BAB 1 PENGANTAR 1. 1 Latar Belakang Tanah merupakan aspek

BAB 1
PENGANTAR
1. 1
Latar Belakang
Tanah merupakan aspek penting dalam kehidupan manusia, hal ini karena
tanah merupakan sumber daya alam terbatas dan tidak terbarukan namun
digunakan untuk menunjang berbagai aktivitas manusia baik dalam bidang
ekonomi, politik, sosial dan budaya. Tanah merupakan bahan baku utama dalam
mengawali proses pembangunan suatu infrastuktur. Tanpa adanya tanah maka
pembangunan tidak dapat dilaksanakan. Sifat tanah yang terbatas dan tidak
terbarukan tersebut menjadikan persediaan dan luasnya tetap namun permintaan
akan tanah terus meningkat seiring dengan tingginya jumlah pertumbuhan
penduduk dan pesatnya perkembangan kota. Hal ini menjadikan tanah memiliki
nilai ekonomi yang tinggi karena dipengaruhi oleh tingkat demand (permintaan)
and supply (penawaran).
Tanah dalam arti yuridis adalah sebagai permukaan bumi yang telah
diberikan batasan resmi oleh Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Konsep
tanah berdasarkan Hukum Tanah Nasional (HTN) terdiri dari dua jenis yakni,
tanah negara dan tanah hak. Tanah negara ialah tanah yang dilekati dengan
sesuatu hak. Definisi ini memberikan pengertian bahwa tanah-tanah yang dilekati
oleh suatu Hak Atas Tanah (HAT) tercantum dalam Pasal 16 UUPA. Pengertian
dari tanah hak ialah tanah yang dilekati oleh suatu HAT dan diatur dalam Pasal 16
UUPA. HAT oleh masyarakat umumnya, dikenal dengan Hak Milik (HM), Hak
Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP)
(Sumardjono, 2008: 144).
1
Tanah tidak hanya memiliki hak, namun juga memiliki nilai dan harga. Nilai
tanah (land value) merupakan perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan
pemanfaatan dan penggunaan tanah (Berry, et al., 1993). Nilai tanah terdiri dari
dua jenis yakni tanah yang diusahakan (improved land) dan tanah yang tidak
diusahakan (unimproved land). Nilai tanah yang diusahakan ialah harga tanah
ditambah dengan harga bangunan yang terdapat diatasnya. Pengertian nilai tanah
yang tidak diusahakan adalah harga tanah tanpa bangunan diatasnya (Sukanto,
1985). Harga tanah (land prize) salah satu refleksi dari nilai tanah dan sering
digunakan sebagai indeks bagi nilai tanah. Definisi singkat ini dapat diartikan
bahwa harga merupakan cerminan dari nilai tanah tersebut.
Menurut Kurdinanto, dkk. (2007) menjelaskan bahwa tanah memiliki
hubungan erat dengan rumah, bangunan atau tanaman yang berdiri diatasnya,
sehingga pada hakekatnya benda-benda yang berdiri diatasnya merupakan
kesatuan dari tanah tersebut. Adanya investasi pada tanah secara terus-menerus
mengakibatkan harga tanah juga meningkat. Hal ini disebabkan karena harga
tanah merupakan harga pasar tidak sempurna (imperfect market), yang artinya
bahwa harga tanah tidak mungkin turun karena tidak berimbangnya supply and
demand (Lucky, 1997).
Sebidang tanah akan memiliki nilai atau harga yang tinggi apabila terletak
pada lokasi yang strategis (aktivitas ekonomi tinggi, mudah dijangkau dan
tersedia infrastruktur yang lengkap). Harga tanah bergerak turun seiring jarak dari
pusat kota (produktif) ke arah pedesaan (konsumtif). Pada daerah sub-sub pusat
kota, harga tanah tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak dan tingkat
aktivitas diatasnya (Lucky, 1997).
2
Berkembangnya kota-kota besar di Indonesia serta semakin pesatnya
pertumbuhan kawasan industri khusunya di Kota Semarang, menjadikan kota ini
mengalami peningkatan pertumbuhan penduduk. Data yang dihimpun dari Badan
Pusat Statistik Kota Semarang menunjukkan bahwa setiap tahun terjadi
peningkatan jumlah penduduk.
Sumber: BPS, 2003-2013 (diolah)
Gambar 1.1
Laju Pertumbuhan Penduduk Kota Semarang Tahun 2003 – 2013
Semarang merupakan Ibukota Jawa Tengah yang memiliki luas 373,70 Km2 dan
terbagi menjadi 16 kecamatan serta 177 kelurahan. Kota ini terletak antara garis
6°50’ - 7°10’ lintang selatan (LS) dan garis 109°35’ - 110°50’ bujur timur (BT).
Sebelah barat Kota Semarang dibatasi Kabupaten Kendal, sebelah timur
berbatasan dengan Kabupaten Demak, sebelah selatan berbatasan dengan
Kabupaten Semarang dan sebelah utara dibatasi oleh Laut Jawa (BPS, 2014: 2).
Salah satu kecamatan yang terletak di sebelah barat Kota Semarang ialah
Kecamatan Ngaliyan. Sebelum menjadi sebuah kecamatan, Ngaliyan merupakan
kelurahan di dalam wilayah Kecamatan Tugu. Seiring dengan berjalannya waktu
3
serta melihat potensi luas wilayah dan pengembangannya akhirnya Ngaliyan
berubah menjadi sebuah kecamatan. Ngaliyan memiliki letak strategis karena
menjadi penghubung antara Kota Semarang dan Kabupaten Kendal. Terlebih
kawasan ini lokasinya cukup tinggi menjadikannya bebas banjir dan sangat cocok
untuk dijadikan kawasan hunian. Ngaliyan juga memiliki fasilitas umum yang
memadai seperti adanya pasar tradisional, sarana peribadatan, terminal angkutan
umum, sekolah umum dan pusat kesehatan. Melihat potensi yang dimiliki
menunjukkan bahwa Kecamatan Ngaliyan merupakan daerah yang berkembang.
Kawasan Industri Candi Semarang merupakan kompleks perkantoran dan
pergudangan yang berdiri di atas lahan seluas 450 hektar dan bebas banjir yang
terletak di Kawasan Jalan Gatot Subroto, Purwoyoso, Ngaliyan Semarang.
Kawasan industri lain yang sedang dibangun untuk memenuhi permintaan pasar
akan lokasi kawasan industri ialah Kawasan Industri Jababeka. PT. Jababeka
merupakan perusahaan pengembang kawasan industri yang berpusat di Kota
Tangerang dan saat ini sedang membangun kawasan industrinya di Ngaliyan,
Semarang. Berbagai perusahaan nasional dan multinasional dari 30 negara
diantaranya Amerika Serikat, Inggris, Perancis, Jerman, Belanda, Australia,
Jepang, Cina, Taiwan, Singapura, Malaysia dll dan telah mempekerjakan lebih
dari 700.000 pekerja serta 4.300 ekspatriat yang awalnya berpusat di Tangerang
dan menjadi mitra bisnis PT. Jababeka, saat ini mulai beralih mendirikan pabrik di
Ngaliyan, Semarang. Hal ini selain Ngaliyan letaknya strategis dan aksesnya yang
mudah karena dekat dengan jalan utama menuju Jakarta juga karena upah buruh
yang relatif lebih murah serta harga tanah di Semarang separuh dibandingkan
dengan di Jabodetabek (Darmono, 2015).
4
Melihat kondisi pertumbuhan industri yang menjanjikan didukung dengan
lokasi strategis di Kecamatan Ngaliyan, PT. XYZ1 yang terletak di Kecamatan
Ngaliyan saat ini memiliki lahan kosong seluas 8.759 m2. Salah satu metode
penilaian terhadap lahan kosong adalah dengan menggunakan metode Land
Development Analysis (LDA). Menurut Supardi, dkk. (2010: 120-121) metode
land development analysis dapat digunakan apabila lahan yang dinilai terletak di
daerah yang telah berkembang, di mana data pasar yang wajar dari lahan di daerah
tersebut sulit diperoleh, tetapi data pasar untuk jenis properti yang telah
dikembangkan dapat diperoleh, seperti sewa rumah, ruko, perkantoran,
perhotelan, pusat perbelanjaan (mall) dan lain-lain. Metode land develeopment
analysis mengasumsikan lahan/tanah yang dikembangkan menjadi properti
sebagaimana data yang tersedia di pasar dan sesuai dengan regulasi yang berlaku.
Penerapan metode ini, untuk menentukan indikasi pendapatan atau nilai pasar
tanah yang tertinggi dan terbaik, dengan menentukan proyeksi pendapatan bersih
yang diperoleh selama jangka waktu investasi/pengembangan, dengan dikurangi
biaya pengembangan (development cost) dan di present value-kan.
Menurut Supriyanto (2005: 24) penerapan metode Land Development
Analysis (LDA) untuk menentukan nilai dari suatu properti (tanah dan bangunan)
yaitu dengan menggunakan residual method (teknik nilai sisa). Residual method
terdapat 3 (tiga) teknik untuk memperoleh indikasi nilai, dalam penerapannya
tergantung pada data yang tersedia, jika data bangunan yang tersedia maka
menggunakan teknik nilai sisa tanah, apabila tanah yang diketahui maka
rnenggunakan teknik nilai sisa bangunan dan teknik nilai sisa properti. Dengan
1
PT. XYZ adalah bukan nama yang sesungguhnya 5
menggunakan Analisis High and Best Use (HBU) dan teknik Land Development
Analisis (LDA) diharapkan pengembangan atas lahan kosong milik PT. XYZ
menjadi lebih optimal dan memberikan keuntungan yang maksimal.
1.1.1 Rumusan Masalah
Kecamatan Ngaliyan berada pada posisi yang strategis karena menjadi
penghubung antara Kota Semarang dan Kabupaten Kendal. Dengan adanya
potensi dan perkembangan di Kawasan Ngaliyan sebagai pusat kota sebelah barat
Kota Semarang menjadikan Kawasan Ngaliyan sebagai kota satelit. Selain itu,
lokasinya yang cukup tinggi menjadikan wilayah ini bebas banjir dan sangat
cocok untuk dijadikan kawasan hunian. Kecamatan Ngaliyan dulu dikenal sebagai
sentra produksi jambu batu (klutuk) karena hampir seluruh area pertanian di sana
merupakan kebun jambu. Seiring dengan perkembangan zaman, area kebun jambu
kini sebagian besar telah beralih fungsi menjadi kawasan komersil. PT. XYZ
merupakan salah satu pengembang properti di Kawasan Ngaliyan yang masih
memiliki lahan kosong yang belum dikembangkan. Berdasarkan hal tersebut,
maka dapat dilihat bagaimana seharusnya lahan kosong dapat memberikan
manfaat yang besar bagi PT. XYZ, dan dapat memberikan keuntungan yang
paling maksimal.
1.2
Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian sebelumnya yang menggunakan metode Residual
Method antara lain: Skarzynski (2006) menjelaskan bahwa Residual Method
merupakan salah satu metode penilaian properti yang sering digunakan untuk
menilai real estate agar menghasilkan keuntungan yang maksimal. Guna
6
memudahkan pembaca memahmi residual method maka Skarzynski memberikan
dua contoh penilaian dengan metode ini, pertama penilaian rumah yang dibangun
dari hasil agunan bank dan kedua ialah penilaian gedung perkantoran dengan
mempertimbangkan kemampuan atau daya beli konsumen. Hasil yang diperoleh
dari dua penilaian objek yang berbeda dengan menggunakan metode residual ialah
bahwa metode ini merupakan alat penting untuk menilai properti selama proses
pembangunan investasi berlangsung. Metode ini berlaku untuk bangunan kecil
atau rumah (pada contoh 1), bangunan besar atau gedung (pada contoh 2) serta
bangunan mixed (lebih kompleks). Seluruhnya memerlukan data pembanding dari
pasar sekitar real estate yang merupakan bagian dari penilaian property.
Penggunaan metode residual memerlukan skill dan pengalaman mengukur
berdasarkan kondisi bangunan oleh sebab itu penilaian menggunakan metode
residual harus dilakukan oleh penilai properti
yang berpengalaman dengan
berbagai macam pendekatan penilaian.
Metode residual selain digunakan menilai real estate agar menghasilkan
keuntungan
yang
maksimal,
metode
ini
juga
dapat
digunakan
untuk
memaksimalkan business value dari suatu real estate, sehingga dihasilkan
business value lebih tinggi dibandingkan dengan real estate value-nya. Penelitian
ini mengambil contoh sebuah restaurant, dengan menggunakan metode residual
nilai bisnis dari restaurant mampu diprediksi lebih tinggi dan lebih menghasilkan
banyak keuntungan dibandingkan dengan nilai properti (bangunan fisik) dari
restaurant tersebut. Lima strategi untuk memaksimalkan business value dan
meminimalkan real estate value yakni dengan cara: 1. operating real estate is a
business; 2. goodwill is a part of real estate value a. loyalti b. brand c. we are
7
better; 3. franchise and branch on hotels and shopping center; 4. equity yields
applied to the entire Nett Operating Income (NOI) as a cap rate; 5. the cost
approach equals value (Miller, 2005).
Manfaat lain yang diperoleh dengan menggunakan metode residual ialah
mampu mengkorelasikan antara sewa pasar dan harga tanah pada lokasi yang
berbeda melalui regression analysis. Hasil korelasi antara sewa pasar dan harga
tanah pada lokasi yang berbeda menghasilkan indikasi nilai yang lebih reliable
(Wolverton, 1993).
Boyd dan Boyd (2012) menguji pengukuran komponen tanah di Australia
untuk shopping center dari investasi properti sebagai ad valorem berbasis pajak
serta menggunakan perbandingan data pasar sebelum membangun sebuah model
untuk menemukan kriteria yang spesifik dengan melakukan perbandingan. Hasil
penelitian ini menunjukkan bahwa nilai komponen tanah dari sebagian besar
shopping center di Australia didapatkan dari perbandingan tanah kosong dan
peningkatan penjualan menggunakan variabel-variabel dari Moving Annual
Turnover (MAT) dan Gross Lettable Area (GLA) sebagai variabel kunci dari
penilaian.
Penilaian tanah kosong yang akan dibangun sebuah shopping center dengan
menggunakan price quality regression mengindikasikan bahwa penyewa bersedia
membayar sewa bila 3 elemen seperti lokasi, kualitas dan kondisi dari suatu tanah
kosong yang akan dibangun sebuah shopping center tersebut disimulasikan dapat
memberikan banyak keuntungan (Wincott, 2012). Financially feasible land
residual technique mampu mengestimasi penjualan resort dan villa dari tahun ke
tahun berapa jumlah unit yang terjual sampai terjual habis, nilai tanah didapatkan
8
dari total penjualan dikurangi dengan total biaya hasilnya dibagi luas tanah per m2
(Schwartz, 2011). Penjelasan bisa diringkas seperti pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1
Ringkasan Literatur
No
Penulis
1 Skarzynski
(2006)
Judul
Metodologi
Residual Method of Property Valuation. Residual Method.
Temuan
1. metode residual merupakan alat penting untuk menilai
properti selama proses pembangunan investasi berlangsung;
2. penggunaan metode residual harus dilakukan oleh penilai
properti yang memiliki banyak pengalaman dengan berbagai
macam pendekatan penilaian seperti a. comparable
properties approach , b. the revenue generating
approach , c. the cost approach; 3. penggunaan metode
residual memerlukan skill dan pengalaman teknik mengukur
berdasarkan kondisi bangunan dan kemampuan untuk
memperhitungkan nilai wajar; 4. penggunaan metode residual
yang tepat memerlukan data pembanding dari pasar sekitar
real estate yang merupakan bagian dari penilaian properti
melihat dari harga transaksi dan sewa.
2
Miller
(2005)
The Land Residual Theory and the
Absence of a Business Value for Real
Estate as an Operating Bussines.
The Land Residual Theory.
Penelitian ini menghasilkan 5 strategi untuk memaksimalkan
business value dan meminimalkan real estate value : 1.
operating real estate is a business; 2. goodwill is a part
of real estate value a. loyalti b. brand c. we are better;
3. franchise and branch on hotels and shopping center;
4. equity yields applied to the entire Net Operating
Income (NOI) as a cap rate; 5. the cost approach equals
value.
3
Wolverton
(1993)
Case Study : an Alternative Technique to Residual method
the Land Residual Method.
menggunakan analisis regresi.
Hasil korelasi antara sewa pasar dan harga tanah pada lokasi
yang berbeda menghasilkan indikasi nilai yang lebih reliable.
4
Boyd and Boyd Valuing the Land Component of
(2012)
Improved Investment Property.
5
Wincott
(2012)
An Alternative Sales Analysis Approach Price Quality Regression.
for Vacant Land Valuation.
Penyewa bersedia membayar sewa bila 3 elemen seperti
lokasi,kualitas dan kondisi dari suatu tanah kosong yang akan
dibangun sebuah shopping center tersebut disimulasikan
dapat memberikan banyak keuntungan.
6
Schwartz
(2011)
Valuing Surplus Resort Development
Land in Today's Market.
Mengestimasi penjualan resort dan villa dari tahun ke tahun
berapa jumlah unit yang terjual sampai terjual habis,nilai tanah
di dapatkan dari total penjualan di kurangi dengan total biaya
hasilnya dibagi luas tanah per m2.
Menguji pengukuran
komponen tanah dari investasi
properti sebagai ad valorem
berbasis pajak.
Financially Feasible Land
Residual Technique.
Nilai komponen tanah dari sebagian besar shopping center
di Australia di dapatkan dari perbandingan tanah kosong dan
peningkatan penjualan menggunakan variabel-variabel dari
Moving Annual Turnover (MAT) dan Gross Lettable
Area (GLA) sebagai variabel kunci dari penilaian.
Penelitian ini akan menggunakan metode penelitian yang digunakan oleh
Schwartz (2011). Perbedaan penelitian ini dengan Schwartz (2011) terletak pada
tata guna lahan, analisis yang digunakan, waktu penelitian, lokasi dan objek
penelitian. Jadi penelitian yang akan dilakukan mencoba menganalisis
9
penggunaan tertinggi dan terbaik dan land development analysis terhadap lahan
kosong milik PT. XYZ di Kecamatan Ngaliyan, Semarang. Hasil analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik dan land development analysis dalam penelitian
ini diharapkan dapat menambah pemahaman tentang konsep penilaian tanah
kosong dengan teknik land development analisis untuk menghasilkan indikasi
nilai pasar tanah.
1.3
Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk.
1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) pada
lahan kosong milik PT. XYZ di Kecamatan Ngaliyan, Semarang.
2. Menganalisis indikasi nilai pasar tanah milik PT. XYZ di Kecamatan Ngaliyan,
Semarang menggunakan pendekatan pendapatan dengan teknik Land
Development Analysis (LDA).
3. Menganalisis perbedaan antara indikasi nilai pasar tanah yang dihasilkan
menggunakan pendekatan data pasar dan indikasi nilai pasar tanah yang
dihasilkan menggunakan pendekatan pendapatan dengan teknik Land
Development Analysis (LDA).
1.4
Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan akan menjadi sumbangan pemikiran bagi PT.
XYZ terhadap penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) untuk
keputusan berinvestasi terhadap suatu tanah yang akan dikembangkan.
Mengetahui indikasi nilai pasar tanah milik PT. XYZ dengan menggunakan
teknik Land Development Analysis (LDA) di Kecamatan Ngaliyan, Semarang.
10
Penelitian ini juga diharapkan akan menambah khasanah ilmu pengetahuan
khususnya tentang penilaian tanah kosong menggunakan teknik land development
analysis terhadap pengembangan properti.
1.5
Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari lima bab. Bab I
pengantar, memuat tentang latar belakang, rumusan masalah, keaslian penelitian,
tujuan, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Kajian Pustaka,
menguraikan tentang landasan teori, dan kerangka penelitian. Bab III Metode
Penelitian, menguraikan tentang desain penelitian, jenis dan sumber data, metode
pengumpulan data, definisi operasional, dan alat analisis. Bab IV Analisis,
menguraikan tentang deskripsi data yang digunakan, dan pembahasan penelitian.
Bab V Simpulan dan Saran, menguraikan hasil kesimpulan penelitian dan saran
bagi penelitian selanjutnya.
11
12