Perjanjian BOT Built Operate Transfer


TANGGAL
PT. SINDIKAT BERSAUDARA
- dan -
PT. SAUDARA BERSINDIKAT
PERJANJIAN
BUILT OPERATE AND TRASFER
Sindikat
DAFTAR ISI
Clause
Title
Page
1.
DEFINISI, PENAFSIRAN DAN JUDUL .................................................................................. 3
2.
Penyerahan Tanah Dan Hak Mengelola .................................................................................... 4
3.
JANGKA WAKTU ...................................................................................................................... 5
4.
PEMBANGUNAN GEDUNG ..................................................................................................... 5
5.
PENDANAAN................................................................................. Error! Bookmark not defined.
6.
MITRA PIHAK KEDUA .............................................................. Error! Bookmark not defined.
7.
HAK PIHAK PERTAMA ............................................................. Error! Bookmark not defined.
8.
PENGOPERASIAN ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
9.
ASURANSI ..................................................................................... Error! Bookmark not defined.
10. PENYERAHAN TANAH DAN BANGUNAN............................. Error! Bookmark not defined.
11. HAK OPSI ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
12. KEADAAN MEMAKSA (FORCE MAJEURE) ......................... Error! Bookmark not defined.
13. PERSELISIHAN ............................................................................ Error! Bookmark not defined.
14. LAIN-LAIN .................................................................................... Error! Bookmark not defined.
15. CIDERA JANJI PENJUAL BERDASARKAN PASAL 5 ......... Error! Bookmark not defined.
16. JAMINAN-JAMINAN ................................................................... Error! Bookmark not defined.
17. HAK-HAK PEMBELI ................................................................... Error! Bookmark not defined.
18. PERLINDUNGAN KEPENTINGAN PEMBELI ....................... Error! Bookmark not defined.
19. AKSES
........................................................................................ Error! Bookmark not defined.
20. PENGUMUMAN............................................................................ Error! Bookmark not defined.
21. KETENTUAN LAIN-lAIN ............................................................ Error! Bookmark not defined.
22. BIAYA-BIAYA............................................................................... Error! Bookmark not defined.
23. PEMBERITAHUAN ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
24. ARBITRASI.................................................................................... Error! Bookmark not defined.
25. HUKUM YANG BERLAKU ........................................................ Error! Bookmark not defined.
Sindikat
PERJANJIAN INI dibuat pada hari ini tanggal
[
] 1998:-
OLEH DAN ANTARA:PT. , sebuah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum negara Republik
Indonesia, berkedudukan di Jakarta (untuk selanjutnya disebut "Pihak Pertama") dalam hal
ini diwakili oleh [
] dan [
];
(1)
dan
PT. , sebuah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum negara Republik
Indonesia, berkedudukan di Jakarta (untuk selanjutnya disebut "Pihak Kedua") dalam hal
ini diwakili oleh [
] dan [
];
(2)
BAHWA:A.
Pihak Pertama adalah pemilik atas sebidang tanah Hak Guna Bangunan Nomor [ ]/ [
]
seluas [ ] yang terletak di Kelurahan [
], Kecamatan [
] Wilayah Jakarta [
] sertipikat terdaftar atas nama Pihak Pertama, yang foto copy sertifikatnya
dilekatkan pada Perjanjian ini dan merupakan Lampiran yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini;
B.
Pihak Kedua adalah suatu perusahaan yang bergerak dibidang [
C.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah sepakat untuk bekerjasama memanfaatkan tanah untuk
tujuan tersebut diatas dengan pola membangun, mengelola dan menyerahkan kembali atau
Built, Operate and Transfer (B.O.T).
];
SEHUBUNGAN DENGAN HAL TERSEBUT DI ATAS PARA PIHAK SEPAKAT sebagai
berikut:1.
DEFINISI, PENAFSIRAN DAN JUDUL
1.1
Dalam perjanjian ini kecuali konteks kalimatnya menentukan lain, istilah-istilah sebagaimana
diuraikan di bawah ini akan mempunyai arti sebagai berikut :
“Gedung” adalah bangunan berikut sarana penunjangnya yang akan dibangun oleh Pihak
Kedua, diatas Tanah dengan spesifikasi seperti yang tercantum dalam Lampiran I Perjanjian;
“Hak Memanfaatkan dan Mengelola” adalah hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal [
] Perjanjian ini;
“Hak Opsi” berarti hak untuk memilih untuk memperpanjang atau tidak memperpanjang
penggunaan Gedung dan sarana penunjangnya
“Masa Pemanfaatan dan Pengelolaan” adalah suatu jangka waktu yang dimulai sejak
Tanggal Penyerahan Tanah sampai dengan Tanggal Penyerahan Kembali sebagaimana
dimaksud dalam Pasal [
];
Sindikat
“Masa Pembangunan” berarti suatu jangka waktu selama [
sejak Tanggal Penyerahan Tanah sampai dengan [
] bulan terhitung
] bulan berikutnya;
“Royalti” adalah imbalan yang wajib dilakukan setiap [ ] oleh Pihak Kedua kepada Pihak
Pertama yang besarnya didasarkan pada suatu prosentase tertentu dari pendapatan [kotor]
yang diperoleh Pihak Kedua dari pemanfaatan dan pengelolaan Tanah dan Bangunan;
“Tanggal Penyerahan Tanah” adalah tanggal di mana Pihak Pertama harus menyerahkan
Tanah kepada Pihak Kedua untuk dimanfaatkan dan dikelola sebagaimana dimaksud dalam
Pasal [
];
“Tanggal Penyerahan Kembali” berarti suatu tanggal di mana Pihak Kedua harus
mengakhiri pemanfaatan dan pengelolaan Tanah serta harus menyerahan kembali fisik Tanah
beserta segala sesuatu yang ada di atasnya;
1.2
Dalam Perjanjian ini, kecuali konteks kalimatnya menentukan lain:1.2.1
penujukan kepada suatu undang-undang atau peraturan berarti penunjukan:(A)
kepada undang-undang atau peraturan yang dari waktu ke waktu dikeluarkan,
dirubah, diatur kembali atau diganti dengan undang-undang atau peraturan
yang lain;
(B)
kepada suatu undang-undang atau peraturan yang telah dicabut yang
diundangkan kembali (baik dengan atau tanpa perubahan); dan
(C)
peraturan lainnya yang dibuat di bawah undang-undang atau peraturan
tersebut;
1.2.2
kata-kata dalam bentuk tunggal harus diarikan pula berbentuk jamak, demikian pula
sebaliknya;
1.2.3
penunjukan pada suatu pasal, ayat, Lampiran [atau Appendiks] (selain pada lampiran
suatu undang-undang) berarti pula penunjukan pada pasal, ayat atau Lampiran (atau
Appendiks) (yang mana yang sesuai) pada atau dari Perjanjian ini;
1.2.4
apabila disebutkan suatu periode atau tanggal atau suatu hari tertentu atau peristiwa
tertentu, berarti tidak termasuk hari tersebut;
1.2.5
penunjukan pada neraca atau laporan rugi laba termasuk pula penunjukan catatancatatan atau bagian-bagian daripadanya;
1.2.6
judul-judul dalam Perjanjian ini hanyalah untuk memudahkan saja dan tidak
mempunyai pengaruh dalam penafsiran pada setiap ketentuan dalam Perjanjian ini;
dan
1.2.7
Penunjukan pada Perjanjian ini termasuk pula penunjukan pada setiap perubahan
atau penambahannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan Perjanjian ini.
1.3
Penggunaan resital atau pendahuluan pada bagian awal Perjanjian ini berlaku bagi seluruh
Perjanjian dan Lampiran Perjanjian ini.
2.
PEMBERIAN HAK MEMANFAATKAN DAN MENGELOLA ATAS TANAH
2.1
Pihak Pertama dengan ini memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk memanfaatkan dan
mengelola Tanah selama Jangka Waktu BOT sesuai dengan syarat dan ketentuan dalam
Sindikat
Perjanjian ini dan Pihak Kedua dengan menyatakan menerima hak yang diberikan oleh Pihak
Pertama tersebut dan setuju untuk memanfaatkan dan mengelola Tanah tersebut sesuai
dengan ketentuan dalam Perjanjian ini.
2.2
Para pihak sepakat bahwa ruang lingkup hak pemanfaatan dan pengelolaan atas Tanah yang
diberikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua adalah meliputi pula bahwa Pihak Kedua
berhak untuk mendirikan bangunan/gedung permanen beserta fasilitasnya sesuai dengan
spesifikasi teknis/bestek sebagaimana dalam Lampiran [ ] Perjanjian ini dan memanfaatkan
Tanah dan Gedung tersebut sampai dengan Tanggal Penyerahan Kembali.
3.
MASA PEMANFAATAN DAN PENGELOLAAN
3.1
Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat bahwa Masa Pemanfaatan dan Pengelolaan yang
diberikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian ini akan
berlangsung terus menerus terhitung sejak Tanggal Penyerahan sampai tanggal Tanggal
Penyerahan Kembali.
3.2
Para Pihak sepakat bahwa sebelum Masa Pemanfaatan dan Pengelolaan berakhir, Pihak
Pertama tidak dapat memutus Perjanjian ini secara sepihak kecuali sebagaimana ditentukan
dalam Pasal [
].
4.
PENYERAHAN TANAH
Kedua belah pihak sepakat bahwa penyerahan Tanah oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua untuk dapat dimanfaatkan dan dikelola oleh Pihak Kedua akan dilakukan paling
lambat [
] bulan terhitung sejak tanggal Perjanjian ini. Tanggal penyerahan Tanah ini
untuk selanjutnya akan disebut sebagai “Tanggal Penyerahan” dan tanggal ini merupakan
awal Masa Pemanfaatan dan Pengelolaan oleh Pihak Kedua sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 3.1. Perjanjian ini.
5.
PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
5.1
Para pihak sepakat bahwa pembangunan Gedung harus telah selesai dalam waktu paling
lambat [
] bulan terhitung sejak Tanggal Penyerahan. Jangka waktu sejakk Tanggal
Penyerahan sampai dengan tanggal penyelesaian untuk selanjutnya akan disebut sebagai
“Masa Pembangunan”)
5.2
[Konsekuensi keterlambatan Pihak Kedua dalam menyelesaikan Gedung sesuai dengan
jadwal di atas].
5.3
Selama pembangunan Pihak Pertama atas biayanya sendiri dan dengan pemberitahuan
terlebih dahulu berhak untuk setiap waktu memeriksa pembangunan Gedung oleh Pihak
Kedua dan untuk memastikan apakah pembangunan Gedung tersebut sesuai dengan
spesifikasi teknis yang telah disepakati oleh kedua belah Pihak.
5.4
Dalam hal selama pembangunan Pihak Kedua karena sesuatu hal merasa tidak dapat
memenuhi ketentuan spesifikasi teknis pembangunan Gedung yang telah disepakati dan
bermaksud mengadakan perubahan atas spesifikasi teknis yang telah disepakati, maka Pihak
Kedua harus memberitahukan kepada Pihak Pertama mengenai maksud tersebut berikut
rencana perubahan atas spesifikasi tersebut untuk dimintakan persetujuan dari Pihak Pertama.
5.5
Dalam waktu paling lambat [ ] hari sejak diterimanya pemberitahuan tersebut, Pihak
Pertama dapat mengajukan keberatan disertai alasannya. Pihak Pertama juga dapat
mengajukan usul-usul atas rencana perubahan spesifikasi teknis tersebut. Perundingan
mengenai hal ini di antara kedua belah pihak harus telah diselesaikan dalam waktu paling
lama [ ] hari sejak diterimanya pemberitahuan oleh Pihak Pertama. Dalam hal Pihak
Sindikat
Pertama tidak mengajukan sesuatu keberatan setelah lewatnya waktu [ ]
hari,
maka
dianggap bahwa Pihak Pertama menyetujui usulan perubahan atas spesifikasi teknis tersebut.
5.6
Apabila rencana perubahan atas spesifikasi sebagaimana dimaksud dalam pasal 5.4 di atas
mengakibatkan merubah Biaya Investasi sampai dengan [ persen] dari Biaya Investasi
tersebut, maka kedua belah pihak akan merundingkan kembali mengenai Masa Pemanfaatan
dan Pengelolaan yang telah disepakati berdasarkan ketentuan Pasal [
] di atas.
6.
BIAYA INVESTASI DAN MINIMUM INTERNAL RATE OF RETURN
6.1
Para pihak sepakat bahwa untuk pembangunan Gedung sesuai dengan spesifikasi teknis
terlampir akan diperlukan biaya kurang lebih sebesar [
] (biaya ini selanjutnya
disebut sebagai “Biaya Investasi”);
6.2
Para pihak selanjutnya sepakat bahwa Pihak Kedua akan memperoleh Internal Rate of Return
atas Biaya Investasi tersebut yang besarnya disepakati sebesar [
]% per tahun.
6.3
Dalam hal ternyata pendapatan atas Pemanfaatan dan Pengelolaan Tanah dan Gedung kurang
dari yang diproyeksikan, maka Masa Pemanfaatan dan Pengelolaan akan ditambah sehingga
memungkinkan Pihak Kedua memperoleh pengembalian Biaya Investasi ditambah dengan
IRR sebesar [ ] per tahun tersebut di atas. Sebaliknya apabila pendapatan atas
Sindikat
Sindikat