PERANCANGAN RENTAL OFFICE KONSEP HEMAT ENERGI DI KOTA KUPANG KOLOKIUM ARSITEKTUR Oleh: YUCEN ENA NIM: 1606090134 PROGRAM STUDI ARSITEKTUR FAKULTAS SAINS DAN TEKNIK UNIVERSITAS NUSA CENDANA KUPANG 2021 BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Kota Kupang adalah sebuah kotamadya dan sekaligus ibu kota provinsi Nusa Tenggara Timur, Indonesia. Kotamadya ini adalah kota yang terbesar di Pulau Timor yang terletak di pesisir Teluk Kupang, bagian barat laut pulau Timor. Sebagai kota terbesar di provinsi Nusa Tenggara Timur, Kota Kupang dipenuhi oleh berbagai suku bangsa. Suku yang signifikan jumlahnya di "Kota Kupang" adalah suku Timor, Rote, Sabu, Tionghoa, Flores dan sebagian kecil pendatang dari Bugis dan Jawa. Luas wilayah Kota Kupang adalah 180,27 km² dengan jumlah penduduk sekitar 441.565 jiwa (2020). Kota ini terbagi menjadi 6 kecamatan dan 51 kelurahan. (https://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kupang di akses pada 2 april 2021) Bertambahnya aktivitas dan skala usaha tentunya memerlukan sarana pendukung, yaitu sarana perkantoran yang merupakan pusat pengolahan informasi, pengambilan keputusan dan kebijaksanaan bisnis. Sejalan dengan kebijakan otonomi daerah, perusahaan-perusahaan lokal mulai meningkatkan efisiensi dalam mengembangkan usaha sehingga kebutuhan akan ruang tempat bekerja juga mengalami peningkatan. Perkembangan skala usaha didukung dengan semakin membaiknya keadaan ekonomi baik dikota-kota besar maupun daerah. Menurut Hunt, W.D. (dalam Marlina, 2008) kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara professional. Ruang-ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.Pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor sewa dapat berupa banyak hal, dari kenyamanan, keamanan, fasilitas yang disediakan, serta pemilihan lokasi yang tepat, dimana pembangunan kantor sewa pada umumnya terletak pada jalur premier/jalur utama bagi zona komersil. Aspek estetika bangunan pada umumnya juga menjadi daya tarik suatu perusahaan dalam memilih kantor sewa, Di Kota kupang harga lahan setiap tahun semangkin meningkat terutama di lokasi-lokasi strategis dan setara harga lahan di kota besar lainnya. Dengan kondisi tersebut seharusnya bangunan kantor sewa bisa sebagai alternatif serta berpotensi sebagai upaya memaksimalkan kebutuhkan ruang kantor yang lebih murah terhadap keterbatasan lahan. Pada saat ini, pembangunan di kota besar menitikberatkan bangunan bertingkat tinggi. Jika melihat keadaan dari harga lahan pada area-area zona komersil di kota kupang, maka bangunan tinggi adalah solusi terbaik sebagai wadah bangunan kantor sewa. serta menciptakan sarana dan prasarana bagi penduduk di dalamnya Jika berbicara tentang bangunan tinggi, maka dapat dipastikan kebutuhan energi listrik yang digunakan akan lebih tinggi jika dibandingkan dengan bangunan biasa. Sebagai wadah kegiatan perkantoran, perusahaan-perusahan tersebut untuk menyewa suatu bagi kegiataan usahanya. Di samping hal tersebut juga di sebabkan ketidak idealnya wadah perkantoran yang ada karena: Keadaan fisik bangunan yang kurang mendukung untuk perkantoran karena merupakan suatu bagian yang bukan fungsinya. Hal ini dapat kita lihat pada beberapa rumah tinggal yang ada di kota ini yang beralih fungsi menjadi bangunan perkantoran. Lokasi kurang mendukung suasana perkantoran serta hubungnnya dengan klien/relasi maupun dengan intansi-intansi lainnya. Misalnya karena lokasi tidak terletak di daerah lingkungan perkantoran tetapi pada kawasan permukiman. Saat ini di kota kupang terdapat 1 bangunan tinggi yang berfungsi sebagai kantor sewa yakni gedung Graha Pena yang pada awalnya adalah kantor salah satu penerbit di kota kupang yang di alihkan fungsi sebagai kantor sewa karna melihat peluang bisnis, adapun beberapa ruko di kota kupang yang di alihkan fungsinya menjadi kantor sewa. Namun meningat bahwa pertumbuhan ekonomi selama beberapa tahun terakhir semakin pesat, Sehingga dalam hal ini, salah satu alternatif pemecahan dari kondisi diatas adalah dengan membangun kantor sewa dengan sistem high rise / bangunan tinggi agar efisien dan efektif. Berbeda dengan pola penggunaan lahan umumnya di wilayah NTT lainnya, lahan di kota ini didominasi oleh penggunaan untuk perumahan, perkantoran, dan sarana bisnis lainnya. Pada 2000, misalnya, sekitar 35,03% wilayah Kota Kupang sudah menjadi perumahan, lahan pekarangan, dan untuk bangunan lain (BPS Kota Kupang 2001 di akses pada 27 maret 2021) Kota Kupang sudah seharusnya mulai memikirkan efisiensi penggunaan lahan terlebih untuk bangunan perkantoran baik pemerintahan maupun swasta dengan mengembangkan unit kantor sewa. Hal ini tentu akan membantu para pelaku usaha dalam menjalankan usahanya (kebutuhan akan kantor) ditengah harga lahan yang melambung tinggi terlebih di wilayah-wilayah pusat kota. Kantor sewa yang direncanakan menggunakan pendekatan arsitektur hemat energi yang tentunya disesuaikan dengan fisik dasar Kota Kupang, terlebih keadaan iklim. Selain itu kantor sewa yang direncanakan ini akan dilengkapi dengan berbagai fasilitas penunjang seperti mini market, bank, restaurant dan bebrapa fasilitas lain yang disesuaikan dengan kebutuhan dan gaya hidup masyarakat modern. Besarnya pengunaan energi listrik yang dikonsumsi oleh gedung perkantoran digunakan pada sistem pencahayaan sebesar 10-25% dan penghawaan buatan sebesar 50-70% (soegijanto, 1998). Hal tersebut dapat menyebabkan polusi udara dan juga pemborosan energi dan biaya secara besar-besaran. untuk itu, melalui pendekatan konsep bangunan hemat energi, mampu mengurangi tingkat suhu bumi akibat pemanasan global serta dapat meminimalisir pemakaian energi listrik pada bangunan Rental Office, Dengan konsep bangunan hemat energi ini diharapkan menjadi solusi dalam mengurangi polusi udara dan efek rumah kaca serta dapat menciptakan bangunan yang berkelanjutan demi menjaga kestablian lingkungan dimasa depan. Menerapkan energi yang terbarukan dengan pemanfaatan energi alternatif yang berasal dari sumber daya alam terbarui dan juga efisiensi energi, mengoptimalkan pencahayaan dan penghawaan alami serta penggunaan material yang aman Agar pembangunan gedung perkantoran dapat menghemat energi dan juga menurunkan cukup banyak penggunaan energi listrik secara efektif serta dapat mengurangi pengaruh buruk yang ditimbulkan suatu bangunan Sehingga, terkait biaya operasional dan harga sewa dapat lebih rendah serta dapat menciptakan suasana perkantoran yang sehat dan nyaman. 1.2. RUMUSAN MASALAH Dari latar belakang yang ditimbulkan, maka didapat beberapa masalah perancangan sebagai berikut 1.2.1 Bagaimana merancang kantor sewa yang mampu memenuhi dan dapat merespon kondisi lingkungan di sekitar kawasan perancangan ? 1.2.2 Bagaimana konsep perancangan bangunan yang berbasis pendekatan arsitektur hemat energi serta penggunaan elemen-elemen bangunan hemat energi yang terintegrasi sebagai bagian dari elemen arsitektur ? 1.3 TUJUAN Tujuan yang ingin dicapai dalam perancangan ini sebagai berikut 1.3.1 Memberi fasilitas dan wadah bagi para pelaku bisnis sebagai ruang untuk bekerja. 1.3.2 Untuk mendapatkan alternatif rancangan bangunan fungsi kantor sewa yang menggunakan prinsip arsitektur hemat energi untuk dapat merespon kondisi lingkungan sekitarnya dengan optimalisasi pencahayaan alami pada bangunan kantor sewa. 1.4 SASARAN Dengan melihat tujuan diatas maka sasaran yang ingin dicapai dalam perancagan ini adalah 1.4.1 Mengoptimalkan site perancangan dengan potensi yang ada 1.4.2 Menyediakan sarana dan prasarana sesuai fungsi dari objek perancangan dan standar yang ada. 1.4.3 Dapat menerapkan prinsip - prinsip arsitektur hemat energi pada objek perancangan 1.5 MANFAAT Manfaat dalam penulisan ini adalah : 1.5.1 Menambah referensi desain Rental Office (kantor sewa) dengan konsep hemat energi 1.5.2 Menambah pengetahuan dan wawasan pembaca, khususnya mahasiswa arsitektur 1.5.3 Hasil perancangan dapat menjadi masukan bagi pemerintah untuk menyediakan rental Office (kantor sewa) dengan konsep hemat energi 1.6 BATASAN STUDI Batasan dalam perancangan ini meliputi 1.6.1 Batasan lokasi : Lokasi perencanaan akan didapati dari hasil analisis lokasi yang paling strategis 1.6.2 Batasan fasilitas : Fasilitas yang dapat mewadahi aktivitas rental office (kantor sewa) serta fasilitas penunjang mini market, bank, restaurant dan bebrapa fasilitas lain yang disesuaikan dengan kebutuhan dan gaya hidup masyarakat modern. 1.6.3 Batasan prasarana : Meliputi jalanan dan sistem utilitas di dalam site perancangan. 1.6.4 Batasan teori : Pendekatan yang di pakai hanya meliputi arsitektur hemat energi 1.7 KERANGKA BERPIKIR Judul Kolokium : “PERANCANGAN RENTAL OFFICE KONSEP HEMAT ENERGI” Keadaan fisik bangunan yang kurang mendukung untuk perkantoran karena merupakan suatu bagian yang bukan fungsinya. Hal ini dapat kita lihat pada beberapa rumah tinggal yang ada di kota ini yang beralih fungsi menjadi bangunan perkantoran. Lokasi kurang mendukung suasana perkantoran serta hubungnnya dengan klien/relasi maupun dengan intansi-intansi lainnya. Misalnya karena lokasi tidak terletak di daerah lingkungan perkantoran tetapi pada kawasan permukiman. perancangan rental Office yang mampu mewadahi seluruh kegiatan perkantoran yang nyaman dengan pertimbangan kebutuhan fasilitas penunjang kantor dan pendekatan bangunan hemat energy yang mampu mengurangi penggunaan energy dalam bangunan serta meminimalisir pengaruh buruk terhadap lingkungan sekitar Menghasilkan perancangan bangunan kantor sewa yang mewadahi kegiatan perkantotran yang nyaman dengan memfasiltasi semua kegiatan perkantoran, dengan pendekataan hemat energy yang mampu mengurangi penggunaan energy dan memperdulikan lingkungan sekitar. . TEORI JENIS /DATA a. Tinjauan mengenai retail office data primer : dokumentasi dan obsevasi b. Tinjauan mengenai hemat energy data sekunder : litelatur dan studi kasus Tinjauan Pengertian Retail Office Tinjauan Penggolongan Retail Office Tinjauan Klasifikasi Retail Office Tinjauan Arsitektur Hemat Energi Analisa Pemakai dan Aktivitas Bangunan & Tampilan Tapak Konsep Desain 1.8 SISTEM PENULISAN Adapun sistematika pembahasan pada laporan ini terbagi atas beberapa bagian, yaitu: 1.8.1 BAB I. ENDAHULUAN Meliputi latar belakang, perumusahn masalah, tujuan, sasaran, manfaat, batasan studi, kerangka berpikir 1.8.2 BAB II.TINJAUAN PERANCANGAN Menguraikan tentang judul dan kepustakaan tentang objek perancangan yaitu retail office dengan konsep hemat energi 1.8.3 BAB III. METODE PERANCANGAN Menjelaskan tentang metode dan teknik dalam perancangan 1.8.4 BAB IV. GAMBARAN OBJEK PERANCANGAN Menjelaskan tentang gambaran umum kriteria lokasi perancangan yang sesuai arahan kebijakan pemerintah mengenai lokasi dan gambaran lokasi. Serta fasilitas yang akan disediakan pada perancangan 1.8.5 BAB V. ANALISIS PERANCANGAN Berisi tentang analisa tapak dan programming ruang 1.8.6 BAB VI. KONSEP PERANCANGAN Berisi tentang deskripsi desain dan konsep yang akan terapkan BAB II TINJAUAN PERANCANGAN 2.1 STUDI LITELATUR Tulisan ini berjudul “Perencanaan Sentra Kreatif Komunitas Mollo dengan Pendekatan arsitektur Dawan”. Uraian mengenai judul ini adalah sebagai berikut : Perencanaan atau dalam kata asing planning, dapat diartikan sebagai suatu sarana untuk mentransformasikan presepsi-presepsi mengenai kondisi-kondisi lingkungan ke dalam rencana yang berarti dan dapat dilaksanakan dengan teratur (Shrode, 1974). Sedangkan menurut Davidov (1982), Perencanaan adalah sebuah proses untuk menetapkan tindakan yang tepat di masa depan melalui pilihanpilihan yang sistematik. kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara professional. Ruang-ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.Pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor sewa dapat berupa banyak hal, dari kenyamanan, keamanan, fasilitas yang disediakan, serta pemilihan lokasi yang tepat, dimana pembangunan kantor sewa pada umumnya terletak pada jalur premier/jalur utama bagi zona komersil. Menurut Hunt, W.D. (dalam Marlina, 2008) Arsitektur Hemat Energi (Energy-Efficient Architecture) Arsitektur yang berlandaskan pada pemikiran “meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas penghuninya” dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir secara aktif. Mengoptimasikan sistim tata udara – tata cahaya, integrasi antara sistem tata udara buatan alamiah, sistim tata cahaya buatan – alamiah serta sinergi antara metode pasif dan aktif dengan material dan instrument hemat energi. (Jimmy Priatman, Ir, 2005. Arsitektur Hemat Energi) Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa "perancangan rental office (kantor sewa) Dengan Pendekatan Arsitektur hemat energi" merupakan suatu proses perencanaan sebuah kantor sewa dengan menerapkan prinsip-prinsip arsitektur hemat energi untuk menanggapi kondisi iklim di kota kupang. 2.1.1 RENTAL OFFICE (KANTOR SEWA) A. DEFINISI kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara professional. Ruang-ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.Pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor sewa dapat berupa banyak hal, dari kenyamanan, keamanan, fasilitas yang disediakan, serta pemilihan lokasi yang tepat, dimana pembangunan kantor sewa pada umumnya terletak pada jalur premier/jalur utama bagi zona komersil. Menurut Hunt, W.D. (dalam Marlina, 2008) Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu: 1. Gedung perkantoran sewa Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan. 2. Gedung perkantoran Strata tittle (milik) Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. B. JENIS JENIS KANTOR SEWA Rental office menurut tujuan dibangun dibagi menjadi empat macam yaitu : 1. Tenant-Owned Office Building Rental office jenis ini dibangun dengan pemilik berperan sekaligus sebagai penyewa sebagian besar luas kantor. Penampilan bangunan dapat memenuhi keinginan pemilik, menunjukkan image perusahan pemilik. 2. Speculative Office Building Keberhasilan pembangunan rental office jenis ini dilihat dari tingkat penghunian atau berapa besar pemilik/penyokong dan menerima pendapatan dari hasil sewa bangunan. Rancangannya harus dapat memenuhi kebutuhan pasar yang masing-masing bergerak dalam bidang usaha yang berlainan sehingga mempunyai tuntutan yang berlainan. 3. Investment Office Building Bangunan kantor jenis ini pada umumnya untuk disewakan dengan ciri ciri: a. Perusahaan pemakainya khusus. b. Pada site lainnya tidak biasa. c. Untuk penyewaan dengan sistem multiple tenancy floor dengan satu perusahaan menyewa sebagian ruang kantor 4. Tailor Made Building/Custom-Designed Office BuildingRental office jenis ini dibangun dengan tujuan untuk dipakai sendiri. Pemakai kantor jenis ini pada umumnya pemerintah atau suatu departemen. Bangunan kantor yang dibangun dengan tipe tailor made building mempunyai beberapa keuntungan : Pilihan lokasi banyak sesuai dengan sasaran kegiatan. Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sebagai kenyamanan rekreasional bagi karyawan atau untuk mewadahi peralatan khusus bagi pelayanan kantor. Bangunan dapat dibangun dengan tipe luas ruang yang bervariasi sesuai dengan pola kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi perkembangan kegiatan. Dapat dirancang secara lebih kreatif untuk mendapatkan image yang berbeda-beda. C. KLASIFIKASI KANTOR SEWA Rancangan kantor sewa dapat diklasifikasikan berdasarkan berbagai pertimbangan, yaitu ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan, pembagian layout denah, kedalaman ruang, dan tipikal jalur pencapaiannya (Marlina, 2008). 1. Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang Sewa Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan mempertimbangkan tiga hal, yaitu (Marlina, 2008): Kesesuaian dengan modul struktur bangunan dalam upaya mencapai efisiensi biaya bangunan serta efektivitas ruang yang terbentuk Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas sesuai dengan fungsi-fungsi yang direncanakan diwadahi dalam kantor sewa tersebut. Kelengkapan fasilitas yang direncanakan sesuai tuntutan aktivitas, keamanan, dan kenyamanan bagi pengguna bangunan. 2. Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya Sebuah kantor sewa dapat direncanakan untuk mewadahi fungsi tertentu yang berdampak pada tuntutan ruang-ruang yang mewadahi aktivitas tertentu sesuai karakter penggunaanya, dilengkapi dengan fasilitas yang sesuai karakter penggunanya, dilengkapi dengan kegiatan yang dilakukan di dalamnya. Oleh karenanya, kelengkapan dan karakter ruang-ruang serta fasilitas yang harus dipenuhi berbeda-beda pada setiap kantor sewa sesuai dengan klasifikasinya berdasarkan fungsi yang ditampilkan sebagai berikut (Marlina, 2008 Kantor sewa fungsi tunggal. Kantor sewa fungsi majemuk. 3. Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa Kantor sewa merupakan bangunan yang diadakan dengan tujuan komersial, yaitu penyewaan ruang. Sesuai tujuannya, ruangruang di dalamnya dapat disewakan oleh satu atau sejumlah penyewa sesuai kemampuan konsumen. Sebaliknya, seorang penyewa dapat menyewa satu atau beberapa unit ruang sewa sekaligus. Sifat tersebut membuat kantor sewa dapat pula diklasifikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa ruangnya sebagai berikut (Time Saver Standards for Building Types, 1990): Penyewa bangunan tunggal. Penyewa lantai tunggal. Penyewa lantai majemuk. 4. Klasifikasi Berdasarkan Pengelolanya Selain dari aspek penyewanya, kantor sewa juga dapat diklasifikasikan dari sisi pengelolanya, yaitu (Marlina, 2008): Tenant owned office building. Speculative office building. Investment type of office bilding. Tailor made building. 5. Klasifikasi Berdasarkan Layout Denah Menurut Duffy (1987) (dalam Marlina, 2008) pembagian kantor pada suatu bangunan kantor dapat dikelompokkan sebagai berikut: Cellular system Group space system Landscape/ open plan system. 6. Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008): Shallow space, apabila ruang-ruangnya dirancang dengan Kedalaman ruang terjauh berada pada jarak 12 m, memungkinkan untuk konfigurasai single office room yang terbentuk linier. Ventilasi pada parimeter akan mencukupi untuk ruang-ruang kecil yang mengelilingi koridor. Ruang-ruang tersebut sangat cocok untuk pemakaian individu yang membutuhkan privacy tinggi atau untuk kelompok-kelompok kecil. Medium deep space, Mempunyai kedalaman ruang antara 6 m – 10 m untuk tipe single zone place. Untuk double zone place akan menghasilkan kedalaman antara 14 m – 22 m. Ruang-ruang yang dihasilkan mempunyai kemungkinan tidak terjangkau jendela luar. Umumnya semua jenis aktivitas kantor dapat ditampung pada ruang-ruang dengan kedalaman ini dengan perencanaan yang lebih bebas. Pembagian ruang untuk berbagai penyewa tidak banyak mengalami kesukaran. Deep space Mempunyai kedalaman ruang antara 11 m – 19 m namun lebih sering digunakan kedalaman 15 m. Ruang-ruang pada kedalaman ini dapat dibagi menjadi beberapa kantor yang lebih kecil. Very deep space, apabila ruang ruangnya mempunyai kedalaman lebih dari 20 m. 7. Klasifikasi Berdasarkan Tipikal Pencapaian Rancangan sebuah kantor sewa dengan strategi tipikal meliputi rancangan jalur pencapaian ke ruang-ruang di setiap lantai yang juga tipikal. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008): Tipe koridor terbuka Tipe menara. D. KARAKTERISTIK KANTOR SEWA 1. Berdasarkan Organisasi Berdasarkan organisasinya kantor sewa terbagi atas beberapa jenis, yaitu : Commercial office, yaitu seperti perkantoran yang digunakan untuk perdagangan dan asuransi. Industrial office, yaitu jenis kantor ini mempunyai hubungan dengan pabriknya. Professional office, yaitu jenis kantor yang hanya digunakan dalam jangka waktu tertentu saja. Institutional office, yaitu jenis kantor yang digunakan dalam jangka waktu panjang. 2. Berdasarkan Sifat dan Tujuan Berdasarkan sifat dan tujuannya, kantor sewa terbagi atas : Kantor sewa komersil, yaitu kantor sewa yang mempunyai sifat komersil dengan tujuan untuk mencari keuntungan. Kantor sewa non komersil, yaitu kantor sewa yang sifatnya tidak untuk mencari keuntungan. 3 Berdasarkan Sistem Sewa Net system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai bersih, sehingga harga sewa per meter persegi tinggi. Gross system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai kotor, sehingga harga sewa per meter persegi rendah. Dengan system seperti ini cocok untuk sewa per lantai. Untuk kategori Kantor Sewa yang berdasar sistem sewa, jenis sewa terbagi atas : Sewa biasa adalah penghuni membayar uang sewa kepada pemilik bangunan sesuai dengan perjanjian tanpa terikat batas waktu. Sewa beli adalah uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila angsuran sudah memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni. Sewa kontrak adalah penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan persetujuan, apabila masa kontrak berakhir dapat diadakan perjanjian baru. E. PENGUNA KANTOR SEWA Secara umum, pengguna kantor sewa ada tiga, yaitu: Pemilik/pengelola Pengelola adalah pemilik dari perkantoran/kantor sewa dimana motivasi dari pengelola adalah mendapatkan keuntungan sebesarbesarnya dan mengharapkan agar pemakai menyewa seluruh lantai banguanan. Penyewa Penyewa adalah yang menyewa ruang-ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimna penyewa mengharapkan agar ruangruang/kantor yang disewa Nampak terlihat menarik sehingga mampu menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya. Pengunjung Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa penyewa dalam penyediaan permintaan jasa ataupun barang. Pengelola dan penunjung mempunyai karakter dan kegiataan yang berbeda antara satu dengan lainnya sesuai latar social budaya serta bidang usaha yang di lingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mengpengaruhi perancangan sebuah kantor sewa.keterkaitan antara satu sama lain (pengelola,penyewa,serta konsumen) di dasarkan pada adanya persamaan kepentingan dan saling ketergantungan dalam menunjang aktifitas.adanya persamaan kepentingan dan hubungan yang saling mendukung inilah yang menciptakan hubungan erat antar pelaku kegiatan. Hubungan antar pelaku kegiatan ini dapat dilihat sebagai berikut : Aktifitas utama yang dilakukan oleh pelaku adalah aktifitas perkantoran, baik itu berupa pekerjaan admunistrasi, ataupun yang lainnya. Aktifitas penujang laiinya berupa kegiataan pelayanan jasa maupun jual beli barang yang berlansung di dalam gedung serta operasional dan pemeliharaannya. Aktifitas yang tidak lansung adalah kegiatan yang secara tidak lansung menunjang kegiataan utama yaitu model manajemen yang di tangani oleh pihak-pihak property. DAFTAR PUSTAKA BPS kota kupang. 2020 . kota kupang Dalam Angka. Jamala, N. (2015). ANALISIS PENCAHAYAAN BANGUNAN HEMAT ENERGI (Studi kasus: Gedung Wisma Kalla di Makassar). Jurnal Penelitian dan Karya Ilmiah Arsitektur Usakti, 15 Publikasi PDRB Kota Kupang Menurut Lapangan Usaha 2015-2019 pada 27 maret 2021 pada 01.25 WITA Rtrw kota kupang 2020 Website https://kupangkota.bps.go.id/publication/2020/12/28/09 . pada 27 maret 2021 pada 01.25 WITA https://kupangkota.bps.go.id/publication/download.html pada 27 maret 2021 pada 01.25 WITA https://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kupang pada 02 april 2021 pada 01.42 wita
