tax planning set up bisnis grup usaha property

TAX PLANNING SET UP BISNIS
GRUP USAHA PROPERTY
Owner
Pemilik tanah
l
Owner
Holding Co.
i
Owner
k
Kavling
j
k
k
PT Penyewa
PT Konstruksi
e
b
a
PT Developer
Org Pribadi
d
f
Property
c
(hotel)
Org Pribadi
g
Real
estat
Operator
hotel
Kode
a
b
Org Pribadi
h
Org Pribadi
PT Pihak Lain
Proses bisnis
Tax Planning
Potensi Pajak
PT. Developer membangun
property berupa bangunan hotel
dan tanahnya dapat dimiliki melalui
sewa jk panjang
1. Pengawasan pemotongan-pemungutan pph lebih
ditingkatkan karena pengeluaran/biaya
pembangunan yang cukup besar.
2. PPN Masukan jg perlu diadministrasikan karena
dapat dijadikan sebagai pengurang nantinya apabila
ada pendapatan/penyerahan yg harus dipungut PPN
(PPN Keluaran
PPh Psl 25 tidak ada krn PT. Developer akan
mendapatkan penghasilan yg dikenakan Final (utk
sewa dan jual real estat)
PPh Pot put: PPh Psl 21, 23, 4(2), khususnya
apabila sewa tanah maka tdk lupa dipot PPh Psl 4
(2) sewa 10% saat pembayaran
PPN : PPN Masukan yg besar dr pembangunan)
PT. Penyewa merupakan bentukan
dari grup bisnis ini untuk menyewa
1. PT. Penyewa sengaja dibentuk untuk mendapatkan
manfaat pajak (PPN) dimana apabila PT. Developer-
PT. Developer
PPh Psl 25 tidak ada, namun telah dipotong PPh
property ke PT. Developer dan
penguasaan property pindah ke PT.
Penyewa
nya yg melaksanakan usaha perhotelan maka PPN
Masukan yang sebelumnya dikreditkan dari
pengeluaran pembangunan propertynya menjadi
hilang karena bisnis perhotelan tidak dikenakan PPN
(tidak ada PPN Keluaran) sehingga PPN Masukan
tidak dapat dikreditkan.
2. PPN Keluaran akan dipungut dari pendapatan sewa
ke PT. Penyewa yang akan mengurangi PPN
Masukan yang nilainya cukup besar secara bertahap.
c
PT. Penyewa kemudian
menyerahkan pengelolaan villa /
hotel ke operator/manajemen
hotel ternama
d
PT. Developer membeli tanah dan
membangun real estat
PT. Penyewa ini yang memiliki ijin usaha hotel dan
pengelolaannya dapat diserahkan ke manajemen hotel
agar lebih professional dan meningkatkan
pendapatan.
Apabila ada biaya renovasi yang harus dikeluarkan,
maka diusahakan utk dikerjakan sendiri (swakelola)
agar terhindar dari pengenaan PPN sehubungan PPN
Masukan tidak bisa dikreditkan krn PT. Penyewa
bukan PKP.
Pembelian tanah akan mengakibatkan turunnya hak
atas tanah dari hak milik menjadi HGB krn kepemilikan
oleh PT/Badan Usaha dan hal ini tidak bisa dihindari.
Bahkan saat pembayaran PPhTB tidak hanya saat AJB
tetapi juga bisa saat PPJB.
Pemungutan PPN atas penjualan real estat jg harus
dilakukan dan PPN bukan komponen harga jual namun
konsumen menanggungnya.
Penghindaran pajak melalui mekanisme penjualan
tanah dari pemilik tanah ke pembeli tidak bisa
dilakukan karena ini merupakan penjualan tanah plus
rumah dan kadang pembayaran melalui KPR tidak bisa
ditutupi karena nama PT tertera dalam akad kredit
dan aliran uang dari Bank akan menuju ke PT.
Final Psl 4 (2) atas sewa property atau nantinya
ada penghasilan jual real estat maka setor sendiri
PPh Finalnya.
PPh Pot put: PPh Psl 21, 23, 4 (2)
PPN : apabila komersial (sdh disewakan atau jual
real estat) wajib pungut PPN (PPN Keluaran) dan
dpt dikurangkan dg PPN Masukan.
PT. Penyewa
PPh Psl 25 disetor selama 1 tahun pertama
komersial (omzet dr usaha hotel) dan th
berikutnya dpt menyetor PPh Final 1% dari omzet
bruto tiap bulan apabila omzet <4,8M
PPh Pot put: PPh Psl 21, 23, 4 (2), khusus utk
pembayaran sewa ke PT. Developer, wajib
dipotong PPh Psl 4 (2) 10%
Khusus utk PPh Psl 23 atas pembayaran jasa
manajemen ke manajemen hotel sebesar 2% dari
bruto.
PB 1 atas pendapatan hotel, dimana seluruh
operasional hotel (Lap Keuangan) dilaporkan oleh
PT. Penyewa, bukan operator/manajemen hotel.
BPHTB atas pembelian tanah
PPh pot put : PPh psl 21, 23, 4 (2) atas
pengeluaran mulai dari pematangan tanah sampai
proses pembangunan.
PPh Final atas penjualan real estat disetor sendiri
sebesar 5% dari nilai tertinggi dari NJOP dan AJB
PPN wajib dipungut atas penjualan tsb dan akan
disandingkan dg PPN Masukan.
Developer.
Bila dikerjakan sendiri maka kewajiban PPh pot put full
ada di PT. Developer mulai PPh psl 21 atas mandor dll,
Psl 23 atas sewa alat dll, namun apabila disubkon
maka hanya memotong PPh Final atas jasa konstruksi,
sehingga lebih konsentrasi di bidang lainnya spt
marketing dll. Pilihan ini disesuaikan dg cost & benefit.
Administrasi pembayaran PPh Final dan penerbitan FP
atas pemungutan PPN menjadi perhatian utk
menghindari pengenaan sanksi.
Hal ini bisa menjadi opsi untuk mengurangi beban
perusahaan dalam pelaksanaan pekerjaan real estat,
misalnya pihak lain dapat menyediakan tanah dan PT.
Developer yg membangun.
e
PT. Developer dalam membangun
real estat-nya dapat menggunakan
jasa konstruksi dari afiliasi
f
PT. Developer menjual real estat ke
pembeli orang pribadi
g
PT. Developer juga mempunyai opsi
utk bekerja sama dg PT. Pihak lain
melalui mekanisme KSO/JO
h
KSO tsb akan menjual ke pembeli
orang pribadi
Apabila diputuskan penjualan atas nama KSO
i
PT. Developer/PT. Konstruksi
membantu pemilik tanah untuk
mengkavling tanahnya dan
langsung menjual ke pembeli orang
pribadi
PT. Konstruksi mendapat kontrak
pekerjaan konstruksi dari pembeli
untuk membangun rumah.
Mekanisme penjualan kavling dari pemilik tanah ke
pembeli tetap dipertahankan dan bisa saja PT.
Konstruksi/Developer mendapat komisi dari penjualan
tsb (kuasa menjual).
j
K
Holding Company dibentuk
sebelumnya utk mengontrol
beberapa perusahaan yg
kepemilikannya di atas 50%
Manfaat dari model bisnis ini adalah adanya suatu
ikatan yang mendorong pembeli utk menggunakan
jasa konstruksi PT. Konstruksi dalam membangun
rumah mereka.
Model tax planning dari pembentukan Holding Co
sangat berguna selain pada manfaat pajak, juga pada
kinerja manajemen.
Atas dividen yang nantinya diterima Holding Co dari
afiliasi tidak dikenakan PPh krn kepemilikan 25% ke
atas.
Kinerja manajemen lebih focus di tiap afiliasi sesuai
segmentasi bisnisnya dan Holding Co bisa focus pada
pengelolaan pendanaan, pengawasan afiliasi dan
pembentukan afiliasi baru.
PPh pot put wajib dipotong khusus atas pekerjaan
subkon dikenakan PPh Final jasa konstruksi.
PPh Final 5%
PPN dipungut diluar harga jual.
PPh Final 5% disetor oleh tiap anggota KSO sesuai
porsi masing2.
PPN dipungut oleh anggota KSO atau KSO
tergantung dari pihak mana yang
mengatasnamakan penjualan produknya.
PPh Final 5% disetor oleh tiap anggota KSO sesuai
porsi masing2.
PPN dipungut KSO.
Penghasilan komisi ini dikenakan PPh Badan tarif
umum (tidak PPh Final)
PPN tetap dilakukan pemungutan atas komisi tsb.
PPh Final jasa konstruksi disetor sendiri krn
pembeli OP bukan pemotong PPh.
PPN tetap dilakukan pemungutan.
PPh Badan/PPh Final 1% akan dikenakan apabila
ada penghasilan lain selain dividen pada Holding
Co.
Namun perlu diperhatikan bahwa atas segala
transaksi terkait holding maupun antar afilasi
harus memenuhi kewajaran seperti transaksi dg
pihak lain karena system holding akan berdampak
pada adanya Hubungan Istimewa.
l
Owner-owner sebagai pemilik
holding dan dapat pula memiliki
sebagian kecil saham di perusahaan
afiliasi
Hormat kami,
I Ketut Suastika
Konsultan Pajak
Owner-owner yang merupakan Orang Pribadi akan
menerima dividen yang dikenakan PPh Final 10% dan
porsi terbesar berasal dari penerimaan dividen dari
holding co yg sebelumnya menerima dividen dari
afiliasi tanpa dikenakan PPh.
PPh Final dipotong oleh Holding Co atas dividen
OP sebsar 10%