Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota
advertisement
STUDI TENTANG PERANCANGAN KANTOR SEWA DI KOTA PONTIANAK Ray Deddy Azmi1), Tri Wibowo C.2), Mira Sophia Lubis2) Abstrak Meningkatnya sektor perekonomian di bidang bisnis, perdagangan, dan jasa di Kota Pontianak tidak diimbangi dengan pertumbuhan fasilitas bagi para pelaku bisnis. Semakin banyaknya permintaan terhadap lahan pada kawasan strategis membuat nilai lahan semakin tinggi sehingga banyak para pelaku bisnis yang menjadikan rumah tinggal sebagai kantor atau wadah untuk menjalankan aktivitasnya. Dengan adanya kantor sewa yang sesuai dengan kebutuhan serta kondisi perekonomian di Kota Pontianak, diharapkan dapat menjadi wadah bagi para pelaku bisnis di Pontianak guna menjalankan kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa di Pontianak ini, ada beberapa langkah-langkah yang digunakan yaitu gagasan, pengumpulan data, analisis, sintesis, rancangan awal, dan pengembangan rancangan. Kantor sewa yang dirancang menggunakan pendekatan arsitektur modern sebagai cermin kegiatan perekonomian yang modern pada saat ini. Kata-kata kunci: kantor sewa, modern Abstract The Increasing economic sectors in the field of business, trade, and services in the city of Pontianak is not matched by the growth of facilities for the business. High demand for land in strategic areas makes the higher land values and many businessmen make the residence as office or container to carry out their activities. Rental office which meet the needs and economic conditions in the city of Pontianak, is expected to be a forum for business people to carry out their activities in Pontianak. In this design of rental office in Pontianak, there are a few steps that used, which are the idea, data collection, analysis, synthesis, initial design, and design development. The rental office use modern architectural approaches, as a reflection of current modern economic activity. Key words: rental office, modern 1. PENDAHULUAN sektor perdagangan, hotel dan restoran (22,87%), dan sektor industri pengolahan (18,29%). Struktur ekonomi ini masih menempatkan sektor pertanian sebagai sektor utama. Namun, jika dilihat dari strukturnya selama lima tahun terakhir tampak terjadi pergeseran sektoral, di mana sektor industri pengolahan mulai menurun peranannya digantikan oleh sektor perdagangan, hotel, dan restoran Perekonomian Kota Pontianak saat ini telah berkembang. Hal ini dapat dilihat dari berbagai aspek, salah satunya dari data PDRB (Produk Domestik Regional Bruto) Kalimantan Barat atas dasar harga berlaku tahun 2010 mencapai Rp 60,48 triliun dengan kontribusi terbesar diberikan oleh sektor pertanian (25,00%), 1) Alumnus Prodi Teknik Arsitektur Jurusan Teknik Sipil Universitas Tanjungpura ([email protected]) 2) Staf pengajar Prodi Teknik Arsitektur Jurusan Teknik Sipil Universitas Tanjungpura 227 JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 (Bappeda, 2011). Dari data tersebut, walaupun sektor pertanian menjadi kontribusi terbesar, tetapi sektor perdagangan juga menjadi sektor yang mendukung pertumbuhan perekonomian di Pontianak. Di sisi lain, pertumbuhan perekonomian di Pontianak juga dapat dirasakan dengan semakin banyaknya tempat kegiatan perekonomian seperti pasar, pusat perbelanjaan (mall), dan perkantoran. tersebut. Dengan kantor sewa, akan banyak para pelaku bisnis yang terwadahi dalam satu bangunan sehingga memudahkan mereka untuk berinteraksi menjalankan kegiatannya. 2. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Definisi Kantor Sewa Menurut Pusat Bahasa (2011), kantor didefinisikan sebagai balai (gedung, rumah, ruangan) tempat mengurus pekerjaan atau tempat bekerja, sedangkan sewa didefinisikan memakai sesuatu dengan membayar atau membayar karena memakai atau meminjam sesuatu. Menurut Hunt (dalam Marlina 2008), kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Lebih lanjut Marlina (2008: 116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan yang disewakan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain). Dari beberapa definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa kantor sewa adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang difungsikan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini, dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa. Kantor merupakan wadah bagi para pelaku bisnis untuk menjalankan kegiatannya. Kantor merupakan pendukung utama pada kegiatan bagi pelaku bisnis, karena selain wadah untuk kegiatannya, kantor juga dapat menjadi citra atau kelas bagi bisnis karena bisnis adalah kegiatan yang bersifat komersial sehingga untuk menunjukkan citra yang menjual para pelaku bisnis membutuhkan kantor yang mendukung dari citra bangunan yang baik maupun fasilitas yang tersedia. Namun, tingginya permintaan terhadap ruang tidak dapat diimbangi dengan keterbatasan persediaan lahan. Hal ini memicu peningkatan nilai lahan, terutama di lokasi-lokasi startegis seperti pusat-pusat kota atau di area-area dengan aksesibilitas tinggi. Berdasarkan Pemerintah Kota Ponianak (2011), daerah komersial di Pontianak terdapat di Jl. Gajahmada, Jl. Tanjungpura, dan Jl. Ahmad Yani. Pada saat ini di daerah tersebut, lahan kosong sudah mulai berkurang serta nilai lahan yang mahal. Kantor sewa dapat menjadi solusi yang tepat bagi para pelaku bisnis karena dengan kantor sewa, para pelaku bisnis mendapatkan kantor dengan fasilitas yang memadai serta citra bangunan yang tepat sesuai dengan fungsi bangunan 228 Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis) 2.2 Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa 2.2.1 Faktor Kunci Sukses Perkantoran Mencapai Target Pasar 3) Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah (Marlina, 2008): 4) 1) 2) 3) 4) 5) 2.3 Fleksibilitas ruang Tingkat hunian Harga sewa Service charge Citra/image. 2.2.2 Faktor Ekonomi 2.3.1 1) Faktor Konstruksi 2) Seperti bangunan komersial lainnya, rancangan bangunan kantor sewa memperhitungkan aspek efisiensi dan efektivitas. Dua aspek ini akan berdampak pada beberapa hal, di antaranya (Marlina, 2008): 1) 2) Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang Sewa Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan mempertimbangkan tiga hal, yaitu (Marlina, 2008): Analisis kebutuhan ruang Permodalan dan pengembalian modal Penyewaan kantor sewa. 2.2.3 Klasifikasi Kantor Sewa Rancangan kantor sewa dapat diklasifikasikan berdasarkan berbagai pertimbangan, yaitu ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan, pembagian layout denah, kedalaman ruang, dan tipikal jalur pencapaiannya (Marlina, 2008). Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan barang komoditi. Yang termasuk dalam faktor ekonomi adalah hal-hal sebagai berikut (Marlina, 2008): 1) 2) 3) sewa yang dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total harus dapat disewakan. Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi sehingga meminimalkan ruang-ruang non-fungsional. Penataan ruang, jalur-jalur sirkulasi dan fasilitas layanan harus merata agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa. 3) Perancangan yang efisien dari segi pembiayaan. Penataan ruang yang efisien dengan pengertian memaksimalkan ruang 229 Kesesuaian dengan modul struktur bangunan dalam upaya mencapai efisiensi biaya bangunan serta efektivitas ruang yang terbentuk. Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas sesuai dengan fungsi-fungsi yang direncanakan diwadahi dalam kantor sewa tersebut. Kelengkapan fasilitas yang direncanakan sesuai tuntutan aktivitas, keamanan, dan kenyamanan bagi pengguna bangunan. JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 2.3.2 Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya 2.3.4 Sebuah kantor sewa dapat direncanakan untuk mewadahi fungsi tertentu yang berdampak pada tuntutan ruang-ruang yang mewadahi aktivitas tertentu sesuai karakter penggunaanya, dilengkapi dengan fasilitas yang sesuai karakter penggunanya, dilengkapi dengan kegiatan yang dilakukan di dalamnya. Oleh karenanya, kelengkapan dan karakter ruang-ruang serta fasilitas yang harus dipenuhi berbeda-beda pada setiap kantor sewa sesuai dengan klasifikasinya berdasarkan fungsi yang ditampilkan sebagai berikut (Marlina, 2008): 1) 2) Selain dari aspek penyewanya, kantor sewa juga dapat diklasifikasikan dari sisi pengelolanya, yaitu (Marlina, 2008): 1) 2) 3) 4) Klasifikasi Berdasarkan Layout Denah Menurut Duffy (1987) (dalam Marlina, 2008) pembagian kantor pada suatu bangunan kantor dapat dikelompokkan sebagai berikut: 1) 2) 3) Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa Kantor sewa merupakan bangunan yang diadakan dengan tujuan komersial, yaitu penyewaan ruang. Sesuai tujuannya, ruangruang di dalamnya dapat disewakan oleh satu atau sejumlah penyewa sesuai kemampuan konsumen. Sebaliknya, seorang penyewa dapat menyewa satu atau beberapa unit ruang sewa sekaligus. Sifat tersebut membuat kantor sewa dapat pula diklasifikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa ruangnya sebagai berikut (Time Saver Standards for Building Types, 1990): 1) 2) 3) Tenant owned office building Speculative office building Investment type of office bilding Tailor made building. 2.3.5 Kantor sewa fungsi tunggal. Kantor sewa fungsi majemuk. 2.3.3 Klasifikasi Berdasarkan Pengelolanya Cellular system Group space system Landscape/ open plan system. 2.3.6 Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008): 1) 2) Penyewa bangunan tunggal Penyewa lantai tunggal Penyewa lantai majemuk. 3) 230 Shallow space, apabila ruang-ruangnya dirancang dengan kedalaman kurang dari 8 m. Medium deep space, apabila ruangruang sewanya dirancang dengan kedalaman: a) 810 m pada konfigurasi jalur sirkulasi single zone place. b) 1422 m pada konfigurasi jalur sirkulasi doble zone palce. Deep space, yaitu ruang-ruang yang dirancang dengan kedalaman 1119 m. Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis) 4) Gudang Ruang mekanikal elektrikal. Very deep space, apabila ruangruangnya mempunyai kedalaman lebih dari 20 m. 2.6 2.3.7 Klasifikasi Berdasarkan Tipikal Pencapaian Lokasi menjadi peranan penting agar kantor sewa dapat diminati oleh pihak pasar. Lokasi yang baik akan menunjang fungsi bangunan itu sendiri. Dalam pemilihan lokasi kantor, terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan yang telah dikemukakan oleh beberapa ahli. Menurut Quible (1996), ada tiga faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan lokasi kantor, antara lain: Rancangan sebuah kantor sewa dengan strategi tipikal meliputi rancangan jalur pencapaian ke ruang-ruang di setiap lantai yang juga tipikal. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008): 1) 2) Tipe koridor terbuka Tipe menara. 2.4 Faktor keuangan Faktor operasional Faktor karyawan. Pengguna Kantor Sewa Secara umum, pengguna kantor sewa ada tiga, yaitu: 1) 2) 3) Sementara itu, Prajudi (1982) dalam memilih lokasi kantor menyatakan faktor yang perlu diperhatikan antara lain faktor: Pemilik/pengelola Penyewa Pengunjung. 2.5 Dekat dengan gedung perkantoran umum Dilalui oleh kendaraan umum Merupakan pusat kegiatan finansial Dekat dengan gedung pemerintahan. Fasilitas Fungsional Kantor Sewa Guna mendukung fungsi bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis, kantor sewa memiliki fasilitas-fasilitas pendukung fungsi bangunan tersebut. Fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain: Kriteria Lokasi Kantor Sewa 3. 3.1 Area penerima/lobby Unit pengelola Unit kantor sewa Ruang pertemuan/rapat Unit layanan umum Area servis Sirkulasi TINJAUAN LOKASI KANTOR SEWA DI PONTIANAK Gambaran Umum Kota Pontianak Kota Pontianak merupakan Ibukota Propinsi Kalimantan Barat yang terdiri dari enam kecamatan dan terbagi menjadi 29 kelurahan. Kota Pontianak terletak pada lintasan garis khatulistiwa dengan 231 JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 ketinggian berkisar antara 0,10 1,50 m di atas permukaan laut. Kota Pontianak dipisahkan oleh Sungai Kapuas Besar, Sungai Kapuas Kecil dan Sungai Landak. Dengan demikian, Kota Pontianak terbagi atas tiga belahan yakni: 1) 2) 3) Belahan Utara dengan Pontianak Utara Belahan Timur dengan Pontianak Timur Belahan Selatan dengan Pontianak Selatan dan Barat. 3.2 Letak Geografis Kota Pontianak terletak di lintasan garis khatulistiwa tepatnya antara 0224 Lintang Utara s.d. 0537 Lintang Selatan dan 1091625 Bujur Timur s.d. 109231 Bujur Timur. Luas Kota Pontianak mencapai 107,82 km2. Kecamatan Kecamatan 3.3 Kecamatan Pontianak Iklim Berdasarkan hasil pengamatan Badan Meteorologi dan Geofisika Direktorat A.YANI MEGA MALL SITE HOTEL MERCURE SPBU Gambar 1. Lokasi kantor sewa di Pontianak 232 Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis) Jenderal Perhubungan Udara Supadio Pontianak, keadaan klimatologi kota Pontianak dan sekitarnya bahwa banyaknya curah hujan rata-rata dalam setahun berkisar antara 200350 mm per bulan; rata-rata tekanan udara berkisar 1,0101,012 milibar per bulan; rata-rata penyinaran matahari berkisar antara 4060% per bulan; rata-rata temperatur udara berkisar antara 2427C tiap bulan; kecepatan angin rata-rata berkisar antara 45 m/detik (Kota Pontianak Dalam Angka, 2011). c) 3.4 Tema desain pada kantor sewa di Pontianak ini adalah arsitektur modern (Gambar 2) yaitu suatu istilah yang diberikan kepada sejumlah bangunan dengan gaya karakteristik serupa, yang mengutamakan kesederhanaan bentuk serta fungsional. Ciri-ciri arsitektur modern yaitu: 4.2 Lokasi Tapak Lokasi perancangan kantor sewa berada tepat di samping SPBU Ahmad Yani yang berseberangan dengan hotel Mercure (Gambar 1). Site ini berupa lahan kosong dan dekat dengan pusat perdagangan terbesar di Pontianak yaitu Ayani Mega Mall. Pada site ini, kondisi bangunan sekitar menjadi pendukung fungsi bangunan kantor sewa ini, seperti dengan adanya hotel Mercure serta pusat perbelanjaan Ayani Mega Mall. Site ini juga tidak terlalu jauh terhadap pusat pemerintahan yang juga berada pada kawasan ini. 4. 4.1 a) b) Fungsi pendukung, merupakan fungsi untuk mendukung kegiatan yang ada di dalam bangunan. Fungsi pendukung antara lain: Restoran Café Retail-retail ATK Tempat refleksi Bank Function hall Meeting room. Analisis Gubahan Bentuk Satu gaya internasional atau tanpa gaya (seragam). Merupakan suatu arsitektur yang dapat menembus budaya dan geografis. Berupa khayalan, idealis. Bentuk tertentu, fungsional Bentuk mengikuti fungsi, sehingga bentuk menjadi monoton karena tidak diolah. Less is more. Semakin sederhana merupakan suatu nilai tambah terhadap arsitektur tersebut. Ornamen adalah suatu kejahatan sehingga perlu ditolak. Penambahan ornamen dianggap suatu hal yang tidak efisien karena dianggap tidak memiliki fungsi. Hal ini dikarenakan dibutuhkan kecepatan dalam ANALISIS Analisis internal Fungsi ruang (space) yang disewakan, merupakan fungsi utama pada bangunan kantor sewa. Fungsi administrasi, merupakan fungsi manajemen pengelolaan (administrasi) kantor sewa. 233 JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 Arsitektur modern Bentuk dasar bangunan utama berupa persegi sebagai wujud bentuk modern yang sederhana dan praktis guna memaksimalkan fungsi ruang di dalamnya. Bentuk bangunan juga di pengaruhi oleh kondisi site, yaitu dengan bentuk bangunan fungsi pendukung yang mengikuti bentuk site dengan tujuan memaksimalkan site. Klasifikasi kantor sewa Site Gambar 2. Konsep gubahan betuk membangun setelah berakhirnya Perang Dunia II. Singular (tunggal). Arsitektur modern tidak memiliki suatu ciri individu dari arsitek, sehingga tidak dapat dibedakan antara arsitek yang satu dengan yang lainnya (seragam). Nihilism. Penekanan perancangan pada space, maka desain menjadi polos, simple, bidang-bidang kaca lebar. Tidak ada apa-apanya kecuali geometri dan bahan. memberikan kesan formal serta menunjukkan citra bisnis yang praktis. Dari penjabaran di atas maka dalam merancang gubahan bentuk pada kantor sewa ini, ada beberapa hal yang harus diperhatikan, antara lain: Bentuk yang dapat memaksimalkan ruang yang terbentuk di dalamnya. Bentuk bangunan simpel serta fungsional minim menggunakan ornamen. Bentuk yang menyesuaikan pada analisis kantor sewa sesuai dengan penjabaran sebelumnnya. Pemilihan tema modern pada kantor sewa ini didasari pada fungsi bangunan sebagai kantor sewa yang lebih mengutamakan fungsional ruang sebagai bangunan yang disewakan serta aktivitas di dalam bangunan yang bersifat formal. Pada arsitektur modern, bentuk yang simetris serta kesederhanaan bentuk dapat 5. HASIL Kantor sewa di Pontianak ini (Gambar 3) terdiri dari sembilan lantai dan terdiri dari 98 unit ruang kerja yang disewakan. Kantor sewa ini terdiri dari dua massa bangunan di mana pada area depan difungsi234 Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis) (a) Tampak atas (b) Tampak depan (c) Tampak kiri 235 JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 (d) Tampak kanan (e) Tampak belakang (f) Perspektif 236 Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis) (g) Perspektif Gambar 3. Desain kantor sewa di Pontianak kan sebagai kantor sewa sedangkan di belakang sebagai fungsi pendukung seperti retail-retail ATK serta fungsi pendukung lainnya. Pada bangunan fungsi utama yaitu kantor sewa klasifikasi modul menggunakan medium space yaitu 12 m 12 m. Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa ini berfungsi majemuk yaitu menampung fungsi yang bervariatif. Dari pembagian layout denah, kantor sewa ini menggunakan cellular system dengan susunan ruang linier dan koridor sebagai penghubung antarruang. Klasifikasi berdasarkan kedalaman ruang; kantor sewa ini menggunakan deep space di mana kedalaman ruang antara 1119 m. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa ini menggunakan tipe menara dengan posisi core berada pada tengah bangunan. Pada bangunan fungsi pendukung, terdapat retail-retail penjualan ATK, café n resto, gym, refleksi, function hall, serta fungsi pendukung lainnya. Bangunan ini terdiri dari tiga lantai dan setiap lantai dihubungkan oleh eskalator. Kedua fungsi bangunan tersebut terhubung dari lantai dasar sampai lantai dua. Sebagai lahan parkir, kantor sewa ini menggunakan semibasement. Perancangan kantor sewa ini menggunakan pendekatan arsitektur modern. Pemilihan tema modern pada kantor sewa ini didasari pada fungsi bangunan sebagai kantor sewa yang lebih mengutamakan fungsional ruang sebagai bangunan yang disewakan serta aktivitas di dalam bangunan yang bersifat formal. Pada arsitektur modern, bentuk yang simetris serta kesederhanaan bentuk dapat memberikan kesaan formal serta menunjukkan citra bisnis yang praktis. Bentuk dasar bangunan berupa kubus yang memberikan kesan simetris dan formal sebagai bentuk modern dan menegaskan 237 JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 – DESEMBER 2013 kesan perkantoran yang formal dan praktis. Bentuk kubus ini menjadi bangunan utama sehingga mudah dalam pengaturan ruang di dalamnya sehingga dapat dimaksimalkan. Pada bagian fungsi pendukung, bentuknya mengikuti site guna memaksimalkan site. Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andi. Pemerintah Kota Pontianak. 2011. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Pontianak Tahun 2002-2012. Pusat 6. KESIMPULAN Dari hasil kajian literatur dan faktual serta hasil analisis maka dapat disimpulkan beberapa hal tentang perancangan kantor sewa di Pontianak, yaitu: a) Dalam mendesain kantor sewa, pendekatan arsitektur modern menjadi pendekatan yang baik karena fungsional ruang lebih diutamakan pada bangunan kantor sewa sebagai bangunan komersial. Kesan formal yang ditampilkan dari arsitektur modern menegaskan fungsi bangunan sebagai perkantoran. b) Kebutuhan pasar menjadi dasar dalam penentuan kebutuhan kantor sewa yang akan dirancang. Tren perkantoran yang ada saat ini di Pontianak menjadi acuan dalam merancang kantor sewa ini karena tren tersebut memperlihatkan kebutuhan perkantoran yang ada saat ini di Pontianak. c) Fungsi serta klasifikasi menjadi menjadi dasar dalam perancangan sebuah kantor sewa yang baik guna memenuhi kebutuhan pasar. Daftar Pustaka Bappeda. 2011. http://bappeda.kalbarprov.go.id 238 Bahasa. 2011. Kamus Bahasa Indonesia. Besar
