Materi Workshop Property, Orisinal Indonesia, Bpk Setyo Maharso

WORKSHOP PROPERTY
28 MARET 2017
SEKILAS REAL ESTAT
IR. SETYO MAHARSO
 PENGERTIAN REAL ESTAT
 BISNIS REAL ESTAT
 PRODUK REAL ESTAT
 PROFESI DALAM REAL ESTAT
PENGERTIAN REAL ESTAT
TANAH DAN SEMUA PENGEMBANGANNYA YANG BERADA DI
ATAS TANAH TERSEBUT SERTA HUKUM YANG TERKAIT PADA
OBYEK TERSEBUT
BISNIS DAN PRODUK REAL ESTAT
TERDIRI DARI :
1. PENGEMBANGAN PERMUKIMAN :
- PERUMAHAN DAN KAWASAN PERUMAHAN
- RUMAH SUSUN
2. PENGEMBANGAN PROPERTY :
- GEDUNG PERKANTORAN DAN HOTEL
- GEDUNG PERBELANJAAN DAN PERTOKOAN
- KAWASAN REKREASI
- KAWASAN AGRO ESTATE
3. PENGEMBANGAN INDUSTRI :
- GEDUNG DAN KAWASAN INDUSTRI
- GEDUNG DAN KAWASAN PERGUDANGAN
BIDANG USAHA REAL ESTAT
DEVELOPER / PENGEMBANG
BROKER
CONSULTAN
APRAISAL
BANK KPR
KONTRAKTOR
POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTAT
A. Pemilihan Lokasi
1. Peruntukkan Tata Ruang
a. Penelitian mengenai Rencana Tata
Ruang Pemerintah setempat, meliputi :
• Peruntukkan
• Kepadatan
• KDB dan KLB
• Fungsi Ruang
• Rencana Infrastruktur Pendukung
Proyek
• Rencana Jaringan dan Sistem
Transportasi ke lokasi
A.Pemilihan Lokasi
1.Peruntukkan Tata Ruang
b. Mempelajari faktor-faktor yang mempengaruhi kemungkinan
perluasan keterbatasan pengembangan, meliputi :
•
•
•
•
•
Batasan Alam
Batasan Barier Buatan
Pola Pemilihan Lahan
Kesulitan Jaringan Utilitas
Zonasi Pembangunan sesuai PERDA
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
a. Aspek yang mempengaruhi Pembentukan Nilai,
meliputi :
•
•
•
Intrinsic Location (Kedudukan Lahan dan Kandungan
Alam)
Relative Location (Memiliki hubungan kuat mendukung
nilai-nilai, seperti: Sekolah, Pusat Perbelanjaan, Public
Service)
Environment Influre (Lingkungan Kumuh, Tingkat
Kriminalitas Tinggi)
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
b. Aspek yang dikaji, meliputi :
• Kemudahan Pencapaian
• Kedudukan Lokasi (dalam kota/pinggir kota)
• Tata Guna Lahan sekitar yang mendukung (Ruang
Terbuka Hijau, Taman, Lapangan)
• Karakteristik Fisik (iklim, geologi, geografi, topografi dan
demografi)
A.Pemilihan Lokasi
3. Peluang Produk/Pasar
•
•
•
•
Kecocokan Lokasi dengan Pasar
Perhitungan Balik Nilai Tanah
Pasar Kolektif (PNS, TNI/POLRI, Swasta)
Pasar Retail/Individual :
Demografi/Sosial Ekonomi, Tingkat Penghasilan
Mobilitas
A.Pemilihan Lokasi
4. Desain Kawasan dan Rumah
•
•
Pedoman Pembuatan Site Plan sesuai dengan Keputusan
Menkimpraswil RI No : 403/KPTS/M/2002, 02 Desember 2002
“Tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana
Sehat (RSH)” :
60% → Kavling Siap Bangun (KSB untuk dijual)
40% → Lahan Fasos & Fasum (PSU untuk diserahkan ke
Pemda)
Pedoman Desain Bangunan
Sasaran Konsumen
Desain Arsitektur (Tropis/Minimalis)
Struktur Bangunan dan Utilitasnya
B. Perijinan dan Legalitas Tanah
1.
Legalitas Pertanahan
a. Karakteristik Tanah, meliputi :
• Sebagai bahan Baku Pengembangan
• Sebagai asset (sebagai persediaan)
• Sebagai yang ditransaksikan
• Memiliki Nilai Komersial di kemudian hari
B. Perijinan dan Legalitas Tanah
1.
Legalitas Pertanahan
b. Tata Cara Pembebasan Tanah, meliputi :
• Pemeriksaan Riwayat Tanah dan keabsahan surat
tanah
• Kelengkapan dokumen pendukung
• Transaksi dengan pemilik asli/ahli waris
• Pelepasan Hak oleh yang punya hak Tanah
• Pembayaran langsung kepada yang berhak dan
tercantum dalam pelepasan hak disaksikan pejabat
yang berwenang, Lurah/Kepala Desa. Camat dan
Badan Pertanahan
B. Perijinan dan Legalitas
2.
Ijin Lokasi dan Ijin Prinsip
a. Surat Permohonan
b.Koordinasi Instansi terkail
c.Prosentase Pemohon
c.Peninjauan Lapangan
d.Aspek Tata Guna Tanah
f.
SK. Ijin
Pelaksanaan Pembebasan Tanah :
• PPHTB → Penjual Tanah
• BPHTB → Developer/Pengembang
B.
Perijinan dan Legalitas
3. Pengesahan Site Plan
a. Dokumen Pendukung
− Gambar Site Plan
− Perhitungan KDB → KLB
− Perhitungan Komposisi Efektif
− Rencana Pengembangan di Lokasi
b.
Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan
Bangunan Pemda Setempat
B. Perijinan dan Legalitas
4. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
a. Dokumen Pendukung
Gambar Bangunan
Gambar Dimensi Kavling (KSB)
Site Plan yang telah disyahkan
Gambar Situasi
Perhitungan Konstruksi Bangunan (diatas 1 lantai)
Perhitungan Daya Dukung Tanah (diatas 2 lantai)
Bukti Penguasaan Tanah dan PBB terakhir
b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan
Bangunan Pemda Setempat
D. Pembiayaan Proyek
1. Sumber Pembiayaan
Dana Sendiri (Equity)
Dana Pinjaman (Pinjaman Bank/Obligasi)
Dana Penyertaan Masyarakat (Go Public)
2. Alokasi Pembiayaan
Sumber Dana Jangka Panjang (Equity dan Dana Go
Public)
untuk yang bersifat jangka panjang → Pembebasan
Tanah
Sumber Dana Jangka Menengah (Pinjaman Obligasi/Investasi)
untuk biaya pengembangan > 1 tahun.
Sumber Dana Jangka Pendek (Pinjaman Modal Kerja) untuk
operasional yang bersifat jangka pendek < 1 bulan
A. Marketing
1. Strategi Pemasaran
• Segmentasi Pasar
• Target Pasar
• Brand Service → Proses
2. Sistem Pemasaran
a. In House → Dipasarkan sendiri dengan tenaga marketing
Perusahaan
b. Ex House → Dipasarkan melalui agen-agen property/
freelance
PERSIAPAN
PELAKSANAAN
PEMASARAN
BUAT
OK. PESAN
SIAPKAN BROSUR
SURAT PESAN RUMAH (SPR)
RUMAH
20%
OK. BAYAR
UANG MUKA
PPJB
100%
PROSES KPR
KPR
LPA
BERITA ACARA
SERAH KUNCI
KOMPLAIN KONSUMEN
SERAH TERIMA RUMAH
SELESAI
B. Legalitas Proyek
1. Sertifikat Induk, meliputi :
- Proses dilakukan setelah pelepasan Hak dari pemilik asal
- Proses :
a. Data pembebasan tanah lengkap
b. Pengukuran BPN
c. Pembayaran biaya sertifikat
d. Proses Sertifikat Induk
B. Legalitas Proyek
2. Pemecahan Sertifikat, meliputi :
Sertifikat Induk
Pengukuran Lapangan Bidang yang dipecah (Splitzing)
Gambar Ukur dari BPN dan Nomor Induk Bangunan
(NIB)
Pemecahan sertifikat menjadi per Bidang atas nama
Developer
Akta Jual Beli (AJB)
Balik Nama (BN) kepada pembeli rumah (Konsumen)
C.Pembangunan Fisik Bangunan
Penetapan Pola Pembangunan, meliputi :
Prioritas Kawasan yang Dibangun
Penetapan Pola Pelaksanaan:
Dibangun sendiri
Di Sub Kontraktorkan
Pengendalian Kontraktor bila dikerjakan dengan sistem Sub
Kontraktor, meliputi :
• Sub Kontraktor Bonafit
• Kontraktor diusahakan dibayar dari Kredit Bank
• Kendalikan Mutu sesuai dengan spesifikasi Teknis
yang ditawarkan ke Konsumen
• Semua ketentuan yang tersebut diatas dituangkan
dalam bentuk Surat Perintah Kerja ((SPK) yang
dilampiri dengan gambar kerja (Bestek)
D. Pengelolaan Calon Konsumen dan Realisasi
− Kelengkapan data calon konsumen
− Penilaian kemampuan calon konsumen
− Pengelolaan (Pemberkasan) data calon Konsumen
− Persiapan wawancara Bank, bila calon konsumen
memanfaatkan fasilitas KPR
− Persiapan Realisasi
− Realisasi KPR
A. Ruang Lingkup Manajemen Estate
− Perawatan lingkungan agar indah, bersih, terawat, tertata,
tidak banjir, terawat sehingga nilai estetika kawasan
perumahan terjaga
− Pengelolaan kawasan menyangkut pekerjaan dibidang jasa
yang diterima konsumen seperti pembayaran listrik, air ,
telekomunikasi dan persampahan terpadu.
− Pencitraan rasa aman dan nyaman pada konsumen.
B. Unsur-Unsur Manajemen Estate
− Perawatan sarana dan prasarana
− Perawatan lingkungan
− Pengendalian hubungan antar masyarakat
− Keamanan dan perlindungan masyarakat
C. Pengelolaan Kawasan
− Pembentukan unit kerja manajemen estat
− Pembuatan peraturan untuk kepentingan bersama dan
pengelolaan areal umum
− Penganggaran biaya
− Mengatasi masalah yang timbul dengan pendekatan
koordinasi instansi terkait
BEBERAPA PAJAK & RESTRIBUSI
BISNIS REAL ESTAT
1.PPHTB-BPHTB → saat pembebasan lahan
2.Restibusi Perijinan :
- IMB, Ijin Jalan Masuk
- Ijin Lingkungan (Ijin HO)
- amdal dan amdal lalin
3.PPN untuk jasa konsultan perencanaan apabila
didesain konsultan
4.PPN → jasa konstruksi Sub Kontraktor
PPH → jasa konstruksi Sub Kontraktor
5.Saat Penjualan :
-PPN
-Final
USAHA TERKAIT
DUNIA USAHA REALESTAT MEMILIKI MULTIPLIER EFFECT, BAGI LEBIH 175
SEKTOR USAHA TERKAIT :










PERDAGANGAN & JASA : TOKO, PASAR, PEDAGANG KAKI LIMA, TANAMAN
HIAS, KONSULTAN BANGUNAN, KONSULTAN HUKUM, KONSULTAN KUANGAN &
PAJAK, DLL.
INDUSTRI RUMAHAN : BATU BATA, BATACO, GENTING, KUSEN, PASIR, BATU
KALI, FURNITURE, PERCETAKAN, DLL.
INDUSTRI MANUFAKTUR : SEMEN, KERAMIK, KACA, CAT, KAYU OLAHAN,
GENTING, KUSEN ALUMUNIUM, BESI, BAJA, GYPSUM, LAMPU, KUNCI, PLASTIK
DLL
TENAGA KERJA,
KEUANGAN : PERBANKAN, ASURANSI, LEASING, JASA LELANG DLL
TRANSPORTASI : ANGKUTAN UMUM,
ENERGI DAN SUMBER DAYA : ANEKA TAMBANG, LISTRIK, GAS, AIR BERSIH,
PARIWISATA : OBYEK WISATA
TELEKOMUNIKASI : JARINGAN TELEPON,
PENDIDIKAN DLL.
MULTIPLIER EFFECT IDUSTRI PROPERTI
Keuangan
Industri
Manufactur
Perdagangan
& Jasa
Industri
Rumahan
Pendidikan
Proyek
Realestat
Tambang
& Energi
Telekomunikasi
Pariwisata
Transportasi
SPEKTRUM PROFESI
YANG TERKAIT DALAM PROPERTY
PRINSIP-PRINSIP USAHA DALAM BIDANG R.E.
1. HIGHEST & THE BEST USED
JENIS INVESTASI
OPTIMASI LAHAN
EFEKTIF & KEWAJARAN DANA
EFISIENSI
KONTROL
2. ECONOMIC OF SCALE
BIAYA
TENAGA
3. COST & BENEFIT
INOVASI
INOVASI
OPTIMASI BIAYA
4. HIGHEST & DEBT FINANCING
SKALA PROYEK
DANA
KELOMPOK KEGIATAN REAL ESTAT
◦
◦
◦
◦
LEGAL
PRODUKSI
PEMASARAN
KEUANGAN ADMINISTRASI
◦
◦
◦
◦
PERENCANAAN
PELAKSANAAN
PENGENDALIAN
PENANGANAN PASCA PRODUKSI
PROSES DEVELOPMENT
TAHAPAN
KEGIATAN
GAGASAN
STUDY
KELAYAKAN
PERENCANAAN
•VIABILITY
ANALYSIS
•LOKASI & LINGK.
•ANALYSIS PASAR
•INVESTASI & KEU
•SISTEM PENGELOLAAN
•PEMBEBASAN
TANAH
•DESIGN & GAMBAR
KERJA
•MARKETTABILITY
ANALYSIS
•PROSES PERIJINAN
TANAH
BANGUNAN
•DOKUMEN TENDER
•FINANCIAL
ANALYSIS
•PERSIAPAN
PEMBEBASAN TANAH
•HUBUNGI PEMDA
•HUBUNGI ARS
•PROSES TENDER
•KONTRAKTOR
PROSES DEVELOPMENT
TAHAPAN
PROFESI TERKAIT
GAGASAN
•APRAISAL
•CONSULTANT
•AGENT
STUDY
KELAYAKAN
•CONSULTANT
•LAWYER TAX
PLAN
•NOTARIS
•LKBB / BANK
PERENCANAAN
•ARSITEK
•TECHNICAL
CONSULTANT
•QS
•QA
PROSES DEVELOPMENT
ANALYSIS
PEMBIAYAAN
KONSTRUKSI
•ANALYSIS
INVESTASI (CASH
FLOW)
•PENYERTAAN MODAL
•HUTANG
•PENILAIAN
•PENUNJUKAN
KONTRAKTOR
•MENGKONDISIKAN
PEMENANG TENDER
•PENANDATANGANAN
KONTRAK
•SITE MANAGEMENT
•PENGAWASAN
MARKETING
•PERSIAPAN MANAG.
PROP.
•MENYUSUN
RENCANA &
STRATEGI MARK.
•MENUNJUK AGENT
•KERJA SAMA BANK
•PPJB
•PROMOSI
OPS & PEMEL
•EVALUASI
•KONTRAK MANG.
PROPERTY
•SERAH TERIMA
PROYEK
•PENGEMBALIAN
HUTANG
•PENERIMAAN
PENDAPATAN
•PENYERAHAN
SARANA
PRASARANA
PROSES DEVELOPMENT
ANALYSIS
PEMBIAYAAN
•CONSULTANT
PROPERTY
•ARSITEK
•KONTRAKTOR
•BANK / LKBB
•NOTARIS
KONSTRUKSI
•C.M
•ARSITEK
•AGENT
•BANK
MARKETING
•PROPERTY MANAG
•PROPERTY AGENT
•PEMBELI PENYEWA
OPS & PEMEL
•PROPERTY
MANAG
•BANK
•PEMBELI /
PENYEWA
•NOTARIS
KEGIATAN PRODUKSI
PERENCANAAN
PENGENDALI
PELAKSANAAN
•PENGUKURAN
•UITZETING
•PERHITUNGAN
SARANA
PRASARANA
•MASTER PLAN
•BLOK PLAN
•DETAIL PLAN
•DETAIL
ENGINERING
•MAKET
•PEMILIHAN
MATERIAL
•PERHITUNGAN
R.A.B.
•PERHITUNGAN
KONS.
•PERHITUNGAN
MATERIAL
•CONTROL
•PEMILIHAN KONT.
•NEGOISASI
•PENETAPAN KONT.
•PENGAWASAN
•S.P.K.
•S.O.M.
•KONTRAK
•CONSULTAN
•GEODESI
•SIPIL
•ARSITEK
•CONSULTAN
•GEODESI
•SIPIL
•ARSITEK
•SIPIL
•ARSITEK
•SIPIL
•ARSITEK
•SIPIL
•ARSITEK
SURVEYOR
ADM.
KEGIATAN PRODUKSI
R&D
SALES
PROMOSI
KPR ADM
PASCA
MARK.
•SURVEY PASAR
•TREND MARKETING
•SURVEY LOKASI
•PENJUALAN
•ADMINISTRASI
•SURVEY LOKASI
•SURVEY DESIGN
•DESIGN
•ADVERTORIAL
•BANK
•NOTARIS
•INSTANSI TERKAIT
•COMPLAIN
•SERAH TERIMA
PRODUK
•EKONOM
•ARSITEK
•CONSULT MANAG.
PROP.
•UMUM
•ARSITEK
•UMUM
•ARSITEK
•EKONOMI
•LAWYER
•ARSITEK
•SIPIL
POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTAT
→
→
→
1.
Bisnis Plan
Jangka Pendek
Jangka Panjang
Perencanaan Proyek
Dikerjakan sendiri
Memakai Konsultan
2.
Pelaksanaan Proyek
Skala Prioritas yang harus dikerjakan
Dikerjakan sendiri atau melalui Sub Kontraktor
3.
Purna Jual →
Management Estate
Pengelolaan Kawasan
Pelayanan Purna Jual
PERAN SENTRAL REAL ESTAT
DALAM RANTAI NILAI INDUSTRI
Keberagaman
portofolio investasi
Optimalisasi lahan
tidak produktif
PENEGUHAN PERAN
SENTRAL REAL
ESTAT DALAM
RANTAI NILAI
INDUSTRI
Zoning dan
Pembangunan Kota
Baru
Keterlibatan aktif
Lembaga dan
Kementrian ditingkat
pusat dan daerah dalam
program kerja organisasi
Industri Real Estate
menciptakan multiplier
effect ke industri terkait
dari hulu ke hilir
KIAT KERJA DAN USAHA
KERJA KERAS
: Bekerja keras tidak mengenal waktu,
tempat dan kondisi yang ada.
KERJA CERDAS
: Bekerja dengan memilih skala
prioritas yang cepat dan tepat, bisa
menentukan solusi
KERJA IKHLAS
: Bekerja dengan keimanan kuat apapun
hasilnya harus bersyukur karena diluar
kemampuan kita hanya Tuhan Yang
Maha Kuasa.
TERIMA KASIH