kedudukan hukum surat kuasa menjual terhadap
advertisement
KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN LEGAL STATUS LETTER OF ATTORNEY SELL TO LADENED WITH OBJECT GUARANTEE IS RIGHTS RESPONSIBILITY Riny Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said Program Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin Alamat Koresponden: Jl. Dr. Ratulangi 1/5. Hp. 08125858110 Email: [email protected] ABSTRAK Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor bila debitor cidera janji atau dinyatakan pailit. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menjelaskan :(1) fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek yang sudah dibebankan dengan Hak Tanggungan. (2) untuk mengetahui dan menjelaskan kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang telah dibebankan/diikat dengan Hak Tanggungan. Jenis penelitian menggunakanpenelitian hukum normatif, Pendekatan penelitian bersifat kualitatif, dengan cara menganalisis bahan hukum secara komprehensif yakni bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder yang diperoleh selama melakukan penelitian. Dari penelitian menunjukkan : (1) fungsi kuasa menjual terhadap objek jaminan yang dibebani Hak Tanggungan, menjadi hal yang sia-sia/tidak berguna dan merupakan suatu pemborosan karena debitor mengeluarkan biaya tambahan berupa biaya akta. fungsi kuasa menjual akan berlaku efektif apabila berdiri sendiri, tidak ada bentuk pengikatan atau pembebanan lain seperti Hak Tanggungan. (2) apabila Kuasa Menjual dibuat bersamaan dengan Hak tanggungan maka kekuatan mengikatnya tidak ada karena dalam Hak tanggungan telah melekat kekuatan eksekutorial. Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor. Kata Kunci : Surat Kuasa menjual, Objek jaminan, Hak tanggungan Abstract Guarantee giving credit intrinsically function guarantee certainty redemption debtor debt will if/when default debtor or expressed by bankrupt. This research aim to know and explain :( 1) Letter Of Attorney function Sell object which have been burdened with Rights Responsibility. ( 2) To know and explain strength fasten from Letter Of Attorney Sell guarantee object which have been burdened / to be bound with Rights Responsibility. Type research using research punish normatif, Approach research have the character qualitative, analysing materials punish comprehensively namely materials punish materials and also primary punish obtained sekunder during conducting research. Research show : ( 1) power function sell to guarantee object encumbered by Rights Responsibility, becoming useless matter / no use and represent a extravagance because debtor release surcharger in the form expense act. power function sell will go into effect effective if selfsupporting, there cordage form or other encumbering like Rights Responsibility. ( 2) Power Sell to be made at the same time with Rights responsibility hence strength fasten it there because in Rights responsibility have stick strength of eksekutorial. Power function sell basically to guarantee redemption ofdebtor debt, in creditor meaning very have importance to take the the redeem for the shake to minimize or lessen loss even prevent loss in channelling credit; and give rule of law and protection law to creditor security Keyword : Letter Of Attorney sell, Guarantee object, Rights Responsibility 1 PENDAHULUAN Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor bila debitor cidera janji atau dinyatakan pailit. Oleh karena itu dengan adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan jaminan perlindungan bagi keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya akan tetap kembali walaupun nasabah debitornya wanprestasi, yakni dengan cara mengeksekusi objek jaminan kredit bank yang bersangkutan.(Gazali dkk, 2010)Untuk memperkecil risiko dalam memberikan kredit bank harus mempertimbangkan beberapa hal yang terkait dengan iktikad baik dan kemampuan membayar nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Hal-hal tersebut dikenal dengan prinsip 5 C yakni Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal), Collateral (jaminan), dan Condition of economy (kondisi keuangan).( Muhammad, 2010). Manusia maupun badan hukum tentunya dalam melakukan hubungan hukum atau perbuatan hukum dapat melakukannya sendiri secara langsung tetapi juga dapat memberikan kuasa atau perwakilan atau pendelegasian kewenangan kepada orang lain, dan dalam ilmu hukum, hal ini dikenal dengan istilah Perjanjian Pemberian Kuasa (lastgeving).(Try Widiyono, 2006). Dalam Perjanjian kredit hal yang sangat penting adalah adanya subjek dan objek hukum. Subjek hukum Perjanjian kredit bank adalah para pihak yang akan mengikatkan diri dalam hubungan hukum di dalam perjanjian kredit.Dalam hal ini pihak yang memberi kredit adalah Bank dan pihak yang menerima kredit adalah perorangan ataupun badan hukum.(Johannes Ibrahim, 2004). Salim HS,( Salim HS., 2006) menjelaskan bahwa perjanjian kredit itu adalah perjanjian yang dibuat antara kreditor dan debitor, dimana kreditor berkewajiban untuk memberikan uang atau kredit kepada debitor, dan debitor berkewajiban untuk membayar pokok dan bunga, serta biaya-biaya lainnya sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati antara keduanya. Ahmadi Miru(Ahmadi Miru, 2007) menjelaskan, walaupun dikatakan bahwa kontrak (perjanjian) lahir pada saat tercapainya kesepakatan mengenai hal yang pokok dalam kontrak tersebut, namun masih ada hal lain yang harus diperhatikan, yaitu syarat sahnya kontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 BW (KUHPerdata) yaitu :Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;Suatu hal tertentu;Suatu sebab yang halal. Perjanjian pemberian kuasa merupakan salah satu jenis perjanjian bernama. Oleh karena itu, perjanjian pemberian kuasa ini diatur dalam Pasal 1792 sampai dengan Pasal 1819 KUHPerdata.(Handri Raharjo, 2009)Pada umumnya pemberian suatu kuasa dapat disamakan dengan pemberian penawaran yang mengikat. Apabila suatu penawaran telah diterima, maka terjadilah pengikatan antara pihak yang memberikan penawaran dengan pihak yang menerima 2 penawaran walaupun kelak ternyata bahwa sebelum penawaran dilaksanakan, pemberi mencabut penawarannya. Dalam hal demikian penawaran yang telah diterima harus tetap berlaku, walaupun ada perubahan dalam kehendak dari pihak yang memberikan penawaran. Setelah penawaran yang diberikan diterima, pihak yang memberikan penawaran secara kontraktuil terikat dan harus dianggap melepaskan kewenangannya untuk membatalkan kehendaknya semula.( Komar Andasasmita, 1990). Jaminan berupa hak atas tanah dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi kreditor, karena dapat memberikan keamanan bagi bank dari segi hukumnya maupun dari nilai ekonomisnya yang pada umumnya meningkat terus. Namun, tidak semua hak atas tanah dapat menjadi jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, hanya hak atas tanah atau benda yang memenuhi persyaratan yakni : (Rachmadi Usman, 2011) Hak atas tanah yang hendak dijaminkan dengan utang harus bernilai ekonomis, bahwa hak atas tanah yang dimaksud dapat dinilai dengan uang, sebab utang yang dijamin berupa uang;Haruslah hak atas tanah yang menurut peraturan perundang-undangan termasuk hak atas tanah wajib didaftarkan dalam daftar umum sebagai pemenuhan asas publisitas, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya;Menurut sifatnya, hakhak atas tanah tersebut dapat dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasikan untuk membayar utang yang dijamin pelunasannya; Hak atas tanah tersebut ditunjuk atau ditentukan oleh undang-undang. Pasal 20 ayat (2) dan (3) UUHT mengatur tentang Tata Cara Penjualan Objek Hak Tanggungan secara di bawah tangan dengan syarat-syarat atas kesepakatan pemberi dan penerima Hak Tanggungan, jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan (Pihak debitor dan Pihak ketiga) dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar di daerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Penjualan objek Hak Tanggungan secara di bawah tangan sebagaimana yang diatur undang-undang tersebut tentunya dapat menjadi pilihan bagi penanganan kredit macet debitor oleh pihak bank dan untuk pelaksanaannya sangat diperlukan kerja sama dari debitor yang bersangkutan.( M. Bahsan, 2007). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menjelaskan fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek yang sudah dibebankan dengan Hak Tanggungan. 3 METODE PENELITIAN Tipe dan Metode Pendekatan Penelitian hukum normatif adalah suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan hukum yang dihadapi. Penelitian hukum normatif dilakukan untuk menghasilkan argumentasi, teori atau konsep baru sebagai prespektif dalam menyelesaikan masalah yang dihadapi.( Peter Mahmud Marzuki, 2005) Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum (legal research) yang sifatnya normatif, yakni penelitian untuk mengkaji konsep-konsep hukum terkait dengan Pemberian Kuasa pada umumnya dan Surat Kuasa Menjual pada khususnya serta kaitannya atau hubungannya dengan Hak Tanggungan. Dalam hal ini yang menjadi objek penelitian berkaitan dengan kedudukan hukum dan kekuatan mengikat serta fungsi dari Surat Kuasa Menjual. Metode Pendekatan/Spesifikasi Penelitian Pendekatan penelitian yang digunakan adalah bersifat kualitatif, dengan cara menganalisis bahan hukum secara komprehensif baik bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder yang diperoleh selama melakukan penelitian. Selain itu juga dilakukan secara deskriptif yaitu penulis berkeinginan untuk memberikan gambaran atau pemaparan atas subjek dan objek penelitian dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan dan teori-teori yang berkaitan dengan Pemberian Kuasa Menjual dan Hak Tanggungan. Sumber Bahan Hukum Bahan Hukum Primer terdiri dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah dan Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah;Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Bahan Hukum Sekunder dalam penelitian ini berupa hasil penelusuran bahan pustaka berupa buku-buku, disertasi, tesis, jurnal-jurnal ilmiah, maupun artikel-artikel ilmiah yang berkaitan dengan judul tesis ini termasuk juga semua peraturan dan ketentuan yang berkaitan dengan Surat Kuasa Menjual. Analisis Bahan Hukum Setelah mempelajari semua bahan hukum, tahap selanjutnya adalah menganalisis bahan hukum, dengan menggunakan metode kualitatif mengenai fungsi surat kuasa menjual, kedudukan hukum dan kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual serta kaitan atau hubungannya dengan Hak Tanggungan. 4 HASIL Fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani dengan Hak Tanggungan Dalam pelaksanaan pemberian kredit, bank tetap meminta agunan dari pemohon kredit (pemoon kredit), selain analisis iktikad baik dan kemampuan pemohon kredit (debitor). Hal ini sesuai Pasal 1 ayat (23) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 yang mengatur bahwa agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitor kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan tambahan ini berupa jaminan materiil (berwujud) yang berupa barang-barang bergerak atau benda tetap atau jaminan immateriil (tak berwujud). Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor apabila debitor wanprestasi/cidera janji atau dinyatakan pailit. Oleh karena itu dengan adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan jaminan perlindungan bagi keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya akan tetap kembali walaupun nasabah (debitor) wanprestasi, yakni dengan cara mengeksekusi objek jaminan kredit bank yang bersangkutan. Objek Jaminan barulah berfungsi dan dapat digunakan apabila telah diikat dan didaftar sesuai mekanisme yang telah diatur dan ditentukan oleh peraturan perundang-undangan khusus untuk itu. Objek jaminan yang berbentuk tanah haruslah diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan. Namun, dalam praktik ada pihak kreditor (bank atau badan hukum lain seperti koperasi) yang meminta kepada debitor untuk membuat Surat Kuasa Menjual yang bertujuan untuk memberi kuasa kepada kreditor untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanahnya apabila debitor wanprestasi, dan pembelinya itu boleh pemegang Hak Tanggungan itu sendiri ataupun orang lain, padahal untuk perjanjian utang piutangnya tersebut sudah diikat atau dijamin dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang didalamnya telah mengatur janji - janji sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT. Praktik pemberian kuasa menjual untuk pelunasan hutangnya debitor ini masih terjadi, hal ini sesuai dengan keterangan dan penjelasan yang disampaikan oleh para Notaris/PPAT yang sering membuat Kuasa Menjual atas permintaan kreditor. Menurut Notaris Walinono, dalam wawancara tanggal 16 Oktober 2012 bahwa pihak kreditor selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa Menjual kepada debitornya.Hal yang sama diungkapkan pula oleh Notaris Wahyuningsih, (wawancara tanggal 18 Oktober 2012) dan Abdul Muis, (wawancara tanggal 13 November 2012),bahwa pembuatan Kuasa Menjual tersebut atas permintaan kreditor, walaupun sebelum dibuat Kuasa Menjual para Notaris tersebut terlebih dahulu menjelaskan bahwa Kuasa Menjual tidak penting dan tidak diperlukan karena objek jaminan sudah diikat/dibebani dengan Hak Tanggungan. 5 Menurut keterangan yang diperoleh selama penulis melakukan penelitian, bahwa kreditor selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa Menjual dari debitor oleh karena kuasa menjual itu sangat efektif, lebih mudah, biayanya murah dan tidak berbelit-belit apabila objek jaminan akan dijual pada saat debitor wanprestasi/cidera janji. Demikian penjelasan yang diberikan oleh salah seorang karyawan PT. Bank Danamon cabang Balikpapan (yang tidak mau disebut namanya) dalam wawancara tanggal 22 Oktober 2012. Selain itu menurut Abdul Muis, dalam wawancara tanggal 13 November 2012 bahwa bank menggunakan kuasa menjual untuk menghindari biaya lelang sebesar 10 % (sepuluh persen). Hasil penelitian menunjukkan bahwa Kuasa Menjual semuanya dibuat di hadapan Notaris/PPAT. Oleh karena kreditor dan debitor dalam menandatangani akta kuasa menjual selalu di hadapan Notaris/PPAT, maka bersifat otentik. Setiap akta kuasa menjual tersebut pasti membutuhkan biaya dan biaya akta dibebankan atau menjadi tanggungjawab debitor. Akta otentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga fungsi yaitu :Sebagai bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah mengadakan perjanjian tertentu;Sebagai bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam perjanjian adalah menjadi tujuan dan keinginan para pihak;Sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu kecuali apabila ditentukan sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai dengan kehendak para pihak. Dalam praktik yang terjadi bahwa, apabila debitor wanprestasi atau cidera janji, kreditor dalam melakukan penjualan objek jaminan menggunakan kuasa menjual. Penggunaan kuasa menjual tidak dilakukan secara serta merta, artinya kreditor sebelum melakukan penjualan objek jaminan terlebih dahulu melakukan pendekatan kepada debitor. Kreditor terlebih dahulu membicarakan dan merundingkan dengan debitor mengenai cara mengatasi kredit macetnya. Penjualan objek jaminan adalah langkah terakhir yang ditempuh oleh kreditor itupun setelah debitor membuat dan menyerahkan surat penyerahan sukarela. Penggunaan kuasa menjual ini lebih diprioritaskan oleh kreditor dibandingkan dengan menggunakan Hak Tanggungankarena dengan menggunakan kuasa menjual sangat efektif, artinya penjualan objek jaminan tersebut tidak memerlukan waktu yang lama dan proses yang panjang. Pemegang objek jaminan dapat langsung menjualnya apabila debitor wanprestasi, disamping itu kreditor juga tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor. Lebih mudah artinya kreditor untuk menjual objek jaminan tidak sulit karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit, kreditor tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi objek jaminan ke Pengadilan Negeri. Biayanya murah artinya kreditor tidak perlu membayar biaya eksekusi dan biaya lelang dan tidak berbelit-belit artinya proses penjualan objek jaminan mudah dan tidak 6 susah karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit dan prosedural, apabila objek jaminan akan dijual sehingga akan lebih menguntungkan bila dibandingkan dengan Hak Tanggungan. Namun Keduanya tidak boleh atau tidak dapat diberlakukan secara bersamaan. Dengan demikian, kreditor hanya memilih apakah Hak Tanggungan atau Kuasa Menjual yang akan difungsikan untuk menjual objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji,demikian penjelasan yang diberikan oleh Walinono, Notaris/PPAT. Dalam kaitannya dengan fungsi kuasa menjual ini, penulis berpendapat bahwa, pada dasarnya fungsi kuasa menjual itu bagi debitor adalah untuk menjamin pelunasan hutangnya kepada kreditor. Sedangkan bagi kreditor adalah sebagai alat untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanah yang menjadi objek jaminan untuk mendapatkan pelunasan hutang debitor. Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi dilakukan setelah debitor membuat dan menandatangani penyerahan sukarela yang berisikan bahwa debitor sama sekali tidak keberatan untuk dijual tanah yang menjadi objek jaminan apabila debitor wanprestasi/cidera janji dengan syarat apabila terjadi kelebihan harga dari objek jaminan maka kelebihan harga tersebut dikembalikan kepada debitor. Namun fungsi kuasa menjual ini menjadi tidak berarti apabila kuasa menjual itu bersama-sama/disandingkan dengan Hak Tanggungan yang mempunyai titel eksekutorial. Apabila terjadi debitor wanprestasi dan objek jaminan akan dieksekusi maka secara hukum yang digunakan adalah Sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai irah-irah “ Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” Lain halnya jika para pihak sepakat dan setuju untuk menjual objek jaminan itu secara dibawah tangan dengan ketentuan asal mencapai harga yang tertinggi dan menguntungkan kedua belah pihak. Hal ini sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh para Notaris/PPAT yang telah diwawancarai oleh penulis tersebut di atas. Kuasa menjual akan berfungsi dengan baik dan dapat menguntungkan para pihak apabila dilaksanakan sebagaimana tersebut di atas. Keuntungan yang diperoleh adalah berupa diperolehnya atau dicapainya harga yang tertinggi sehingga debitor mendapatkan selisih harga dari penjualan objek jaminan tersebut dan kreditor tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor karena menjual objek jaminan berdasarkan kuasa menjual untuk menjual objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Akan tetapi akan menjadi suatu hal yang sia-sia dan menimbulkan kerugian bagi debitor (karena harus menanggung biaya akta kuasa menjual) apabila kreditor tidak menggunakan kuasa menjual dan menggunakan Hak Tanggungan untuk menjual objek jaminan. Penggunaan Hak Tanggungan dalam menjual objek jaminan lebih memiliki kepastian/ kekuatan hukum, dan mempunyai titel eksekutorial. 7 Kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani/diikat dengan Hak Tanggungan Notaris Abdul Muin Marsidi dan Notaris Abdul Muis menjelaskan bahwa kuasa menjual tidak mempunyai kekuatan mengikat, karena kalau terjadi wanprestasi dari debitor yang dipakai atau dipergunakan untuk menjual objek jaminan adalah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan didaftar dan diatur oleh undang-undang. Lebih lanjut keduanya menjelaskan bahwa namun kreditor apabila akan menjual objek jaminan dengan menggunakan kuasa menjual maka, terlebih dahulu kreditor meminta surat penyerahan sukarela dari debitor. Menurut penulis, kuasa menjual itu tidak mengikat atau tidak mempunyai kekuatan mengikat karena kuasa menjual tidak dapat didaftar atau bukan merupakan objek pendaftaran tanah. Sedangkan sesuatu pembebanan terhadap hak atas tanah harus didaftarkan dan salah satu sifat dari hukum jaminan adalah bersifat publisitas agar orang lain atau pihak ketiga dapat mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut telah dijaminkan atau dibebani dengan hutang. Selain itu kreditor mempunyai hak preferen dan terlindungi apabila terjadi persoalan hukum atau apabila ada gugatan dari pihak ketiga. Di sinilah perbedaan yang sangat signifikan antara Hak Tanggungan dengan kuasa menjual. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial karena hak ini berdasarkan perintah undang-undang harus didaftarkan dengan tujuan untuk mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan dan dengan didaftarkannya maka pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana tersebut di atas.Dengan kata lain, sebuah jaminan agar mempunyai kekuatan mengikat dan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya haruslah didaftar dan mudah dalam eksekusinya. Tanpa pendaftaran maka tidak sah penjaminan tersebut, artinya bisa saja pemegang hak jaminan menjual objek jaminan tanpa didasarkan pada kekuatan eksekutorial, namun didasarkan sematamata pada kesepakatan antara kreditor dan debitor. Kalau hal ini terjadi maka kreditor akan mengalami kesulitan dan hambatan dalam hal penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji karena adanya keberatan dan ketidakmauan debitor memberikan persetujuan dalam hal penjualan objek jaminan. Dapat saja debitor menggunakan segala macam cara atau upaya untuk menggagalkan penjualan objek jaminan karena kreditor tidak mempunyai kekuatan untuk menjual secara paksa objek jaminan yang ada di tangannya. Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual 8 objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. PEMBAHASAN Penelitian ini menunjukkan bahwa Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai mudah untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitor berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditor dan debitor. Kredit yang diberikan selalu diamankan dengan jaminan kredit dengan tujuan untuk menghindarkan adanya risiko debitor tidak membayar atau tidak sanggup membayar hutangnya. Apabila debitor karena sesuatu sebab tidak mampu melunasi hutangnya, maka kreditor dengan bebas dapat menjual dan menutup hutang dari hasil penjualan jaminan dimaksud. Jadi fungsi jaminan adalah memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang-barang jaminan tersebut bila debitor tidak melunasi hutangnya pada waktu yang telah ditentukan.(Sutarno, 2003) Adapun susunan dan anatomi dari akta kuasa menjual adalah sebagai berikut : Kepala atau Judul; “ Kuasa Menjual “, menggambarkan mengenai isi atau jenis kesepakatan yang disepakati oleh para pihak. Dengan adanya judul atau kepala yang jelas dan tegas dapat menghindari adanya penafsiran terhadap kesepakatan termaksud. Kepala atau judul harus sesuai dengan isinya. Di bawah judul atau kepala dicantumkan nomor akta. Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris; penulisan Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris 9 pada satu akta (perjanjian kuasa) mutlak adanya dan diletakkan pada bagian awal. Hal ini sangat perlu dalam kaitannya dengan keabsahan kapasitas para pihak dan keabsahan dari kesepakatan yang telah dicapai. Komparisi (identitas para pihak); (kreditor dan debitor). Pada bagian ini juga harus tergambar dengan jelas dan tegas mengenai kecakapan atau kewenangan dari para pihak dalam bertindak, serta kapasitasnya dalam bertindak (kapasitas pribadi, mewakili badan hukum atau mewakili orang lain lain ataukah mewakili jabatan). Premis; bagian ini penting untuk di tuangkan dalam akta (perjanjian kuasa), karena dengan adanya premis pembaca dapat dengan mudah memahami alasan, dasar, maksud dan tujuan dilakukan/diadakannya akta (perjanjian kuasa) serta untuk memperjelas kepala/judul kontrak/perjanjian serta memudahkan para pihak atau orang lain menafsirkan isi perjanjian apabila terjadi perselisihan. isi akta (kuasa menjual); mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak, apa yang harus dilaksanakan dan apa yang tidak boleh dilaksanakan. Pada bagian ini diatur mengenai unsur esensialia, naturalia bahkan aksidentalia. Apabila ditelaah dan dianalisis isi dari kuasa menjual tersebut di atas, diperoleh gambaran bahwa kuasa menjual tersebut benar-benar merupakan pelimpahan wewenang dan kekuasaan dari debitor kepada kreditor untuk mengalihkan hak atas tanahnya baik kepada orang lain maupun kepada diri kreditor sendiri apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Pelimpahan wewenang atau kekuasaan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut disebutkan secara jelas dan tegas mengenai objeknya dan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan Perjanjian Kredit yang telah ditandatangani terlebih dahulu oleh kedua belah pihak. Apabila mengacu pada kuasa tersebut, kreditor tidak perlu meminta lagi penyerahan sukaralea dari debitor apabila kreditor akan menjual objek jaminan pada saat debitor wanprestasi atau cidera janji. Penutup akta (perjanjian kuasa); pada bagian ini menjelaskan bahwa akta (perjanjian kuasa) termaksud dibuat dan ditandatangani serta diselesaikan pada tempat, tanggal dan bulan serta tahun. Selain itu juga diatur mengenai keberlakuannya satu akta (perjanjian kuasa) yang dibuat dan ditandatangani. Agar pembebanan atau pengikatan terhadap objek jaminan itu mempunyai daya mengikat dan melindungi para pihak maka Pasal 10 ayat (1 dan 2 ) UUHT juga mengatur bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak 10 Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya Pasal 13 UUHT mengatur bahwa pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dibuktikan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, dan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” irah-irah tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Pada akta Kuasa Menjual sama sekali tidak diperlukan janji yang mengikat akan tetapi secara otomatis (dengan sendirinya) apabila debitor wanprestasi atau cidera janji maka objek jaminan dapat dijual oleh pemegang jaminan melalui dibawah tangan atas kekuasaan sendiri berdasarkan kuasa menjual yang ia terima. Dengan demikian dari segi atau dari sisi menjual atas kekuasaan sendiri ini tanpa memerlukan fiat eksekusi, kuasa menjual pada prinsipnya sama dengan Hak Tanggungan . Lain halnya kalau objek jaminan itu diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan. Pada Hak Tanggungan apabila debitor wanprestasi atau cidera janjimaka pemenuhan piutang kreditor dengan berdasar pada kekuatan eksekutorial dari Sertifikat Hak Tanggungan timbul sebagai akibat hukum adanya irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, sehingga Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial seperti layaknya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (inkracht van gewijsde). Menurut penulis, bahwa pada dasarnya pengaturan penjualan objek jaminan itu sama saja baik melalui Hak Tanggungan maupun kuasa menjual, keduanya mensyaratkan adanya kesepakatan para pihak apabila dengan cara itu akan memperoleh harga yang tertinggi yang menguntungkan kedua belah pihak. Ketentuan ini tentunya semata-mata bertujuan untuk menciptakan kepastian hukum dan memberikan perlindungan hukum kepada kedua belah pihak. Agar terhindar dari masalah hukum baru yaitu keberatan atau perlawanan atau gugatan dari debitor pada saat maupun setelah penjualan objek jaminan. Walaupun undang-undang sendiri juga mengatur bahwa dengan telah diikatnya atau dibebaninya suatu bidang tanah dengan Hak Tanggungan maka apabila debitor wanprestasi atau cidera janji kreditor berhak menjual dimuka umum (lelang) objek jaminan tersebut. Dalam kenyataannya sering di jumpai atau mendengar bahwa penjualan objek jaminan melalui penjualan di muka umum mendapat keberatan atau perlawanan dari debitor, dan kalau ini terjadi maka akan merugikan kedua belah pihak. Terutama 11 lembaga perbankan dan koperasi sebagai pelayanan jasa, tentu saja dengan adanya gugatan atau perlawanan yang berujung pada keributan, akan mengganggu kredibilitas dari lembaga temaksud. Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. KESIMPULAN DAN SARAN Kedudukan hukum surat kuasa menjual terhadap objek yang dibebani Hak Tanggungan apabila dilihat dari fungsi dan kekuatan mengikatnya dapat disimpulkan sebagai berikut : Pertama Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor. Fungsi kuasa menjual akan berlaku atau berfungsi efektif apabila berdiri sendiri dalam artian bahwa tidak ada bentuk pengikatan atau pembebanan lain seperti Hak Tanggungan, kreditor tidak dapat serta merta menjual objek jaminan dengan hanya berdasar pada kuasa menjual tetapi kreditor masih meminta pernyataan penyerahan sukarela dari debitor sebelum menjual objek jaminannya. Mengingat fungsi kuasa menjual apabila bersamaan dengan Hak Tanggungan tidak ada, maka sebaiknya kuasa menjual tidak diperlu atau tidak usah dibuat karena selain tidak berguna juga menambah beban biaya bagi debitor karena biaya akta kuasa menjual ditanggung oleh debitor dan Oleh karena keberadaan kuasa menjual tersebut tidak efektif dan sia-sia saja bahkan dapat merugikan debitor, maka sebaiknya pemberian kuasa menjual oleh debitor kepada 12 kreditor dihentikan atau tidak diberlakukan lagi. Namun kuasa menjual ini penting apabila objek jaminan itu tidak diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan dan apabila objek Tanggungan sudah diikat dengan SKMHT atau Hak Tanggungan maka kuasa menjual tidak penting atau tidak diperlukan lagi. 13 DAFTAR PUSTAKA Abdul Kadir Muhammad. (2010). Hukum Perusahaan Indonesia. PT. Citra Aditya Bakti: Bandung. Ahmadi Miru. (2007). Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. PT. RajaGrafindo Persada : Jakarta. Djoni S. Gazali dan Rahmadi Usman. (2010). Hukum Perbankan. Sinar Grafika: Jakarta. Handri Raharjo. (2009). Hukum Perjanjian di Indonesia. Pustaka Yustisia: Jakarta . Johannes Ibrahim. (2004). Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi).CV. Mandar Maju: Bandung. Komar Andasasmita. (1990). Notaris II Contoh Akta Otentik dan Penjelasannya.Ikatan Notaris Indonesia Daerah Jawa Barat: Bandung. M. Bahsan. (2007). Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia. PT. RadjaGrafindo Persada: Jakarta. Peter Mahmud Marzuki. (2010). Penelitian Hukum. Kencana Prenada Media Group, Jakarta. Rachmadi Usman. (2011). Hukum Kebendaan. Sinar Grafika: Jakarta. Salim HS. (2004). Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. PT. RajaGrafindo Persada: Jakarta. Sutarno. (2003). Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank. CV. Alfabeta: Bandung. Try Widiyono. (2006). Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia Simpanan, Jasa dan Kredit, Ghalia Indonesia. Jakarta. 14
