analisis kinerja investasi bisnis properti perumahan demangan

Jurnal EKBIS /Vol. XI/
No.2/edisi
Juli 2014
| 578
ANALISIS KINERJA INVESTASI BISNIS PROPERTI PERUMAHAN
DEMANGAN RESIDENCE LAMONGAN
*( Ratna Handayati
Fakultas Ekonomi
Universitas Islam Lamongan
ABSTRAK
Pengukuran kinerja investasi merupakan salah satu faktor yang sangat penting
bagi sebuah perusahaan untuk menilai keberhasilan dari suatu proyek yang telah
dilaksanakan sehingga dapat dirumuskan bagaiman kinerja investasi bisnis properti di
masa yang akan dating. Kinera investasi yang telah dilaksanakan dapat digunakan
sebagai tolok ukur atau dasar berpijak untuk melaksanakan suatu proyek di bidang yang
sama di masa mendatang, sehingga perusahaan dapat mencapai tujuan-tujuan yang telah
ditentukan.
Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui bagaimana kinerja investasi bisnis
properti perumahan Demangan Residence Lamongan, ditinjau darikriteria investasi,
berdasarkan masalah tersebut, diajukan hipotesis sebagai berikut “diduga bahwa kinerja
investasi ditinjau dari kriteria investasi (IRR, Net B/C, NPV, dan discounted payback period)
telah sesuai dilaksanakan sesuai tujuan yang telah ditetapkan”
Sejalan dengan permasalahan, tujuan dan hipotesis penelitian maka penelitian
ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian deskriptif kuantitatif, dengan
melakukan wawancara, dokumentasi dan observasi obyek penelitian. Analisis data
menggunakan perhitungan analisis laporan keuangan, yaitu laporan arus kas, laporan rugi
laba, dan neraca dari obyek penelitian. Analisis yang dilakukan meliputi analisis IRR,
Net B/C, NPV dan discounted payback period.
Kesimpulan yang diperoleh nilai dari investasi yang telah dilakukan pada
perusahaan properti perumahan Demangan Residence Lamongan nilai IRR sebesar
74,142% yang melebihi tingkat bunga pasar sebesar 18 %; Nilai Net B/C sebesar 3,75 lebih
besar dari nilai batas net B/C yaitu 1; nilai NPV sebesar 163.273,15 yang bernilai positif;
nilai discounted payback period sebesar 163.273,146 lebih besar dari jumlah total
investasi sebesar 162.252,35. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa arus kas yang
masuk ke perusahaan (proceeds) telah memberikan keuntungan pada perusahaan,
sehingga nilai perusahaan dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2011 semakin meningkat
Kata kunci : IRR, Net B/C, NPV, Discounted payback period, kinerja investasi
PENDAHULUAN
Untuk memasuki lingkungan bisnis
yang kompetitif, manajemen perusahaan
yang baik merupakan faktor penting yang
harus diperhatikan oleh perusahaan, karena
dengan menggunakan sistem manajemen
yang sesuai dengan tuntutan lingkungan
usaha maka perusahaan akan mampu
bersaing dan berkembang dengan baik.
Pengukur kinerja salah satu
factor yang sangat penting bagi sebuah
perusahaan. Pengukuran tersebut, dapat
digunakan untuk menilai keberhasilan
perusahaan serta sebagai dasar penyusunan
imbalan dalam perusahaan. Selama ini
pengukuran kinerja secara
tradisional
hanya menitik beratkan pada sisi keuangan
manajemen yang
berhasil
mencapai
tingkat keuntungan yang tinggi akan
Jurnal EKBIS /Vol. XI/
dinilai berhasil dan memperoleh imbalan
yang baik dari perusahaan.
Akan tetapi, menilai kinerja
perusahaan semata – mata dari sisi
keuangan akan dapat meyesatkan, karena
kinerja keuangan yang baik saat ini dapat
dicapai
dengan
mengorbankan
kepentingan – kepentingan jangka panjang
perusahaan. Dan sebaliknya, kinerja
keuangan yang kurang baik dalam jangka
pendek dapat terjadi karena perusahaan
melakukan investasi – investasi demi
kepentingan jangka pendek. Untuk
mengatasi
kekurangan
ini,
maka
diciptakan suatu metode pendekatan yang
mengukur kinerja perusahaan dengan
mempertimbangkan 3 Aspek yaitu:
Keuangan, Pemasaran, Personalia, metode
ini menggunakan penelitian kinerja dengan
analisasi
bisnis
dengan
beberapa
pendekatan dan penilaian.
Dimana
penilaian
kinerja
perusahaan
berpengaruh
terhadap
pengendalian dan investasi. Di mana
perusahaan
diharapkan
mampu
mengendalikan dan menganalisa keuangan
sebaik mungkin, dimana kinerja keuangan
berpengaruh pada investasi perusahaan
agar
perusahaan
dapat mengambil
kebijakan mengenai investasi perusahaan
yang sudah dicanangkan pemerintah.
Secara umum dapat dikatakan
bahwa sebagai investasi bahwa sebagian
besar
mengenai
investais
dapat
diperhitungkan dengan lebih mudah.
Namun investais yang besar disertai resiko
yang besar pula. Kondisi seperti ini
mengakibatkan adanya keharusan bagi
perusahaan
untuk
memberikan
pertimbangan yang tepat dan hati- hati.
Dalam memberikan
investasi
modal berbentuk aktiva tetap keputusan
harus diambil dengan cara pendekatan
analisa yang terperinci. Karena keputusan
investasi ini berpengaruh jangka panjang
bagi perusahaan.
Atas dasar itu tersebut di atas
penelitian ini akan mencoba untuk
mengemukakan dan membahas masalah –
No.2/edisi
Juli 2014
| 579
masalah yang berkaitan dengan analisa
kerja investasi bisnis.
Rumusan
masalah
adalah
bagaimana
kinerja
investasi
bisnis
perumahan Demangan Residen di tinjau
dari aspek keuangan,
Penelitian
bertujuan
untuk
mengetahui kinerja investasi bisnis
Perumahan Demangan Recidence di tinjau
dari aspek keuangan.
Penilaian kinerja merupakan suatu
istilah umum yang digunakan untuk
menilai sesudah dari tindakan atau
aktivitas dari suatu organisasi pada suatu
periode seiring dengan refrensi pada
sejumlah standar seperti biaya masalalu.
Dan dimana posisi keuangan, ini mampu
untuk memberikan informasi tentang
modal.
Aspek keuangan adalah merupakan
salah satu fungsi bisnis yang bertujuan
untuk membuat keputusan
investasi
(Saragi Manarung, 2005)
Ada 3 aspek keuangan terdiri dari
1). sudut likuiditas; adalah pengukur
kemampuan perusahaan untuk memenuhi
semua kewajiban setiap saat ditagih, 2).
sudut solvabilitas; adalah kemampuan
perusahaan memenuhi kewajiban pada saat
dibubarkan berdasarkan pertimbangan
keuangan
perusahaan,
3).
Sudut
rentabilitas; adalah pengukur perusahaan
dalam melakukan persediaan kebutuhan
sesuai penjualan yang ditargetkan dan
kemampuan menghasilkan laba;dan 4).
Rentabilitas
modal
sendiri;
adalah
kekuasaan untuk menggunakan barang
sesuai hasil produksi perusahaan. Masalah
modal ini merupakan bagian dari masalah
investasi.
Untuk
itu
perusahaan
yang
menggunakan pengukuran rasio-rasio
keuangan ini harus mengetahui beberapa
keterbatasan analisis rasio yaitu 1) Rasio
ini harus mengetahui jumlah kekayaan
perusahaan yang dapat dengan cepat
dicairkan, 2). Perusahaan harus mampu
memenuhi kewajiban pada saat perusahaan
dibubarkan,
3).
Kebutuhan
dana
Jurnal EKBIS /Vol. XI/
perusahaan tidak tergantung pada modal
asing dan modal sendiri.
Kelemahan kinerja pada keuangan yaitu
kinerja keuangan hanya mampu bercerita
mengenai masa lalu untuk itu perusahan
harus melakukan perubahan pada faktor
yang menentukan keuangan perusahaan
antara lain jalannya pembelian barang
mentah dan jangka waktu penjualan
perumahan.
Keputusan penganggaran keuangan
ini meliputi pilihan investasi dan
pendanaan. Dimana perusahaan melakukan
investasi pengeluaran modal kas lancar
dengan harapan ada keuntungan dimasa
depan.
Penganggaran keuangan ini : ( Ir.
Kibrandoko MSM. 1997) 1). Pembuatan
proyek keuangan dengan tujuan strategi
perusahaan, 2)Perkiraan arus kas operasi
tambahan perusahaan., 3) Pengevaluasian
arus kas penganggaran.
Penganggaran
keuangan
ini
berhubungan dengan tingkat pengembalian
saham yang ditanamkan pada proyek
perumahan tersebut bahwa penganggaran
keuangan dalam investasi ini tidak
mengubah operasi perusahaan dan resiko
bisnis.
Adapun penganggaran keuangan
perusahaan harus menetapkan proyek
investasi,
dimana
perusahaan
membutuhkan prosedur administrasi yang
efisien untuk permintaan investasi harus
konsisten dengan strategi perusahaan dan
menghindari
proyek
yang
tidak
dibutuhkan.
Salah
satu
tugas
penting
penganggaran
keuangan
adalah
memperkirakan arus kas masa depan dari
suatu proyek. Karena pusat perusahaan
adalah kas perusahaan menginvestasikan
kas
dengan
harapan
memperoleh
pemasukan dimasa depan.
Maka
dari
itu
perusahaan
diharapkan mampu menganalisa situasi
dengan dan tanpa investasi baru. Dan
dimana seluruh biaya dan manfaat yang
relevan turut berperan serta hanya arus kas
No.2/edisi
Juli 2014
| 580
yang dipakai pertimbangan. Keuangan
dalam investasi.
Faktor
tingkat
pertumbuhan
penjualan sangat berpengaruh pada
perusahaan
dimana
investasi
ini
mempunyai tingkat pengaruh perusahaan
dimana perusahaan akan mengolah arus
kas perusahaan secara efektif dan efisien
oleh karena itu manajer keuangan ini
membiayai bungah dan sumber dana luar
perusahaan.
Perencanaan keuangan yaitu untuk
memenuhi kewajiban perusahaan. Adapun
tujuan adalah mengelola keuangan
perusahaan secara efektif.
Maka
dari
itu
perusahaan
menetapkan anggaran kas adalah suatu
proyeksi atas penerimaan kas dan
pengeluaran kas masa depan secara
beberapa waktu. Dimana anggaran kas ini
memungkinkan eksekutif keuangan untuk
menentukan apakah dan kapan pendanaan
ini
memberikan
rencana
alternatif
penyusunan kas keuangan dari tahun 20012011.
Stabilitas arus kas dan rasio hutang
berkaitan erat sekali bila stabilitas
penjualan pada laba lebih besar. Maka
beban hutang perusahaan akan mempunyai
resiko yang lebih kecil.
Karakteristik perusahaan, dimana
perusahaan melakukan stabilitas penjualan
sesuai target. Pembiayaan melalui struktur
jangka panjang dimana perusahaan
memperluas kapasitas penjualan.
Penanaman saham para investor
sangat
berpengaruh
pada
proyek
perusahaan untuk menentukan struktur
keuangan,
adapun
faktor
yang
mempengaruhi adalah: 1). Tingkat
pertumbuhan
penjualan:
merupakan
ukuran sampai sejauh mana laba persaham
suatu perusahaan dapat ditingkatkan
leverage, 2) Investasi adalah meliputi
pertumbuhan barang – barang dan jasa
dalam masyarakat, investasi juga di artikan
sebagai pengeluaran yang dilakukan oleh
para pengusaha untuk membeli barangbarang modal dan membuat industriindustri (sukirno, 1994-91), 3). Stabilitas
Jurnal EKBIS /Vol. XI/
Arus kas: bila stabilitas penjualan dan laba
lebih besar maka perusahaan akan
mempunyai resiko lebih kecil, 4).
Karakteristik industri: kemampuan untuk
membayar hutang tergantung pada
profibilitas dan juga pada volume
penjualan,
5).
Struktur
Aktiva:
mempengaruhi sumber pembiayaan jangka
panjang dan pembiayaan jangka pendek,
6). Sikap Manajemen: dimana sikap ini
mempengaruhi pengendalian perusahaan,
7). Sikap pemberi pinjaman: menentukan
struktur keuangang perusahaan.
Dasar struktur modal berkaitan dengan
sumber dana, baik itu sumber internal
maupun sumber eksternal secara teoritis
didasarkan pada dua kerangka teori yaitu
balance theory atau pecking order theory.
Harris dan Raviv (2001) berpendapat
bahwa dasar pemikiran teoritis kedua
kerangka tersebut telah didefinisikan
dengan jelas. Namun tidak dapat dipahami
pada kondisi mana sesungguhnya kedua
kerangka teori tersebut dapat diterapkan.
Berdasarkan
balance
theory,
perusahaan mendasarkan pada struktur
modal yang optimal. Struktur modal yang
optimal dibentuk dengan menyeimbangkan
manfaat dari penghematan Pajak atas
penggunaan
utang
terhadap
biaya
kebangkrutan (Myers 1984; dan Brigham
& Gapenski, 2006). Balance theory
memprediksi suatu hubungan variabilitas
pendapatan dan penggunaan utang.
Konsisten dengan balance theory, Theis
dan Klock (2002), menyatakan bahwa
variabilitas
pendapatan
berpengaruh
negatif terhadap hutang jangka panjang,
namun Titman dan Wessels (2008) tidak
mendukung harapan teoritisnya bahwa
modal dipengaruhi oleh perlindungan
pajak terutang, variabilitas pendapatan dan
pertumbuhan perusahaan.
Pendanaan atas dasar pecking order
theory, perusahaan lebih cenderung
memilih pendanaan yang berasal dari
internal daripada eksternal. Apabila
digunakan dana yang berasal dari eksternal
maka urutan pendanaan yang disarankan
adalah pertama dari utang, diikuti
No.2/edisi
Juli 2014
| 581
penerbitan ekuitas baru dan yang terakhir
dari laba ditahan.(Myers, 2004). Gordon
Donaldson
dalam
Myers
(2004)
mengajukan
teori
tentang
asimetri
informasi (pecking order) manajemen
perusahaan mengetahui lebih banyak
tentang perusahaan dibandingkan investor
di pasar modal.
Struktur modal berkaitan dengan
sumber dana, baik yang berasal dari dalam
maupun dari luar perusahaan. Sumber dana
internal berasal dari dana yang terkumpul
dari laba yang ditahan yang berasal dari
kegiatan perusahaan. Sedangkan sumber
dana eksternal berasal dari pemilik yang
merupakan komponen modal sendiri dan
dana yang berasal dari para kreditur yang
merupakan modal pinjaman atau hutang.
Modal dalam suatu bisnis merupakan salah
satu sumber kekuatan untuk dapat
melaksanakan
aktivitasnya.
Setiap
perusahaan
dalam
melaksanakan
kegiatannya selalu berupaya untuk
menjaga
keseimbangan
finansialnya.
Struktur modal berasosiasi dengan
profitabilitas. Struktur modal perusahaan
merupakan komposisi hutang dengan
ekuitas.
Dana yang berasal dari hutang
mempunyai biaya modal dalam bentuk
biaya bunga. Dana yang berasal dari
ekuitas mempunyai biaya modal berupa
deviden. Perusahaan akan memilih sumber
dana yang paling rendah biayanya di
antara berbagai alternatif sumber dana
yang tersedia. Komposisi hutang dan
ekuitas tidak optimal akan mengurangi
profitabilitas perusahaan dan sebaliknya.
Penentuan struktur modal merupakan
kebijakan yang diambil oleh pihak
manajemen dalam rangka memperoleh
sumber dana sehingga dapat digunakan
untuk aktivitas operasional perusahaan.
Keputusan yang diambil oleh manajemen
dalam pencarian sumber dana tersebut
sangat dipengaruhi oleh para pemilik/
pemegang saham. Sesuai dengan tujuan
utama
perusahaan
adalah
untuk
meningkatkan
kemakmuran
para
pemegang saham, maka setiap kebijakan
Jurnal EKBIS /Vol. XI/
yang akan diambil oleh pihak manajemen
selalu dipengaruhi oleh keinginan para
pemegang saham (Brigham, 2003 : p.
457).
Robert Ang (2007), setelah struktur
modal ditentukan, maka perusahaan
selanjutnya akan menggunakan dana yang
diperoleh tersebut untuk operasional
perusahaan.
Aktivitas
operasional
perusahaan dikatakan menguntungkan jika
return yang diperoleh dari hasil
operasional tersebut lebih besar daripada
biaya modal (cost of capital); dimana
biaya modal ini merupakan rata-rata
tertimbang dari biaya pendanaan (cost of
funds) yang terdiri dari biaya (bunga)
pinjaman dan biaya modal sendiri. Biaya
modal sendiri terdiri dari dividen yang
dibayarkan kepada pemegang saham biasa
dan dividend kepada pemegang saham
preferen. Sedangkan biaya pinjaman
merupakan biaya bunga bersih (setelah
dikurangi tarip pajak). Besarnya komposisi
dari hutang dan modal sendiri serta biaya
yang ditimbulkan itulah yang perlu
dipertimbangkan oleh manajemen; apakah
akan memperbesar rasio hutang, ataukah
memperkecil rasio hutang. Peningkatan
rasio hutang, apabila biaya hutang relatif
lebih kecil daripada biaya modal sendiri,
demikian sebaliknya.
Brigham (2003) menunjukkan ada
beberapa
faktor
yang
perlu
dipertimbangkan dalam struktur modal.
Faktor-faktor tersebut antara lain adalah
(Brigham, 2003: 472-473) 1). Stabilitas
penjualan. Jika penjualan relatif stabil,
maka perusahaan akan dapat menjamin
hutang yang lebih besar, sehingga
stabilitas penjualan akan berpengaruh
positif terhadap rasio hutang, 2). Struktur
Asset. Asset perusahaan yang digunakan
sesuai dengan aktivitas utama perusahaan
cenderung akan menjamin pinjaman yang
diterima, sehingga kreditor semakin
terjaga
keamanan,
3).
Tingkat
pertumbuhan.
Tingkat
pertumbuhan
ditunjukkan dengan peningkatan penjualan
dari periode ke periode. Tingkat
pertumbuhan ini umumnya diukur dengan
No.2/edisi
Juli 2014
| 582
besarnya ukuran perusahaan (size) dari
penjualan. Dengan semakin meningkatnya
size, maka kreditor akan semakin percaya
dengan kinerja perusahaan, sehingga dapat
meningkatkan dana untuk operasional
perusahaan.
Dengan
meningkatnya
aktivitas operasional diharapkan penjualan
juga meningkat, 4). Profitabilitas. Tingkat
keuntungan yang dicapai dari hasil
operasional tercermin dalam return on
equity.
Meningkatnya
ROE
akan
meningkatkan laba ditahan, sehingga
komponen
modal
sendiri
semakin
meningkat. Dengan meningkatnya modal
sendiri, maka rasio hutang menjadi
menurun (dengan asumsi hutang relatif
tetap). Di sisi lain, meningkatnya ROE
menunjukkan kinerja perusahaan semakin
baik, hal ini lebih meningkatkan
kepercayaan kreditor terhadap perusahaan,
sehingga
jumlah
hutang
ada
kecenderungan
meningkat.
Dengan
meningkatnya hutang (relatif lebih besar
daripada laba ditahan) maka rasio hutang
terhadap modal sendiri meningkat. Dengan
demikian
rasio
profitabilitas
dapat
berpengaruh negatif bila mendapat
tambahan hutang dan berpengaruh positif
bila terjadi peningkatan laba ditahan dan
tambahan hutang, 5). Pajak. Dengan
semakin meningkatnya pajak, maka
keinginan pemenuhan dana mengarah pada
peningkatan hutang, karena meningkatnya
pajak akan memperkecil cost of debt.
METODE PENELITIAN
Penelitian yang dilakukan adalah
penelitian explanator research yaitu
penelitian yang menyoroti dan menguji
hubungan antara variable sekaligus
menguji
kebenaran
hipotesis
yang
dirumuskan. (Sudjana, 1996:160).
HASIL ANALISIS
hasil penelitian yang diperoleh
adalah sebagai berikut: 1). Internal Rate
Return ( IRR ), berdasarkan perhitungan
IRR yang telah dilakukan diatas,
didapatkan nilai IRR sebesar 74,142 %
yang melebihi tingkat bunga (i) pasar
Jurnal EKBIS /Vol. XI/
sebesar 18%, sehingga dapat disimpulkan
bahwa proyek layak untuk dilaksanakan,
2). Net Benefit to Cost, perhitungan net
benefit cost memberikan angka Net B/C
sebesar 3,75 yang lebih besar dari 1, yang
merupakan kriteria layak tidaknya suatu
proyek dilaksanakan. Kesimpulan yang
dapat diambil adalah melaksanakan proyek
pengembangan perumahan Demangan
residence, 3). Net Present Value ( NPV ),
perhitungan nilai NPVdari proyek
pengembangan perumahan demangan
residence diatas menghasilkan nilai NPV
sebesar 163.273,15 yang berniali positif.
Maka kegiatan pengembangan dinilai
layak untuk dilaksanakan, 4). Discounted
Payback Period, Hasil perhitungan
discounted payback period menunjukkan
pada akhir yahun ke 4 nilai PV proyek
sebesar 163.273,1459 yang lebih besar
daripada jumlah total investasi yang
ditanamkan di proyek pengembangan
perumahan sebesar 162.252,35, artinya
pengembalian nilai investasi lebih cepat
dari periode yang diharapkan.
PENUTUP
Simpulan
Hasil perhitungan analisis yang digunakan
dalam penelitian memberikan hasil-hasil
berupa; nilai IRR sebesar 74,142% yang
melebihi tingkat bunga pasar sebesar 18 %;
Nilai Net B/C sebesar 3,75 lebih besar dari
nilai batas net B/C yaitu 1; nilai NPV sebesar
163.273,15 yang bernilai positif; nilai
discounted
payback
period
sebesar
163.273,146 lebih besar dari jumlah total
investasi
sebesar
162.252,35.
Hasil
perhitungan menunjukkan bahwa arus kas
yang masuk ke perusahaan (proceeds) telah
memberikan keuntungan pada perusahaan,
sehingga nilai perusahaan dari tahun 2008
sampai dengan tahun 2011 semakin
meningkat. Hal ini sesuai dengan salah satu
tujuan
didirikannya
perusahaan
yaitu
meningkatkan nilai perusahaan di waktu
mendatang.
No.2/edisi
Juli 2014
| 583
Saran
Untuk mempercepat realitas tujuan jangka
panjang, maka perusahaan perlu membuka
daerah pemasaran baru dengan jalan
memperkenalkan kepada masyarakat melalui
media periklanan dan lain-lain. Perusahaan
harus meningkatkan modal sendiri dalam
pengembangan usaha. Perusahaan perumahan
harus mampu bersaing dalam pembentukan
perumahan dalam tipe dan desain-desain baru.
DAFTAR RUJUKAN
Swastha, Dr. Basu DH. SE. MBA. Dan Ibnu
Sukatja W. SE. Pengantar Ekonomi
Perusahaan Modern. Yogyakarta :
Liberty, 2003
Ibrahim, Drs. HM. Yakub MM. Study
Kelayakan Bisnis, 2009
Sutaja, Heru SE.
Manajemen
Salemba 2008
Ir.
MSC. Prinsip-Prinsip
Keuangan.
Jakarta.
Kibrandoko, MSM.
Manajemen
Keuangan. Jakarta: Binaputra Aksara.
2007.
Kolter, Philiph. Manajemen Pemasaran.
Erlangga. 2002
Wiyanto, Prof. Dr. Bambang. Dasar – dasar
Pembelajaran Perusahaan. Yogyakarta.
Weston, J. Fred. Thomas E. Capeland.
Manajemen Keuangan (8 th. Ed).
Jakarta : Wasana. 2002
Sugiyono,
2008.
“Metode
Penelitian
Kuantitatif, kualitatif Dan R & D”,
bandung: Alfabeta.