelitian ini, meliputi Pemerintah Kota, Praktisi serta akademisi dan tokoh-tokoh
masyarakat sekitar kawasan Jalan Mayjen Sungkono yang di ambil secara ramdom sebagai
sampel. Kemudian dilakukan perhitungan dengan menggunakan prinsip Highest and Best
Use. Analisa dengan penggunakan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik meliputi :
1. Analisa kelayakan hukum
2. Analisa kelayakan fisik
3. Analisa kelayakan finansial
4. Uji produktifitas maksimal
5. Penggunaan lahan tertinggi dan terbaik
HASIL DAN PEMBAHASAN
Penentuan Alternatif Awal Pemanfaatan Lahan
Tahap analisa penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan ini dimaksudkan untuk
mendapatkan pilihan prioritas alternatif penggunaan lahan pada lahan kosong Jalan Mayjen
Sungkono. Pemilihan stakeholder menggunakan purposive sampling, yaitu dengan
menentukan langsung stakeholder yang memiliki pengaruh dan kepentingan dalam suatu
program atau rencana pengembangan yaitu Pemerintah Kota, Praktisi serta akademisi dan
tokoh-tokoh masyarakat sekitar kawasan Jalan Mayjen Sungkono.
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
Tabel 1. Keseluruhan Penilaian Pemanfaatan Lahan oleh Stakeholder
Prioritas Alternatif
Perbelanjaan dan Toko Modern
Residensial/ Apartemen Sewa
Perkantoran
Gedung Parkir
UPTSA
Pujasera/ Cafe
Central Park
Pemerintah Kota
Surabaya
20
12
132
48
12
12
Pengamat
Perkotaan
6
12
40
14
Masyarakat
Sekitar
18
22
27
2
2
Total Nilai
44
46
199
64
12
12
2
Perbelanjaan dan
Toko Modern
Residensial/
Apartemen
Perkantoran
Gedung Parkir
Gambar 2. Pie Chart Keseluruhan Hasil Penilaian Pemanfaatan Lahan oleh Stakeholder
Dari hasil analisa stakeholder diperoleh 3 (tiga) alternatif usulan pemanfaatan lahan
kosong Jalan Mayjen Sungkono, yaitu:
1. Prioritas Alternatif Kegiatan Perkantoran.
2. Prioritas Alternatif Kegiatan Gedung Parkir.
3. Prioritas Alternatif Kegiatan Residensial/ Apartemen Sewa.
Kriteria Kelayakan Hukum
Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan pada uji kelayakan hukum (legally
permissible), tampak bahwa seluruh prioritas alternatif penggunaan lahan baik berupa gedung
parkir, perkantoran maupun rumah susun sewa telah memenuhi uji kelayakan secara hukum.
Berikut adalah matrik yang menunjukkan hasil uji kelayakan hukum untuk masing-masing
prioritas alternatif rencana pengembangan lahan kosong Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya
sebagaimana terlihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Kriteria Memenuhi Kelayakan Hukum
Jenis Alternatif
Sub Kriteria Uji Kelayakan
Hukum
Gedung Parkir
Perkantoran
Apartemen Sewa
1
2
3
4
5
1 Pembatasan secara pribadi
diijinkan
diijinkan
diijinkan
Kondisi : peruntukan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya dalam dokumen RTRW
Kota Surabaya maupun RDTRK UP Wonokromo, secara kempemilikan status lahn tersebut berupa hak
milik pemerintah Kota Surabaya
No
2 Penetapan zoning
diijinkan
diijinkan
diijinkan
Kondisi : menurut dokumen tata ruang RTRW Kotra Surabaya dan RDTRK UP Wonokromo,
ketentuan intensitas pemanfaatan ruang pada lahan objek penelitian berdasarkan Unit Pengembangan
Wonokromo berada pada zoning sebagai kawasan perdagangan dan jasa
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
Jenis Alternatif
Sub Kriteria Uji Kelayakan
Hukum
Gedung Parkir
Perkantoran
Apartemen Sewa
1
2
3
4
5
3 Peraturan bangunan
diijinkan
diijinkan
diijinkan
Kondisi : berdasarkan SKRK Kota Surabaya terhadap lahan objek penelitian adalah :
1. Luas tanah3.480 m2
2. Terpotong garis sempadan 400 m2
3. Lahan efektif 3.080 m2
4. Ketentuan
a. KDB (50%)
1.540 m2
b. KLB (2,5) ketinggian setara 5 lantai
7.700 m2
c. KDH (10%)
308 m2
d. Sisa KDB (50%)
1.540 m2
4 Peraturan lingkungan
diijinkan
diijinkan
diijinkan
Kondisi : pemanfaatan lahandengan jenis kegiatann perkantoran, gedung parkir dan residensial/
aparteman memiliki luas lahan < 5 ha dan bangunan < 10.000 m2 termasuk dalam kategori membuat
analisis Upaya Pengelolahan Lingkungan (UKL) dan Usaha Pemanfaatan Lingkungan (UPL).
No
Kriteria Kelayakan Fisik
Berdasarkan hasil analisa di seluruh sub kriteria pada Uji Kelayakan Fisik yang telah
dilakukan, maka kondisi dan keberadaan lahan objek penelitian Jalan Mayjen Sungkono
memiliki peluang yang bagus untuk dikembangkan. Arahan pengembangan rencana
pemanfaatan berupa jenis kegiatan perkantoran, jenis kegiatan gedung parkir, jenis kegiatan
apartemen sewa dinyatakan lulus pada uji kelayakan fisik. Adapun hasil uji kelayakan fisik
adalah:
Tabel 3. Kriteria Kelayakan Fisik Tiap Alternatif
No
Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum
1
2
Ukuran, bentuk, kontur lahan tapak
Prasarana
Sarana
Publik
dan
Aksesibilitas
Jenis Alternatif Pengembangan
Jenis Kegiatan Jenis Kegiatan
Jenis Kegiatan
Perkantoran
Gedung Parkir
Apertemen Sewa
dimungkinkan
dimungkinkan
dimungkinkan
dimungkinkan
dimungkinkan
dimungkinkan
Kriteria Kelayakan Finansial
Keseluruhan alternatif yang terpilih kemudian dilakukan analisa kelayakan finansial,
analisa kelayakan finansial mencangkup:
1. Analisa Kebutuhan Investasi
Analisa ini untuk memperhitungkan kebutuhan investasi awal dalam pembangunan
alternatif terpilih sebagai pemanfaatan lahan. Dari perhitungan ini dapat diketahui
kebutuhan investasi untuk masing-masing alternatif terpilih yang dikembangkan pada
lahan Koridor Jalan Mayjen Sungkono.
2. Analisa Perkiraan Pendapatan
Analisa ini untuk memperhitungkan kemungkinan perkiraan pendapatan yang dapat
diperoleh dari penyewaan unit atau retribusi parkir. Perhitungan analisa perkiraan
pendapatan disesuaikan dengan permintaan dari penggunan jasa gedung parkir.
3. Analisa Tingkat Pengembalian Modal
Analisa ini untuk memperhitungkan tingkat pengembalian modal terhadap investasi yang
dikeluarkan dan perkiraan pendapatan yang mungkin dapat diperoleh. Dari perhitungan
ini dapat diketahui alternatif penggunaan lahan mana yang memiliki tingkat
pengembalian yang ideal dalam pembanguna pada Koridor Jalan Mayjen Sungkono.
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
Dari hasil analisa kelayakan finansial (financially feasible), diperoleh hasil sebagai berikut:
Tabel 4. Kelayakan Finansial Pengembangan Lahan Kosong Jl. Mayjen Sungkono, Surabaya
Parameter
Total Luas
Terbangun
Fungsi bangunan lahan objek penelitian
Jenis Kegiatan
Jenis Kegiatan
Jenis Kegiatan
Perkantoran
Gedung Parkir
Apartemen Sewa
Satuan
Lantai
m2
9.605,64 m2
6.760,00 m2
8.049,81 m2
Nilai Investasi
Potensi
Pendapatan
bersih tahun pertama
Rp
87.363.100.000
64.729.900.000
86.018.100.000
Rp
36.157.974.528
19.011.862.040
19.716.030.000
Tabel 5. Hasil Analisa Pengembalian Modal Masing-masing Alternatif Pengembangan
Fungsi
Bangunan
Jenis kegiatan
perkantoran
Jenis kegiatan
gedung parkir
Jenis kegiatan
apartemen sewa
BCR
NPV
IRR
Pay Back
Period
Prioritas
Kelayakan
4,15
Rp328.250.242.943,67
58,19%
3 Tahun
1
Layak
3,26
Rp166.221.317.142,70
40,66%
4 Tahun
2
Layak 2,63
Rp148.963.098.348,22
31,26%
5 Tahun
3
Layak Kriteria Produktifitas Maksimal
Dari hasil seluruh perhitungan estimasi nilai pasar lahan, diperoleh bahwa rencana
bangunan perkantoran memiliki nilai properti paling tinggi dibandingkan dengan kedua
alternatif kegiatan lainnya. Hal ini menunjukkan bahwa rencana bangunan perkantoran
memiliki tingkat produktifitas paling tinggi dan dinyatakan paling layak untuk dikembangkan.
Tabel 6. Hasil Perhitungan Produktifitas Maksimal Tiap Alternatif
Kode
Komponen
A
Nilai pasar bangunan (Rp)
B
Tingkat Kapitalisasi Bangunan
C
Pendapatan bersih bangunan (Rp)
D
E
Luas lantai terbangun (m²)
Nilai Pasar Bangunan/m² (Rp)
Jenis Kegiatan
Perkantoran
Jenis Kegiatan
Gedung Parkir
Jenis Kegiatan
Apartemen
Sewa
87.363.067.200
64.729.900.000
86.018.032.320
29,73%
22,71%
18,95%
25.970.084.795
14.701.757.865
16.303.476.073
AxB
9.605,64
2.703.628,78
6.760,00
2.174.816,25
8.049,81
2.025.324,84
C:D
36.157.974.528
19.011.862.040
19.716.030.000
10.187.889.733
30,69%
33.197.931.988
4.310.104.175
23,67%
18.205.930.336
3.412.553.927
19,92%
17.135.367.798
2.704,00
2.704,00
2.704,00
Proses
G
H
I
Pendapatan bersih properti tahun
pertama (Rp)
Pendapatan bersih tanah (Rp)
Tingkat Kapitalisasi Tanah
Nilai pasar lahan (Rp)
J
Luas lahan efektif (m²)
K
Nilai pasar lahan/m² (Rp)
12.277.341,71
6.732.962,40
6.337.044,30
I:J
L
Nilai properti /m² (Rp)
14.980.970,50
8.907.778,65
8.362.369,14
K+E
F
Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Terbaik
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-5
F-C
G:H
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
Setelah beberapa hasil uji kelayakan terhadap masing-masing jenis pemanfaatan lahan
yang dapat dinilai secara kuantitatif, dalam penentuan prioritas alternatif pengembangan dapat
dapat dilihat dari nilai investasi dan waktu kembali modal, yang paling baik adalah rencana
bangunan perkantoran.
Berikut adalah perbandingan nilai properti lahan eksisting lahan objek penelitian
dibandingkan dengan rencana bangunan perkantoran.
1. Jika tapak lahan objek penelitian tidak dilakukan pengembangan (tetap berupa lahan
kosong), maka perkiraan nilai lahan propertinya adalah sebesar Rp.11.650.000/m2.
2. Jika pada tapak lahan objek penelitian dilakukan rencana pengembangan bangunan
perkantoran, maka nilai lahan propertinya adalah sebesar Rp.15.000.000/m2
Berdasarkan perbandingan terhadap nilai lahan properti kedua lahan objek penelitian
tersebut, maka nilai tertinggi adalah nilai lahan objek penelitian dengan dilakukan
pengembangan bangunan perkantoran. Oleh karena itu, maka penggunaan tertinggi dan
terbaik pada tapak lahan objek penelitian pada Jalan Mayjen Sungkono adalah dengan
dilakukan pengembangan bangunan perkantoran.
KESIMPULAN
Hasil dari identifikasi pengembangan lahan kosong di Jalan Mayjen Sungkono,
Surabaya yang telah diuraikan di atas dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Dari hasil analisa stakeholder diperoleh 3 (tiga) alternatif usulan pemanfaatan lahan
kosong Jalan Mayjen Sungkono yaitu gedung perkantoran, gedung parkir dan apartemen
sewa;
2. Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan pada uji kelayakan hukum (legally
permissible), seluruh prioritas alternatif penggunaan lahan baik berupa gedung parkir,
perkantoran maupun apartemen sewa telah memenuhi uji kelayakan secara hukum;
3. Setelah dilakukan penelitian menggunaan prinsip tertinggi dan terbaik (highest and best
use), didapatkan hasil jenis penggunaan lahan yang memiliki produktifitas maksimal
adalah bangunan perkantoran. Rencana bangunan perkantoran memiliki perkiraan nilai
investasi sejumlah Rp.87.363.100.000 dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun
pertama sebesar Rp.36.158.000.000 dengan lama kembali modal 3 tahun dan nilai properti
sebesar Rp.15.000.000/m2.
4. Rencana bangunan gedung parkir memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp.
64.729.900.000 dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp.
19.011.862.040 dengan lama kembali modal 4 tahun dan nilai properti sebesar
Rp.9.000.000/m2.
5. Rencana bangunan apartemen sewa memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp.
86.018.100.000 dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp.
19.716.030.000 dengan lama kembali modal 5 tahun dan nilai properti sebesar
Rp.9.000.000/m2
DAFTAR PUSTAKA
American Institute of Real Estate Appraisers. 1987. The Appraisal of Real Estate, Ninth
edition, AIREA of The National Association of Realtor Chicago, Illinois.
Appraisal Institute. 2001. The Appraisalof Real Estate, 12thEdition, Appraisal Institute,
Chicago, Illinois.
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-6
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXI
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 19 Juli 2014
Bappeko Surabaya. 2013. Data dan Dokumentasi Badan Perencanaan Pembangunan Kota.
Surabaya: Bappeko Surabaya.
Delacy, B. 2011. Wind Farms - A Valuation Primer. The Appraisal Journal, Winter, 29-43.
Eckert, J. K. 1990. “Property Appraisaland Assessment Administrastration.” IAAO, Chicago
Illinois.
Fanning, Stephen. 2005. Market Analysis for Real Estate: Concept andApplications in
Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, UnitedStates of America.
Grissom, T. V. 1983. The Semantic Debate: Highest and Best use vs most probably use. the
appraisal journal vol 51 No. 1 , 45-47.
Hidayati, W dan Harjanto, B. 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE.
Koentjaraningrat. 1997. Metode Penelitian Masyarakat. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka
Utama.
Marlina, Endy. 2008 Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Penerbit Andi.
Pemerintah Kota Surabaya. 2006. Peraturan Daerah Kota Surabaya No 12 Tahun 2006
Tentang Analisa Dampak LIngkungan Lalu Lintas di Jalan. Surabaya: Pemerintah
Kota Surabaya.
Pemerintah Kota Surabaya. 2009. Peraturan Daerah Kota Surabaya No 1 Tahun 2009
Tentang Penyelenggaraan Perparkiran dan Retribusi Parkir. Surabaya: Pemerintah
Kota Surabaya.
Reed, L. L. & Kleynhans, T. E. 2010. Highest and best use decision-making in a
multifunctional agricultural land market. Australia and New Zealand Property
Journal, Vol. 2.
Soeparjanto. 2008. Konsep Dasar Penilaian. Pusdiklat Keuangan Umum BPPK: Jakarta.
Supriyanto, B. 2000. Rekayasa Penilaian Jilid 1. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Terry T. Meyer. 1983. Energy Economics and Building Design, New York: McGraw-Hill.
The Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of Real Estate, Twelfth edition.
United Nations Centre For Human Settlements (HABITAT), (2001), Participant to
Partnership Urban Management Program.
Winarno Surakhmad. 1980. Pengantar Penelitian Ilmiah., Bandung: Tarsito.
ISBN : 978-602-70604-0-1
B-8-7