bab i pendahuluan

BAB I
PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang
Tanah merupakan sumberdaya alam yang terbatas jumlahnya sehingga perlu
dikelola dengan baik untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Kebutuhan
masyarakat akan tanah semakin meningkat, ditandai dengan banyaknya jumlah transaksi
jual beli tanah yang terjadi. Tanah yang dimiliki atau dikuasai dan dimanfaatkan
seseorang dapat mempunyai nilai yang tinggi apabila dikelola dengan baik dan berada
pada lokasi yang tepat. Tanah mempunyai nilai yang bervariasi sehingga perlu dilakukan
proses penilaian tanah.
Penilaian tanah digunakan untuk menaksirkan harga tanah dengan melibatkan
faktor – faktor yang ada dalam proses penilaian (Dale et al, 1998). Faktor – faktor yang
berhubungan dengan penilaian tanah ada dua yakni faktor internal dan faktor eksternal.
Faktor internal, yaitu semua sifat atau karakter yang dimiliki suatu persil atau daerah
tertentu. Elemen-elemen faktor internal antara lain kondisi fisik persil yang berupa luas,
ukuran (size), bentuk, topografi, legalitas hukum (hak penguasaan dan penggunaannya),
kesesuaian dengan penggunaan (zoning) dan lain sebagainya. Faktor eksternal, yaitu
keadaan atau karakteristik lingkungan yang mempengaruhi faktor internalnya. Misalnya,
aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi atau site yang lainnya), tersedianya jaringan
infrastruktur kota, dan lain-lain.
Hasil dari penilaian tanah berupa peta nilai tanah yang dapat digunakan sebagai
acuan dalam jual beli tanah serta sebagai dasar penentuan pajak suatu bidang tanah. Peta
nilai tanah merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari
sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasannya bersifat imajiner ataupun nyata
sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan
yang lainnya. Pengalihan fungsi tanah menyebabkan nilai tanah berubah sehingga
diperlukan penilaian tanah yang baru untuk mendapatkan nilai tanah yang akurat.
1
2
Kabupaten Jepara merupakan kota yang perkembangannya cukup tinggi sehingga
membuat banyaknya pendatang yang masuk dalam kota ini termasuk wisatawan asing.
Kabupaten Jepara mempunyai keunggulan dalam industri mebel ukiran yang tersebar di
beberapa wilayah di Jepara. Salah satu desa yang menghasilkan produk mebel ukiran
terdapat di Kelurahan Tahunan Kecamatan Tahunan. Banyaknya permintaan mebel
ukiran membuat daerah ini mengubah lahan yang digunakan tersebut menjadi lahan
untuk membuat industri mebel ukir kayu dan juga sentral pemasaran. Tanah persawahan
juga diubah menjadi tanah untuk memproduksi mebel ukir karena dianggap lebih
menguntungkan sehingga diperlukan penilaian tanah untuk mengetahui peningkatan
nilai tanah dari lahan yang diubah peruntukannya. Jalan Raya Tahunan merupakan akses
jalan utama yang menuju pusat kota Jepara dan disepanjang jalan raya ini terdapat
produk hasil mebel ukiran kayu yang dipasarkan di depan lahan mereka. Hal ini
menjadikan banyaknya tanah daerah ini dicari oleh seorang pengusaha untuk dijadikan
sebagai bisnis mebel ukiran dan pemasarannya, tetapi mereka belum mengetahui
seberapa besar nilai tanah di daerah ini. Banyak faktor yang menjadikan nilai tanah
daerah ini menjadi tinggi, untuk itu diperlukan penilaian tanah sebagai referensi jual beli
dari wilayah ini.
Kelurahan Tahunan Kecamatan Tahunan Kabupaten Jepara adalah daerah yang
terletak di pantai utara Jawa yang relatif dekat dengan pusat kota. Semakin berjalannya
waktu daerah ini menjadi semakin padat dilihat dari banyaknya industri mebel ukiran
serta perumahan - perumahan mewah yang dibangun di daerah ini. Daerah ini juga
merupakan sentral dari industri ukiran kayu jenis perabotan yang terdapat di Kabupaten
Jepara. Tanah didaerah ini sangat dicari dikarenakan merupakan pusat pemasaran mebel
ukiran kayu, sehingga banyak transaksi jual beli tanah di daerah ini. Oleh karena itu,
diperlukan adanya pembaharuan peta nilai tanah daerah ini untuk dijadikan referensi
masyarakat dalam transaksi jual beli tanah. Pembuatan model nilai tanah ini digunakan
sebagai acuan dalam pembuatan peta nilai tanah desa Tahunan yang baru juga
dimaksudkan untuk memberikan keadilan pada masyarakat dalam pembayaran besarnya
3
pajak, karena wilayah industri mebel ukiran tentu lebih produktif sehingga pajak yang
dikenakan tentu akan lebih besar daripada wilayah perkampungan biasa.
I.2. Rumusan Masalah
Nilai tanah di Kelurahan Tahunan diduga mengalami kenaikan akibat
dipengaruhi oleh faktor jarak bidang tanah ke jalan utama dan perubahan penggunaan
tanah. Dalam penelitian ini merumuskan permasalahan yang akan diteliti, yaitu sebagai
berikut:
1. Daerah mana yang mempunyai nilai tanah tertinggi dan terendah?
2. Daerah mana saja yang mengalami peningkatan nilai tanah?
3. Seberapa besar peningkatan nilai tanah jika dibandingkan nilai tanah tahun
2012?
I.3. Pembatasan Masalah
Pembatasan masalah dalam penelitian ini dilakukan agar penelitian lebih terarah
dan sesuai dengan tujuan penelitian. Batasan-batasan masalah dalam penelitian ini
adalah:
1. Variabel bebas yang mempengaruhi yakni luas tanah, kelas jalan, jarak pusat
kota, penggunaan lahan, jarak ke jalan utama;
2. Penyesuaian data menggunakan penyesuaian jenis sumber data dan penyesuaian
waktu transaksi berdasarkan SE-55/PJ.6/1999. Menggunakan satuan Rupiah
dengan nama variable nilai tanah adalah NT;
3. Metode penilaian menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar dan
hasil yang ditampilkan berupa peta nilai tanah;
4. Menggunakan analisis regresi linier berganda untuk pembentukan model serta
evaluasi model dengan uji determinasi (R2), uji t dan uji COV dengan Microsoft
Excel 2007;
5. Peta nilai tanah yang digunakan untuk perbandingan nilai tanah menggunakan
4
peta nilai tanah tahun 2012;
6. Peta blok dan peta nilai tanah yang dihasilkan menggunakan proyeksi UTM.
I.4. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk membuat peta nilai tanah Kelurahan
Tahunan dan mengetahui variabel apa saja yang berpengaruh terhadap nilai tanah
dilokasi penelitian.
I.5. Manfaat
Pembuatan model dan peta nilai tanah ini diharapkan dapat digunakan sebagai
referensi masyarakat tentang besarnya nilai tanah lokasi penelitian dan sebagai bahan
pertimbangan instansi lainnya dalam pengambilan keputusan untuk pembangunan
infrastruktur pada sektor yang telah direncanakan.
I.6.Tinjauan Pustaka
Dale, P.F dan J.D. McLaughlin (1998) menyebutkan bahwa nilai tanah ditentukan
oleh berbagai faktor termasuk kualitas tanah, kendala hukum, tujuan penggunaan tanah,
dan keadaan umum perekonomian lokal. Harga sebenarnya yang dibayarkan dalam
setiap transaksi adalah bahwa pembeli bersedia membayar dan penjual bersedia
menerima pada saat itu. Harga yang harus dibayar mungkin dapat mewakili harga pasar
wajar mungkin juga tidak karena kebutuhan yang mendesak mengakibatkan harga lebih
rendah.
Yanuarto, Eko (2008) dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis Pola Nilai
Tanah di Sekitar Terminal Purwokerto”, menyebutkan bahwa perubahan pola nilai tanah
yang diperoleh dari model matematika tiap tahun menunjukkan bahwa semakin jauh
jarak bidang tanah terhadap terminal akan semakin rendah nilai bidang tanah tersebut
dan variabel jarak ke jalan adalah faktor paling dominan dalam mempengaruhi nilai
tanah dalam kurun waktu empat tahun. Penelitian yang dilakukan ini masih kurang
5
maksimal karena sampel yang digunakan terlalu sedikit, sampel kurang mewakili daerah
penelitian, dan faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah diperbanyak.
Yulianto, Muhamad (2009) melakukan penelitian tentang “Pembuatan Peta Zona
Nilai Tanah di Kecamatan Gondokusuman” dengan melakukan analisis buffer, overlay,
skoring dan klasifikasi. Hasil dari penelitian ini adalah klasifikasi lahan memiliki
informasi tanah dengan nilai tanah tertinggi per-meter sebesar Rp. 10.000.000 dan harga
tanah terendah yaitu sebesar Rp. 1.000.000.
Ristrianti, Yusniar (2012) pada penelitiannya yang berjudul “Pemetaan Nilai
Tanah
Kelurahan
Trirenggo
Kecamatan
Bantul
Kabupaten
Bantul”
dengan
menggunakan data transaksi jual beli yang digunakan sebanyak 106 data yang berasal
dari laporan PPAT. Analisis dilakukan dengan analisis regresi linier berganda dengan
variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak pusat ke kota, jarak ke
jalan utama, jarak ke sungai, luas, penggunaan lahan dan kelas jalan. Hasil dari
penelitian ini bahwa semakin jauh dari pusat pemerintahan Kabupaten Bantul tidak
berarti nilai tanahnya semakin rendah, karena terdapat daerah pusat kegiatan nasional
dan kawasan strategis di utara Kelurahan Trirenggo yang dijadikan pusat pertumbuhan
perekonomian sehingga pusat pemerintahan kurang mempengaruhi nilai tanah.
Inggit (2010) melakukan penelitian tentang analisis perubahan nilai tanah di
sekitar
rencana
pembangunan
pusat
pemerintahan
Kabupaten
Blitar
dengan
menggunakan variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak ke
rencana pembangunan Kantor Kabupaten Blitar, kelas jalan dan jenis penggunaan tanah
dengan menggunakan analisis regresi linier berganda. Tujuannya adalah mengetahui
pengaruh rencana pembangunan pusat pemerintahan Kabupaten Blitar terhadap nilai
tanah dan perubahan nilai tanah sekitarnya melalui pemodelan nilai tanah di Kelurahan
Kanigoro. Hasil penelitian ini adalah bahwa semakin jauh dari rencana pembangunan
kantor Kabupaten Blitar maka nilai tanahnya semakin rendah, begitu juga sebaliknya.
Pasmika Sima (2009), melakukan penelitian tentang “Pengaruh Keberadaan Mal
Plaza Ambarukmo dan Kampus Perguruan Tinggi Terhadap Nilai Tanah di Desa
Caturtunggal Kecamatan Depok Sleman“, penelitian ini bertujuan menganalisis nilai
6
tanah akibat adanya pembangunan Plaza Ambarukmo dan keberadaaan perguruuan
tinggi. Metode yang dipakai yaitu uji kriteria ekonomi, kriteria statistik, asumsi klasik.
Hasil yang didapatkan yaitu peta nilai tanah dan model matematik untuk analisis nilai
tanah sebelum dan sesudah adanya Plaza Ambarukmo.
Pada penelitian yang akan dilakukan adalah membuat modela nilai tanah sebagai
dasar dalam pembuatan peta nilai tanah dengan menggunakan data jual beli tanah
dengan menggunakan model analisis regresi berganda. Variabel yang digunakan yakni
luas tanah, penggunaan lahan, kelas jalan, jarak ke jalan utama dan jarak ke pusat kota.
Evaluasi model nilai tanah menggunakan uji statistik yakni uji determinasi (R2) dan uji t
serta uji kualitas model dengan uji COV. Lokasi penelitian berada di Kelurahan Tahunan
Kecamatan Tahunan Kabupaten Jepara. Hasil dari penelitian ini digunakan untuk
mengetahui daerah yang mengalami perubahan nilai tanah.
I.7. Landasan Teori
I.7.1. Konsep penilaian tanah
Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini yang
didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Ketersedian data yang cukup serta
kemampuan dan objektifitas si penilai membatasi kelayakan suatu penilaian.
Hidayanti dan Harjanto (2003) penilaian tanah adalah suatu proses untuk
memberikan estimasi dan pendapat atas suatu properti (bumi dan bangunan),
berdasarkan fakta – fakta yang dapat diterima yang diperoleh dari penelitian di lapangan
dan melakukan penyelidikan dan pemeriksaan.
I.7.2. Konsep harga, nilai dan nilai pasar
Harga dan nilai mempunyai arti yang berbeda yaitu:
1. Harga adalah jumlah atau besaran yang diminta, ditawarkan atau dibayar untuk
mendapatkan suatu barang. Harga jual adalah fakta historis baik dinyatakan
atau dicatat dalam transaksi terbuka maupun tertutup. Karena adanya
kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus maka harga yang
7
dibayar untuk suatu barang diantara pembeli dan penjual tertentu, mungkin
tidak berkaitan dengan nilai yang dinyatakan oleh orang lain atas barang
tersebut. Namun demikian secara umum, harga adalah indikasi relatif atas nilai
barang yang disepakati oleh pembeli dan penjual dalam waktu kejadian
tertentu.
2. Nilai berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002 adalah konsep
ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang
tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia menjualnya (SPI, 2002). Nilai
merupakan estimasi harga yang dibayar pada suatu waktu tertentu dan pada
kondisi tertentu pula. Konsep ekonomi dalam nilai mencerminkan pandangan
pasar atas keuntungan seseorang yang memilikinya pada saat dilakukan
penilaian dan
yang dilakukan secara terbuka (Hidayati, dkk, 2003 dalam
Pasmika Sima, 2009).
3. Nilai pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsur – unsur
yakni pembeli dan penjual yang menghendaki melakukan transaksi dalam
keadaan pasar terbuka, penjual dan pembeli saling memiliki pengalaman dan
informasi yang cukup terhadap objek yang akan ditransaksikan, jangka waktu
penawaran mencukupi serta mengabaikan pembelian dan penjualan istimewa.
I.7.3. Nilai pasar wajar dan nilai tanah
Prinsip perubahan menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika
ekonomi politik dan faktor demografi seperti adanya suku bunga, transportasi ataupun
keadaan ekonomi lokal dan regional.
1. Nilai pasar wajar (Fair Market Value): nilai pasar wajar merupakan nilai yang
telah disetujui oleh penjual dan pembeli tanpa adanya paksaan maupun tekanan
dari pihak manapun. Nilai pasar wajar yakni nilai maksimum yang dapat
diperoleh saat barang atau jasa dilepas di pasaran dalam batas waktu tertentu
sehingga dapat diketahui kegunaan serta manfaat dari barang tersebut oleh
pembeli.
8
2. Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau
memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis
(Azizah, Fitria, 2013). Dalam penilaian tanah terdapat faktor untuk
mempertimbangkan dan menentukan nilai tanah yaitu:
a. Waktu transaksi. Waktu transaksi memiliki peranan yang penting yang
berkaitan dalam penentuan tanggal penilaian.
b. Jenis Transaksi. Jenis transaksi yang dipergunakan
c. Aspek Fisik meliputi luas tanah, bentuk tanah, sifat fisik tanah , kesuburan
dan kelerengan
d. Lokasi
dan
Aksesibilitas.
Aspek
lokasi
yang
mendukung
atau
mempengaruhi penduduk dalam berbagai kegiatannya untuk mendapatkan
kemudahan dalam berbagai kegiatannya untuk mendapatkan kemudahan
sarana dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
I.7.4. Faktor penentu nilai tanah
Nilai properti pada umumnya selalu berubah karena di pengaruhi faktor
(Eckert,J.K,1990). Faktor – faktor penentu nilai properti dikelompokkan menjadi empat
yakni:
1. Faktor Ekonomi, kondisi perekonomian baik bersifat lokal maupun global akan
sangat mempengaruhi variabel penawaran dan permintaan yang dengan
sendirinya akan berpengaruh terhadap nilai properti. Variabel penawaran
dipengaruhi ketersediaan tanah,besarnya pajak dan lain sebagainya. Jumlah
penawaran pada dasarnya adalah tetap, sehingga nilai tanah sangat ditentukan
oleh faktor permintaan, seperti angka pertumbuhan penduduk, jumlah kepadatan
penduduk, lapangan kerja dan tingkat pendapatan, transportasi lokal, suhu bunga
bank dan biaya transaksi. Interaksi antara variabel penawaran dan permintaan
dalam menentukan nilai tanah dapat digambarkan sebagai berikut.
9
s
P’
harga
d’
’
P
d
Kuantitas
Q
Sumber : Eckert et al (1990)
Gambar I.1 Kurva faktor penawaran dan permintaan
Keterangan gambar: Hubungan antara permintaan dan penawaran atas tanah pada
Gambar I.1. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal .menunjukkan
bahwa kuantitas bidang tanah adalah tetap, artinya berapapun harga tanah, luas tanah
akan tetap atau tidak berubah. Kurva permintaan (d) bergerak dari d ke d’, maka harga
tanah akan meningkat dari P ke P’. Berarti apabila permintaan tanah bertambah maka
harga tanah akan naik. Apabila terdapat pembukaan lahan baru yang berarti jumlah
penawaran meningkat, maka kurva penawaran akan tetap berupa garis lurus vertikal
hanya bergeser ke kanan sepanjang sumbu kuantitas (Q).
2. Faktor sosial. Menurut sifatnya seorang manusia selalu membutuhkan tanah
sebagai tempat tinggal dan selalu berkelompok sebagai mahluk sosial,
keberadaan manusia tidak bisa lepas dari manusia yang lain dan lingkungan
tempat mereka tinggal. Fenomena tersebut mendorong manusia untuk tinggal di
sekitar area perkotaan.
3. Faktor legal, politik dan kebijaksanaan pemerintah. Faktor ini mendorong
kenaikan dan permintaan tanah. Kebijakan pemerintah yang baik dan kondisi
politik yang stabil akan mendorong penggunaan tanah yang efisien.
10
4. Faktor fisik, lingkungan dan lokasi. Faktor ini secara umum dapat menjelaskan
pola nilai tanah dalam pasaran disuatu wilayah. Atribut letak meliputi ukuran
topografi dan kemampuan fisik lain dari persil tanah. Atribut situasi
mempengaruhi nilai tanah karena tingkat kedekatan atau aksesibilitas terhadap
tempat lain.
Menurut Lusht (1997) karakteristik kota yakni berkembang secara melingkar dan
berlapis. Tiap lapis mewakili perkembangan masing – masing. Pusat lingkaran
merupakan pusat kota. Lahan yang berada di sekitar pusat lingkaran mempunyai
nilai yang paling tinggi. Semakin jauh dari pusat tersebut semakin rendah nilai lahan
tersebut. Faktor – faktor yang memperngaruhi nilai lahan tersebut adalah
(Bramansyah, 2008):
1. Aksesibilitas, meliputi jarak ke pusat kota;
2. Kemudahan transportasi, meliputi kemudahan untuk mendapatkan sarana
transportasi, kelas jalan;
3. Komponen lahan, meliputi lahan meliputi lahan yang berada diatasnya, seperti
pohon dan sebagainya;
4. Luas lahan;
5. Bentuk lahan, meliputi lebar depan bidang, panjang bidang ke belakang, bentuk
tanah yang teratur dan tidak beraturan;
6. Letak tanah, meliputi tusuk sate atau tanah sudut;
7. Plottage and plattage;
8. Fisik lahan, meliputi topografi, elevasi dan kandungan tanah;
9. Lingkungan;
10. Hukum, seperti peruntukan lahan, hak atas tanah, dan sebagainya;
I.7.5. Metode penilaian tanah
Pada umumnya penilaian tanah dapat dilakukan dengan berbagai metode. Untuk
menentukan besarnya nilai tanah ada tiga macam metode pendekatan yang digunakan
dalam proses penilaian tanah (Eckert, J.K, 1990) yaitu :
11
1.
Metode pendekatan data pasar. Metode yang digunakan untuk memprediksi
nilai pasar suatu properti yang didasarkan pada harga jual dari properti yang lain
yang sebanding. Dalam hal ini harga pasar berbeda dengan nilai pasar. Harga
adalah kesepakatan dari persetujuan oleh pihak penjual dan pembeli yang
disajikan sebagai keseimbangan harga yang didasarkan oleh faktor permintaan
dan penawaran dalam suatu pasar. Nilai pasar merupakan perkiraan harga jual
dari suatu objek yang dapat dihasilkan melalui berbagai pertimbanngan antara
penjual dan pembeli dengan data – data yang lengkap tentang kondisi barang
yang diperjualbelikan.
Metode pendekatan perbandingan harga didasarkan pada harga jual properti
yang sejenis yang mempunyai karakteristik dan nilai yang sama. Pada
kenyataannya tidak ada properti yang sama persis sehingga diperlukan metode
yang sistematis untuk melakukan koreksi atau penyesuaian (adjustment) dari
nilai tanah yang ditafsir dibandingkan dengan nilai tanah pembanding. Ada
beberapa faktor yang mempengaruhi pemilikan suatu properti pembanding
yaitu:
a. Penggunaan, yakni faktor yang paling mendasar sebagai penentu nilai,
karena penggunaan yang optimal diukur berdasarkan nilai pasar. Selain
dicari bentuk fisiknya yang mendekati kesamaan, properti pembanding juga
harus dilihat persamaan maupun perbedaan dalam penggunaannya.
b. Lokasi, penggunaan yang sesuai dari suatu properti tergantung pada lokasi
serta stabilitas lingkungan dan fasilitas - fasilitas penunjang tempat properti
itu berada.
c. Kondisi pasar tanah, dalam hal ini pasar khusus yang perlu mendapat
perhatian para penilai adalah pasar penjualan dan sewa pasar hipotek.
Struktur, fungsi yang dijelaskan, karakteristik dari pasar yang bersangkutan,
perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik dapat dituangkan
kedalam suatu bentuk data.
12
2. Metode pendekatan biaya. Metode ini biasanya digunakan saat suatu penilaian
terdapat kesulitan dalam mencari nilai tanah pembanding yang tepat atau
transaksi jual – beli jarang terjadi dan data sewa tidak ada. Lima tahap yang
sering digunakan dalam penilaian dengan metode biaya yaitu:
a. Menentukan tanah kosong dengan metode pendekatan perbandingan harga
pasar;
b. Menentukan biaya bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan
dinilai;
c. Menghitung penyusutan dari bangunan yang dinilai;
d. Nilai
bangunan
yang
dinilai
adalah
biaya
bangunan
dikurangi
penyusutannya;
e. Nilai properti adalah nilai bangunan tersebut ditambah dengan nilai tanah
kosong.
3. Metode pendekatan pendapatan. Metode ini sebenarnya merupakan metode
perbandingan tetapi yang dipergunakan adalah nilai sewa properti. Nilai properti
diestimasi dengan pendapatan yang dihasilkan oleh sewa properti. Jadi terlebih
dahulu menentukan pendapatan bersih, baru kemudian dihitung jumlah
modelnya.
Metode pendekatan model lebih efektif digunakan dalam mengestimasi nilai
pendapatan hasil dari properti tersebut seperti
bangunan dan kantor yang
disewakan, pusat perbelanjaan dan lain – lain.
Dalam
penelitian ini menggunakan perbandingan data pasar untuk dilakukan
pengolahan. Waljiyanto, (2005) menyebutkan bahwa dalam metode perbandingan data
pasar, nilai tanah / properti didasarkan pada harga jual properti yang sejenis (properti
yang terjual). Properti yang mempunyai karakteristik sama akan mempunyai nilai yang
sama.
I.7.6. Model penilaian tanah
Model Penilaian tanah yang baik adalah model yang dapat mencerminkan realita
pasar, rasional, sederhana dan mudah dijelaskan. Pada aplikasinya, penilaian dengan
13
model ini menggunakan komputer, sehingga model yang kompleks dan cukup sulit
dijelaskan kepada masyarakat umum.
Analisis regresi merupakan data prosedur kuadrat terkecil yang digunakan untuk
memperkirakan besarnya pengaruh secara kuantitatif terhadap perubahan keadaan yang
dinyatakan dengan perubahan nilai variabel. Terdapat dua macam yaitu analisis regresi
linier sederhana dan analisis regresi linear berganda. Dalam permasalahan penentuan
nilai tanah yang akan dilakukan ini menggunakan model analisis linier berganda dengan
menggunakan persamaan berikut (Eckert , 2010):
Y = β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 + ……+ βn Xn + ε …………………………...(I.1 )
Keterangan :
Y
: nilai variabel terikat (nilai tanah)
X1 ,X2, X3, Xn : nilai variabel bebas (variabel yang mempengaruhi nilai tanah)
β1,β2 β3,βn
: koefisien regresi variabel yang mempengaruhi nilai tanah
ε
: residu nilai tanah
n
: banyaknya variabel bebas
I.7.7. Koreksi penyesuaian data transaksi
1. Koreksi penyesuaian waktu. Koreksi ini adalah koreksi rentang waktu terjadinya
transaksi. Koreksi penyesuaian waktu transaksi jual beli tanah dari tahun 2007
sampai tahun 2013 dengan membandingkan faktor saat terjadi transaksi dengan
waktu saat penilaian. Untuk menghitung koreksi penyesuaian waktu yaitu:
HK = HT + {(n-m) x HT} ………………………………………………….( I.2 )
Keterangan :
HK
: harga terkoreksi (Rp)
HT
: harga tanah dari sumber data (Rp)
n
: tanggal penilaian
m
: waktu transaksi
14
2. Koreksi penyesuaian jenis data. Koreksi ini adalah koreksi tentang dimana data
ini diperoleh. Koreksi ini dilakukan dengan cara mengelompokkan data
berdasarkan sumber data tersebut diperoleh. Koreksi ini dilakukan karena
biasanya data yang diperoleh dari PPAT dan Camat biasanya lebih rendah
harganya dari harga transaksi sebenarnya, sehingga diperlukan koreksi. Besarnya
koreksi berbeda tergantung sumber data. Persamaan untuk menhitung koreksi
penyesuain jenis data yaitu:
HK = HT + {A x HT} ………………………………………………………(I.3 )
Keterangan
HK
: harga terkoreksi (Rp)
HT
: harga tanah dari sumber data (Rp)
A
: besar penyesuaian
I.7.8. Evaluasi model
Evaluasi model yakni pengujian model yangdigunakan untuk mengetahui
kelayakan dalam mengestimasi nilai tanah. Uji statistik digunakan untuk mengukur
derajat hubungan kesesuaian model. Uji kriterian statistik dilakukan dengan uji sebagai
berikut:
1. Uji koefisien determinasi (R2) . Uji yang digunakan untuk mengetahui seberapa
besar presentasi pengaruh variabel bebas (variabel yang mempengaruhi nilai
tanah) terhadap variabel terikat (nilai tanah). Nilai determinasi besarnya antara 0
sampai 1, semakin besar pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat maka
nilai determinasi akan mendekati angka 1, sebaliknya apabila pengaruh variabel
bebas kecil terhadap variabel terikat maka nilai determinasi akan mendekati 0.
Persamaan uji determinasi (R2) dengan rumus matematis ( Eckert, 1990) sebagai
berikut :
R2 = 1 -
∑(ŷ−ӯ)2
∑(y −ӯ)2
………………………………………………………(I.4 )
15
Keterangan :
R2
: koefisien determinasi
∑
: jumlah
Y
: nilai tanah sample (NT)
Ŷ
: nilai tanah hasil estimasi (NTE)
ӯ
: nilai rerata tanah estimasi (rerata estimasi)
2. Uji koefisien regresi secara individu (Uji t). Uji ini dilakukan untuk mengetahui
pengaruh nilai variabel bebas terhadap nilai variabel terikat. Persamaan uji t
dengan rumus matematis sebagai berikut
t=
(βi−0)
Se =
=
𝑆𝑒
βi
𝑆𝑒
∑(Yi−ӯ)2
𝑛−1
………………………………………………………(I.5)
………………………………………………………(I.6 )
Keterangan :
t
: t statistik hitungan
β1
: koefisien variabel bebas yang mempengaruhi nilai tanah ke i
Se
: Standart error of estimate
Yi
: variabel terikat nilai tanah ke i
ӯ
: rata – rata variabel terikat nilai tanah estimasi
n
: jumlah data
Hipotesisnya apabila t hitung > t tabel maka variabel bebas signifikan dan t
hitung < t tabel maka variabel bebas tidak signifikan.
I.7.9. Uji kualitas model.
Coefisien of Variation (COV) digunakan untuk menguji tingkat akurasi model
dalam memprediksi harga tanah. (Linne, M.R., Kane, M.S, Dell, G., 2000). Apabila
nilai dari COV antara 7% sampai 10% maka dapat dikatakan bahwa model tersebut baik.
16
Nilai COV yang mempresentasikan model sangat baik apabila bernilai kurang dari 5%,
tetapi pada beberapa penilaian hal tersebut sangat jarang ditemukan. Dalam penilaian
tanah toleransi COV yang umum digunakan adalah 10%. Eckert (1990), uji kualitas
model dapat dicari dengan menggunakan COV (Coefisien of Variation).
a. Rasio rata – rata (mean ratio). Rasio rata – rata sering digunakan dalam
perhitungan rasio. Nilai rasio rata – rata diperoleh dengan menghitung jumlah
rasio dan membagi dengan jumlah data (Eckert, 1990). Besarnya mean ratio
dapat dilihat pada rumus (I.7).
Mean=
∑(Ŷ/Y)
………………………………………………..…………(I.7)
𝑛
Ŷ
: Nilai Tanah Estimasi (NTE)
Y
: Nilai Tanah (NT)
n
: jumlah rasio (data sampel)
b. Rasio rata – rata tertimbang (weigted mean ratio). Rumus yang digunakan adalah
pada rumus ( I.8)
Weighted = ∑Ŷi /∑ Yi................................................................................(I.8)
COV =
∑Ŷi
: Jumlah seluruh nilai tanah estimasi (∑ NTE)
∑Yi
: Jumlah seluruh nilai tanah (∑ NT)
(100∗SD )
𝑀𝑒𝑎𝑛
………….………………………………………..………….(I.9 )
Dalam hal ini :
SD =
– 𝑀𝑒𝑎𝑛 }2
√∑{𝑊𝑒𝑖𝑔𝑡𝑒𝑑
…………………………………………….(I.10 )
(n−1)
Keterangan :
17
COV
: Coeffisien of Variation
SD
: Standar Deviasi
Weighted
: Rasio estimasi nilai tanah ke i dan nilai tanah sampel ke i
Mean
: Rata–rata Rasio nilai tanah estimasi dengan nilai tanah sampel
n
: jumlah data sampel
I.7.10. Pembuatan peta nilai tanah
Peta adalah penyajian grafis dari bentuk ruang dan hubungan keruangan antara
berbagai perwujudan yang diwakili (Prihandito, A 1989). Dalam ilmu Geodesi, peta
didefinisikan sebagai gambaran dari permukaan bumi dalam skala tertentu dan
digambarkan diatas bidang datar menggunakan simbol – simbol tertentu melalui sistem
proyeksi (Riyadi , Gondang ,1994).
Nilai tanah itu sendiri menurut Anggasari, Nidya (2009) menyebutkan bahwa nilai
tanah adalah ukuran nilai tanah berdasarkan kemampuan tanah secara ekonomis dalam
hal produktifitas dan strategi ekonomisnya.
Dari dua definisi peta dan nilai tanah dapat disimpulkan bahwa peta nilai tanah
adalah gambaran permukaan bumi berupa bidang tanah yang mempunyai batas imajiner
berupa nilai tanah dari tiap bidang yang terdiri dari beberapa kelas dan diberi dengan
gradasi simbol warna yang sama pada setiap bidang yang mempunyai nilai ekonomis
yang sama.
Peta nilai tanah termasuk kedalam peta tematik, pengertian peta tematik menurut
Bakosurtanal yakni peta yang menyajikan tema tertentu dan untuk kepentingan tertentu
(land status, penduduk, transportasi, dll) dengan menggunakan peta rupa bumi yang
telah disederhanakan sebagai dasar untuk meletakkan informasi tematiknya. Pada peta
nilai tanah lebih menonjolkan pada penggolongan nilai tanah dengan menggunakan
gradasi warna pada peta blok, tujuannya adalah agar mudah dipahami secara visual
gambaran nilai tanah yang terbagi dalam beberapa kelas tanah yang ada pada peta.
18
Penggolongan kelas pada nilai tanah menggunakan menggunakan metode
pembagian kelas berdasarkan distribusi frekuensi yang sederhana pada statistik.
Komponen distribusi terdiri dari :
1. Jumlah kelas nilai tanah yang diperlukan bersifat flexible tidak terlalu sedikit
dan tidak terlalu banyak;
2. Interval kelas menggunakan interval yang sama;
3. Tiap kelas tanah dibatasi oleh nilai minimal dan maksimal;
4. Frekuensi banyaknya bidang nilai tanah sesuai dengan kelasnya.
Tahap akhir dalam penelitian ini adalah pembuatan peta nilai tanah. Pembuatan
peta nilai tanah menggunakan sistem informasi geografis sebagai penyajian hasil akhir
dari penelitian ini. Menurut Edy Prahasta (2001) sistem informasi geografis adalah
sistem yang berbasis komputer yang digunakan untuk menyimpan dan memanipulasi
informasi – informasi geografis. Sistem informasi geografis dirancang untuk
mengumpulkan, menyimpan, dan menganalisis objek – objek dan fenomena dimana
lokasi geografis merupakan karakteristik yang penting.
Untuk kemudahan dalam pembuatan peta diperlukan perangkat lunak untuk
mendukung dalam pembuatan peta nilai tanah. Data yang diperoleh akan diolah
menggunakan beberapa perangkat lunak yakni Microsoft Excel 2007, MapInfo 8,
ArcGIS 9.3.
I.7.10.1. Microsoft Excel 2007.
Microsoft Excel 2007 merupakan perangkat lunak untuk melakukan perhitungan
matematis dengan banyak data. Perangkat lunak ini sangat mudah digunakan dan hasil
yang diperoleh dari perhitungan sangat baik. Software ini mempunyai beberapa fungsi
perhitungan yang terdapat didalamnya. Fungsi perhitungan yang sering digunakan yakni
fungsi dasar menghitung perkalian, pembagian, pengurangan, penjumlahan dan
menghitung rata – rata serta tools yang digunakan untuk penelitian ini adalah analisis
regresi linier yang terdapat pada data analyze.
I.7.10.2. Arc GIS.
19
Arc GIS merupakan sebuah perangkat lunak (software) pengolahan data spasial
yang dikembangkan oleh oleh ESRI (Environmental System Research Institute) untuk
memperoleh penyajian yang dikemas lebih menarik dan interaktif dan mudah digunakan
serta memiliki modul tambahan seperti image analyst, 3D analyst, business analyst,
network analyst, tracking analyst, dll. Perangkat lunak ini memiliki berbagai keunggulan
yang dapat dimanfaatkan oleh kalangan pengolah data spasial. ArcGIS mempunyai 2
komponen utama yaitu ArcMap dan ArcCatalog.
I.7.10.3. Map Info.
Map Info merupakan salah satu software SIG yang digunakan untuk
memvisualisasikan dan menganalisa data- data yang menjadi masukannya secara
geografis lebih cepat dan menyediakan informasi yang diperlukan dalam proses
pengambilan keputusan. Software ini telah lama digunakan di Indonesia sampai
sekarang, tetapi telah banyak software terbaru yang menggantikan software ini. Data
spasial yang utama digunakan oleh Map Info
menggunakan model vector
diimpletasikan sebagai sebuah tabel data spasial yang diimplementasikan sebagai tabel
ini terdiri dari beberapa komponen file.
I.7.11. Analisis peta nilai tanah
Pada tahap hasil dari nilai tanah estimasi dianalisa untuk dibandingkan dengan
nilai tanah rata – rata permeter lama. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui bidang
yang mengalami peningkatan nilai dari sebelumnya dengan nilai tanah yang baru hasil
dari perhitungan. Hasil analisis juga dapat memperoleh informasi tentang nilai kelas
tanah yang ada pada daerah penilaian serta informasi tentang nilai tanah tertinggi dan
terendah dari tiap bidang tanah. Analisis ini menghasilkan prosentase kenaikan pada
seluruh bidang tanah yang dinilai.