BAB IV ANALISA IV.1. Analisa Manusia IV.1.1

Agustina Yohana / 1000868270
BAB IV
ANALISA
IV.1. Analisa Manusia
IV.1.1. Pelaku dan Kegiatan di dalam Hotel
Berikut ini adalah pengelompokan pelaku kegiatan dalam hotel
berserta kegiatan yang dilakukannya. Ini merupakan dasar dalam
menentukan kebutuhan ruang dan fasilitas yang dibutuhkan baik oleh tamu
hotel maupun staff hotel.
Tabel 4.1 Tabel jenis pelaku dan kegiatannya
Pelaku
Pengunjung/
tamu
Keterangan
Menginap
Tidak
menginap
Front office
Staff hotel
Kegiatan
Lama kegiatan
Tidur, istirahat, santai, makan & Min.1 malam
minum,
bekerja,
dan
membersihkan/merapikan diri
Makan
&
minum,
rapat, Rata-rata 1-5 jam
bersantai,
pertemuan
atau
perayaan
Melayani
pesanan
kamar,
melayani penitipan barang, dan
memberikan informasi
Administrasi
Menerima dan membuat laporan
Marketing/
Menerima tamu, memberikan
public relation informasi atau penawaran
Housekeeping Membersihkan/merapikan kamar
dan area hotel, melayani tamu
Food
and Memasak, membuat minuman,
beverage
snack, membuat kue dan pastry,
melayani tamu, menata dan
membersihkan, area food and
beverage, membersihkan dan
menyusun peralatan
Laundry
Mencuci,
menyetrika,
mengambil dan mengantar hasil
BINUS University Jakarta
Jam kerja 24 jam
(bergantian)
Jam kerja normal
Jam kerja normal
Jam kerja 24 jam
(bergantian)
Jam kerja 24 jam
(bergantian)
Jam kerja khusus
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 92
Agustina Yohana / 1000868270
Personal
Engineering
Security
Gardening
Recreation
Purchasing
Major/minor
tenant
Penyewa
laundry
Mengatur staff-staff hotel
Mengontrol dan memperbaiki
system utilitas, membuat laporan
Berjaga, mengawasi keamanan
hotel, istirahat, membuat laporan
Merapikan dan membersihkan
taman
Melayani tamu yang ingin
fasilitas olahraga atau rekreasi
Mengontrol pekerja, mengawasi
keluar masuk barang
Jam kerja khusus
Jam kerja normal
Jam kerja 24 jam
(bergantian)
Jam kerja khusus
Jam kerja khusus
Jam kerja khusus
Bisnis, menarwarkan produk, Jam kerja normal
menjamu tamu, membuat laporan
IV.1.2. Analisa Kenyamanan & Kepuasan Tamu
Berdasarkan UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, ada
4 syarat utama yang harus dipenuhi agar gedung tersebut layak sebagai
bagunan publik, yaitu: Keselamatan, Kesehatan, Kenyamanan dan
Kemudahan. Untuk proyek city hotel ini, maka saya beri kriteria tambahan
yaitu estetika, karena estetika dapat membuat tamu merasa senang atau
sebaliknya. Berikut ini adalah analisa lebih lanjut mengenai apa saja yang
diperlukan dari 5 syarat diatas.
Tabel 4.2 Tabel pengelompokan kriteria untuk kepuasan tamu
Keselamatan
Struktur
memadai
(kokoh)
Penagulangan
kebakaran:
Kesehatan
Cahaya
matahari bisa
masuk & udara
dapat mengalir
Setiap ruang
dan perabot
BINUS University Jakarta
Kenyamanan
Tenang, tidak
bising ataupun
bergetar & view
baik
Suhu udara
dalam kamar
Kemudahan
Memiliki
fasilitas utama
& pendukung
yang memadai
Kemudahan
pencapaian ke,
Estetika
Kondisi interior
yang
indah,
mewah, rapi
Memiliki
yang
view
baik
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 93
Agustina Yohana / 1000868270
sprinkler,
smokedetector,
hydrant, dll
Aman:
ada
CCTV
atau
satpam
bersih,
terutama dapur
& R.makan
Sanitasi baik:
memiliki air
bersih, toilet &
KM bersih
(180-240 C).
dari, di dalam
Suhu di r.publik bangunan
(220-240 C)
Ruang
gerak
mencukupi dan
hubungan antar
ruang baik
Privasi
tamu
terjaga
(bangunan tua,
taman, kolam)
Eksterior
bangunan &
Landscape
menarik,
berkesan
mewah/gagah,
& tertata rapi
IV.1.3. Fasilitas-fasilitas dan Fungsi Baru yang Diperlukan
Sebuah hotel agar sukses maka diperlukan beberapa fasilitas baik
fasilitas utama maupun fasilitas penunjang untuk memenuhi dan menarik
pengunjung serta meningkatkan potensi ekonomi dari hotel itu dan
lingkungna sekitarnya. Berikut ini adalah pengelompokan fasilitas tersebut
dan rinciannya.
Tabel 4.3 Rincian Fasilitas
Kebutuhan
Makan dan
minum
Bisnis
Pertemuan/acara
Olahraga
BINUS University Jakarta
Jenis
Berat
Ringan
Santai
Formal
Rincian
Restoran, café
Bakery & pasteries
Lounge, coffee shop
Restoran
Private
Semi private
Meeting room
Bisnis center, bisnis lounge, atm,
rental shop, bank, money changer
Indoor
Outdoor
Indoor
Outdoor
Ballroom/Function room
Taman/Plaza/Courtyard
Fitness center
Swimming pool (anak
&
dewasa), lapangan (basket/tenis)
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 94
Agustina Yohana / 1000868270
Rekreasi
Santai,
Spa/sauna, bar, karaoke, r.duduk,
Sosialisasi & salon, lobby , taman/plaza, galeri,
Belanja
souvenir shop, butik, drugstore
Fungsi Baru yang Diperlukan
Bedasarkan lokasi dan kondisi eksiting tapak, diketahui bahwa pada
malam hari tapak dan sekitarnya sering sepi dan salah satu upaya untuk
mengatasi hal tersebut adalah menambah fungsi baru pada hotel yang juga
digemari dan tidak mengganggu kegiatan hotel. Fungsi baru yang dapat
memenuhi kebutuhan diatas adalah “shopping area”, yang mana bertujuan
untuk menghidupkan suasana di malam hari dan juga sebagai penarik dan
fasilitas pelengkap bagi tamu hotel.
Hal ini juga didukung dengan belum adanya “shopping area” yang
nyaman di zona inti Kota Tua. “Shopping area” disini juga juga dibatasi
baik dari jenis dan jumlah retail didalamnya maupun tata letaknya agar
tidak mengganggu kegiatan maupun kenyamanan dari hotel.
IV.1.4. Kebutuhan Ruang
Untuk kebutuhan akomodasi (jumlah kamar) sudah ditentukan dalam
soal, yaitu minimal 200 kamar. Perbandingan jenis dan jumlah kamar yang
digunakan berdasarkan standar dari Dinas Pariwisat (50 kamar - 3 suite)
dan Studi Banding. Maka jumlah kamar suite yang disediakan adalah 6
kamar karena jumlah kamar standar ± 100 kamar.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 95
Agustina Yohana / 1000868270
Kemudian kamar dikelompokan berdasarkan fasilitas yang didapatkan,
makin banyak dan makin baik fasilitasnya maka harganya makin mahal dan
jumlah kamarnya lebih sedikit. Hal ini disebabkan, mayoritas pengunjung
City Hotel, terutama untuk kawasan Kota Tua adalah tamu dengan tujuan
bisnis dan menyewa kamar yang paling murah. Berdasarkan jenis dan
jumlah pengunjung terbanyak maka jenis kamar dikelompokan menjadi:
Tabel 4.4 Rincian Kamar
Jenis Tamu
Pebisnis,
turis,
perorangan
Keluarga,
turis,
pebisnis
Executive, turis
Executive, turis
Pejabat, artis
Pejabat, pengusaha
Jenis kamar
Standard
% Jumlah Luas min.
Keterangan
2
60
170
20 m Single/double bed
View berbeda/no view
2
Superior
22
89
28 m Single/double bed
View berbeda-beda
2
Deluxe
15
56
40 m Single/double bed
Junior suite
2
6
75 m2 King/twin bed
Bisnis suite
0.5
4
120 m2 King/twin bed
Apartemen
0.5
1
180 m2 King/twin bed
Jumlah kamar
316
Ruang-ruang yang dibutuhkan pada sebuah hotel begitu beragam,
maka
ruang-ruang
tersebut
dikelompokan
(Hotels,
Motels
and
Condominiums, Fred Lawson) agar memudahkan dalam program ruang.
Pengelompokan ruang yang dimaksud adalah:

Ruangan hunian tamu

Ruangan umum

Ruangan konsensi

Ruangan sub rental (disewakan kepada umum untuk fasilitas hotel)

Ruangan yang dilayani food and beverage

Ruangan pelayanan umum (untuk operasional hotel)
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 96
Agustina Yohana / 1000868270
IV.1.5. Program Ruang dan Hubungan Ruang
Hasil analisa dan perhitungan program ruang dirangkum pada tabel di
bawah ini. Untuk rincian perhitungan yang lebih detil dan diagram-diagram
program ruang dapat dilihat pada lampiran 6.
Tabel 4.5 Rekapitulasi Luas Ruang
Kelompok Ruangan
R. hunian tamu
R. umum
R. konsensi
R.sub rental
R. yang dilayani F and B
R. pelayanan umum
Jumlah
Sirkulasi 20 %
Luas Total
Luas Profit (m 2)
10.996
3.342,3
9.459,5
6.134
29.931,8
29.931,8 (70,6%)
Luas Non Profit (m 2) Jumlah (m 2)
322,3
11.318,3
1.110,3
1.110,3
644
3.986,3
9.459,5
1.390
7.524
1.807
1.807
5.273,6
35.354,3
7.041
7.041
12.314,6 (29,4%)
42.395,3
Hubungan ruang digambarkan dalam diagram matriks dan buble.
Skema 4.1 Diagram matriks
Skema 4.2 Diagram Buble
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 97
Agustina Yohana / 1000868270
IV.1.6. Perhitungan Parkir
Tabel 4.6 Rincian perhitungan parkir
Parkir
Tamu hotel
(menginap)
Tamu hotel
(tidak
menginap)
Uraian
Jumlah kamar
Dj.P
200 buah
F & B:
DKI
Total 680 kursi
R. Serba Guna:
DKI
1.360 m2
R. Subrental:
DKI
2
2.521 m
Total jumlah parkir mobil untuk tamu
Taxi
Asumsi
Motor
Studi banding 1:0,35
DKI
Bis
1 bis = 50 org
Asumsi 50 % tamu
menggunakan bis
1 kamar = 2 orang
Servis
Asumsi 5% (staff,
dapur & maintenance)
Truk
Truk sampah & alat
berat
Standar
1 lots/6 kmr
Jumlah
34 lots
10 krs/1 lots
25 m2/ mobil
10m2/ 1 lots
136 lots
10m2/ 1 lots
252 lots
302 x 0,35
100 kmr x 2 org =
200 org
200 : 50 org/bis
3,5 x 11m / 1 bis
5% x 302 lots
4 x 12 m/1truk
68 lots
490 lots
5 lots
97 lots
4 lots
16 lots
2 lots
IV.1.7. Kesimpulan
Luas tapak 1
= 10.500 m2
Luas Total
= 17.090 m2
Luas tapak 2 = 6.590 m2
Perhitungan di Tapak 1
KDB = 75%
KDH (asumsi) = 15% (untuk taman & publik space)
Luas dasar bangunan tapak 1 = 75% - 20% = 60%  6.300 m2
KLB
= 3  31.500 m2
Luas Bangunan = 42.395,3 m2 (sudah melebihi KLB)
Jumlah lapis yang dibutuhkan = 42.395,3 : 6.300 = 6,87 = 7 lantai
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 98
Agustina Yohana / 1000868270
Untuk 4 lapis = 4 x 6.300 = 25.200 m2 (sisa 17.195.3 m2)
Perhitungan diatas menunjukan tapak 1 tidak mencukupi kebutuhan
(KLB & Jumlah lapis lebih dari batas) maka dibantu dengan tapak 2
Perhitungan di Tapak 2
Luas dasar bangunan tapak 2 = 75% - 20% = 60%  3.954 m2
Luas bangunan yang dibutuhkan = 17.195,3 m2
Jumlah lapis yang dibutuhkan = 17.195,3: 3.954 = 4,34 = 4,5 lantai
IV.2. Analisa Lingkungan
IV.2.1. Kondisi Lingkungan Sekitar dan Kaitan dengan Tapak
Tapak berada di Jalan Kunir-Kemukus dan terpisah oleh Jalan
Kemukus. Kondisi sekitar tapak begitu beragam, baik dari segi fungsi
maupun segi visual. Dari segi fungsi disekitar tapak terdapat berbagai
fungsi yang beragam, namun didominasi oleh fungsi pariwisata dan
ekonomi (kantor dan wiraswasta). Berikut ini adalah rinciannya:
 Kantor pemerintah/swasta & Pelayanan masyarakat (Kantor Camat, 2
kantor swasta, BNI’46, UPT Kota Tua, Kantor Bank Mandiri, Pemadam
Kebakaran, Pos Polisi)
 Ekonomi (aneka ruko perdagangan, kaki lima, showroom)
 Pariwisata (Klub K7, Hotel Beverly Hills, aneka musem, bangunan tua)
 Transportasi (stasiun Beos, terminal Busway)
 Hunian (pemukiman penduduk, Pusdiklat BNI’46, Wisma bergaya Bali)
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 99
Agustina Yohana / 1000868270
Gambar 4.1 Gambaran lingkungan sekitar tapak
Dari segi visual ada beberapa keanekaragaman gaya arsitektur yang
digunakan, seperti yang telah dijelaskan pada tinjauan tapak di Bab II, dan
secara keseluruhan gaya bangunan yang dominan adalah arsitektur Art
Deco (Gedung Geo Wehry, Beos, & Hotel K7) dan arsitektur modern
(Gedung BNI’46, Pusdiklat BNI’46, Showroom & Kantor di Jalan Kunir).
Suasana lingkungan pada hari kerja biasa saja, arus sirkulasinya pun
juga tidak padat/macet. Sedangkan pada malam hari di hari kerja, suasana
sepi karena objek-objek wisata Pk. 16.00 sudah tutup dan ruko-ruko serta
kantor pun tutup Pk. 18.00, sehingga suasana kurang ramai. Pada hari libur
disiang dan malam hari, suasana sekitar cukup ramai, sebab sering ada
acara disekitar Taman Fatahillah dan ramai dikunjungi pengunjung.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 100
Agustina Yohana / 1000868270
Menurut penduduk setempat yang menjadi bagian keamanan disana,
lingkungan sekitar aman walaupun terlihat sepi, jarang terjadi tindak
kriminal dan banyak mahasiswa yang datang ke sekitar lingkungan ini
untuk mengambil gambar ataupun untuk studi mereka.
Foto 4.1 suasana pada hari libur
Foto 4.2 suasana pada hari kerja
Sumber: Dokumentasi pribadi
Kondisi lingkungan sekitar tapak dari segi infrastruktur cukup baik,
jalan raya mulus dan lebar, namun di titik tertentu sering macet, seperti di
Jalan Bank dan Pintu Besar Utara. Di dekat tapak juga terdapat anak Kali
Ciliwung yang kotor/tidak terawat. Di sekitar lingkungan ini terdapat
pedestrian yang dibatasi oleh pohon-pohon tua dan besar. Pohon-pohon
juga bersifat sebagai pengarah dan peneduh.
Foto 4.3 Kondisi anak Kali Ciliwung
Foto 4.4 Pedestrian sepanjang jalan
Sumber: Dokumentasi pribadi
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 101
Agustina Yohana / 1000868270
Lingkungan sekitar tapak seperti yang sudah dijelaskan diatas,
memberikan dampak cukup besar bagi tapak City Hotel ini yaitu,
pengolahan benrtuk masa dan penataan ruang luar saling berkaitan dengan
sekitarnya. Bangunan City Hotel ini tidak dapat berdiri sendiri, dan
perlunya beberapa fasilitas tambahan untuk menunjang City Hotel tersebut
seperti restoran, toko-toko souvenir, dan aneka retail lainnya.
IV.2.2. Kondisi Fisik dan Potensi Tapak
Kondisi eksisting tapak saat ini adalah kompleks ruko dan lahan sisa
yang digunakan oleh penduduk sekitar untuk berjualan. Ruko-ruko ini
menganut arsitektur modern, gaya arsitektur tahun 70-an. Terlihat dari
bentuknya yang simpel, tidak ada ornamen dan mayoritas beratap datar.
Menurut nara sumber, yang juga merupakan penduduk sekitar yang
sudah lama tinggal di kawasan tersebut, kompleks ruko ini berumur ± 18
tahun dan sebelumnya area ini adalah pabrik minyak. Pada jaman
pemerintahan Belanda, area ini merupakan batas pinggir kota Batavia yang
dibatasi oleh dinding benteng dan kali Ciliwung.
Foto 4.5 Kondisi eksisting tapak 1
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 102
Agustina Yohana / 1000868270
Foto 4.6 Kondisi eksisting tapak 2
Berikut ini akan dianalisa potensi tapak dalam bentuk tabel.
Tabel 4.7 Kelebihan dan kekurangan tapak
KLEBIHAN TAPAK
KEKURANGAN TAPAK
Akes menuju tapak mudah, banyak Dibelakang tapak terdapat pemukiman
dilalui kendaraan umum (bus kota, penduduk yang agak kumuh
busway, dekat stasiun) dan jalan 2 arah
(pada Jl.Kunir)
Menghadap jalan raya, baik untuk Tidak memiliki view yang baik
banguan komersil
Banyak bangunan bersejarah disekitar Pada malam hari suasana dan kegiatan
sebagai objek wisata yang sudah terkenal sepi
Lokasi strategis, dekat dengan tol, Peraturan-peraturan pemerintah untuk
dengan pusat bisnis dan hiburan (Ancol, membangunn di kawasan bersejarah,
Glodok, Mangga Dua)
contoh: tapak 2 menggunakan GSB 0
Jalan raya cukup lebar, dapat memuat 4
mobil dan kondisi jalan baik
Banyak pohon tua yang besar (beringin)
& pedestrian masih baik
Letaknya di pojok kavling (hoek)
memiliki 2 orientasi dan jalan belakang
untuk servis
Dibelakang tapak terdapat kali sehingga
memudahkan
untuk
pembuangan
drainase
Topografi datar (tidak berkontur)
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 103
Agustina Yohana / 1000868270
IV.2.3. Analisa Pemililihan Entrance pada Tapak
Pertimbangan dalam pemilihan entrance dan exit pada tapak yaitu:
 Entrance pada jalan utama
 Entrance pada jalan yang lebih lebar
 Entrance tidak menimbulkan kemacetan
 Sirkulasi dari entarance, parkir dan exit tidak “crossing”
 Entrance & exit tidak menggangu pedestrian
 Exit pada jalan yang memudah pengunjung karena mayoritas
jalan
disekitar hanya 1 arah
Entrance dan Exit 1 yang dipilih untuk tapak 1 adalah pada Jalan
Kemukus karena jalan lebih lebar dan merupakan arus terbanyak. Untuk
Jl.Kunir digunakan sebagai Exit 2 (untuk shopping area).
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 104
Agustina Yohana / 1000868270
Pada tapak 2 Entrance dan Exit berada di Jl. Kunir karena titik arus
terbanyak dan cocok dengan jalur mobil di Indonesia yaitu jalur kiri, serta
memiliki pembatas jalan yang memudahkan tamu untuk putar balik. Untuk
servis hanya memiliki 1 Entrance dan Exit, yaitu bagian belakang tapak 1.
IV.2.4. Analisa Sirkulasi di dalam Tapak
Tabel 4.8 Perbandingan pola sirkulasi
Pola sirkulasi yang dipilih adalah campuran sebab masing-masing
tapak memiliki kelebihan dan kekurangan sendiri. Untuk tapak 1 lebih
tepat menggunakan alternative 1 karena tapaknya lebih luas dan memadai.
Namun, untuk tapak 2 yang luasnya lebih kecil dan banyak pejalan kaki
lebih tepat menggunakan alternative 2.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 105
Agustina Yohana / 1000868270
IV.2.5. Analisa Orientasi pada Tapak
IV.2.6. Analisa Matahari
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 106
Agustina Yohana / 1000868270
IV.2.7. Analisa Kebisingan
IV.2.8. Analisa Vegetasi
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 107
Agustina Yohana / 1000868270
IV.2.9. Analisa Penataan Ruang Luar
Alternative parkir yang dipilih adalah parkir basement agar ruang luar
terlihat lebih rapi dan hijau. Ruang publik pada tapak 1 baik digunakan
untuk courtyard atau taman sebagai ruang penerima bagi pejalan kaki dan
memberikan kesan lebih lapang.
Pada tapak 2 juga menggunakan parkir basement karena luas tapaknya
yang kecil dan untuk ruang public yang cocok adalah plaza dan taman
dengan kolam kecil atau air mancur. Hal ini dikarenakan ruang terbuka
yang dekat dengan Taman Fatahillah dan Taman Museum Keramik bersifat
lebih public dan berfungsi sebagai penarik bagi para tamu untuk datang ke
Shopping area yang ada di dalam hotel.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 108
Agustina Yohana / 1000868270
IV.2.10. Analisa Pemisahan Fungsi dan Ruang pada Tapak
Dengan mengidentifikasi karakter masing-masing tapak, akan
mempermudah dalam meletakan pengelompokan fungsi dan ruang-ruang
baik di dalam maupun di luar bangunan.
Tabel 4.9 Identifikasi karakter tapak 1 dan penetapan fungsi
Tabel 4.10 Identifikasi karakter tapak 2 dan penetapan fungsi
IV.2.11. Analisa Penghubung antar Tapak dan Masa Bangunan
Pada pembahasan diatas dapat dilihat bahwa ada beberapa fungsi dan
ruang yang terletak pada tapak dan masa bangunan yang terpisah. Maka
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 109
Agustina Yohana / 1000868270
dari itu dibutuhkan penghubung antara kedua tapak dan masa bangunan
tersebut berupa skybridge dengan pertimbangan sebagai berikut:
 Kemudahan, kenyamanan dan keamanan bagi para tamu jika mereka
butuh ke tapak seberang.
 Penerapan linkage pada dalam bangunan serta penyatu antar tapak dan
masa bangunan.
 Sebagai penarik perhatian & focal point bagi para pengunjung.
 Kedua masa memiliki peluang yang sama untuk dikunjungi pengunjung
(tidak ramai di satu masa saja)
 Memperkuat kesan sebagai gerbang penyambut (welcoming gate).
IV.2.12. Zoning
Berdasarkan analisa-analisa diatas maka dapat dibuat zoning
horizontal dan vertical untuk kedua tapak.
Alternatif 1 (Zoning Horizontal)
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 110
Agustina Yohana / 1000868270
Alternatif 1 (Zoning Vertikal)
Pertimbangan utama dalam zoning ini adalah pengelompokan fungsi
dan kenyamanan sirkulasi baik sirkulasi pejalan kaki, kendaraan, maupun
sirkulasi pengguna bangunan (staff hotel dan tamu menginap dan tidak
menginap). Kemudian setiap kelompok ruang memiliki bukaan ke “view”
yang baik, kecuali kelompok ruang yang fungsinya tidak memerlukan
“view” seperti servis dan serbaguna.
Alternatif 2 (Zoning Horizontal)
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 111
Agustina Yohana / 1000868270
Alternatif 2 (Zoning Vertikal)
Pada alternative 2 ini, hampir sama dengan alternative 1 hanya saja
lebih mengutamakan efisiensi, mengurangi jalur-jalur pemisah sehingga
jumlah lapis lebih sedikit.
Jadi zoning yang dipilih adalah alternative 1, karena pengelompokan
ruang dan sirkulasi lebih baik.
IV.3. Analisa Bangunan
IV.3.1. Analisa Bentuk Masa
Tabel 4.11 Perbandingan bentuk masa bangunan
Masa Bentuk L
Masa Bentuk U
Masa Bentuk T
Membentuk ruang luar lebih
luas
Dapat
dikombinasikan
dengan bentuk masa lain
Dapat memberikan kesan
terbuka atau tertutup
Memberikan
kesan
welcome
Semua sisi mendapatkan
view
Membentuk ruang terbuka
lebih sedikit
Dari depan terkesan besar,
dan terbuka
Memberikan lebih banyak
ruang luar disekitarnya
Memberikan view yang
berbeda-beda
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 112
Agustina Yohana / 1000868270
Berdasarkan tinjauan khusus tapak disimpulkan bahwa gaya bangunan
mengacu pada gaya mayoritas di sekitarnya yaitu Art Deco. Untuk bentuk
dasar masa yang dipilih untuk tapak 1 adalah adalah Bentuk T karena
cocok dengan bentuk tapak dan view yang dihasilkan baik.
Untuk bentuk masa di tapak 2 adalah bentuk L, karena tapak
cenderung persegi panjang pipih dan mengutamakan orientasi dan bukaan.
Bentuk masa keduanya menggunakan ciri-ciri arsitektur art deco, yaitu:
-
Penggunaaan pilar-pilar/kolom-kolom yang menjulang vertical
-
Masa yang bertumpuk atau bertingkat
-
Fasade lengkung
-
Menggunakan struktur menara
-
Menggunakan ornament yang berpola sederhana (geometris)
Di bawah ini ada 2 alternatif gubahan masa dan yang terpilih adalah
alternatif 2. Berikutnya adalah analisa dari gubahan masa dari alternatif 2.
Alternatif 1
Alternatif 2
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 113
Agustina Yohana / 1000868270
Masa di Tapak 1
Masa di Tapak 2
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 114
Agustina Yohana / 1000868270
Tapak 1 dan 2 yang terpisah dihubungkan dengan skybridge, berikut
ini adalah beberapa alternatif bentuk skybridge.
1
2
3
Bentuk yang terpilih adalah bentuk ke 1 karena lebih dinamis, unik dan
dapat memaksimal view dari luar maupun dalam skybridge.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 115
Agustina Yohana / 1000868270
IV.3.2. Analisa Orientasi Gubahan Masa
Tabel 4.12 Perbandingan orientasi masa bangunan
Orientasi ke Luar
Orientasi ke Dalam
View di luar tidak baik
Tamu hotel mendapat view yang baik
Memberikan kesan welcome
Memberikan suasana hangat dan privat
Cocok untuk tujuan komersil/bisnis
Cocok untuk bersantai/acara khusus
Kemungkinan bising lebih besar
Kemungkinan bising lebih kecil
Dari analisa diatas yang dipilih adalah orientasi bangunan ke dalam
untuk masa bangunan yang berfungsi sebagai hunian dan orientasi ke luar
untuk masa yang berfungsi sebagai retail atau komersil.
IV.3.3. Analisa Sirkulasi Horisontal
Tabel 4.13 Perbandingan pola koridor
Kriteria
Pengudaraan
dan Cahaya
Suasana
Satuan luas /
kamar
Ekonomis
Single Loaded
Double Loaded
Baik karena cahaya alami Kurang baik karena jika
dapat masuk ke dalam selasar panjang akan menjadi
selasar.
gelap dan pengudaraan alami
tidak dapat masuk.
Terasa lebih luas dan nyaman Terasa lebih sempit dan
karena salah satu menghadap monoton
ke ruang terbuka
Besar
karena
hanya Kecil karena digunakan untuk
digunakan untuk satu deret dua deret kamar tidur
kamar saja
Tidak
ekonomis
karena Ekonomis, dari segi biaya,
selasar harus dilindung panas konstruksi, instalasi. Namum
dan hujan dan perlu instalasi boros dalam maintenance
tambahan. Namun ekonomis
dalam manintenance
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 116
Agustina Yohana / 1000868270
Luas yang
diperlukan
Memerlukan
luas tanah yang cukup besar.
Lebih efisien karena dapat
melayani kamar lebih banyak
sehingga tidak memerlukan
luas tanah yang besar
IV.3.4. Analisa Sirkulasi Vertikal
Tabel 4.14 Perbandingan sarana untuk sirkulasi vertikal
KRITERIA
TANGGA
ESKALATOR
LIFT
Pelayanan orang
Tidak melayani
Melayani
Melayani
Daya angkut
Relatif kecil
Relatif sedang
Relatif besar
Waktu tunggu
Tak perlu menunggu
Tak perlu menunggu
Harus menunggu
Waktu
Perjalanan lama dan
Perjalanan sedang
Perjalanan cepat
Besar
Besar
Kecil
Terasa
Terasa
Terasa
Penampilan
Dapat diolah
Dapat diolah
Dapat diolah
Apabila arus
Dapat dipergunakan
Dapat dipergunakan
Tidak dapat
cacat
melelahkan
Pemakaian
ruangan
Hubungan antar
lantai
listrik putus
dipergunakan
Ketinggian lantai
Efektif 4-5 lantai
Efektif 3-6 lantai
Tidak terbatas
Perletakan dan pemilihan jenis sirkulasi dipertimbangkan terhadap:
- Sistem sirkulasi yang berkesinambungan
- Kemudahan dan kejelasan
- Pemerataan jangkauan pelayanan sesuai dengan peraturan berlaku ± 25 m
- Pelayanan bagi orang cacat
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 117
Agustina Yohana / 1000868270
IV.3.5. Analisa Sistem Struktur
Bangunan City Hotel ini hanya mempunyai maksimal 4 lapis, sehingga
tidak memperlukan system struktur yang rumit. Namun pada bagian
Skybridge perlu perhatian khusus, seperti ketinggian minimum terhadap
permukaan jalan yaitu 5m, penggunaan kontruksinya harus cepat, aman
dan kuat karena dibawahnya akan dilewati oleh kendaraaan. Dasar-dasar
pertimbangan system struktur yang digunakan yaitu:
 Memenuhi persyaratan struktur yaitu: kokoh, kaku, dan stabil.
 Fleksibilitas, memungkinkan perubahan fungsi ruang.
 Kondisi fisik setempat, tidak menggangu atau merusak sistem struktur
bangunan di sekitarnya.
 Estetika, mendukung penampilan bangunan yang baik.
 Kemudahan dalam pelaksanaan dan pemeliharaan.
Dari pertimbangan diatas maka system struktur yang dipilih adalah:
 Sistem sub struktur: untuk pondasi menggunakan bor pile dan pondasi
rakit karena dalam pelaksanaanya tidak menimbulkan getaran yang
dapat merusak bangunan sekitar dan tidak perlu masuk alat berat serta
besar.
 System upper struktur: menggunakan system rangka dengan kombinasi
penggunaan baja, beton pre-stressed & precast (pada bagian skybridge)
agar lebih cepat selesai, tidak menggangu lingkungan sekitarnya serta
ekonomis.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 118
Agustina Yohana / 1000868270
IV.3.6. Analisa Utilitas
Listrik dan Pengudaraan
Sistem elektrikal perlu memperhatikan letak genset dan panel-panel
listrik, dimana tidak mudah dijangkau oleh umum namun mudah dijangkau
oleh teknisi dan dirancang seefisien mungkin. Hal ini bertujuan agar agar
tidak menimbulkan bising dan getaran serta menjaga keamanan bangunan.
Pengudaraan pada bangunan hotel perlu disesuaikan dengan fungsi dan
kondisi ruang tersebut, ada yang dapat menggunakan pengudaraan alami
dan ada juga yang buatan.
Skema 4.1 Perkiraan sistem pengudaraan yang diperlukan
Pengudaraan
alami
Pengudaraan
buatan
Ventilasi &
open void
Koridor, outdoor
restaurant
AC split
Kamar, unit retail
AC split
dak &
standing
Exhaust
fan
AC
R. umum, r. servis, r.
konsensi dan R. serbaguna
Dapur, toilet, r.servis
Plumbing
Dalam sistem plumbing yang terpenting adalah sistem pengumpulan
dan distribusi air, terutama air kotor. Kemiringan pipa untuk distribusi
horizontal air bersih adalah 1% dan untuk air kotor2%, kotoran padat 5% .
Selain itu air kolam renang juga dapat digunakan sebagai cadangan untuk
persediaan air pencegah kebakaran. Agar pengaturan pipa untuk distribusi
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 119
Agustina Yohana / 1000868270
dan pengumpulan air baik, maka perletakan kamar mandi adalah hal utama
yang harus diperhitungkan. Terdapat beberapa alternatif dalam pemilihan
kamar mandi yaitu:
Alternatif 1
Alternatif 2
Alternatif 3
Dalam menentukan alternatif tersebut, perlu dipertimbangkan:
- Kemudahan perawatan dan pemeliharaan instalasi
- Luas bidang pandangan dan cahaya yang masuk maksimal
- Dapat sebagai isolasi kebisingan pada korridor
Berdasarkan kriteria di atas dipilih penempatan KM/WC pada dinding
sebelah dalam,karena perawatan dan pemeliharaan instalasi mudah, luas
bidang pandangan dan cahaya yang masuk dapat optimal dan dapat
mengisolasi kebisingan pada koridor.
Pencegahan Kebakaran
Pada system pencegahan kebakaran hal pertama yang harus dipenuhi
adalah mudah dilihat dan dijangkau. Kemudian untuk ruang-ruang yang
tidak boleh terkena air harus disediakan media gas.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 120
Agustina Yohana / 1000868270
Skema 4.2 Alternatif sistem pencegahan kebakaran
Alternative 1
Pencegahan secara aktif dengan
menyediakan tangga kebakaran, jarak
antar tangga 30 m’ dan keluar pada ruang
terbuka.
Alternative 2
Pencegahan secara pasif dengan
menyediakan
alat/sistem
pencegah
kebakaran seperti sprinkler, smoke
detector, hydrant, dan APAR.
Tabel 4.15 Perhitungan alat pencegah kebakaran
Pencegahan
Standard
Sumber Perhitungan
Jumlah
kebakaran
LB : 20.018 m2
Fire Sprinkle
25 m2 / unit
DKU
20.018 / 25
776 buah
Fire hydrant
200 m2 / unit
DKU
20.018 / 200
97 buah
portable
Pilar hydrant
800 m2 / unit
DKU
20.018 / 800
24 buah
2
Smoke detector 92 m / unit
DKU
20.018 / 92
211 buah
2
Heat detector
92 m / unit
DKU
20.018 / 92
211 buah
Keterangan: DKU (Diktat Kuliah Utilitas, Ir. T.W. Simbolon)
Kebutuhan air sprinkler (Vol. Sp.) = Jml Sp. x 18 L x 30 menit
= 776 x 18 x 30 = 419.040 L = 419 m3
Kebutuhan air hydrant (Vol. Hd.) = Jml Hd. x 400 L x 30 menit
= 97 x 400 x 30 = 1.164.000 L = 1.164 m3
Total kebutuhan air untuk bahaya kebakaran = 419 m3 + 1.164 m3 = 1.583 m3
Kebutuhan air ini selain dipenuhi dari air bersih (PAM) juga dipenuhi
dengan menggunakan air kolam renang, air hasil recycle STP dan air hujan
yang dikumpulkan.
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 121
Agustina Yohana / 1000868270
Perhitungan Kebutuhan air bersih
Standard kebutuhan air bersih bagi hotel berbintang 4 adalah 750
1/hari, terdiri dari: air panas, air dingin. Berikut perhitungannya
Diasumsikan kebutuhan air dingin : air panas = 60%:40%
Untuk 242 kamar, dibutuhkan 242 x 750 = 181.500 l = 182 m3
Terdiri dari: air dingin = 110 m3 dan air panas = 73 m3
Jadi total kebutuhan air bersih (Vair bersih):
air panas + air dingin+ 40% air untuk kebakaran
110 m3 + 73 m3 + 633 m3 = 816 m3
Volume tangki bawah tanah = 40% (Vair bersih) = 326 m3
Volume tangki atas = 15% (Vair bersih) = 122 m3
BINUS University Jakarta
City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta 122