perjanjian jual beli

APLIKASI HUKUM
PERTANAHAN &
PERATURAN PERTANAHAN
Disampaikan pada Acara ”BOMA INDONESIA CHAPTER SURABAYA”
Surabaya, 22 Oktober 2016
ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
FOUNDER MEDIA LEGAL SOLUTION ARTHER & PARTNERS
INDEPENDENT LEGAL AUDITOR
KOMPLEK BUARAN REGENCY BLOK A NOMOR 5
JALAN TAMAN MALAKA SELATAN, PONDOK KELAPA, JAKARTA TIMUR 13450
ARTHER & PARTNERS
MASA BERLAKUNYA
AGRARISCHE BESLUIT STAATBLAAD
1870/118


Merupakan pelaksanaan Agrarische Wet Stb.
1870/55.
Pasal 1 Agrarische Besluit
Dengan tidak megurangi berlakunya ketentuan
dalam Pasal 2 dan 3 Agrarische Wet, tetap
dipertahankam asas bahwa semua tanah yang
pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai Hak
Eigendomnya adalah Domein (Milik) Negara :
DOMEIN VERKLARING
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
JENIS – JENIS HAK ATAS TANAH ZAMAN
KOLONIAL BELANDA
(SEBELUM UU POKOK AGRARIA)
HAK EIGENDOM
2. HAK OPSTAL
3. HAK ERFPACHT
1.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
ZAMAN SETELAH KEMERDEKAAN

Berlakunya UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok - Pokok Agraria, tertanggal 24 September 1960 sebagai
tonggak (tanda) lahirnya Hukum Agraria Nasional.

Pasal 16 Ayat 1 UU Nomor 5 Tahun 1960, menjelaskan :
” hak –hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat 1 ialah
a.
Hak Milik (Hak Eigendom)
b.
Hak Guna Usaha (Hak Erfpacht)
c.
Hak Guna Bangunan (Hak Opstal)
d.
Hak Pakai
e.
Hak Sewa
f.
Hak membuka tanah
g.
Hak memungut hasil hutan
h.
Hak – Hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di
atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak
yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn

a)
b)
c)
Tujuan UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) adalah :
Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria,
yang akan merupakan alat untuk membawakan
kemakmuran, kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan
rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat
yang adil dan makmur
Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan
kesederhanaan dalam Hukum Pertanahan.
Meletakkan dasr-dasar untuk memberikan kepastian
hukum mengeani hak-hak atas tanah bagi rakyat
seluruhnya.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
MACAM – MACAM TANAH DALAM HUKUM
PERTANAHAN NASIONAL

Tanah Negara
Tanah yang diatasnya belum terdapat atau
belum dibebani dengan hak atas tanah
tertentu

Tanah Hak
Tanah yang diatasnya sudah terdapat atau
sudah dibebani dengan hak atas tanah
tertentu.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
ARTI PENTING
PASAL 33 AYAT 3 UUD RI 1945
Pasal 33 Ayat 3 UUD RI 1945 merupakan landasan
konstitusional bagi pembentukan Politik dan Hukum
Agraria Nasional, yang berisi perintah kepada Negara agar
bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya yang diletakkan dalam penguasaan Negara itu
digunakan
untuk
mewujudkan
sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
KETENTUAN –KETENTUAN DALAM UUPA
1.
2.
3.
4.
UUPA hanya memuat asas-asas dan soal-soal agraria
dalam garis besarnya
Hukum adat sebagai dasar pembentukan UUPA
Pembentukan UUPA menempatkan UUPA sebagai induk
bagi peraturan perundang-undangan di bidang agraria
UUPA masih membutuhkan peraturan pelaksanaan.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
HIERARKHI HAK PENGUASAAN ATAS TANAH




Hak Bangsa Indonesia atas tanah
Hak Menguasai Negara atas tanah
Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
Hak Perseorangan atas tanah, meliputi
a. Hak atas tanah
b. Hak Tanggungan
c. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
PERATURAN PERTANAHAN






Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan
Dasar Pokok – pokok Agraria.
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang
Berkaitan Dengan Tanah.
PP No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Menteri Agraria/Kep. BPN No. 2 Tahun 1999
tentang Izin Lokasi
Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999
Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
Tanah Negara dan Hak Pengelolaan
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
Pengertian Perjanjian :
Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang
lain atau lebih.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
PERJANJIAN DALAM TRANSAKSI PROPERTI
Sepakat, Cakap Hukum, Objek Perjanjian, Sesuai dengan norma, Pacta Sun
Servanda, Itikad baik
JUAL BELI
Sepakat, Cakap Hukum, Objek perjanjian, Sesuai dengan norma, Pacta Sun
Servanda, Itikad baik
SEWA MENYEWA
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
Jual Beli Hak Atas Tanah (HAT) merupakan perbuatan
hukum yang dimaksudkan untuk memindahkan HAT
dari pemegang haknya selaku penjual kepada pihak
lain selaku pembeli dengan pembayaran sejumlah uang
sebagai harganya dari pembeli ke penjual.
Harus ada Penyerahan (Levering) sebagai wujud
perpindahan hak atas tanah berupa pembuatan dan
penandatanganan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah BUKAN Akta Notaris.
KONSULTAN HUKUM ARNOLD JANUAR P. NAINGGOLAN, S.H., M.Kn
Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian antar pihak penjual dan
pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan
adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut
antara lain adalah sertifikat hak atas tanah belum ada karena
masih dalam proses, atau belum terjadinya pelunasan harga atau
pajak-pajak yang dikenakan terhadap jual beli hak atas tanah
belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli.
ARTHER & PARTNERS
HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN SEBELUM
PEMBAYARAN DAN PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI:
1.
Pengecekan keabsahan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat dan
memastikan rumah tersebut letaknya sesuai dengan gambar situasi di
sertifikat.
2.
Memastikan bahwa si penjual adalah pemegang hak yang sah atas rumah
tersebut dengan cara memeriksa buku nikah dan Fatwa Waris, untuk
mengetahui siapa saja ahli waris yang sah, karena harta tersebut adalah harta
warisan dari suaminya.
3.
Meminta surat keterangan dari pengadilan negeri setempat, apakah rumah
tersebut dalam sengketa atau tidak.
4.
Meminta keterangan tentang advis planning dari Kantor Dinas Tata Kota
setempat untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan di lokasi tersebut.
5.
Memeriksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk memastikan apakah renovasi
tersebut sesuai dengan IMB perubahannya. Jika tidak bangunan itu bisa disegel
atau denda.
6.
Memastikan yang menandatangani AJB dari pihak penjual adalah ahli waris
yang sah atau setidaknya mempunyai kuasa untuk kepentingan tersebut.
SURAT KUASA (VOLMACHT)
Dasar Hukum dalam Pasal 1792 KUH Perdata :
Pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan
pemberian
kekuasaan
kepada
orang
lain
yang
menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama
orang yang memberikan kuasa.
ARTHER & PARTNERS
Jenis Surat Kuasa
1. Surat Kuasa Khusus (DH : Pasal 1795 KUHPer), yaitu surat kuasa
mengenai satu atau lebih kepentingan tertentu;
2. Surat Kuasa Umum (DH : Pasal 1796 KUHPer), yaitu surat kuasa
meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa, tetapi hanya meliputi
tindakan-tindakan pengurusan. Sedangkan untuk melakukan tindakan
pemilikan seperti memindahtangankan benda-benda, membebankan
benda-benda tersebut sebagai jaminan, diperlukan suatu pemberian
kuasa dengan kata-kata yang tegas.
***Surat kuasa yang harus digunakan untuk jual beli adalah
Surat Kuasa Khusus***
ARTHER & PARTNERS
Surat Kuasa Mutlak
 Dampak sebuah surat kuasa mutlak adalah pemberi kuasa tidak
dapat mencabut kuasanya dari penerima kuasa. Biasanya sebuah
surat kuasa akan dianggap sebagai surat kuasa mutlak dengan
dicantumkan klausula bahwa pemberi kuasa akan mengesampingkan
berlakunya Pasal 1813 jo Pasal 1814 KUH Perdata mengenai cara
berakhirnya pemberian kuasa.
 Dengan demikian, pemberi kuasa menjadi tidak dapat lagi menarik
kembali kuasanya tanpa kesepakatan pihak penerima kuasa.
ARTHER & PARTNERS
Surat Kuasa Mutlak dilarang dipergunakan dalam
hal jual beli hak atas tanah
Larangan surat kuasa mutlak ini diatur dalam Pasal 39 Angka 1
Huruf d (Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah) dan Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982
tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan
Hak Atas Tanah.
ARTHER & PARTNERS
Sewa – Menyewa
Adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu
mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu
barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu,
dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh
pihak tersebut terakhir itu.
(DH : Pasal 1548 KUH Perdata)
ARTHER & PARTNERS
Syarat Sah Perjanjian
Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:
”untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:
1. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu hal tertentu;
4. suatu sebab yang halal.”
ARTHER & PARTNERS
 Suatu perjanjian haruslah memenuhi syarat subjektif,
apabila syarat itu tidak dipenuhi, maka perjanjian itu
dapat dibatalkan. Pembatalan apabila pihak yang tidak
cakap atau tidak adanya kata sepakat.
 Selain syarat subjektif, juga harus memenuhi syarat
objektif, kalau syarat itu tidak terpenuhi perjanjian itu
batal demi hukum. Perjanjian dianggap tidak pernah
ada apabila syarat sah suatu hal tertentu dan
sebab yang halal tidak terpenuhi.
ARTHER & PARTNERS
suatu
Batal dan Pembatalan Suatu Perjanjian
Cacat - cacat dalam kehendak:
1. Kesesatan/Kekeliruan (Dwaling)
2. Paksaan (Dwang)
3. Tipu Muslihat (Bedrog)
ARTHER & PARTNERS
Wanprestasi (perbuatan cidera janji)
Perbuatan Wanprestasi oleh seorang debitur, dapat berupa empat
macam:
1.
tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
2.
melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana
dijanjikan;
3.
melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
4.
melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh
dilakukannya.
ARTHER & PARTNERS
Terhadap debitur yang wanprestasi dapat dikenakan
empat macam sanksi, yaitu :
1.
Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur
atau dengan singkat dinamakan ganti rugi ;
2.
Pembatalan perjanjian ;
3.
Peralihan resiko ;
4.
Membayar
biaya
perkara,
diperkarakan dimuka hakim.
ARTHER & PARTNERS
kalau
sampai
SECRET SELLING
perbuatan atas transaksi properti (jual beli, sewa
menyewa) yang dilakukan marketing agen properti
yang tidak dilaporkan dan dimasukkan ke dalam
kantor agen properti serta menimbulkan kerugian
bagi Kantor agen properti dan atau pihak pemilik
franchise agen properti.
ARTHER & PARTNERS
Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Pasal 1365 KUHPerdata atau Burgerlijke Wetboek (“BW”),
dalam Buku III KUHPerdata, pada bagian “Tentang perikatanperikatan yang dilahirkan demi Undang-Undang”, yang
berbunyi:
“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian
kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya
menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”
ARTHER & PARTNERS
KASUS YANG DITIMBULKAN PIHAK
VENDOR/PENJUAL/PEMILIK PROPERTI
1.
Jual beli properti oleh salah satu ahli waris;
2.
Uang Tanda Jadi yang ditujukan untuk pengeluaran Sertifikat Hak
Milik dari Bank (Jaminan Hak Tanggungan UU Nomor 4/1996);
3.
Batalnya transaksi jual beli akibat adanya dugaan pembeli lain
dengan harga yang lebih tinggi;
4.
Pihak Pembeli lalai (dengan alasan lupa) untuk deadline pembayaran;
5.
Penjual menjual Rumah Tanpa sepengetahuan marketing;
6.
Salah
satu
melakukan
pihak
penjual
transaski
sewa
(Pasutri
menyewa
bersama).
ARTHER & PARTNERS
dalam
proses
terhadap
perceraian)
properti
(harta
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH UNTUK
INVESTASI
 Setiap
kegiatan penanaman modal yang
memerlukan tanah maka harus sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
 Untuk itu perlu adanya ”Izin Lokasi”
IZIN LOKASI
Izin lokasi yang diberikan kepada perusahaan
untuk memperoleh tanah yang diperlukan
dalam rangka penanaman modal yang berlaku
pula sebagai izin pemindahan hak dan untuk
menggunakan tanah tersebut guna keperluan
usaha penanaman modalnya
JANGKA WAKTU IZIN LOKASI
 Luas s/d 25 Ha, Jangka waktu 1 Tahun
 >25 Ha s/d 50 Ha, Jangka waktu 2 Tahun
 > 50 Ha, Jangka waktu 3 Tahun
Perolehan tanah harus selesai dalam waktu izin
lokasi
Bagaimana kalau belum selesai ?
 Izin lokasi diperpanjang selama 1 Tahun
dengan syarat apabila tanah yang sudah
diperoleh mencapai 50 % dari luas yang
ditunjuk
 Jika dalam jangka waktu izin lokasi dan
perpanjangannya perolehan tanah juga
belum selesai maka perolehan tanah tidak
dapat dilakukan
Pejabat Pemberi Izin Lokasi ?
 Bupati
 Walikota
 Gubernur (Khusus DKI Jakarta)
JENIS HAK ATAS TANAH DALAM
RANGKA INVESTASI
 HAK GUNA USAHA
 HAK GUNA BANGUNAN
 HAK PAKAI
TERIMA KASIH...
ARTHER & PARTNERS