BAB II LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori 1) Tinjauan Tentang

BAB II
LANDASAN TEORI
A. Kerangka Teori
1) Tinjauan Tentang Perjanjian dan Sewa Menyewa
a. Pengertian Perjanjian
Perjanjian merupakan suatu peristiwa dimana seorang berjanji
kepada seorang lain atau dimana dua orang itu berjanji untuk
melaksanakan suatu hal. Pitlo menjelaskan pengertian tentang suatu
perikatan “Perikatan adalah suatu hubungan hukum yang bersifat harta
kekayaan antara dua atau lebih atas dasar pihak yang satu (kreditur)
berhak atas suatu prestasi (debitur) dan pihak lain berkewajiban
(debitur) atas suatu prestasi ”.1
Definisi perjanjian telah diatur dalam KUHPerdata Pasal 1313, yaitu
bahwa perjanjian atau persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih.2 Kata persetujuan tersebut merupakan terjemahan dari perkataan
overeekomst dalam bahasa Belanda. Kata overeekomst tersebut lazim
diterjemahkan juga dengan kata perjanjian. Jadi persetujuan dalam Pasal
1313 KUHPerdata tersebut sama artinya dengan perjanjian.
Adapula yang berpendapat bahwa perjanjian tidak sama dengan
persetujuan.3 Perbedaan pandangan dari para sarjana tersebut di atas,
timbul karena adanya sudut pandang yang berbeda, yaitu pihak yang
satu melihat objeknya dari perbuatan yang dilakukan subyek hukumnya.
1
Carina Pariska Pribadi, I Ketut Rai Setiabudhi, Ida Bagus Wyasa Putra, “ Study Of Legal
Ownership Of Land Juridical Property By Foreign Citizens Through The "Nominee
Agreement"Which Was Made Before The Notary“, artikel pada Jurnal Ilmiah Prodi Magister
Kenotariatan Universitas Udayana, edisi no. 2, Vol.10, 2014, hlm. 28.
2
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). op.cit., Pasal 1313.
3
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Edisi ketujuh, ctk. Pertama, Liberty,
Yogyakarta, 2006, hlm. 97.
Sedangkan pihak yang lain meninjau dari sudut hubungan hukum.
Hal itu menyebabkan banyak sarjana yang memberikan batasan sendiri
mengenai istilah perjanjian tersebut. Menurut pendapat yang banyak
dianut (communis opinion cloctortinz) perjanjian adalah perbuatan
hukum berdasarkan kata perjanjian merupakan terjemahan dari
oveereenkomst sedangkan perjanjian merupakan terjemahan dari
toestemming
yang
ditafsirkan
sebagai
wilsovereenstemming
(persesuaian kehendak atau kata sepakat). Sepakat untuk menimbulkan
suatu akibat hukum. Hal itu sependapat pula dengan Sudikno, perjanjian
merupakan hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasar kata
sepakat untuk menimbulkan suatu akibat hukum.4
Kata perbuatan pada perumusan tentang persetujuan sebagai yang
disebutkan dalam Pasal 1313 KUHPerdata lebih tepat kalau diganti
dengan kata perbuatan hukum atau tindakan hukum mengingat bahwa
dalam suatu perjanjian, akibat hukum yang muncul memang
dikehendaki para pihak.5
Rumusan yang diberikan dalam Pasal 1313 KUHPerdata tersebut
hendak memperlihatkan bahwa suatu perjanjian adalah:6
1) Suatu perbuatan;
2) Sekurangnya dua orang;
3) Perbuatan tersebut melahirkan perikatan diantara pihak-pihak
yang berjanji tersebut.
Selain pengertian yang diberikan Pasal 1313 KUHPerdata, beberapa
sarjana juga memberikan perumusan mengenai pengertian perjanjian.
4
Ibid, hlm. 97-98.
J. Satrio, Hukum Perjanjian (Perjanjian Pada Umumnya), ctk. Pertama, PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1992, hlm.7.
6
Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, ctk. Pertama, PT.
Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hlm.7.
5
Menurut Subekti, suatu perjanjian merupakan suatu peristiwa di
mana seseorang berjanji kepada orang lain, atau di mana dua orang
saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.7 R. Setiawan,
menyebutkan bahwa perjanjian ialah suatu perbuatan hukum dimana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih.8
Menurut M. Yahya Harahap, perjanjian adalah suatu hubungan
hukum kekayaan harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi
kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus
mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.9
Menurut Black’s Law Dictionary, perjanjian adalah suatu
persetujuan antara dua orang atau lebih. Perjanjian ini menimbulkan
sebuah kewajiban untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu
secara sebagian.10 Inti definisi yang tercantum dalam Black’s Law
Dictionary adalah bahwa kontrak dilihat sebagai persetujuan dari para
pihak untuk melaksanakan kewajiban, baik melakukan atau tidak
melakukan secara sebagian.
Menurut Charles L. Knapp dan Nathan M. Crystal, perjanjian adalah
suatu persetujuan antara dua orang atau lebih, tidak hanya memberikan
kepercayaan tetapi secara bersama-sama saling pengertian untuk
melakukan sesuatu pada masa mendatang oleh seseorang atau keduanya
dari
mereka.11
Hubungan
kedua
orang
yang
bersangkutan
mengakibatkan timbulnya suatu ikatan yang berupa hak dan kewajiban
kedua belah pihak atas suatu prestasi.
7
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Jakarta, 2001, hlm. 36.
R. Setiawan, Hukum Perikatan-Perikatan Pada Umumnya, Bina Cipta, Jakarta, 1987, hlm. 49.
9
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, ctk. Kedua, Alumni, Bandung, 1986, hlm. 6.
10
Salim, HS, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia, ctk. Pertama, Sinar Grafika,
Jakarta, 2003, hlm.16.
11
Ibid.
8
Menurut
Abdulkadir
Muhammad,
perjanjian
adalah
suatu
persetujuan dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri
untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta kekayaan.12
b. Syarat Sahnya Perjanjian
Menurut pasal 1320 KUHPerdata, terdapat empat syarat sahnya
membuat suatu perjanjian, yaitu:13
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
Dengan sepakat atau juga dinamakan persetujuan, dimaksudkan
bahwa kedua subjek yang mengadakan perjanjian itu harus
bersepakat atau setuju mengenai subtansi perjanjian. Apa yang
dikehendaki oleh salah satu pihak, juga dikehendaki pihak yang
lain, begitu pula sebaliknya.
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian
Subjek yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut
hukum. Pada dasarnya, setiap orang yang sudah dinyatakan
dewasa dan sehat pikirannya adalah cakap menurut hukum.
Pasal 1330 KUHPerdata14 menegaskan antara lain bahwa orangorang yang belum dewasa dan ditaruh dibawah pengampuan
dinyatakan tidak cakap untuk membuat dan menandatangani
perjanjian.
3. Mengenai suatu hal tertentu
Syarat ketiga sahnya perjanjian menyebutkan bahwa suatu
perjanjian harus mengenai hal tertentu, artinya apa yang
diperjanjikan, serta hak dan kewajiban kedua belah pihak.
Terkait dengan perjanjian kredit, harus disebutkan dengan jelas,
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1994, hlm.78.
Sunu Widi Purwoko, Catatan Hukum Seputar Perjanjian kredit dan Jaminan, Nine Seasons,
Jakarta, 2011, hlm. 3-7.
14
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1330.
12
13
antara lain besarnya pinjaman yang didapat debitor, tujuan
kredit, jangka waktu pengembalain kredit, besarnya bunga dan
biaya yang dibebankan, tata cara pencairan kredit, tata cara
pembayaran pokok kredit dan bunga, hal-hal yang boleh dan
tidak boleh dilakukan debitor, jaminan, kondisi lalai, dan lainlain.
4. Suatu sebab yang halal
Syarat keempat sahnya perjanjian adalah adanya suatu sebab
yang halal. Dengan sebab ini dimaksudkan tiada lain bahwa isi
atau subtansi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan
perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum.
Dua syarat pertama diatas digolongkan sebagai syarat subjektif
karena mengenai subjek yang mengadakan perjanjian, sedangkan dua
syarat yang terakhir digolongkan syarat objektif karena mengenai
perjanjian itu sendiri. Terhadap syarat subjektif yang tidak terpenuhi,
salah satu pihak mempunyai hak untuk meminta supaya perjanjian
dibatalkan, sedangkan bila syarat objektif tidak terpenuhi, maka
perjanjian batal demi hukum. Kondisi ini diartikan bahwa dari semula
tidak pernah disepakati suatu perjanjian dan tidak pernah timbul
perikatan itu antara para pihak.
c. Azas-Azas Perjanjian
Hukum perjanjian memiliki asas-asas yaitu:15
1. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas kebebasan berkontrak tersirat dalam Pasal 1338 ayat
(1) KUHPerdata16 yang berbunyi sebagai berikut: Semua
15
16
Gunawan Widjaja, Lisensi, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2001, hlm.71.
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1338 ayat (1).
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undangundang bagi mereka yang membuatnya.
Istilah “semua” dalam rumusan tersebut memberikan
indikasi bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian
yang berupa dan berisi apa saja. Asas kebebasan berkontrak
meliputi:
1. Kebebasan untuk memutuskan apakah akan membuat
perjanjian atau tidak membuat perjanjian;
2. Kebebasan untuk memilih dengan siapa akan membuat
perjanjian;
3. Kebebasan untuk menentukan isi perjanjian;
4. Kebebasan untuk menentukan bentuk perjanjian;
5. Kebebasan
untuk
menentukan
cara
pembuatan
perjanjian.
Asas kebebasan berkontrak ini tidak boleh bertentangan
dengan Pasal 1320 KUHPerdata yang merupakan syarat-syarat
sahnya perjanjian.
2. Asas Konsensualisme
Asas konsensualisme berasal dari kata “consensus” (latin)
berarti sepakat. Asas ini terdapat dalam Pasal 1320 butir 1
KUHPerdata. Asas konsensualisme bersumber dari moral
manusia senantiasa memegang janjinya, ada adagium yang
mengatakan:
a) Pacta sunt servanda (janji itu mengikat);
b) Promissorum
implendorum
obligato
(kita
harus
memenuhi janji kita).
3. Asas Personalia
Asas personalia ini dapat kita temukan dalam rumusan Pasal
1315 KUHPerdata yang dipertegas lagi oleh ketentuan Pasal
1340 KUHPerdata, dari kedua rumusan tersebut dapat kita
ketahui bahwa pada dasarnya perjanjian hanya akan melahirkan
hak-hak dan kewajiban-kewajiban di antara para pihak yang
membuatnya.17
Pada dasarnya seseorang tidak dapat mengikatkan dirinya
untuk kepentingan maupun kerugian bagi pihak ketiga, kecuali
dalam hal terjadinya peristiwa penanggungan (dalam hal yang
demikian pun penanggung tetap berkewajiban untuk membentuk
perjanjian dengan siapa penanggungan tersebut akan diberikan
dan dalam hal yang demikian maka perjanjian penanggungan
akan mengikat penanggungan dengan pihak yang ditanggung
dalam perjanjian penanggungan), ini berarti perjanjian yang
dibuat oleh para pihak tersebut, demi hukum hanya akan
mengikat para pihak yang membuatnya.
4. Asas Itikad Baik
Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata18. Ketentuan ini
merupakan penegasan lebih lanjut sebagai pelaksanaan dari
suatu perjanjian yang telah dibuat secara sah. Terpenuhinya
syarat sahnya perjanjian tidak dengan begitu saja menghilangkan
hak dari salah satu pihak dalam perjanjian untuk tetap meminta
pembatalan dalam perjanjian telah dilaksanakan tidak dengan
itikad baik oleh pihak lainnya dalam perjanjian.
17
18
Ibid; Pasal 1315 jo Pasal 1340.
Ibid; Pasal 1338 ayat (3).
d. Kebatalan Perjanjian
Kebatalan suatu perjanjian dibedakan antara:19
1) Dapat dibatalkan, dalam hal tidak dipenuhinya syarat subjektif,
yaitu :
a) Tidak adanya kata sepakat;
b) Tidak adanya kecakapan bertindak dari pihak-pihak yang
membuat perjanjian.
2) Batal demi hukum, dalam hal tidak dipenuhinya syarat objektif,
yaitu:
a) Tidak ada causa/objek perjanjian;
b) Tidak mengandung causa yang dibenarkan menurut hukum
c) Batal demi hukum karena non existent, yaitu disebabkan
karena:

Tiadanya sesuatu yang esesnsi/pokok dalam perjanjian
tersebut;

Tiada dipenuhinya syarat yang diharuskan oleh UU;

Perjanjian fidusia dibuat hanya secara dibawah tangan
(tidak notarial);

Pendirian CV tidak ada persero komanditer.
Perjanjian yang dapat dibatalkan, batal demi hukum dan batal demi
hukum karena non existent ketiga-tiganya mempunyai persamaan yaitu:
sama-sama tidak mempunyai akibat hukum sebagaimana diinginkan.
Kebatalan perjanjian juga bisa dibedakan:
1) Buku III bagian kedelapan, Pasal 1446 sampai dengan 1456
KUHPerdata yaitu karena:
19
Mulyoto, PERJANJIAN; Teknik, cara membuat, dan hukum perjanjian yang harus dikuasai,
Cakrawala Media, Yogyakarta, 2011, hlm. 44-46.
a) Tidak cakap bertindak (dibawah umur, ditaruh dibawah
pengampuan, ditaruh dibawah perwalian);
b) Cacat dalam kehendak (karena adanya paksaan, karena
adanya kekhilafan/kekeliruan, atau karena adanya
tipuan).
2) Yurisprudensi, yaitu penyalahgunaan keadaan.
e. Pengertian Sewa Menyewa
Sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian timbal balik. Ada
beberapa pengertian mengenai sewa-menyewa antara lain :
1. Menurut Subekti, sewa-menyewa adalah pihak yang satu
menyanggupi akan menyerahkan suatu benda untuk dipakai
selama suatu jangka waktu tertentu sedangkan pihak yang
lainnya menyanggupi akan membayar harga yang telah
ditetapkan untuk pemakaian itu pada waktu-waktu yang
ditentukan.20
2. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, sewa didefinisikan
sebagai: (i). pemakaian sesuatu dengan membayar uang; (ii).
Uang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu,
ongkos biaya pengangkutan (transportasi); (iii). Boleh dipakai
setelah dibayar dengan uang. Menyewa didefiniskan sebagai
memakai (meminjam, mengusahakan, dan sebagainya) dengan
membayar uang sewa.21
3. Menurut M. Yahya Harahap, sewa-menyewa (huur envenhuur)
adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak
penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang
20
21
Subekti, Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1975, hlm. 48.
Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa, Kamus Besar Bahasa
Indonesia, edisi kedua, ctk. Ketujuh, Balai Pustaka, Jakarta, 1996, hlm. 933.
hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati
sepenuhnya (volledige genot).22
4. Menurut Wiryono Prodjodikoro, sewa-menyewa barang adalah
suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain itu
untuk memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan
syarat pembayaran uang sewa oleh pemakai kepada pemilik.23
5. Sewa-menyewa menurut Pasal 1548, BabVII Buku III
KUHPerdata menyebutkan bahwa: “Sewa-menyewa adalah
suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran sesuatu harga, yang pihak tertentu
belakangan itu disanggupi pembayarannya”. 24
Sewa-menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjianperjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual.
Artinya sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat
mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.
Kewajiban pihak yang satu adalah menyerahkan barangnya untuk
dinikmati oleh pihak lain, sedangkan kewajiban pihak yang lain adalah
membayar harga sewa. Jadi barang diserahkan tidak untuk dimiliki
seperti halnya dalam jual beli, tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati
kegunaannya.
Dengan demikian maka penyerahan hanya bersifat menyerahkan
kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu. Kewajiban pihak yang
menyewakan adalah menyerahkan barang untuk dinikmati dan
M. Yahya Harahap, loc. cit.
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, ctk.
Ketujuh, Sumur Bandung, Bandung, 1981, hlm. 49.
24
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1548.
22
23
bukannya menyerahkan Hak Milik atas barang itu, maka ia tidak usah
pemilik dari barang tersebut. Dengan demikian maka seorang yang
mempunyai hak nikmat-hasil dapat secara sah menyewakan barang
yang dikuasainya dengan hak tersebut.
Kalau seorang diserahi suatu barang untuk dipakainya tanpa
kewajiban membayar sesuatu apa, maka yang terjadi adalah suatu
perjanjian pinjam-pakai. Jika si pemakai barang itu diwajibkan
membayar, maka bukan lagi pinjam-pakai yang terjadi tetapi sewa
menyewa.
Disebutkannya perkataan “waktu tertentu” dalam uraian Pasal 1548
KUHPerdata tersebut
diatas,
menimbulkan pertanyaan apakah
maksudnya itu, ada yang menafsirkan bahwa maksudnya tidak lain dari
pada untuk mengemukakan bahwa pembuat undang-undang memang
memikirkan pada perjanjian sewa-menyewa mengenai waktu sewa
ditentukan, misalnya enam bulan, satu tahun dan sebagainya.
Suatu petunjuk terdapat dalam Pasal 1579 KUHPerdata25, yang
tertuju pada perjanjian sewa-menyewa mengenai waktu sewa itu
ditentukan. Pasal tersebut berbunyi: “Pihak yang menyewakan tidak
dapat menghentikan sewanya dengan menyatakan hendak memakai
sendiri barangnya yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan
sebaliknya”. Teranglah bahwa pasal ini ditujukan dan juga hanya dapat
dipakai terhadap perjanjian sewa-menyewa dengan waktu tertentu.
Memang sudah selayaknya bahwa seorang yang sudah menyewakan
barangnya misalnya untuk lima tahun, tidak boleh menghentikan
sewanya kalau waktu tersebut belum habis, dengan dalih bahwa ia ingin
memakai sendiri barang yang disewakan itu. Tetapi kalau ia
menyewakan barangnya tanpa ditetapkannya suatu waktu tertentu,
25
Ibid; Pasal 1579.
sudah barang tentu ia berhak menghentikan sewa itu setiap waktu asal
ia mengindahkan cara-cara dan jangka waktu yang diperlukan untuk
pemberitahuan pengakhiran sewa menurut kebiasaan setempat.
Peraturan tentang sewa-menyewa yang termuat dalam bab ke-7 dari
buku III KUHPerdata berlaku untuk segala macam sewa-menyewa,
mengenai semua jenis barang, baik bergerak maupun tidak bergerak,
baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu
tertentu, oleh karena “waktu tertentu” bukan syarat mutlak untuk
perjanjian sewamenyewa.
Mengenai harga sewa, kalau dalam jual beli harga harus berupa
uang, karena kalau berupa barang perjanjiannya bukan jual beli lagi
tetapi menjadi tukar-menukar, tetapi dalam sewa-menyewa tidaklah
menjadi keberatan bahwa harga sewa itu berupa barang atau jasa.
Sebagai telah diterangkan, segala macam barang dapat disewakan.
Perkataan “carter” yang berasal dari dunia perkapalan ditujukan kepada
pemborongan pemakai sebuah kendaraan atau alat pengangkut (kapal
laut, pesawat terbang, mobil, dan lain-lain) untuk suatu waktu tertentu
atau untuk suatu perjalanan tertentu, dengan pengemudinya yang akan
tunduk pada perintah-perintah yang diberikan oleh si pencarter.
Sewa-menyewa adalah perjanjian konsensual, namun oleh undangundang diadakan perbedaan (dalam akibat-akibatnya) antara sewa
tertulis dan sewa lisan. Jika sewa-menyewa itu diadakan secara tertulis,
maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang
ditentukan sudah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuanpemberhentian untuk itu. Sebaliknya, kalau sewa-menyewa tidak dibuat
dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang
ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan
kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya,
pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka
waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada
pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu
diperpanjang untuk waktu yang sama. Perihal sewa tertulis itu diatur
dalam Pasal 1570 KUHPerdata dan perihal sewa yang tidak tertulis
(lisan) diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata.26
Seorang penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah berakhirnya
waktu sewa yang ditentukan dalam suatu perjanjian sewa tertulis,
dibiarkan menempati rumah atau ruangan tersebut, maka dianggaplah si
penyewa itu tetap menguasai barang yang disewakan atas dasar syaratsyarat yang sama, untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan
setempat, dan tak dapatlah ia meninggalkan rumah atau ruangan itu atau
dikeluarkan dari situ, melainkan sesudahnya dilakukan pemberitahuan
penghentian sewanya menurut kebiasaan setempat.27
Dengan uraian yang panjang lebar diatas dimaksudkan bahwa sewa
tertulis tersebut, setelah habis waktunya dan penyewa dibiarkan
menempati rumah atau ruangan sewa tersebut, berubah menjadi sewa
lisan tanpa waktu tertentu yang hanya dapat diakhiri menurut adat
kebiasaan setempat.
f. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan
Hak-hak
yang
diperoleh
pihak
yang
menyewakan
dapat
disimpulkan dari ketentuan Pasal 1548 KUHPerdata28, yaitu:
1. Menerima uang sewa sesuai dengan jangka waktu yang telah
ditentukan dalam perjanjian;
2. Menegur penyewa apabila penyewa tidak menjalankan
kewajibanya dengan baik.
26
Ibid; Pasal 1570 jo 1571.
Ibid; Pasal 1587.
28
Ibid; Pasal 1548.
27
Sedangkan, kewajiban pihak yang menyewakan dapat ditemukan dalam
Pasal 1550 KUHPerdata29. Kewajiban-kewajiban tersebut, yaitu:30
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga
barang tersebut
dapat
dipakai untuk keperluan yang
dimaksudkan;
3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tertera dari pada
barang yang disewakan selama berlangsungnya sewamenyewa.
Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan barang
yang disewa untuk dinikmati kegunaan barang tersebut bukan hak milik.
Tentang pemeliharaan barang yang disewakan pihak yang menyewakan
barang diwajibkan untuk melakukan perbaikan-perbaikan yang
diperlukan atas barang yang disewakan. Ketentuan tersebut diatur di
dalam
Pasal 1551 ayat (2) KUHPerdata yang berbunyi bahwa Ia harus
selama waktu sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan pada
barang yang disewakan, yang perlu dilakukan kecuali pembetulanpembetulan yang menjadi wajibnya si penyewa.31
Pasal 1552 KUHPerdata mengatur tentang cacat dari barang yang
disewakan. Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menanggung
semua cacat dari barang yang dapat merintangi pemakaian barang yang
disewakan walaupun sewaktu perjanjian dibuat pihak-pihak tidak
mengetahui cacat tersebut. Jika cacat tersebut mengakibatkan kerugian
bagi pihak penyewa maka pihak yang menyewakan diwajibkan untuk
Ibid; Pasal 1550.
Komang Linda Harmayanti, “Pengakhiran Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Tanpa Batas
Waktu‘’, artikel pada Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotariatan Universitas Udayana, Vol. 8,
2014, hlm. 22.
31
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1551 ayat (2).
29
30
menganti kerugian. Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk
menjamin tentang gangguan atau rintangan yang menggangu penyewa
menikmati obyek sewa yang disebabkan suatu tuntutan hukum yang
bersangkutan dengan hak milik atas barangnya.32
Hal tersebut sesuai dengan ketentuan pasal 1556 dan 1557
KUHPerdata. Jika terjadi yang demikian, maka penyewa berhak
menuntut suatu pengurangan harga sewa menurut imbangan, asalkan
ganguan dan rintangan tersebut telah di beritahukan kepada pemilik.
Pihak yang menyewakan tidak diwajibkan untuk menjamin si penyewa
terhadap rintangan-rintangan dalam menggunakan barang sewa yang
dilakukan oleh pihak ketiga dengan peristiwa yang tidak berkaitan
dengan tuntutan atas hak milik atas barang sewa.33
g. Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa
Bagi Pihak Penyewa memiliki hak-hak, antara lain:
1. Menerima barang yang disewa;
2. Memperoleh kenikmatan yang tertera atas barang yang
disewanya selama waktu sewa;
3. Menuntut pembetulan-pembetulan atas barang yang disewa
apabila
pembetulan-pembetulan
tersebut
merupakan
kewajiban pihak yang menyewakan.
Bagi Pihak penyewa memiliki kewajiban-kewajiban yang diatur
dalam Pasal 1560, 1561, 1564, dan 1566 KUHPerdata, antara lain:34
Pasal 1560 KUHPerdata35, yaitu :
1. Memakai barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik,
sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut
32
Ibid; Pasal 1552.
Ibid; Pasal 1556 jo 1557.
34
Komang Linda Harmayanti, loc. cit.
35
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1560.
33
perjanjian sewanya, atau jika tidak ada perjanjian mengenai itu,
menurut tujuan yang dipersangkakan berhubungan dengan
keadaan;
2. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah
ditentukan.
Pasal 1561 KUHPerdata36, jika si penyewa memakai barang yang
disewa untuk suatu keperluan lain dari yang menjadi tujuannya, atau
untuk suatu keperluan sedemikian rupa hingga dapat menerbitkan
suatu kerugian kepada pihak yang menyewakan, maka pihak ini,
menurut keadaan, dapat meminta pembatalan sewanya;
Pasal 1564 KUHPerdata37, Menanggung segala kerusakan yang
terjadi selama sewa menyewa, kecuali jika penyewa dapat
membuktikan bahwa kerusakan tersebut terjadi bukan karena
kesalahan si penyewa;
Pasal 1566 KUHPerdata38, si penyewa adalah bertanggung jawab
untuk segala kerusakan dan kerugian yang diterbitkan pada barang
yang disewa, oleh kawan-kawannya serumah atau oleh mereka kepada
siapa ia telah mengoperkan sewanya.
h. Pengertian Penyewaan Ulang
Menyewakan ulang adalah sewa yang seharusnya sudah berakhir,
namun terus dilanjutkan kembali. Sewa ulang tersebut bisa dengan
ketentuan dan persyaratan perjanjian yang sama seperti sebelumnya
atau bisa juga dengan perubahan, berdasarkan persetujuan kedua belah
pihak. Berdasarkan Pasal 1572 KUHPerdata,39 apabila pihak yang satu
(orang yang menyewakan) telah memberitahukan kepada pihak yang
36
Ibid; Pasal 1561.
Ibid; Pasal 1564.
38
Ibid; Pasal 1566.
39
Ibid; Pasal 1572.
37
lainnya (penyewa) bahwa ia hendak menghentikan sewanya, si
penyewa, meskipun ia tetap menikmati barangnya, tidak dapat
memajukan adanya suatu penyewaan ulang secara diam-diam.
Perjanjian sewa-menyewa dibuat secara tertulis dan setelah sewa
menyewa berakhir si penyewa tetap menguasai barang yang disewa
dan dibiarkan menguasainya, terjadilah suatu sewa baru yang akibatakibatnya diatur dalam pasal-pasal tentang penyewaan dengan lisan.40
Kedua perjanjian sewa-menyewa seperti itu, penanggungan utang
yang dibuat untuk disewanya tidak meliputi kewajiban-kewajiban
yang timbul dari perpanjangan sewa.41
i. Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
Berakhirnya Perjanjian Sewa-Menyewa Perjanjian berakhir secara
umum diatur di dalam undang-undang. Penentuan berakhirnya
perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Ketentuan
hukum perjanjian sewa-menyewa di dalam KUHPerdata membedakan
antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis.
Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:
1) Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah
ditentukan:
a) Perjanjian sewa-menyewa
tertulis Diatur didaam pasal 1570 KUHPerdata yang
berbunyi bahwa jika sewa dibuat dengan tulisan, maka
sewa tersebut berakhir demi hukum, apabila waktu yang
ditentukan telah lampau tanpa diperlukanya suatu
pemberitahuan untuk itu.42
b) Perjanjian sewa-menyewa lisan
Ibid; Pasal 1573.
Ibid; Pasal 1574.
42
Ibid; Pasal 1570.
40
41
Diatur dalam pasal 1571 KUHPerdata yang berbunyi:
bahwa jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa
tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan,
melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa ia hendak
menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang
waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.43
2) Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan waktunya.
Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian
sewa-menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa
berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas
oleh para pihak. Undang-undang tidak mengatur berakhirnya
perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu, sehingga
penghentianya diserahkan pada kesepakatan kedua belah
pihak.44
3) Berakhirnya sewa-menyewa dengan ketentuan khusus:
a) Permohonan/pernyataan
dari
salah
satu
pihak.
Penghentian perjanjian sewa-menyewa hanya dapat
dilakukan atas persetujuan dua belah pihak yaitu pihak
yang menyewakan dengan pihak penyewa. Penghentian
karena kehendak para pihak ini bisa dilakukan tanpa
putusan dari pengadilan. Di atur di dalam pasal 1579
KUHPerdata yang menyatakan bahwa pemilik barang
tidak dapat menghentikan sewa dengan mengatakan
bahwa akan mengunakan sendiri barangnya, kecuali
apabila waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini
diperbolehkan.45
43
Ibid; Pasal 1571.
M. Yahya Harahap, op.cit., hlm. 240.
45
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1579.
44
b) Putusan Pengadilan.
Penghentian hubungan sewa-menyewa yang dikehendaki
oleh salah satu pihak saja, hanya dapat dilakukan dengan
putusan pengadilan seperti yang diatur di dalam pasal 10
ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981.46
c) Benda obyek sewa-menyewa musnah.
Pasal 1553 KUHPerdata mengaur apabila benda sewaan
musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu
pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi
hukum. Dengan demikian perjanjian berakhir bukan
karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan
memaksa (Overmacht).47
2) Tinjauan Tentang Notaris dan Akta Notaris
a. Pengertian Notaris
Notariat berasal dari kata Latin yakni Notariaat, sedangkan Notaris
dari Notarius (Notarui) diartikan sebagai orang yang menjalankan
pekerjaan menulis. Secara historis, institusi notariat merupakan salah
satu cabang profesi tertua didunia Notaris memberikan pelayanan jasa
hukum kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata, yang
termasuk dalam bidang hukum publik.48
46
Pasal 10 ayat (3), Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 49 Tahun 1963 Tentang
Hubungan Sewa Menyewa Perumahan jo Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 55
Tahun 1981 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 Tentang
Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.
47
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1553.
48
Ida Bagus Ketut Suardana, “Akta Pejabat Dalam Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing Diatas
Tanah Bidang Tanah Hak Milik Perorangan”, artikel pada Jurnal Ilmiah Prodi Magister
Kenotariatan, Universitas Udayana, Vol. 8, 2014, hlm. 2.
Pengertian Notaris dapat kita lihat dalam Pasal 1 angka (1) UUJN,49
Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat akta
otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud
dalam undang-undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.
Menurut R. Soegondo Notodisoerjo, Notaris adalah Pejabat Umum
Openbare ambtenaren, karena erat hubungannya dengan wewenang
atau tugas dan kewajiban yang utama yaitu membuat akta-akta otentik.50
b. Kewenangan, Kewajiban, dan Larangan Notaris dalam UndangUndang Jabatan Notaris
Setiap perbuatan pemerintahan diisyaratkan harus bertumpu pada
kewenangan yang sah. Tanpa adanya kewenangan yang sah seorang
pejabat ataupun Badan Tata Usaha Negara tidak dapat melaksankan
suatu perbuatan pemerintahan. Oleh karena itu kewenangan yang sah
merupakan atribut bagi setiap pejabat ataupun bagi setiap badan.51
Kewenangan dari seorang Notaris telah diatur didalam Pasal 15 UUJN,
yaitu:52
1) Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh
yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik,
menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,
memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu
sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau
49
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris, loc.cit.
50
R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Raja Grafindo,
Jakarta, 1993, hlm. 42.
51
Lutfi Efendi, Pokok-Pokok Hukum Administrasi, Bayumedia Publishing, Malang, 2004, hlm. 77.
52
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Pasal 15.
dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan
oleh undang-undang.
2) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
Notaris berwenang pula:
a) mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian
tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku
khusus;
b) membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar
dalam buku khusus;
c) membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan
yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan
dalam surat yang bersangkutan;
d) melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat
aslinya;
e) memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan
pembuatan akta;
f) membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
g) membuat akta risalah lelang.
3) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2), Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam
peraturan perundang-undangan.
Kewajiban dari Notaris telah diatur dalam Pasal 16 UUJN, yaitu:53
1) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib:
a) bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak,
dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam
perbuatan hukum;
53
Ibid; Pasal. 16 ayat (1).
b) membuat
akta
dalam
bentuk
minuta
akta
dan
menyimpannya sebagai bagian dari protokol Notaris;
c) melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap
pada minuta akta;
d) mengeluarkan grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta
berdasarkan minuta akta;
e) memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam
undang-undang ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya;
f) merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya
dan segala keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta
sesuai dengan sumpah/janji jabatan, kecuali undang-undang
menentukan lain;
g) menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 (satu) bulan menjadi
buku yang memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) akta, dan
jika jumlah akta tidak dapat dimuat dalam satu buku, akta
tersebut dapat dijilid menjadi lebih dari satu buku, dan
mencatat
jumlah
minuta
akta,
bulan,
dan
tahun
pembuatannya pada sampul setiap buku;
h) membuat daftar dari akta protes terhadap tidak dibayar atau
tidak diterimanya surat berharga;
i) membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat
menurut urutan waktu pembuatan akta setiap bulan;
j) mengirimkan daftar akta sebagaimana dimaksud dalam
huruf i atau daftar nihil yang berkenaan dengan wasiat ke
pusat
daftar
wasiat
pada
kementerian
yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum
dalam waktu 5 (lima) hari pada minggu pertama setiap bulan
berikutnya;
k) mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar
wasiat pada setiap akhir bulan;
l) mempunyai cap atau stempel yang memuat lambang negara
Republik Indonesia dan pada ruang yang melingkarinya
dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang
bersangkutan;
m) membacakan akta di hadapan penghadap dengan dihadiri
oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi, atau 4 (empat) orang
saksi khusus untuk pembuatan akta wasiat di bawah tangan,
dan ditandatangani pada saat itu juga oleh penghadap, saksi,
dan Notaris; dan
n) menerima magang calon Notaris.
Larangan bagi Notaris telah diatur dalam Pasal 17 (1) UUJN yaitu:54
1) Notaris dilarang :
a) Menjalankan jabatan diluar wilayah jabatannya;
b) Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7 (tujuh) hari
kerja berturut-turut tanpa alasan yang sah;
c) Merangkap sebagai Pegawai Negeri Sipil;
d) Merangkap jabatan sebagai Pejabat Negara;
e) Merangkap jabatan sebagai Advokat;
f) Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai Badan
Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah atau Badan
Usaha Milik Swasta;
g) Merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah
diluar wilayah jabatan Notaris;
h) Menjadi Notaris Pengganti; atau
54
Ibid; Pasal. 17 ayat (1).
i) Melakukan pekerjaan lain yang bertentangan dengan norma
agama,
kesusilaan,
atau
kepatutan
yang
dapat
mempengaruhi kehormatan dan martabat jabatan Notaris.
c. Sanksi Terhadap Pelangaran Notaris
Tindakan pelanggaran yang dilakukan oleh Notaris terhadap
ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris seperti:
a) Mengirimkan daftar akta yang berkenaan dengan wasiat atau
daftar nihil ke Daftar Pusat Wasiat Departemen (Pasal 16 (1)
huruf j);
b) Mempunyai cap/stempel yang memuat lambang negara
Republik Indonesia dan pada ruang yang melingkarinya
dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang
bersangkutan (Pasal 16 (1) huruf l);
c) Para penghadap yang dibuatkan aktanya harus berumur paling
sedikit 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah dan cakap
dalam melakukan perbuatan hukum, serta tidak dikenal oleh
Notaris atau diperkenalkan kepada Notaris oleh 2 (dua) orang
saksi pengenal (Pasal 39);
d) Akta yang dibuat wajib dibacakan oleh Notaris yang dihadiri
oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi (Pasal 40 (1));
e) Akta yang dibacakan, wajib ditandatangani oleh setiap
penghadap, saksi, dan Notaris, kecuali apabila penghadap yang
tidak dapat membubuhkan tandatangan dengan menyebutkan
alasannya (Pasal 44 (1));
f) Isi akta tidak boleh diubah atau ditambah, kecuali perubahan atas
akta tersebut mendapat persetujuan para pihak dengan dilakukan
perubahan di sisi kiri akta, dengan diparaf atau diberi tanda
pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan Notaris (Pasal 48
(2));
g) Pembetulan isi akta akibat kesalahan tulis dan/atau kesalahan
ketik pada minuta akta yang telah ditandatangani perlu membuat
berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada
minuta akta dengan menyebut tanggal dan nomor akta berita
acara pembetulan, serta wajib menyampaikan salinan akta berita
acara kepada para pihak (Pasal 51 (2));
h) Notaris tidak boleh membuat akta untuk diri sendiri atau
istri/suami, atau orang lain yang mempunyai hubungan
kekeluargaan dengan Notaris baik karena perkawinan maupun
karena hubungan darah (Pasal 52 (1));
Tindakan Pelanggaran yang dilakukan Notaris (Sanksi Perdata)
dalam Pasal 84 dapat mengakibatkan suatu akta hanya mempunyai
kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau suatu akta
menjadi batal demi hukum, serta dapat menjadi alasan bagi pihak yang
menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan
bunga kepada Notaris.
Selain itu, Pelanggaran ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
UUJN, seperti:
a) Dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari terhitung sejak
tanggal pengambilan sumpah/janji jabatan Notaris wajib:
menjalankan jabatannya dengan nyata, menyampaikan berita
acara sumpah/janji jabatan Notaris kepada Menteri, Organisasi
Notaris, dan Majelis Pengawas Daerah, serta menyampaikan
alamat kantor, contoh tanda tangan, dan paraf, serta teraan
cap/stempel jabatan Notaris berwarna merah kepada Menteri dan
pejabat lain yang bertanggung jawab dibidang agrarian
pertanahan, Organisasi Notaris, Ketua Pengadilan Negeri,
Majelis Pengawas Daerah serta Bupati atau Walikota di tempat
Notaris diangkat (Pasal 7 (1));
b) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris mempunyai kewajiban
yang diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Jabatan Notaris
(sebagaimana telah dijelaskan diatas sebelumnya);
c) Notaris wajib menghindari larangan yang diatur dalam Pasal 17
Undang-Undang Jabatan Notaris (sebagaimana telah dijelaskan
diatas sebelumnya);
d) Notaris
dalam
menjalankan
jabatannya
dalam
bentuk
perserikatan perdata dengan tetap memperhatikan kemandirian
dan ketidak berpihakan (Pasal 20 (1));
e) Notaris mengajukan permohonan cuti secara tertulis kepada
(Pasal 27 (2)):

Majelis Pengawas Daerah, dalam jangka waktu cuti tidak
lebih dari 6 (enam) bulan;

Majelis Pengawas Wilayah, dalam jangka waktu cuti lebih
dari 6 (enam) bulan sampai dengan 1 (satu) tahun; atau

Majelis Pengawas Pusat, dalam jangka waktu cuti lebih
dari 1 (satu) tahun.
f) Pengajuan cuti oleh Notaris disertai usulan penunjukkan Notaris
Pengganti, dan wajib menyerahkan Protokol Notaris kepada
Notaris Pengganti (Pasal 27 (1) jo Pasal 32 (1));
g) Notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan
secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu (Pasal 37
(1));
h) Notaris hanya dapat memberikan, memperlihatkan, atau
memberitahukan isi akta, Grosse Akta, Salinan Akta atau
Kutipan Akta kepada orang yang berkepentingan langsung pada
akta, ahli waris, atau orang yang memperoleh hak, kecuali
ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan (Pasal 54
(1));
i) Notaris membuat daftar akta, daftar surat di bawah tangan yang
disahkan, daftar surat di bawah tangan yang dibukukan, dan
daftar surat lain yang diwajibkan oleh undang-undang ini (Pasal
58 (1));
j) Notaris membuat daftar klapper untuk daftar akta dan daftar
surat di bawah tangan yang disahkan (Pasal 59 (1));
k) Penyerahan Protokol dilakukan paling lama 30 (tiga puluh) hari
dengan pembuatan berita acara penyerahan Protokol Notaris
yang ditandatangani oleh yang menyerahkan dan yang menerima
Protokol Notaris (Pasal 63 (1)).
Notaris yang melakukan pelanggaran sebagaimana dimaksud di atas
dapat dikenai (Sanksi Administrasi) dalam Pasal 85, yaitu:
a) Teguran lisan;
b) Teguran tertulis;
c) Pemberhentian sementara;
d) Pemberhentian dengan hormat; atau
e) Pemberhentian dengan tidak hormat.
d. Pengertian Akta Notaris
Pada umumnya akta itu adalah suatu surat yang ditanda tangani,
memuat keterangan tentang kejadian-kejadian atau hal-hal yang
merupakan dasar dari suatu perjanjian, dapat dikatakan bahwa akta itu
adalah suatu tulisan dengan mana dinyatakan sesuatu perbuatan
hukum. 55
55
Rahmad Hendra, “ Tanggungjawab Notaris Terhadap Akta Otentik Yang Penghadapnya
Mempergunakan Identitas Palsu Di Kota Pekanbaru ”, Artikel Pada Jurnal Ilmu Hukum, Vol.3,
2012, hlm. 12.
Akta menurut A. Pitlo merupakan surat yang ditandatangani,
diperbuat untuk dipakai sebagai bukti, dan untuk dipergunakan oleh
orang, untuk keperluan siapa surat itu dibuat.56 Menururt Sudikno
Mertokusumo akta adalah surat yang diberi tanda tangan yang memuat
peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar suatu hak atau perikatan yang
dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.57
Akta Notaris dalam UUJN, dalam Pasal 1 angka 7 disebut kan bahwa
akta Notaris yang selanjutnya disebut Akta adalah akta otentik yang
dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang
ditetapkan dalam undang-undang ini. 58
e. Bentuk dan Fungsi Akta Notaris
Dari pengertian yang terdapat berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata
tentang akta otentik adalah suatu akta yang didalam bentuk yang
ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawaipegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta
dibuatnya.59 maka bentuk akta otentik ada dua, yang menentukan
sebagai berikut :
1. Akta parte atau partij akta
Akta parte ialah akta yang dibuat oleh para pihak dihadapan
pejabat umum (Notaris) yang berkuasa untuk itu ditempat
dimana akta itu dibuat. Dalam akta ini Notaris hanya
menuangkan kehendak dan kemauan para pihak yang
merupakan isi dari akta tersebut. Isi dalam akta bukanlah
keinginan Notaris, tetapi keinginan dari para pihak yang tertuang
dalam akta tersebut, peran Notaris hanyalah memberikan
56
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluwarsa, Alih Bahasa M. Isa Arief, Intermasa, Jakarta, 1986, hlm.52.
Sudikno Mertokusumo, op.cit., hlm. 116.
58
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris, op cit., Pasal 1 angka 7.
59
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1868.
57
otentisitas pada akta tersebut. Mengutip dari Journal of Law,
Policy and Globalization “which became the main base or core
in the manufacture of a notary deed, ie there must be the desire
or the will (wilsvorming) and requests of the parties. If the
wishes and requests of the parties does not exist, will not make a
notary deed in question. To meet the demand of the parties
wishes and notaries can advise to remain grounded in the rule
of law”. Dari pernyataan ini dapat disimak bahwa yang menjadi
basis utama atau inti dalam pembuatan akta Notaris , yaitu harus
ada keinginan atau kehendak (wilsvorming) dan permintaan dari
para pihak. Jika keinginan dan permintaan dari pihak tidak ada,
tidak akan membuat akta Notaris yang bersangkutan. Untuk
memenuhi permintaan dari keinginan pihak-pihak tersebut,
Notaris dapat menyarankan untuk tetap mengikuti aturan
hukum.60
2. Akta pejabat atau relaas akta
Mengutip dari Journal of Law, Policy and Globalization “relaas
deed or deed of news events description is seen and witnessed by
a notary public notary himself at the request of the parties to the
action or actions of the parties done poured into the form of a
notarial deed”.61 Dari pernyataan ini dapat disimak bahwa
relaas akta atau akta berita acara adalah penjelasan yang dilihat
dan disaksikan oleh Notaris sendiri atas permintaan para pihak
terhadap perbuatan atau tindakan dari pihak-pihak yang
selanjutnya dituangkan ke dalam bentuk akta Notaris. Akta yang
Thobby Wakarmamu, “Legal Protection For Creditors In Credit Bank Agreement With Guarantee
On The Liability Rights That Have Not Been Officialy Registered”, Artikel Pada Journal of
Law, Policy and Globalization, Vol.44, 2015, hlm. 135.
61
Ibid: hlm. 134-135.
60
dibuat oleh Notaris sebagai, tentang semua peristiwa atau
kejadian yang dilihat, dialami, dan disaksikan oleh Notaris
sendiri dalam menjalankan jabatannya. Misalnya akta berita
acara dan akta risalah.
Sudikno Mertokusumo menjelasakan bahwa akta mempunyai fungsi
sebagai berikut :62
1. Fungsi Formil (Formalitas causa) yang berarti bahwa untuk
lengkapnya atau sempurnanya (bukan untuk sahnya) suatu
perbuatan hukum, haruslah dibuat suatu akta, disini akta
merupakan syarat formil untuk adanya suatu perbuatan hukum
sebagai contoh dari suatu perbuatan hukum yang harus
dituangkan dalam bentuk akta sebagai syarat formil ialah Pasal
1610 KUHPerdata tentang perjanjian pemborongan, Pasal 1767
KUHPerdata tentang perjanjian hutang piutang dengan bunga
dan Pasal 1851 KUHPerdata tentang perdamaian, untuk itu
semuanya digunakan adanya akta dibawah tangan sedangkan
yang disyaratkan dengan akta otentik antara lain ialah Pasal 1171
KUHPerdata
tentang
pemberian
hipotik,
Pasal
1682
KUHPerdata tentang schenking, dan Pasal 1945 KUHPerdata
tentang melakukan sumpah oleh orang lain.
2. Fungsi alat bukti (Probationis causa) bahwa akta itu dibuat sejak
semula dengan sengaja untuk pembuktian dikemudian hari, sifat
tertulisnya suatu perjanjian dalam bentuk akta itu tidak membuat
sahnya perjanjian, tetapi hanyalah agar dapat digunakan sebagai
alat bukti dikemudian hari.
62
Sjaifurrachman dan Habib Adjie, Aspek Pertanggung Jawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta,
ctk. Pertama, Mandar Maju, Bandung, 2011, hlm. 114-115.
Dari
pendapat-pendapat
sebagaimana
terurai
diatas
dapat
disimpulkan bahwa akta otentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga
fungsi, yaitu :
1. Sebagai bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah
mengadakan perjanjian tertentu;
2. Sebagai bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam
perjanjian adalah menjadi tujuan dan keinginan para pihak;
3. Sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu
kecuali apabila ditentukan sebaliknya para pihak telah
mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai
dengan kehendak para pihak.
f. Kekuatan Pembuktian Akta Notaris
Menururt pendapat umum yang dianut pada setiap akta otentik
demikian juga pada akta Notaris mempunyai 3 (tiga) kekuatan
pembuktiaan yaitu :63
1. Kekuatan Pembuktian Lahiriah (Uitwendige Bewijskracht)
Kemampuan lahirian akta otentik merupakan kemampuan akta
itu sendiri untuk membuktikan keabsahannya sebagai akta
otentik acta publica probant sesse ipsa jika dilihat dari luar atau
lahirnya sebagai akta otentik serta sesuai dengan aturan hukum
yang sudah ditentukan mengenai syarat akta otentik maka akta
tersebut berlaku sebagai akta otentik sampai terbukti sebaliknya
artinya sampai ada yang membuktikan bahwa akta tersebut
bukan akta otentik secara lahiriah.64 Dalam hal ini beban
pembuktian ada pada pihak yang menyangkal keotentikan akta
tersebut, parameter untuk menentukan akta Notaris sebagai akta
63
64
G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 1980, hlm. 55-59.
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta, 1999, hlm. 123.
otentik yaitu pada tanda tangan dari Notaris yang bersangkutan,
baik yang ada pada minuta dan salinan dan adanya awal akta
mulai dari judul sampai dengan akhir akta. Nilai pembuktian
akta Notaris dari aspek lahiriah, akta tersebut harus dilihat apa
adanya, secara lahiriah tidak perlu dipertentangkan dengan alat
bukti yang lain, jika ada yang menilai bahwa suatu akta Notaris
tidak memenuhi syarat sebagai akta otentik, maka yang
bersangkutan wajib membuktikan akta tersebut secara lahiriah
bukan akta otentik.
2. Kekuatan Pembuktian Formil (formele bewijskracht)
Akta Notaris harus memberikan kepastian bahwa suatu kejadian
dan fakta tersebut dalam akta betul-betul dilakukan oleh Notaris
atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap pada saat
yang tercantum dalam akta sesuai dengan prosedur yang sudah
ditentukan dalam pembuktian akta. Secara formal untuk
membuktikan kebenaran dan kepastian tentang hari, tanggal,
bulan, tahun, pukul atau waktu menghadap, dan identitas dari
pihak yang menghadap comparanten, paraf dan tanda tangan
para pihak/penghadap, saksi dan Notaris, demikian juga tempat
akta itu dibuat, serta membuktikan apa yang dilihat, disaksikan,
didengar oleh Notaris pada akta pejabat/berita acara dan
mencatat keterangan atau pernyataan para pihak/penghadap
pada akta pihak. Mengenai aspek normal yang dipermasalahkan
oleh para pihak, maka harus dibuktikan dari formalitas dari akta
dengan kata lain pihak yang mempermasalhkan akta tersebut
harus melakukan pembuktian terbalik untuk menyagkal aspek
formal dari akta Notaris. Jika tidak mampu membuktikan
ketidakbenaran tersebut, maka akta tersesbut harus diterima oleh
siapapun.
3. Kekuatan Pembuktian Material (materiele bewijskracht)
Merupakan kepastian tentang materi suatu akta, karena apa yang
tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap
pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak
dan berlaku untuk umum, kecuali ada pembuktian sebaliknya
tegen
bewijs
keterangan
atau
pernyataan
yang
dituangkan/dimuat dalam akta pejabat atau akta berita acara atau
keterangan atau para pihak yang diberikan/disampaikan
dihadapan Notaris akta pihak dan para pihak harus dinilai benar
berkata yang kemudian dituangkan dan akta harus dinilai telah
benar berkata. Mengenai pernyataan/keterangan para penghadap
tersebut menjadi tidak benar berkata maka hal tersebut tanggung
jawab para pihak sendiri, Notaris terlepas dari hal semacam itu.
Dengan demikian isi akta Notaris mempunyai kepastian sebagai
yang sebenarnya menjadi bukti yang sah untuk/diantara para
pihak dan para ahli waris serta penerima hak mereka. Untuk
membuktikan aspek material dari akta maka yang bersangkutan
harus dapat membuktikan bahwa Notaris tidak menerangkan
atau menyatakan yang sebenarnya dalam akta pejabat dan para
pihak yang tidak benar harus dihadapan Notaris menjadi tidak
benar berkata dan harus dilakukan pembuktian terbalik untuk
menyangkal aspek material dari akta Notaris.
Ketiga aspek tersebut diatas merupakan kesempurnaan akta Notaris
sebagai akta otentik dan siapapun terikat oleh akta tersebut, jika dapat
dibuktikan dalam suatu persidangan pengadilan, bahwa ada salah satu
aspek tersebut tidak benar, maka akta yang bersangkutan hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan atau
akta tersebut di degradasikan dalam kekuatan pembuktiannya sebagai
akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah
tangan.
g. Pembatalan Akta Notaris
Pasal 1266 KUHPerdata menjelaskan bahwa terdapat dua kebatalan
(nulitas) dalam suatu perikatan yakni: suatu perikatan dianggap selalu
mempunyai suatu syarat batal (Pasal 1266 ayat (1) KUHPerdata), dan
pembatalan harus diberikan oleh suatu majelis hakim (Pasal 1266 ayat
(2) KUHPerdata).65
Pasal 1266 KUHPerdata ini erat kaitannya dengan Pasal 1320 dan
1338 KUHPerdata, yang memperjelas bilamana suatu akta (baik otentik
maupun dibawah tangan) dapat dimintakan dibatalkannya ataupun batal
demi hukum, seperti syarat-syarat yang diuraikan oleh masing-masing
pasal tersebut, yang dalam doktrin ilmu hukum terdapat ketentuan
secara obyektif dan subyektif, atau berkenaan dengan subyek hukum,
perbuatan, hubungan, keadaan atau peristiwa hukum dan obyek hukum
yang merupakan terjadinya perikatan atau perjanjian.
3) Tinjauan Tentang Hak Milik dan Hak Sewa Atas Tanah
a.
Pengertian tentang Tanah
Mengutip dari Journal of Law, Policy and Globalization “ Soil is the
embodiment of existence and for each individual region and country. as
it is understood that Indonesia as an agricultural country and
agriculture where as a source of livelihood for the people of Indonesia.
Ground concerning livelihood of the people that get a special protection
of the state, in Article 33 of the Constitution of 1945 subsection (3) states
that "earth and water and natural resources contained therein shall be
65
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 1266.
controlled by the state and used for the greatest prosperity of the people
". The meaning of Article 33, paragraph 3 of the Constitution of 1945
substantially at the state preserve and protect the central aspects of the
soil, water and natural resources concerning the lives of many people
in order to achieve prosperity of the people”. Dari pernyataan ini dapat
disimak bahwa Tanah adalah perwujudan eksistensi dan untuk masingmasing daerah individu dan negara. seperti yang dipahami bahwa
Indonesia sebagai negara agraris dan pertanian adalah sebagai sumber
penghidupan bagi masyarakat Indonesia. Tanah menyangkut kehidupan
rakyat yang mendapatkan perlindungan khusus dari negara, dalam Pasal
33 UUD 1945 ayat (3)66 menyatakan bahwa Bumi dan air dan kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan
dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran dari orang-orang.
Makna Pasal 33, ayat 3 UUD 1945 secara substansial di negara
melestarikan dan melindungi aspek sentral dari tanah, air dan sumber
daya alam yang menyangkut hajat hidup orang banyak untuk mencapai
kemakmuran rakyat.67
Sebutan tanah dalam Bahasa kita dapat dipakai dalam berbagai arti.
Maka dalam penggunaanya perlu diberi batasan, agar diketahui dalam
arti apa istilah tersebut di gunakan. Dalam hukum tanah kata sebutan
”tanah” dipakai dalam arti yuridis, sebagai suatu pengertian yang telah
diberi batasan resmi oleh UUPA. Dalam Pasal 468 dinyatakan, bahwa
Atas dasar hak menguasai dari negara… ditentukan adanya macammacam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang…69
Undang-Undang Dasar 1945, loc. cit.
J.Andy Hartanto, Legal Aspects of Sale of Land Unregistered, Artikel Pada Journal of Law,
Policy and Globalization, Vol. 42, 2015, hlm. 160.
68
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, loc. cit.
69
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
66
67
Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi ayat (1).
Sedang hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan
bumi, yang berbatas berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.
Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang
disediakan oleh UUPA, adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan.
Diberikannya dan dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak
akan bermakna jika penggunaanya terbatas hanya pada tanah sebagai
permukaan bumi saja. Untuk keperluan apa pun tidak bisa tidak, pasti
diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada di bawahnya
dan air serta ruang yang ada diatasnya. Oleh karena itu dalam ayat (2)
dinyatakan bahwa hak-hak atas tanah bukan hanya memberikan
wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan bumi
yang bersangkutan, yang disebut “tanah”, tetapi juga tubuh bumi yang
ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada di atasnya.70
Dengan demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu
adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari permukaan bumi.
Tetapi wewenang menggunakan yang bersumber pada hak tersebut
diperluas hingga meliputi juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang
ada dibawah tanah dan air serta ruang yang ada di atasnya.71
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (1994) tanah adalah :
1. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang di atas sekali;
2. Keadaan bumi di suatu tempat;
3. Permukaan bumi yang diberi batas;
4. Bahan-bahan dari bumi, bumi sebagai bahan sesuatu (pasir,
cadas, napal dan sebagainya).
70
71
Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, ed. Rev, ctk. Keduabelas, Djambatan, Jakarta, 2008, hlm.
18-19.
Ibid.
Ibid; hlm. 19.
Menurut Undang-undang Pokok Agraria yang dimaksud dengan
tanah apa yang disebut dengan permukaan bumi, Pengertian land
menurut hukum Inggris adalah pengertian yang kita kenal sebagai
pengertian dari agrarian yang mencakup bumi, air, dan ruang angkasa
dan tanah menurut UUPA hanya merupakan bagian terkecil dari bumi
yaitu apa yang disebut sebagai permukaan bumi.72
b. Pengertian Hak Milik
Nama Hak Milik pada dasarnya diperuntukan khusus bagi
warganegara Indonesia saja yang berkewarganegaraan tunggal. Baik
untuk tanah yang diusahakan, maupun untuk keperluan membangun
sesuatu di atasnya. Sesuai dengan sefat aslinya dalam UUPA ditetapkan,
bahwa Hak Milik tidak terbatas jangka waktu berlakunya. Dapat beralih
karena pewarisan dan dapat juga dipindahkan kepada pihak lain yang
memenuhi syarat.73
Pengertian tentang Hak Milik diatur dalam Pasal 570 KUHPerdata74,
sebagai berikut : Hak Milik adalah hak untuk menikmati suatu benda
dengan sepenuhnya dan untuk menguasai benda itu dengan sebebasbebasnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan
umum yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang
untuk itu dan asal tidak menggangu hak orang lain, kesemuanya dengan
tidak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu untuk
kepentingan umum, dengan pembayaran pengganti kerugian yang layak
dan menurut ketentuan undang-undang.
Dari ketentuan ini dapat terlihat bahwa Hak Milik merupakan hak
yang paling utama jika dibandingkan dengan hak-hak lain, karena yang
72
I Wayan Sueden, “Tinjauan Pendaftaran Tanah Untuk Menjamin Kepastian Hukum Hak Atas
Tanah”, Artikel Pada Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotariatan, Universitas Udayana, Vol.05,
2013, hlm. 4.
73
Boedi Harsono, op.cit., hlm. 286.
74
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Pasal 570.
berhak dapat menikmati dan menguasai sepenuhnya dan sebebasnya,
yaitu dalam arti dapat mengalihkan, membebani atau menyewakan, atau
dapat
memetik
hasilnya,
memeliharanya, bahkan
merusaknya.
Pemerintah pun tidak boleh sewenang-wenang membatasi Hak Milik
seseorang, melainkan harus ada ganti ruginya dan harus memenuhi
syarat-syarat yang ditentukan oleh undnag-undang. Pengertian Hak
Milik dalam Pasal 570 KUHPerdata ini hanya berlaku untuk benda
bergerak, karena Hak Milik atas barang tak bergerak berupa tanah dan
segala sesuatu yang melekat pada tanah itu telah diatur oleh UUPA.75
Menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA pengertian Hak Milik adalah hak
turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6.76 Berdasarkan
ketentuan tersebut bahwa sifat-sifat Hak Milik membedakan dengan
hak-hak lainnya. Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pemberian sifat ini tidak
berarti bahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak
dapat diganggu-gugat.
Kata-kata turun–temurun berarti bahwa Hak Milik atas tanah tidak
hanya berlangsung selama hidup pemegang hak, akan tetapi apabila
terjadi peristiwa hukum yaitu dengan meninggalnya pemegang hak
dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya. Kata terkuat berarti bahwa Hak
Milik atas tanah dapat dibebani hak atas tanah lainnya, misalnya
dibebani dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan hak lainnya. Hak
Milik atas tanah ini wajib didaftarkan. Sedangkan kata terpenuh berarti
75
Djaja S. Meliala, Hukum Perdata Dalam Perspektif BW, Edisi Revisi, ctk. Pertama, Nuansa
Aulia, Bandung, 2012, hlm. 116.
76
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, op. cit.,
Pasal 20 ayat (1).
bahwa Hak Milik atas tanah telah memberi wewenang yang luas kepada
pemegang hak dalam hal menggunakan tanahnya.
c.
Subyek Hak Milik
Berdasarkan Pasal 21 UUPA yang menjadi subyek Hak Milik adalah
sebagai :77
1. Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak
milik;
2. Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik;
3. Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini
memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau
percampuran harta karena perkawinan, demikian pula Warga
Negara Indonesia yang mempunyai Hak Milik dan setelah
berlakunya undang-undang ini maka terhadap kehilangan suatu
kewarganegaraan wajib melepaskan hak itu didalam jangka
waktu satu tahun sejak diperoleh hak tersebut atau hilangnya
kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut
lampau Hak Milik itu tidak dilepaskan, maka hak itu hapus
karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lainnya tetap berlangsung;
4.
Selama seseorang disamping kewarganegaraan Indonesianya
mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat
mempunyai tanah dengan Hak Milik dan baginya berlaku
ketentuan ayat (3) Pasal ini.
Pemegang Hak Milik atas tanah pada prinsipnya hanya dipunyai oleh
perorangan, yaitu sebagai Warga Negara Indonesia tunggal. Oleh karena
77
Ibid; Pasal 21.
itu, Hak Milik pada dasarnya diperuntukkan khusus bagi Warga Negara
Indonesia saja yang berkewarganegaraan tunggal.
Berdasarkan ketentuan pada ayat (2) dengan pertimbangan tertentu,
Hak Milik dapat dipunyai oleh badan hukum sebagaimana diatur dalam
Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, yaitu sebagai
berikut :78
1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut
Bank Negara);
2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan
berdasarkan Undang-Undang Nomor 79 Tahun 1958 ( Lembaran
Negara Tahun 1958 Nomor 139);
3. Badan-badan
keagamaan
yang
ditunjuk
oleh
Menteri
Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Agama;
4. Badan-badan
sosial
yang
ditunjuk
oleh
Menteri
Pertanian/Agraria, setelah ditunjuk Menteri Sosial yang terkait.
Penunjukan badan-badan hukum tersebut dilakukan berdasarkan
pertimbangan untuk kelancaran pelaksanaan tugasnya, serta untuk
keperluan-keperluan yang menurut sifatnya menghendaki penguasaan
tanah dengan Hak Milik, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Bagi Bank Negara dapat diberikan Hak Milik atas tanah yang
dipergunakan sebagai tempat bangunan yang diperlukan guna
menunaikan tugasnya serta untuk perumahan pegawainya;
2. Perkumpulan Koperasi Pertanian dapat mempunyai Hak Milik
atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari batas
maksimum sebagai ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor
56 Tahun 1960 Tentang Pengadaan Tanah;
78
Pasal 1, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan
Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah.
3. Badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai Hak Milik
atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang
langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial.
d. Sifat dan Ciri Hak milik
Seperti yang telah dijelaskan pada sub bab sebelumnya Hak Milik
atas tanah memiliki sifat terkuat dan terpenuh yang membedakannya
dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan hak-hak
lainnya. Hak Milik itu hak terkuat artinya bahwa Hak Milik itu tidak
mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan dari pihak
lain. Terpenuh artinya Hak Milik dapat memberikan wewenang yang
lebih luas dibandingkan hak-hak lainnya. Ini berarti Hak Milik dapat
menjadi induk dari hak-hak lainnya, seperti misalnya pemegang Hak
Milik dapat menyewakannya kepada pihak lain. Sedangkan ciri-ciri Hak
Milik, antara lain:79
e.
1.
Wajib didaftarkan;
2.
Dapat beralih kepada ahli waris;
3.
Dapat dialihkan;
4.
Dapat diwakafkan;
5.
Turun Termurun;
6.
Dapat dilepaskan;
7.
Dapat dijadikan induk hak lain;
8.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan.
Hapusnya Hak milik
Sejak dibentuknya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok –Pokok Agraria (UUPA) telah dimasukkan
79
Putu Wulandari Savitri., " Pembebanan Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak Tanggungan
Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama", Tesis, Program Magister Kenotariatan,
Universitas Udayana, Denpasar, 2015, hlm. 43.
ketentuan mengenai hapusnya hak atas tanah yang diatur dalam Pasal
27.80 Hak Milik hapus bila:
a) Tanahnya jatuh kepada negara,
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18;
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. karena diterlantarkan;
4. karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2).
b) Tanah nya musnah.
f. Pengertian Hak Sewa
Hak Sewa adalah hak yang memberikan wewenang menggunakan
tanah milik orang lain dan penyewa wajib membayar uang sewa kepada
pemilik tanah. Pembayaran uang sewanya dapat dilakukan pada waktu
tertentu atau dibayar dimuka sesuai dengan perjanjian. Perjanjian sewa
menyewa dibuat secara tertulis yang mengatur wewenang, hak dan
kewajiban, jangka waktu sewa serta biaya sewa. Perjanjian sewa
menyewa dapat dilanjutkan jika perjanjiannya diperbaharui. 81
Ketentuan mengenai Hak Sewa diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf
e UUPA jo Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Pasal 44 UUPA82 berisi
ketentuan:
1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai Hak Sewa atas
tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain
untuk
keperluan
bangunan,
dengan
membayar
kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa;
2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :
80
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, op. cit.,
Pasal 27.
81
Theresia Febriani Hakim, “Analisis Kepemilikan Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Hak
Milik Pihak Lain (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 625 K/Pdt/2009)”, Tesis,
Program Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Jakarta, 2010, hlm. 22.
82
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, op. cit.,
Pasal 44.
a) satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b) sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak
boleh disertaisyarat-syarat yang mengandung unsur-unsur
pemerasan.
Pasal 44 ayat (1) UUPA tersebut menegaskan bahwa Hak Sewa tanah
untuk bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum
untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik
orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dan dalam
jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan
pemegang Hak Sewa tanah untuk bangunan.83
Hak Sewa termasuk dalam hak atas tanah sekunder yaitu hak atas
tanah yang tidak langsung bersumber pada hak bangsa Indonesia dan
yang diberikan oleh pemilik tanah dengan cara perjanjian pemberian
hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang
bersangkutan. Hak Sewa tanah untuk bangunan tidak sama dengan Hak
Sewa atas bangunan. Dalam Hak Sewa tanah untuk bangunan pemilik
menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan
maksud supaya penyewa dapat mendirikan bangunan diatas tanah
tersebut. Bangunan itu menurut hukum yang berlaku saat ini menjadi
milik pihak penyewa tanah tersebut, kecuali jika ada perjanjian lain. 84
Sedangkan dalam Hak Sewa atas bangunan yang terjadi adalah
penyewa menyewa bangunan di atas tanah hak milik orang lain dengan
membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu yang tertentu
atas dasar kesepakatan antar pemilik bangunan dan penyewa bangunan.
83
Irmina Tutik Sundari, “Pelaksanaan Pemberian Hak Sewa Tanah Untuk Bangunan Bagi Sekolah
Swasta Dalam Mewujudkan Perlindungan Hukum Di Kota Tangerang Selatan”, Artikel Pada
Jurnal Fakultas Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta, 2016, hlm. 4.
84
Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas,
Jakarta, 2001, hlm. 153.
g. Subyek Hak Sewa
Subyek hak sewa dijelaskan dalam Pasal 45 UUPA bahwa yang dapat
menjadi pemegang Hak Sewa ialah :85
a) Warga Negara Indonesia;
b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c) Badan hukum yang didirikan menururt hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
d) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
h. Ciri-Ciri Hak sewa
Hak Sewa secara sederhana akan memberikan pemenggalan
pengertian yang berbeda dengan Hak Pakai, sebab Hak Sewa terdapat
rumusan sebagai berikut :86
a) Mempergunakan tanah milik orang lain;
b) Hanya milik perseorangan bukan yang dikuasai negara;
c) Adanya pembayaran uang sewa;
d) Tidak boleh ada unsur yang mengandung pemerasan.
4. Tinjauan Tentang Teori Keadilan
Mengutip dari Journal of Law, Policy and Globalization “Justice is
generally interpreted as a just conduct or a just treatment. On the other
hand, being just means being impartial and to take the side of the right
party. According to philosophical study, justice requires two elements,
first: it does not bring disadvantage on an individual and second: proper
treatment to individuals according to their respective rights. If the two
principles can be fulfilled, justice can be realized”. Dari pernyataan ini
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, op., cit,
Pasal 45.
86
YLBHI dan AusAID, Panduan Bantuan Hukum di Indonesia: Pedoman Anda Memahami dan
Menyelesaikan Masalah Hukum, ctk. Kedua, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 2007. hlm.
166.
85
dapat disimak bahwa keadilan umumnya ditafsirkan sebagai hanya
melakukan atau hanya perlakuan. Di sisi lain, yang hanya berarti memihak
dan mengambil sisi pihak yang tepat. Menurut penelitian filosofis, keadilan
membutuhkan dua elemen, pertama: tidak membawa kerugian pada
individu dan kedua: perawatan yang tepat untuk individu sesuai dengan hak
masing-masing. Jika dua prinsip dapat dipenuhi, keadilan dapat
diwujudkan.87
Keadilan adalah konsep kebenaran moral berdasarkan etika, rasionalitas
hukum, hukum alam, agama, keadilan atau ekuitas, serta hukuman dari
pelanggaran etika tersebut.88 Teori tentang keadilan sangat terkait dengan
filsafat hukum sebagaimana disampaikan oleh E. Utrecht bahwa filsafat
hukum memberikan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan seperti: apakah
hukum itu sebenarnya? (persoalan adanya tujuan hukum), apakah sebabnya
kita mentaati hukum? (persoalan berlakunya hukum) dan apakah keadilan
yang menjadi ukuran untuk baik buruknya hukum itu? (persoalan keadilan
hukum). Pertanyaan-pertanyaan yang menjadi alat penyeledikan dalam
filsafat hukum juga disampaikan oleh Kusumadi Pudjosewojo yaitu apakah
tujuan dari hukum itu? apakah semua syarat keadilan? apakah keadilan itu?
bagaimana hubungan antara hukum dan keadilan.89
Teori tentang keadilan telah dibicarakan oleh para filsuf sejak zaman
Purbakala, hubungan antara keadilan dengan hukum positif jadi pusat
perhatian para ahli filsuf dari Yunani, sama halnya dengan pemikiran
tentang hukum pada saat tersebut.90 Dibawah ini akan diuraikan beberapa
87
Sri Muryanto, Koesno Adi, Masruchin Ruba’i, Amiruddin, “The Principle Of Justice In The
Sentencing Of Corruption Offenders”, Artikel Pada Journal of Law, Policy and Globalization,
Vol. 27. 2014, hlm. 57.
88
James Konow, “Which Is The Fairness One Of All? A Positive Analysis Of Justice Theories”,
Artikel Pada Journal Of Economic Literature 41, No.2, 2003, hlm. 1188.
89
Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, ctk. Kesepuluh, Citra
Aditya Bakti, Bandung, 2007, hlm. 4-5.
90
W. Friedmann, Teori dan Filsafat Hukum, PT. Rajawali Press, Jakarta, 1990, hlm. 6.
pemikiran dalam konteks keadilan dalam hukum yang penulis pilih dalam
pembahasan penelitian ini yaitu teori Plato dan Aristoteles yang mewakili
pemikiran dari masa klasik serta John Rawls mewakili pemikiran dari masa
Modern.
a. Teori Keadilan Plato
Plato (427-347 SM) adalah murid Socrates dan guru Aristoteles. Ia
banyak menuangkan pikirannya dalam bentuk dialog. Ada sekitar 26
dialog yang dapat dijumpai sampai sekarang.91 Plato adalah filsuf besar
sepanjang sejarah. Pemikiran falsafinya masih tetap awet, lestari, dan
menjadi pedoman sebagian besar pemikir sesudahnya. Hampir semua
filosofi Plato terekam dalam bentuk dialog dengan para muridnya.92
Metode dialog menjadi satu-satunya metode yang paling vital dalam
penyampaian falsafahnya.93 Sebenarnya Plato mengikuti metode dialog
yang dirintis Socrates, gurunya.
Filosofi Plato mengalami tiga masa perkembangan: Pertama,
membahas tema-tema sentral, misalnya tentang mawas diri (charmides,
Temperance); persahabatan (lysis, friendship); keberanian (laches,
courage); symposium (symposium); apologi (apology); republik
(republic); dan hukum (laws). Kedua, membahas tentang teori bentuk
(theory of from). Ketiga , membicarakan tentang metodologi, logika,
dan sistematik.94
Karya Plato yang paling terkenal yaitu Republic, yang menawarkan
konsep masyarakat yang utopis dengan sebuah masyarakat yang
M.M. Sharif, “Greek Thought”, dalam M.M. Sharif (editor), A History of Muslim Philosophy,
Vol. I, Low Price Publication, Delhi, 1995, hlm. 93.
92
Gilbert Ryle. “Plato”, dalam Paul Edwads (editor), The Encyclopedia of Philoshophy, ctk.
Pertama, Vol. IV, Collier Macmillan, Inc., Canada, 1967, hlm. 319.
93
Charles H. Patterson, Cliff’s Course Outlines: Western Philosophy, Vol. I, 600 B.C to 1600 A.D,
Cliff’s Note, Lincoln, 1970, hlm. 20.
94
Amroeni Drajat, Suhrawardi: Kritik Falsafah Peripatetik, PT LKiS Pelangi Aksara, Yogyakarta,
2005, hlm. 79.
91
dipimpin oleh kelas elit yang dididik sejak lahir untuk menjadi
pimpinan. Sisanya dibagi menjadi kelompok tentara dan masyarakat
umum.95 Republik merupakan salah satu karya dari Plato yang
sebenarnya menyuarakan nilai keadilan di dalamnya meskipun tidak
secara eksplisit didefinisikan, persoalan keadilan yang diungkapkan
plato ini telah menuai pro dan kontra baik dari sisi yang mengamininya
atau pun dari sisi yang menyanggahnya.
Plato percaya bahwa menegakan keadilan harus menjadi tujuan
negara. Karena itu, hukum dan keadilan menempati posisi sentral dalam
politik. Keadilan dan hukum yang adil itulah yang menjadi titik tolak
dan sekaligus tujuan karyanya, yaitu Republic. Dalam dialog panjang
antara Sokrates dengan Glaucon, Polemarchus, Adematus, Niceratus,
dan yang lain; Plato melalui mulut Sokrates (Sokrates sendiri tidak
menulis) menekankan pentingnya membedakan tindakan yang adil dari
tindakan yang tidak adil, manusia yang adil dari manusia yang tidak
adil.96
Republik, karya Plato ini pada dasarnya terdiri dari sepuluh bab atau
biasa disebut buku yakni Buku I sampai dengan Buku X. Pertanyaan
tentang Keadilan muncul di buku I (Republic). Penjelasan tentang tema
keadilan diberi ilustrasi dengan pengalaman saudagar kaya bernama
Cephalus. Saudagar ini menekankan bahwa keuntungan besar akan
didapat jika melakukan tindakan tidak berbohong dan curang. Adil
menyangkut relasi manusia dengan yang lain. Memberikan keadilan
bagi orang lain berarti mengatakan kebenaran dan mengembalikan apa
yang anda pinjam.97
95
Kumara Ari Yuana, The Greatest Philosophers - 100 Tokoh Filsuf Barat dari Abad 6 SM - Abad
21 yang Menginspirasi Dunia Bisnis, Penerbit Andi, Yogyakarta, 2010, hlm. 37.
96
Andre Ata Ujan, FILSAFAT HUKUM, Membangun Hukum, Membela Keadilan, Kanisius,
Yogyakarta, 2009, hlm. 37.
97
James Garvey, 20 Karya Filsafat Terbesar, Kanisius, Yogyakarta, 2010, hlm. 5.
Definisi keadilan, yang merupakan tujuan nominal dari seluruh
diskusi, tercapai di buku IV. keadilan adalah apabila seorang itu
menjalankan pekerjaannya dalam hidup ini sesuai dengan kemampuan
yang ada padanya. 98 Keadilan itu terwujud ketika setiap orang melakukan
pekerjaannya dan tidak mencampuri urusan orang lain. Kota ini adil ketika
pedagang, pembantu/pendukung, dan wali, masing-masing menjalankan
tugasnya sendiri tanpa mencampuri urusan warga dari kelas lain. 99
Dengan demikian, Plato hendak mengatakan bahwa masyarakat
yang adil adalah yang anggotanya bisa menjalankan secara demikian
itu. mengurusi pekerjaan sendiri dan tidak mencampuri oranglain itulah
keadilan. 100 Plato juga berpendapat bahwa keadilan merupakan suatu
kebajikan yang memberikan kepada setiap orang tempatnya sendiri
didalam masyarakat dan kemudian menimbulakan hak-hak dan
kewajiban masing-masing.101 Bagi Plato keadilan merupakan suatu
kebajikan yang mengandung keselarasan dan keseimbangan yang tidak
dapat diketahui atau dijelaskan dengan argumentasi rasional.102
Plato membagi empat kebajikan, yaitu kebijaksanaan atau kearifan,
keberanian atau keteguhan hati, disiplin, dan keadilan.103 Keempat
kebajikan ini harus dimiliki oleh negara sebagai kualitas utama.
Peraturan perundang-undangan harus dibentuk oleh lembaga yang
berwenang, peraturan yang tidak baik atau tidak adil akan menghasilkan
pemerintahan yang buruk. Sebaliknya peraturan yang adil atau baik
98
Achmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicialprudence),
Kencana Prenada Media Groups, Jakarta, 2009, hlm. 213.
99
Satrio Arismunandar, “Pemikiran Politik Plato Ditinjau dari Filsafat Politik Demokratis”,
Makalah Pada Tugas Kuliah Sejarah Filsafat Yunani, Program S3 Ilmu Filsafat, Universitas
Indonesia, Depok, 18 Desember 2008, hlm. 9.
100
Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hlm. 256.
101
JJ. H. Bruggink, Refleksi Tentang Hukum, Alih Bahasa: Arief Sidharta, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 2001, hlm. 93.
102
W. Friedmann, Legal Theory, Fourth Edition, Stevens and son Limited, London, 1960, hlm. 9.
103
Sudarsono, Ilmu Filsafat Suatu Pengantar, Rineka Cipta, Jakarta, 2001, hlm. 271.
akan menghasilkan masyarakat yang stabil dan mendatangkan
kebahagiaan bagi setiap orang.104
b. Teori keadilan Aristoteles
Aristoteles (384-322 SM) adalah murid dari Plato Pandangan
Aristoteles tentang keadilan bisa didapatkan dalam karya nichomachean
ethics, politics, dan rethoric. Lebih khusus, dalam buku nicomachean
ethics, buku itu sepenuhnya ditunjukan bagi keadilan, yang, berdasarkan
filsafat umum Aristoteles, mesti dianggap sebagai inti dari filsafat
hukum, karena hukum hanya bisa ditetapkan dalam kaitannya dengan
keadilan. 105
Persoalan keadilan menjadi hal yang utama dalam pemikiran hukum
kodrat pada masa Yunani kuno, dengan peletak hukum kodrat
Aristoteles. Hal ini dikarenakan pada saat itu, sudah terdapat gagasan
umum tentang apa yang adil menurut kodratnya dana apa yang adil itu
harus sesuai atau menurut keberlakuan hukumnya.106
Menurut Aristoteles, tanpa ada kecenderungan hati sosial-etis yang
baik pada warga negara, maka tidak ada harapan untuk tercapai keadilan
tertinggi dalam negara meskipun yang memerintah adalah orang-orang
bijak dengan undang-undang yang mutu sekalipun.107 Karena hukum
mengikat semua orang, maka keadilan hukum mesti dipahami dalam
pengertian kesamaan, namun Aristoteles membuat pembedaan penting
antara kesamaan numerik dan kesamaan proporsional. Kesamaan
numerik mempersamakan setiap manusia sebagai satu unit, yang
104
Linda Smith dan William Raeper, Ide-Ide Filsafat dan Agama dulu dan Sekarang, Penterjemah
P. Hardono Hadi, Kanisius, Jakarta, 2000, hlm. 107.
105
Carl Joachim Friedrich, Filsafat Hukum Perspektif Historis, Nuansa dan Nusamedia, Bandung,
2004, hlm.24.
106
Made Sumbawa, “Pemikiran Filsafat Hukum Dalam Membentuk Hukum”, Artikel Pada Jurnal
Sarathi: Kajian Teori dan Masalah Sosial Politik, Asosiasi Ilmu Politik Indonesia Denpasar,
Vol. 14 (3), 2007, hlm. 244-245.
107
Bernard L. Tanya dkk, Teori Hukum, Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi, Genta
Publishing, Yogyakarta, 2013, hlm. 42.
sekarang biasa dipahami tentang kesamaan bahwa semua warga adalah
sama di depan hukum. Kesamaan proporsional memberi tiap orang apa
yang menjadi haknya sesuai dengan kemampuan, prestasi, dan
sebagainya.
Aristoteles menghadirkan banyak kontroversi dan perdebatan
seputar keadilan. Lebih lanjut, dia membedakan keadilan menjadi jenis
keadilan distributif dan keadailan korektif, keadilan distibutif ialah
keadilan yang memberikan kepada setiap orang porsi menurut
prestasinya, keadilan korektif memberikan sama banyaknya kepada
setiap orang tanpa membeda-bedakan prestasinya, dalam hal ini
berkaitan dengan peranan tukar menukar barang dan jasa.108
keadilan yang pertama berlaku dalam hukum Publik dan yang kedua
dalam hukum Perdata dan Pidana. Keadilan distributif dan korektif
sama-sama rentan terhadap problema kesamaan atau kesetaraan dan
hanya bias dipahami dalam rangka konsepsi diwilayah keadialan
distributif bahwa imbalan yang sama rata diberikan atas pencapaian
yang sama rata.
Keadilan distributif menurut Aristoteles berfokus pada distribusi,
honor, kekayaan, dan barang-barang lain yang sama-sama bisa
didapatkan
dalam
masyarakat,
lalu
dengan
mengesampingkan
“pembuktian” matematis jelas bahwa apa yang ada di benak Aristoteles
bahwa distribusi kekayaan dan barang berharga lainnya berdasarkan
nilai yang berlaku dikalangan warga. Distribusi yang adil boleh jadi
merupakan distribusi yang sesuai dengan nilai kebaikan yakni nilai bagi
masyarakat.109
108
L.J. Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, ctk. Keduapuluh enam, Pradnya Paramita, Jakarta,
1996, hlm. 11-12.
109
Carl Joachim Friedrich, op. cit., hlm. 25.
Keadilan Korektif, pada sisi yang lain, berfokus pada pembetulan
sesuatu yang salah. Apabila suatu pelanggaran dilanggar atau kesalahan
dilakukan, maka hukuman yang pantas perlu diberikan kepada pelaku.
Bagaimanapun, ketidakadilan akan mengakibatkan terganggunya
“Kesetaraan” yang sudah mapan atau telah terbentuk. Keadilan korektif
bertugas membangun kembali kesetaraan tersebut. Uraian tersebut
nampak bahwa keadilan korektif merupakan wilayah peradilan
sedangkan keadilan distributif merupakan bidangnya pemerintahan.110
Aristoteles, dalam membangun argumentasinya, menekankan perlu
dilakukan pembedaan antara vonis yang mendasar keadilan pada sifat
kasus dan yang didasarkan pada watak manusia yang umum dan lazim
dengan vonis yang berlandaskan pandangan tertentu dari komunitas
hukum tertentu. Pembedaan ini jangan dicampuradukkan dengan
pembedaan antara hukum positif yang ditetapkan dalam undang-undang
dan hukum adat. Berdasarkan pembedaan Aristoteles, dua penilaian
yang terakhir itu dapat menjadi sumber pertimbangan yang hanya
mengacu pada komunitas tertentu, sedangkan keputusan serupa yang
lain, kendati diwujudkan dalam bentuk perundang-undangan, tetap
merupakan hukum alam jika bisa didapatkan dari fitrah umum
manusia.111
c. Teori Keadilan John Rawls
Pada abad modern salah seorang yang dianggap memiliki peran
penting dalam mengembangkan konsep keadilan adalah John Borden
Rawls. Rawls berpendapat bahwa keadilan hanya dapat ditegakkan
apabila negara melaksanakan asas keadilan, berupa setiap orang
hendaknya memiliki hak yang sama untuk mendapatkan kebebasan
110
111
Ibid.
Ibid; hlm. 26-27.
dasar (basic liberties); dan perbedaan sosial dan ekonomi hendaknya
diatur sedemikian rupa sehingga memberi manfaat yang besar bagi
mereka yang berkedudukan paling tidak beruntung, dan bertalian
dengan jabatan serta kedudukan yang terbuka bagi semua orang
berdasarkan persamaan kesempatan yang layak.112
John Rawls dalam buku a theory of justice menjelaskan teori
keadilan sosial sebagai the difference principle of fair equality of
opportunity. Inti the difference principle, bahwa perbedaan sosial dan
ekonomis harus diatur agar memberikan manfaat yang paling besar bagi
mereka yang paling kurang beruntung. Istilah perbedaan socialekonomis dalam prinsip perbedaan menuju pada ketidaksamaan dalam
prospek seorang untuk mendapatkan unsur pokok kesejahteraan,
pendapatan, dan otoritas. Sementara itu the principle of fair equality of
opportunity menunjukan pada mereka yang paling kurang mempunyai
peluang untuk mencapai prospek kesejahteraan, pendapatan dan
otoritas. Mereka itulah yang harus diberi perlindungan khusus.113
Rawls mengerjakan teori mengenai prinsip-prinsip keadilan
terutama sebagai alternatif bagi teori utilitarisme. Aliran utilitarianisme
merupakan reaksi terhadap ciri metafisis dan abstrak dari filsafat hukum
pada abad ke delapan belas. Jeremy Bentham sebagai penemunya
menunjuk banyak dari karyanya pada kecaman-kecaman yang hebat
atas seluruh konsepsi hukum alam. Bentham tidak puas dengan
kekaburan dan ketidaktetapan teori-teori tentang hukum alam, dimana
utilitarianisme mengetengahkan salah satu dari gerakan-gerakan
periodik dari yang abstrak hingga yang konkret, dari yang idealitis
hingga yang materialistis, dari yang apriori hingga yang berdasarkan
112
Inge Dwisvimiar, “Keadilan Dalam Perspektif Filsafat Ilmu Hukum”, Artikel Pada Jurnal
Dinamika Hukum Universitas Sultan Ageng Tirtayasa, Vol. 11, 2011, hlm. 528.
113
Carl Joachim Friedrich, op. cit., hlm. 27.
pengalaman.
Gerakan
aliran
ini
merupakan
ungkapan-
ungkapan/tuntutan-tuntutan dengan ciri khas dari abad kesembilan
belas.114 Menurut aliran ini, tujuan hukum adalah memberikan
kemanfaatan dan kebahagiaan sebanyak-banyaknya kepada warga
masyarakat yang didasari oleh falsafah sosial yang mengungkapkan
bahwa setiap warga negara mendambakan kebahagiaan, dan hukum
merupakan salah satu alatnya.115
Aliran utilitarianisme adalah aliran yang meletakkan kemanfaatan
sebagai tujuan utama hukum. Adapun ukuran kemanfaatan hukum yaitu
kebahagian yang sebesar-besarnya bagi orang-orang. Penilaian baikburuk, adil atau tidaknya hukum tergantung apakah hukum mampu
memberikan kebahagian kepada manusia atau tidak.116 Utilitarianisme
meletakkan
kemanfaatan
sebagai
tujuan
utama
dari
hukum,
kemanfaatan di sini diartikan sebagai kebahagiaan (happines), yang
tidak mempermasalahkan baik atau tidak adilnya suatu hukum,
melainkan bergantung kepada pembahasan mengenai apakah hukum
dapat memberikan kebahagian kepada manusia atau tidak.117 Penganut
aliran utilitarianisme mempunyai prinsip bahwa manusia akan
melakukan tindakan-tindakan untuk mendapatkan kebahagiaan yang
sebesar-besarnya dan mengurangi penderitaan.
Rawls berpendapat bahwa dalam masyarakat yang diatur menurut
prinsip-prinsip utilitarisme, orang-orang akan kehilangan harga diri ,
lagi pula bahwa pelayanan demi perkembangan bersama akan lenyap.
114
W. Friedman, Teori dan Filsafat Hukum; Idealisme Filosofis dan Problema Keadilan,
diterjemahkan dari buku aslinya Legal Theory oleh Muhamad Arifin, Disunting oleh Achmad
Nasir Budiman dan Suleman Saqib, Rajawali, Jakarta, 1990, hlm 111.
115
Hyronimus Rhiti, Filsafat Hukum; Edisi lengkap (Dari Klasik sampai Postmoderenisme),
Penerbit Universitas Atma Jaya Yogyakarta, Yogyakarta, 2011, hlm 159.
116
Zainuddin Ali, Filsafat Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm 59.
117
Muh. Erwin, Filsafat Hukum; Refleksi Kritis Terhadap Hukum, Rajawali Press, Jakarta, 2011,
hlm 179.
Rawls juga berpendapat bahwa teori ini lebih keras dari apa yang
dianggap normal oleh masyarakat. Memang boleh jadi diminta
pengorbanan demi kepentingan umum, tetapi tidak dapat dibenarkan
bahwa pengorbanan ini pertama-tama diminta dari orang-orang yang
sudah kurang beruntung dalam masyarakat.
Menururt Rawls, situasi ketidaksamaan harus diberikan aturan yang
sedemikian rupa, sehingga menguntungkan golongan masyarakat yang
paling lemah. Hal ini terjadi kalau dua syarat dipenuhi, pertama, situasi
ketidaksamaan menjamin maximum minimorum bagi golongan orang
yang paling lemah. Artinya situasi masyarakat harus sedemikian rupa,
sehingga dihasilkan keuntungan tinggi yang mungkin dihasilkan bagi
golongan orang-orang kecil. Kedua, ketidaksamaan diikat pada jabatanjabatan yang terbuka bagi semua orang dengan memberikan peluang
yang sama besar dalam hidup. Berdasarkan pedoman ini semua
perbedaan antara orang berdasarkan ras, kulit, agama dan perbedaan lain
yang bersifat primordial, harus ditolak.
John Rawls, lebih lanjut, menegaskan bahwa maka program
penegakan
keadilan
yang
berdimensi
kerakyatan
haruslah
memperhatikan dua prinsip keadilan, yaitu, pertama, memberi hak dan
kesempatan yang sama atas kebebasan dasar yang paling luas seluas
kebebasan yang sama bagi setiap orang. Kedua, mampu mengatur
kembali kesenjangan social ekonomi yang terjadi sehingga dapat
memberi keuntungan yang bersifat timbal balik (reciprocal benefits)
bagi setiap orang, baik mereka yang berasal dari kelompok beruntung
maupun tidak beruntung.118
118
John Rawls, A Theory of Justice, Oxford University Press, London, 1973, yang sudah
diterjemahkan dalam Bahasa Indonesia oleh Uzair Fauzan dan Heru Prasetyo, Teori Keadilan,
Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 2006 hlm.69.
Prinsip perbedaan menuntut diaturnya struktur dasar masyarakat
sedemikian rupa, sehingga kesenjangan prospek mendapat hal-hal
utama
kesejahteraan,
pendapatan,
otoritas
diperuntukan
bagi
keuntungan orang-orang yang paling kurang beruntung. Ini berarti
keadilan sosial harus diperjuangkan untuk dua hal: pertama, melakukan
koreksi dan perbaikan terhadap kondisi ketimpangan yang dialami kaum
lemah dengan menghadirkan institusi-institusi sosial, ekonomi, dan
politik yang memberdayakan. Kedua, setiap aturan harus memposisikan
diri sebagai pemandu untuk mengembangkan kebijakan-kebijakan
untuk mengoreksi ketidakadilan yang dialami kaum lemah.
John Rawls menyatakan dua prinsip keadilan yang dipercaya akan
dipilih dalam posisi awal. Di bagian ini John Rawls hanya akan
membuat komentar paling umum, dan karena itu formula pertama dari
prinsip-prinsip ini bersifat tentative. Kemudian, John Rawls mengulas
sejumlah rumusan dan merancang langkah demi langkah pernyataan
final yang akan diberikan nanti. John Rawls yakin bahwa tindakan ini
membuat penjelasan berlangsung dengan alamiah.
Pernyataan pertama dari dua prinsip tersebut berbunyi sebagai
berikut :119
Pertama, setiap orang mempunyai hak yang sama atas kebebasan
dasar yang paling luas, seluas kebebasan yang sama bagi semua orang.
Kedua, ketimpangan sosial dan ekonomi mesti diatur sedemikian
rupa, sehingga (a) dapat diharapkan memberi keuntungan semua orang,
dan (b) semua posisi dan jabatan terbuka bagi semua orang. Ada dua
frasa ambigu pada prinsip kedua, yakni “keuntungan semua orang” dan
“sama-sama terbuka bagi semua orang”. Pengertian frasa-frasa itu
secara lebih tepat yang akan mengarah pada rumusan kedua. Versi akhir
119
Ibid; hlm. 72.
dari dua prinsip tersebut diungkapkan dalam mempertimbangkan
prinsip pertama.
Melalui jalan komentar umum, prinsip-prinsip tersebut terutama
menerapkan struktur dasar masyarakat. Mereka akan mengatur
penerapan hak dan kewajiban dan mengatur distribusi keuntungan sosial
dan ekonomi. Sebagaimana diungkapkan rumusan mereka, prinsipprinsip tersebut menganggap bahwa struktur sosial dapat dibagi menjadi
dua bagian utama, prinsip pertama diterapkan yang satu, yang kedua
pada yang lain. Mereka membagi antara aspek-aspek sistem sosial yang
mendefinisikan dan menjamin kebebasan warganegara dan aspek-aspek
yang menunjukan dan mngukuhkan ketimpangan sosial ekonomi.
Kebebasan dasar warga negara adalah kebebasan politik (hak untuk
memilih dan dipilih menduduki jabatan publik) bersama dengan
kebebasan berbicara dan berserikat, kebebasan berkeyakinan dan
kebebasan berpikir, kebebasan seseorang seiring dengan kebebasan
untuk mempertahankan hak milik (personal), dan kebebasan dari
penangkapan sewenang-wenang sebagaimana didefinisikan oleh konsep
rule of law. Kebebasan-kebebasan ini oleh prinsip pertama diharuskan
setara, karena warga suatu masyarakat yang adil mempunyai hak-hak
dasar yang sama.
Prinsip kedua berkenaan dengan distribusi pendapatan dan kekayaan
serta dengan desain organisasi yang menggunakan perbedaaan dalam
otoritas dan tanggung jawab atau rantai komando. Sementara distribusi
kekayaan dan pendapatan tidak perlu sama, posisi-posisi otoritas dan
jabatan komando harus bisa diakses oleh semua orang. Masyarakat yang
menerapkan prinsip kedua dengan membuat posisi-posisinya terbuka
bagi semua orang, sehingga tunduk dengan batasan ini, akan mengatur
ketimpangan sosial ekonomi sedemikian hingga semua orang
diuntungkan.
Prinsip-prinsip ini ditata dalam tata urutan dengan prinsip pertama
mendahului prinsip kedua. Urutan ini mengandung arti bahwa
pemisahan mendahului prinsip kedua. Urutan ini mengandung arti
bahwa pemisah dari lembaga-lembaga kebebasan setara yang
diperlukan prinsip pertama tidak bias dijustifikasi, atau digantikan
dengan keuntungan sosial dan ekonomi yang lebih besar. Distribusi
kekayaan dan pendapatan, serta hierarki otoritas, harus sejalan dengan
kebebasan warga negara dan kesamaan kesempatan.
Jelas bahwa prinsip-prinsip tersebut agak spesifik isinya, dan
penerimaan mereka terletak pada asumsi-asumsi tertentu yang pada
akhirnya harus dijelaskan. Teori keadilan tergantung pada teori
masyarakat dalam hal-hal yang akan tampak nyata nanti. Sekarang,
harus dicermati bahwa dua prinsip tersebut (dan hal ini berlaku pada
semua rumusan) adalah kasus khusus tentang konsepsi keadilan yang
lebih umum yang bias dijelaskan seagai berikut:120
Semua nilai sosial-kebebasan dan kesempatan, pendapatan dan
kekayaan dan basis-basis harga diri-didistribusikan secara sama kecuali
jika distribusi yang tidak sama dari sebagian, atau semua, nilai tersebut
demi keuntungan semua orang. Ketidakadilan adalah ketimpangan yang
tidak menguntungkan semua orang. Tentu, konsepsi ini sangat kabur
dan membutuhkan penafsiran.
Sebagai langkah pertama, anggaplah bahwa struktur dasar
masyarakat mendistribusikan sejumlah nilai-nilai primer, yakni segala
sesuatu yang diinginkan semua orang yang berakal. Nilai-nilai ini
biasanya punya kegunaan apa pun rencana hidup seseorang.
Sederhananya, anggaplah bahwa nilai-nilai primer utama pada disposisi
masyarakat adalah hak dan kebebasan, kekuasaan dan kesempatan,
120
Ibid; hlm 74.
pendapatan dan kekayaan. Hal-hal tersebut merupakan nilai-nilai sosial
primer. Niali-nilai primer lain seperti kesehatan dan kekuatan,
kecerdasan dan imajinasi, hal-hal natural, kendati kepemilikan mereka
dipengaruhi oleh struktur dasar, namun tidak langsung berada dibawah
kontrolnya. Bayangkan tatanan hipotesis awal dimana semua nilai
primer di distribusikan secara sama, semua orang punya hak dan
kewajiban yang sama, pendapatan dan kekayaan dibagi sama rata.
Kondisi ini memberikan standar untuk menilai perbaikan. Apabila
ketimpangan kekayaan dan kekuasaaan organisasional akan membuat
semua orang menjadi lebih baik daripada situasi asal hipotesis ini, maka
mereka sejalan dengan konsepsi umum.
Mustahil secara teoritis bahwa dengan memberikan sejumlah
kebebasan fundamental, mereka secara memadai dikompensasi capaiancapaian ekonomi dan sosialnya. Konsepsi keadilan umum tidak
menerapkan batasan pada jenis ketimpangan apa yang diperbolehkan.
Hanya mengharuskan agar posisi semua orang bisa diperbaiki. Tidak
perlu mengandaikan sesuatu yang amat drastis seperti persetujuan pada
perbudakan. Bayangkan bahwa orang-orang justru meninggalkan hakhak politik tertentu manakala keuntungan ekonomi signifikan dan
kemampuan mereka untuk mempengaruhi arus kebijaksanaan melalui
penerapan hak-hak tersebut pada semua kasus akan terpinggir.
Pertukaran jenis ini yang akan diungkapkan dua prinsip tersebut, setelah
diurutkan secara serial mereka tidak menginjinkan pertukaran antara
kebebasan dasar dengan capaian-capaian sosial dan ekonomi. Ururtan
secara serial atas prinsip-prinsip tersebut mengekspresikan pilihan dasar
dianatara nilai-nilai sosial primer. Ketika pilihan itu rasional, begitu
pula pilihan prinsip-prinsip tersebut dalam urutan ini.
Upaya mengembangkan keadilan sebagai fairness, dalam banyak
hal akan mengabaikan konsepsi umum tentang keadilan dan justru
mengulas kasus khusus dua prinsip dalam urutan. Keuntungan dari
prosedur ini, bahwa sejak awal persoalan prioritas diakui, kemudian
diciptakan
upaya
untuk
menemukan
prinsip-prinsip
untuk
mengatasinya. Orang digiring untuk memperhatikan seluruh kondisi
dimana pengetahuan tentang yang absolute memberi penekanan pada
kebebasan dengan menghargai keuntungan sosial dan ekonomi.
Sebagaimana di definisikan oleh leksikal order dua prinsip tadi,
akan jadi masuk akal. Urutan ini tampak ekstrim dan terlampau spesial
untuk menjadi hal yang sangat menarik, namun ada lebih banyak
justifikasi daripada yang akan terlihat pada pandangan pertama. Atau
setidaknya seperti yang akan disebutkan. Selain itu, pembedaan anatara
hak-hak dan kebebasan fundamental dengan keuntungan sosial dan
ekonomi menandai perbedaan di antara nilai sosial primer yang
seharusnya dimanfaatkan. Pembedaan yang ada dan urutan yang
diajukan hanya bersandar pada perkiraan. Namun, penting untuk
menunjukkan kalimat utama dari konsepsi keadilan yang masuk akal
dan dalam kondisi, dua prinsip dalam tata urutan serial tersebut bias
cukup berguna.
Kenyataan bahwa dua prinsip tersebut bisa diterapkan pada berbagai
lembaga punya konsekuensi tertentu. Berbagai hal menggambarkan hal
ini adalah hak-hak dan kebebasan yang diaku oleh prinsip-prinsip ini
adalah hak-hak dan kebebasan yang didefinisikan oleh aturan publik
dari struktur dasar. Kebebasan orang ditentukan oleh hak dan kewajiban
yang dibentuk lembaga-lembaga utama masyarakat. Kebebasan orang
ditentukan oleh hak dan kewajiban yang dibentuk lembaga-lembaga
utama masyarakat. Kebebasan merupakan pola yang pasti dari bentukbentuk sosial. Prinsip pertama menyatakan bahwa seperangkat aturan
tertentu,
aturan-aturan
yang
mendefinisikan
kebebasan
dasar,
diterapkan pada semua orang secara sama dan membiarkan kebebasan
ekstensif yang sesuai dengan kebebasan bagi semua. Satu alasan untuk
membatasi hak-hak yang menentukan kebebasan dan mengurangi
kebebasan bahwa hak-hak setara sebagaimana didefinisikan secara
institusional tersebut saling mencampuri.
Hal lain yang harus diingat bahwa ketika prinsip-prinsip
menyebutkan
person,
atau
menyatakan
bahwa
semua
orang
memperoleh sesuatu dari ketidaksetaraan, acuannya person yang
memegang berbagai posisi sosial atau jabatan atau apapun yang
dikukuhkan oleh struktur dasar. Dalam menerapkan prinsip kedua
diasumsikan bahwa dimungkinkan untuk memberi harapan akan
kesejahteraan pada individu-individu yang memegang posisi-posisi
tersebut. Harapan ini menunjukan masa depan hidup mereka
sebagaimana dilihat dari status sosial mereka. Secara umum, harapan
orang-orang representatif bergantung pada distribusi hak dan kewajiban
diseluruh struktur dasar. Ketika hal ini berubah, harapan berubah. Dapat
diasumsikan bahwa harapan-harapan tersebut terhubung dengan
menaikkan masa depan orang yang representatif pada satu posisi, berarti
kita meningkatkan atau menurunkan masa depan orang-orang
representatif di posisi-posisi lain. Hal ini bisa diterapkan pada bentukbentuk institusional, prinsip kedua (atau bagaian pertamanya) mengacu
pada harapan akan individu-individu representatif. Kedua prinsip
tersebut tidak bisa diterapkan pada distribusi nilai-nilai tertentu pada
individu-individu tertentu yang bisa diidentifikasi oleh nama-nama pas
mereka. Situasi dimana seseorang meperimbangkan bagaimana
mengalokasikan komoditas-komoditas tertentu pada orang-orang yang
membutuhkan yang diketahui tidak berada dalam cakupan prinsip
tersebut. Mereka bermaksud mengatur tatanan institusional dasar dan
tidak boleh mengasumsikan bahwa terdapat banyak kesamaan dari sudut
pandang keadilan antara porsi administrative berbagai nilai pada person-
person spesifik dengan desain yang layak tentang masyarakat. Intuisi
common sense mengenai porsi administratif mungkin merupakan
panduan yang buruk bagi desain kata masyarakat.
Sekarang prinsip kedua menuntut agar setiap orang mendapat
keuntungan dari ketimpangan dalam struktur dasar. Berarti pasti masuk
akal bagi setiap orang representatif yang didefinisikan oleh struktur ini,
ketika ia memandangnya sebagai sebuah titik perhatian, untuk memilih
masa depannya dengan ketimpangan daripada masa depannya tanpa
ketimpangan. Orang tidak boleh menjustifikasi perbedaan pendapatan
atau kekuatan organisasional, karena orang-orang lemah lebih
diuntungkan oleh lebih banyaknya keuntungan orang lain. Lebih sedikit
penghapusan kebebasan yang dapat diseimbangkan dengan cara ini.
Andaikan diterapkan pada struktur dasar, prinsip utilitas akan
memaksimalkan jumlah harapan orang-orang representatif (ditekankan
oleh sejumlah orang yang mereka wakili, dalam pandangan klasik), dan
hal ini akan membuat kita mengganti sejumlah kerugian dengan
pencapaian hal lain. Dua prinsip tersebut menyatakan bahwa semua
orang mendapat keuntungan dari ketimpangan sosial dan ekonomi. Jelas
bahwa ada banyak cara yang membuat semua orang bisa diuntungkan
ketika penataan awal atas kesetaraan dianggap sebagai standar.
Bagaimana memilih diantara berbagai kemungkinan ini, pada
prinsipnya harus jelas sehingga dapat memberikan kesimpulan yang
pasti.
B. Kerangka Berpikir
Perjanjian sewa menyewa yang dibuat dalam bentuk akta Notaris harus di
dasarkan pada syarat sah perjanjian yang terdapat di Pasal 1320 KUH Perdata,
dimana salah satu syarat itu adalah mengenai kesepakatan dalam mengadakan
perjanjian. Dalam hal ini terjadi kesepakan sepihak dimana pihak penyewa
dengan kehendaknya sendiri tanpa meminta persetujuan terlebih dahulu
melakukan perpanjangan sewa menyewa. Hal tersebut tentu merugikan pihak
yang menyewakan. Karena tidak didasarkan atas persetujuan dari pihak yang
menyewakan.
Notaris dalam menjalankan jabatannya tentu nya harus bersikap jujur, tidak
berpihak dan penuh rasa tanggung jawab, ini merupakan kewajiban Notaris
dalam menjalankan jabatannya. Terkadang didalam prakteknya masih terdapat
beberapa Notaris yang melanggar, salah satu contoh terkait pembuatan akta
mengenai
perpanjangan
perjajian
sewa
menyewa
dimana
Notaris
menguntungkan salah satu pihak. Pihak penyewa melakukan perpanjangan
sewa tanpa menghadirkan atau meminta persetujuan dari pemilik objek sewa.
Pemilik objek sewa merasa dirugikan dalam hal perpanjangan sewa yang
dilakukan secara terus menerus secara sepihak tersebut. Hingga akhirnya terjadi
gugatan ke pengadilan, dan Notaris yang membuat akta perpanjangan sewa
menjadi tergugat. Gugatan yang akhirnya di putus oleh Mahkamah Agung
Republik Indonesia Nomor 2647 K/Pdt/2014 yang akhirnya membatalkan akta
perpanjangan perjanjian sewa menyewa atas tanah hak milik itu. Dengan
demikian timbul pertanyaan, Bagaimana kekuatan pembuktian dan kebatalan
akta Notaris dalam kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
Nomor 2647 K/Pdt/2014 dan Apakah Putusan Mahkamah Agung Republik
Indonesia Nomor 2647 K/Pdt/2014 telah sesuai dengan nilai-nilai keadilan.
Dari permasalahan yang diteliti dapat dibuat kerangka penelitian sebagai
berikut:
Syarat Sah Perjanjian
Pasal 1320 KHUPerdata
Perjanjian Sewa Menyewa
atas Tanah
Pihak yang Menyewakan
(PENGGUGAT)
NOTARIS
AKTA OTENTIK
Pihak Penyewa
(TERGUGAT)
Gugatan Perdata
PENGADILAN NEGERI
SLAWI
Hakim Salah Menerapkan
Hukum
PENGADILAN TINGGI
SEMARANG
TEORI
PEMBUKTIAN
MAHKAMAH AGUNG
REPUBLIK INDONESIA
PUTUSAN MARI NO.
2647 K/Pdt/2014 tidak
sesuai Dengan Nilai Nilai
Keadilan
Pembatalan Akta
Perjanjian Perpanjangan
Sewa Menyewa Tanah
TEORI KEADILAN
ARISTOTELES
C. Penelitian Yang Relevan
Dalam mencari bahan-bahan hukum sekunder, penulis menemukan
beberapa penelitian terdahulu yang telah dipublikasikan dan memiliki
kesamaan namun terdapat perbedaan dalam substansi, yaitu :
Ringkasan isi
No
1
Penulis
Judul
Glorius Frits
Taihuttu
Pembatalan Akta Tanggung jawab
Glorius
Notaris terhadap
Sewa-Menyewa
Frits
pembatalan akta
Taihuttu, Tanah (Tinjauan
Yuridis Terhadap perpanjangan
Tesis;
perjanjian sewa2011, UI, Putusan
menyewa tanah,
Mahkamah
Depok
Serta mengenai
Agung Republik
Indonesia Nomor: perlindungan
15/K/Pdt/2009).
hukum bagi pihak
penyewa terkait
pembatalan
akta perpanjangan
perjanjian sewamenyewa tanah,
dan apakah Putusan
Mahkamah Agung
telah sesuai dengan
peraturan
perundangundangan yang
berlaku?
Aldin Derilianto
kekuatan
pembuktian dan
pembatalan akta
Notaris dalam
kasus pembatalan
akta sewamenyewa atas
tanah Hak Milik
serta mengkaji
putusan
Mahkamah
Agung apakah
dalam memutus
telah sesuai
dengan nilai-nilai
keadilan.
Ringkasan isi
No
2
Penulis
Judul
Danieta
Yulinda,
Tesis;
2012, UI,
Depok
Analisis
Tanggung
Jawab Notaris
Terhadap
Keabsahan
Akta
Pembatalan
(Kasus Putusan
Nomor
534/PDT.G/200
8/
PN.JKT.BAR
Tanggal 31
Desember 2008)
Danieta Yulinda
Aldin Derilianto
Keabsahan Akta
Pembatalan yang
dibuat secara
sepihak oleh pihak
penjual dan
tanggung jawab
serta peran Notaris
jika dikaitkan
dengan peraturan
jabatan notaris dan
kode etik.
kekuatan
pembuktian dan
pembatalan akta
Notaris dalam
kasus pembatalan
akta sewamenyewa atas
tanah Hak Milik
serta mengkaji
putusan
Mahkamah
Agung apakah
dalam memutus
telah sesuai
dengan nilai-nilai
keadilan
Ringkasan isi
No
3
Penulis
Judul
Pieter
Tamba
Simbolon,
Tesis;
2008,
UNDIP,
Semarang
Pembatalan
Akta Notariil
Dalam
Sengketa
Perdata Di
Pengadilan
Negeri
Semarang
(Studi Kasus
Putusan
Perkara
No.14/Pdt.G/2
005/Pn Smg)
Pieter Tamba
Simbolon
Faktor yang
menyebabkan Akta
Notaris dapat di
batalkan oleh
pengadilan dan
bagaimana
pertanggung
jawaban seorang
Notaris terhadap
pembatalan akta
tersebut
Aldin Derilianto
kekuatan
pembuktian dan
pembatalan akta
Notaris dalam
kasus pembatalan
akta sewamenyewa atas
tanah Hak Milik
serta mengkaji
putusan
Mahkamah
Agung apakah
dalam memutus
telah sesuai
dengan nilai-nilai
keadilan