PENDAFTARAN TANAH

DI BIDANG
PERTANAHAN
Hukum Administrasi Pelayanan Publik di bidang
Pertanahan :
A. DALAM
RANGKA
PENDAFTARAN
TANAH;
B. DALAM
RANGKA PEMBERIAN IZIN
LOKASI
Dasar hukum :
 Pasal 19 UUPA (UU NO.5/1960)
 PP No. 24/1997 (Pengganti PP No.10/1961)
 PP No. 37/1998, tentang Peraturan Jabatan PPAT
 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Ka. BPN
No.3/1997, tentang Ketentuan Pelaksana PP
No.24/1997
 Peraturan Menteri Agraria/Ka. BPN No.1 Tahun
1998
tentang
Pelimpahan
wewenang
pengangkatan dan pemberhentian Camat sebagai
PPAT
Rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terusmenerus, Berkesinambungan dan teratur,meliputi kegiatan:
1.pengumpulan
2.pengolahan
3.pembukuan
4.dan penyajian, serta
5.pemeliharaan data fisik dan yuridis
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun.
Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidangbidang tanah yang sudah ada haknya dan HMSRS serta hak-hak
tertentu yang membebaninya (HAK TANGGUNGAN).
1. memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang
tanah, HMSRS, dan hak lain yang terdaftar
---- dengan penerbitan “SERTIPIKAT”
2. menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan agar dengan mudah memperoleh
data yang diperlukan
3. terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Pasal 5 PP no. 24 Tahun 1997:
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan
Pertanahan Nasional
Pasal 6 PP NO.24 TAHUN 1997:
(1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatankegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau
perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada
Pejabat lain.
(2) Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan
untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut
PeraturanPemerintah ini dan peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan.
Yang membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan
adalah :
1. PPAT
2. Pejabat Lelang
3. Panitia Adjudikasi
Pasal 7 PP No. 24 Tahun 1997
1. PPAT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
ayat (2) diangkat dan diberhentikan oleh
Menteri
2. Untuk desa-desa dalam wilayah terpencil
Menteri dapat menunjuk PPAT sementara
3. Peraturan
Jabatan
PPAT
sebagaimana
dimaksud diatur dalam Peraturan Pemerintah
Pasal 5 PP No.37 Tahun 1998
1.
2.
3.
PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri
PPAT diangkat untuk suatu darah kerja tertentu
Untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta PPAT
didaerah yang belum cukup terdapat PPAT atau untuk
melayani golongan masyarakat tertentu dalam pembuatan
akta PPAT tertentu, menteri dapat menunjuk pejabatpejabat dibawah ini sebagai PPAT Sementara atau PPAT
Khusus :
a. Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta
di daerah yang belum cukup terdapat PPAT sebagai
PPAT Sementara;……….
Pasal 2 PP no. 37 Tahun 1998
1.
2.
PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagiannkegiatan pendaftaran
tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan Hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah
sebagai berikut :
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersma;
f. pemberianHGB/HP atas tanah HM;
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
1. Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
(“Initial Registration”)
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran tanah
(maintenance)
Melalui :
1.
2.
pendaftaran tanah secara sistematik
pendaftaran tanah secara sporadik
Meliputi kegiatan :
1.
2.
3.
4.
5.
pengumpulan dan pengolahan data fisik
pembuktian hak dan pembukuannya
penerbitan sertipikat
penyajian data fisik dan data yuridis
penyimpanan daftar umum dan dokumen


Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah
pendaftaran tanah bagi tanah yang belum
didaftar dilakukan dengan cara permohonan
hak untuk meendapatkan hak atas tanah yang
primer yaitu : Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak
Pengelolaan
Peraturan Kepala BPN RI no. 2 tahun 2013
Obyek pendaftaran tanah (Pasal 9) PP 24 tahun
1997 meliputi:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan
hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf;
4. hak milik atas satuan rumah susun;
5. hak tanggungan;
6. tanah Negara.
Hak Komunal :
1.
Hak milik bersama atas tanah suatumasyarakat
hukum adat
2.
Hak milik bersama atas tanah yang diberikan kepada
masyarakat yang berada di kawasan hutan atau
perkebunan
(Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN
No. 9 Tahun 2015 tentang Tata Cara Penetapan Hak
Komunal Atas Tanah Masyarakat Hukum Adat dan
Masyarakat Yang Berada di Kawasan Tertentu Hukum )
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari
konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak
tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan
yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan
dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan
berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan
selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon
pendaftaran dan pendahulu pendahulunya, dengan syarat :
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh
yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya.
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun
pihak lainnya.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat, berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad.
1834 27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi
hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad.
1834 27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan;
atau
d. sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959;
atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak
berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah
dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f.. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala
Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan
Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan;
atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah
atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam
Apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan, baik
yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya.
Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan
bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang
telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
a.
Pembukuan hak menurut ayat ini harus memenuhi syarat sebagai
berikut:
b.
bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan
dilakukan secara nyata dan dengan itikad baik selama 20 (dua puluh)
tahun atau lebih secara berturut turut;
c.
bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut
selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan
dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan;
d.
bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang
dapat dipercaya;
e.
bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk
mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud
Pasal 26;bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran
hal-hal yang disebutkan di atas;
f.
bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang
haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang
bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara
sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran
tanah secara sporadik.


SKT dari Kepala Desa dibuat apabila tidak ada alat
bukti permulaan bagi pendaftaran pertama kali
seperti yang diatur dalam Pasal 24 ayat (2) PP 24
tahun 1997 dan Pasal 76 ayat (3) PMNA/KABPN
No. 3 Tahun 1997
Fungsi : menerangkan kepastian, kepemilikan,
penguasaan, penggunaan, pemanfaatan atas suatu
bidang tanah sesuai dengan kenyataan fisik di
lapangan,
termasuk
riwayat
kepemilikan,
peralihan atau perolehan tanah sesuai dengan
buku register desa/ kelurahan atau
Masalah :
a. Bagaimana dengan format dan materi
dari SKT tersebut mengingat tidak
ada standar baku mengenai isi dari SKT?
b. Bagaimana dengan pencatatan SKT yang
yang telah dikeluarkan oleh Kepala
Desa?
c. Berapa biaya pembuatan SKT
Format resmi SKT yang dibuat oleh Kepala Desa
Surat Edaran No 9 /SE/VI/2013 tentang Surat
Keterangan Bekas Hak Milik Adat :
a.
Subyek hak (pemilik)
b.
letak, batas, luas
c.
Mengenai
penguasaan,
penggunaan,
pemanfaatan
d.
Riwayat
kepemilikan,
perolehan
dan
penggunaan tanah
e.
Kepastian bukan merupakan aset pemerintah
atau pihak lain dan tidak termasuk kawasan
hutan
f.
Tidak dalam jaminan suatu hutang dan tidak
dalam sengketa dengan pihak lain
BPN PUSAT
PENELITIAN KEMBALI
KANWIL BPN
PERIKSA KEMBALI
BERWENANG
TIDAK
BERWENANG
BERWENANG
SURAT DAN
KELENGKAPAN DOKUMEN
PERMOHONAN HAK
Kantor Pertanahan
Kabupaten/
Kota
Pemeriksaan oleh
Panitia A; atau
Panitia B
TOLAK
Kepala kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota
KABULKAN
SURAT KEPUTUSAN
PEMBERIAN
HAK (SKPH
PENERIMA HAK
Ada Kewajiban :
1 .Membayar Uang Pemasukan (vide PMNA/
Ka.BPN No.6 tahun 1998)
2. Membayar Bea Perolehan Hak (UU No.
25/2000) ;
3. Mendaftarkan Haknya ke : KANTOR
PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA
MEMBUAT
BUKU TANAH
KEGIATAN
KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN/KOTA
YANG BERISI:
1.
JENIS HAK
2.
DATA FISIK: LETAK
(DESA/KELURAHAN),
JALAN, BLOK, LUAS TANAH
SESUAI SURAT UKUR
MENERBITKAN SERTIPIKAT HAK
ATAS TANAH
YANG TERDIRI DARI:
1. SALINAN BUKU TANAH
2. SURAT UKUR
SAAT LAHIRNYA HAK ATAS TANAH (TAPI, KAPAN TGL. PASTINYA ?? )
PASTINYA ATAU TEPATNYA :
SELAMBAT-LAMBATNYA 7 (TUJUH) HARI KERJA
SEJAK BERKAS-BERKAS/WARKAH PENDAFTARAN DINYATAKAN LENGKAP
OLEH KA.SIE PENDAFTARAN TANAH
MENYERAHKAN SERTIPIKAT
KEPADA PENERIMA HAK ATAU
KUASANYA
SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH, terdiri dari:
1. SALINAN BUKU TANAH (DATA YURIDIS)
2. SURAT UKUR (DATA FISIK)
SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN, terdiri dari:
1. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
2. Salinan Akta Pembebanan Hak Tanggungan
SERTIPIKAT HMSRS, terdiri dari:
1. SALINAN BUKU TANAH (DATA YURIDIS)
2. SURAT UKUR (DATA FISIK)
3. GAMBAR DENAH
4. PERTELAAN
a. Perubahan data yuridis :
1. adanya peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng;
2. peralihan hak karena pewarisan;
3. peralihan hak karena penggabungan atu peleburan perseroan atau
koperasi;
4. pembebanan Hak Tanggungan;
5. peralihan Hak Tanggungan;
6. hapusnya hak atas tanah, Hak Tanggungan, HMSarusun;
7. Pembagian Hak Bersama;
8. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penepan
pengadilan;
9. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
10. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
b. Perubahan data fisik :
1. pemecahan bidang tanah;
2. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah
3. penggabungan dua atau lebih bidang tanah.