1 Bab I Pendahuluan I.1 Latar Belakang Rumah adalah bangunan

advertisement
Bab I Pendahuluan
I.1
Latar Belakang
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan merupakan kumpulan atau kelompok
rumah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan
sarana lingkungan.
Investasi pada dasarnya mencakup dua hal yakni mengeluarkan saat ini untuk
mendapatkan keuntungan disaat mendatang dan mengeluarkan secara pasti untuk
keuntungan yang belum pasti (Budi Santoso, 2000). Dengan kata lain, investasi adalah
penggunaan sumber daya yang ada pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan dimasa
yang akan datang. Dalam investasi pengembangan perumahan, kegiatan investasi
meliputi tiga kegiatan yaitu studi kelayakan investasi, pengembangan perumahan,
operasi dan pemeliharaan (O&M).
Salah satu karakteristik dari investasi pengembangan perumahan adalah ketidakpastian
yang akan muncul selama investasi berlangsung. Ketidakpastian akan masa yang akan
datang dalam investasi pengembangan perumahan menyebabkan munculnya risiko.
Menurut Geltner dan Miller (2007), risiko adalah kemungkinan bahwa performa
investasi akan bervariasi setiap waktunya dan tidak dapat diprediksi pada waktu
investasi dilakukan. Karena ketidakpastian akan menyebabkan adanya risiko dan
mempengaruhi tingkat pengembalian yang diharapkan pengembang, maka menganalisis
ketidakpastian merupakan kunci utama dalam investasi pengembangan perumahan.
Risiko dan tingkat pengembalian merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dalam
investasi pengembangan perumahan karena mempengaruhi penilaian pengembang
terhadap kelayakan pengembangan perumahan, maka tingkat pengembalian yang
diharapkan pengembang harus disesuaikan dengan tingkat risiko yang dihadapi. Kedua
hal tersebut menjadi pertimbangan pengembang untuk melakukan analisis kelayakan
finansial pengembangan perumahan. Studi kelayakan finansial merupakan bagian dari
studi kelayakan investasi, yaitu studi atau analisis terhadap suatu investasi apakah layak
1
atau tidak secara finansial dengan membandingkan antara biaya (cost) yang dikeluarkan
terhadap pendapatan (revenue) yang diperoleh. Studi ini bertujuan untuk mengetahui
nilai sekarang (present value) terhadap aliran kas (cash flow) di masa yang akan datang.
Dalam studi kelayakan finansial pengembangan perumahan, dibutuhkan suatu model
kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan
karena
model
memungkinkan
mengidentifikasi, mengklasifikasi, menganalisa dan merespon risiko sehingga dapat
memudahkan pengembang mengambil keputusan mengenai kelayakan pengembangan
perumahan.
Byrne (1996) menyatakan bahwa tidak ada bentuk standar dari studi kelayakan finansial
pengembangan perumahan. Saat ini metode deterministik masih sering digunakan
walaupun dalam metode ini ketidakpastian tidak diidentifikasikan dalam analisis. Oleh
karena itu, Byrne (1996) mengidentifikasikan variabel utama yang mempengaruhi
kelayakan pengembangan perumahan yang bertujuan untuk mengetahui variabel mana
yang paling sensitif mengalami perubahan. Variabel yang telah diidentifikasikan
tersebut kemudian diklasifikasikan kedalam 3 (tiga) jenis variabel, yaitu (1) variabel
yang dapat dikendalikan langsung (directly controlled variable) seperti luas lahan dan
peruntukkan lahan; (2) variabel yang tidak dapat dikendalikan secara langsung
(indirectly controlled variable) atau variabel yang mempunyai ketergantungan terhadap
variabel lain seperti pajak dan besarnya pinjaman; dan (3) variabel yang tidak dapat
dikendalikan dan bersifat tidak pasti (uncontrolled uncertain variable) seperti inflasi
dan suku bunga pinjaman. Byrne (1996) menetapkan 3 (tiga) variabel ketidakpastian
yang mempengaruhi kelayakan finansial pengembangan perumahan yaitu inflasi, suku
bunga dan tingkat penjualan. Variabel ketidakpastian tersebut dianalisis dalam model
kelayakan finansial pengembangan perumahan karena perubahan dari variabel tersebut
akan mempengaruhi besarnya pengembalian yang akan diperoleh pengembang. Dalam
menganalisis
kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan,
Byrne
(1996)
menggunakan simulasi untuk menganalisis ketidakpastian yang bertujuan untuk
memudahkan pengembang dalam mengambil keputusan investasi. Simulasi tersebut
digunakan untuk mengetahui distribusi probabilitas dan sensitivitas dari variabel
ketidakpastian yang telah ditetapkan tersebut, selain itu simulasi juga digunakan
2
menghitung cash flow untuk mengetahui kemungkinan-kemungkinan pengembalian
investasi yang akan diperoleh pengembang.
Avianto (1998) menyatakan dalam studi kelayakan finansial diperlukan studi kelayakan
legal untuk mendapatkan perizinan dan studi kelayakan pasar untuk mengetahui segmen
pasar perumahan yang akan dipilih. Kedua aspek tersebut merupakan aspek penting
dalam menentukan kelayakan finansial pengembangan perumahan. Dalam melakukan
studi kelayakan finansial pengembangan perumahan, Avianto (1998) mengelompokkan
variabel pengembangan perumahan menjadi 2 (dua) kelompok yaitu biaya pokok
pengembangan tanah (BPPT) dan biaya pokok pengembangan bangunan (BPPB).
Berdasarkan klasifikasi variabel yang dilakukan oleh Byrne (1996), hanya 2 jenis
variabel pengembangan perumahan yang dianalisis dalam model studi kelayakan yang
dikembangkan Avianto (1998) yaitu variabel yang dapat dikendalikan secara langsung
dan tidak langsung. Dalam model tersebut, variabel ketidakpastian tidak dianalisis
sehingga tidak diketahui pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian investasi yang
diharapkan pengembang dan risiko dari investasi tersebut. Selain itu, cash flow dalam
modelnya tidak dianalisis menggunakan simulasi sehingga hanya menghasilkan singlepoint
outcome
dan
tidak
memberikan
gambaran
kemungkinan-kemungkinan
pengembalian investasi yang diharapkan pengembang.
Oleh karena itu, maka penelitian ini dimaksudkan untuk menyediakan suatu model
kelayakan finansial pengembangan perumahan yaitu dengan mengembangkan model
kelayakan finansial yang telah dikembangkan oleh Avianto (1998) dengan menganalisis
variabel ketidakpastian kedalam model tersebut.
I.2
Perumusan Masalah
Ketidakpastian menyebabkan adanya risiko dan mempengaruhi tingkat pengembalian
yang diharapkan pengembang, oleh karena itu maka perlu dilakukan studi kelayakan
pengembangan perumahan. Pada model kelayakan finansial pengembangan perumahan
yang dikembangkan Avianto (1998), variabel pengembangan perumahan dianalisis
hanya variabel yang dapat dikendalikan secara langsung dan tidak langsung dari 3 (tiga)
jenis variabel yang telah diklasifikasikan oleh Bryne (1996). Dalam model tersebut,
3
variabel ketidakpastian yang mempengaruhi kelayakan pengembangan perumahan tidak
dianalisis sehingga pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian yang diharapkan
pengembang dan risiko investasi tidak dapat diketahui. Berdasarkan hal tersebut, maka
diperlukan suatu model yang menganalisis ketidakpastian sehingga dapat diketahui
pengaruh ketidakpastian tersebut terhadap pengembalian investasi dan risiko yang akan
muncul dalam investasi tersebut. Selain itu juga diperlukan model yang dapat
memberikan gambaran kemungkinan pengembalian investasi sehingga pengembang
mempunyai lebih banyak sudut pandang untuk menentukan kelayakan pengembangan
perumahan.
I.3
Tujuan Penelitian
Untuk menjawab permasalah yang telah dirumuskan, maka tujuan yang ingin dicapai
dalam penelitian ini adalah memodelkan kelayakan finansial pengembangan perumahan
berdasarkan model kelayakan finansial yang telah dikembangkan Avianto (1998)
dengan menganalisis variabel ketidakpastian yang telah diidentifikasikan oleh Byrne
(1996) kedalam model. Dalam pemodelan kelayakan finansial pengembangan
perumahan ini akan digunakan simulasi untuk menguji model yang bertujuan untuk
mengetahui kemungkinan-kemungkinan pengembalian investasi yang akan diperoleh
pengembang dan besarnya risiko investasi tersebut. Pengembalian yang diharapkan
pengembang akan dipresentasikan melalui kriteria kelayakan finansial yaitu payback
period, net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Dalam pengujian
model, simulasi monte carlo dilakukan dengan menggunakan software @Risk untuk
mengetahui variabel ketidakpastian yang paling mempengaruhi pengembalian investasi.
I.4
Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat dimanfaatkan sebagai alat untuk menganalisis
kelayakan finansial pengembangan perumahan yang dapat memberikan gambaran
kemungkinan pengembalian investasi sehingga pengembang mempunyai lebih banyak
sudut pandang untuk menentukan kelayakan investasi pengembangan perumahan
4
I.5
Lingkup dan Batasan Penelitian
Agar penelitian yang dilakukan tepat dan terarah, maka lingkup penelitian dalam tesis
ini ditetapkan pada hal-hal berikut:
•
Identifikasi variabel pengembangan perumahan berdasarkan pada Avianto
(1998).
•
Penetapan variabel ketidakpastian berdasarkan variabel ketidakpastian yang
telah diidentifikasi oleh Byrne (1996).
•
Pengembangan
model
kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan
berdasarkan model yang dikembangkan Avianto (1998).
•
Pengujian model menggunakan simulasi dengan perangkat lunak (software)
@RISK.
•
Studi kasus dilakukan pada 5 (lima) perumahan menengah dan mewah di
wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek).
I.6
Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dibagi ke dalam enam bagian, yang secara garis besar dapat
dijabarkan sebagai berikut:
Bab I Pendahuluan
Bab ini berisikan uraian mengenai latar belakang dilakukannya penelitian, tujuan
yang ingin dicapai dari penelitian, manfaat dari penelitian serta lingkup dan
batasan penelitian.
Bab II Tinjauan Pustaka
Bab ini berisikan literatur yang berkaitan dengan masalah dan tujuan penelitian,
meliputi kajian pustaka mengenai rumah dan perumahan, kajian pustaka
mengenai pengembangan perumahan dan variabel-variabel pengembangan
5
perumahan, kajian pustaka mengenai analisis kelayakan finansial, kajian pustaka
mengenai kriteria kelayakan financial payback period, net present value (NPV)
dan internal rate of return (IRR) sebagai alat pengambilan keputusan, kajian
pustaka mengenai penggunaan simulasi monte carlo dan tinjauan terhadap
penelitian-penelitian terdahulu.
Bab III Metodologi Penelitian
Bab ini berisikan metodologi yang dilakukan pada saat penelitian yaitu uraian
mengenai langkah-langkah dalam melakukan penelitian beserta metode yang
digunakan yang meliputi teknik pengumpulan data, teknik pengolahan data,
teknik pemodelan, dan teknik simulasi monte carlo.
Bab IV Analisis Data
Bab
ini
berisikan
tahapan
dalam
memodelkan
kelayakan
finansial
pengembangan perumahan yang meliputi studi kasus, identifikasi variabel
pengembangan perumahan, pengembangan model cash flow kelayakan finansial
pengembangan perumahan, kemudian dilakuakn pengujian model yang meliputi
pengembangan skenario cash flow, penentuan fungsi probabilitas dari variabel
ketidakpastian pengembangan perumahan, penentuan discount rate yang akan
digunakan dan penetuan jumlah iterasi untuk simulasi, selanjutnya akan
dilakukan simulasi monte carlo dan analisis sensitivitas lanjut dengan software
@Risk .
Bab V Hasil dan Pembahasan
Bab ini berisikan hasil-hasil pengujian model menggunakan simulasi yang
meliputi data-data statistik dari kriteria kelayakan finansial Payback Period, Net
Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) dan hasil analisis
sensitivitas lanjut untuk mengetahui pengaruh perubahan variabel ketidakpastian
pengembangan perumahan terhadap kriteria kelayakan finanasial tersebut. Hasil-
6
hasil yang diperoleh selanjutnya dibahas secara lebih terperinci untuk dijadikan
dasar dalam penarikan kesimpulan.
Bab VI Kesimpulan dan Saran
Bab ini merupakan bab penutup yang berisikan kesimpulan berdasarkan
pembahasan dari hasil-hasil penelitian yang menjawab tujuan dari penelitian
serta saran-saran yang berisi pendapat untuk penyempurnaan dan pengembangan
dari penelitian ini.
7
Download