ANALISA NILAI TANAH TERHADAP LINGKUNGAN - E
advertisement
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus ANALISA NILAI TANAH TERHADAP LINGKUNGAN KAMPUS POLITEKNIK PASIR PENGARAIAN Oleh: Heffi Christya Rahayu ABSTRACT This research if to analize the soil value around the Politeknik Pasir Pengaraian camp. The analize data in this research is slice accross in early 2009 with purpose sample technic, from interview, field study (primer data). Analize method in this research is double regretion linear analize with OLS (Ordinary Least Squares), to estimate how big the influence of wide the field, distance from main road and distance from campus. The result find out that the variable wide filed, distance from the main road and distance from campus, significanly influence the soil value at the real degree ( = 5%). Estimation model to explicit = 61,99%. Key Words: Soil Value, Influence PENDAHULUAN Tanah bagi kehidupan manusia mempunyai arti yang sangat penting karena sebagian besar kehidupan manusia memerlukan tanah. Kebutuhan manusia akan tanah untuk berbagai kepentingan semakin hari semakin kompleks sesuai dengan semakin meningkatnya kebutuhan seperti untuk perumahan, perdagangan, pertanian, tempat ibadah, kegiatan industri dan lain-lain. Oleh karena itu tanah harus dapat dimanfaatkan untuk kesejahteraan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Menurut American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA) (1992:3) tanah adalah bersifat unik baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi, tidak dapat dipindahkan (immobile), tahan lama (durable), persediaan terbatas (finite) dan berguna untuk manusia (useful). Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung memberi keuntungan ekonomis (Nasucha, 1995:30). Salah satu faktor yang mempengaruhi nilai tanah adalah lokasi. Faktor lokasi bermacam-macam, seperti lokasi yang dekat dengan kepadatan lalu lintas, lokasi yang rawan kejahatan dan lain sebagainya. Nilai tanah mencerminkan daya tarik suatu lokasi. Secara teoritis nilai tanah (Land Value) ditentukan oleh karakteristik fisik tanah meliputi keadaan lingkungan sekitar bentuk, ukuran, kegunaan dan pemandangan dan karakteristik lokasi yaitu jarak antara lokasi tanah dengan pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/Central Business District (AIREA, 1992:199) Rokan Hulu merupakan Kabupaten Pemekaran dari Kabupaten Kampar Pada Tahun 2000 dan Kabupaten yang tertinggal menurut data dari Kementrian Daerah Tertinggal dibandingkan kabupaten/ kota lain yang ada di Propinsi Riau.Jumlah Penduduk di Kabupaten Rokan Hulu 361200 jiwa meliputi 16 Kecamatan.Kecamatan Rambah Hilir merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten Rokan Hulu dengan luas wilayah 294.66 km2 atau 29.466 Ha,mempunyai 12 Desa dengan pusat pemerintahan di Muara Rumbai.Pada Tahun 2008 Penduduk Rambah Hilir mempunyai penduduk sebanyak 32.650 jiwa. Kecamatan Rambah Hilir mempunyai daya tarik lokasi yang beda dengan kecamatan lainnya.Daya tarik tersebut terletak pada suatu Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 61 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus lokasi yang ditentukan oleh dua hal yaitu aksesbilitas dan neighborhood (lingkungan).Aksesbilitas merupakan daya tarik lokasi dikarenakan kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan salah satunya sebagai pusat pendidikan baik pendidikan dari dasar maupun ke perguruan tinggi yang mana dalam hal ini perguruan tinggi Politeknik Pasir Pangaraian (Polipera) yang berada di Kecamatan Rambah Hilir. Melihat tingginya keinginan masyarakat yang ingin melanjutkan ke jenjang Perguruan Tinggi yang jauh dari Pasir Pangaraian sekitar 180 km ke kota Pekan Baru,kurangnya sarana dan prasarana di Rokan Hulu yang menyebabkan masyarakat untuk melanjutkan Pendidikan Tinggi,keengganan meninggalkan daerahnya untuk melanjutkan pendidikan tinggi ke daerah lain disebabkan keinginan untuk membantu orang tua disamping kuliah, usaha orang tua yang mayoritas mata pencaharian perkebunan sawit dan karet. Keberadaan Kampus Politeknik Pasir Pangaraian menyebabkan neighborhood (lingkungan) di sekitar kampus memberikan keuntungan bagi masyarakat sekitarnya. Fenomena yang dapat diamati dalah tumbuhnya bisnis rumah kontrakan/rumah pondokan warung makan, counter hp, fotocopi, doorsmeer, bengkel, laundry dan lain lain yang merupakan bisnis jasa pelayanan bagi kebutuhan mahasiswa didaerah sekitar Kampus Politeknik Pasir Pengaraian.Hal ini menyebabkan kenaikan permintaan tanah cenderung meningkat bersamaan dengan bertambahnya jumlah penduduk baik yang datang dari lokal maupun dari daerah sebagai investasi tanah.Meningkatnya jumlah penduduk akan menyebabkan meningkatnya persaingan mendapatkan sebidang tanah, baik untuk pemukiman maupun untuk aktivitas ekonomi. Studi pustaka ini mengacu pada beberapa teori yang berkaitan dengan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor yaitu : karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi (Hidayati dan Harjanto, 2003:20-22). Faktor lokasi bermacam-macam, seperti : lokasi yang dekat dengan pusat kota atau Central Business Distric (CBD), lokasi Page 62 yang dekat dengan kampus, lokasi yang dekat dengan kepadatan lalu lintas sehingga secara spesifik mempengaruhi nilai tanah baik positif maupun negatif. Teori yang dikemukakan oleh C.D. Harris dan EL. Ullman tahun 1945 yang dikenal dengan The Multiple Nuclei Theory. Menurut Harris dan Ullman mengemukakan bahwa ada lebih dari satu pusat kegiatan ekonomi yaitu daerah industri, pusat kebudayaan, daerah perkotaan dan pusat perbelanjaan dan kemudian pemukiman dengan sendirinya akan berada di sekitar pusat-pusat tersebut (Fanning, et.al., 1994 : 8490). Grundnitski (2003) meneliti tentang dampak dari tipe lapangan golf terhadap harga tanah properti perumahan yang ada di sekitarnya. Penelitian tersebut dilakukan di Las Vegas, Amerika Serikat. Adapun variabel yang digunakan adalah karakteristik fisik bangunan rumah, jarak ke CBD, tipe lapangan golf yang dibagi dalam tiga kategori yaitu privat, semi-privat dan publik. Hasil penelitiannya menunjukkan harga properti perumahan pada wilayah penelitian dipengaruhi oleh karakteristik bangunan (kamar mandi, perangkat kebakaran, luas garasi, luas tanah, kolam renang, taman, loteng). Variabel jarak ke CBD memiliki hubungan yang negatif dengan harga properti sedangkan karakteristik bangunan dan tipe lapangan golf berhubungan secara positif dengan tingkat penyesuaian untuk masingmasing tipe lapangan golf sebesar 12,5% untuk perumahan yang berlokasi di sekitar privat 6% untuk perumahan yang berlokasi disemi-privat dan 5,7% untuk perumahan yang berlokasi di tepi lapangan golf publik. Di Indonesia penelitian telah dilakukan oleh Hidayati, (1998) yaitu tentang pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah di Yogyakarta, dengan tidak membandingkan pengaruh antarkelompok kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah. Selain itu, penelitannya juga mengkaji nilai tanah dipengaruhi jarak dari pusat kegiatan ekonomi, kepadatan penduduk dan rasio kepadatan bangunan yang meliputi bangunan untuk semua jenis penggunaan, tidak hanya terbatas pada bangunan rumah penduduk dan mengkaji JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus kontur nilai tanah di pusat kegiatan ekonomi Malioboro dan Jalan Solo. a. Nilai tanah Istilah harfiah “nilai tanah” dan “harga tanah” merupakan terjemahan istilah bahasa Inggris, “land value” dan “land price”. Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Ada beberapa teori tentang nilai tanah, tetapi pada umumnya teori tersebut mengemukakan, bahwa ada hubungan yang erat antara lokasi dengan nilai tanah. Perbedaan nilai tanah adalah karena perbedaan daya tarik di dalam suatu lokasi, yaitu kemudahan dalam mencapai lokasi-lokasi tempat kerja, belanja, kesehatan, sekolah, rekreasi, ibadah, fisik dan sosial seperti topografi, kebersihan air, udara dan kenyamanan (Nasucha, 1995:30-31). Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan prinsip “highest and best use”, yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subyek penilaian sudah dalam kondisi ada bangunan maka estimasi nilai harus berdasarkan pada asumsi kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi penggunaan yang terbaik (highest and best use). Dalam melakukan penilaian tanah, perlu terlebih dahulu dilakukan penelitian awal dari tanah tersebut untuk dapat menentukan metode yang dilakukan dalam penilaian. Terdapat 3 (tiga) macam metode dasar yang digunakan untuk menentukan nilai dari data yang tersedia, keempat macam metode itu sebagai berikut (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 105 – 108). 1. Metode Perbandingan Penjualan (sales comparison). Pendekatan metode ini digunakan untuk menilai tanah kosong atau tanah yang dipertimbangkan sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian. Dengan metode ini, terhadap penjualanpenjualan atas sebidang tanah yang serupa dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian (adjusment) untuk menghasilkan indikasi nilai untuk tanah yang akan dinilai. Proses perbandingan didasarkan atas analisis kesamaan dan ketidaksamaan dari kedua bidang tanah tersebut. 2. Metode Nilai Sisa Tanah (land residual). Teknik tanah residu mungkin juga digunakan untuk mengestimasi nilai tanah yang ketika data-data penjualan atas bidang-bidang tanah kosong yang sejenis tidak tersedia. Teknik ini didasarkan atas prinsip-prinsip keseimbangan dan berkaitan dengan konsep kontribusi. Teknik tanah residu dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah apabila: a) nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara akurat. b) kestabilan, pendapatan bersih operasi setiap tahun dari properti diketahui atau dapat diestimasi. c) proporsi capitalization rate dari tanah dan bangunan dapat dipisahkan dari pasar. 3. Metode Alokasi (allocation). Metode alokasi adalah metode penilaian tanah yang didasarkan atas prinsip keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Prosedur dari metode ini didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai pengembangannya untuk suatu lokasi tertentu. Metode alokasi adalah kurang konklusif untuk diterapkan daripada prosedur lain, tetapi ini lebih berguna ketika data transaksi pembanding tidak tersedia. b. Karakteristik fisik tanah Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan karakteristik, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah antara lain adalah sebagai berikut (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 82 - 83). 1. Ukuran dan bentuk. Lebih luas suatu tanah maka lebih mudah dan ekonomis suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya oleh sebab itu properti tersebut akan menjadi lebih menarik. Bentuk fisik properti juga tidak kurang perannya dalam menentukan nilai sebuah properti. Terutama sekali untuk tanah-tanah kosong dan tanah-tanah yang berpotensi untuk Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 63 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus 2. 3. 4. dibangun. Tanah yang berbentuk segi empat sudah barang tentu lebih mudah dibangun daripada tanah yang mempunyai bentuk segi lima atau yang mempunyai bentuk yang tidak teratur. Tanah-tanah yang mempunyai luas yang mungkin akan mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Topografi. Topografi ini dilakukan untuk menyediakan informasi berkaitan dengan kontur tanah penjenjangan tanah, drainase alam, keadaan alam, pemandangan (view) dan keadaan fisik umum lainnya. Utilitas. Utilitas merujuk pada keuntungan (benefit) dari sebuah properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. Tidak ada satu properti yang dapat memenuhi keadaan semua pembeli. Utilitas utama yang dijadikan pertimbangan adalah berkenaan dengan tersedianya saluran sanitasi, ketersediaan air, saluran gas alam, saluran telepon dan listrik. Analisis utilitas ini harus lebih detail daripada analisis persekitaran (neighborhood analysis). Pertimbangan lain yang perlu diambil adalah tarif dan masing-masing utilitas. Lokasi. Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu properti: Dua buah properti yang mempunyai bentuk fisik yang sama tetapi bila lokasinya berbeda maka nilainya tentu akan berbeda. Secara umum “Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota merupakan pusat segala kegiatan hidup manusia. Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan kota dan perhubungan yang baik dibandingkan Page 64 5. dengan kawasan luar kota. Selain itu properti yang mempunyai lokasi di kawasan kota mempunyai infrastruktur lengkap dibandingkan dengan kawasan luar kota meliputi fasilitas dan kondisi jalan, fasilitas angkutan yang tersedia, volume lalu lintas, tingka kebisingan dan jalur lalu lintas. Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan neighborhood (lingkungan). Aksesibili-tas merupakan daya tarik lokasi dikarenakan kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan (perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa merupakan perpaduan antara semua kegiatan terebut. Pada umumnya apabila suatu tempat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD (Central Bussines District). Hal ini menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak CBD, tersedianya tranportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan yang berada di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik. Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat keuntungan. Properti yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan properti tersebut sebagai properti komersial, hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut (Lusth, 1997:26) JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus Nilai tanah Jarak ke pusat Kota Gambar 1.Hubungan Nilai Properti dan Aksesibilitas ke CBD Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi (pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk memenuhi kebutuhan yang lain. Pengertian lingkungan (Neighborhood) adalah suatu porsi dari suatu komunitas yang luas dan adanya kesamaan dan keseragaman dalam kelompok tempat, bangunan atau usaha bisnis. Penjual perlu menganalisis kondisi iklim dalam hal penggunaan tanah yang dinilai dengan properti yang ada di sekitarnya. Nilai dari suatu tanah yang juga dipengaruhi oleh amenities/fasilitas penting yang digabung berdekatan dengan tanah yang di kawasan parkir, taman kota, klinik dan sebagainya. Lingkungan sekitar (neighborhood) merupakan bagian penting karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh keadaan lingkungan sekitar. Fasilitas lingkungan berdampak positif dan dapat pula berdampak negatif. Sebagai contoh apabila tanah terletak berdekatan dengan kampus, pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan berpengaruh positif terhadap nilai tanah. Sebaliknya apabila suatu tanah terletak berdekatan dengan kuburan, Tempat Penimbunan Sampah (TPS) atau terletak dekat kawasan kumuh, maka otomatis berpengaruh negatif terhadap nilai tanah. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis Nilai Tanah terhadap Lingkungan Kampus Politeknik Pasir Pengaraian Manfaat dari penelitian ini adalah : 1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan acuan bagi penilai khususnya di wilayah Kabupaten Rokan Hulu yang belum ada dalam melakukan analisis terhadap nilai tanah yang terletak di lingkungan kampus. 2. Penelitian ini dapat dijadikan bahan yang memperkaya referensi bagi penelitipeneliti selanjutnya di bidang yang sejenis atau terkait. METODE PENELITIAN Analisis data yang dilakukan pertamatama adalah menaksir model guna mendapatkan parameter-parameter regresi yang akan diestimasikan yang memiliki sifat paling efisien, linier dan tidak bias atau best linear Unbised Estimators (BLUE) dengan bantuan program SPSS. Analisis data dengan regresi linier berganda menggunakan metode kuadrat terkecil (OLS). Nilai tanah dinyatakan sebagai variabel terikat, sedangkan faktorfaktor penentunya dinyatakan sebagai variabel bebas. Dengan model regresi sebagai berikut (Nasucha, 1995:59): Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 65 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus Y = 0 + 1X1 + 2X2 + 3X3+ ....miXmi+ .................................................... (2.1) Y = Nilai jual obyek pajak 0 = Konstanta 0, 2, 3.,..., m = Koefisien prediktor X0, X2, X3.,..., Xm = Faktor-faktor yang mempengaruhi = Faktor penggangu (disturbance) Hasil regresi linier berganda akan diuji agar dapat diketahui apakah model yang digunakan dapat menjelaskan masalah yang ada, kriteria pengujian antara lain : kriteria statistik. Uji statistik dengan Uji Goodness of Fit adalah untuk menguji apakah hasil yang dicapai sudah sesuai dengan metode-metode statistik yang ada. Uji statistik yang dilakukan meliputi; a. koefisien determinasi (R2) adalah untuk melihat besarnya pengaruh dari variabelvariabel bebas terhadap variabel tidak bebas; b. uji F, uji ini dilakukan untuk menguji apakah keseluruhan varibel bebasnya secara serempak memberikan pengaruh yang nyata terhadap variabel tak bebas. Jika Fhitung lebih besar dari Ftabel, maka variabel-variabel bebasnya secara serempak mempengaruhi variabel tak bebasnya dan sebaliknya; c. uji t, uji ini dilakukan untuk mengetahui apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang nyata (signifikan) terhadap variabel tak bebas. Uji ini dilakukan dengan membandingkan nilai thitung dengan nilai ttabel. Jika nilai thitung lebih besar dari ttabel maka dikatakan signifikan dan sebaliknya. i. digunakan karena jumlah efektif dari observasi adalah n-1, di mana n adalah jumlah data atau observasi; ii. melakukan uji hipotesis nol (Ho) yang mengatakan bahwa tidak ada autokorelasi, dengan pedoman: bila nilai 2hitung lebih besar dibandingkan dengan nilai 2hitung, maka bila nilai 2hitung lebih kecil dibandingkan dengan nilai 2tabel, maka Ho tidak dapat ditolak. a. Diduga luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah. Page 66 1. 2. 3. 4. b. Diduga jarak ke jalan umum berpengaruh negatif terhadap nilai tanah. c. Diduga jarak ke kampus berpengaruh negatif terhadap nilai tanah. Nilai tanah, yaitu nilai transaksi tanah per meter persegi yang terjadi di wilayah penelitian. Nilai tanah yang digunakan dalam penelitian ini adalah nilai transaksi tanah kosong dan jika ada data nilai transaksi yang tanah dan bangunan maka nilai bangunanya dikeluarkan terlebih dahulu. Satuan yang digunakan adalah rupiah; Luas tanah dihitung dengan satuan per meter persegi; Jarak ke jalan umum yaitu jarak tempuh dari bidang tanah ke jalan umum yang dapat dilalui oleh satu buah mobil lancar. Satuan hitung untuk jarak ke jalan umum yang digunakan adalah meter; Jarak ke kampus adalah jarak garis lurus dari objek penelitian. Adapun satuan jarak ke kampus yang digunakan adalah meter. 2.Jenis dan Sumber data Dalam penelitian ini data yang digunakan terdiri dari : 1. Data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung dari sumber asli melalui observasi di lapangan (objekpenelitian) meliputi bidang tanah yang dijualbelikan, pengukuran jarak dari bidang tanah ke jalan umum dan ke kampus. 2. Data sekunder yaitu data yang diperoleh secara tidak langsung atau dengan media perantara di mana data itu diperoleh dan dicatat oleh pihak lain. Sampel diambil dengan metode purposive sampling, artinya dengan menunjuk objekmana yang akan dijadikan sampel. Dalam metode JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus purposive sampling, yang perlu mendapat perhatian, yaitu : Proses penelitian ini dilakukan dengan deskripsi fisik atas objek penelitian. Kampus Politeknik Pasir Pengaraian terletak di Jl.Tuanku Tambusai Kelurahan Kumu, Kecamatan Rambah Hilir, Kabupaten Rokan Hulu. Nilai tanah dipengaruhi juga oleh keberadaan kos-kosan mahasiswa,fotocopi,warung makan,counter hp yang lokasinya tidak terlalu jauh dari Kampus Politeknik Pasir Pengaraian Pemilihan bentuk fungsi model empiris merupakan pertanyaan atau masalah empiris yang sangat penting, hal ini karena teori ekonomi tidak secara spesifik menunjukkan ataupun mengatakan apakah sebaiknya bentuk LNT = thitung R 2 NT = 0 + 1 LT + 2 JJU + 3 JKPS + Keterangan : NT LT JJU JKPS 0 1, 2, 3 = = = = = = = nilai tanah (rupiah/m2); luas tanah (m2); jarak ke jalan umum (m); jarak ke kampus (m); konstanta; koefisien variabel bebas; variabel pengganggu (residual) PEMBAHASAN Dengan memasukkan hasil regresi maka dapat dilihat sebagai berikut: 10,22945+0,921696LLT–0,181187LJJU–0,217174LJKPS (14,64193) = 0,619900 = 21,20156 Probabilitas = 0,000000 F-statistik fungsi suatu model empirik dinyatakan dalam bentuk linier atau log-log (double log), atau bentuk fungsi lainnya (Insukindro, dkk, 2001 : 59). (7,753463) Koefisien dari luas tanah menunjukkan nilai sebesar 0,921696 yang berarti mempunyai pengaruh yang signifikan dengan arah yang hubungan positif terhadap nilai tanah per meter perseginya di mana semakin luas ukuran tanah maka nilai tanah per meter perseginya semakin tinggi. Hal ini menunjukkan bahwa setiap penambahan luas tanah sebesar 1% maka akan menaikkan nilai tanah per meter perseginya sebesar 0,921696%dan sebaliknya, dengan asumsi faktor yang lain tetap (cetris paribus). Variabel luas tanah merupakan salah satu indikator yang menunjukkan tingkat alternatif yang bisa dipilih oleh pemilik atau orangorang yang menguasai tanah, semakin luas tanah memberikan alternatif yang lebih luas untuk menggunakan tanah itu untuk digunakan dalam berbagai kepentingan, seperti perdagangan, jasa, bahkan industri atau pun (-2,236222) (-3,103912) perumahan, keadaan ini akan meningkatkan nilai properti yang akhirnya nilai tanah menjadi semakin tinggi. Keadaan ini sesuai dengan hipotesis yang telah diajukan oleh hasil penelitian Nurhayani (2002) bahwa luas tanah sangat mempengaruhi nilai tanah, jika tanah yang dibeli akan dibuat bangunan untuk koskostan, maka jumlah kamar yang dihasilkan juga akan banyak, dengan asumsi membangun horisontal atau tidak bertingkat.. Koefisien dari jarak tanah ke jalan umum menunjukkan nilai sebesar 0,181187,berarti memiliki pengaruh yang signifikan dengan arah hubungan yang negatif terhadap nilai tanah per meter perseginya di mana semakin jauh sebidang tanah dengan jalan umum maka semakin rendah nilainya, dan sebaliknya. Hal ini menunjukkan bahwa setiap tambahan jarak ke jalan umum sebesar 1% maka akan menurunkan nilai tanah per meter perseginya Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 67 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus sebesar 0,181187% dan sebaliknya, dengan asumsi faktor yang lain tetap (ceteris paribus). Koefisien dari jarak ke lokasi tanah merupakan suatu indikator yang menunjukkan akses semakin jauh, lokasi tanah dari jalan umum menyebabkan semakin jauhnya tempat yang ditempuh dan semakin tingginya biaya transportasi yang diperlukan. Kondisi ini mempengaruhi turunnya utilitas properti sehingga nilainya juga menurun. Keadaan ini sesuai dengan hipotesis yang diajukan oleh penelitian Nurhayani. Koefisien dari jarak ke kampus menunjukkan nilai sebesar 0,217174 ini berarti memiliki pengaruh yang signifikan dengan arah hubungan yang negatif terhadap nilai tanah per meter perseginya di mana semakin jauh jarak ke kampus maka semakin rendah nilainya, dan sebaliknya. Hal ini menunjukkan bahwa setiap tambahan jarak ke kampus sebesar 1% maka akan menurunkan nilai tanah per meter perseginya sebesar 0,217174% dan sebaliknya, dengan asumsi faktor yang lain tetap (ceteris paribus). Koefisien determinasi menunjukkan seberapa besar persentase dalam persamaan regresi dapat menjelaskan variasi dalam variabel bebasnya. Nilai tanah dapat dijelaskan oleh variabel-variabel bebasnya (luas tanah, jarak ke jalan umum dan jarak ke kampus). Harus diperhatikan relevansi logis atau teoritis dari variabel bebas dengan variabel tak bebasnya dan arti statistiknya. KESIMPULAN Keberadaan kampus telah memberikan keuntungan bagi masyarakat sekitarnya. Salah satu fenomena yang dapat diamati adalah tumbuhnya bisnis rumah pondokan/rumah kontrakan serta bisnis jasa pelayanan bagi kebutuhan mahasiswa di daerah sekitar kampus. Konsentrasi sebagian besar mahasiswa di daerah sekitar kampus merupakan jaminan bagi kelangsungan bisnis ini, sehingga harapan pemilik rumah terhadap keuntungan yang akan diperolehnya menjadi lebih pasti. Persepsi ini secara tidak langsung Page 68 telah menaikkan nilai tanah yang terletak di lingkungan kampus. Berdasarkan hasil analisis pada bagian terdahulu dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut. 1. Faktor luas tanah berpengaruh positif signifikan terhadap nilai tanah. Jika luas tanah bertambah sebesar 1% maka nilai tanah akan naik sebesar 0,921696 % dengan asumsi faktor lain tetap (ceteris paribus). 2. Faktor jarak ke jalan umum berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah. Jika jarak ke jalan umum bertambah sebesar 1%, maka nilai tanah akan turun sebesar 0,181187%dengan asumsi faktor lain tetap (ceteris paribus). 3. Faktor jarak ke kampus berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah. Jika jarak ke kampus bertambah sebesar 1% maka nilai tanah akan turun sebesar 0,217174 dengan asumsi faktor lain tetap (ceteris paribus). 4. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa R2 sebesar hal tersebut berarti 61,99 % Nilai tanah dapat dijelaskan oleh variabel-variabel luas tanah, jarak ke jalan umum dan jarak ke kampus, sedangkan % sisanya dijelaskan oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian. SARAN Berdasarkan pada penelitian yang telah diuraikan di atas, maka dapat diajukan saran sebagai berikut. 1. Calon investor (developer) sebaiknya memilih untuk mengembangkan lokasi di daerah yang dekat dengan lingkungan kampus, karena pada lingkungan ini banyak sekali permintaan akan tempat tinggal, sehingga nilai tanah semakin tinggi dibandingkan di luar lingkungan kampus, dengan mempertimbangan aksesbilitas yang mudah untuk mencapai kampus. Dengan demikian perumahan yang ditawarkan para pengembang akan cepat terserap oleh pasar. 2. Bagi penilai hendaknya mempertimbangkan penggunaan variabelvariabel yang dipakai pada penelitian ini JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus dalam melakukan penilaian dengan kondisi lokasi serupa. 3. Kampus Politeknik Pasir Pengaraian merupakan satu-satunya yang ada di Kecamatan Rambah Hilir dan akan di kembangkan menjadi Universitas Pasir Pengaraian tetapi ada hal yang menyebabkan keterbatasan aksesbilitas dan kualitas jalan yang menuju kampus Politeknik Pasir Pengaraian yaitu jalan yang rusak lintas sumatera, sehingga perlu diupayakan oleh pemerintah setempat dan lembaga swadaya masyarakat membuat jalan alternatif menuju jalan ke kampus damn memperbaiki kualitas jalan yang ada. 4. Bagi riset selanjutnya penyempurnaan model dalam penelitian ini dapat dilakukan dengan memperbanyak variabel bebas sehingga dengan diketahui variabelvariabel lain yang dapat mempengaruhi khususnya di lingkungan kampus seperti alternatif kampus lain, jumlah penduduk, topografi, dan sebagainya. Type On Housing Price, The Appraisal Journal, April, 145-149. Hidayati, Wahyu, 1998, “Pengaruh Pusat Kegiatan Ekonomi Terhadap Nilai Tanah di Yogyakarta”, Tesis S-2, Program Pascasarjana UGM, Yogyakarta (tidak dipublikasikan). Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. Insukindro, Maryatmo, dan Aliman, 2001, “Ekonometrika Dasar dan Penyusunan Indikator Unggulan Ekonomi”, Lokakarya, Makasar. Kuncoro, Mudrajad, 2001, Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan Ekonomi, UPP AMP YKPN, Yogyakarta. Lusth, Kenneth M, 1997, Real Estate Valuation, Tmes Mirror Higher Education Group, Inc. USA. DAFTAR PUSTAKA American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), 1992, The Appraisals of Real Estate”, Twelfth Edition, Chicago, Illionis. Gujarati, Damodar, 1991, Ekonometrik Dasar, Erlangga, Jakarta. Nasucha, Chaizi, 1995, Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas Tanah, Jakarta, Mega Point. Nurhayani, 2002, “Pengaruh Lingkungan Kampus UII Terpadu Terhadap Nilai Tanah”, Tesis S-2, Program Pascasarjana UGM, Yogyakarta (tidak dipublikasikan). Grundnitski, Gary, 2003, Golf Course Comunities : The Effect Of Course Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 69
