BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Sebagai

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Sebagai pengertian geologis-agronomis, tanah ialah lapisan lepas permukaan
bumi yang paling atas. Yang dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut
tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan. Sedangkan yang
digunakan untuk mendirikan bangunan dinamakan tanah bangunan.1 Dari pengertian
tersebut, dapat dilihat bahwa secara lahiriah manusia tidak dapat dipisahkan dari tanah.
Tanah merupakan kebutuhan manusia yang mendasar karena segala aktivitas manusia
hampir semuanya dilakukan diatas tanah. Oleh karena itu, setiap manusia pasti
membutuhkan tanah dan bagaimana tanah itu dikuasai oleh manusia baik sebagai
individu maupun kelompok.
Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenang kepada yang
mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang
dimilikinya. Kata menggunakan mengandung pengertian bahwa hak atas tanah
digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, misalnya rumah, toko, dan lainlain. Sedangkan kata mengambil manfaat mengandung pengertian bahwa hak atas tanah
digunakan untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya untuk
kepentingan pertanian.2
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria mengatur hak-hak atas tanah di dalam Pasal 16, yaitu :
1. Hak Milik;
1
Iman Sudiyat, 1982, Beberapa Masalah Penguasaan Tanah di Berbagai Masyarakat sedang Berkembang,
Liberty, Yogyakarta, hlm. 42.
2
Ibid. hlm. 42.
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai;
5. Hak Sewa;
6. Hak membuka tanah;
7. Hak memungut hasil hutan; dan
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan
ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Hak milik adalah hak untuk menguasai tanah dengan cara yang seluas-luasnya
dan memungut hasil dari tanah itu dengan sepenuhnya, dengan mengindahkan
peraturan-peraturan Pemerintah dan hukum adat setempat. Kata menguasai dalam hal
ini mempunyai arti si pemilik tanah dapat menyewakan, menggadaikan, meminjamkan,
menukarkan, manghadiahkan, menjual tanah menurut kehendak si pemilik.3
Salah satu bentuk proses peralihan hak atas tanah adalah dengan melakukan
perjanjian jual beli tanah. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457,
jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang
dijanjikan. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata di dalam Pasal 1458, jual
beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu
mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu
belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Sedangkan Jual Beli tanah dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
menyebutkan dalam Pasal 26 yang pada intinya adalah bahwa Jual Beli dimaksudkan
3
R. Susanto, 1980, Hukum Pertanahan (Agraria), Pradnya Paramita, Jakarta, hlm. 26.
untuk memindahkan hak milik serta memindahkan hak milik secara langsung atau tidak
langsung kepada orang asing.
Undang-Undang telah menentukan syarat sahnya suatu perjanjian di dalam
Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu :
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.
Syarat-syarat tersebut harus dimuat dalam perjanjian jual beli agar perbuatan
yang dilakukan memiliki kekuatan hukum yang mengikat. Apabila keempat syarat
tersebut tidak terpenuhi, maka perjanjian jual beli tersebut dapat batal demi hukum atau
dapat dibatalkan.
Pelaksanaan administrasi pertanahan dan pendaftaran tanah yang tercatat di
Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaan dan status sebenarnya mengenai
bidang tanah yang bersangkutan, baik yang menyangkut data fisik mengenai bidang
tanah tersebut, maupun mengenai hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah
tersebut. Seiring dengan perkembangan zaman yang semakin maju dan modern, banyak
manusia yang berusaha melakukan berbagai macam cara untuk mendapatkan hak atas
tanah sehingga timbul permasalahan dari akibat jual beli tanah. Peralihan yang
dimaksud disini adalah berpindahnya hak milik atas tanah dari yang mengalihkan
kepada yang menerima pengalihan. Salah satu permasalahannya yaitu banyak orangorang yang ingin cepat dan murah dalam membeli tanah tanpa memperhatikan
prosedur-prosedur yang harus dilakukan. Cepat dan murah dalam hal ini yaitu para
pihak, penjual dan pembeli sebelum melakukan perjanjian jual beli melakukan diskusi
mengenai harga yang akan dicantumkan dalam akta jual beli tanah tersebut namun
harga yang dicantumkan tidak sesuai dengan apa yang nyatanya terjadi. Upaya ini
bertujuan untuk menguntungkan pihak penjual dan pembeli karena pihak penjual dan
pembeli diuntungkan karena memanipulasi harga jual yang akan mempengaruhi wajib
pajaknya yaitu pajak yang dibayarkan akan semakin murah.
Berdasarkan uraian tersebut maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian
terhadap kasus yang terjadi di PPAT X yang berada di daerah Notoprajan, Ngampilan,
Yogyakarta. Yang mana dalam kasus tersebut para pihak, yaitu penjual dan pembeli
melakukan jual beli tanah namun dalam membuat Akta Jual Beli di depan Pejabat yang
berwenang, dalam hal ini adalah PPAT, Para Pihak melakukan manipulasi harga agar
pajak yang dibayarkan oleh pihak penjual dan pembeli lebih murah. Melihat kasus ini,
penulis akan menulis dan kemudian akan dituangkan dalam bentuk penulisan hukum
dengan judul Tinjauan Yuridis Perjanjian Manipulasi dalam Jual Beli Tanah oleh
Para Pihak di PPAT X di Yogyakarta.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, diperlukan suatu studi yang dapat
menjelaskan serta membuktikan apakah perbuatan yang dilakukan oleh pembeli dan
penjual merupakan suatu bentuk pelanggaran dari ketentuan Undang-Undang yang
berlaku dan peran serta pejabat yang berwenang dalam hal menangani pelanggaran
yang terjadi. Oleh sebab itu, penelitian ini akan berusaha untuk menjawab beberapa
pertanyaan berikut ini :
1. Bagaimanakah keabsahan perjanjian manipulasi harga yang terjadi antara
pembeli dan penjual dalam jual beli tanah?
2. Bagaimanakah konsekuensi etik PPAT terkait dalam kasus ini?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan uraian dari latar belakang tersebut maka dapat dirumuskan
beberapa hal mengenai tujuan yang akan dicapai dari penelitian ini :
1. Tujuan Objektif
a. Untuk mengetahui keabsahan perjanjian jual beli tanah dalam hal para pihak
melakukan manipulasi harga yang tercantum di dalam akta dengan harga yang
sebenarnya.
b. Untuk mengetahui konsekuensi pejabat yang berwenang yang terlibat dalam
perjanjian jual beli tanah terkait kode etik.
2. Tujuan Subjektif
Penelitian ini ditujukan untuk memperoleh data secara lengkap dan jelas
yang diperlukan dalam penulisan hukum guna melengkapi persyaratan akademis
dalam rangka memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas
Gadjah Mada.
D. Keaslian Penelitian
Sejauh pengetahuan dan penelusuran yang dilakukan oleh penulis, telah ada
beberapa penelitian dengan topik seputar jual beli tanah dalam hal para pihak
memanipulasi data kepada pejabat yang berwenang namun tidak menemukan penulisan
hukum yang secara spesifik.
Penelitian tentang perjanjian jual beli tanah dalam hal para pihak
memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya,
penulis menemukan 2 (dua) hasil penelitian, berupa skripsi yang berjudul “Tinjauan
Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan
Yang
Sebenarnya
Beserta
Eksekusi
(Studi
Kasus
Putusan
Nomor
83/PDT.G/1996/PN.Mataram)”. Oleh Nimatul Fauziah (2016) temuannya dengan
rumusan masalah :4
1. Bagaimana keabsahan perjanjian jual-beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan
yang sebenarnya dalam kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram ?
2. Bagaimana
proses
eksekusi
terhadap
Putusan
Nomor
83/PDT.G/1996/PN.Mataram?
Penulisan hukum tersebut mempunyai pokok permasalahan yaitu banyaknya
Warga Negara Asing meminjam nama warga Negara Indonesia (manipulasi data) untuk
memperoleh hak penguasaan atas tanah. Sedangkan hak atas tanah di Indonesia
menganut prinsip nasionalitas yang mana hanya warga Negara Indonesia sajalah yang
memiliki hak kepemilikan atas tanah, sehingga Warga Negara Asing melakukan suatu
perjanjian yang mana dalam perjanjian tersebut nama pembeli yang dicantumkan
adalah nama warga Negara Indonesia namun yang sebenarnya membeli adalah warga
Negara Asing.
Lokasi penelitiannya pun berbeda, penelitian tersebut dilakukan di Pengadilan
Negeri Mataram sedangkan subjek penelitiannya meliputi responden dan narasumber,
antara lain :5
1) Ali Makki
2) Widayatno Sastrohardjono
3) I Made Seraman
4
Nimatul Fauziah, 2016, Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan
Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram), Yogyakarta.
5
Nimatul Fauziah, 2016, Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan
Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram), Yogyakarta.
4) Hasanuddin
5) Hamzan Wahyudi sebagai narasumber dalam penulisan hukum tersebut.
Selanjutnya, hasil penelitian yang penulis temukan berupa tesis yang berjudul
“Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi
Kasus Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di
Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja di Kotamadya Jakarta Selatan)” oleh
Anindhita Prameswari (2013) temuannya dengan rumusan masalah :6
1. Bagaimanakah prosedur pelaksanaan peralihan hak atas tanah oleh PPAT menurut
ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah?
2. Bagaimanakah proses peralihan hak atas tanah berdasarkan jual beli yang dilakukan
oleh Tuan TH selaku PPAT?
3. Bagaimanakah akibat hukum terhadap akta yang dibuat tidak sesuai dengan
prosedur baik terhadap PPAT maupun akta yang dibuatnya?
Penulisan hukum tersebut mempunyai pokok permasalahan yaitu pentingnya
pendaftaran hak dan pendaftaran peralihan hak atas tanah untuk menjamin kepastian
hukum dan mempertahankan dari pihak lain. Penulisan ini juga membahas akibat
hukum yang terjadi terhadap akta yang dibuat tidak sesuai dengan prosedur baik
terhadap PPAT maupun akta yang dibuat oleh PPAT tersebut, salah satu hal yang tidak
sesuai dalam akta yang dibuat adalah dalam hal nilai transaksi yang sesungguhnya tidak
sesuai dengan nilai transaksi yang ada dalam Akta Jual Beli.7
6
Anindhita Prameswari, 2013, Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi Kasus
Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja
di Kotamadya Jakarta Selatan), Jakarta, diakses pada tanggal 18 Oktober 2016.
7
Anindhita Prameswari, 2013, Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi Kasus
Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja
di Kotamadya Jakarta Selatan), Jakarta, diakses pada tanggal 18 Oktober 2016.
Berdasarkan hal tersebut, penulis dapat mempertanggung jawabkan keaslian
dari penulisan hukum ini mengenai isi dan kebenarannya.
E. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah :
1. Bagi Perkembangan Ilmu
Penelitian ini menghasilkan pengetahuan empiris tentang jual beli tanah
dalam hal para pihak memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta dengan
harga yang sebenarnya. Karena peristiwa ini sering terjadi terhadap praktik jual beli
khususnya dalam jual beli tanah, maka penulis ingin mendapatkan pengetahuan
tentang keabsahan jual beli tanah tersebut dan bagaimana peran Notaris terkait
dengan kode etik dalam kasus ini.
2. Bagi Ilmu Praktis
a. Bagi Pemerintah
Penelitian ini memberikan kontribusi informasi tentang jual beli tanah
dalam hal para pihak memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta
dengan harga yang sebenarnya khususnya kepada Pemerintah Daerah setempat
yang dalam hal ini adalah Majelis Pengawas Daerah agar bisa meningkatkan
pengawasan dalam hal penertiban jual beli hak milik atas tanah.
b. Bagi Diri Sendiri
Bagi Masyarakat, penelitian ini dapat memberikan informasi kepada
masyarakat bahwa jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasikan harga
yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya, adalah cacat
hukum yang bisa berakibat gugatan perdata maupun tuntutan pidana.