EKONOMIKA TANAH DAN TATA KOTA

EKONOMIKA TANAH
DAN TATA KOTA
Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan
BPPK – Kementerian Keuangan
2016
Tentang Saya
Nama
Nur Hendrastuti, SE, MT
Jabatan
Widyaiswara Muda, Pusdiklat KNPK - 2014
Riwayat Pendidikan
D3 Penilai/PBB – BPPK, 1995
Sarjana Ekonomi – UGM, 2000
Magister Teknik – ITB, 2006
Email
[email protected]
No. HP
081218868139
2
Yang dibahas:
•
•
•
•
Pengertian Kota
Ekonomi Tanah
Perencanaan Kota
Penerapan dalam Penilaian
1. Pengertian Kota
Pengertian Kota
• Definisi Ahli
• Peraturan Perundangan
• Ciri kota
Definisi Ahli
• Amos Rappoport
Pengertian klasik  Suatu permukiman yang relatif besar, padat dan
permanen, terdiri dari kelompok individu individu yang heterogen dari
segi sosial.
Pengertian modern  memiliki suatu fungsi khusus yaitu menyusun
sebuah wilayah dan menciptakan ruang-ruang efektif melalui
pengorganisian sebuah daerah pedalaman yang lebih besar berdasarkan
hirarki-hirarki tertentu
• Bintarto
Kota sebagai kesatuan jaringan kehidupan manusia yang ditandai dengan
kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata sosial
ekonomi yang heterogen serta coraknya materialistis..
• Max Weber
Kota adalah suatu tempat yang penghuninya dapat memenuhi sebagian
besar kebutuhan ekonominya di pasar lokal.
Pengertian Kota – Definisi Ahli
• Grunfeld
suatu permukiman dengan kepadatan penduduk yang lebih tinggi
daripada kepadatan penduduk nasional, struktur mata pencaharian nonagraris, sistem penggunaan tanah yang beraneka ragam, serta ditutupi
oleh gedung-gedung tinggi yang lokasinya berdekatan.
• Arnold Toynbee
Kota selain merupakan permukiman juga merupakan suatu kekompleksan
yang khusus dan tiap kota menunjukkan pribadinya masing-masing.
• Lewis Mumford
Kota sebagai tempat pertemuan yang berorientasi ke luar.
• John Brickerhoff Jackson
Suatu tempat tinggal manusia yang merupakan wujud dari
perencanaan dan perancangan yang dipenuhi oleh berbagi unsur seperti
bangunan, jalan dan ruang terbuka hijau.
Pengertian Kota – Peraturan Perundangan
• UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman
perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa
pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Ciri-ciri kota secara sosial
•
•
•
•
•
•
•
•
Masyarakat heterogen
Bersifat individualis dan materialis
Mata pencaharian non agraris
Corak kehidupannya bersifat gesselschaft (hubungan
kekerabatan mulai pudar)
Terjadi kesenjangan sosial antara golongan masyarakat kaya
dan miskin
Norma-norma agama tidak begitu kuat
Pandangan hidup lebih rasional
Menerapkan strategi keruangan, yaitu pemisahan kompleks
atau kelompok sosial masyarakat secara tegas
Ciri kota– Berbagai Aspek
Fisik/Geografis
Wilayah dengan wilayah terbangun yang lebih padat
dibandingkan dengan area sekitarnya.
Demografis
Wilayah dengan konsentrasi penduduk yang dicerminkan oleh
jumlah dan tingkat kepadatan yang lebih tinggi dibandingkan
dengan keadaan wilayah sekitarnya
Sosial
Suatu wilayah dengan kelompok-kelompok sosial masyarakat
yang heterogen.
Statistik
Suatu wilayah yang secara statistik besaran atau ukuran jumlah
penduduknya sesuai dengan batasan atau ukuran untuk kriteria
kota
Ekonomi
Suatu wilayah yang memiliki kegiatan usaha sangat beragam
dengan dominasi di sektor non-pertanian seperti perdagangan,
perindustrian, pelayanan jasa, perkantoran, pengangkutan, dll
Administrasi
Suatu wilayah yang dibatasi oleh suatu garis batas kewenangan
administrasi pemerintah daerah yang ditetapkan berdasarkan
peraturan perundang-undangan.
CIRI - CIRI KOTA SECARA FISIK
1. Adanya pemisahan keruangan yang dapat
membentuk komplek2 tertentu
2. Adanya sarana ekonomi, gedung
pemerintahan, tempat parkir, sarana
olah raga, kompleks perumahan
Pemukiman Kampung
Perumahan/Developer
Bisnis dan perdagangan
Penelitian Arkeologi tentang
Kota Tua
Kota
Pertahanan
Kota
Relijius
(Agama)
Kota
Pertahanan
dan Agama
Kota Tua
Link
video
Catagena - Spain
Eriduq, Irak
Kish, Irak
Ur, Irak
Pembentukan Kota
Aglomerasi
Ekonomi
Skala
Ekonomis
Keunggulan
Komparatif
Kota
Pertumbuhan dan Perkembangan Kota
Pertumbuhan :
 perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan
masyarakat kota
 Urbanisasi
Perkembangan
 perubahan dalam masyarakat kota yang meliputi perubahan sosial
politik, sosial budaya dan fisik
 Indikasinya dapat dilihat dari struktur kegiatan perekonomian dari
primer ke sekunder atau tertier
Faktor yang Mempengaruhi
Perkembangan Kota
Keadaan geografis mempengaruhi fungsi
dan bentuk fisik kota
Tapak (Site)
Fungsi kota
Sejarah dan kebudayaan
Unsur-unsur umum
Pola Perkembangan Kota
concentric
development
ribbon/linear
/axial
development
(leap
frog/checher
board
development
Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota
Kota jaman
kuno
Kota-kota di
Mesir
Kota di Aegea
Yunani
Yunani
Beijing dan
Lukang
Kota Neoklasik
Kota jaman
barok
Kota
modern/pasca
revolusi industri
Evolusi Kota
EOPOLIS
POLIS
METROPOLIS
MEGAPOLIS
• perkembangan desa yang sudah teratur sehingga
daerah tersebut sudah memperlihatkan ciri-ciri
kota.
• tahapan di mana daerah perkotaan yang masih
bercirikan agraris.
• tahapan kota yang ditandai sebagian besar
penduduknya bermata pencaharian industri.
• kota yang ditandai perilaku masyarakat yang
berorientasi pada materi. Tahapan gabungan dari
kota metropolis.
TYRANOPOLIS
• kota yang ditandai kemacetan lalu lintas,
kekacauan pelayanan umum, dan tingkat
kriminalitas yang tinggi.
NEKROPOLIS
• tahapan kota yang sudah mengalami
kehancuran, kota yang sudah ditinggalkan
penduduknya (kota mati).
Teori Struktur tanah perkotaan
Teori Struktur Tanah Perkotaan
Teori Konsentris (Ernest w burgess)
Teori Sektor
Teori Multiple Nuclei
Asumsi: pertumbuhan terjadi disekeliling nuclei
Setiap nuclei asal-usulnya mungkin saja berbeda
Kekuatan dinamis yang mempengaruhi
struktur kota
Gaya Sentrifugal
Gaya Sentripetal
2. Ekonomi Perkotaan
EKONOMI TANAH
• Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan
kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang pertanahan.
• Ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai
bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi
manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan
tanah (Barlowe, 1972)
• Aplikasi Teori Ekonomi kepada masalah-masalah yang
berkaitan dengan penggunaan tanah (Yunus, 1992)
Penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian
dan pemanfaatan tanah yang berhubungan dengan faktor
kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi
pemanfaatannya maupun pengaturannya.
ANALISIS SUPPLY AND DEMAND DALAM
EKONOMI TANAH
Ilmu ekonomi
kelangkaan
Science of scarcity
Sumber daya
Tanah
DUST
Ekonomi tanah
Karakteristik pasar tanah :
- Imperfect market
- Derived demand
Faktor terkait :
- Hukum
- Sosial
- Adat istiadat
Elemen Pembentuk NILAI
1. Demand (Permintaan)
Merupakan adanya kebutuhan untuk memiliki/mendapatkan suatu properti, disertai
dengan kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar
2. Utility (Kegunaan)
Merujuk pada kemampuan suatu properti memenuhi kebutuhan dan keinginan
manusia.
3. Scarcity (Kelangkaan)
Merujuk pada terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang
4. Transferability (dapat dipindahtangankan)
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain.
28
PRINSIP DASAR EKONOMI
Kurva Permintaan
Kurva Penawaran
Kesimbangan Kurva Penawaran
dan Kurva Permintaan
PERGESERAN KURVA DEMAND
Karena :
1. Pendapatan
2. Substitusi
3. Demograpic Issues
•Pergerakan / mobilitas penduduk relatif terhadap lokasi,
•jumlah kelahiran per tahun
•perkembangan jumlah Kepala Keluarga
4. Taste
5 . Ekspektasi
6 . Kebijakan Pemerintah
•
•
•
•
•
Perpajakan terhadap properti,
Bantuan kredit
Tingkat suku bunga
lingkungan
Pembangunan infrastruktur jalan, tranportasi sistem
drainase lingkungan dan lain-lain
PERGESERAN KURVA SUPPLY
Karena
1 . Harga Input
2. Substitusi
3. Teknologi
4. Ekspektasi masa depan
PASAR TANAH PADA KURVA KESETIMBANGAN JANGKA PANJANG
Mekanisme harga tanah : Ricardo
S
S adalah kurve supply yang konstan pada
kuantitas tanah sebesar A
D1 adalah kurve demand yang menyebabkan
terjadinya tingkat harga P1
D2 adalah kurve demand yang menyebabkan
terjadinya tingkat harga P2
Luas segiempat P1BCP2 adalah pertambahan
nilai tanah akibat pergeseran demand dari D1 ke
D2
C
P2
B
P1
D2
D1
A
SEWA TANAH
Sewa Tanah
= balas jasa
terhadap
penggunaan
sebidang
lahan
TEORI DAVID RICARDO
TEORI VON THUNEN
Teori David Ricardo
• Menghubungkan sewa tanah dengan
kesuburan
• Tanah yang subur  sewa lebih tinggi /
differential rent
• Leftover principles (surplus dari total
penghasilan – biaya non tanah)
• Saat ini kurang relevan karena perkembangan
teknologi
Teori Von Thunen
• Membahas lokasi kegiatan pertanian
• Bid rent > land rent  lahan layak digunakan
• Dibuat berdasarkan 7 asumsi :
 suatu daerah terpencil terdiri dari perkotaan dan pedesaan
Daerah perkotaan merupakan pasar dan terisolir
Daerah pedesaan tidak menjual produksi ke tempat lain
Daerah pedesaan datar, homogen, tingkat kesuburan sama
Petani berusaha memperoleh keuntungan maksimum
Tidak ada keunggulan transportasi
 Biaya berbanding lurus dengan jarak, dan produk diangkut dalam
keadaan segar
Teori Von Thunen
Penentuan lokasi optimal
Faktor utama yang mempengaruhi pemilihan
lokasi :
- Ongkos angkut
- Perbedaan upah antar wilayah
- Keuntungan Aglomerasi
- Konsentrasi Permintaan (Spatial Demand)
- Kompetisi Antar Wilayah
- Harga dan Sewa Tanah
Least cost Location (Weber)
• muncul pada masa berkembangnya revolusi
industri di Jerman
• Isi pokok adalah bagaimana memilih lokasi
industri yang biayanya paling minimal
• lokasi setiap industri tergantung pada total
biaya transportasi dan tenaga kerja di mana
penjumlahan keduanya harus minimum
3. Perencanaan Kota
PERENCANAAN KOTA
• kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk
mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan
penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan
• Merupakan kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan
pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk
mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan
biaya. (Hobbs and Doling, 1991)
• Perumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota
termasuk ruang di atas dan di bawahnya serta pedoman
pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan
kota untuk mencapai tujuan tertentu (Per. Mendagri No. 2 Th
1987 Pasal 1 )
Tujuan Perencanaan Kota
Agar perkembangan kota terjadi sesuai dengan daya
dukungnya melalui pemanfaatan ruang yang berkualitas
dan bertanggung jawab
Terciptanya kenyamanan kehidupan kota baik saat ini
maupun di masa yang akan datang, melalui penyediaan
fasilitas pelayanan dan infrastruktur yang efisien
Mencegah terjadinya perkembangan kota secara acak
yang akan menimbulkan kesemrawutan
Perkembangan Perencanaan
Kota di Indonesia
Masa kota-kota VOC
Masa awal urbanisasi
Masa Perbaikan lingkungan
1960-1970
Masa Revolusi
1970-1985
Masa Pembangunan Berencana
1985-1990
1992 - skg
Peranan Kota terhadap Perekonomian
• 3 unsur pelaku ekonomi
 Ekonomi Pemerintahan
 Ekonomi swasta
 Ekonomi khusus
• Peran Kota dalam Ekonomi
pusat industri manufaktur
pusat kegiatan pelayanan, berupa :
- Pelayanan konsumen
- Pelayanan produksi
- Pelayanan publik dan pemerintah
Peranan Pemerintah dalam Perencanaan
Kota
Berperan dalam mengatasi permasalahan
terkait:
•
•
•
•
•
Urbanisasi
Kemiskinan di Perkotaan
Kualitas Lingkungan Hidup Perkotaan
Keamanan dan Ketertiban Kota
Kapasitas Daerah dalam Pengembangan dan
Pengelolaan Perkotaan (dalam hal ini ialah
pemerintah daerah dan perangkatnya)
Fungsi Anggaran Pemerintah
dalam Perencanaan Kota
• Sebagai pelengkap mekanisme sektor
swasta/mekanisme pasar dalam
pengalokasikan sumber daya yang tersedia
• Mengusahakan distribusi pendapatan yang
lebih merata
• Menstabilkan perekonomian pada
umumnya
SIKLUS PENATAAN RUANG
PEMANFAATAN
RUANG
PERENCANAAN TATA
RUANG
PENGENDALIAN
PEMANFAATAN
RUANG
Proses Perencanaan Kota Di Indonesia
8-9 Pengendalian
1.Pendefinisian
persoalan
Pemanfaatan Ruang
9.(Re)-Evaluasi
2.Perumusan tujuan
dan sasaran
8.Pemantauan
3.Pengumpulan
data
7.Implementasi
4.Analisis : data
pasar,proyeksi
7 Pemanfaatan
6.Evaluasi dan
seleksi alternatif
5.Identifikasi
alternatif
1-6 Perencanaan
Tata Ruang
Dokumen Perencanaan Kota
Kebijakan Dasar pemb. Kota
RUTRK
Struktur pemanfaatan ruang kota
Struktur utama tk pelayanan kota
Sistem transportasi
RDTK
Pedoman pemerian IMB
Kebijakan kongkrit
Penjabaran RDTK
RTRK
RTPR
Faktor Yang Mempengaruhi
Penggunaan Lahan Perkotaan
Faktor lokasi
Faktor aksesibilitas
Faktor demografi
Faktor sarana dan prasarana
Faktor lingkungan
Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi
Faktor mobilitas penduduk
Zonasi Lahan
1. Upaya /proses pengelompokan sejumlah persil lahan yang
homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan
dipergunakan sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya
secara terkendali dan berkelanjutan
2. Zonasi lahan diimplementasikan dalam RUTR, mengacu pada UU
No 24/1992 s.t.d.d UU No 26/2007 tentang Penataan Ruang
3. Tujuan : mengelompokkan lahan-lahan yang mempunyai
kemampuan yang sama dalam pengelolaannya untuk menyusun
penggunaan lahan
Tata Guna Lahan
1. Suatu proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif
pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya,
baik fisik, sosbud maupun ekonomi
2. Terbagi 2:
• Kawasan Terbangun
Meliputi fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan, perumahan,
perkantoran, rekreasi dan olehraga, perdagangan dan jasa, serta
fasilitas umum lainnya
• Kawasan terbuka/Tak Terbangun
o RTH (Ruang Terbuka Hijau):
o Daerah konservasi
Penentuan Tata Guna Lahan
1. Perilaku masyarakat,
budaya dll
kebiasaan,
sikap
moral,
2. Pola yang berhubungan dengan kehidupan ekonomi
3. Kepentingan
umum
kesejahteraan dll)
4. Standar Penggunaan
 Standar Lokasi
 Standar Luas
(kesehatan,
keamanan,
Standar Jarak dalam Kota
NO
PRASARANA
JARAK DARI TEMPAT
TINGGAL (JALAN KAKI)
1
Pusat Tempat Kerja
20-30 Menit
2
Pusat Kota (pasar dll)
30-45 Menit
3
Pasar Lokal
¾ km atau 10 Menit
4
SD
¾ km atau 10 Menit
5
SMP
1 ½ km atau 20 Menit
6
SMA
20-30 Menit
7
Tempat Bermain Anak
¾ km atau 10 Menit
8
Tempat Olahraga/Rekreasi
1 ½ km atau 20 Menit
9
Taman Umum/Cagar
30-60 Menit
Standar Luas untuk Prasarana
NO
PRASARANA
STANDAR LUAS (PER 1000
PENDUDUK)
1
Balai Kesehatan
200 m2
2
Langgar/Masjid
250 m2
3
Open Space (taman dsb)
5.000 m2
4
Tempat Olahraga
3.000 m2
5
Tempat Bermain Anak
1.000 m2
6
Pasar
500 m2
7
Toko
1.000 m2
8
Balai Pertemuan
250 m2
Implementasi TGL :
Ketentuan mengenai Amplop ruang
•
•
•
•
•
Tipe Bangunan/
penggunaan
KDB
KLB
KDH
GSB
GSJ
Batas Ketinggian
Bangunan
Batas KLB (Koefisien
Lantai Bangunan)
Batas KDB (Koefisien
Dasar Bangunan)
Tipe Bangunan/Penggunaan :
KKT : karya perkantoran
KPD : karya perdagangan
KIN : Karya Industri
KPG : Karya Pergudangan
Type Bangunan : Tunggal (T), Ganda (G), Deret (D)
Ketinggian
Peruntukan
KDB
KLB
Garis Sempadan Bangunan
Rancang bangun berhubungan dengan
Persyaratan bangunan gedung
GSB = Garis Sempadan Bangunan , adalah garis yang
tidak
boleh dilampaui oleh bangunan .
GSB ( Garis Sempadan Bangunan ) biasanya lebarnya setengah lebar
jalan + 1 .
Lebar jalan dan Lebar perkerasan .
– Lebar jalan adalah jarak pagar ke pagar .
– Lebar perkerasan adalah lebar jalan yang diperkeras / diaspal /
dibeton .
Terdapat pula aturan mengenai lebar di samping dan belakang
bangunan yang harus disediakan misalnya untuk arus kendaraan.
Beberapa ketentuan dalam rancang bangun
bangunan .
• Koefisien Dasar Bangunan ( KDB ) adalah prosentasi
perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan /
daerah perencanaan yang dikuasai
Contoh :
KDB = 50 %
Luas Tanah = 1000 m 2 .
Luas lantai dasar bangunan diatas tanah tersebut adalah : 50 %
x 1000 m 2 = 500 m 2 .
• Koefisien Lantai Bangunan ( KLB ) adalah angka perbandingan antara luas
seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan / daerah perencanaan
yang dikuasai.
Contoh :
KLB = 3 .
Luas tanah = 1.000 m 2 .
Luas seluruh lantai bangunan diatas tanah tersebut adalah : 3 x 1.000 m 2
= 3.000 m 2 .
• Koefisien Dasar Hijau ( KDH ) adalah prosentasi perbandingan luas seluruh
ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan / daerah
perencanaan yang dikuasai .
Contoh :
KDH = 20 % .
Luas tanah = 1000 m 2 .
Luas ruang terbuka yang tidak boleh dilakukan pengerasan / pengaspalan (
misal untuk parkir ) : 20 % x 1.000 m 2 = 200 m 2 .
Lahan perpetakan
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti
Lingkungan
Rencana Kota
EKSTRISIK
Bangunan
INTRISIK
Tanah
NILAI PROPERTI
Potensi Pasar
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti, Tata Ruang & Tata Bangunan
Optimalisasi pemanfaatan. udara
Bangunan
Tata Bangunan
Intensitas Pemanfaatan Bangunan
Optimalisasi Pemanfaatan Tanah
Sertifikat Pemilikan Tanah =
Ownership
Tanah
Garis Sempadan =
Comfortability
Tata Guna Tanah
Peruntukan / Land Use =
Economic Value
Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan
Tujuan pengendalian : terjaganya kesesuaian antara
pemanfaatan ruang dan rencana tata ruang
Instrumen :
 Peraturan zonasi dalam bentuk Perda dan sebagai penyerta Rencana Tata
Ruang Kawasan atau RDTRK
 Perizinan, seperti izin lokasi dan IMB
 pemberian insentif (misalnya berupa keringanan pajak, pembangunan
sarana dan prasarana, kemudahan prsedur perijinan) dan disinsentif
(misalnya berupa pembatasan perijinan, pajak yang tinggi)
 pengenaan sanksi
4. Penerapan dalam Penilaian :
Contoh kasus