BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Aset

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Aset merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan dalam penyelenggaraan
fungsi pemerintahan yang meliputi pelayanan, pengaturan, pembangunan, dan
pemberdayaan. Pengertian aset menurut Standar Penilaian Indonesia (2015)
adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu
perseorangan atau pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa depan
diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Selanjutnya
menurut Siregar (2004: 178), aset adalah barang yang dalam pengertian hukum
disebut benda, yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang
yang dimaksud meliputi barang tidak bergerak (tanah dan atau bangunan) dan
barang bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud
(intangible) yang tercakup dalam aktiva/kekayaan atau harta kekayaan dari suatu
perusahaan, badan usaha, institusi, atau individu orang.
Pemerintah daerah dalam menyelenggarakan fungsi pemerintahan di daerah
pastinya memiliki aset daerah atau istilah lainnya adalah barang milik daerah.
Pengertian barang milik daerah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun
2014 adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban anggaran
pendapatan dan belanja daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Selain dalam rangka menyelenggarakan fungsi pemerintahan, barang milik daerah
juga dapat dimanfaatkan guna meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Ciptono (2015) menjelaskan bahwa pengelolaan aset telah mengalami perubahan
1
paradigma dari aset sebagai cost center menjadi benefit center atau menghasilkan
manfaat.
Bentuk pemanfaatan barang milik daerah menurut Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 2014 dan Permendagri Nomor 17 Tahun 2007 terdiri dari: sewa,
pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, bangun guna serah, bangun serah guna, dan
kerja sama penyediaan infrastruktur. Kegiatan pemanfaatan barang milik daerah
bertujuan untuk meningkatan pendapatan asli daerah (revenue generator).
Pengertian PAD pada penjelasan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang
Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah adalah
pendapatan daerah yang bersumber dari hasil pajak daerah, hasil retribusi daerah,
hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan, dan lain-lain pendapatan asli
daerah yang sah, yang bertujuan untuk memberikan keleluasaan kepada daerah
dalam menggali pendanaan dalam pelaksanaan otonomi daerah sebagai wujud dari
asas desentralisasi.
Pemerintah Provinsi Jawa Barat memiliki aset berupa gedung di Jalan
Tubagus Ismail Nomor 1A Kota Bandung. Gedung tersebut sebelumnya
digunakan oleh salah satu Organisasi Perangkat Daerah (OPD) Dinas
Pertambangan Provinsi Jawa Barat sebagai pelaksana kegiatan pemerintahan
daerah,
tetapi
sejak
tahun
2004
Pemerintah
Provinsi
Jawa
Barat
mengalihfungsikan penggunanan gedung sebagai banguan komersial gedung
perkantoran. Salah satu potensi pendapatan dari bangunan komersial adalah dari
kegiatan sewa menyewa. Ketentuan sewa menyewa terhadap barang milik daerah
selanjutnya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 33 Tahun
2
2012 terutama dalam penentuan tarif sewa barang milik daerah yang mempunyai
potensi pendapatan (bangunan komersial).
Sumber: Google Map (diolah)
Gambar 1.1 Lokasi Objek Penelitian
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun 2012 Pasal 47 Ayat (1)
mengamanatkan perlunya sebuah penelitian yang dilakukan oleh pengelola barang
atas kelayakan penyewaan terkait permohonan dari calon penyewa. PMK Nomor
33 Tahun 2012 mengamanatkan bahwa penelitian kelayakan dan penilaian
terhadap barang milik negara dapat dilakukan ketika kondisi bangunan yang
menjadi objek sewa tidak sesuai dengan peruntukan terbaiknya. Pasal 47 Ayat (3)
lebih lanjut menjelaskan bahwa pengelola barang harus menugaskan penilai untuk
melakukan penilaian objek sewa guna memperoleh nilai wajar barang milik
negara berupa tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan.
Pemerintah
Provinsi Jawa Barat selaku pengelola barang milik daerah berupa gedung
3
perkantoran di Jalan Tubagus Ismail Raya Kota Bandung akan melakukan
perjanjian sewa menyewa yang baru kepada PT. Jasa Sarana, setelah sebelumnya
jangka waktu sewa menyewa telah habis. Merujuk pada ketentuan PMK Nomor
33 Tahun 2012 Pemerintah Provinsi Jawa Barat perlu melakukan penelitian
tentang kelayakan tarif sewa terhadap bangunan tersebut.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian mengenai penentuan nilai sewa wajar terhadap gedung
perkantoran di Jalan Tubagus Ismail Nomor 1A Kota Bandung yang merupakan
aset milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat sampai saat ini belum pernah
dilakukan. Akan tetapi, penelitian terhadap aset pemerintah guna menentukan
nilai sewa maupun nilai sewa dalam bentuk tarif retribusi telah banyak dilakukan
oleh para peneliti sebelumnya, seperti yang dijelaskan pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu
No
1
Nama Peneliti
dan Tahun
Penelitian
Septriani
(2014)
Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
Analisis
Penentuan
Tarif
Retribus
Pasar
Beringharjo
Tahun 2014
Pendekatan
pendapatan (income
approach) dengan
metode
direct
capitalization
method
dan
pendekatan
biaya
(cost approach)
Melalui
pendekatan
biaya
diperoleh
nilai
bangunan
sebesar
Rp69.832.239.193.
melalui metode kapitalisasi
langsung diperoleh nilai properti
sebesar
Rp33.898.045.951
(tidak mencerminkan potensi
pendapatan
properti).
Berdasarkan
optimalisasi
diperoleh nilai properti sebesar
Rp71.929.637.142, pendapatan
retribusi
Rp10.629.330.063,
sehingga kontribusi pendapatan
retribusi terhadap PAD sebesar
3,5 persen dan tarif retribusi
antara Rp200—Rp4.600
4
Tabel 1.1 Lanjutan
No
Nama Peneliti
dan Tahun
Penelitian
Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
2
Manfield
(2015)
Estimasi Nilai
Sewa
Aset
Tetap Daerah
(Studi Kasus
Plaza Beringin
Kabupaten
Barito Selatan)
dengan
Pendekatan
Biaya
Estimasi nilai aset
tetap
daerah
menggunakan
pendekatan biaya (cost
approach).
Estimasi
nilai tanah kosong
menggunakan metode
pendekatan data pasar
(market
approach)
sedangkan
estimasi
nilai
bangunan
menggunakan metode
biaya reproduksi baru
(reproduction
cost
new)
Berdasarkan
analisis
pendekatan biaya didapat
estimasi niai aset daerah
(Plaza Bringin) milik
Pemerintah
Kabupaten
Barito Selatan sebesar
Rp50.411.321.884, yang
terdiri dari nilai tanah
sebesar
Rp8.061.331.250,67 dan
nilai bangunan sebesar
Rp42.349.990.709.
Estimasi nilai sewa per
dengan sewa pasar adalah
Rp5.387.160.
3
Iskandar
(2015)
Analisis Nilai
Sewa
Pasar
Dengan
Pendekatan
Pendapatan
dalam Rangka
Pendayagunaan
Aset
Tetap
BUMN (Studi
Kasus Offshore
Supply Base
Tanjung Batu
Balikpapan)
Pendekatan
yang
digunakan
pada
penilitian ini yaitu
pendekatan pendapatan
karena
ketidaktersediaan tarif
sewa properti sejenis,
serta
menguakan
formula tarif sewa
yang terdapat pada
PMK
No.96/PMK.06/2007
Terdapat perbedaan yang
signifikan antara nilai
sewa tanah dan nilai sewa
bangunan
dengan
mengguakan
PMK
No.96/PMK.06/2007 dan
pendekatan
pendapatan
(discounted cash flow).
secara
kelesuruhan,
penentuan
dengan
menggunakan PMK lebih
kecil sebesar 26 persen
dibandingkan
dengan
mengunakan pendekatan
pendapatan (discounted
cash flow)
4
Olawande dan
Ayodele
(2011)
Determinasi
nilai tanah dan
nilai
sewa
ruangan kantor
di
Ikeja,
Nigeria
Alat analisis yang
digunakan
dalam
penelitian ini adalah
random sampling.
Penilitian
ini
menunjukkan
bahwa
jaringan
sangat
mempengaruhi nilai sewa,
hasil analisis regresi pada
tingkat kepercayaan 95
persen. Aksesibilitas (pvalue
=
0,0045),
permintaan (p-value =
0,0022), pasokan (pvalue= 0,0115) Annova
indicated 0,0423
5
Tabel 1.1 Lanjutan
No
Nama Peneliti
dan Tahun
Penelitian
Peneltian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
Dengan
menggunakan
pendekatan data pasar dan
pendekatan
biaya,
diperoleh
nilai
aset
sebesar Rp16.732.000,00
yang terdiri dari estimasi
nilai
tanah
Rp1.924.000,00/m2 dan
nilai bangunan sebesar
Rp14.808.000,00.
Analisis tersebut tanpa
memperhitungkan inflasi.
Menurut Pemerintah Kota
Bajarmasin, nilai sewa
sebesar Rp3.029.000,00
dan menurut MAPPI
sebesar Rp2.992.000,00
per unit per tahun.
Estimasi nilai sewa yang
dipengaruhi oleh inflasi
diperoleh untuk tarif sewa
terendah
sebesar
Rp2.317.000,00
dan
tertinggi
sebesar
Rp4.312.000,00 per unit
per tahun.
Diperoleh estimasi nilai
pasar objek penilaian
sebesar
Rp57.700.076.000,00
yang terdiri dari indikasi
nilai bangunan sebesar
Rp25.855.078.000,00,
nilai
pasar
tanah
Rp31.844.998.000,00.
Tarif kios optimum untuk
blok
A
sebesar
Rp225.000/m2/bulan,
untuk
blok
B
2
Rp220.000/m /bulan,
Blok
C
Rp177.000/m2/bulan, dan
untuk
blok
outdoor
Rp162.000/m2/bulan
5
Wardhana
(2015)
Evaluasi Nilai
Sewa
Aset
Daerah (Studi
pada
Pasar
Pekauman
Kota
Banjarmasin
Pendekatan data pasar,
pendekatan biaya, dan
estimasi nilai sewa aset
6
Darmawan
(2015)
Penilaian
Untuk
Estimasi Tarif
Sewa
pada
Pasar Seni dan
Kerajinan
Yogyakarta
Pendekatan
pasar,
pendekatan biaya, dan
kerelaan
membayar
(wilingness to pay)
6
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang telah dijelaskan pada Tabel
1.1 adalah metode analisis data dan objek penilaian. Objek penelitian ini berupa
gedung perkantoran dan metode analisis yang digunakan adalah pendekatan biaya
dan pendekatan pendapatan, serta menggunakan formula sewa yang terdapat pada
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 tahun 2012.
1.3
Rumusan Masalah
Penelitan dan penilaian mengenai kelayakan sewa menyewa barang milik
daerah yang merujuk pada ketentuan pasal 47 PMK Nomor 33 Tahun 2012
dimulai dengan mempelajari peruntukan tertinggi dan terbaik dari sebuah aset.
Peruntukan aset milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat di Jalan Tubagus Ismail No
1A Kota Bandung telah sesuai dengan peruntukan terbaiknya yaitu untuk gedung
perkantoran. Kondisi bangunan dalam keadaan hal tersebut didukung dengan
survei yang dilakukan oleh peneliti serta luasan aset yang disewakan telah sesuai
dengan dokumen buku induk inventaris No 1 kode barang 01.11.04.01. Luas
tanah adalah 1050 m2 dan luas bangunan 1.651 m2.
Permasalahan yang terjadi adalah pada penentuan tarif sewa gedung yang
merujuk pada nilai aset. Nilai tersebut masih berpedoman pada Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP). Nilai jual objek pajak (NJOP) tidak dapat mencerminkan nilai
pasar dari sebuah aset, sehingga tarif sewa yang dihasilkan dari NJOP memiliki
indikasi di bawah nilai sewa pasar. Indikasi tersebut didukung oleh survei nilai
sewa pasar yang dilakukan oleh peneliti seperti yang terdapat pada Tabel 1.2.
7
Tabel 1.2 Nilai Sewa Pasar Gedung Perkantoran
No
Properti Pembanding
Nilai Sewa
Tarif/M2/Bulan
1.
Properti Pembanding 1
(Jalan Bangunrangin Dago)
Rp400.000.000,00
Rp33.353,00
Rp120.000.000,00
Rp43.478,00
Rp250.000.000,00
Rp46.296,00
Properti Pembanding 2
(Jalan Ir. H. Juanda Dago)
Properti Pembanding 3
(Gedung Hegarmanah Bandung
Utara)
Tarf sewa rata-rata/m2
2.
3.
Rp41.402,00
Berdasarkan Tabel 1.2, tarif sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan
Provinsi Jawa Barat masih di bawah rata-rata tarif sewa pasar gedung perkantoran
yang ada di sekitarnya. Tarif sewa Gedung Tubagus Ismail adalah Rp7.713,00/M2
sedangkan tarif sewa rata-rata gedung pembanding adalah Rp41.402,00/M2.
Dengan demikian, terdapat selisih tarif sewa sebesar Rp33.689/m2 yang
seharusnya menjadi pendapatan potensial (potential income) bagi Pemerintah
Provinsi Jawa Barat sebagai pengelola barang milik daerah apabila dasar
penentuan tarif sewa adalah nilai pasar dari gedung tersebut. Berdasarkan latar
belakang dan rumusan masalah, peneliti akan melakukan penelitian terkait
penentuan tarif sewa dan penilaian terhadap nilai pasar bangunan yang menjadi
dasar penentuan tarif sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa
Barat.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang telah dijelaskan,
dapat dirumuskan pertanyaan penelitian sebagai berikut.
8
1.
Berapa nilai pasar tanah dan bangunan gedung eks Kantor Dinas
Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada teori penilaian
properti dan SPI 2015?
2.
Berapa nilai sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa
Barat yang berpedoman pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun
2012?
1.5 Tujuan Penelitian
Berdasarkan
pertanyaan
penelitian, maka tujuan penelitian ini adalah
sebagai berikut.
1.
Mengestimasi nilai pasar tanah dan bangunan gedung eks Kantor Dinas
Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada teori penilaian
properti dan SPI 2015.
2.
Mengestimasi nilai sewa eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa
Barat yang berpedoman pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 tahun
2012.
1.6 Manfaat Penelitian
Hasil Penelitian ini diharapkan dapat memeberikan sumbangan pikiran dan
manfaat bagi Pemerintah Provinsi Jawa Barat sebagai berikut.
1.
Sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk membuat kebijakan pada
penentuan tarif sewa untuk kegiatan sewa menyewa yang baru terhadap
gedung eks Kantor Dinas Pertambangan di jalan Tubagus Ismail nomor 1A
Kota Bandung.
9
2.
Sebagai informasi adanya potential profit dari tarif sewa yang dihasilkan
pada penelitian ini sebagai optimalisasi aset dalam rangka meningkatkan
pendapatan asli daerah.
1.7 Sistematika Penulisan
Penulisan tesis ini terdiri dari 5 bab dan mengacu pada sistematika sebagai
berikut. Bab I Pendahuluan terdiri dari uraian latar belakang, keaslian penelitian,
tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan
Teori dan Kajian Pustaka terdiri dari tinjauan pustaka, landasan teori, kajian
terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian
menjelaskan desain penelitian, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab
IV Analisis Data memaparkan deskripsi data serta pembahasan penelitian. Bab V
Simpulan dan Saran terdiri dari simpulan, implikasi, keterbatasan, dan saran
terkait penelitian yang telah dilakukan.
10