PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH MESKIPUN

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
ISSN 2302-0180
pp. 106- 115
12 Pages
PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
MESKIPUN TELAH MEMILIKI AKTA JUAL BELI TANAH
DARI PPAT OLEH PENGADILAN NEGERI
(Studi Penelitian Putusan di Pengadilan Negeri Bireuen
Nomor: 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR, tanggal 23 Februari 2009)
Budi Sunanda1, Amiruddin A. Wahab2, Muzakkir Abubakar2
1)
Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Banda Aceh
2)
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala
Abstract: This research looks at the cancellation of the purchase agreement even though it had a
deed of land sale and purchase of PPAT by the Court through the process of filing a lawsuit,
which would bring certain legal consequences to the parties which is joined to the land purchase
agreement. Land purchase agreement set forth in the Deed of Sale and Purchase of land issued by
PPAT is a proof of the legal actions that give rise to the civil rights of a person or corporation on
the ground. So the court based on the authority available to him, should have strong legal grounds
to cancel the contract of sale of land that has had PPAT deed. To that end, the purpose of this
study was to determine the authority of the district court stated that the Deed of Sale issued by
PPAT flawed or not legally enforceable, and to determine the factors that led to the cancellation of
the deed binding sale and purchase of land, and to investigate the protective law for good faith
purchasers in the implementation of the land purchase agreement. The research is a descriptive
analysis illustrating the application of the rule of law in society, and analyze data obtained in a
systematic, factual and accurate and thorough regarding the cancellation deed of sale and
purchase agreements made by PPAT. So the focus of this research is focused on documentary
research using empirical juridical approach, in the sense that this kind of research is a normative
legal research, the research literature with the approach of the legislation primarily to examine
the rules relating to cancellation of contract of sale of land that had been no sale deed of land
from PPAT by the Court.
Keywords: Land of sale and purchase and Made by PPAT
Abstrak: Penelitian ini mengkaji mengenai pembatalan perjanjian jual beli tanah meskipun telah
memiliki akta jual beli tanah dari PPAT oleh Pengadilan melalui proses pengajuan gugatan, yang
tentunya akan membawa konsekuensi yuridis tertentu kepada pihak-pihak yang mengikatkan
dirinya dalam perjanjian jual beli tanah tersebut. Perjanjian jual beli tanah yang dituangkan dalam
Akta Jual Beli tanah yang dikeluarkan oleh PPAT merupakan tanda bukti atas perbuatan hukum
yang menimbulkan hak keperdataan kepada seseorang atau badan hukum atas tanah. Pengadilan
berdasarkan kewenangan yang ada padanya, haruslah mempunyai alasan hukum yang kuat untuk
dapat membatalkan perjanjian jual beli tanah yang telah mempunyai akta PPAT. Jadi berdasarkan
kewenangannya Pengadilan Negeri semestinya hanya membatalkan isi perjanjiannya saja, namun
terhadap akta yang telah dibuat oleh PPAT, maka pembatalannya dalam bentuk pernyataan
(declaratoir) dalam putusan Pengadilan Negeri yang menyatakan akta PPAT tersebut tidak
berkekuatan hukum.Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kewenangan dari Pengadilan
Negeri yang menyatakan Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh PPAT cacat hukum atau tidak
berkekuatan hukum. Faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pembatalan akta perjanjian jual
beli tanah serta untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam
pelaksanaan perjanjian jual beli tanah.
Kata Kunci: Jual beli tanah dan Akta PPAT
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 106
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
e)
PENDAHULUAN
Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan
Pembatalan
oleh
pihak
yang
diberi
kewenangan khusus berdasarkan undang-
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
undang.
Pendaftaran Tanah dapat diketahui bahwa untuk
Apabila perjanjian batal demi hukum,
peralihan hak atas tanah diperlukan suatu akta
artinya dari semula tidak pernah dilahirkan
otentik yang dibuat oleh seorang pejabat umum
suatu perjanjian, dan dengan demikian tidak
yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta
pernah ada suatu perikatan. Sedangkan arti dari
Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah.
perjanjian yang dapat dibatalkan dimaksudkan
Namun terhadap ketentuan dalam pasal 37 ayat
apabila perjanjian tersebut tidak memenuhi
(1)
unsur
tersebut
tidak
mengenyampingkan
subjektif
untuk
sahnya
perjanjian
ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam hukum
sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUH
adat. Dengan demikian peralihan hak atas tanah
Perdata, yaitu kesepakatan pada pihak dan
tidak dapat dilakukan
kecakapan
begitu saja
tanpa
memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan
oleh
peraturan
perundang-undangan
yang
berlaku.
para
pihak
untuk
melakukan
perbuatan hukum.
Berangkat dari uraian di atas, ada satu
sengketa tanah yang terjadi di Kabupaten
Dalam
Perjanjian
Bireuen yang diperiksa dan diadili pada tingkat
Indonesia menurut KUH Perdata, terdapat
pertama oleh Pengadilan Negeri Bireuen, dan
beberapa alasan untuk membatalkan perjanjian.
terhadap sengketa tanah ini Pengadilan Negeri
Alasan itu dapat dikelompokkan ke dalam lima
Bireuen
kategori sebagai berikut:
tanggal 23 Februari 2009, Nomor 11 / Pdt.G /
a)
Tidak
konteks
Hukum
terpenuhinya
c)
d)
putusan pada
2008 / PN-BIR, dalam putusan tingkat pertama
ditetapkan oleh undang-undang untuk jenis
oleh Pengadilan Negeri Bireuen tersebut telah
perjanjian
membatalkan Akta jual beli tanah yang telah
yang
berakibat
perjanjian batal demi hukum;
b)
menjatuhkan
yang
formil,
persyaratan
telah
Tidak
terpenuhinya
syarat
terjadi, di mana dalam salah satu amar
sahnya
putusannya dinyatakan bahwa Membatalkan
perjanjian, yang berakibat:
jual-beli
1) Perjanjian batal demi hukum, atau
Tergugat II sekaligus Akta Jual-beli No.
2) Perjanjian dapat dibatalkan;
172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007. Hal ini
Terpenuhinya syarat batal pada jenis
berkonsekuensi yuridis bahwa perbuatan hukum
perjanjian bersyarat;
atas jual beli tanah yang tertuang dalam akta
Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar
jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada
action paulina;
karena cacat hukum.
antara
para Tergugat
KAJIAN KEPUSTAKAAN
107 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
I dengan
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
disaksikan oleh Kepala Desa, karena Kepala
seseorang berjanji kepada orang lain atau
Desa dianggap orang yang mengetahui hukum
dimana dua orang itu saling ber janji untuk
dan kehadirannya mewakili warga masyarakat
melaksanakan sesuatu hal. Berdasarkan definisi
desa tersebut. Sekarang sifat terang berarti jual
tersebut, maka dapat terlihat bahwa timbul
beli itu dilakukan menurut peraturan tertulis yang
hubungan antara dua orang tersebut yang
berlaku.
dinamakan perikatan.
Namun demikian, akta jual beli tanah
Hukum Perjanjian di Indonesia menganut
tersebut
menurut
hukum
syarat-syarat
sepanjang
tidak
sebagaimana
yang
ketentuan dari Belanda yang dapat dilihat dalam
memenuhi
Buku III KUH Perdata. Belanda mendasarkan
disebutkan dalam pasal 1320 KUH Perdata, maka
Hukum Perjanjian kedalam 3 (tiga) prinsip,
terhadap akta tersebut dapat terjadi kebatalan,
yaitu:
yang dalam lapangan ilmu hukum perdata
a) Prinsip kewajiban para pihak.
dikenal ajaran mengenai kebatalan akta tersebut,
b) Prinsip kebebasan berkontrak.
yaitu kebatalan mutlak (absolute nietigheid) dan
c) Prinsip Konsensualisme.
kebatalan nisbi (relatief nietigheid). Pembedaan
Menurut Maria S.W. Sumardjono, yang
kedua jenis kebatalan ini terkait dengan akibat
dimaksud dengan kontan/tunai dalam pengertian
yang dapat muncul dari hubungan hukum yang
jual beli hak atas tanah adalah penyerahan hak
tercipta.
oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan
Pembatalan adalah pernyataan batalnya
pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga
suatu tindakan hukum atau perbuatan hukum
hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu
atas tuntutan dari pihak-pihak yang oleh
tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai
undang-undang dibenarkan untuk menuntut
utang pembeli kepada penjual yang termasuk
pembatalan tersebut.
dalam lingkup hukum utang piutang.
Sifat
riil
dengan
ditegaskan dalam Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 3
mengucapkan kata-kata dengan mulut saja
ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan
1998
dengan
No.
Pembuat Akta Tanah adalah akta otentik.
271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971. Jual
Sebagai akta otentik, terhadap akta PPAT
beli dianggap telah terjadi dengan penulisan
berlaku ketentuan-ketentuan tentang syarat-
kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta
syarat dan tata cara pembuatan akta otentik.
penerimaan harga oleh penjual, meskipun tanah
Bentuk akta otentik ditentukan oleh undang-
yang
undang,
Putusan
bersangkutan
berarti
bahwa
Akta PPAT adalah sebagaimana yang
Mahkamah
masih
Agung
berada
dalam
tentang
Peraturan
sedangkan
Jabatan
pejabat
yang
Pejabat
dapat
penguasaan penjual. Sifat terang dipenuhi pada
membuatnya tidak dapat dihindarkan agar
umumnya pada saat dilakukannya jual beli itu
berbobot yang sama harus pula ditentukan oleh
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 108
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
undang-undang
atau
peraturan
perundang-
undangan setingkat dengan undang-undang.
Akta tersebut membuktikan bahwa benar
telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan
merupakan
bentuk
putusan
yang
bersifat
declaratoir
dengan
putusan
condemnatoir,
sehingga putusan tersebut dapat dilakukan
eksekusinya.
hak untuk selama-lamanya dan pembayaran
harganya. Karena perbuatan hukum yang
METODE PENELITIAN
hukum
Jenis penelitian ini bersifat deskriptif
tersebut
analitis yang berupaya untuk mendeskripsikan
membuktikan bahwa penerima hak (pembeli)
atau menggambarkan penerapan suatu peraturan
sudah menjadi pemegang haknya yang baru.
hukum dalam kontek teori-teori hukum dan
dilakukan
merupakan
pemindahan
hak,
perbuatan
maka
akta
Pembatalan yang diputuskan oleh Hakim
pelaksanaannya
dalam
berupaya
berbentuk batal demi hukum (van rechtswege
cermat, menyeluruh dan sistematis mengenai
neiting) atau dapat dibatalkan (verniettigbear),
putusan Pengadilan Negeri tentang pembatalan
apabila suatu akta PPAT tidak memenuhi
perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan
persyaratan yang telah ditentukan oleh Undang-
Akta Jual Beli yang dikeluarkan PPAT di
undang (pasal 1320 Kitab Undang-undang
wilayah hukum Pengadilan Negeri Bireuen.
Hukum Perdata), yaitu apabila tidak memenuhi
Lokasi
syarat
mengambil lokasi di Kabupaten Bireuen,
(sepakat
mereka
yang
mengikatkan dirinya, cakap untuk berbuat
Penelitian
ini
penjelasan
serta
Pengadilan Negeri atas suatu akta PPAT dapat
subyektif
menguraikan
masyarakat,
dilakukan
secara
dengan
Provinsi Aceh.
sesuatu perjanjian) dan syarat objektif (suatu
hal tertentu, suatu sebab yang halal. Dengan
dasar pertimbangan tersebut Hakim Pengadilan
HASIL PEMBAHASAN
Kompetensi
Peradilan
Umum
atau
Negeri dapat membatalkan suatu akta PPAT
Peradilan Negeri dalam sengketa dengan objek
dalam bentuk batal demi hukum apabila tidak
perjanjian jual beli tanah meskipun telah
memenuhi syarat objektif atau dapat dibatalkan
memiliki akta jual beli tanah dari PPAT
apabila tidak memenuhi syarat subyektif.
diidentifikasi
berdasarkan
kewenangan
Dalam kasus perdata yang telah diputuskan
Peradilan Umum itu sendiri. Peradilan Umum
oleh Pengadilan Negeri Bireuen pada tanggal 23
berwenang mengadili perkara perdata yang
Februari 2009 Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR,
bersumber dari sengketa dalam bidang yang
maka dalam amar putusannya yang antara lain
diatur dalam hukum perdata materiil. Sengketa
menyatakan membatalkan akta jual beli dan
yang timbul pada perjanjian jual beli tanah
memerintahkan
yang
meskipun telah memiliki akta jual beli tanah
menguasai tanah objek perkara untuk dikembalikan
dari PPAT adalah bersifat keperdataan atau
ke dalam status semula tanah tersebut adalah
dengan
109 -
kepada
pihak-pihak
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
kata
lain
Akta
jual
beli
yang
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
dikeluarkan PPAT dari sisi sebagai alat bukti
dipulihkan sama seperti keadaan perjanjian
hak milik keperdataan. Identifikasi tersebut
dibuat. Namun, terhadap hal perjanjian tersebut
dilakukan dalam isi gugatan Penggugat yang
untuk dibatalkan
dinilai oleh Hakim.
pembatalan melalui Pengadilan Negeri yang
maka
dapat
dimintakan
Dalam analisis kasus perdata di Pengadilan
berwenang dengan dasar tidak dipenuhinya
Negeri Bireuen Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-
syarat subjektif sahnya suatu perjanjian. Para
BIR,
bahwa
pihak yang merasa dirugikan harus mampu
pertimbangan hakim dalam putusannya yang
membuktikan bahwa perjanjian tersebut cacat
membatalkan Akta Jual-beli No. 172/KJ/2007,
hukum atau tidak sah menurut hukum.
penulis
berkesimpulan
tanggal 5 November 2007 dengan dasar
pertimbangan
yang
akta jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT
No.
mengandung suatu kecacatan hukum adalah
172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007 adalah
akta jual beli tanah tersebut dapat dibatalkan.
tanah yang masih dalam bodel warisan, maka
Artinya bahwa pernyataan batalnya suatu
seharusnya jual beli objek tanah tersebut
tindakan hukum atas tuntutan dari pihak-pihak
haruslah melibatkan seluruh ahli waris yang
yang
berhak atas bodel warisan tersebut, namun
dibenarkan untuk menuntut pembatalan seperti
dalam akta jual beli No. 172/KJ/2007, tanggal 5
itu.
tercantum
bahwa
dalam
objek
Akta
tanah
Dengan demikian, Akibat hukum terhadap
Jual
beli
November 2007, bahwa yang menjual objek
oleh
peraturan
perundang-undangan
Menurut peraturan perundang-undangan
tanah tersebut hanyalah seorang saja dari ahli
dan
warisnya, yaitu Tergugat I, maka Majelis
melatarbelakangi pembatalan perjanjian jual
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara
beli tanah yang diikat dengan akta jual beli
tersebut menyatakan bahwa jual beli tersebut
yang dikeluarkan oleh PPAT adalah:
cacat hukum.
a.
Dengan demikian, menurut Penulis bahwa
literatur,
Tidak
bahwa
faktor-faktor
terpenuhinya
persyaratan
yang
yang
ditetapkan oleh undang-undang untuk jenis
pertimbangan Majelis Hakim tersebut di atas
perjanjian
formil,
yang
telah tepat dan benar menerapkan hukum untuk
perjanjian batal demi hukum;
berakibat
membatalkan akta jual beli yang dikeluarkan
b.
Tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian;
PPAT, yang dalam hal ini adalah Akta Jual Beli
c.
Terpenuhinya syarat batal pada jenis
No. 172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007.
Akibat pembatalan terhadap perjanjian
yang
telah
ketidakcakapan
dibuat
dan
yang
karena
terjadi
perjanjian yang bersyarat;
d.
Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar
adanya
action paulina;
karena
Sedangkan
menurut
Yurisprudensi
kehilafan, paksaan, penipuan, membawa akibat
Mahkamah Agung Republik Indonesia, bahwa
bahwa semua kebendaan dan orang-orangnya
faktor-faktor yang melatarbelakangi pembatalan
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 110
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan
a.
akta jual beli yang dikeluarkan oleh PPAT
dapat dikelompokkan sebagai berikut:
e.
Kebatalan
perjanjian
memenuhi
syarat
karena
objektif
tidak
g.
menjual; dan
c.
Pembeli
pihak
yang
diperkenankan
membeli tanah.
sebagaimana diatur dalam pasal 1320
Berdasarkan uraian tersebut di atas, penulis
sependapat
Kebatalan
perjanjian
memenuhi
syarat
karena
Hakim
Pengadilan
pertimbangan
Negeri
Majelis
Bireuen
atas
pembatalan akta jual beli No. 172/KJ/2007,
perjanjian, yaitu hal tertentu sebagaimana
tanggal 5 November 2007, yang terbukti cacat
diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata;
hukum karena tidak melibatkan Penggugat
Kebatalan
perjanjian
tidak
sebagai salah satu ahli waris yang sah yang
memenuhi
syarat
sahnya
memiliki hak juga atas tanah objek dalam
halal
perjanjian jual beli tersebut, sehingga akta jual
sebagaimana diatur dalam pasal 1320
beli tersebut dibatalkan dan tidak mempunyai
KUH Perdata;
kekuatan hukum yang mengikat.
yaitu
objektif
tidak
dengan
sahnya
perjanjian,
h.
Penjual adalah pihak yang berwenang
perjanjian, yaitu kesepakatan para pihak
KUH Perdata;
f.
pihak yang berhak menjual tanah;
b.
sahnya
Kedudukan atau status Penjual adalah
karena
objektif
sebab
yang
Kebatalan karena hak membeli kembali
Suatu akta pada dasarnya memiliki ragam
objek dalam perjanjian jual beli;
fungsi berkenaan dengan tindakan hukum,
Kebatalan perjanjian karena menggunakan
antara lain, fungsi menentukan keabsahan
surat kuasa mutlak;
(Menurut
Kebatalan dalam hal jual beli harta
Koosmargono, akta dilihat dari fungsinya untuk
bersama;
menentukan lengkap atau sempurnanya (bukan
k.
Kebatalan perjanjian jual beli;
sahnya) suatu perbuatan hukum), atau syarat
l.
Kebatalan dalam hal keadaan darurat
pembentukan dan fungsi sebagai alat bukti.
(noodtoestand);
Dilihat dari segi fungsinya sebagai alat bukti,
i.
j.
m. Kebatalan perjanjian mengenai hak atas
Mochammad
Dja’is
dan
RMJ
akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian
tanah.
sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar
Namun, bila dilihat dari kewenangan
pemutus perkara, akta otentik dianggap benar
PPAT dalam membuat Akta Jual beli tanah,
adanya dan pihak yang membantah dibebani
maka faktor-faktor pembatalan perjanjian jual
untuk membuktikan kebenaran bantahannya).
beli tanah meskipun telah memiliki Akta Jual
Dalam hal pembuatan akta jual beli tanah
Beli Tanah dari PPAT harus memperhatikan
dengan konstruksi pembuatan akta jual belinya,
hal-hal:
sebagai berikut:
111 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
a.
Akta jual beli telah ditandatangani tetapi
Selanjutnya, akibat hukum dari ketujuh
harga pembelian belum dibayar lunas oleh
konsruksi pembuatan akta jual tersebut di atas
pembeli serta Pajak Penghasilan Atas
adalah:
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
-
Tanah Dan/Atau Bangunan (Peraturan
menjadi akta di bawah tangan karena tidak
Pemerintah
2008
memenuhi persyaratan yang ditentukan
Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan
oleh undang-undang dan atau peraturan-
Pemerintah
peraturan lain;
Nomor
Nomor
71
48
Tahun
Tahun
1994
Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
b.
d.
f.
g.
Berdasarkan Pasal 28 ayat (2) Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
Atas Tanah Dan/Atau Bangunan) dan
1
pajak atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor
dan
berdasarkan
37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000
Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa
tentang BPHTB juga belum dibayar.
PPAT dapat diberhentikan dengan tidak
Penandatanganan akta jual beli oleh para
hormat dari jabatannya.
Bangunan
(BPHTB)
-
Tahun
2006
Tentang
Ketentuan
Menurut Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang
yang menandatangani akta jual beli (titipan
Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan
akta).
Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun
Penandatanganan akta jual
beli
oleh
1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas
penjual dan pembeli tidak dilakukan dalam
Tanah, bahwa PPAT yang membuat
waktu yang bersamaan di hadapan PPAT.
aktanya dikenakan sanksi administratif dan
Akta jual beli telah ditandatangani tapi
denda untuk setiap pelanggaran.
sertipikat belum diperiksa kesesuaiannya
e.
-
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak
pihak dilakukan tidak dihadapan PPAT
c.
Akta terdegradasi kekuatan pembuktiannya
-
Para
pihak
atau
pihak
dapat
ketiga
yang
dengan buku tanah di kantor pertanahan.
berkepentingan
Pembuatan akta jual beli dilakukan di luar
keadaan ini, misalkan pihak ketiga tersebut
daerah kerja PPAT dan tanpa dihadiri oleh
akan mengajukan gugatan akan tetapi
saksi-saksi.
terbentur oleh adanya akta otentik yang
Akta ditandatangani di luar kantor PPAT
memiliki
dan tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.
sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai
Nilai harga transaksi yang dimuat dalam
dasar pemutus perkara). Hal ini sesuai
akta jual beli berbeda dengan nilai
dengan bunyi Pasal 1870 KUH Perdata
transaksi yang sebenarnya.
yang menegaskan bahwa “Bagi para pihak
kekuatan
memanfaatkan
pembuktian
yang
yang berkepentingan beserta para ahli
warisnya ataupun bagi orang-orang yang
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 112
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
mendapatkan hak dari mereka, suatu akta
pidana penipuan berdasarkan ketentuan pasal
otentik memberikan suatu bukti yang
378 Kitab Undang-undang Hukum Pidana
sempurna tentang apa yang termuat di
(KUHP), di mana dasar dan alasan pengajuan
dalamnya”.
laporan
Dengan adanya celah bahwa akta otentik
bermaksud menguntungkan dirinya sendiri
tersebut dapat didegradasikan menjadi akta di
dengan cara menipu pembeli agar mau membeli
bawah tangan, sehingga pihak bersangkutan
tanah
yang
pembayaran harga pembelian tanah tersebut.
berkepentingan
tersebut
memiliki
kemungkinan untuk memenangkan gugatannya.
Dengan dinyatakanya batal demi hukum
tersebut
dan
adalah
bahwa
menyerahkan
uang
penjual
seharga
Sehubungan dengan perkara perdata yang
telah
diputuskan
oleh
Pengadilan
Negeri
akta jual beli tanah oleh Putusan Pengadilan
Bireuen Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR,
sebagai akibat ditemukannya cacat hukum
tanggal 23 Februari 2009, pembeli dalam hal ini
dalam pembuatannya, pembeli yang beritikad
Tergugat II yaitu Azhari Bin H. Asyek dapat
baik dalam proses pembuatan akta jual beli
mengajukan gugatan kepada para Tergugat I
tanah
mendapatkan
selaku penjual tanah sebagaimana objek tanah
perlindungan hukum oleh peraturan perundang-
yang tertera di Akta Jual Beli No. 172/KJ/2007
undangan yang berlaku.
tanggal
tersebut
Adapun
terhadap
bentuk
pembeli
berhak
perlindungan
yang
beritikad
5
November
2007,
yang
telah
hukum
dibatalkan oleh Pengadilan Negeri Bireuen,
baik
berdasarkan ketentuan pasal 1244 KUH Perdata
sehubungan dengan dinyatakannya batal demi
hukum akta jual beli tanah oleh Putusan
dan pasal 1246 KUH Perdata.
Adapun
alasan
hukum
yang
dapat
Pengadilan dapat ditinjau dari 2 aspek hukum,
dijadikan dasar dalam pengajuan gugatan
yaitu aspek hukum perdata dan aspek hukum
tersebut adalah bahwa Tergugat II selaku
pidana.
pembeli
telah
menderita
kerugian
akibat
Perlindungan hukum terhadap pembeli
perbuatan para Tergugat I, dan untuk itu
yang beritikad baik atas pembatalan akta jual
Tergugat II berhak meminta atau menuntut
beli tanah bila ditinjau dari aspek hukum
kembali uang harga pembelian tanah tersebut
perdata adalah dalam bentuk pengajuan gugatan
yang telah Tergugat II serahkan kepada para
perdata terhadap penjual yang merupakan pihak
Tergugat I.
serta notaris dan PPAT yang merupakan Pejabat
Selain
itu,
Tergugat
II
dalam
hal
Umum yang terlibat dalam proses pembuatan
mengajukan gugatannya, dapat pula menuntut
akta jual beli tanah tersebut. Sedangkan bila
kerugian kepada Tergugat III dan Tergugat IV
ditinjau dari aspek hukum pidana, perlindungan
karena
hukun terhadap pembeli yang beritikad baik
Tergugat I yang menyatakan tanah objek akta
adalah dapat melaporkan adanya dugaan tindak
jual beli No. 172/KJ/2007 tanggal 5 November
113 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
telah
melegalisir
pernyataan
para
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
2007 adalah milik para Tergugat I, padahal para
dituangkan dalam akta tersebut dapat diuji
Penggugat berhak juga atas tanah objek tersebut
kebenaran dan keabsahannya oleh Pengadilan
karena merupakan tanah warisan yang masih
Negeri berdasarkan kewenangan yang ada pada
dalam boedel dan belum dibagi wariskan atau
Pengadilan Negeri tersebut. Putusan Pengadilan
difaraidhkan, sehingga akta jual beli tersebut
dalam membatalkan perjanjian jual beli yang diikat
dinyatakan batal demi hukum oleh Putusan
dengan akta jual beli yang dikeluarkan oleh PPAT
Pengadilan Negeri Bireuen, di mana dasar
adalah merupakan bentuk putusan yang bersifat
pengajuan tuntutan kerugian kepada Tergugat
declaratoir. Dasar pertimbangan Majelis Hakim
III dan Tergugat IV tersebut adalah pasal 1365
dalam putusannya membatalkan Akta Jual Beli
KUH Perdata dan 1366 KUH Perdata.
No. 172/KJ/2007 tanggal 5 November 2007,
Sehubungan dengan kasus yang menjadi
objek analisi
dalam penelitian tesis
berdasarkan fakta hukum dari alat bukti yang
ini,
diperiksa di persidangan bahwa objek jual beli
Tergugat II selaku pembeli dapat melaporkan
tersebut adalah merupakan boedel warisan yang
adanya dugaan tindak pidana penipuan yang
belum dibagi-wariskan atau di-faraidh-kan, di
dilakukan oleh para Tergugat I selaku penjual
mana para Penggugat adalah merupakan ahli
kepada
berdasarkan
waris dari harta warisan tersebut, sehingga para
ketentuan pasal 378 Kitap Undang-undang
Penggugat berhak juga atas objek tanah
Hukum Pidana (KUHP), di mana dasar dan
tersebut.
penyidik
kepolisian
alasan pengajuan laporan bahwa para Tergugat
Faktor-faktor
yang
melatarbelakangi
I bermaksud menguntungkan dirinya sendiri
pembatalan perjanjian jual beli tanah dapat
dengan cara menipu Tergugat II agar mau
dilihat menurut peraturan perundang-undangan
membeli tanah objek dalam Akta Jual Beli No.
dan
172/KJ/2007 tanggal 5 November 2007, dan
Mahkamah Agung Republik Indonesia, dan
menyerahkan uang seharga pembayaran harga
dapat dilihat dari kewenangan PPAT dalam
pembelian tanah tersebut.
membuat Akta Jual beli tanah.
literatur,
,
menurut
Yurisprudensi
Perlindungan hukum terhadap pembeli
yang beritikad baik atas pembatalan akta jual
KESIMPULAN
Berdasarkan
uraian
di
atas,
dapat
beli tanah bila ditinjau dari aspek hukum
disimpulkan bahwa dalam hal yang dituntut
perdata adalah dalam bentuk pengajuan gugatan
adalah Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh
perdata terhadap penjual yang merupakan pihak
Pejabat Umum yang dalam kasus ini adalah
serta notaris dan PPAT yang merupakan Pejabat
akta yang dikeluarkan oleh PPAT, maka penulis
Umum yang terlibat dalam proses pembuatan
berkesimpulan pula bahwa akta jual beli adalah
akta jual beli tanah tersebut. Sedangkan bila
bentuk perjanjian pengikatan atas perbuatan
ditinjau dari aspek hukum pidana, perlindungan
hukum jual beli, di mana perjanjian yang
hukun terhadap pembeli yang beritikad baik
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 114
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
adalah dapat melaporkan adanya dugaan tindak
pidana penipuan berdasarkan ketentuan pasal
378 Kitab Undang-undang Hukum Pidana
(KUHP), di mana dasar dan alasan pengajuan
laporan
tersebut
adalah
bahwa
penjual
bermaksud menguntungkan dirinya sendiri
dengan cara menipu pembeli agar mau membeli
tanah
dan
menyerahkan
uang
seharga
pembayaran harga pembelian tanah tersebut.
DAFTAR KEPUSTAKAAN
Adrian, S., 2008. Peralihan Hak Atas Tanah Dan
Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika.
Boedi, H., 1997. Perkembangan Hukum Tanah Adat
Melakui
Yurisprudensi.
(Ceramah,
disampaikan
pada
Simposium
Undang‐Undang Pokok Agraria dan
115 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
Kedudukan Tanah‐Tanah Adat Dewasa Ini,
Banjarmasin, 7 Oktober 1977).
Dhaniswara, K. H., 2009. Aspek Hukum Dalam
Bisnis. Jakarta: Pusat Pengembangan
Hukum dan Bisnis Indonesia.
Elly, E., dan Herlien Budiono, 2010. Penjelasan
Hukum Tentang Kebatalan Perjanjian,
Nasional Legal Reform Program. Jakarta.
Hasan, B., dan Sarjita, 2005. Pembatalan dan
Kebatalan Hak Atas Tanah. Yogyakarta:
Tugujogia Pustaka.
Herlien, B., 2007. Kumpulan Tulisan Hukum
Perdata di Bidang Kenotariatan. Bandung:
PT. Citra Aditya Bakti.
______________, 2007. Asas Keseimbangan Bagi
Hukum Perjanjian Indonesia Hukum
Perjanjian Berlandaskan Asas‐Asas Wigati
Indonesia. Bandung: PT. Citra Aditya
Bakti.
Maria, S.W.S., 2007. Kebijakan Pertanahan Antara
Regulasi Dan Implementasi, Jakarta: PT.
Kompas Media Nusantara.