Sistem Pendukung Keputusan untuk Investasi Properti

SISTEM PENDUKUNG KEPUTUSAN UNTUK
INVESTASI PROPERTI
1
Nur’aini
Abstaksi
Dalam penentuan investasi properti oleh Investor terdapat
beberapa faktor yang menjadi penilaian, misal kerawanan kejahatan,
gangguan alam, kemudahan transportasi, jarak dengan pusat
perdagangan, jarak dengan pusat kota, jarak dengan pusat pendidikan,
dan kondisi fisik jalan. Demi efisiensi dan efektifitas kerja maka
pengambilan keputusan yang tepat sangat diperlukan. Untuk
membangun sebuah sistem pendukung keputusan yang mempunyai
kemampuan analisa untuk investasi properti dengan menggunakan
metode Analytic Hierarchy Process (AHP), dimana masing-masing
kriteria dalam hal ini faktor- faktor untuk investasi properti dan
alternatif dalam hal ini lokasi dibandingkan satu dengan yang lainnya
sehingga memberikan output nilai intensitas prioritas yang
menghasilkan suatu sistem yang memberikan penilaian terhadap
setiap lokasi untuk investasi properti. Sistem pendukung keputusan ini
membantu melakukan penilaian setiap lokasi, melakukan perubahan
kriteria, perubahan nilai bobot. Hal ini berguna untuk memudahkan
pengambil keputusan yang terkait dengan masalah investasi properti,
sehingga akan di dapatkan lokasi yang paling layak untuk investasi.
Kata Kunci: Sistem, DSS, Properti
1
Staff Pengajar STMIK AMIKOM Yogyakarta
1
1.
Pendahuluan
Pada saat ini kebutuhan perumahan semakin meningkat seiring
dengan perkembangan dan pertumbuhan penduduk. Hal ini membawa
konsekuensi lebih jauh pada penyediaan sarana dan prasarana untuk
investasi dan aktivitas kehidupan lainnya dimana kebutuhannya tidak
lagi hanya sandang dan pangan tapi juga mengarah pada papan.
Di dalam kondisi sekarang ini yang tidak menentu menyebabkan
persaingan usaha di bidang Properti semakin ketat yang menuntut
suatu kreativitas investor didalam memilih sehingga perlu mencari
strategi yang lebih efektif dalam berinvestasi.
Perencanaan investasi merupakan perencanaan yang sangat
spesifik karena bersifat jangka panjang. Perencanaan investasi yang
baik juga harus menggambarkan dengan jelas karakteristik bisnis yang
sedang atau yang akan dilaksanakan. Untuk itu bagi pengembang
yang ingin berinvestasi dalam bidang properti harus mampu
mengambil keputusan untuk memilih lokasi yang strategis, aman dan
nyaman.
Sistem pengambilan keputusan ini dapat dijadikan suatu alternatif
dalam pemilihan lokasi bagi guna menghasilkan suatu keputusan
yang terbaik berdasarkan hasil pertimbangan, dengan tujuan :
1. Membantu membuat keputusan untuk memecahan masalah
semi terstruktur
2. Mendukung penilaian dalam pengambilan keputusan bukan
menggantinya
3. Meningkatkan efektifitas pengambilan keputusan
2.
Pembahasan
Sistem pengambilan keputusan (Decission Suppprt
System)adalah proses untuk memilih diantara alternatif-alternatif yang
ada untuk mencapai tujuan. Dalam mengambil keputusan diperlukan
suatu pertimbangan karena akan berpengaruh pada kegiatan yang
dilaksanakan setelah keputusan diambil. Keputusan yang dilakukan
2
oleh manager tingkat bawah sifatnya adalah rutin dan berulang-ulang
yang disebut dengan istilah terprogram atau keputusan terstruktur.
Terprogram bukan berarti keputusan yang dibuat oleh komputer
melainkan berupa sekumpulan prosedur yang dilakukan berulangulang. Keputusan tingkat yang lebih tinggi disebut keputusan tidak
terstruktur.
Keputusan Manajemen dapat dikelompokan menjadi 3 macam
yaitu
a. Keputusan Terstruktur adalah keputusan yang dilakukan
berulang-ulang dan bersifat rutin. Keputusan ini terutama
dilakukan pada manajemen tingkat bawah. Misalnya :
keputusan pemesanan barang.
b. Keputusan Semi Terstruktur adalah keputusan yang dapat
ditangani oleh komputer maupun yang tetap harus dilakukan
oleh pengambil keputusan. Misalnya : perencanaan produksi.
c. Keputusan Tidak Terstruktur adalah keputusan yang
penanganannya rumit karena tidak terjadi berulang-ulang atau
tidak selalu terjadi. Misalnya : pengembangan teknologi baru.
1. Proses Pengambilan Keputusan
Proses pengambilan keputusan bermula dari kenyataan. Proses ini
terdiri 4 fase, yaitu :
1.1 Intelligence Phase
Tahap ini merupakan proses penelusuran dan pendeteksian
dari lingkup problematika serta proses pengenalan masalah.
Data masukan diperoleh, diproses dan diuji dalam rangka
mengidentifikasikan masalah.
1.2 Design Phase
Tahap ini merupakan proses menemukan, mengembangkan
dan menganalisis alternative tindakan yang bisa dilakukan.
Tahap ini meliputi proses untuk mengerti masalah,
menurunkan solusi dan menguji kelayakan solusi.
1.3 Choise Phase
Pada tahap ini dilakukan proses pemilihan diantara berbagai
alternative tindakan yang mungkin dijalankan.
3
1.4 Implementasi
Hasil dari pemilihan tersebut kemudian diimplementasikan
dalam proses pengambilan keputusan.
2. Manfaat Sistem Pendukung Keputusan
2.1 Kemampuan untuk memberikan solusi dari masalah yang
komplek.
2.2 Respon yang cepat pada situasi-situasi yang tidak diharapkan
yang hasilnya akan membawa perubahan situasi.
2.3 Kemampuan untuk mencoba beberapa strategi yang berbeda
dibawah konfigurasi yang berbeda dengan cepat dan secara
objektif.
2.4 Wawasan yang baru dan pembelajaran. Penggunaan dapat
menjabarkan wawasan yang baru melalui komposisi model
dan suatu analisis ”What- If” yang tajam dan luas.
2.5 Komunikasi yang difasilitasi. Pengumpulan data dan
pelaksanaan suatu percobaan model konstruksi dijalankan
dengan partisipasi aktif dari pengguna, jadi sangat
memudahkan komunikasi diantara para manager.
2.6 Meningkatkan pengawasan manajemen dan hasil. DSS dapat
meningkatkan pengawasan manajemen atas pengeluaran –
pengeluaran dan meningkatkan hasil organisasi.
2.7 Penghematan. Aplikasi-aplikasi rutin suatu DSS mungkin
menghasilkan penurunan biaya, atau mereduksi biaya
pengambilan keputusan yang salah.
2.8 Keputusan yang objektif. Keputusan – keputusan yang berasal
dari DSS lebih konsisten dan objektif daripada keputusan
yang dibuat berdasarkan intuisi.
2.9 Meningkatkan keefektifan manajerial, manajer dapat
mengerjakan tugas dengan waktu singkat dan atau usaha yang
sedikit. DSS memberikan lebih banyak ”kualitas” waktu
untuk analisis, perencanaan dan implementasi.
2.10 Meningkatkan produktifitas analisis-analisis.
Salah satu metode yang dipakai dalam proses pengambilan
keputusan adalah Metode AHP (Analytic Hierarchy Proses) Metode
4
ini merupakan salah satu jenis metode pengambilan keputusan yang
didasarkan pada prioritas atas sejumlah kriteria majemuk dengan
persolannya. AHP dapat diimplementasikan untuk menyelesaikan
permasalahan-permasalahan yang nyata dan berguna untuk aplikasi
manajemen sumber daya. AHP digunakan lebih luas lagi dalam skala
internasional untuk perencanaan infrastruktur dalam pengembangan
wilayah dan untuk mengevaluasi sumberdaya alam untuk investasi.
Pada dasarnya AHP memiliki 3 prinsip yaitu :
1. Penyusunan Hierarki
Persoalan yang akan diselesaikan, diuraikan menjadi struktur
hierarki seperti Bagan 1 dibawah ini :
Goal
Kriteria
Alternatif
Gambar 1. Stuktur Hierarki AHP
2. Penilaian kriteria dan alternatif
Kriteria dan alternatif dinilai memulai perbandingan berpasangan.
Menurut Saaty (1988), untuk berbagai persoalan, skala 1 sampai 9
adalah skala terbaik dalam mengekpresikan pendapat. Nilai dan
definisi pendapat kualitatif dari skala perbandingan Saaty dapat
dilihat pada tabel 1 dibawah ini:
5
Tabel 1. Tabel nilai perbandingan berpasangan
Nilai
1
Keterangan
Kriteria / Alternatif A sama penting dengan Kriteria /
Alternatif B
3
A sedikit lebih penting dari B
5
A jelas lebih penting dari B
7
A sangat jelasa lebih penting dari B
9
Mutlak lebih penting dari B
2,4,6,8 Apabila ragu-rahu antara dua nilai yang berdekatan
3. Menentukan Prioritas
Untuk setiap kriteria dan alternatif, perlu dilakukan
perbandingan berpasangan (pairwise comparisons). Nilai-nilai
perbandingan relatif kemudian diolah untuk menentukan
peringkat relatif dari seluruh alternatif.Kriteria dapat
dibandingkan sesuai dengan judgement yang telah ditentukan
untuk menghasilkan bobot dan prioritas. Bobot atau prioritas
dihitung dengna manipulasi matriks atai melalui penyelesaian
persamaan metematik.
4. Konsistensi Logikal
Semua elemen dikelompokan secara logis dan dipertimbangkan
secara konsistensi sesuai dengan suatu kriteria yang logis.
Matriks bobot yang diperoleh dari hasil perbandingan secara
berpasangan tersebut harus mempunyai hubungan kardinal dan
ordinal. Hubungan tersebut dapat ditunjukkan sebagai berikut
(Suryadi & Ramdhani, 1998):
Hubungan kardinal
: aij . ajk = aik
Hubungan ordinal
: Ai > Aj, Aj > Ak maka Ai >
Ak
Hubungan diatas dapat dilihat dari dua hal sebagai berikut :
a. Dengan melihat preferensi multiplikatif, misalnya bila anggur
lebih enak empat kali dari mangga dan mangga lebih enak dua
6
kali dari pisang maka anggur lebih enak delapan kali dari
pisang.
b. Dengan melihat preferensi transitif, misalnya anggur lebih
enak dari mangga dan mangga lebih enak dari pisang maka
anggur lebih enak dari pisang.
Pada keadaan sebenarnya akan terjadi beberapa penyimpangan
dari hubungan tersebut, sehingga matriks tersebut tidak konsisten
sempurna. Hal ini terjadi karena ketidakkonsistenan dalam
preferensi seseorang. Penghitungan konsistensi logis dilakukan
dengan mengikuti langkah-langkah sebagai berikut :
a. Menjumlahkan perkolom.
b. Membagi setiap elemen pada kolom dengan jumlah perkolom.
c. Menjumlahkan tiap baris dsan hasilnya bagi banyak elemen
maka didapatkan nilai prioritas.
d. Setelah didapat nilai prioritas setiap lokasi kemudian dihitung
nilai konsistensi rasionya dengan mengalikan nilai elemenelemen pada matrik dengan priorits yang bersesuaian
hasilnya.
e. Hasil perkalian kemudian dijumlahkan pertiap baris, jumlah
tiap baris dibagi dengan masing-masing priorits dan hasilnya
dijumlahkan hasil penjumlahan dibagi dengan banyak elemen
untuk mendapatkan λmaks.
f. Indeks Konsistensi (CI) = (λmaks-n) / (n-1)
g. Rasio Konsistensi = CI/ RI, di mana RI adalah indeks random
konsistensi. Jika rasio konsistensi ≤ 0.1, hasil perhitungan
data dapat dibenarkan.Daftar RI dapat dilihat pada Tabel 2
7
Tabel 2. Nilai Indeks Random
Ukuran Matriks
1,2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Nilai RI
0,00
0,58
0,90
1,12
1,24
1,32
1,41
1,45
1,49
1,51
1,48
1,56
1,57
1,59
AHP memiliki banyak keunggulan dalam menjelaskan proses
pengambilan keputusan, karena dapat digambarkan secara grafis
sehingga mudah dipahami oleh semua pihak yang terlibat dalam
pengambilan keputusan.
Beberapa keuntungan yang diperoleh bila memecahkan
persoalan dan mengambil keputusan dengan menggunakan AHP
adalah:
1. Kesatuan, dalam hal ini AHP memberikan satu model tunggal
yang mudah dimengerti, luwes untuk aneka ragam persoalan
tidak terstruktur.
2. Kompleksitas, dalam hal ini AHP memadukan ancangan deduktif
dan ancangan berdasarkan sistem dalam memecahkan persoalan
kompleks.
3. Saling ketergantungan, AHP dapat menangani saling
ketergantungan elemen-elemen dalam suatu sistem dan tidak
memaksakan pemikiran linier.
8
4.
5.
6
7.
8.
9.
Penyusunan hierarki, AHP mencerminkan kecenderungan alami
pikiran untuk memilah milah elemen-elemen suatu sistem dalam
berbagai tingkat berlainan dan mengelompokkan unsur yang
serupa dalam setiap tingkat.
Pengukuran, AHP memberikan suatu skala untuk mengukur halhal dan terwujud suatu metode untuk menetapkan prioritas.
Sintesis, AHP menuntun ke suatu taksiran menyeluruh tentang
kebaikan setiap alternatif.
Tawar menawar, AHP mempertimbangkan prioritas-prioritas
relative dari berbagai faktor sistem dan memungkinkan organisasi
memilih alternatif terbaik berdasarkan tujuan-tujuan mereka.
Penilaian dan konsesus, AHP tidak memaksakan konsesus tetapi
mensintesiskan suatu hasil yang representative dari berbagai
penilain yang berbeda.
Pengulangan
proses,
AHP
memungkinkan
organisasi
memperhalus definisi mereka pada suatu persolan dan
memperbaiki pertimbangan dan pengertian mereka melalui
pengulangan.
Proses penentuan investasi properti merupakan masalah yang
komplek dan semi terstruktur. Untuk memilih investasi properti
yang baik, maka keputusan harus dapat dibuat secara tepat, cepat
dan terukur. Pemanfaatan Teknologi Informasi, salah satunya
dengan pembuatan perangkat lunak merupakan salah satu solusi
untuk membantu investor dalam pembuatan keputusan. Sistem
pendukung keputusan untuk investasi properti digunakan oleh
investor untuk membantu dalam menentukan investasi properti
dari beberapa lokasi yang tersedia.
Pembuat keputusan, dalam hal ini Investor mempunyai
beberapa alternatif lokasi yang masing-masing mempunyai
keunggulan dan kelemahan. Terdapat banyak aspek yang digunakan
sebagai kriteria penilaian investasi properti. Berdasarkan hasil
penelitian, aspek yang mempengaruhi pemilihan investasi properti
antara lain harga, jarak ke pusat pendidikan(sekolah dan kampus),
jarak ke pusat kota, jarak ke pusat perdagangan(pasar, mal-mal), jarak
ke pusat kesehatan(puskesmas, rumah sakit), instalasi air bersih,
9
kerawanan gangguan alam, fasilitas pendukung (masjid, taman
bermain), sarana jalan dan sarana transportasi.
Setelah lokasi dan kriteria penilaian ditetapkan maka perlu
dilakukan pemberian nilai masing-masing lokasi untuk setiap kriteria
dan penentuan parameter-parameter yang diperlukan. Langkah
selanjutnya adalah proses analisis dengan metode AHP untuk
menentukan lokasi yang layak untuk investasi properti.
Hasil dari sistem ini sangat bergantung dengan parameterparameter yang dimasukkan oleh investor. Oleh karena itu
pengetahuan, pengalaman dan intuisi investor sangat diperlukan untuk
menghasilkan output yang tepat.
Pengambilan keputusan hampir tidak merupakan pilihan
diantara yang benar dan yang salah tetapi justru yang sering terjadi
adalah pilihan antara yang “hampir benar” dan yang “mungkin salah”.
Keputusan yang diambil biasanya dilakukan berdasarkan
perkembangan situasi, bahwa keputusan tersebut adalah keputusan
terbaik.
3.
10
Kesimpulan
Dari hasil penelitian, beberapa kesimpulan yang dapat diambil :
1. Dalam penentuan lokasi untuk investasi properti terdapat
beberapa faktor
yang menjadi penilaian, yaitu harga, jarak kepusat pendidikan,
jarak kepusat perdagangan, jarak ke pusat kesehatan, instalasi
air bersih, kerawanan gangguan alam, fasilitas pendukung
(masjid, taman bermain), sarana jalan dan sarana transportasi.
2. Penggunaan metode Analityc Hierarchy Process (AHP) untuk
investasi properti dapat membantu pengambil keputusan bagi
investor dalam memilih lokasi yang layak untuk investasi
3. Hasil dari SPK tidak bersifat final tetapi hanya sebagai
bantuan bagi pengambil keputusan, keputusan akhir tetap
berada pada pihak pengambil keputusan dengan
pertimbangannya.
4.
Daftar Pustaka
Alter, S.L. , 1980, Decision Support Systems: Current Practice and
Continuing Challenge, Reading, MA: Addision-Wesley.
Hanafi, A., 2004, Memilih Investasi yang tepat, Tabloid Rumah, edisi
36. II/25 mei - 07 juni, 22-23.
Jogiyanto, 1999, Sistem Informasi Berbasis Komputer edisi 2, BPFE,
Yogyakarta.
Kosasi, S., 2002, Sistem Pendukung Keputusan, Proyek Peningkatan
Penelitian Tinggi Direktorat Jenderal Pendidikan Tinggi
Departemen Pendidikan Nasional.
Little, J. D.C., 1970, Models and Managers: The Concept of a
Decision Calculus, Management Science, vol.16, no.8.
Marimin, 2004, Teknik dan Aplikasi Pengambil Keputusan Kriteria
Majemuk. Penerbit PT Grasindo, Jakarta.
McLeod, JR., 2002, Sistem Manajemen Informasi jilid II. Prentice
Hall International, Inc, New Jersey.
Stephen, A., Moscove dan Mark G. Simkin, 1984, Accounting
Information Systems Concepts and Practice for Effective
Decision Making, New York: John Wiley & Sons, second
edition, page-4.
Turban, E. and Jay, EA. 1998. Decision Support System and
Intelligent System. Prentice-Hall International,Inc, New Jersey.
11