BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Persaingan

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Persaingan bisnis properti di Indonesia semakin ketat, perkembangannya pun
semakin pesat, hal ini terlihat dari sibuknya pengembang besar dan kecil membangun
berbagai jenis produk properti baru yang ditawarkan kepada masyarakat.
Perkembangan ini diikuti pula dengan perkembangan bisnis agen properti, dimana
persaingan dapat terlihat dari terus meningkatnya kegiatan jual beli properti baik itu
di pasar primer maupun pasar sekunder.
Di Indonesia pasar agen properti diramaikan oleh berbagai pemain yang
berasal dari dalam dan luar negeri. Pemain dari luar negeri diantaranya yakni ERA
Indonesia, Ray White, Century 21, LJ Hooker, Marvin Reeves. Sedangkan pemain
dari dalam negeri diantaranya adalah Graha 2000 Realty, Indo House Indonesia dan
Indo Property. Tingginya tingkat persaingan di bisnis agen properti itu dipicu oleh
kepercayaan masyarakat untuk membeli properti melalui agen-agen properti yang ada
di dalam negeri, khususnya untuk properti second hand dan pengelolaan persewaan
atas properti yang dibeli oleh masyarakat dengan tujuan investasi.
Menurut Rafitas
(2005) bisnis agen properti adalah bisnis jasa dibidang
properti dalam hal jual beli, sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan
1
dikuasakan oleh pemilik kepada marketing (agen properti) dengan kesepakatan harga
jual dan sewa, besarnya fee yang diberikan dan waktu yang ditentukan bersama.
PT. Ciptanuansa Inti (Ciptanuansa) adalah sebuah agen properti di Jakarta
yang didirikan pada bulan Oktober 1998, yang berkonsentrasi pada pengelolaan pasar
properti baik sewa menyewa dan jual beli apartemen, di pasar sekunder dan primer di
area Kompleks Epicentrum Rasuna, Taman Rasuna Apartment, Kuningan, Jakarta
Selatan. Selain itu, perusahaan juga melakukan pemasaran atas beberapa apartemen
di sekitar Jakarta Selatan untuk memenuhi sebagian permintaan klien yang
menghendaki menyewa atau membeli apartemen di lokasi di luar kompleks Rasuna
Epicentrum, Taman Rasuna Apartment, Kuningan, Jakarta.
Ciptanuansa memulai usahanya dengan memasarkan 5 apartemen untuk
disewakan dan 3 apartemen untuk dijual. Sampai dengan tahun 2007 properti yang
dipasarkannya mencapai sekitar 300 unit apartemen yang tersebar diberbagai area di
Jakarta Selatan (Bisnis Properti: Mei 2007) seperti Rasuna Epicentrum yang terdiri
dari Apartemen Taman Rasuna, Rasuna Office Park, The 18th Residence Taman
Rasuna, Aston Rasuna Residence, The Grove Condominium, The Wave, Epicentrum
Walk, dan properti lain di luar taman rasuna seperti Setiabudi Residence, the Peak,
Puri Imperium, Casablanca Mansion, The Sommer Set, Apartemen Sahid, Aston
Lippo Sudirman, Menteng Residence, Kemang Club Villas dan beberapa properti
lainnya.
2
Setelah memiliki usaha yang cukup kuat pada bisnis agen properti, pada tahun
2002, Ciptanuansa berusaha melakukan pengembangan usaha di bidang lain yaitu
dengan membentuk divisi Event Organizer. Event pertama yang diselenggarakan oleh
divisi ini adalah Indonesia Education Expo 2003 pada bulan Mei 2003 di Puri Agung
Sahid Jaya Hotel, Jakarta (www.ciptanuansa.com). Kemudian divisi ini kembali
mengadakan event yang kedua yaitu Indonesia Education Expo 2005 di Istora
Senayan Jakarta, yang juga diikuti oleh institusi terkemuka dari dalam dan luar negeri
(Jakarta Post, 27 Mei 2005).
Penyelenggaraan kedua event ini dapat dikategorikan cukup sukses menarik
minat peserta pameran dan pengunjung, mengingat Ciptanuansa adalah pemain baru
di bisnis penyelenggaraan pameran, hanya saja, secara keuntungan kedua
penyelenggaraan pameran ini mengalami kegagalan dimana perusahaan mengalami
penurunan profit yang sangat signifikan, akibat defisit yang diderita pada saat
penyelenggaraan pameran pertama di tahun 2003. Sehingga perusahaan memutuskan
untuk memasarkan program-program kecil saja seperti penanganan event perusahaan
atau pribadi yang tidak membutuhkan modal yang terlalu besar.
Perusahaan juga melakukan pengembangan usaha ke bidang lain yaitu
pengadaan barang elektronik dan furniture untuk memenuhi permintaan sebagian
klien pemilik apartemennya yang membutuhkan barang-barang tersebut. Departemen
baru ini kemudian mempersiapkan sebuah ruang usaha dengan nama Ciptanuansa
3
Store for electronics & Furnitures, dimana perusahaan melayani berbagai pihak
termasuk seluruh penghuni kompleks Apartemen Taman Rasuna dan bukan hanya
sebatas klien-klien perusahaan saja.
Seperti yang dijelaskan diatas, Ciptanuansa telah melakukan usaha ke bidang
lain yang berbeda, hanya saja pelaksanaan usaha di bidang baru ini belum terencana
dengan baik sehingga mengalami beberapa kendala akibat kurangnya analisa dan
strategi yang tepat, hal ini menyebabkan sampai dengan saat ini Ciptanuansa masih
tetap menggunakan bisnis property agent-nya sebagai bisnis inti perusahaan. Melihat
tingkat pertumbuhan perusahaan yang stagnan selama ini, maka perlu untuk
dilakukan analisa strategi yang tepat dalam upaya manajemen untuk mengembangkan
bisnisnya.
Disamping itu, dengan melihat perkembangan persaingan bisnis di segala
sektor termasuk sektor properti pada era globalisasi saat ini, diperlukan langkah
antisipasi dari manajemen perusahaan untuk memperkuat perusahaannya melalui
pengembangan produknya yang sudah ada maupun pengembangan usahanya ke
bidang lain. Penerapan manajemen strategis yang tepat akan mengantarkan
perusahaan kepada kesuksesan untuk menambah nilai perusahaan.
Menurut Kuncoro (2005), manajemen strategi dapat dilihat sebagai suatu
proses yang meliputi sejumlah tahapan yang saling berkaitan dan berurutan. Tahapan
4
utama proses manajemen strategi umumnya mencakup analisa situasi, formulasi
strategi, implementasi strategi dan evaluasi kinerja.
1.2 Perumusan Masalah
Permasalahan yang akan diangkat dan dibahas pada tulisan ini adalah
bagaimana menyusun strategi pengembangan usaha yang tepat dalam rencana PT.
Ciptanuansa Inti mengembangkan usahanya agar perusahaan dapat tumbuh menjadi
sebuah perusahaan yang lebih besar, karena saat ini pertumbuhan perusahaan berada
dalam kondisi stagnan. Untuk itu tulisan ini akan membahas dan menganalisa:
a.
Kondisi persaingan yang dihadapi oleh Ciptanuasa baik pada usahanya yang
telah berjalan maupun pada usaha yang akan dikembangkannya.
b.
Menganalisa faktor-faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
Ciptanuansa dalam melakukan ekspansi usahanya.
c.
Merumuskan alternatif strategi yang sebaiknya di terapkan oleh Ciptanuansa
didalam memperkuat bisnisnya yang telah ada dan dalam melakukan
pengembangan usaha untuk memperbesar perusahaannya.
1.3 Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah tersebut diatas penulisan thesis ini bertujuan
untuk:
5
a.
Memahami struktur industri properti dan agen properti di Jakarta
b.
Merumuskan strategi yang tepat bagi pengembangan usaha agen properti.
1.4 Manfaat Penelitian
Penulisan Tesis ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi:
a.
Manajemen PT. Ciptanuansa Inti, didalam mengembangkan usahanya untuk
dapat menjadi perusahaan yang kuat dan besar.
b.
Pelaku bisnis dan akademisi dalam mengembangkan wawasan dan
pengetahuan dibidang agen properti, dan konsep-konsep Manajemen Strategi
khususnya pengembangan usaha.
1.5 Metodologi Penelitian
Penulisan tesis ini menggunakan pendekatan deskriptif dimana data yang
diperoleh dikumpulkan melalui metode studi pustaka, yang dilakukan untuk
mendapatkan data sekunder tentang konsep-konsep teoritis mengenai strategi
pengembangan bisnis sebagai alat analisa dan rujukan khusus yang diperoleh dari
berbagai sumber seperti buku teks, jurnal, artikel di sejumlah media serta berbagai
data perusahaan.
6
1.6 Metode Analisa
Perencanaan strategi merupakan proses untuk mengembangkan dan
memelihara strategi yang cocok antara sasaran serta kemampuan organisasi dan
peluang pemasaran yang berubah-ubah (Kottler & Armstrong, 2004).
Proses analisa permasalahan pada PT Ciptanuansa Inti adalah sebagai berikut:
PT. Cipta Nuansa Inti
Analisa Pengembangan
Usaha dengan Empat
Strategi Pengembangan
Perusahaan (Igor Ansoff)
Analisa Struktur Industri
Bisnis Property Agent
(Michael E. Porter)
Analisa Kondisi Internal
dan Eksternal Perusahaan
PT. Cipta Nuansa Inti
(Albert Humprey – SWOT)
Keputusan Pemilihan
Metode Pengembangan
Usaha yang Akan Digunakan
oleh PT. Cipta Nuansa Inti
Gambar 1.1 proses analisa pengembangan usaha pada PT. Ciptanuansa Inti
Sebelum menerapkan strategi yang akan digunakan, perusahaan perlu
menganalisa struktur industri atas bisnis yang sedang dijalankannya maupun atas
industri bisnis yang akan dimasukinya dalam rangka pengembangan usahanya.
Metode analisa yang digunakan adalah sebagai berikut:
a.
Analisa struktur industri dengan menggunakan model dari Michael E. Porter,
Analisa struktur industri dilakukan dengan teori yang dikembangkan oleh
Michael E. Porter yang mencakup 5 kekuatan bersaing dalam suatu industri
7
yaitu Intensitas persaingan diantara para pesaing yang ada, daya tawar
pelanggan, daya tawar pemasok, ancaman dari barang substitusi dan ancaman
pendatang baru yang masuk industri. Menurut Porter, untuk memasuki suatu
bisnis, struktur industri bisnis tersebut harus dianalisis, terkait dengan
kekuatan kolektif dari lima persaingan yang ada tersebut.
b.
Metode SWOT dengan menggunakan model dari Albert Humphrey
Pada Metode SWOT analisis Albert Humphrey yang merupakan metode
sistematis
di dalam mengidentifikasi kekuatan (strength) dan kelemahan
(weakness) yang dimiliki perusahaan didalam menghadapi perubahan
lingkungan bisnis dan kesempatan (opportunities) serta ancaman (threats)
yang dihadapi oleh perusahaan pada masa kini maupun masa depan. Dimana
perlu dicari sumber-sumber kelemahan dan kekuatan potensial yang dimiliki
perusahaan sehingga dapat dieksplorasi untuk menghadapi ancaman maupun
hambatan serta pemanfaatan peluang yang ada.
c.
Pelaksanaan empat strategi pengembangan perusahaan dengan menggunakan
model Igor Ansof.
Pembahasan thesis ini juga akan menggunakan 4 strategi pengembangan
perusahaan yang dikemukanan oleh Igor Ansoff, untuk menghubungkan
aktifitas
perusahaan
di
masa
lalu
dan
masa
mendatang,
Ansoff
mengidentifikasi 4 strategi pengembangan perusahaan, yaitu :
1. Penetrasi pasar (market penetration)
2. Strategi pengembangan pasar (market development strategy)
8
3. Strategi pengembangan produk (product development strategy)
4. Strategi diversifikasi (diversification strategy)
1.7 Sistematika Penulisan
Bab 1 : Pendahuluan
Dalam bab ini penulis menyampaikan latar belakang masalah, perumusan masalah,
tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, metode analisa dan
sistematika penulisan
Bab 2 : Landasan Teori
Dalam bab ini penulis membahas landasan teori yang dipakai dalam penelitian seperti
pengertian bisnis properti dan bisnis agen properti, pengertian manajemen strategi,
analisa struktur industri dengan menggunakan model dari Michael Porter, analisa
kondisi internal dan eksternal perusahaan dengan menggunakan metode SWOT dari
Albert Humphrey serta analisa pelaksanaan 4 strategi pengembangan usaha dengan
menggunakan model dari Igor Ansof. Teori-teori ini akan diambil dan dikutip dari
beberapa jurna-jurnal manajemen strategi, literatur, maupun text book yang terkait
dengan bidang manajemen
9
Bab 3 : Gambaran Umum Perusahaan
Dalam bab ini akan digambarkan tentang perusahaan yang akan diteliti yaitu
PT.Ciptanuansa Inti, yang akan dijabarkan dalam bab ini adalah berupa sejarah
perusahaan, visi dan misi perusahaan dan struktur organisasi perusahaan.
Bab 4 : Analisa Data
Dalam bab ini penulis akan membahas analisis yang telah dilakukan terkait dengan
strategi pengembangan usaha yang akan dilakukan pada PT. Ciptanuansa Inti dalam
rangka pengembangan perusahaannya.
Bab 5 : Kesimpulan dan Saran
Dalam bab ini penulis akan membuat kesimpulan dari pembahasan yang telah dibuat
di bab empat, dan akan dibuat saran-saran apa yang kiranya bisa disumbangkan
kepada perusahaan yang sedang diteliti ini.
10