ANALISIS KUALITAS PELAYANAN

advertisement
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
SWASTANISASI PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG PERKANTORAN
MENGGUNAKAN ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL
(Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum
Kabupaten Kapuas)
Astati Novianti, Retno Indryani, Syaiful Bahri
Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil FTSP – ITS
Telp 031-5939925, fax 031-5939510
email: [email protected]
ABSTRAK
Pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang
dilaksanakan secara bertahap dimulai tahun 2001, direncanakan selesai tahun 2006
sehingga pada awal tahun 2007 dapat dioperasikan. Namun karena keterbatasan dana
yang dimiliki oleh Pemerintah Daerah berdampak pada waktu penyelesaian dan biaya
pelaksanaan. Untuk menyelesaikan sisa pembangunan gedung tersebut, Pemerintah
menyerahkan kepada pihak swasta untuk melanjutkannya, sekaligus mengelola kembali
gedung kantor untuk disewakan kepada para pengusaha (konsultan dan kontraktor) yang
ada di kota Kuala Kapuas. Penelitian ini bertujuan untuk menilai kelayakan
swastanisasi proyek pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten
Kapuas ditinjau dari analisa teknis dan finansial. Data yang dibutuhkan untuk penelitian
ini didapatkan dari studi literatur, BPS, Dinas PU dan Gapensi kabupaten Kapuas serta
wawancara langsung di lapangan dengan pihak pengelola dan penyewa gedung lain.
Hasil akhir analisa teknis dan finansial setelah dilakukan perencanaan ulang waktu
pelaksanaan, dengan nilai investasi Rp. 3.955,769.505,71,-, umur ekonomis 25 tahun,
MARR 13% diperoleh NPV sebesar Rp. 168.366.821,79,-. IRR diperoleh 13,13 %,
pengembalian pada tahun ke 23yaitu tahun 2029, Dari hasil tersebut maka proyek
pembangunan gedung layak untuk dilaksanakan. Dengan penurunan tingkat hunian
sampai dengan 3 % secara finansial masih layak untuk pengembalian investasi pada
gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas.
Kata kunci: gedung perkantoran, analisa teknis dan finansial, Kabupaten Kapuas
PENDAHULUAN
Pesatnya pertumbuhan ekonomi diikuti dengan banyaknya pembangunan sarana
penunjang, karena ketersediaan akan kebutuhan sarana penunjang masih sedikit atau
relatif kecil. Begitu juga dengan kebutuhan akan gedung sebagai tempat perkantoran
khususnya untuk para pengusaha jasa konstruksi (kontraktor dan konsultan) yang ada di
Kabupaten Kapuas masih sangat terbatas, sehingga banyak perumahan dan pertokoan
yang di sewa dan dialih fungsikan sebagai tempat bekerja.
Pemerintah Kabupaten Kapuas juga meningkatkan ketersediaan sarana dan
prasarana penyelenggaraan Pemerintahan Daerah dengan pembangunan gedung kantor
Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Dalam pelaksanaannya, pembangunan
gedung ini direncanakan untuk dilaksanakan secara bertahap karena keterbatasan dana
yang dimiliki oleh Pemerindah Daerah, yaitu dimulai tahun 2001. Namun sampai tahun
2005 (tahap V), pembangunan gedung baru mencapai ± 40%. Akibat pembangunan
yang dilakukan secara bertahap dan terlambat, biaya yang dikeluarkan Pemerintah
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
Daerah menjadi lebih banyak dan waktu penyelesaian pembangunan menjadi relatif
lama.
Pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini
dapat diselesaikan dengan menyerahkan sisa pembangunan ± 60 % kepada pihak swasta
dengan melakukan penjadwalan ulang. Pengelolaan gedung kantor akan diserahkan
kepada pihak swasta dengan jangka waktu pengelolaan 25 tahun. Pengembalian biaya
pembangunan berasal dari alokasi dana daerah (APBD) per tahun dan ditambah dari
hasil sewa sebagian dari ruang kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas.
Karena alokasi dana daerah (APBD) yang dikeluarkan Pemerintah Daerah untuk
pembangunan gedung ini tidak menentu setiap tahunnya maka alokasi dana tersebut
diasumsikan sebagai nilai sewa ruang kantor non komersil. Swastanisasi ini bertujuan
selain untuk menyelesaikan sisa pembangunan yang dimulai tahun 2006, namun juga
untuk mendapatkan pemasukan dana dari pembayaran pajak (retribusi parkir, retribusi
sewa gedung, dan lain-lain) dengan tidak terbebani biaya pembangunan. Untuk itu perlu
penelitian mengenai kelayakan swastanisasi Proyek Pembangunan Gedung Kantor
Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ditinjau dari analisa teknis dan finansial.
TINJAUAN PUSTAKA
Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) yang dimaksud dengan studi kelayakan
proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan
proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini bisa
diartikan berbeda-beda. Dalam pengertian yang terbatas dipergunakan oleh pihak swasta
yang lebih berminat tentang manfaat ekonomi suatu investasi. Pengertian keberhasilan
menurut pihak pemerintah atau lembaga non profit seperti manfaat bagi masyarakat luas
berupa penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumberdaya yang melimpah,
penghematan devisa atau penambahan devisa yang diperlukan oleh pemerintah.
Evaluasi proyek dapat dilakukan pada 6 (enam) aspek (Kadariah et al, 1999),
yaitu: aspek teknis, aspek manajerial dan administratif, organisasi, komersial, finansial
dan ekonomis. Penelitian ini hanya mengkaji aspek teknis dan finansial saja. Menurut
Kadariah (2001) ada beberapa metode yang bisa dipakai dalam penilaian investasi,
yaitu:
a. Net Present Value dari arus-arus benefit dan Biaya (NPV)
Merupakan selisih antara present value dari benefit dan present value dari costs.
Net Pr esent Value dari proyek  Pr esent Value dari benefit  Pr esent value dari cos t
Jika NPV lebih besar dari nol/positif, maka proyek dikatakan layak, dan sebaliknya.
b. Internal Rate of Return (IRR)
Adalah discount rate yang dapat membuat besarnya NPV proyek = 0 atau yang
dapat membuat B / C ratio = 1.
IRR ≥ social discount rate (NPV ≥ 0) , proyek diterima
IRR < social discount rate (NPV < 0), proyek ditolak
c. Net Benefit / Cost Ratio (Net B/C)
Untuk tiap tahun dihitung selisih antara gross benefit dan gross cost.
Net B / C ratio adalah perbandingan antara P.V. net Benefit positive dengan P.V. net
benefit negative (net costs). Jika ratio B/C ≥ 1, maka proyek dikatakan layak, namun
jika B / C < 1, proyek ditolak
ISBN : 979-99735-1-1
B-1-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
d. Gross Benefit / Cost Ratio (Gross B/C)
Dihitung sebagai gross cost adalah biaya modal (capital cost) atau biaya investasi
permulaan, dan biaya operasi dan pemeliharaan, sedangkan yang dihitung sebagai
gross benefit adalah nilai total produksi.
e. Profitability Ratio
Besarnya net return bagi modal investasi adalah gross benefit dikurangi biaya O&M.
Selisih ini dianggap sebagai net return bagi modal investasi. Selisih ini dibagi biaya
investasi disebut probability ratio.
PV gross benefit  PV biaya O & M
Pr obability ratio 
PV investasi
f. Sensitivity analysis
Bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil analisis proyek jika ada
suatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar perhitungan biaya atau benefit.
METODOLOGI PENELITIAN
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder.
Data primer meliputi hasil observasi, wawancara dan pertemuan langsung dengan pihak
yang terkait dengan pengelola gedung kantor. Sedangkan data sekunder data jumlah
konsultan / kontraktor yang ada di Kabupaten Kapuas yang diperoleh dari Badan Pusat
Statistik Kabupaten Kapuas. Data teknis bangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan
Umum Kabupaten Kapuas dari Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas.
Analisa yang digunakan adalah:
1. Analisa Teknis, yang meliputi analisa kebutuhan daya listrik, analisa kebutuhan air
bersih, dan analisa kebutuhan parkir.
2. Analisa finansial, yaitu perhitungan NPV, IRR, Payback Period dan analisa
sensitivitas.
HASIL DAN DISKUSI
Analisa Teknis
a. Kebutuhan daya listrik
Kebutuhan daya listrik menurut Juwono (2005) ditentukan berdasarkan fungsi
bangunan dengan perlengkapan bangunan yang digunakan.
P=
=
=
=
PPenerangan + PLif + PAC + PKondisi Darurat + PPompa Air + PLain-lain
57,325 + 0 + 39,2 + 4.248 + 10.518 + 4,586 + 2.124
16.911 kW
17.000 kW ≈ 17 kVA
Kapasitas daya listrik yang digunakan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum ini
bersumber dari PLN adalah 20 kVA dan dari genset 5 kVA. Kebutuhan kapasitas
daya listrik untuk gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang
bersumber dari PLN berdasarkan perhitungan 17 kVA lebih kecil dari yang
direncanakan terpasang 20 kVA, jadi kapasitas daya listrik layak ditinjau dari
analisa teknis.
ISBN : 979-99735-1-1
B-1-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
b. Analisa kebutuhan air bersih
Perhitungan perkiraan air bersih menurut Juwono (2005) untuk gedung kantor Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini adalah:
qd = Vair boiler + Vair keseharian + Vair kebakaran + Vair AC
= 0 + 19.500 liter/hari + 0 + 0
= 19.500 liter/hari
Sumber Air bersih pada gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas
ini berasal dari PDAM dengan kapasitas tampungan untuk tangki air bawah
dipasang sebesar 10.000 liter dan tangki air atas dengan kapasitas tampungan
sebesar 5.000 liter serta dipasang 2 unit mesin pompa air. Kapasitas air bersih pada
gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang berasal dari PDAM
mampu melayani ± 300 orang ditinjau dari analisa teknis adalah layak.
c. Analisa kebutuhan parkir
Untuk menunjang beroperasinya gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten
Kapuas ini, besarnya angka kebutuhan parkir adalah:
Kebutuhan parkir untuk perkantoran menurut Juwana (2005) yaitu:
Kebutuhan parkir 1 (satu) mobil = setiap 100 m2 lantai bruto
Dimana: 1 (satu) mobil = 25 m2 lahan termasuk sirkulasi
Lantai bruto
= seluruh luas lantai, termasuk termasuk wc, gedung,
selasar / koridor, tangga dan lain-lain
Luas lantai 2.293 m² membutuhkan 23 tempat parkir mobil, untuk 1 mobil
membutuhkan lahan seluas 25 m² termasuk sirkulasi. Jadi luas lahan parkir minimal
yang dibutuhkan adalah 575 m², yang mana 30 % diasumsikan disediakan untuk
parkir sepeda motor. 1 sepeda motor diasumsikan membutuhkan lahan seluas 2,1
m². Lahan parkir disediakan di depan, samping kanan dan samping kiri bangunan
gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini dengan luas ± 2.367
m² mampu menampung minimal 67 mobil dan 339 sepeda motor, sesuai
perencanaan awal, ditinjau dari analisa teknis lahan parkir yang tersedia layak dan
mencukupi.
Analisa Finansial
Biaya pembangunan gedung kantor dari tahun 2001 sampai dengan tahun 2005
berjumlah Rp. 2.332.000.000,-, yaitu terdiri dari pembangunan tahap I tahun 2001
sebesar Rp. 350.000.000,-, tahap II tahun 2002 sebesar Rp. 680.000.000,-, tahap III
tahun 2003 sebesar Rp. 500.000.000,- , tahap IV tahun 2004 sebesar Rp. 402.000.000,dan tahap V tahun 2005 sebesar 400.000.000,-.
Komponen arus kas:
1. Pendapatan
 Pendapatan Sewa Ruang per bulan untuk ruang komersil (896.97 m2 x Rp
34.000,-) dan non komersil (305 m2 x Rp 28.000,-), serta aula dimana terjadi
peningkatan sebesar 20% tiap 4 tahun.
 Pendapatan parkir, yang diasumsikan sebesar 10% dari pendapatan sewa ruang
 Aula, diasumsikan terjadi kenaikan sebesar 20% tiap 4 tahun sekali.
ISBN : 979-99735-1-1
B-1-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
2. Pengeluaran
 Biaya investasi, sebesar Rp 3.955.769.505,71
 Biaya pengelolaan, diasumsikan biaya operasi dan pemeliharaan sebesar 25 %
dari sewa dasar.
Analisa Investasi
a. Net Present Value (NPV) dengan umur ekonomis proyek 25 tahun dan MARR 13%
adalah sebesar Rp. 168.366.821,79,- lebih besar dari nol maka proyek pembangunan
Gedung Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini layak untuk di bangun
b. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk umur ekonomis proyek 25 tahun
adalah sebesar 13,13% lebih besar dari MARR 13% berarti proyek diterima atau
layak untuk dilaksanakan.
c. Besarnya investasi yang ditanam sampai dengan bulan Desember tahun 2006 adalah
sebesar Rp. 3.955.769.505,71,-. Dari pendapatan gedung setelah dikurangi biaya
operasional dijadikan present worth dengan MARR 13%, akan diperoleh
pengembalian pada tahun ke - 23 yaitu tahun 2029. Umur ekonomis proyek
diasumsikan 25 tahun lebih besar dari periode pengembalian (tahun ke – 23) maka
investasi tersebut layak untuk diterima.
d. Analisa sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan dengan menurunkan tingkat hunian tahunan dari nilainilai yang diestimasikan sampai batas seberapa proyek masih bisa layak (Tabel 1).
Tabel 1. Perhitungan Analisa Sensitivitas
KESIMPULAN
Dari pembahasan yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya dapat
disimpulkan:
1. Ditinjau dari aspek teknis, gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten kapuas
ini layak untuk di bangun. Dari analisa teknis yaitu analisa kebutuhan listrik dengan
kapasitas listrik yang digunakan bersumber dari PLN berkapasitas daya listrik 20
KVA dan dari genset 5 KVA. Dari analisa kebutuhan air bersih yang bersumber dari
PDAM dengan kapasitas tampungan air bawah 10.000 liter dan kapasitas
tampungan air atas 5.000 liter mampu melayani ± 300 orang. Dari analisa kebutuhan
parkir dengan lahan parkir yang disediakan di depan, samping kanan dan samping
ISBN : 979-99735-1-1
B-1-5
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006
kiri bangunan dengan luas lahan ± 2.367 m2 mampu menampung minimal 67 mobil
dan 339 sepeda motor.
2. Ditinjau dari analisa finansial dengan investasi sebesar Rp. 3.596.153.803,27,dengan umur ekonomis 25 tahun dan MARR 13% diperoleh hasil analisa Net
Present Value (NPV) adalah sebesar Rp. 527.982.524,22,-. Dari analisa Internal
Rate of Return (IRR) diperoleh hasil tingkat pengembalian investasi sebesar
13,41%. Dari Analisa Payback Periode diperoleh pengembalian pada periode ke 18 yaitu tahun 2024.
3. Setelah dilakukan analisa sensitivitas terhadap tingkat hunian tahunan pada
penurunan sampai dengan 10 % hasilnya proyek masih layak untuk dilaksanakan.
DAFTAR PUSTAKA
Badan Perencanaan Pembangunan dan Penanaman Modal Daerah (2002) tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota Kuala Kapuas, Penerbit CV. Archiegama.
Badan Pusat Satistik dan Badan Perencanaan Pembangunan dan Penanaman Modal
Daerah (2004) tentang Kapuas Dalam Angka, Badan Perencanaan Pembangunan
dan Penanaman Modal Daerah.
Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas (2001-2005) tentang Dokumen Proyek
Pembangunan Prasarana Fisik dan Fasilitas Kantor Dinas Pekerjaan Umum
Kabupaten Kapuas, Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas.
Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (1998) Keputusan Menteri Pekerjaan
Umum Republik Indonesia Nomor:441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung, Jakarta, Penerbit PT. Mediatama Saptakarya.
Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (2002) Keputusan Menteri
Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor:332/KPTS/M/2002 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, Jakarta, Penerbit
PT. Mediatama Saptakarya.
Husnan, S dan Muhammad Suwarsono (2000) Studi Kelayakan Proyek Edisi Keempat,
Yogyakarta, UPP AMP YKPN.
Juwana, J. S (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jakarta, Penerbit Erlangga.
Kadariah, et al (1999) Pengantar Evaluasi Proyek, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas
Ekonomi Universitas Indonesia.
Kadariah (2001) Evaluasi Proyek Analisis Ekonomis, Jakarta, Lembaga Penerbit
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.
Poerbo, H (1998) Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak Proyek Kantor, Hotel
dan Flat, Jakarta, Penerbit Djambatan.
Pujawan, I Nyoman (2002) Ekonomi Teknik, Surabaya, Penerbit Guna Widya.
ISBN : 979-99735-1-1
B-1-6
Download