i Daftar Isi - Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat
advertisement
Daftar Isi DAFTAR ISI ...................................................................................................................................... I DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................................... II KATA PENGANTAR......................................................................................................................... III 1. PENDAHULUAN................................................................................................................ 4 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 2. LATAR BELAKANG........................................................................................................................................ 4 RUMUSAN MASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN................................................................................. 5 TUJUAN......................................................................................................................................................... 5 KELUARAN .................................................................................................................................................... 5 MANFAAT...................................................................................................................................................... 5 METODOLOGI .................................................................................................................. 5 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3. PENDEKATAN PENELITIAN ......................................................................................................................... 5 JENIS DAN SIFAT PENELITIAN .................................................................................................................. 6 POPULASI PENELITIAN............................................................................................................................... 6 METODE PENGUMPULAN DATA ................................................................................................................. 6 ANALISIS DATA .......................................................................................................................................... 7 HASIL PENELITIAN ......................................................................................................... 8 3.1. GAMBARAN PERMASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN .................................................. 8 3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto ........................................................................................... 9 3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto ........................................................................................ 9 3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno............................................................................................................................................... 11 3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. ................................................................................................... 12 3.2. SISTEM PENILAIAN TANAH BESERTA ASET DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 13 3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta............................................................... 13 3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO..................................................................... 13 3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER.................................................................. 14 3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah...................................................... 15 3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo Hadisuwarno.................................................................................................................................................. 15 3.3. USULAN KOMPONEN DALAM ALTERNATIF PERHITUNGAN GANTI RUGI ........................................... 18 3.4. SISTEM KOMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN ..................................................................................... 23 24 4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI..............................................................................25 4.1. 4.2. KESIMPULAN.............................................................................................................................................. 25 REKOMENDASI........................................................................................................................................... 25 DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................................................27 i DAFTAR GAMBAR GAMBAR 1 TRASE JALAN TOL SURABAYA - MOJOKERTO .............................................................. 9 GAMBAR 2 TRASE JALAN TOL KERTOSONO – MOJOKERTO ......................................................... 10 GAMBAR 3 PETA TRASE JLSJ RUAS PACITAN – SIDOMULYO – HADIWARNO................................... 11 GAMBAR 4 MIND MAP USULAN KOMPONEN DALAM PERHITUNGAN GANTI RUGI LAHAN .................... 22 GAMBAR 5 MODEL KOMUNIKASI PEMBEBASAN LAHAN ............................................................. 24 ii KATA PENGANTAR Rinkasan Eksekutif ini merupakan ringkasan kegiatan Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi. Penelitian ini merupakan salah satu kegiatan penelitian yang dilaksanakan oleh Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan pada Tahun Anggaran 2011 yang bertujuan untuk mengidentifikasi proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan alternatif perhitungan ganti rugi akibat kegiatan pembebasan lahan. Ringkasan Eksekutif ini secara garis besar menjelaskan proses dan hasil-hasil yang diperoleh dari penelitian. Surabaya, Nopember 2011 Tim Pelaksana iii 1. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur di daerah tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum, jika terdapat pembangunan infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras dengan perkembangan (pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. Hal ini dikarenakan pembangunan infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi pertumbuhan ekonomi suatu kawasan. Tersedianya infrastruktur yang memadai, akan mempercepat distribusi barang dan jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya. Sehingga akan memacu laju pertumbuhan ekonomi regional suatu kawasan. Pada akhirnya akan berpengaruh positif terhadap pertumbuhan ekonomi nasional. http://www.hijdinstitute.com Pada era reformasi, yang menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia dan Demokrasi, banyak pembangunan infratruktur jalan di Indonesia, baik yang dibiayai oleh pemerintah ataupun investor terhambat penyelesaiannya akibat kesulitan pengadaan lahan. Meskipun pemerintah telah mengeluarkan peraturan (PP No. 36 Th. 2005 yang disempurnakan dengan PP No. 65 Th. 2006) sebagai payung hukum penyelesaian pembebasan lahan, tetapi pelaksanaan dilapangan tetap tidak mudah. Sebagai contoh, Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (SUMO) dengan panjang 36,6 Km memerlukan lebih dari 4 (empat) tahun untuk membebaskan keseluruhan lahan yang dibutuhkan (dimulai 2007 – saat ini). Salah satu masalah penghambat pengadaan lahan adalah kesepakatan harga antara pemilik lahan dengan pemerintah. Banyak pemilik lahan meminta nilai kompensasi lahan lebih tinngi dari harga penawaran pemerintah. Selama ini besaran ganti rugi lahan yang terkena proyek pemerintah ditetapkan berdasarkan nilai rata-rata NJOP dan harga pasar. Besaran nilai tersebut, seringkali dianggap oleh sebagian pemilik tanah belum layak yang berujung keengganan pemilik untuk melepaskan lahan. Sedangkan di lain pihak Panitia Pengadaan Tanah sebagai wakil pemerintah, tidak dapat memenuhi permintaan nilai tanah yang diajukan pemilik lahan karena ketidakadaan acuan. 4 1.2. Rumusan Masalah / Pertanyaan Penelitian Pertanyaan yang berusaha dijawab dalam penelitian ini adalah : Bagaimana alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan berdasarkan valuasi ekonomi? 1.3. Tujuan Tujuan : Menyusun Naskah Ilmiah alternatif perhitungan besaran ganti rugi uang pembebasan lahan 1.4. Keluaran Keluaran : 1 (Satu) Naskah Ilmiah alternatif perhitungan ganti rugi uang pembebasan lahan proyek pembangunan infrastruktur jalan dan jembatan. 1.5. Manfaat Hasil penelitian secara teoritis : - Memberikan gambaran proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun pemerintah. - Memberikan panduan umum bagi Tim Pembebasan Tanah di Lingkungan Kementerian / Dinas Pekerjaan Umum dalam menentukan besaran ganti rugi pembebasan lahan yang diberikan kepada pemilik lahan. 2. 3.1. METODOLOGI Pendekatan Penelitian Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu berusaha mendapatkan informasi yang selengkap mungkin mengenai proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan serta informasi alternatif perhitungan ganti rugi yang diterima pemilik lahan yang dilewati trase jalan sebagai akibat kehilangan hak milik. 5 3.2. Jenis dan Sifat Penelitian Sifat penelitian ini adalah penelitian terapan yang bertujuan untuk menjawab persoalan/masalah praktis dan evaluasi kegiatan proses perhitungan ganti rugi pemebebasan lahan yang merupakan salah satu rangkaian kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan. Exploratory research (Penelitian Penjajagan) digunakan untuk memperdalam pengetahuan mengenai proses pengadaan tanah dan mendapatkan ide-ide alternatif perhitungan ganti rugi yang dapat diterima oleh kedua belah pihak, baik yang membutuhkan lahan maupun yang memiliki lahan. 3.3. Populasi Penelitian Unit analisa dari penelitian ini adalah semua pemilik lahan yang terkena dampak pembebasan lahan dan panitia pengadaan tanah yang terlibat dalam suatu pembangunan jalan. 3.4. Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang digunakan dalam kegiatan ini meliputi : 3.2.1. Pengumpulan data sekunder, dilakukan dengan mengumpulkan literatur yang berhubungan dengan proses pengadaan tanah di suatu wilayah. Data sekunder terdiri atas : - Artikel-artikel di media cetak dan internet yang relevan - Peraturan yang terkait proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum. - Panduan rencana kegiatan pembasan tanah dan pemukiman kembali (LARAP). - Kajian metodelogi dan perhitungan kompensasi pembebasan tanah di negara lain. - Peta rencana trase jalan dan daerah – daerah yang dilewati. - Dokumen – dokumen pengadaan tanah untuk kepentingan umum. 6 3.2.2. Pengumpulan data primer, dilakukan dengan menggunakan beberapa teknik, yaitu: - Observasi, digunakan untuk mengetahui gambaran secara umum kondisi sosial, ekonomi dan lingkungan masyarakat yang terkena dampak pembebasan lahan dalam wilayah studi. - Wawancara mendalam, terhadap informan-informan kunci yang memiliki kompetensi untuk mengumpulkan data yang lengkap mengenai permasalahan yang sering terjadi pada kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan gambaran proses perhitungan ganti rugi. Pihak-pihak yang dilibatkan meliputi: a. Badan Pertanahan Nasional b. Subdit Pengadaan Tanah Ditjen Bina Marga c. Dinas Bina Marga d. Dinas Cipta Karya - Focus Group Disscussion (FGD) dilakukan kepada beberapa warga yang terkena pembebasan lahan di wilayah studi untuk mengetahui keinginan mendasar pemilik tanah dalam penentuan besaran ganti rugi. Berbagai teknik pengumpulan data tersebut dipadukan satu sama lain agar dapat menggali permasalahan studi secara komprehensif. 3.5. Analisis Data 3.3.1. Analisis kualitatif Analisis pada penelitian kualitatif terdiri atas tiga aliran kegiatan yaitu reduksi data, penyajian data dan penarikan kesimpulan / verifikasi (Miles and Huberman, 1994. Page 1011). Reduksi data (data reduction) mengacu pada proses memilah, memfokuskan, menyederhanakan, mengintisarikan, dan mengubah data yang muncul dalam catatan tertulis lapangan atau transkrip, Tahap lebih lanjut dari reduksi data adalah menulis ringkasan, coding, mengkategori data, membandingkan data dan mengintegrasikan dengan tujuan penelitian. Penyajian data (data display) hasil tinjauan lapangan yang telah direduksi dalam bentuk matrik dan jaringan. Matrik digunakan untuk mengetahui parameterparameter yang diperlukan dalam menentukan perhitungan ganti rugi suatu lahan dan data 7 jaringan untuk mengetahui sistem prosedur pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan. 3.3.2. Analisis valuasi ekonomi Untuk mengetahui konsep opportunity cost, konsekuensi kemungkinan kehilangan keuntungan dalam bentuk lain akibat pemilihan suatu keputusan diperlukan satu kriteria yaitu kriteria well-being (kesejahteraan) anggota masyarakat. Kecenderungan individu mengurutkan barang-barang berdasarkan preferensinya merupakan dasar dari tindakan memilih yang diakibatkan keterbatasan barang dan jasa. Penilaian suatu barang atau jasa dalam bentuk uang merupakan konsep valuasi ekonomi. Pendekatan yang mengasumsikan penilaian terhadap suatu barang atau jasa berdasarkan karakteristik yang dimiliki, attribute-based method (ABM), dianggap sesuai untuk menentukan kompensasi terhadap kehilangan aset tanah. Langkah awal metode ABM adalah dengan mengidentifikasi komponen-komponen yang dapat dilakukan valuasi dalam kemungkinan biaya – biaya yang melekat pada suatu aset. Komponen – komponen tersebut dikembangkan menjadi desain eksperimental untuk dilakukan uji yang bertujuan untuk mengeliminasi masalah. Kegiatan valuasi dalam penelitian ini, masih pada langkah mencari komponen – komponen yang berkaitan dengan suatu proses pelepasan hak atas tanah dan aset diatasnya. 3. HASIL PENELITIAN Penggalian informasi, yang dilakukan dengan cara langsung maupun tidak langsung di lokasi penelitian, dimaksudkan untuk memperoleh informasi mengenai permasalahan pemberian ganti rugi lahan dan alternatif-alternatif perhitungan ganti rugi pada kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. 3.1. Gambaran Permasalahan yang Timbul di Lokasi Penelitian Permasalahan yang pengadaan tanah yang terjadi di lokasi penelitian secara garis besar antara lain : (1) Penentuan Kompensasi; (2) Sistem Komunikasi; (3) Komitmen Pemerintah Daerah; (4) Legal Formal; (5) Koordinasi Antar Instansi; (6) Status Tanah. 8 3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto Jalan TOL SURABAYA – MOJOKERTO adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya dengan Kota Mojokerto, sebagaimana terlihat pada Gambar 1. Penyelengaraan pengadaan tanah telah dimulai pada tahun 2007 yang mencakup empat wilayah pemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan Kabupaten Mojokerto. Terhambatnya pengadaan lahan disebabkan oleh beberapa hal, antara lain : - Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan Umum Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA). - Warga / pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga tanah yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanah tidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama. - Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat. Tanah berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar dalam peta kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada. Gambar 1 Trase Jalan Tol Surabaya - Mojokerto 3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto Jalan Tol Mojokerto - Kertosono dengan panjang 41,65 Km yang penandatanganan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) telah dilakukan pada tahun 2006 ini, baru 9 menyelesaikan beberapa lahan (±35,5%dari keseluruhan bidang tanah) untuk proses pembebasan. Pelaksana kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Kertosono – Mojokerto adalah Pemerintah Daerah Jombang dan Pemerintah Daerah Mojokerto sesuai cakupan wilayah kewenangan. Profil lokasi trase jalan tol Kertosono – Mojokerto dapat dilihat pada Gambar 2. Gambar 2 Trase Jalan Tol Kertosono – Mojokerto Salah satu permasalahan yang muncul pada proses pengadaan tanah di proyek pembangunan Jalan TOL MOKER adalah penolakan sejumlah kecil warga di Kabupaten Jombang terhadap besaran ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah daerah, dengan membentuk kelompok yang bernama “Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol” atau disingkat menjadi JKPT. Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang dengan memberikan nilai ganti rugi langsung pada nilai tertinggi dari kisaran nilai tanah disalah-artikan oleh masyarakat sebagai tindakan otoriter pemerintah yang tidak menghendaki adanya musyawarah. Langkah konsinyasi yang diambil oleh Panitia Pengadaan Tanah mengalami kegagalan dalam melakukan penerapan fisik meskipun mendapat pengamanan dari personel TNI - POLRI. Perbedaan persepsi dalam membaca peraturan tanaha yang berlaku menjadi kendala dilakukan penerapan fisik di lokasi. Selain di Kabupaten Jombang, permasalahan pengadaan tanah juga terjadi di wilayah Mojokerto. Lambatnya proses pembuatan peta bidang dan inventarisasi 10 menyebabkan terhambatnya pelaksanaan pengadaan tanah. Kekurangan personel di pihak BPN Kabupaten Mojokerto ditengarai sebagai penyebab utama. Peta bidang tanah merupakan data pokok untuk pelaksanaan penilaian tanah beserta aset diatasnya. 3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno Upaya membuka isolasi untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi daerah sisi selatan Jawa merupakan alasan pemerintah membangun Jalan Lintas Selatan Jawa. Jalan Lintas Selatan Jawa Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno merupakan bagian dari Trase Jalan Lintas Selatan. Pengadaan tanah didanai oleh APBD Kabupaten Pacitan dimulai pada Th. 2002 hingga Th. 2008. Total panjang penanganan Pembangunan Jalan Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno adalah 30,1 Km yang meliputi 13 Desa. Pembebasan lahan terkendala di Desa Jetak Kecamatan Tulakan yang masih menyisakan trase sepanjang 2,5 km. Lokasi pembangunan jalan dapat dilihat pada Gambar 3. Gambar 3 Peta Trase JLSJ ruas Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno Permasalahan muncul akibat dari ketidakpuasan salah satu warga terhadap penetapan besaran ganti rugi pada tahun 2006 yang dirasakan terlalu rendah yaitu Rp. 30.000/m2 (besaran maksimum). Upaya penyelesaian yang diambil Panitia 9 yaitu 11 pengukuran ulang terhadap luas lahan dan bangunan yang terkena trase jalan tidak mebuahkan hasil. Tuntutan masyarakat sebagai pemilik lahan kepada panitia pengadaan tanah, timbul dari kecurigaan terhadap sikap Panitia 9 yang tidak transparan terhadap daftar normatif (luasan lahan). Konsinyasi ternyata tidak mudah dilakukan. Meskipun warga memprotes besaran ganti rugi yang ditetapkan Panitia 9, tetapi mereka ambil uang ganti rugi yang dititipkan di pengadilan dan tetap tidak mengijinkan pelaksanaan fisik diatas lahan yang mereka miliki. Hal tersebut mengakibatkan pembangunan fisik tetap belum dapat dilakukan. Pihak aparat kepolisian pun sulit melakukan tindakan eksekusi lahan karena ketetapan konsinyasi tidak memiliki hukum kuat, untuk dasar pengusiran warga dari lahan yang telah dikonsinyasikan. Pelaksanaan konstruksi yang menggunakan sistem paket, konstruksi bertahap yang dibagi menjadi beberapa segmen/seksi ruas jalan, kemungkinan ditengarai juga menyumbangkan andil menambah permasalahan karena memberikan celah waktu yang memungkinkan pihak ketiga masuk. Lahan beserta rumah atau aset lain diatasnya yang telah terbebaskan dan tidak segera digusur memberikan persepsi bahawa lahan tidak tergarap dan memberikan peluang pihak provokator untuk merubah persepsi warga pemilik lahan untuk menolak besaran ganti rugi. 3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dengan panjang trase ± 72 Km merupakan jalan penghubung kota Medan menuju tebing Tinggi. Trase jalan tol melewati dua kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang dan Kabupaten Serdang Bedagai, sehingga kegiatan pengadaan tanah dibagi menjadi dua Seksi. Seksi I dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Deli Serdang dan Seksi II dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Serdang Bedagai. Pendanaan kegiatan pengadaan tanah Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi berasal dari APBN. Permasalahan yang terjadi di Proyek Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol, antara lain : Ketidaksepakatan harga tanah. Terdapat 64 persen tanah di Desa Sena, untuk jalan akses Bandara Kualanamu non tol, terkendala adanya ketidaksepakatan harga. Masyarakat menginginkan tanah milik mereka dihargai sama dengan tanah di Desa Buntu 12 Beribar. Selain di Desa Sena, terdapat ketidaksepakatan atas harga di Desa Buntu Beribar dan Desa Tanjung Morawa B, karena nilai tanah lebih rendah dibandingkan harga pasar. Tanah HGU. Adanya masyarakat yang menempati tanah PTPN untuk permukiman dan tanah garapan. Mekanisme pembayaran ganti rugi hanya memungkinkan P2T membayarkan uang ganti rugi (UGR) kepada pihak yang tercatat dalam sertifikat. Pada Tanah HGU yang tercatat sebagai pihak yang berhak adalah PTPN, sehingga pihak yang menandatangani penerimaan UGR adalah PTPN. P2T bermaksud menambahkan uang kompensasi masyarakat penggarap tersebut didalam besaran UGR yang diterima PTPN agar uang tersebut dapat diberikan kepada masyarakat penggarap yang terkena dampak pembangunan jalan. Tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena seluruh UGR yang diterima / ditandatangani PTPN menjadi aset PTPN yang harus dilaporkan kepada Menteri Negara BUMN untuk tujuan pengembalian aset ke Negara. Tanah Eks HGU. Tanah Eks HGU adalah tanah bekas perkebunan yang telah habis masa ijin usaha. Tanah eks HGU didiami oleh masyarakat untuk keperluan permukiman, pertanian ataupun usaha. Masyarakat berkenan pindah dari tanah tersebut dengan syarat diberikan kompensasi atas bangunan yang telah mereka bangun dan tempati. Permasalahan diatasi dengan Peraturan Gubernur No. 62 Th. 2011 sebagai landasan hukum pemberian santunan bagi masyarakat yang menepati tanah Eks HGU. Tanah Sengketa Masyarakat dengan PT. KAI. Ditemukan permasalan masyarakat menempati dan memiliki sertifikat (Sertifikat Hak Milik) atas tanah yang tercatat sebagai aset milik PT. KAI berdasarkan surat ground card (peta) jaman Belanda. Komitmen Pemerintah Daerah. Kurang aktifnya Pemerintah Daerah dalam melaksanakan kegiatan pengadaan tanah menuntut Tim Pembebasan Tanah dari Pihak Kementerian Pekerjaan Umum untuk selalu aktif berkoordinasi dan berinisiatif menyelesaikan kelengkapan setiap tahap pengadaan tanah. 3.2. Sistem Penilaian Tanah beserta Aset di Lokasi Penelitian 3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta 3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO Pelaksanaan penilaian tanah Tol SUMO secara keseluruhan dilakukan oleh KJPP IJR PT. Sucofindo Advisory atas penunjukan langsung oleh Gubernur Jawa Timur. Penilaian dilakukan berdasarkan pada nilai pasar dengan menggunakan nilai kesetaraan berdasarkan faktor fisik dengan menggunakan variable : (a) Waktu; (b) Lokasi; (c) Bentuk; (d) Jalan 13 Masuk; (e) Surat tanah, kondisi fisik dan (f) Peruntukan, luas dan faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah. Pada tahun 2008, dilakukan penilaian ulang pada tanah yang berada di Kecamatan Wringinanom Kabupaten Gresik (Seksi III) oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Nanang Rahayu. Metode yang digunakan dalam penilaian tanah adalah metode pendekatan perbandingan data pasar. Koreksi penyesuaian pada metode ini dengan menggunakan faktor lokasi, faktor kegunaan, faktor fisik, faktor sarana dan faktor waktu. Faktor lokasi adalah status letak suatu tanah pada suatu daerah apakah itu kota atau desa yang menentukan kemudahan pencapaian sebuah properti. Penilai melihat tanah berdasarkan tingkat strategis letak tanah, jauh-dekatnya lokasi dengan fasilitas umum (tempat ibadah, pasar tradisional, kantor pemerintahan, dll). Faktor kegunaan dengan mempertimbangkan peruntukan tanah, apakah pertanian, pemukiman atau industri. Faktor fisik meliputi keterangan ukuran, bentuk tanah, topografi dan kondisi tanah. Faktor sarana adalah kelengkapan sarana yang dimiliki oleh suatu properti yang meliputi jalan masuk (tipe konstuksi jalan dan lebar jalan), PDAM, PLN, Telkom, angkutan umum dan lain-lain. Faktor waktu adalah keterangan kapan terjadinya penjualan / transaksi atau masih dalam bentuk penawaran. Penilai tanah melakukan pembagian lahan menjadi empat jenis lahan yaitu : a) tanah sawah/tegalan didalam; b) tanah sawah/tegalan dipinggir jalan; c) tanah pekarangan dipinggir jalan desa d) tanah pekarangan didalam. 3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER Penilaian atas tanah di Kabupaten Jombang telah dilakukan pada tahun 2007 oleh pemenang tender konsultan penilai, yaitu Daksana Intra Swadaya. Sebagian besar masyarakat yang menolak adalah masyarakat petani yang menopangkan penghidupannya dari hasil tanah yang dimiliki. Sebagai contoh, tanah yang dimanfaatkan sebagai produksi batu bata yang dapat menghasilkan 500 buah bata untuk setiap luasan satu meter (satu bata dapat dijual dengan harga Rp. 1500,-) dinilai Rp. 70.000/m2. Keluhan terhadap penilaian bangunan (rumah) yang terkena trase jalan tol juga diajukan oleh masyarakat. Penilaian terhadap rumah milik masyarakat terdampak 14 diklasifikasikan menjadi dua jenis bangunan yaitu rumah tinggal tidak bertingkat dan rumah tinggal bertingkat yang kemudian dikelompokkan menjadi beberapa kelas berdasarkan luas bangunan dan lahan yang dimiliki, sebagaimana terlihat pada Tabel 1. Nilai HSPGN yang didapat kemudian dikalikan dengan persentase biaya komponen kegiatan. HSPGN berasal dari hasil survey pasar yang diperbarui setiap tiga bulan sekali dan dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, Kabupaten Jombang. Tabel 1 Standar luas Rumah Negara ditentukan sesuai dengan tipe peruntukannya Tipe Luas Bangunan Luas Lahan Khusus 400 m2 1000 m2 A 250 m2 600 m2 B 120 m2 350 m2 C 70 m2 200 m2 D 50 m2 120 m2 E 36 m2 100 m2 Sumber : Permen PU No.45/PRT/M/2007 Perhitungan tersebut diatas berbeda dengan panduan perhitungan nilai pasar bangunan yang dikeluarkan oleh BPN yang menggunakan Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) sebagai dasar penilaian. Nilai pasar bangunan merupakan nilai Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost New / RCN) bangunan yang dikurangi dengan besaran penyusutan akibat umur efektif bangunan dan tingkat inflasi. Biaya Penggantian Baru bangunan berasal dari biaya langsung (DC) ditambah dengan biaya tidak langsung (IC). Biaya langsung (DC) adalah luas per meter persegi fisik suatu bangunan dikalikan dengan total nilai DKPB sedangkan biaya tidak langsung (IC) adalah beberapa persen dari DC. Kekurangan dari sistem perhitungan dengan menggunakan HSPGN adalah bangunan dinilai sama rata berdasarkan luas bangunan. Sedangkan sistem penilaian menggunakan DKPB perlu lebih mencermati komponen – komponen bangunan secara detail agar tidak merugikan warga terdampak. 3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah 3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo Hadisuwarno Penafsiran atau penilaian tanah pada Proyek JLSJ oleh Tim Penaksir dilakukan berdasarkan nilai NJOP, Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi. Besaran nilai NJOP dapat 15 diketahui dari surat pajak tanah dan bangunan pemilik lahan. Nilai pasaran diperoleh dari kisaran harga yang berlaku di masyarakat. Nilai transaksi adalah nilai penjualan tanah yang tercatat di Kecamatan dan Kelurahan. Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata rata penjumlahan nilai NJOP terendah dan nilai Pasaran tertinggi dengan mempertimbangkan nilai transaksi. Contoh hasil penaksiran harga tanah yang dilakukan Pemda Pacitan dapat dilihat pada Tabel 2 berikut, Tabel 2. Hasil Taksiran Tanah untuk pembangunan pelabuhan di Pacitan (14 – 15 April 2011) No. Pasaran Transaksi Taksiran Tim (Rp) (Rp) (Rp) 14.000 s/d 15.000 40.000 s/d 190.000 40.000 s/d 143.000 35.000 s/d 100.000 7.150 s/d 8.150 30.000 s/d 40.000 30.000 s/d 40.000 30.000 s/d 40.000 Lokasi NJOP (Rp) 1. Dusun Gayam Desa Sidomulyo Kec. Kebonagung 2. Dusun Kaliwaru Desa Sidomulyo Kec. Kebonagung Sumber : Bagian Administrasi Pemerintah Umum – Pemda Pacitan. Penggunaan sistem zona dalam menilai tanah ditemukan tidak tepat digunakan untuk penilaian pengadaan tanah. Kelemahan dari cara pandang terhadap nilai tanah berdasarkan zona lokasi adalah penilai hanya menilai tanah berdasarkan perbandingan tanah yang ditinjau terhadap nilai tanah sejenis tanpa memperhitungkan aspek-aspek sosial ekonomi yang melekat pada tanah sebagai modal ekonomi individu-individu pemilik atau pengguna tanah serta kemungkinan kehilangan keuntungan akibat melepaskan kepemilikan atas tanah tersebut. Semisal, suatu lahan yang berada di tepi jalan dengan peruntukan sebagai lahan pekarangan produktif yang ditanami dengan pohon pisang memiliki persamaan nilai dengan tanah kosong yang berada di tepi jalan yang sama atau dua tanah pertanian produktif dengan dilengkapi sistem irigasi akan terhitung memiliki persamaan nilai per meter persegi tanah meskipun salah satu lahan terpotong trase jalan sehingga pemanfaatan sisa tanah tidak dapat maksimal. Kondisi tersebut dapat diatasi dengan mengubah sudut pandang penilaian terhadap tanah sebagai suatu aset properti dan tanah sebagai aset bisnis yang berbeda satu dengan yang lain tergantung peruntukan, sehingga metode yang digunakan harus berupa penilaian tanah bidang per bidang. Perbandingan nilai pasar sangat tergantung pada data – data nilai transaksi yang tercatat dalam buku rekapitulasi transaksi jual beli yang dimiliki oleh pihak kelurahan/kantor desa atau kecamatan. Permasalahan kebenaran data di perkotaan, bahwa nilai transaksi yang tercatat, bukan merupakan nilai transaksi nyata dilapangan. Kepala Desa/Lurah dan Camat terkadang 16 tidak dikutsertakan dalam perjanjian jual beli sehingga data nilai transaksi hanya berasal dari laporan pelaku jual beli. Nilai transaksi yang terlaporkan dapat memiliki nilai lebih rendah ataupun lebih tinggi tergantung kebutuhan atau kepentingan pihak pelaku jual beli. Nilai transaksi yang dilaporkan lebih rendah bertujuan untuk mengurangi besar pajak yang harus dibayar kepada pemerintah. Berbeda dengan nilai transaksi yang terlaporkan lebih tinggi diperuntukkan untuk kebutuhan penyertaan modal dalam pengajuan pinjaman. Sedangkan permasalahan di pedesaan adalah tidak adanya data penjualan tanah pada kurun waktu tertentu. Hal ini dikarenakan perubahan peruntukan tanah di pedesaan tidak secepat perkembangan tanah di perkotaan. Persamaan dan perbedaan sistem penilaian tanah dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3. Matrik Perbandingan Sistem Penilaian Tanah No. Uraian 1. Sumber Dana 2. Mekanisme pengadaan tanah 3. Tahun pelaksanaan penilaian 4. Sistem ganti rugi 5. Aset yang diganti uang 6. Metode penilaian JLSJ ruas Pacitan – Hadiwarno APBD dan APBN - Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 Th. 2006 - Keputusan Kepala BPN No. 3 Th. 2007 Th. 2006 - Uang - Sertifikasi - Lahan - Bangunan - Metode penilaian dengan membandingkan nilai NJOP, Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi untuk memperoleh nilai Taksiran. - Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata - rata penjumlahan nilai NJOP dan nilai Pasaran dengan mempertimbangkan Jalan Tol Surabaya – Mojokerto – Kertosono Badan Layanan Umum (BLU) - Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 Th. 2006 - Keputusan Kepala BPN No. 3 Th. 2007 Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi APBN - Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 Th. 2006 - Keputusan Kepala BPN No. 3 Th. 2007 - Th. 2006, dan Th. 2008 penilaian ulang untuk beberapa desa (Tol Sumo) - Th. 2007 (Tol Moker, Kabupaten Jombang) - Uang - Lahan Bangunan Tanaman Utilitas - Metode penilaian perbandingan nilai pasar dengan faktor fisik menggunakan variable sebagai berikut : (a)Waktu; (b) Lokasi; (c) Bentuk; (d) Jalan Masuk; (e) Surat tanah, kondisi fisik; (f) Peruntukan, luas dan faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah Th. 2008 - Uang - Lahan Bangunan Tanaman Utilitas - Metode penilaian perbandingan nilai pasar - Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), harga pasar dan nilai terakhir penjualan. - Koreksi penyesuaian pada 17 No. Uraian JLSJ ruas Pacitan – Hadiwarno Jalan Tol Surabaya – Mojokerto – Kertosono nilai transaksi. (range terendah dan tertinggi) penilaian ulang dilakukan pada faktor lokasi, faktor kegunaan, faktor fisik, faktor sarana dan faktor waktu. Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi - Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), harga pasar dan nilai terakhir penjualan. 7. Sistem penilaian - Metode zona tanah 8. Pihak yang melakukan penilaian Tim Penafsir tanah yang dibentuk berdasarkan SK Bupati 3.3. - Metode zona tanah Lembaga Penilai Tanah (Appraisal /KJPP) - Metode zona tanah Lembaga Penilai Tanah (Appraisal /KJPP) Usulan Komponen dalam Alternatif Perhitungan Ganti Rugi Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah, hasil diskusi dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah memperhitungkan penilaian fisik dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakan berbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai selain akibat kehilangan finansial seperti nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan. Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah dilakukan adalah : ݎܽݏ݈ܽ݅ܽ݅݊ =݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭ+ (ܽ × ܾ݅ܽܽ݊ܽݐ݅ݎܽܿ݊݁ ݉ܽݕℎ) + (ܾ× ܽ݀݊݅ݏ݇݃݊ℎ) + (ܿ× ܾ݅ܽ)݈݅ݐ݊݁ ݉݅ݐ݊݁ݏܽݕ ≤ ݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭ1.6 × ݈݊݅ܽ݅ݎܽݏܽ Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah meiputi : - Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian. - Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan. - Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru. - Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru. Langkah awal dalam melakukan valuasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa adalah dengan mengidentifikasikan komponen - komponen perhitungan ganti rugi yang 18 diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan. Pengklasifikasi terdiri atas : (1)Permukiman; (2)Perkantoran; (3)Pertokoan/Warung; (4)Tanah Pertanian/Perkebunan; (5)Tanah Kehutanan; (6)Tanah HGU; (7)Tanah Eks HGU; (8)Utilitas PLN/PDAM; (9)Aset PT. KAI; (10)Aset TNI/POLRI; (11)Aset Desa; (12)Tanah Wakaf dan (13)Fasus/Fasos. Gambaran komponen – komponen tanah sesuai klasifikasi dapat dilihat pada Gambar 4.4. Berdasarkan uraian diatas maka dibuat usulan komponen – komponen alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan sebagai berikut : - Permukiman Keterangan : ܺ = ݊ܽ ݉݅݇ݑ ݉ݎ݁ܲ݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭଵ + ܺଶ + ܽܺଷ + ܾܺସ + ܿܺହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah a,b,c = nilai pengali - Perkantoran Keterangan : ܺ = ݊ܽݎݐ݊ܽ݇ݎ݁ܲ݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭଵ + ܺଶ + ݀ܺଷ + ݁ܺସ + ݂ܺହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah d,e,f = nilai pengali - Pertokoan / Warung Keterangan : Toko ݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭ = ܺଵ + ܺଶ + gYଵ + hYଶ + iܺହ + jYଷ Warung X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan Y2 = biaya promosi X5 = biaya pindah Y3 = kompensasi jarak tempat usaha ke sumber modal g,h,i,j = nilai pengali 19 - Tanah Pertanian / Perkebunan Keterangan : Kompensasi Pertanian = Xଵ + X ଶ + kYଵ + X + lYଷ Perkebunan X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan X6 = nilai tanaman Y3 = kompensasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitas k,l = nilai pengali - Tanah Kehutanan Kompensasi kehutanan = 2Xଵ + Yସ Keterangan : X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal - Tanah HGU Keterangan : Kompensasi HGU = Xଵ + X ଶ + mX ହ + X + nYହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m,n = nilai pengali - Tanah Eks HGU Kompensasi Eks HGU = X ଶ + mX ହ + X + nYହ Keterangan : X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m,n = nilai pengali - Utilitas PLN / PDAM Kompensasi PLN/PDAM = Y + Y + Y଼ Keterangan : Y6 = biaya relokasi instalasi Y7 = biaya konstruksi instalasi baru Y8 = biaya bongkar instalasi lama 20 - Aset PT. KAI Kompensasi PT. KAI = Xଵ Keterangan : X2 = nilai pasar tanah - Aset TNI / POLRI Keterangan : Kompensasi HGU = Xଵ + X ଶ + mX ହ + X + nYହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan - Aset Desa Keterangan : Kompensasi Aset Desa = Xଵ + Yସ X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal Besaran nilai pengali belum dapat diketahui dengan pasti karena memerlukan proses simulasi yang berulang dan survey lebih detail untuk memperoleh nilai yang tepat. 21 Gambar 4 Mind Map Usulan Komponen dalam Perhitungan Ganti Rugi Lahan 22 3.4. Sistem Komunikasi di Lokasi Penelitian Kabupaten Jombang sebagai lokasi penelitian memiliki konfigurasi sosial yang rumit, sekaligus derajat konflik menengah-berat, sehingga pembebasan lahan tol Mojokerto Kertosono (Moker) tidak berjalan lancar. Pembebasan tanah untuk jalan Tol Moker, bisa digambarkan dalam matrik sebagai berikut : No 1. Masalah Sosialisasi Aspek - Perbedaan freqwensi / Reaksi - jumlah sosialisasi antara pemerintah dan warga - - atas sosialisasi. - Perbedaan kualitas dan pemaknaan atas sosialisasi Minimnya pengetahuan warga Ketidakpahaman warga atas manfaat pembanguan jalan tol - Ketidakpahaman warga atas antara pemerintah dan warga jumlah dan perhitungan ganti Intimidasi dalam sosialisasi untung - Ketidakpahaman warga atas hak dan kuwajiban mereka - Warga tidak memahami timeline tahap-tahap pembangunan 2 Musyawarah - - Perbedaan persepsi dan - Warga menjadi ketakutan - Warga kecewa atas penetapan makna musyawarah antara harga dan tidak adanya ruang warga masyarakat dan untuk diskusi pemerintah - Warga merasa terintimidasi Intimidasi aparat dalam - Muncul Jamaah Korban musyawarah 3 Administrasi - Pembangunan Jalan Tol Ada oknum memalsukan - Kekecewaan dan kemarahan tanda tangan, diketahui - Konsolidasi Jamaah Korban warga saat sidang di Pembangunan Jalan Tol pengadilan - Pungutan liar dengan dalih biaya administrasi 4 Kultur Warga - Bergesernya peran tokoh - local kyai Hilangnya kepercayaan warga terhadap fungsi kyai sebagai fasilitator 5 Pemetaan - Pemerintah belum optimal - Kaburnya batas dan peran dari 23 Sosial memetakan konfigurasi masing-masing actor sosial aktor-aktor sosial dalam sehingga gagal membaca dan pergerakan melawan memprediksikan rencana komunitas Jamaah Korban masyarakat Pembangunan Jalan Tol Rencana Tahapan Komunikasi (Communication Scenario Planning) Progam Pembebasan Lahan Investor Pemerinta h TPT Fasilitasi Pemerintah desa (camat Kades) POSKO PENGADUAN (INFORMATION CENTRE) Bagan alir pengadaan tanah sesuai Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 Th.2006 dan Perka BPN No. 3 Th.2007, dapat ditempelkan pada papan pengumuman di Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah dipahami masyarakat. SATGAS P2T merupakan kepanitian Ad hoc yang berfungsi sebagai pengesah proses pelepasan hak atas tanah dalam kegiatan pengadaan tanah untuk umum, sebagaimana layaknya Notaris yang memiliki fungsi hukum. Permen PU No. 01/PRT/M/ 2007 mengatur MOU dengan Investor agar pada masa operasional melaksanakan Corporate Social Responsibility. MEDIA DISEMINASI P2T Warga SOSIALISASI Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatan sosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi yang mengikutsertakan tomagada didalamnya. Pembentukan Satgas terdiri dari pejabat instansi yang terkait pengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas Satgas sebaiknya diperjelas menghindari kecurigaan mengintimidasi. Kementerian PU tidak dapat mencampuri wewenang tersebut. Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaian tanah (system zona atau system bidang) saat sebelum pelaksanaan penilaian. Menghindarkan teknik sosialisasi yg mengandalkan janji. MUSYAWARAH Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidang tanah mana saja (beserta nama pemilik) yang telah terbebaskan dapat ditempelkan di papan pengumuman di Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah dipahami masyarakat. PEMBERIAN GANTI UNTUNG RELOKASI GANTI UANG ATAU BUKAN UANG Gambar 5 Model Komunikasi Pembebasan Lahan 24 4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI 4.1. Kesimpulan Berdasarkan hasil temuan dilapangan dan analisis dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut : (a) Alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan yang diterapkan di lapangan adalah hasil penilaian tanah berbasis nilai pasar yang ditambahkan dengan nilai premium yang diasumsikan sebagai nilai non fisik tanah. Rumus perhitungan ganti rugi dapat dilihat pada rumus dibawah ini. ݎܽݏ݈ܽ݅ܽ݅݊ =݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭ+ (ܽ× ܾ݅ܽܽ݊ܽݐ݅ݎܽܿ݊݁ ݉ܽݕℎ) + (ܾ × ܽ݀݊݅ݏ݇݃݊ℎ) + (ܿ× ܾ݅ܽ)݈݅ݐ݊݁ ݉݅ݐ݊݁ݏ ܽݕ ≤ ݅ݏܽݏ݊݁ ݉ܭ1.6 × ݈݊݅ܽ݅ݎܽݏܽ (b) Proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun pemerintah secara garis besar tidak memiliki perbedaan dalam alur pelaksanaan ataupun pihak yang berwenang dalam melaksanakan pengadaan tanah dan melakukan penilaian atas tanah beserta aset diatasnya. Perbedaan, hanya terdapat pada pengambilan kebijaksanaan untuk menyelesaikan permasalahan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik aset yang disebabkan tingkat flesibelitas aliran dana. Pihak swasta akan lebih mudah berkompromi dengan masyarakat dengan pertimbangan sebagai usaha menghindari kerugian yang lebih besar akibat terkendalanya pengadaan tanah. 4.2. Rekomendasi Rekomendasi yang diberikan terkait alternatif komponen perhitungan ganti rugi dan sistem komunikasi yang perlu dicermati. (a) Perhitungan ganti rugi / komponen perlu memperhatikan klasifikasi kegunaan tanah bidang per bidang tanah yang berujung pada penentuan jenis komponen yang terkandung didalamnya. Perhitungan kompensasi untuk kepentingan umum merupakan gabungan antara penilaian faktor fisik dan faktor non fisik. Faktor non fisik meliputi biaya pindah ke lokasi baru; biaya sewa/kontrak (jika ada); biaya kehilangan usaha yang merupakan gambaran ekspektasi tanah (fungsi ekonomis dari tanah tersebut); kompensasi pemulihan pendapatan; dan biaya yang harus dikeluarkan untuk memulai usaha di tempat baru. 25 (b) Diperlukan rencana tahapan komunikasi untuk mencegah benturan yang mungkin terjadi dalam proses pengadaan tanah. Sistem komunikasi dua arah yang memungkinkan masukan atau pengaduan dari masyarakat terdampak dalam tahap penentuan keputusan sehingga keterlibatan tidak sebatas sebagai penderita adalah penting untuk dicermati mengingat nasib masyarakat setelah melepaskan hak atas tanah yang dimiliki tergantung pada tahapan tersebut. 26 DAFTAR PUSTAKA - Miles, Matthew B and Huberman, A.M. 1994. Qualitative data analysis. SAGE Publications, Inc. - Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 3 Mei 2005. - Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 15 Juni 2006. - Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum - Anonim. Handbook for Preparing a Resettlement Action Plan. International Finance Corporation. 27
