Investasi residensial

®
Investasi
Chapter Seventeen
1
Chapter Seventeen
2
• Investasi tetap bisnis (Business fixed investment)
meliputi perlengkapan dan struktur yang bisnis beli untuk
digunakan dalam produksi.
• Investasi residensial (Residential investment) meliputi
rumah baru yang orang beli untuk ditinggali dan yang tuan
tanah beli untuk disewakan.
• Investasi persediaan (Inventory investment) meliputi
barang-barang yang bisnis taruh di gudang, termasuk bahan
baku, barang setengah jadi, dan barang jadi.
Chapter Seventeen
3
Model standar investasi tetap bisnis disebut model investasi neoklasik
(neoclassical model of investment). Ini memeriksa manfaat dan biaya
memiliki barang-barang modal. Berikut adalah tiga variabel yang
menggeser investasi :
1) produk modal marjinal
2) tingkat bunga
3) aturan pajak
Untuk mengembangkan model, bayangkan ada dua jenis
perusahaan : perusahaan produksi yang memproduksi barang
dan jasa menggunakan modal yang mereka sewa dan
perusahaan penyewa yang membuat seluruh investasi dalam
perekonomian.
Chapter Seventeen
4
Untuk melihat variabel apa yang mempengaruhi harga sewa ekuilibrium,
lihat fungsi produksi Cobb-Douglas (ingat Bab 3) sebagai pendekatan
baik dari bagaimana perekonomian aktual mengubah modal dan tenaga
kerja menjadi barang dan jasa. Fungsi produksi Cobb-Douglas :
Y = AKaL1-a , di mana Y output, K modal, L tenaga kerja, dan a parameter
mengukur tingkat teknologi, dan A parameter antara 0 dan 1 yang
mengukur bagian modal dari output. Harga sewa riil modal menyesuaikan
untuk menyeimbangkan permintaan akan modal dan penawaran tetap.
Penawaran modal
Chapter Seventeen
K
Permintaan modal (MPK)
5
Persediaan modal, K
Produk modal marjinal untuk fungsi produksi Cobb-Douglas adalah
MPK = aA(L/K)1-a. Karena harga sewa riil sama dengan produk modal
marjinal ekuilibrium, maka R/P = aA(L/K)1-a . Ekspresi ini
mengidentifikasi variabel yang menentukan harga sewa riil. Ia
menunjukkan hal-hal berikut :
• semakin rendah persediaan modal, semakin tinggi harga sewa riil
dari modal
• semakin besar jumlah tenaga kerja yang digunakan, semakin tinggi
harga sewa riil dari modal
• semakin baik teknologi, semakin tinggi harga sewa riil dari modal.
Peristiwa yang mengurangi persediaan modal, atau meningkatkan
kesempatan kerja, atau memperbaiki teknologi, menaikkan harga sewa
riil ekuilibrium dari modal.
Chapter Seventeen
6
Mari kita perhatikan manfaat dan biaya memiliki modal.
Untuk tiap perioda waktu di mana perusahaan menyewakan satu unit
modal, perusahaan sewa menanggung tiga biaya :
1) Bunga pinjaman mereka, yang sama dengan harga pembelian satu
unit modal PK dikali tingkat bunga, i, sehingga i PK.
2) Biaya kerugian atau keuntungan harga modal, dinotasikan -DPK .
3) Penyusutan (Depresiasi) d didefinisikan sebagai pecahan nilai yang
hilang per perioda karena dipakai dan rusak, jadi d PK .
Jadi, jumlah biaya modal
= i PK - DPK + dPK or
= PK (i - D PK/ PK + d)
Lalu, kita nyatakan biaya modal relatif terhadap barang lain dalam perekonomian. Biaya riil dari modal (real cost of capital)—biaya membeli
dan menyewakan unit modal yang diukur dalam output perekonomian :
Biaya modal riil = (PK / P )(r + d), di mana r adalah tingkat bunga riil
dan PK / P sama dengan harga modal relatif. Untuk menderivasi
persamaan
ini, kita asumsikan tingkat kenaikan harga barang secara7
Chapter Seventeen
umum sama dengan tingkat inflasi.
Perhatikan keputusan perusahaan penyewa apakah mningkatkan atau
menurunkan persediaan modalnya. Untuk tiap unit modal, perusahaan
mendapat penerimaan riil R/P dan menanggung biaya riil (PK / P )(r + d).
Laba riil per unit modal :
Tingkat Laba = Penerimaan - Biaya
= R/P
- (PK / P )(r + d)
Karena harga sewa riil sama dengan produk modal marjinal, kita dapat
menulis tingkat laba sebagai
Tingkat Laba = MPK - (PK / P )(r + d)
Perubahan persediaan modal, disebut investasi neto (net investment)
bergantung pada perbedaan antara MPK dan biaya modal. Jika MPK
melebihi biaya modal, perusahaan akan menambah persediaan modal.
Jika MPK kurang dari biaya modal, mereka membiarkan persediaan
modal mereka mengecil, sehingga :
DK = In [MPK - (PK / P )(r + d)],
8
Chapter Seventeen
Di mana
In ( ) adalah fungsi yang menunjukkan berapa banyak investasi
Kita sekarang dapat menderivasi fungsi investasi dalam model investasi
neoklasik. Jumlah pengeluaran pada investasi tetap bisnis adalah jumlah
investasi neto dan penggantian modal yang menyusut.
Fungsi investasi adalah :
I = In [MPK - (PK / P )(r + d)] + dK.
biaya modal
Investasi
bergantung
pada
produk modal marjinal
jumlah penyusutan
Model ini menunjukkan mengapa investasi bergantung pada tingkat
bunga riil. Penurunan tingkat bunga riil menurunkan biaya modal.
Chapter Seventeen
9
Perhatikan investasi tetap bisnis meningkat ketika tingkat bunga
menurun—-sehingga kemiringan ke bawah dari fungsi investasi. Juga,
pergeseran ke luar pada fungsi investasi mungkin akibat dari kenaikan
produk modal marjinal.
Investasi, I
Chapter Seventeen
10
Akhirnya, kita lihat apa yang terjadi ketika penyesuaian persediaan
modal ini berlanjut sepanjang waktu. Jika produk marjinal mulai di atas
biaya modal, persediaan modal akan naik dan produk marjinal akan
turun. Jika produk modal marjinal mulai di bawah biaya modal,
persediaan modal akan turun dan produk marjinal akan naik.
Akhirnya, ketika persediaan modal menyesuaikan, MPK mendekati biaya
modal. Ketika persediaan modal mencapai tingkat kondisi mapan, kita
dapat menulis :
MPK = (PK / P )(r + d).
Jadi, dalam jangka panjang, MPK sama dengan biaya modal riil.
kecepatan penyesuaian menuju kondisi mapan bergantung berapa cepat
perusahaan menyesuaikan persediaan modal mereka, yang lalu
bergantung pada seberapa besar biaya untuk membangun, mengirimkan
dan memasang modal baru.
Chapter Seventeen
11
Pembuat kebijakan sering mengubah aturan tentang pajak pendapatan
perusahaan untuk mendorong investasi, atau paling tidak memitigasi
(mengurangi) disinsentif yang ditimbulkan pajak.
Kredit pajak investasi (investment tax credit) adalah provisi pajak
yang mengurangi pajak perusahaan sebesar jumlah tertentu untuk
tiap dolar yang dibelanjakan untuk barang modal.
Karena perusahaan menutupi sebagian investasi barang modalnya
dalam bentuk pajak lebih rendah, kredit ini mengurangi harga pembelian
efektif dari unit modal P.
Chapter Seventeen
12
Istilah saham (stock) mengacu pada bagian kepemilikan perusahaan, dan
pasar saham (stock market) adalah pasar di mana saham-saham ini
diperdagangkan. Ekonom pemenang-hadiah-Nobel James Tobin
menyatakan perusahaan mendasarkan keputusan investasi mereka pada
rasio berikut, yang sekarang disebut q Tobin :
q = Nilai Pasar Modal Terpasang
Biaya Penggantian Modal Terpasang
Chapter Seventeen
13
Pembilang q Tobin adalah nilai modal perekonomian
yang ditentukan oleh pasar saham. Penyebutnya adalah
harga modal jika dibeli hari ini. Tobin beralasan
investasi neto sebaiknya bergantung pada apakah q
lebih besar atau kurang dari 1. Jika q >1, maka
perusahaan bisa meningkatkan nilai persediaan mereka
dengan meningkatkan modal, dan jika q < 1, pasar
saham menghargai modal kurang dari biaya
penggantiannya dan lalu, perusahaan tak akan
mengganti persediaan modalnya bila telah dipakai. q
Tobin mengukur profitabilitas masa depan yang
diharapkan sebagaimana profitabilitas masa ini.
Chapter Seventeen
14
1) Tingkat bunga lebih tinggi meningkatkan biaya modal dan
mengurangi investasi tetap bisnis.
2) Perbaikan teknologi dan kebijakan pajak, seperti pajak pendapatan
perusahaan dan kredit pajak investasi, menggeser fungsi investasi-tetap
bisnis.
3) Selama booming, kesempatan kerja lebih tinggi meningkatkan MPK
dan karenanya, meningkatkan investasi tetap bisnis.
Chapter Seventeen
15
Hipotesis Pasar-Efisien : harga pasar saham perusahaan adalah penilaian
yang sepenuhnya rasional akan nilai perusahaan, berdasarkan informasi
saat ini tentang prospek bisnis perusahaan.
Beauty contest Keynes adalah metafora untuk spekulasi saham. Dalam
pandangan ini, pasar saham berfluktuasi tanpa alasan jelas, dan karena
pasar saham mempengaruhi permintaan agregat akan barang dan jasa,
fluktuasi ini adalah sumber dari fluktuasi perekonomian jangka-pendek.
Chapter Seventeen
16
Kita sekarang akan memperhatikan penentu
investasi residensial dengan melihat pada
model sederhana dari pasar perumahan.
Investasi residensial mencakup pembelian
rumah baru baik oleh orang yang akan
meninggalinya dan tuan tanah yang akan
menyewakannya pada orang lain.
Ada dua bagian dari model :
1) pasar untuk persediaan rumah yang ada menentukan harga rumah
ekuilibrium.
2) harga rumah menentukan aliran investasi residensial.
Chapter Seventeen
17
Harga relatif rumah disesuaikan untuk menyeimbangkan penawaran dan
permintaan atas stok rumah yang ada. Harga relatif lalu menentukan
investasi residensial, aliran perumahan baru yang perusahaan konstruksi
bangun.
Permintaan
Stok rumah, KH
Chapter Seventeen
Aliran investasi residensial, IH
18
Ketika permintaan rumah bergeser, harga ekuilibrium rumah berubah,
dan perubahan ini lalu mempengaruhi investasi residensial. Kenaikan
permintaan rumah, mungkin karena turunnya tingkat bunga,
meningkatkan harga rumah dan investasi residensial.
Permintaan'
Permintaan
Stok rumah, KH
Chapter Seventeen
Aliran investasi residensial, IH
19
1) Kenaikan tingkat bunga meningkatkan biaya peminjaman bagi
pembeli rumah dan mengurangi investasi perumahan residensial.
2) Kenaikan populasi dan kebijakan pajak menggeser fungsi
investasi-perumahan residensial.
3) Dalam booming, pendapatan lebih tinggi meningkatkan permintaan
akan rumah dan meningkatkan investasi residensial.
Chapter Seventeen
20
Investasi persediaan, barang-barang yang disimpan
perusahaan di gudang, pada saat sama dapat diabaikan
dan dapat punya signifikansi besar. Ini adalah salah satu
komponen terkecil dari pengeluaran—tapi volatilitasnya
membuatnya penting dalam studi fluktuasi ekonomi.
Chapter Seventeen
21
Ketika sales tinggi, perusahaan memproduksi kurang
sehingga ia menjual dan mengambil barang dari persediaan.
Ini disebut pemerataan produksi (production smoothing).
Menyimpan persediaan memungkinkan perusahaan
beroperasi lebih efisien. Jadi, kita dapat memandang
persediaan sebagai faktor produksi (inventories as a factor
of production). Juga, perusahaan tak ingin kekurangan
barang ketika penjualan tiba-tiba melonjak. Ini disebut
pencegahan kehabisan barang (stock-out avoidance).
Terakhir, jika barang baru selesai sebagian, komponen masih
dihitung dalam persediaan, dan disebut, barang dalam
proses (work in process).
Chapter Seventeen
22
Model percepatan (accelerator model) berasumsi perusahaan
menyimpan persediaan yang proporsional dengan tingkat output
perusahaan. Jadi, jika N adalah persediaan perekonomian dan Y adalah
output, maka
N=bY
di mana b adalah parameter yang menunjukkan berapa banyak
persediaan yang perusahaan ingin simpan sebagai proporsi dari output.
investasi persediaan I adalah perubahan persediaan DN. Oleh
karenanya, I = DN = b DY.
Chapter Seventeen
23
Model percepat memprediksi bahwa investasi persediaan adalah
proporsional terhadap perubahan output.
• Ketika output naik, perusahaan ingin menyimpan lebih banyak
persediaan, sehingga investasi persediaan tinggi.
• Ketika output turun, perusahaan ingin menyimpan lebih sedikit
persediaan, sehingga mereka membiarkan persediaan mereka
menurun, dan investasi persediaan adalah negatif.
Model ini mengatakan bahwa investasi persediaan bergantung pada
apakah perekonomian tumbuh dengan cepat atau melambat.
Chapter Seventeen
24
Seperi komponen lain dari investasi, investasi persediaan bergantung
pada tingkat bunga riil. Ketika menyimpan barang dalam persediaan
dan menjualnya besok bukannya sekarang, perusahaan kehilangan
bunga yang dapat diperoleh antara hari ini dan besok. Jadi, tingkat
bunga riil mengukur biaya oportunitas menyimpan persediaan.
Ketika tingkat bunga naik, menyimpan persediaan menjadi lebih
mahal, sehingga perusahaan yang rasional mencoba mengurangi
persediaan mereka. Oleh karena itu, kenaikan tingkat bunga riil
menekan investasi persediaan.
Chapter Seventeen
25
1) Tingkat bunga lebih tinggi meningkatkan biaya menyimpan
persediaan dan mengurangi investasi persediaan.
2) Menurut model percepatan, perubahan output menggeser
fungsi investasi persediaan.
3) Output lebih tinggi selama booming meningkatkan persediaan yang
perusahaan ingin simpan, meningkatkan investasi persediaan.
Chapter Seventeen
26
Investasi tetap bisnis (Business fixed investment)
Investasi residensial (Residensial investment)
Investasi persediaan (Inventory investment)
Model investasi neoklasik (Neoclassical model of investment)
Penyusutan (Depreciation)
Biaya modal riil (Real cost of capital)
Investasi neto (Net investment)
Pajak pendapatan perusahaan (Corporate income tax)
Kredit pajak investasi (Investment tax credit)
Saham (Stock)
Chapter Seventeen
27
Pasar saham (Stock market)
q Tobin (Tobin’s q)
Batasan pendanaan (Financing constraints)
Pemerataan produksi (Production smoothing)
Persediaan sebagai faktor produksi (Inventories as a factor of
production)
Pencegahan kehabisan barang (Stock-out avoidance)
Barang dalam proses (Work in process)
Model percepatan (Accelerator model)
Chapter Seventeen
28