EFEK BERAGUN ASET
advertisement
PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (Persero) EFEK BERAGUN ASET 13th October 2008 1 AGENDA IKHTISAR SEKURITISASI SUB PRIME MORTGAGE INTERNATIONAL PRACTICES KIK EBA 2 IKHTISAR SEKURITISASI 3 IKHTISAR SEKURITISASI KONSEP SEKURITISASI Proses Sekuritisasi Surat Berharga Tingkat Investasi Tinggi Proses mengubah aset keuangan menjadi surat-surat berharga yang dapat diperdagangkan 4 IKHTISAR SEKURITISASI STRUKTUR DASAR 5 IKHTISAR SEKURITISASI KARAKTERISTIK SEKURITISASI ASET True Sale Bankruptcy remoteness Perfection of the security interest 6 IKHTISAR SEKURITISASI DASAR TRANSFER ASET True sale : Pengalihan aset dari Kreditur Awal kepada SPV (issuing entity), secara hukum. Alasan True sale : Memastikan bahwa seluruh aset yang telah disekuritisasi telah ditransfer dan tidak akan di-klaim sebagai aset Kreditur Asal dalam hal terjadi kebangkrutan. Perlu didukung oleh opini Hukum dan Auditor Independen. 7 IKHTISAR SEKURITISASI BANKCRUPTCY REMOTENESS 9 Bankruptcy remoteness: Sebuah entitas yang tidak dapat di-pailitkan secara hukum. 9 Bankruptcy remoteness penting karena: No unexpected creditors No right for expected creditors to attack the structure No priority claims (such as employees) PERFECTION OF THE SECURITY INTEREST Dengan prinsip true sale dan bankrutcy remoteness maka Investor akan memiliki preferen penuh atas seluruh hak-hak yang melekat pada aset/tagihan KPR yang telah disekuritisasi. 8 SUB PRIME MORTGAGE 9 SUB-PRIME MORTGAGE Subprime lending? • • • Pinjaman kepada debitur yang tidak memenuhi syarat karena memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang baik. Pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi daripada primerate karena adanya risiko tambahan. Subprime loans dikemas menjadi asset-backed securities yang dijual di pasar modal. SECURITIZED MORTGAGE DEBT OUTSTANDING Prime Conforming 63% Subprime 14% JADI, BAGAIMANAKAH SAMPAI KRISIS SUBPRIME DAPAT TERJADI? Jumbo 10% Alt-A 13% US$ 6.3 triliun total sekuritisasi KPR SUB-PRIME MORTGAGE SUMBER PERMASALAHAN SUBPRIME Pertumbuhan pasar properti, khususnya sub-prime mortgage akibat: 9 9 9 9 Kebijakan suku bunga rendah, setelah equity bubble burst tahun 2000. Kenaikan harga rumah dan kemudahan dalam pemberian kredit. Debitur subprime meminjam dana diluar batas kemampuan mereka. Standar underwriting yang longgar, tidak ada doc loans, tidak ada income verification 9 Adjustable rate mortgages (ARMS) Pada saat siklus suku bunga berubah… 9 Penyesuaian suku bunga dikombinasikan dengan turunnya harga properti 9 Default di pasar Subprime Mortgage meningkat tajam 9 Kesulitan dalam perhitungan tingkat kerugian akibat ketidakjelasan dari pendongkrakkan nilai. 9 Mayoritas subprime mortgage lenders dinyatakan bangkrut. 9 Pengaruh menyebar hingga ke hedge funds, investment funds, dan the commercial paper market 9 Intervensi dari mayoritas Bank Sentral untuk menyediakan likuiditas SUB-PRIME MORTGAGE RMBS SMF ≠ I. Subprime Portfolio KPR yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi. a. Dokumentasi legal lengkap dan diaudit oleh notaris yang kredibel b. Telah mempunyai credit history yang cukup panjang (min 18 bulan) c. Dipilih dari kumpulan portfolio dengan menggunakan seperangkat kriteria seleksi yang sangat ketat. Penentuan kriteria seleksi merupakan kesepakatan antara SMF, arranger dan lembaga pemeringkat internasional. I. II. Karakteristik portfolio KPR dipilih dari segmen yang mempunyai non-performing loan rendah. Mempunyai peringkat tinggi dan diproteksi dengan struktur yang memungkinkan investor terhindar dari risiko default apabila tidak terjadi kondisi yang sangat ekstrim. INTERNATIONAL PRACTICES 13 INTERNATIONAL PRACTICES SECONDARY MORTGAGE INSTITUTIONS FANNIEMAE MAE FANNIE GINNIEMAE MAE GINNIE HKMC HKMC CAGAMAS CAGAMAS FREDDIEMAC MAC FREDDIE FANNIE MAE, FREDDIE MAC, HKMC, CAGAMAS = MORTGAGE PURCHASE GINNIE MAE = GUARANTEE PROGRAM SMF = sesuai roadmap akan mengarah menjadi Guarantor. 14 KIK EBA 15 Definisi EBA (Peraturan Bapepam Nomor IX.K.1) • Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA) adalah kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Efek Beragun Aset dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif. • Efek Beragun Aset adalah Efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di kemudian hari (future receivables), pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh Pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement) / Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut. 16 Jenis-Jenis EBA • Arus Kas Tidak Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat ekuitas. • Arus Kas Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang memberikan pemegangnya penghasilan tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat hutang. 17 IKHTISAR SEKURITISASI KONSEP KIK EBA Proceeds Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA) IRS INVESTORS ABS NOTES (EBA) Participation Unit On going Cash flow Depository Proceeds INVESTMENT MANAGER Sale of Assets HOUSING LOANS HOUSING LOANS SWAP PROVIDER (If needed) CUSTODIAN BANK Purchase Consideration ORIGINATOR & SERVICER 18 IKHTISAR SEKURITISASI PARTISIPAN YANG TERLIBAT TRANSAKSI POST - TRANSAKSI KREDITUR AWAL PENYEDIA JASA PENATA SEKURITISASI MANAJER INVESTASI KONSULTAN HUKUM & NOTARIS BANK KUSTODIAN KONSULTAN AKUNTANSI & PAJAK PEMODAL AUDITOR INDEPENDEN LEMBAGA PEMERINGKAT 19 IKHTISAR SEKURITISASI DOKUMEN TRANSAKSI ¾ DAFTAR INDUK DEFINISI ¾ NOTA KESEPAKATAN ¾ PERJANJIAN KIK EBA ¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA ¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA CADANGAN (apabila ada) ¾ AKTA JUAL BELI ¾ AKTA CESSIE 20 TAHAPAN PROSES SEKURITISASI 21 PROSES SEKURITISASI TAHAPAN PROSES Persiapan Identifikasi kebutuhan dan tujuan transaksi. Analisa awal atas Kreditur Asal Penunjukkan partisipan terkait Structuring Pelaksanaan Due Diligence Pengumpulan data Pembentukan EPA (eligible pool of assets) berdasarkan kriteria seleksi tertentu Penyiapan dokumen transaksi Pembentukan struktur EBA Penutupan Finalisasi dokumen Proses sosialisasi dan pemasaran Proses Closing 22 PROSES SEKURITISASI PEMBENTUKAN EPA (ELIGIBLE POOL OF ASSETS) PORTFOLIO KPR ELIGIBLE POOL OF ASSETS KRITERIA SELEKSI 23 PROSES SEKURITISASI Pembayaran pokok secara pass through Kelas A (diharapkan Aaa.id) Ilustrasi Asumsi: -Pass through -Internal credit enhancement Subordination (Kelas A dan B) Alokasi kerugian Kelas B 24 PROSES SEKURITISASI MANFAAT 9 Bagi Industri Perbankan & Pembiayaan 9 Mengurangi resiko kredit atas KPR Diversifikasi sumber pendanaan dengan memperoleh dana dari Pasar Modal Dan mengatasi mismatch antara aset & liabilities Bagi Pemodal 9 Sumber pendanaan KPR jangka panjang Alternatif investasi pada surat berharga yang menawarkan : • Rating terbaik, Tenor Jangka Panjang dan Aman • Minimum resiko dengan cara antara lain pemilihan KPR yang hanya berkualitas dan diversifikasi wilayah originasi KPR Mendapat imbal hasil yang menarik Kontribusi langsung kepada sektor riil secara umum dan sektor perumahan secara khusus Bagi Pemerintah dan Perekonomian Tersedianya sumber pendanaan yang menunjang pertumbuhan sektor industri perumahan Stimulus pertumbuhan perumahan yang layak dan terjangkau. Meningkatkan efesiensi pasar primer perumahan dan institusi terkait 25 FAKTOR-FAKTOR RISIKO KIK EBA RISIKO KREDIT ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO Risiko yang berkaitan dengan kredit pembiayaan perumahan RISIKO LIKUIDITAS EFEK BERAGUN ASET Risiko finansial yang dimiliki EBA Kelas A sebagai instrumen investasi pasar modal RISIKO PEMBAYARAN ATAS ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO KIK EBA SEBELUM JATUH TEMPO (PREPAYMENT RISK) Risiko yang diasosiasikan dengan pembayaran atau pelunasan lebih awal, dimana pelunasan tersebut menyimpang dari jadwal pembayaran atau pelunasan yang sebelumnya telah ditentukan RISIKO YANG BERKAITAN DENGAN SEGI HUKUM Risiko sehubungan dengan (i) belum pernah adanya struktur transaksi sekuritisasi serupa di Indonesia, dan (ii) risiko hukum secara umum yang dapat terjadi sehubungan adanya perselisihan di antara para pihak dan perselisihan dengan para debitur. RISIKO OPERASIONAL PELAKSANAAN KEGIATAN MI, BK, DAN SERVICER Risiko operasional karena tidak berfungsinya sistem, prosedur dan pengawasan dalam lingkungan. tenaga yang terampil dan berpengalaman serta sarana komunikasi atau infrastruktur yang kurang menunjang jaringan operasi. 26 THANK YOU PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (PERSERO) Plaza Bapindo, Mandiri Tower, Lantai 10 Jl. Jend. Sudirman Kav. 54-55, Jakarta 12190 Telp: (021) 5267331, Fax: (021) 5267287 e-mail: [email protected] 27
