Pendekatan data pasar

PENDEKATAN DATA PASAR
DIREKTORAT PENILAIAN
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
KEMENTERIAN KEUANGAN
POKOK BAHASAN
1
Pengertian dan definisi
Hubungan dan prinsip penilaian
2
5
6
3
Prosedur Penilaian
4
Analisis dan penyesuaian data pembanding
Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Studi Kasus
PENDEKATAN DATA PASAR
Dikenal juga dengan:
Market Data Approach
Direct Comparison Method
Comparison Method
Direct Sales Comparison
Sales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang
paling banyak digunakan.
PENGERTIAN_DEFINISI
Pendekatan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas
properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian,
didasarkan pada suatu proses perbandingan.
Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti
sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran
penjualan dari suatu proses jual beli.
Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan
pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur
pembanding;
Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis
properti, asalkan data transaksi tersedia dan dapat dipercaya;
Syaratnya
apa??
PENDEKATAN DATA PASAR
Nilai Objek Penilaian =
Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian
Properti Pembanding
Objek Penilaian
HUBUNGAN DENGAN PRINSIP-PRINSIP
PENILAIAN
PRINSIP SUBSTITUSI
 Pembeli
suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu
properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama
 Bagaimana
dampaknya terhadap nilai?
 Bagaimana
reliabilitas pendekatan data pasar?
PRINSIP HIGHEST AND BEST USE (HBU)

Analisis HBU berguna untuk membantu
mengidentifikasi properti pembanding,
sehingga nilai pasar yang diperoleh
didasarkan pada penggunaan yang
optimal.
PERMINTAAN DAN PENAWARAN

Nilai properti dipengaruhi oleh adanya
perubahan supply dan demand yang
terjadi dalam pasar. Perubahan supply
dan demand ini tidak selalu proporsional,
namun interaksi ke duanya inilah yang
menciptakan sebuah ‘market’ [pasar].

Pengaruh terhadap tingkat equilibrium
harga

Komponen Permintaan dan Penawaran
PRINSIP ANTISIPASI


Nilai didapatkan atau diciptakan dari
harapan atas keuntungan pada masa
yang akan datang.
Nilai suatu properti komersial ditentukan
pada kemampuannya mendatangkan
pendapatan di masa yang akan
datang.
PRINSIP PERUBAHAN

Nilai suatu properti dipengaruhi oleh perubahan-perubahan yang terjadi
dalam dunia sosial, lingkungan, kebijakan pemerintah, kebijakan ekonomi
dan lain-lain.
PRINSIP KESEIMBANGAN

Nilai properti ditentukan oleh
adanya
keseimbangan
dari
interaksi elemen-elemen yang
membentuknya.

Dalam hal ini penilai perlu jeli
terhadap elemen-elemen yang
membentuk nilai dari properti
yang dinilainya dan bagaimana
hubungan antara elemen-elemen
itu.
PRINSIP EKSTERNALITAS
Faktor-faktor
eksternal
dapat
memberikan dampak postif atau
negatif atas nilai suatu properti.
Faktor-faktor eksternal ini mencakup
skala regional, nasional maupun
internasional.
PROSEDUR PENILAIAN
Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding
Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding
LANGKAHLANGKAH
Menetapkan Satuan Pembanding*
Menetapkan Unsur/Elemen Pembanding*
Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding
dengan Objek Penilaian
Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada
PENGUMPULAN DATA
Identifikasi karakteristik
properti subjek
Data/informasi




Data transaksi penjualan
Karakteristik fisik properti
Aspek legalitas
Lokasi Data Pembanding
Mencari properti
pembanding
SUMBER DATA
 DATA PENILAI SENDIRI
 DATA PEMERINTAH
 BROSUR, KATALOG DLL
 IKLAN PENJUALAN/PEMBELIAN
 MASYARAKAT
SURVEI PASAR DAN PEMBANDING
Survei Pasar
• tingkat permintaan dan penawaran properti
pembanding;
• harga properti yang seharusnya dibayar untuk
mendapatkan substitusi obyek penilaian dengan
utilitas properti yang serupa;
• keseimbangan antara permintaan dan penawaran
properti pembanding; dan
• pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar
obyek penilaian.
Kriteria Objek Pembanding
• Properti yang kompetitif
• Transaksi pasar terbuka
• Waktu transaksi
Jumlah Properti pembanding
semakin banyak semakin baik
VERIFIKASI DAN SELEKSI DATA

Melakukan pemeriksaan/inspeksi lapangan secara langsung;

Melakukan cek silang data yang telah diperoleh dengan menghubungi
sumber informasi lainnya;

melakukan analisis data objek pembanding sehingga memenuhi syarat atau
asumsi dalam Nilai Pasar (Market Value);
Apa syaratnya?
SATUAN PEMBANDING
Pengertian Satuan Pembanding

Satuan Pembanding adalah satuan
yang akan dipakai dalam melakukan
penilaian; pada umumnya bergantung
‘nature’ dari properti tersebut.
Jenis Satuan Pembanding

Misalnya : satuan pembanding untuk
rumah adalah m2, satuan pembanding
untuk kondominium adalah kamar,
satuan pembanding untuk tanah
perkebunan adalah hektar dll.
UNSUR/ELEMEN PEMBANDING
Pengertian
 Unsur
Pembanding adalah
faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya
perbedaan nilai pasar antara
properti yang satu dengan yang
lain. Dengan demikian nilai
properti merupakan fungsi dari
reaksi pasar akan tingkat
kegunaan dari unsur-unsur
tersebut.
JENIS UNSUR PEMBANDING :
Hak Kepemilikan
Kondisi Pembiayaan
Kondisi Penjualan
Waktu Penjualan
Lokasi
Karakteristik Fisik
dll
ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA
PEMBANDING
PENYESUAIAN

Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual
[penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai
objek penilaian.

Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek
penilaian.

Faktor-faktor yang dibandingkan sesuai dengan karakteristik objek
penilaian

Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan
objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula
sebaliknya.
KATEGORI PENYESUAIAN
Penyesuaian
Transaksi
Penyesuaian
Properti
Penyesuaian Transaksi
• Hak Kepemilikan
• Kondisi Pembiayaan
• Perbaikan segera setelah
pembelian
• Kondisi Pasar
Penyesuaian Properti
• Lokasi
• Karakteristik Fisik
• Karakteristik Ekonomi
• Penggunaan
• Personal Properti
PENYESUAIAN PROPERTI
 Lokasi
Faktor
Keterangan
Jarak ke CBD
Kedekatan dengan pusat kota,
keramaian atau landmark tertentu
Jenis Jalan
Jalan utama , kolektor, arteri,
lingkungan, setapak, dsb
Posisi terhadap jalan
Sisi jalan, hock, tusuk sate, tikungan dll
Lebar Jalan
1 jalur, 2 jalur, 4 jalur, dsb
Kondisi Jalan
Baik, rusak ringan, rusak berat
Arus Lalu Lintas
Searah, dua arah, daerah macet, dsb
Angkutan Publik
Ketersedian transportasi public
Kecenderungan
Semakin dekat dengan pusat kota,
pusat keramaian atau landmark ttt
harga akan semakin naik
PENYESUAIAN PROPERTI
 Karakteristik Properti
Faktor
Keterangan
Luas tanah
Sangat berkaitan dengan HBU
Bentuk tanah
Persegi memanjang sisi jalan, persegi
memanjang ke belakang, ngantong,
trapezium, tidak beraturan
Lebar depan
Lebar sisi jalan
Topografi
Kontur (datar, bergelombang, miring dsb)
Elevasi (di atas muka jalan, sejajar jalan, di
bawah muka jalan)
Bangunan
Luas, kondisi, jenis material penyusun,
jumlah kamar, fasilitas, dll
Kecenderungan
PENYESUAIAN PROPERTI
 Karakteristik Ekonomi
Faktor
Keterangan
Biaya operasi
Biaya yang diperlukan untuk
mengoperasikan properti
Kualitas manajemen
Mutu perusahaan pengelola manajemen
dapat dilihat dari reputasinya dan
pengakuan pihak luar
Persyaratan sewa
Syarat-syarat dalam penyewaan seperti
jangka waktu, kewajiban dan hak penyewa
Komposisi penyewa
Penyewa utama, bidang usaha penyewa,
dll
Kecenderungan
Hanya digunakan pada tanah untuk penggunaan komersial
PENYESUAIAN PROPERTI
 Peruntukan
Faktor
Peruntukan

Keterangan
Merupakan kriteria paling dasar dalam
memilih pembanding.
Lahan yang memiliki peruntukan yang
sama adalah yang paling tepat dijadikan
pembanding
Kecenderungan
Peruntukan
komersial akan lebih
tinggi dari residensial
Personal Properti
Faktor
Personal properti
Keterangan
Barang-barangf personal property yang
masuk dalam harga jual seperti furniture,
jaringan air, dsb
Kecenderungan
CONTOH FAKTOR-FAKTOR PERBANDINGAN
Tanah
• Jenis transaksi
• Waktu transaksi
• Lokasi
• Aksesibilitas
• Fisik tanah : luas,
bentuk, lebar depan
• Topografi tanah
• Dok. kepemilikan
Bangunan
• Luas
• Jenis dan kualitas
material
• Tata ruang
• Jumlah ruangan
• Kondisi
• Tampak dalam
Kendaraan
• Kondisi mesin
• Kondisi bodi
• Kelengkapan
aksesoris
• Kondisi aksesoris
• Tahun pembuatan
• Dok. Kepemilikan
• Warna
ketentuan
Objek
penilaian
Jika sama
Lebih unggul
Lebih jelek
Objek
pembanding
TEKNIK ANALISIS
Mengukur besarnya penyesuaian
1.
Analisis Kuantitatif
2.
Analisis Kualitatif
ANALISIS KUANTITATIF
1.
Teknik tambah kurang secara menyeluruh
(overall adjustment/Pluses Minuses)
Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan
dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya
penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.
Subject
Sale Price
Adjustment
Adjusted Sale Price
Sale 1 Sale 2 Sale 3
100.000 120.000 110.000
12.000 (9.000) 5.000
112.000 111.000 115.000
2.
Teknik Berpasangan

Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan
properti pembanding yang dipasang-pasangkan.
Data
Fitur
Nilai
A
Rumah+carport+kolam renang
Rp820 juta
B
Rumah+carport
Rp720 juta
C
Rumah+kolam renang+AC
Rp900 juta
D
Rumah+AC+garasi
Rp870 juta
E
Rumah+kolam renang
Rp780 juta
Rumah+kolam renang+garasi+ carport
?
Beda
Fitur
A dan B
Kolam renang
A dan E
Carport
C dan E
AC
Dari E
Rumah
Dari D
Garasi
Nilai
3.
Teknik Penyesuaian Biaya

Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang
dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti
pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti
ketinggian tanah, topografi, struktur tanah dapat dilakukan
penyesuaian dengan memperhitungkan biaya pengurukan.

Penilai properti wajib memperhatikan bahwa biaya pengembangan
lahan tidak selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.
Contoh :
Biaya pengurugan dan pemadatan lahan per m2 dengan ketebalan
100 cm adalah sebesar Rp60.000,00 maka:
Objek
Harga per
m2
Objek penilaian
Kondisi
Penyesuaian
per m2
Indikasi nilai
Di atas jalan 30 cm
Pembanding 1
Rp100.000
Di bawah jalan 50
cm
Rp48,000
Rp148,000
Pembanding 2
Rp130.000
Sama jalan
Rp18,000
Rp148,000
Pembanding 3
Rp135.000
Di atas jalan 10 cm
Rp12.000
Rp147,000
4.
Teknik Statistik

Diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling kurang 20
(dua puluh) properti pembanding.

Digunakan suatu perhitungan model

Contoh : dari model yang ada didapatkan kesimpulan
Harga tanah per m2 yang berada di hock akan lebih mahal 10% dari tanah
yang tidak di hock
ANALISIS KUALITATIF
• Relative comparison analysis
• Ranking analysis

BENTUK PENYESUAIAN
Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai
dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian
terhadap perbedaan antara properti pembanding &
objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.
CONTOH:
Data 1 (Rp)
Data 2 (Rp)
Data 3 (Rp)
100.000.000
108.000.000
98.000.000
Waktu
Lokasi
Ukuran
Kondisi Plengkpan
Mutu Bangunan
+5.000.000
-1.000.000
0
0
0
0
0
0
0
-2.000.000
+8.000.000
0
-4.000.000
0
0
Total Penyesuaian
+4.000.000
-2.000.000
+4.000.000
104.000.000
106.000.000
102.000.000
Harga Jual
Penyesuaian:
Nilai Indikasi
Properti yg dinilai
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:
30% x
 40% x
 30% x

Rp 104.000.000
Rp 106.000.000
Rp 102.000.000
=Rp 31.200.000
=Rp 42.400.000
=Rp 30.000.000
Rp 104.200.000
Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan
unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap
perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian
dinyatakan dalam persentase.
Subject
Sale Price
Time Adjustment
Time Adjusted Sale Price
Age
Condition
Lot Size
Floor Area
Garage
Quality
Net Adjustment
Adjusted Sale Price
10 years
Good
50 * 40
1.500
Attached
Good
Sale 1
96.300
12%
107.856
0%
5%
-10%
-10%
0%
0%
-15%
91.700
TEKNIK PENYESUAIAN
Sale 2
79.400
9%
86.546
4%
0%
0%
-5%
3%
0%
2%
88.300
REKONSILIASI

Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan
yang diperlukan untuk menentukan nilai
pasar objek penilaian dari indikasiindikasi nilai yang ada. Bobot yang paling
besar diberikan kepada properti
pembanding yang mempunyai perbedaan
paling sedikit dengan objek penilaian.
Demikian pula sebaliknya.

Pembobotan dapat dilakukan dalam
bentuk persentase maupun dalam bentuk
skala [rating]. Praktek penilaian seharihari di Indonesia pada umumnya
meggunakan teknik pembobotan dalam
bentuk persentase. Jumlah total
pembobotan harus 100%.
MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN
PENYESUAIAN
Jumlah Penyesuaian
 Makin banyak jumlah penyesuaian suatu
properti pembanding terhadap objek
penilaian dapat diartikan bahwa properti
pembanding tersebut mempunyai banyak
perbedaan terhadap objek penilaian.
Jumlah Absolut Penyesuaian

Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan
jumlah kotor [gross absolute] dari
penyesuaian yang dilakukan antara properti
pembanding terhadap objek penilaian. Makin
besar jumlah absolutnya mengindikasikan
makin besar pula perbedaannya.
STUDI KASUS
TERIMA KASIH