Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3
Bab –
ANALISIS KELAYAKAN
PASAR SEMI MODERN
KARANGAMPEL
Feasibility Study (Studi Kelayakan) Pasar Semi Modern di Kecamatan Karangampel
merupakan suatu kajian kelayakan pengembangan dan pembangunan. Kajian didasarkan
atas penentuan lokasi, tata ruang wilayah, kebijakan, dan sosial ekonomi, sehingga akan
menghasilkan suatu kesimpulan apakah Pasar Semi Modern layak untuk dikembangkan
atau tidak layak, dan layak dikembangkan tetapi dengan suatu persyaratan tertentu.
3.1 Gambaran Umum Konsep Perencanaan Pasar Semi Modern
Dewasa ini pelayanan masyarakat pada sektor perdagangan dan perbelanjaan
komoditas keperluan sehari-hari, seperti pasar sudah sangat bersaing. Masyarakat sendiri
sudah sangat menyadari untung rugi berbelanja di pasar tradisional dan pasar modern.
Secara umum dari hasil wawancara dengan konsumen sebagai berikut:
1. Opini masyarakat berbelanja di pasar tradisonal
Kelebihan yang diperoleh konsumen:
a. harga relatif lebih murah
b. bisa tawar menawar (ada kepuasan tersendiri)
c. banyak pilihan baik komoditas sejenis atau lainnya
d. bisa membeli dalam jumlah yang sedikit atau hanya cukup yang dibutuhkan
e. tidak perlu mempersiapkan diri seperti berdandan, dan sebagainya
Kekurangan yang diperoleh konsumen:
a. konsumen tidak mengetahui harga standar
b. konsumen tidak mengetahui ukuran/timbangan yang pasti
c. konsumen turut mensortir barang karena kualitas barang bercampur
Halaman 3 - 1
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
d. barang relatif kotor dan tidak higiens
e. barang khususnya sayuran segar tidak tersedia sepanjang waktu
f.
lingkungan pasar yang kotor, bau, dan tidak higiens
g. tidak bisa sambil berekreasi dengan melihat-lihat barang lain
2. Opini masyarakat berbelanja di pasar modern
Kelebihan yang diperoleh konsumen:
a. harga standar, sehingga konsumen mengetahui harga dengan pasti
b. kualitas barang sudah dikemas dengan baik
c. barang yang diperlukan, termasuk sayuran dapat diperoleh dengan harga dan
d. kualitas yang sama perlu waktu khusus
e. ukuran/timbangan barang relatif lebih valid
f. tempat relatif lebih bersih dan higiens
g. bisa untuk sarana rekreasi berbelanja
h. keamanan relative terjamin
Kekurangan yang diperoleh konsumen:
a. tidak bisa sebagai sarana sosial transaksi antara pedagang dan pembeli
b. konsumen tidak mengetahui informasi langsung
c. konsumen turut mensortir barang karena kualitas barang bercampur
Konsep pengembangan Pasar semi modern
berupaya untuk memadukan dua
konsep pasar diatas. Awalnya merupakan pasar tradisional, kemudian didesain ulang dan
diperluas arealnya sehingga menjadi pasar tradisonal dengan konsep modern.
Pasar tradisional dengan konsep modern bukan berarti sama dengan supermarket
atau swalayan, jadi sistemnya masih tetap sama dengan pasar tradisional, namun
bangunannya
yang
didesain
dengan
konsep
modern. Pasar
Modern
ini
akan
menghasilkan pasar tradisional yang terkesan bersih dan tidak berbau seperti halnya di
pasar tradisional, tidak becek dan tidak kumuh. Pembeli dan penjual masih tetap dapat
berjumpa dan melakukan tawar-menawar ataupun bersilaturahmi, karena kita juga pasti
tau ikatan penjual di pasar tradisional sangat erat dengan langganannya. Sistem
drainasenya ditata dengan baik, kemudian didesain agar pemeliharaannya juga mudah.
Konsep pasar modern terdiri dari dari 3 jenis tempat usaha yang terintegrasi, yakni
ruko, kios dan lapak (lemprak). Letak lapak berada di tengah-tengah bangunan dan
hanya untuk disewakan. Lapak dibagi menjadi dua jenis, lapak kering dan lapak basah.
Halaman 3 - 2
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Lapak kering digunakan sebagai tempat berjualan sayur, bumbu dapur dan kebutuhan
lain. Lapak basah khusus menjual berbagai jenis ikan dan daging. Di sekeliling lapak
terdapat kios dengan berbagai ukuran. Untuk kios dikhususkan menjual kebutuhan
penunjang lainnya seperti sembako, peralatan rumah tangga, kosmetik dan obat. Lapak
dan kios ini dibungkus ruko dua lantai di bagian luarnya, dengan gaya arsitektur modern
yang menarik.
Dalam perencanaan awal yang perlu diperhatikan adalah Layout, tujuannya yaitu
memberikan kenyamanan terutama pada alur sirkulasi, baik sirkulasi bagi orang maupun
kendaraan. Pasar harus dibuat hidup, dan hidupnya ditandai dengan alur sirkulasi yang
berjalan dengan baik, setiap sudut pasar harus mudah ditempuh / dituju, sehingga bisa
dibilang setiap toko / kios pasti dilewati oleh pengunjung / calon pembeli, jadi setiap sisi
pasar harus mampu menyerap kedatangan pengunjung. Pada umumnya pedagang pasti
memilih kios yang di depan karena posisi tersebut pasti paling sering dilewati oleh calon
pembeli, jadi bagaimana caranya membuat muka pasar menjadi lebih banyak, caranya
yaitu dengan membuat jalan keliling pasar beserta tempat parkirnya, ini akan membuat
seluruh muka pasar menjadi yang terdepan, jalan keliling inipun akan memudahkan mobil
pemadam kebakaran untuk menjangkau seluruh bagian bangunan jika nantinya terjadi
kebakaran. Jalan masuk ke dalam pasar juga dibuat cukup atau lebih banyak, sehingga
dapat dimasuki dari segala arah, atau jika ada kebakaran maka tersedia cukup jalan
untuk melarikan diri ke luar bangunan.
Atap bangunan yang dibuat satu-kesatuan dan bebas kolom akan membuat
sirkulasi di dalam bangunan lebih leluasa, namun tidak lupa memberi jalur sirkulasi udara
pada atap juga memberi ruang pada atap untuk pencahayaan alami, bisa dengan
mengganti sebagian bahan atap dengan yang lebih transparan. Lantai yang dilapis bahan
keramik membuatnya mudah dibersihkan, begitupun meja-meja kios / los dipasangi
keramik juga agar mudah dibersihkan dan lebih awet.
Jalan utama dipisahkan dengan jalan milik pasar, supaya tidak terjadi kemacetan di
jalan utama, ruang parkir yang cukup di areal pasar juga sangat penting untuk menjaga
kelancaran sirkulasi kendaraan. Disediakan juga sarana ibadah sehingga memudahkan
pengunjung untuk beribadah tidak jauh dari lokasi pasar
Halaman 3 - 3
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
TPSS/Tempat pembuangan Sampah Sementa dibuat supaya sampah sampah tidak
berserakan dimana mana dan bau,maka dibuat lah TPSS biar memudahkan petugas
memungut sampah yang ada dipasar tersebut,
Toilet umum diletakan belakang samping kiri dan kanan,agar memudahkan pengunjung
dan pemilik kios atau lapak.
3.1.1 Dasar Pemikiran Pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel
Kecamatan Karangampel merupakan salah satu kecamatan yang mempunyai
pasar daerah yang memiliki pelayanan antar wilayah kecamatan di Kabupaten
Indramayu. Pasar Karangampel memiliki jenis komoditas unggulan pasar yang tidak
ditemukan di pasar lain di Kabupaten Indramayu, yakni daging sapi. Selain itu juga
menjadi pasar kulakan bagi pasar-pasar kecil lainnya baik di wilayah Kecamatan
Karangampel maupun di luar wilayah kecamatan, seperti Kecamatan Juntinyuat,
Krangkeng, dan Kecamatan Indramayu. Berikut disajikan data pedagang dan prakiraan
pendapatan di Pasar Karangampel eksisting.
Tabel 3-1
Data Prakiraan Pendapatan Rata-Rata Pedagang Pasar Karangampel
No.
Jenis Komoditas
1
Daging ayam
2
Volume Per
Satuan
Bulan
Harga Satuan (Rp)
Harga
dasar
Harga Jual
Laba
Jumlah
Pendapatan
Total Laba (Rp) Pedagang
Pedagang (Rp)
(Rp)
19,500
kg
20,500
23,000
2,500
48,750,000
13
3,750,000
Daging sapi
9,000
kg
57,000
64,000
7,000
63,000,000
6
10,500,000
3
Telur bebek
5,250
kg
17,000
24,000
7,000
36,750,000
3
12,250,000
4
udang ukuran sedang
900
kg
38,000
45,000
7,000
6,300,000
10
630,000
5
Beras
150,000
kg
8,000
8,500
500
75,000,000
1
75,000,000
6
Gula pasir
3,000
kg
10,000
11,000
1,000
3,000,000
25
120,000
7
Minyak goreng
4,500
kg
11,000
13,000
2,000
9,000,000
25
360,000
8
Garam
1,500
kg
1,000
1,500
500
750,000
25
30,000
9
Cabe besar
1,050
kg
24,000
30,000
6,000
6,300,000
15
420,000
10
Cabe kecil
1,200
kg
2,500
7,500
5,000
6,000,000
12
500,000
11
Bawang merah
2,500
kg
6,000
8,000
2,000
5,000,000
10
500,000
12
Bawang purtih
450
kg
22,000
25,000
3,000
1,350,000
10
135,000
13
Kacang tanah
750
kg
15,000
16,000
1,000
750,000
5
150,000
14
Kacang hijau
800
kg
8,000
12,000
4,000
3,200,000
5
640,000
Kelapa
200
kg
2,250
2,500
250
50,000
2
15
Jumlah
25,000
105,010,000
Sumber : Survei pasar 2012
Halaman 3 - 4
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.1.2 Kriteria yang Diperlukan Pasar Semi Modern
Pengembangan suatu pasar semi modern yang memerlukan luas lahan ideal minimum
sekitar 3 hektar. Kebutuhan luas itu tidak memungkinkan untuk dikembangkan di lokasi
pasar yang sudah ada, selain itu juga kawasan sekitar sudah terbangundengan
infrastruktur yang cukup lengkap. Untuk itu lokasi pengembangan pasar semi modern
(tradisonal-modern) dalam studi ini akan mencari lokasi lain di wilayah Kecamatan
Karangampel. Kajian aspek lokasi akan dibahas pada bagian tersendiri.
Sebagai pasar yang direncanakan untuk pelayanan amtar wilayah, pasar semi
modern Karangampel menawarkan konsep pasar sebagai berikut:
A.
Kelayakan Tapak kawasan Pasar Semi Modern
1. Jalan masuk dan keluar bagi kendaraan roda empat yang leluasa\
2. Jalan jalur sirkulasi barang dan orang dalam pasar yang lelusasa
3. Tempat parker kendaraan roda empat dan roda dua yang tertata dan leluasa
4. Tersedia kios, los, lemprak (lapak) yang memadai dan saling berinteraksi
5. Papan informasi kelompok komoditi
6. Tempat ibadah
7. Bangunan pelengkap lainnya seperti pos keamanan, toilet, kantin yang hiegens
8. Tempat
Pembuangan
Sampah
Sementara
(TPSS)
yang
terkontrol
tidak
menganggu aktivitas berbelnja terutama bau busuk yang dtimbulkan
9. Drainase dan IPAL yang terkontrol terutama yang dtimbulkan dari los basah
10. Unit Pengelola Pasar
11. Penerangan yang memadai
12. Lingkungan pasar yang higiens
13. Area bongkar muat yang terpisah dengan area parkir
14. Aksesibiltas yang terjangkau
Kelayakan tapak ideal pasar semi modern yang dikembangkan di Kecamatan
Karangampel dapat dilihat pada gambar 3.1 dan gambar 3.2
Halaman 3 - 5
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.1
Konsep Tapak Kawasan Pasar Semi Modern Karangampel
KIOS 5X6
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
RUKO 5X11
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X4
KIOS 2.5X3
KIOS 5X6
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X4
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
KIOS 2.5X4
KIOS 2.5X4
RUKO 5X11
RUKO 5X11
RUKO
LAPAK BASAH DAGING,IKAN,AYAM,DLL
KIOS FASHION DAN KONVEKSI
LAPAK SEMI BASAH KELAPA SAYUR-SAYURAN
KIOS SEMBAKO
LAPAK KERING BUAH-BUAHAN
KIOS KUE /BAHAN KUE
KANTIN
KIOS TOKO EMAS
MUSHOLA
KIOS TOKO ELEKTRONIK
TOILET
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X4
KIOS 2.5X4
KIOS 5X6
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
KIOS 2.5X3
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
RUKO 5X11
LAPAK 2X2
LAPAK 2X2
RUKO 5X11
LAPAK 2X2
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X3
RUKO 5X11
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X3
KIOS 2.5X4
RUKO 5X11
TEMPAT PEMBUANGAN SAMPAH (TPS)
Site {land an peruntukan tapak kawasan pasar semi modern yang akan dikembangkan di
Kecamatan Karangampel dengan daya tamping untuk 1.500 pedagang. Konsep tata letak yang
akses sirkulasi dimana semua peruntukan los, kios. Maupun lemprakan tidaj ada istilah los depan
dan belakang yang menciptakan keadilan ruang peruntukan pedagang.
Halaman 3 - 6
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.2
Disain Image Konsep Tapak Kawasan Pasar Semi Modern Karangampel
Disain image lay out tapak kawasan pasar semi modern yang akan dikembangkan di
Kecamatan Karangampel dengan daya tamping untuk 1.500 pedagang
B.
Bangunan Pasar Semi Modern
Konsep umum bangunan
1. Bentuk bangunan dirancang sedemikian rupa dengan mengambil unsur tradidional
Kabupaten Indramayu. Pada era modern, gaya arsitektural unsur lokal tidak harus
memepngaruhi bentukm bangunan secara mutlak, ada beberapa unsure disain
dan fungsi yang tidak mesti harus menonjol muatan local, seperti bangunan
pabrik, hypermarket, dan sebagainya. Begitu juga pasar modern, akan mengikuti
disain standar sebagaimana bangunan modern.
2. Penggunaan material yang tahan lama, mudah untuk diperbaiki, dan mudah
diperoleh.
Halaman 3 - 7
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3. Pengelompokan kios, los/ lapak (lemprak) berdasarkan kelompok komoditas yang
diusahakan pedagang.
Konsep Arsitektur dan Interior
1. Bangunan ruko berlantai dua yang dirancang sepanjang bagian sisi pasar,
sehingga merupakan dinding pasar mengelilingi kios, los dan lapak (lemprakan).
Bangunan ruko akan dibuat berderet dan pada bagian tengah di setiap sisi pasar
dibuat terpisah yang didisaian sebagai gerbang masuk pasar.
2. Atap bangunan yang dibuat satu-kesatuan dan bebas kolom akan membuat
sirkulasi di dalam bangunan lebih leluasa, namun tidak lupa memberi jalur
sirkulasi udara pada atap juga memberi ruang pada atap untuk pencahayaan
alami, bisa dengan mengganti sebagian bahan atap dengan yang lebih
transparan.
3. Lantai
o
koridor kios dan los dari bahan keramik yang tidak licin bahan keraamik
untuk pedestrian dan trotar dapat digunakan
o
Lantai untuk lemprakan cukup dengan plesteran yang diperkuat dengan floor
hardener tidak licin namun mudah dibersihkan.
o
Pola lantai untuk sirkulasi utama dibedakan dengan yang lainnya untuk
memberikan arahan
4.
Plafond
o
Materal plafond menggunakan gypsum untuk bangunan ruko dan kios
o
Untuk los basah (sayuran, ikan, dan daging) dan lapak tidak menggunakan
plafond
o
Pada sirkulasi utama plafond disesuaikan dengan pola lantai dibawahnya agar
tercipta satu kesatuan yang serasi dalam disain
5. Furnitur
o
Furnitur yang digunakan adalah meja-meja beton dilapisi keramik agar
mudah dibersihkan
o
Furniture untuk gerbang masuk pasar pintu dari bahan besi berupa rolling
door dan dapat dilihat dari luar sebagaimana layaknya pintu gerbang. Pintu
kios dari alumunium rolling door
Halaman 3 - 8
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.3
Tipikal image disain interior Pasar Modern
Disain image di dalam sebuah pasar modern memberikan keluasaan dan kenyamanan dalam
berbelanja dan berinteraksi tidak seperti hyper market dan mall. Informasi dan transaksi
langsung antara penjual dan pedagang dapat terwujud
Konsep Konstruksi Struktur
Konsep perancangan struktur mencakup aspek sistem struktur bangunan, analisis
struktur, sistem konstruksi, dan pemilihan material komponen struktur (spesifikasi
teknis) yang digunakan akibat pembebanan terahadap struktur, kondisi daya dukung
tanah, serta detil konstruksi. Beberapa aspek yang dipertimbangkan dalam proses
perencanaan bertujuan untuk memperoleh hasil rancangan yang optimal, adapun
ktiria spesifikasi bahan tersebut sebagai berikut
1. Keamanan konstruksi
2. Pemilihan elemen struktur untuk mewujudkan pelaksanaan konstruksi secara
cepat dan tepat
3. Dampak terhadap lingkungan sekitar
4. Menggunakan bahan konstruksi yang ekonomis dan mudah didapatkan
5. Kesederhanaan sistem konstruksi yang mudah dikerjakan
Halaman 3 - 9
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Untuk
jelasnya
spesifikasi
bahan
dan
material
yang
digunakan
dalam
pembangunan pasar disajikan pada tabel lampiran.
Konsep Drainase
Pola drainase yang diterapkan secara gravitasi, pola aliran dibuat secara alamiah
mengikuti alur topografi dengan prinsip sebagai berikut:
1. Kondisi topografi yang relative datar sebagaimana halnya wilayah Kecamatan
Karangampel. Sistem drainase harus dipbuat secara cermat agar dapat mengalir
dan
mudah
untuk
penggelontoran.
Aspek
lingkungan
sekitar
harus
dipertimbangkan terutama arah buangan.
2. Bak-bak control dibuat standar dengan jarak dan ketinggian tertentu agar mudah
untuk penggelontoran dan pemeliharaan.
3. Dasar permukaan saluran yang memiliki kemiringan kecil diperlukan pertimbangan
kecepatan maksimum. Kemiringan dasar tetap mengikuti kemiringan muka tanah
sejauh permukaan tanah tidak memberikan aliran balik dari awal pengaliran.
4. Untuk drainase area pasar basah (daging dan ikan) dibuat saluran tersendiri
dengan dibuat pengolahan limbah cair
Konsep Jalan
Perkerasan jalan menggunakan material beton bwertulang dan aspal remix.
Memningat kawasan indramayu sebagai kawasan yang labil daerah pesisir, perlu
dengan beton bertulang. Karena beron bertulang akan kedapair maka diperlukan
tata drainase dan system resapan yang memadai.
Konsep Zoning
Konsep zoning yang akan diterapkan untuk Pasar Semi Modern Karangampel:
1. Pembagaian berdasarkan aksesibilitas, dibagi menjadi dua kelompok blok, yaitu
blok yang dikunci agar terjadi keterbatasan waktu berkunjung. Sedangkan blok
yang tidak terkunci diperuntukan untuk area yang bisa diakses 24 jam. Hal ini
untuk mempertimbangkan di kemudian hari pasar semi modern ini bisa menjadi
pasar grosir yang beraktivitas mulai tengah malam.
2. Pembagian blok berdasarkan sifat komoditi barang dagangan yang diusahakan.
Blok terbagi menjadi dua bagian, yaitu: blok area kering dan blok area basah.
Blok area kering adalah tempat pedagang berjualan barang yang tidak
Halaman 3 - 10
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
memerlukan air, sedangkan area basah adalah area penjualan komoditas yang
memerlukan instalasi air.
Konsep Akses
Konsep akses yang akan diterapkan untuk Pasar Semi Modern Karangampel harus
mempunyai akes dari berbagai arah terutama sirkulasi internal:
1. Akses dapat dicapai melalui 4 arah amta angin agar tercipta pemerataan kios,
los, dan lemrak menjadi sasaran yang berada di tengah pasar.
2. Sirkulasi dibagi menjadi sirkulasi primer dan sekunder agar memudahkan dalam
hal sistem pergerakab barang, orang, kendaraan.
3. Akses masuk dan akes keluar dibuat terpisah agar tidak terjadi penumpukan di
gerbang
Konsep Parkir
Konsep ruang parkit yang akan diterapkan untuk Pasar Semi Modern Karangampel
harus mempunyai lahan parkir yang memadai:
1. Ruang parkir kendaraan pengunjung ditata sedemikian rupa dengan pola
menyebar mengelililngin gedung yang memudahkan hubungan antara ruang
parkir dengan pasar.
2. Pada ruang parkir yang cukup luas sangat memungkinkan untuk dilakukan
pengaturan blok parkir bongkar muat, parkir umum, dan akses angkutan umum
untu bermanuver di lingkungan pasar.
Konsep Lansekap dan Tata Hijau
Konsep lansekaping dan tata hijau yang akan diterapkan untuk Pasar Semi Modern
Karangampel harus mempunyai lansekap dan tata hujau yang memadai:
1. Dapat mengakomodasi dengan dibuat shelter angkutan umum dilengkapi dengan
pohon peneduh untuk memudahkan pengunjung yang tidak membawa
kendaraan pribadi mengakses pasar.
2. Di sekeililing lahan pasar disediakan lahan hijau untuk lansekap dan pohon
peneduh memberikan kesan asri dan berfungsi sebagi buffer polusi debu dan
suara.
Halaman 3 - 11
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Konsep Utilitas
Konsep utilitas dalam bangunan dibagi dalam beberapa zona atau blok bertujuan
untuk
memudahkan
pengerjaan
di
lapangan
serta
mempermudah
dalam
pemeliharaan. Dengan adanya pembagaian blok utilitas, maka tigklat kerumitan
istem utilita akan dipermudah dengan menggunakan siostem terminal circuit.
1. Air Bersih:
Sumber air bersih sebisa mungkin diperoleh dari PDAM yang ditampuing dalam
reservoir bawah tanah kemudian didistribusikan dengan sistem pompa lokal.
Sumer air bersih lain bisa dengan membuat sumur artesis yang bertujuan untuk
kegiatan pembersihan pembersihan pasar. Hal ini memungkinkan karena air
artesis di daearh Indramayu cukup payau kurang baik untuk dikonsumsi, namun
dapat dimanfaatkan untuk pembersihan.
2. Air Buangan
a. Air buangan dari blok pasar basah, tempat ibadah, dan toilet agar tidak
mencemari lingkungan dapat dialirkan ke septic tank atau pengolahan air
buangan.
b. Khusus untuk limbah daging dan ikan perlu dibuatkan system pengolahan
limbah lemak. Setelah unsur lemaknya terurai, maka air limbah dapat
disalurkan ke bak resapan.
3. Elektrikal
a. Sistem elektrikal mencakup: instalasi jaringan listrik, sistem pengindra
kebakaran (alarm). Sumber listrik diupayakan dari PLN yang dibagi dalam
zona pembagian daya listrik serta dilengkapi rumah genset. Hali ini dilakukan
untuk menghindari adanya gangguan pemadaman listrik.
b. Sistem
lampu
penerangan
menggunakan
sakelar
setempat.
Lampu
penerangan pasar dikelompokkan dalam kategoti:
- Lampu penerangan normal
- Lampu penerangan darurat
- Lampu penerangan luar menggunakan sistem penyalaan secara otomatis
Halaman 3 - 12
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.2 Kajian Lokasi Pasar Semi Modern Karangampel
Sebagaimana telah diuraikan di atas bahwa untuk pengembangan Pasar Semi
Modern Karangampel salah satu pusat pasar kulakan di Kabupaten Indramayu, dengan
kebijakan kapasitas 1.500 pedagang memerlukan luas lahan sekitar 3,0 ha. Maka lokasi
pasar yang ada sekarang tidak dapat memenuhi kriteria ideal karena keterbatasan ruang
dan faktor hubungan fungsional dengan fasilitas dan infrastruktur yang ada tidak saling
mendukung. Dengan demikian perlu dicari suatu lokasi yang ideal dan layak untuk
pengembanganya.
Sebagaimana
telah
kita
ketahui
Kecamatan
Karangampel
terletak
pada
persimpangan jalan yang menghubungkan ke tiga pusat kegiatan, yakni:
a. Arah utara
: Kota Indramayu
b. Arah barat
: Kota Jatibarang
c. Arah tenggara
: Kota Cirebon
Dengan demikian untuk arahan alternatif lokasi Pasar Semi Modern Karangampel akan
dikaji pada lokasi pada ketiga arah tersebut. Kriteria kelayakan lokasi ditentukan oleh
faktor:
1. Ketersediaan Lahan
2. Jarak dari pusat kota
3. Keterkaitan dengan pemasaran
4. Transportasi
5. Lingkungan dan infrastruktur sekitar
6. Prospek pengembangan kawasan
Alternatif lokasi untuk calon pengembangan Pasar Semi Modern Karangampel dapat dilihat
pada gambar 3.4
Halaman 3 - 13
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Alternatif II
Alternatif I
Alternatif III
Halaman 3 - 14
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.2.1 Alternatif I Lokasi Arah Karangampel-Indramayu
1. Ketersediaan Lahan
Sesuai dengan Bentuk wilayah administratif Kecamatan Karangampel lebih lebar
membentang kearah arah barat - timur dibanding bentangan arah utara – selatan.
Arah Kota Indramayu dari Karangampel terletak di bagian utara sepanjang 1,8 km
sampai perbatasan dengan Kecamatan Juntinyuat. Ketersediaan lahan sepanjang
koridor relatif masih kosong berupa sawah, kebun, dan tanah kering. Status pemilikan
lahan potensial umumnya tanah milik rakyat dan tanah kas desa.
2. Jarak dari Pusat Kota Karangampel
Jarak terjauh sampai batas wilayah Kecamatan Karangampel 1,8 km. Area
belum
terbangun ditemukan pada jarak kurang dari 500 meter dari pusat kota.
3. Keterkaitan pemasaran
Potensi pemasaran ke arah tersebut sangat mendukung, komoditas unggulan pasar
yang diminati dari arah tersebut, yaitu daging sapi. Masyarakat Kota Indramayu selalu
mencari komoditas daging sapi unggulan dari Pasar Karangampel.
4. Transportasi
Transportasi menuju arah tersebut dilayani oleh Jalan Propinsi Indramayu – Balongan
– Karangampel – Cirebon. Kondisi jalan cukup baik dan dilalui oleh angkutan umum.
Lalulintas ke arah tersebut tidak begitu padat dan sangat lancar.
5. Lingkungan dan Infrastruktur sekitar
Lingkungan dan infrastruktur sekitar sebagaian besar belum terbangun, sehingga
dinilai sangat mendukung untuk pengembangan.
6. Prospek Pengembangan Kawasan
Pengembangan kawasan perkotaan Karangampel berdasarkan dokumen RDTRK serta
kondisi lapangan diarahkan ke wilayah bagian utara dengan peruntukan sebagai
kawasan permukiman dan jasa sepanjang koridor jalan primer. Pada saat sekarang
pada kawasan ini telah berkembang property kompleks perumahan (Wijaya Kusumah
dan Ikhlasul Amal) dan bangunan umum lainnya.
Halaman 3 - 15
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.5
Foto-Foto Kondisi Lokasi Alternatif I Karangampel-Indramayu
Kondisi kawasan ke arah Kota Indramayu sekitar 300 meter dari perbatasan dengan Kecamatan
Juntinyuat atau 1, 5 km dari pusat kota Karangampel berupa tegalan dan sudah berdiri pasar
unggas. Areal ini sangat berpotensil untuk calon lokasi Pasar Semi Modern
Halaman 3 - 16
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Prospek kawasan ke arah Kota Indramayu sekitar 300 meter dari perbatasan dengan
Kecamatan Juntinyuat atau 1, 5 km dari pusat kota Karangampel tengah dikembangkan properti
perumahan dan bangunan umum lainnya yang sangat mendukung untuk berdirinya Pasar Semi
Modern Karangampel serta berada di jalan propinsi Indramayu-Cirebon
Lahan potensial untuk pengembangan Pasar Semi Modern Karangampel ke arah Kota
Indramayu sekitar 300 meter dari perbatasan dengan Kecamatan Juntinyuat atau 1,5
km dari pusat kota Karangampel tengah dikembangkan properti perumahan dan
bangunan umum lainnya yang sangat mendukung untuk berdirinya Pasar Semi Modern
Karangampel
Halaman 3 - 17
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.2.2 Alternatif II Lokasi Arah Karangampel-Cirebon
1. Ketersediaan Lahan
Sesuai dengan Bentuk wilayah administratif Kecamatan Karangampel lebih lebar
membentang kearah arah barat - timur dibanding bentangan arah utara – selatan.
Areal kajian arah Karangampel-Cirebon terletak di bagian selatan sepanjang 1,2 km
sampai perbatasan dengan Kecamatan Krangkeng. Ketersediaan lahan sepanjang
koridor relatif sudah terbangun dan hamper tidak dijumpai tanah kosong dengan
luasan yang cukup. Status pemilikan lahan potensial umumnya tanah milik rakyat dan
tanah kas desa. Adapaun dijumpai tegalan yang cukup luas namun merupakan tanah
penguasaan PT. Pertamina.
2. Jarak dari Pusat Kota Karangampel
Jarak terjauh sampai batas wilayah Kecamatan Krangkeng 1,2 km. Area
sudah
terbangun tidak ditemukan areal kosong.
3. Keterkaitan pemasaran
Potensi pemasaran ke arah tersebut cukup mendukung, komoditas unggulan pasar
yang diminati dari arah tersebut, yaitu daging sapi. Masyarakat Kota Cirebon selalu
mencari komoditas daging sapi unggulan dari Pasar Karangampel. Kecamatan
Krangkeng merupakan wilayah pelayanan Pasar Karangampel.
4. Transportasi
Transportasi menuju arah tersebut dilayani oleh Jalan Nasional Jakarta- Jatibarang –
Cirebon. Kondisi jalan cukup baik dan dilalui oleh angkutan umum. Lalulintas ke arah
tersebut tidak begitu padat dan sangat lancar.
5. Lingkungan dan Infrastruktur sekitar
Lingkungan dan infrastruktur sekitar sebagaian besar sudah terbangun, sehingga
dinilai tidak mendukung untuk pengembangan fisik.
6. Prospek Pengembangan Kawasan
Pengembangan kawasan perkotaan Karangampel berdasarkan dokumen RDTRK serta
kondisi lapangan diarahkan ke wilayah bagian utara dengan peruntukan sebagai
kawasan permukiman dan jasa sepanjang koridor jalan primer. Kawasan ke arah
tersebut tidak prospektif untuk pengembangan fisik.
Halaman 3 - 18
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.6
Foto-Foto Kondisi Lokasi Alternatif II Karangampel-Cirebon
Prospek kawasan ke arah Kota Cirebon sampai dengan Kecamatan Krangkeng sudah
terbangun, adapun tanah kosong yang ada pada jarak 300 meter dari pusat kota sudah
dikuasai PT. Pertamina. Keadaan ini tidak mendukung untuk berdirinya Pasar Semi Modern
Karangampel
Halaman 3 - 19
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.2.3 Alternatif II Lokasi Arah Karangampel-Jatibarang
1. Ketersediaan Lahan
Sesuai dengan Bentuk wilayah administratif Kecamatan Karangampel lebih lebar
membentang kearah arah barat - timur dibanding bentangan arah utara – selatan.
Areal kajian arah Karangampel-Jatibarang berada pada bagian jarak yang lebih
panjang. Sampai perbatasan dengan Kecamatan Sliyeg dari pusat kecamatan adalah
3,75 km . Ketersediaan lahan sepanjang koridor relatif sudah terbangun dan hampir
tidak dijumpai tanah kosong dengan luasan yang cukup. Status pemilikan lahan
potensial umumnya tanah milik rakyat dan tanah kas desa. Adapaun dijumpai tegalan
yang cukup luas namun merupakan tanah penguasaan PT. Pertamina. Areal kosong
dan potensi untuk calon Pasar Semi Modern dijumpai pada jarak 2,5 km.
2. Jarak dari Pusat Kota Karangampel
Jarak terjauh sampai batas wilayah Kecamatan Karangampel 3,75 km. Secara umum
kawasan sudah terbangun tidak ditemukan areal kosong.
3. Keterkaitan pemasaran
Potensi pemasaran ke arah tersebut cukup mendukung, komoditas unggulan pasar
yang diminati dari arah tersebut, yaitu daging sapi. Masyarakat Kota Jatibarang selalu
mencari komoditas daging sapi unggulan dari Pasar Karangampel. Kecamatan Sliyeg
yang berada pada koridor arah tersebut merupakan wilayah pelayanan Pasar
Karangampel.
4. Transportasi
Transportasi menuju arah tersebut dilayani oleh Jalan Nasional Jakarta- Jatibarang –
Cirebon. Kondisi jalan cukup baik dan dilalui oleh angkutan umum. Lalulintas ke arah
tersebut tidak begitu padat dan sangat lancar.
5. Lingkungan dan Infrastruktur sekitar
Lingkungan dan infrastruktur sekitar sebagaian besar sudah terbangun, sehingga
dinilai tidak mendukung untuk pengembangan fisik.
6. Prospek Pengembangan Kawasan
Pengembangan kawasan perkotaan Karangampel berdasarkan dokumen RDTRK serta
kondisi lapangan diarahkan ke wilayah bagian utara dengan peruntukan sebagai
kawasan permukiman dan jasa sepanjang koridor jalan primer. Kawasan ke arah
tersebut tidak prospektif untuk pengembangan fisik Pasar Semi Modern.
Halaman 3 - 20
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.6
Foto-Foto Kondisi Lokasi Alternatif II Karangampel-Jatibarang
Prospek kawasan ke arah Kota Jatibarang secara umum sudah terbangun,
tanah kosong yang ada pada jarak 700 meter dari pusat kota sudah dikuasai
PT. Pertamina. Keadaan ini tidak mendukung untuk berdirinya Pasar Semi
Modern Karangampel
Halaman 3 - 21
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Lahan potensial untuk pengembangan Pasar Semi Modern Karangampel ke arah
Kota Jatibarang dijumpai pada sekitar 2,5 km dari pusat kota Karangampel
merupakan jjaraak yang relatiif jauh serta prospek sekitarnya tidak teredapat
penembangan fisik (properti). Secara umum kurang mendukung untuk berdirinya
Pasar Semi Modern Karangampel pada kooridor ini.
Halaman 3 - 22
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Berdasakan kajian deskripsi lmasing-masing alternatif lokasi yang dinilai layak untuk
pengembangan Pasar Semi Modern di Kecamatan Karangampel, maka dapat disimpulkan
bahwa alternatif lokasi yang dinilai paling layak dan memungkinkan adalah Alternatif I
kooridor Karangampel – Indramayu, seperti terlihat pada tabel 3-2.
Tabel 3-2
Analisis Arahan Alternatif Lokasi Pengembangan
Pasar Semi Modern Karangampel
Kooridor Arah Lokasi
Kriteria Lokasi
Alt I
Alt II
Alt III
Ketersediaan Lahan
3
1
1
Jarak Dari Pusat Kecamatan
2
3
1
Keterkaitan Pemasaran
3
3
2
Transportasi
2
2
2
Lingkungan dan Infrastruktur Sekitar
3
2
1
Prospek Pengembangan Kawasan
3
1
1
2.67
2.00
1.33
Score
Keterangan:
Nilai 3 : mendukung
Nilai 2 : cukup mendukung
Nilai 1 : tidak mendukung
3.3 Konsep Master Plan Pasar Semi Modern Karangampel
Pasar Semi Modern Karangampel sebagai salah satu pusat pasar kulakan di
Kabupaten Indramayu, dengan kebijakan kapasitas 1.500 pedagang. Berdasarkan data
jumlah pedagang dan volume barang saat ini, rata2 aktivits pedagang
akan berputar
baranga dagangan dari berabagai enis sebanyak 1,201 ton/bulan. Maka pasar semi
modern ini diperkirakan akan menampung volume barang sekitar 1800 ton
setiap[
bulannya atau 60 ton setiap harinya. Dengan mempertimbangkan kapasitas tamping pasar
semi modern yang akan dikembangkan tersebut seluas , maka beberapa hal yang menjadi
bahan pertimbangan perencanaan, diuraikan sebagai berikut :
Adanya suatu rencana yang menyeluruh (komprehensif).
Adanya keserasian dan kerjasama (compatibility) diantara kegiatan yang ada
didalamnya.
Halaman 3 - 23
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Adanya keserasian dan kerjasama antara kawasan preservasi dengan kegiatan
perkotaan yang dilengkapi dengan green belt dan danger area yang terpisah dengan
kegiatan perkotaan
Adanya pengaturan rancangan (control design) berupa :
Jalan-jalan yang dirancang khusus untuk gerbang utama dan sirkulasi internal.
Adanya rencana tapak kawasan.
Adanya GSB (Garis Sempadan Bangunan).
Adanya garis sempadan ruang terbuka hijau (green belt).
Ukuran minimum kapling.
Luas tanah dan KDB (Koefesien Dasar Bangunan) maksimum dan minimum.
Persyaratan-persyaratan untuk penggunaan khusus.
Pengaturan-pengaturan pengendalian arsitektural
Melindungi investasi yang telah ditanam oleh stake holder (developer, tenants)
Pasar Semi Modern Karangampel divisualisasikan dengan pasar tradisonal dengan
siostem modern. Kawasan ini akan dikembangkan sebagai kawasan sentra kulakan
bagi pasar-pasar kecil dalam wilayah pelayanannya yang merupakan sekumpulan
peruntukan lahan dibawah suatu pengaturan yang konsisten yang menyediakan
fasilitas untuk kegiatan bisnis dengan tujuan sebagai berikut :
Konsistensi dengan tujuan pengembangan Pasar Tradisional-Modern.
Keserasian dan keseimbangan dengan lingkungan alam sekitar
Berusaha mencapai dan menjaga nilai tanah yang tinggi
Sebagai kawasan pasar semi modern, digunakan 2 kriteria standar untuk
pengembangan kawasan tersebut, yaitu :
1. Standar fisik, meliputi :
o
Jalan-jalan yang beraspal dan pedestrian dengan disain teknis yang baik
o
Sistem jaringan utilitas yang memadai
o
Garis Sempadan Bangunan, sempadan jalan, sempadan lingkungan
Koefesien Dasar Bangunan yang memenuhi kriteria
o
Lansekap
o
Penyediaan parkir yang cukup
o
Kontrol arsitektur melalui persetujuan perijinan
o
Penampilan (performance)
o
Tata letak dan bahan bangunan
Halaman 3 - 24
dan
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
o
Billboard yang estetik
2. Standar operasi meliputi :
o
Satu pengelola atau lebih yang kooperatif
o
Berdasarkan Master Plan
o
Melakukan pertimbangan rancangan
o
Peraturan-peraturan
o
Hubungan dengan stake holder
o
Adanya kuasa hukum dan kepranataan
o
Pengawasan yang efektif terhadap kondisi lingkungan fisik.
Konsep pengembangan Pasar Semi Modern Karangampel dapat dilihat pada gambar
berikut.
Halaman 3 - 25
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Gambar 3.4
Konep Pasar Semi Modern Karangampel
Disain image Pasar Semi Modern Karangampel memberikan keluasaan dan
kenyamanan dalam berbelanja dan berinteraksi antara penjual dan pedagang
dapat terwujud
Halaman 3 - 26
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.4 Biaya Pembangunan
Biaya pembangaunan Pasar Semi Modern Karangampel untuk daya tamping 1.500
pedagang dengan bentuk bangunan seperti telah diurai diatas, akan memerlukan biaya
sebesar Rp. 46.785.448.000, 00 (empat puluh enam milyar tujuh ratus delapan puluh
lima juita empat ratus empat puluh delapan ribu rupiah). Untuk jelasnya dapat dilihat
pada tabel 3-2. Mengenai perincian biaya pembangunan disajikan pada lampiran.
Tabel 3-3
REKAPITULASI PERKIRAAN BIAYA (ENGINEERING ESTIMATE)
PEKERJAAN
:
PERENCANAAN PASAR SEMI MODEREN
LOKASI
:
KARANG AMPEL- INDRAMAYU
PEMILIK
:
Pemda Kabupaten Indramayu
TAHUN
:
2012
JUMLA H HA RGA
NO.
URA IA N PEKERJA A N
( Rp.)
A.
PEKERJAAN PERSIAPAN
197,812,875.84
B.
RUKO 5X11 =48 UNIT
C.
KIOS 5X6 =48 UNIT
5,417,591,256.00
D.
KIOS 2.5x4 =98 KIOS
4,616,409,119.00
E.
KIOS 2.5x3 =144
6,558,227,208.00
F.
LAPAK 2x2 =338
1,987,980,800.00
G.
PEKERJAAN STRUKTUR DAN ATAP PASAR
2,334,872,032.85
H.
PEKERJAAN JALAN
7,358,994,960.02
I.
PEKERJAAN MASJID
J.
PEKERJAAN TOILET 2 UNIT
75,000,000.00
K.
LANDSCAPE
50,000,000.00
13,807,337,521.92
128,000,000.00
JUMLAH
42,532,225,773.63
DIBULATKAN KEBAWAH DALAM RIBUAN
42,532,225,000.00
PPN 10 % (DIBULATKAN KEATAS DALAM RIBUAN)
TOTAL
4,253,223,000.00
46,785,448,000.00
Sumber: Hasil Analisis 2012
Halaman 3 - 27
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.5 Pola Manajemen Pengelolaan Pasar Semi Modern Karangampel
Dalam rangka optimalisasi operasional Pasar Semi Modern sangat diperlukan sistem
organisasi manajemen pengelolaan yang dipimpin oleh seorang Kepala Pasar. Adapun
susunan pengurus tugas, fungsi dan wewenang diuraikan sebagai berikut:
1. Kepala Pasar:
a. Kepala Pasar merupakan pimpinan pasar dan pemegang kebijakan operasional
pelayanan pasar
b. Mengendalikan dan mengambil keputusan dalam pelaksanaan seluruh kegiatan di
dalam pasar
c. Memberikan input dan umpan balik kepada bawahan untuk menciptakan situasi
dan kondisi yang diinginkan.
d. Mengevaluasi rencana keuangan dan realisasinya berdasarkan laporan bagian
kasir.
2. Bagian Administrasi dan Keuangan:
a. Bertanggungjawab atas keseluruhan urusan administrasi dan keuangan
b. Bagian keuangan dibantu oleh petugas penghimpun dana pendapatan pasar
c. Membuat rencana keuangan
d. Mengumpulkan, menyusun, dan menyimpan data-data dokumentasi tentang
urusan keseluruhan penyelenggaraan keuangan pasar
e. Mempersiapkan dan membuat laporan berdasarkan data-data kepad Kepala Pasar
f.
Menyelenggarakan segala surat menyurat untuk kepentingan organisasi
g. Melaksanakan pemungutan uang sewa lapak (lemprak), Kios, los, ruko, parkir,
toilet sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan
h. Melakukan pembayaran gaji dan pembiayaan yang menyangkut kegiatan pasar
sesuai dengan ketentuan yang diberlakukan
3. Bagian Operasional Pasar:
a. Bertanggung jawab atas berlangsungnya operasional pelayanan pasar
b. Memanatu dan mengawasi kondisi dan situasi pasar
4. Bagian Kemanan Pasar:
a. Memantau situasi seluruh area pasar setiap waktu dari gangguan keamanan yang
mungkin terjadi baik terhadap pedagang maupun pengunjung
b. Melaksanakan tindakan pengamnan yang diperlukan pada situasi yang dibutuhkan
Halaman 3 - 28
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
c. Berkoordinasi dengan kepolisian/aparat keamanan lainnya jika diperlukan pada
situasi-situasi khsusus.
d. Melaksanakan tindakan dan penertiban pada hal-hal yang melanggara ketentuan
dan ketertiban pasar yang diberlakukan
5. Bagian Kemanan dan Ketertiban:
a. Memantau situasi seluruh area pasar setiap waktu dari gangguan keamanan yang
mungkin terjadi baik terhadap pedagang maupun pengunjung
b. Melaksanakan tindakan pengamnan yang diperlukan pada situasi yang dibutuhkan
Berkoordinasi dengan kepolisian/aparat keamanan lainnya jika diperlukan pada
situasi-situasi khsusus.
6.
Bagian Pemeliharaan:
a. Bertanggung jawab terhadap semua pemeliharaan bangunan pasar meliputi
bangunan gedung dan instalasi mekanikal elektrikal
b. Mengevaluasi hasil laporan pengecekan kondisi bangunan gedung dan instalasi
mekanikal dan elektrikalnya yang dilakukan secara rutin.
Kepala Pasar
Adm &
Keuangan
Kasir
Adm
Operasional
Pasar
Kamtib
Petugas
Kemanan
Petugas
Toilet
Seksi
Kebersihan
Petugas
Kebersihan
Pemeliharaan
Seksi
Perparkiran
Seksi
Mekanikal
Elektrikal
Seksi
Pemeliha
raan
Gedung
Petugas
Parkir
Teknisi
M&E
Teknisi
Sipil
Halaman 3 - 29
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.6 Analisa Ekonomi dan Finansial
Tahapan penting dalam proses studi kelayakan adalah tahap analisa aspek ekonomi
dan keuangan. Sebagaimana diketahui bahwa analisa aspek ekonomi dan keuangan
merupakan analisa yang menguraikan mengenai out-put besar investasi dan besar
revenue pertahun sehingga didapatkan
suatu kesimpulan apakah proyek tersebut
menguntungkan atau tidak. Pembahasan dalam bab ini adalah mengenai hasil analisa
aspek ekonomi dan keuangan proyek Pasar Semi Modern Karangampel.
1. Biaya Investasi Pasar Semi Modern Karangampel
Alokasi yang termasuk dalam biaya investasi Pasar Semi Modern Karangampel
meliputi; perolehan lahan, pematangan Lahan & ijin, pembangunan pasar, uraian lengkap
mengenai perkiraan biaya investasi pasar dapat dilihat pada table 3-4 berikut;
Tabel 3-4
Biaya Investasi Pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel
PEROLEHAN LAHAN
PEMATANGAN LAHAN & PERIJINAN
PEMBANGUNAN:
KEUNTUNGAN KONTRAKTOR 10%
SUB-TOTAL
Luas (m2)
20,000
20,000
15,030
Harga (Rp.)
250,000
40,000
3,000,000
Biaya (Rp.)
5,000,000,000
800,000,000
45,090,000,000
4,509,000,000
55,399,000,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Besar biaya konstruksi Pasar yang diuraikan dalam tabel diatas didapat dari asumsi
perhitungan konseptual sesuai dengan standar harga bangunan bertingkat yang berlaku.
2. Biaya Operasional Management dan Marketing
Berdasarkan
aspek
teknis
direncanakan memakan waktu
diketahui
bahwa pembangunan
konstruksi
sekitar satu tahun dimulai awal tahun
Pasar
sampai akhir
tahun 2013
yang diharapkan sebulan setelah selesai tahap pembangunan dan finishing
interiornya,
Pasar
Semi
Modern
Karangampel
dapat
langsung
dioperasikan
penggunaannya. Dengan dioperasi-kannya kegiatan Pasar maka secara langsung akan
membutuhkan biaya operasional dan maintenance
Pasar yang meliputi biaya
operasional, tenaga kerja dan biaya pemasaran. Uraian mengenai perkiraan biaya
operasional Pasar dapat di lihat pada tabe-tabel di bawah berikut:
Halaman 3 - 30
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-5
Rencana Gaji Manajemen dan Staff
1
Direktur
Jmlh Tenaga
Kerja
1
2
Manajer
3
3500000
10500000
126,000,000
3
Staf
8
1750000
14000000
168,000,000
4
Marketing
5
1300000
6500000
78,000,000
5
Operasional
5
1300000
6500000
78,000,000
6
Cleaning Service
10
900000
9000000
108,000,000
7
Receptionist
2
1200000
2400000
28,800,000
8
Security
15
1250000
18750000
225,000,000
9
Teknisi
3
1500000
4500000
54,000,000
10
Parkir
6
900000
5400000
64,800,000
No.
Major
Gaji Perorang
5000000
Gaji Perbulan
5000000
Gaji Pertahun
60,000,000
Jumlah
990,600,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS-Pasar Semi Modern Karangampel
Besarnya jumlah gaji manajemen dan staff tahun pertama operasional Pasar
sebagaimana diuraikan diatas pada tahun-tahun berikutnya diasumsikan akan meningkat
sebesar 5%. Sementara itu untuk biaya operasional Pasar diasumsikan terdiri dari
komponen biaya yaitu biaya operasional dan maintenance ruang/kantor serta biaya
operasional dan maintenance taman dan parkir. Adapun besar biaya yang dibutuhkan
untuk biaya operasional dan maintenance Pasar tahun pertama dapat di lihat pada tabel
3-6.
Tabel 3-6
Rencana Biaya Operasional dan Maintenance Pasar
Tahun Pertama
No.
1
Uraian
Biaya Operasional dan Maintenance
Ruang dan Kantor
2
Biaya Operasional dan Maintenance
toilet, sampah, Taman dan Parkir
Jumlah
Jumlah Nilai (Rp)
99,060,000
49,530,000
148,530,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Halaman 3 - 31
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Besarnya biaya operasional dan maintenance Pasar pada tahun berikutnya diasumsikan
pula meningkat sebesar 5 %. Besarnya biaya marketing untuk tahun masa kontruksi
(marketing juga akan dimulai pada saat masa kontruksi) adalah 10% dari estimasi biaya
pembangunan gedung pasar, adapun untuk tahun pertama operasional pasar biaya
marketing menjadi sebesar 5 % dengan asumsi setiap unit kios, los dan lapak sudah
terisi oleh para pedagang, pada tahun-tahun selanjutnya biaya marketing menurun
sebesar 50% dari tahun pertama. Estimasi kebutuhan biaya marketing pada tahun masa
konstruksi dan tahun pertama dapat di lihat pada tabel 3-7
Tabel 3-7
Rencana Biaya Marketing Pasar
Tahun
Bulan
Biaya
0
Masa Konstruksi
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
67,635,000
67,635,000
45,090,000
45,090,000
45,090,000
45,090,000
45,090,000
45,090,000
45,090,000
Jumlah
I
Awal operasional
Jumlah
450,900,000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
33,817,500
33,817,500
22,545,000
22,545,000
22,545,000
22,545,000
11,272,500
11,272,500
11,272,500
11,272,500
11,272,500
11,272,500
225,450,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS-Pasar Semi Modern Karangampel
Halaman 3 - 32
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3. Biaya dan Modal Kerja
Berdasarkan perkiraan biaya operasional manajemen dan marketing, maka dapat
diperkirakan besarnya biaya operasional dan modal kerja kegiatan usaha Pasar yang
dikelompokan menjadi biaya tetap dan biaya variabel diketahui pada tahun masa
konstruksi membutuhkan dana sebesar Rp. 1,441,500,00,- dan Rp. 148,590,000,sebagaimana diuraikan dalam tabel 3-8
4. Kebutuhan Dana Investasi
Besarnya kebutuhan dana investasi untuk proyek pembangunan
diketahui dari penjumlahan besarnya
dana Investasi
Pasar jumlahnya
dengan besarnya modal kerja
tahun masa konstruksi, dengan asumsi bahwa operasional kegiatan Pasar dapat langsung
dilaksanakan setelah pembangunan Pasar selesai. Lihat Tabel 3-9;
Tabel 3-9
Kebutuhan Dana Investasi
No.
Uraian
Jumlah
1
Biaya Investasi
55,399,000,000
2
Biaya Modal Kerja (1 tahun)
Jumlah
1,590,090,000
56,989,090,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS-Pasar Semi Modern Karangampel
Di asumsikan sumber pembiayaan proyek berasal dari dana sendiri (Anggaran
Pemda/Bantuan Pusat) dan sebagian dari pinjaman bank dengan komposisi pembiayaan
sebagai berikut :
Tabel 3-10
Struktur Pendanaan Proyek
Struktur Pembiayaan
Jumlah ( Rp. )
Komposisi
Dana Bank
Dana Sendiri
39,892,363,000
17,096,727,000
70%
30%
Total
56,989,090,000
100%
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Halaman 3 - 33
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-8
Halaman 3 - 34
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Jadwal penarikan pinjaman dari Bank tersebut direncanakan akan dilakukan bertahap
sesuai dengan kebutuhan. Jangka waktu pinjaman adalah 15 tahun dengan bunga
pengembalian sebesar 15 % bersifat efektif dan bunga grace periode selama satu tahun.
5. Proyeksi Pendapatan Pasar
Pendapatan dari Pembangunan Pasar secara umum biasanya diperoleh dari dua sisi
yaitu dari pendapatan penjualan atau sewa setiap unit Kios, Los dan lapak PKL serta
pendapatan service charge, tiket parking area dan tiket toilet. Namun pada studi ini
penyediaan unit kios, los dan lapak PKL tidak untuk di jual melainkan diberikan gratis
kepada para pedagang yang telah terdaftar di Pasar Lama Karangampel, sebagai
konpensasi pemindahan tempat usaha/dagang mereka dari pasar yang lama ke tempat
yang baru dalam hal ini Pasar Semi Modern Karangampel. Dengan demikian sumber
pendapatan yang dapat upayakan dari Pasar Semi Modern Karangampel ini adalah
melalui pendapatan service charge, tiket parking area dan tiket toilet
Pendapatan Service Charge, Toilet dan Parkir.
Sumber pendapatan yang di anggap memberikan kontribusi yang signifikan terhadap
usaha pengembangan pasar adalah pendapatan dari biaya Service Charge, Toilet dan
Parkir.
Service Charge adalah istilah pungutan biaya pemeliharaan gedung, penerangan
fasilitas umum, kebersihan, sampah, air bersih, keamanan lingkungan dan sebagainya
yang di tarik pada setiap Kios, Los dan lapak PKL.
Besarnya service charge ini berbeda-
beda pada setiap Kios dan Los tergantung luasannya. Di asumsikan besarnya service
charge adalah:
-
Kios ukuran 9 m2, tarip per-m2 Rp. 400,-/m, maka biaya Rp. 3.600,-/hari
-
Los ukuran 5 m2, tarip per-m2 Rp. 300,-/m, maka biaya Rp. 1.500,-/hari
Khusus untuk lapak ukuran 4 m2, service charge tidak dihitung berdasarkan luasan
lapak, dimana pengenaan biaya adalah harian yaitu sebesar Rp 750,-/hari.
Rincian
service charge tersebut berlaku untuk sepuluh tahun pertama operasional pasar. Pada
sepuluh tahun kedua operasional pasar service charge di asumsikan akan mengalami
kenaikan sebagai berikut:
-
Kios ukuran 9 m2, tarip per-m2 Rp. 500,-/m, maka biaya Rp. 4.500,-/hari
-
Los ukuran 5 m2, tarip per-m2 Rp. 400,-/m, maka biaya Rp. 2.000,-/hari
-
Untuk lapak biaya harian yaitu sebesar Rp 1.000,-/hari.
Perkiraan pendapatan service charge, diuraikan dalam tabel 3-11.
Halaman 3 - 35
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-11 Prakiraan Pemasukan service charge..
Halaman 3 - 36
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Pendapatan Toilet Pasar
Toilet
pada dasar
merupakan
fasilitas umum yang wajib tersedia di dalam
komplek bangunan pasar yang diperuntukan melayani kebutuhan pengunjung pasar,
sehingga penggunaannya tidak mutlak untuk dikenakan biaya. Pada studi ini penggunaan
fasilitas toilet dimasukan sebagai salah satu variable sumber pendapatan bangunan
pasar, dimana dana yang diperoleh pemanfaatan utamanya adalah bagi kegiatan
pemeliharaan dan perbaikan fasilitas toilet tersebut. Beban tarip penggunaan toilet
adalah Rp. 1.000,- perorang untuk sepuluh tahun pertama. Tarip penggunaan toilet akan
naik menjadi Rp. 1.500,- perorang pada periode sepuluh tahun kedua operasional pasar.
Dalam memperkirakan pendapatan dari penggunaan toilet, dilakukan asumsi
sebagai berikut:
-
Jumlah fasilitas berdagang (Kios, Los dan lapak PKL) yang tersedia sebanyak 1,268
unit, bila dalam sehari masing-masing unit fasiltas berdagang melayani minimal 4
pengunjung/konsumen, maka dalam sehari akan didapat jumlah pengunjung
sebanyak 5.072 pengunjung pasar.
-
Dari jumlah pengunjung tersebut diperkirakan 30%(1,522 orang) akan menggunakan
toilet.
Dari asumsi di atas dapat diperkirakan pendapatan penggunaan toilet pasar sebagaimana
diuraikan dalam tabel 3-12.
Pendapatan Parkir Kendaraan
Salah satu fasilitas umum yang dapat memberikan kontribusi signifikan kepada
pendapatan adalah fasilitas parkir kendaraan. Fasilitas parkir kendaraan yang disediakan
pada Pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel akan menampung sebanyak 148
kendaraan roda dua dan 100 kendaraan roda empat.
Penetapan tarip parkir kendaraan yang masuk dalam lingkungan pasar adalah
sebagai berikut:
-
Kendaraan roda dua
: a. satu jam pertama Rp. 1000,b. satu jam berikutnya Rp. 500,-
-
Kendaraan roda empat
: a. satu jam pertama Rp. 2000,b. satu jam berikutnya Rp. 500,-
-
Kendaraan Bongkar muat
: a. satu jam pertama Rp. 3500,b. satu jam berikutnya Rp. 1000,-
Halaman 3 - 37
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-12
Perkiraan Pendapatan Penggunaan Toilet
Tahun
Pemasukan Toilet
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
547,776,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
821,664,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Tarip parkir di atas berlaku untuk periode sepuluh tahun pertama operasional
pasar, pada periode sepuluh tahun berikutnya
akan mengalami kenaikan tarip parkir
sebesar Rp 500,-.
Asumsi lama jam pengelolaan parkir minimal adalah 10 jam. Sementara perkiraan
jumlah kendaraan roda dua yang masuk kelingkungan pasar setiap hari minimal adalah
1.902 kendaraan (satu setengah kali jumlah unit tempat berdagang), untuk kendaraan
roda empat minimal sebanyak 634 kendaraan (setengah kali jumlah unit tempat
berdagang). Dari jumlah kendaraan roda empat 60% adalah jumlah kendaraan
konsumen dan 40% merupakan kendaraan bongkar muat.
Hasil perhitungan pendapatan parkir kendaraan di dalam lingkungan pasar dapat
di lihat pada tabel 3-13 dan 3-14.
Halaman 3 - 38
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-13
Perkiraan Pendapatan Parkir Dalam Satu Tahun
Pemasukan
1 hari
Motor 1 jaman
Motor 2 jaman
Kend Konsumen 1 jaman
Kend Konsumen 2 jaman
Kend Bongmut 1 jaman
Kend Bongmut 2 jaman
Total
1 Tahun
13,314,000
4,279,500
17,593,500
5,325,600
1,711,800
7,037,400
6,213,200
1,711,800
7,925,000
32,555,900
4,793,040,000
1,540,620,000
6,333,660,000
1,917,216,000
616,248,000
2,533,464,000
2,236,752,000
616,248,000
2,853,000,000
11,720,124,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Tabel 3-14
Perkiraan Pendapatan Parkir Setiap Tahun
Tahun
Ken. Roda 2
Ken. Roda 4 Konsumen
Ken. Bongkar Muat
Total
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
6,333,660,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
9,243,720,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
2,533,464,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
3,115,476,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
2,853,000,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
3,241,008,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
11,720,124,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
15,600,204,000
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Halaman 3 - 39
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Secara keseluruhan estimasi pendapatan Pasar selama 20 tahun di uraikan dalam
tabel 3-15.
6. Penilaian investasi Pasar Semi Modern
Paramater keberhasilan suatu investasi pada umumnya digunakan perhitungan
terhadap nilai Payback Period, NPV, dan IRR. Layak atau tidaknya suatu proyek untuk
dapat direalisasikan jika besar tingkat IRR lebih besar dari nilai suku bunga bank yang
dibebankan terhadap dana pinjaman. Hal itu akan menumbuhkan niat investor untuk
menanamkan modalnya karena proyeksi keuntungan yang menjanjikan. Sementara itu
lama tingkat pengembalian (Payback Period) dan Net Present Value juga menjadi
pertimbangan apakah proyek pasar yang sedang diusahakan ini menguntungkan dari segi
finansial.
Dengan melihat data-data proyeksi revenue, besar biaya investasi dan pajak pertahun didapatkan cashflow seperti diuraikan pada tabel 3-16.
Dari tabel proyeksi cash flow tersebut diasumsikan bahwa kegiatan kontruksi pasar
dari bulan Januari
sampai Desember
2013 adalah tahun ke 0, sedangkan masa
operasional Pasar Semi Modern Karangampel dimulai pada awal
tahun
2014 masuk
dalam tahun pertama. Dalam membuat cashflow ini di pergunakan asumsi-asumsi
sebagai berikut ; jumlah pinjaman adalah sebesar 70% dari kebutuhan dana biaya
investasi Pasar yaitu sebesar Rp 39,892,363,000 dengan system pencairan dana sesuai
dengan progress pelaksanaan pembangunan Pasar selama satu tahun (Januari
–
Desember 2013). Rencana pinjaman dana ini adalah selama 15 tahun dengan tingkat
bunga 15% efektif dengan grace periode selama 1 tahun. Pembayaran pokok pinjaman
akan dilakukan sesuai dengan tingkat pendapatan operasional Pasar setiap tahun.
Kemudian beban pajak dari pendapatan adalah sebesar 15%.
Dari kondisi tersebut dapat diketahui bahwa tahun 2013 yang merupakan tahun
masa konstruksi bangunan Pasar.
Sementara itu pada tahun 2014 yang diketahui
sebagai tahun awal dimulainya operasional Pasar menunjukkan
terjadinya surplus cash
flow sebesar Rp 6,709,078,518,- ,dimana kegiatan Pasar telah meraih pendapatan
sebesar Rp 17,216,978,000,-, termasuk didalamnya saldo dari tahun masa konstruksi
sebesar Rp 4,178,390,000,-.
Pendapatan tahun pertama operasional tersebut sudah
dapat menutupi sebagian dana investasi (bunga dan pajak pendapatan) awal kegiatan
usaha Pasar. Diketahui bahwa operasional Pasar telah mendapatkan aliran saldo cash
bersih positif setelah dipotong pajak adalah pada tahun 2014 yaitu sejak tahun pertama
Halaman 3 - 40
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 15
Perkiraan Pendapatan Pembangunan Pasar Semi Modern
Halaman 3 - 41
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 16 (pakai dokumen exel)
Halaman 3 - 42
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Lanjutan Tabel 16 (pakai dokumen exel)
Halaman 3 - 43
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
operasional kegiatan Pasar. Sementara itu dari pendapatan pada tahun awal diketahui
kontribusi pemasukan yang terbesar adalah dari pendapatan parkir kendaraan roda dua
dan kendaraan bongkar muat. Dengan demikian kegiatan usaha Pasar ini dapat
mengatasi masalah aliran dana negatif (menutupi biaya investasi pembangunan Pasar)
sejak pada tahun pertama operasional Pasarnya. Bila kondisi ini kita nilai dalam bentuk
Payback Periode maka didapat hasil bahwa usaha kegiatan Pasar ini akan memiliki
kemampuan pengembalian modal selama 8,4
tahun sejak
operasional Pasar. Kurun
waktu tersebut memberikan gambaran bahwa usaha Pasar ini memiliki tingkat
pengembalian modal yang relatif cepat (dibawah 10 tahun) sehingga menarik bagi
investor atau penyandang dana yang berminat dalam bidang usaha ini.
Dengan mengacu kepada tabel proyeksi cashflow terdahulu maka dapat di
perkirakan jadwal dan besaran pengembalian pinjaman dana baik pokok maupun bunga
bank untuk kegiatan usaha Pasar ini sebagai berikut:
Tabel 3-17
Besar Angsuran Pokok Pinjaman dan Bunga Pinjaman
Tahun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Pokok Pinjaman
39,892,363,000
37,232,872,133
34,573,381,267
31,913,890,400
29,254,399,533
26,594,908,667
23,935,417,800
21,275,926,933
18,616,436,067
15,956,945,200
13,297,454,333
10,637,963,467
7,978,472,600
5,318,981,733
2,659,490,867
Angsuran Pokok
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
2,659,490,867
Angsuran Bunga
5,983,854,450
5,584,930,820
5,186,007,190
4,787,083,560
4,388,159,930
3,989,236,300
3,590,312,670
3,191,389,040
2,792,465,410
2,393,541,780
1,994,618,150
1,595,694,520
1,196,770,890
797,847,260
398,923,630
Total Angsuran
8,643,345,317
8,244,421,687
7,845,498,057
7,446,574,427
7,047,650,797
6,648,727,167
6,249,803,537
5,850,879,907
5,451,956,277
5,053,032,647
4,654,109,017
4,255,185,387
3,856,261,757
3,457,338,127
3,058,414,497
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Halaman 3 - 44
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-18
Rencana Pengembalian Pokok dan Bunga Pinjaman
Tahun
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Pokok Pinjaman
39,892,363,000
39,892,363,000
34,892,363,000
34,892,363,000
34,892,363,000
29,892,363,000
29,892,363,000
29,892,363,000
19,892,363,000
19,892,363,000
19,892,363,000
9,892,363,000
9,892,363,000
9,892,363,000
Angsuran Pokok
Angsuran Bunga
5,000,000,000
5,000,000,000
10,000,000,000
10,000,000,000
9,892,363,000
5,983,854,450
5,983,854,450
5,233,854,450
5,233,854,450
5,233,854,450
4,483,854,450
4,483,854,450
4,483,854,450
2,983,854,450
2,983,854,450
2,983,854,450
1,483,854,450
1,483,854,450
1,483,854,450
Total Angsuran
5,983,854,450
10,983,854,450
5,233,854,450
5,233,854,450
10,233,854,450
4,483,854,450
4,483,854,450
14,483,854,450
2,983,854,450
2,983,854,450
12,983,854,450
1,483,854,450
1,483,854,450
11,376,217,450
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
Perhitungan payback periode berdasarkan perkiraan cash flow Investasi dan Pendapatan
Pasar adalah sebagaimana diuraikan pada tabel 3-19
Dapat dihitung pula dari tabel tersebut besarnya nilai NPV, dimana hasil perhitungannya
menunjukkan bahwa Nilai NPV adalah positip sebesar Rp. 35,792,710,044,- Net Present
Value adalah selisih antara serangkaian penerimaan dimasa yang akan datang setelah
dinilai saat ini (memakai discount factor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan
pada saat ini, kondisi nilai tersebut menunjukkan bahwa kegiatan usaha Pasar dapat
dilanjutkan.
Payback Periode
= 8 + ((56,989,090,000 – 55,200,806,142)/4,916,937,290)
= 8,4
NPV
= 92,781,800,044 – 56,989,090,000
= 35,792,710,044
IRR
= 16% + (NPV 16%/(PV16%-PV18%)*(18%-16%))
= 16% + ((30,548,824,800/10,346,383,795)*2%)
= 22 % lebih besar dari bunga pinjaman bank 15%
Halaman 3 - 45
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Tabel 3-19
Payback Periode Berdasarkan Cash Flow
Tahun
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
jumlah
rata-rata
Cash Flow
(56,989,090,000)
6,709,078,518
9,003,380,682
8,873,517,419
12,959,755,473
16,377,010,740
15,610,328,282
19,146,856,287
22,088,023,591
17,294,890,223
21,649,195,005
28,994,369,622
27,933,904,177
35,449,701,485
41,751,181,780
39,868,912,976
DF
1
0.870
0.756
0.658
0.572
0.497
0.432
0.376
0.327
0.284
0.215
0.215
0.187
0.163
0.141
0.123
PV
(56,989,090,000)
5,836,898,310
6,806,555,796
5,838,774,462
7,412,980,131
8,139,374,338
6,748,344,916
7,197,303,278
7,220,574,912
4,916,937,290
4,652,412,007
6,230,890,032
5,220,846,691
5,760,576,491
5,899,441,986
4,899,889,405
92,781,800,044
6,185,453,336
Payback
(56,989,090,000)
(51,152,191,690)
(44,345,635,894)
(38,506,861,432)
(31,093,881,302)
(22,954,506,964)
(16,206,162,048)
(9,008,858,769)
(1,788,283,858)
3,128,653,433
7,781,065,439
14,011,955,471
19,232,802,162
24,993,378,653
30,892,820,639
35,792,710,044
Sumber : Hasil Analisa Team FS- Pasar Semi Modern Karangampel
BCR (Benefit Cost Rasio) = .
Total PV selama 20 Tahun
Investasi Pembangunan + Biaya-biaya
.
= 92,781,800,044/56,989,090,000+24,871,813,373
= 1,13
Dari uraian diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa rencana pembangunan Pasar Semi
Modern di Kecamatan Karangampel layak didukung oleh investor atau lembagalembaga keuangan, karena memiliki kurun waktu pengembalian dana pinjaman yang
relatif cepat.
Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat
itu Net Present Value adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan
untuk dijalankan apabila IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan.
Berdasarkan pengujian yang dilakukan selama 15 tahun ternyata IRR proyek adalah
sebesar 22 % lebih besar dari bunga yang diproyeksikan yaitu 15% dengan demikian
proyek ini layak dan menguntungkan.
Halaman 3 - 46
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
3.7 Analisa Aspek Lingkungan
3.7.1 Lingkungan Fisik
Berdasarkan Kepmen Lingkungan Hidup Nomor: KEP-03/MENLH/2000 tahun 2000
Jenis Usaha dan atau Kegiatan Yang Wajib Dilengkapi dengan AMDAL, maka kegiatan
rencana pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel termasuk kedalam katagori
kegiatan yang wajib menyusun Studi Analisis Dampak Lingkungan (ANDAL) berikut
Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RKL dan RPL).
Secara umum kegiatan rencana pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel
dapat
dikelompokan menjadi 3 tahap kegiatan, yaitu tahap prakonstruksi, tahap
konstruksi dan tahap operasi. Ketiga tahap tersebut diperkirakan dapat menimbulkan
dampak lingkungan baik positif maupun negatif. Berikut ini akan diuraikan komponen
lingkungan yang diperkirakan akan terkena dampak oleh adanya pelaksanaan rencana
proyek tersebut.
a. Tahap Pra-Konstruksi
Kegiatan pada tahap pra-konstruksi ini berupa pengurusan perijinan dan perencanaan
teknis. Kegiatan perijinan akan berdampak terhadap pengingkatan pendapatan daerah
akibat biaya retribusi yang dikeluarkan oleh pemrakarsa proyek.
b. Tahap Konstruksi
Kegiatan pada tahap konstruksi ini berupa persiapan dan pematangan lahan. Pada
tahap ini dapat menimbulkan debu ke udara, limbah padat sisa-sisa puing bangunan
dan
hilangnya
vegetasi.
Sedangkan
recruitment
tenaga
kerja
konstruksi
mengakibatkan terbukanya kesempatan kerja dan berusaha.
Pada tahap ini pula mulai beroperasi alat-alat berat dan bertambahnya arus kendaraan
yang mengangkut bahan-bahan bangunan yang dapat menimbulkan debu, kebisingan
dan kelancaran arus lalu lintas sekitar tapak proyek akan terganggu. Kegiatan
konstruksi sarana dan prasarana dapat menimbulkan kebisingan, debu dan limbah
padat sisa-sisa material konstruksi, serta gangguan kamtibmas.
Saluran drainase di sekitar tapak proyek dapat mengalami gangguan akibat limbah
padat yang tidak dikelola secara baik. Kegiatan penghijauan dan landscaping akan
berdampak terhadap estetika lingkungan.
c. Tahap Operasi
Pada tahap operasi yang dapat menimbulkan dampak adalah :
Halaman 3 - 47
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
-
Adanya Pasar Semi Modern Karangampel
akan menambah jumlah pendatang,
sehingga dapat meningkatkan kepadatan penduduk.
-
Terjadinya alih fungsi lahan di sekitar lokasi pasar, oleh kegiatan-kegiatan jasa
komersial lainnya sebagai upaya memanfaatkan peluang aglomerasi di kawasan
tersebut
-
Penambahan beban lalu lintas di sekitar lokasi akan meningkat terutama pada jamjam sibuk.
-
Adanya limbah baik berupa limbah padat maupun limbah cair dari kegiatan Pasar
Semi Modern Karangampel apabila tidak dikelola dengan semestinya dapat
menimbulkan permasalahan akibat sanitasi lingkungan yang kurang baik.
3.7.2 Aspek Sosial
Dampak
sosial yang diperkirakan
muncul oleh adanya pelaksanaan rencana
kegiatan Pasar Semi Modern Karangampel.
a. Membuka Lapangan dan Kesempatan Kerja
Pelaksanaan proyek dan operasional kegiatannya berpotensi untuk membuka lapangan
dan kesempatan kerja bagi masyarakat yang memenuhi kualifikasi dan persyaratan
tertentu.
Kesempatan lapangan kerja yang ditimbulkan dari pelaksanaan proyek tersebut
diharapkan mampu membantu pemerintah dalam menciptakan lapangan kerja baru
untuk mengurangi tingkat pengangguran.
b. Menyediakan Kebutuhan Pusat Belanja Yang Nyaman dan Aman
Pelaksanaan pembangunan pasar ini diharapkan mampu memberikan
kesempatan
yang lebih luas kepada masyarakat untuk menentukan pilihan dalam memenuhi
kebutuhannya akan fasilitas pusat belanja/pasar tradisional yang modern.
3.7.3 Aspek Ekonomi
Dari aspek ekonomi kegiatan pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel akan
memberikan pengaruh terhadap;
a. Peningkatkan Kegiatan Perekonomian dan Bisnis.
Melalui pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel akan menimbulkan multiplier
effect pada kegiatan perekonomian, sehingga dapat meningkatkan perekonomian dan
bisnis terutama pada kegiatan perdagangan di Kabupaten Indramayu.
Halaman 3 - 48
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
b. Meningkatkan Pendapatan Daerah
Pengembangan Pasar Semi Modern Karangampel tentunya akan berpengaruh pada
peningkatan pendapatan. Sejalan dengan hal tersebut, maka meningkatkan pula
penerimaan pemerintah daerah Kabupaten Indramayu khususnya maupun negara
pada umumnya dari sektor pajak.
3.7.4
Risiko Perusahaan
Risiko Internal
Pembangunan Pasar Semi Modern Karangampel tentunya tidak terlepas dari
berbagai risiko yang disebabkan oleh faktor-faktor yang dapat mempengaruhi usahanya.
Oleh karenanya pihak pemda/perusahaan perlu berupaya meminimalkan risiko dengan
melakukan pengamatan yang seksama terhadap risiko tersebut.
Resiko internal yang sering muncul adalah berkaitan dengan permasalahan
hubungan kerja antara manajemen pasar dengan para karyawannya. Pemda dan
mitranya yang menjadi satu dalam perusahaan pengembangan pasar
Pemda Kabupaten Indramayu
dalam hal ini
tentunya harus selalu memperhatikan hak-hak dan
kewajiban karyawan baik karyawan baru maupun karyawan lama agar tidak terjadi
pemogokan karyawan yang berakibat pada kelancaran operasional perusahaan.
Dalam mengantisipasi risiko ini, pihak manajemen perlu senantiasa menganggap
karyawan sebagai mitra kerjanya dan selalu tanggap dengan persoalan yang menyangkut
karyawannya serta harus memperhatikan hak dan kewajibannya. Perusahaan perlu selalu
berusaha untuk menciptakan suasana kekeluargaan di antara karyawannya. Selain itu,
peningkatan kesejahteraan karyawaan senantiasa perlu menjadi prioritas yang utama
bagi pihak manajemen sesuai kemampuan perusahaan.
3.7.5 Risiko Eksternal
Risiko Tidak Tercapainya Target Penjualan
Halaman 3 - 49
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Persaingan antara sektor properti, khususnya pasar cukup tinggi, karena
bergairahnya sektor properti khususnya pengembangan pusat-pusat perdagangan di
Kabupaten Indramayu. Oleh karena persaingan tersebut, maka memunculkan risiko tidak
tercapainya target penjualan.
Dalam mengantisipasi risiko tersebut, pihak manajemen perlu mengerti kebutuhan
pasar dan dapat menerapkan strategi marketing yang tepat dan efektif untuk mampu
bersaing menjaring konsumen.
Risiko Pendanaan Proyek
Pendanaan proyek merupakan faktor penting dalam kelangsungan pembangunan
pasar.
Terhambatnya
pendanaan
akan
menyebabkan
terhambatnya
proses
pembangunan sehingga akan menyebabkan jadwal pembangunan tidak berjalan
sebagaimana rencana. Hal ini akan menyebabkan beban operasional perusahaan semakin
tinggi.
Dalam pendanaan proyek juga harus dipastikan kesiapan dana sendiri/pemegang
saham yang harus dapat terpenuhi. Kesiapan dana sendiri tersebut juga menunjukkan
komitmen pemegang saham terhadap kelangsungan proyek.
Risiko Penghentian Ijin Usaha
Persyaratan perijinan mutlak harus dipenuhi oleh perusahaan yang akan membuka
atau mengembangkan kegiatan usaha. Sebagai badan hukum maka perusahaan harus
memenuhi persyaratan-persyaratan perusahaan dan ijin usaha terkait dengan rencana
pembangunan pasar. Perijinan yang harus dipenuhi oleh pengembang adalah sebagai
berikut:
1. Sertifikat Kepemilikan Tanah
2. Surat Ijin Penggunaan dan Peruntukkan Tanah (SIPPT)
3. RTLB (Rencana Tata Letak Bangunan)
4. IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
5. IPB (Izin Penggunaan Bangunan)
Sebagian atau seluruh ijin dapat dibekukan sementara ataupun dicabut apabila
perusahaan melakukan pelanggaran atas ketentuan yang berlaku, sehingga dapat
menghambat dan atau mengakibatkan terhentinya kegiatan usaha perusahaan.
Risiko Perekonomian
Kegiatan usaha pada umumnya dipengaruhi oleh keadaan ekonomi makro.
Sebagaimana kita ketahui bahwa pertumbuhan ekonomi yang ditandai dengan kenaikan
Halaman 3 - 50
Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pasar Karangampel
Produk Domestik Bruto (PDB) dan PDB perkapita serta depresiasi nilai tukar yang terjadi
sebelum krisis ekonomi pada pertengahan tahun 1997,
mendorong aktivitas usaha
properti serta sektor riil pada umumnya pada tingkat pertumbuhan yang tinggi. Akan
tetapi krisis ekonomi yang terjadi pada pertengahan tahun 1997 menyebabkan
perkembangan properti menjadi terpuruk. Oleh karenanya perlu disadari pengaruh
perkembangan ekonomi nasional sangat berpengaruh sekali terhadap perkembangan
sektor properti, termasuk usaha pembangunan pasar.
Perkembangan ekonomi seperti naiknya suku bunga, harga bahan bangunan akan
berpengaruh terhadap ekskalasi biaya proyek juga terhadap daya beli masyarakat.
Risiko Peraturan Pemerintah
Kegiatan usaha perusahaan diatur oleh Pemerintah melalui berbagai peraturan.
Kegagalan perusahaan dalam mengantisipasi peraturan-peraturan baru yang ditetapkan
pemerintah dapat mempengaruhi pelaksanaan kegiatan usaha perusahaan yang pada
akhirnya dapat mempengaruhi kinerja perusahaan.
Halaman 3 - 51
