bab i pendahuluan - Perpustakaan Universitas Mercu Buana

BAB I PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Perencanaan bangunan atau suatu Konstruksi adalah suatu proses interaksi yang
rumit dari segi – segi yang menyangkut keahlian, pengetahuan, kelengkapan
informasi, dana, dan waktu. Karenanya adalah suatu keputusan tersendiri atau
kepuasan yang utama adalah jika rancangan ‘terbaik’ dapat diwujudkan dalam
batasan – batasan yang ada seperti kemampuan teknis, dana, waktu, peraturan
pemerintah, standar lingkungan dan keadaan lokasi. Untuk memilih yang ‘terbaik’
dari beberapa alternatif adalah merupakan hal yang tidak mudah. Dalam hal ini
Owner/Investor banyak melibatkan beberapa pihak untuk merencanakan
pekerjaan –pekerjaan konstruksi.
Sumber : Data pengamatan
Gambar 1.1 Hubungan Kerja antara Owner/Investor, Kontraktor dan Konsultan
I-1
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
Dari diagram di atas dapat dilihat bahwa Konsultan QS dalam sebuah proyek
tidak berhubungan langsung dengan Konsultan (Perencana dan MK) secara
langsung. Tetapi langsung berhubungan dengan Owner/Investor. Dalam hal ini
Konsultan QS berperan sebagai penasihat Owner/Investor yang akan memberikan
masukkan mengenai konstruksi tersebut. Konsultan QS tidak berpihak kepada
Owner/Investor maupun Kontraktor, dia berperan sebagai penengah apabila
terjadi perselisihan antara Owner/Investor dengan Kontraktor.
Perencanaan anggaran (Cost Plan) adalah suatu teknik atau cara dimana anggaran
suatu proyek dibuat dan dialokasikan ke dalam pos-pos biaya atau elemen biaya
sehingga para Perencana mendapatkan suatu batasan biaya yang dijadikan
patokan dalam merencanakan atau menghasilkan desain yang diharapkan oleh
Owner/Investor. Pada dasarnya Cost Plan berbeda dengan Cash Flow keseluruhan
yang biasa dilakukan oleh kontraktor. Dalam hal ini, Cost Plan dilakukan oleh
konsultan QS dan hanya akan memberikan gambaran mengenai Cash Out Flow
bagi Owner/Investor. Proses perencanaan biaya (Cost Plan) merupakan suatu
tahapan Pre Contract yang dilakukan seorang QS yang bertujuan untuk
membantu dalam persiapan proyek, desain, tender dan pengendalian biaya.
I-2
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
Sumber : Materi Cost Planning
Gambar 1.2 Posisi Cost Plan dalam Perencanaan
Dalam membuat perencanaan biaya konstruksi QS dapat dilibatkan dari tahap
paling awal dari suatu proses perencanaan, yaitu pada tahap ‘Inception’. Pada
tahap ini memang tidak ada hasil konkret yang didapat. Pada tahap selanjutnya
dari proses pembangunan, QS berperan dalam membuat perencanaan biaya
pembangunan proyek tersebut. Setelah kedua hal tersebut disetujui oleh
Owner/Investor, maka tugas QS, pada tahap selanjutnya dari proses perencanaan,
akan menjadi pengendali biaya konstruksi pada tahap perencanaan. Pengendalian
biaya pada tahap perencanaan ini dimaksudkan untuk membatasi pengembangan
perencanaan agar masih di dalam koridor anggaran yang telah ditetapkan atau
terjadinya overrun.
Adanya keterkaitan antara hubungan Owner/Investor dengan pihak ketiga / mitra
bisnis mereka, menyebabkan pentingnya kebutuhan data empiris yang akan
I-3
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
digunakan dalam acuan pengajuan Budgeting sebuah konstruksi. Data empiris
tersebut berupa perhitungan yang berasal dari pihak independent di luar pihak
Owner/Investor sendiri. Dalam hal ini ditunjuklah konsultan QS yang dipercaya
untuk membuat perhitungan perencanaan biaya (Cost Plan) berdasarkan gambar
yang telah diberikan oleh perencana.
Menurut penelitian yang dilakukan oleh Candra Yuliana, Universitas Lambung
Mangkurat, 2014 pada pembangunan bangunan gedung negara, mengenai
permodelan cost planning memberikan kesimpulan bahwa tingkat akurasi
permodelan cost planning sekitar 9,54% sampai dengan 4,75% dan rata-rata
akurasi di atas -1,99% dari biaya sebenarnya pembangunan gedung Negara,
dengan tingkat keyakinan 90%, maka permodelan Cost Planning dapat digunakan
untuk memperkirakan biaya di awal tahap pembangunan. Untuk itu tidak menutup
kemungkinan bahwa penerapan Cost Planning ini bisa diterapkan pada semua
konstruksi bangunan hotel.
Saat ini pembangunan hotel merupakan peluang bisnis atau investasi yang sedang
diminati oleh kalangan pengusaha perorangan maupun perusahaan. Selain karena
mempunyai berbagai macam desain, bangunan hotel juga mempunyai tingkat
kerumitan tersendiri jika dilihat dari berbagai macam interior desainnya. Sehingga
perlu dilakukan perencanaan dan perhitungan yang matang agar mendapatkan
hasil yang sesuai harapan.
Bangunan Hotel mempunyai nilai proyek yang berbeda – beda tergantung dengan
kelas Hotel itu sendiri. Kisaran nilai Cost Plan pada bangunan hotel dapat dinilai
berdasarkan jumlah unit room maupun berdasarkan luasan m2.
I-4
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
Tabel 1.1 Kisaran Nilai Cost Plan Bangunan Hotel
No
Kelas Hotel
Nilai / m2 (IDR)
Nilai / room (IDR)
1
Bintang 2
7,000,000
400,000,000
2
Bintang 3
8,000,000
500,000,000
3
Bintang 4
9,500,000 - 10,000,000
600,000,000
Note : Nilai harga di atas sudah termasuk Harga FF&E
Sumber : Proyek terdahulu yang sudah berjalan
Bangunan hotel pada studi kasus penelitian ini mempunyai kelas hotel bintang 3
dengan kisaran nilai proyek lebih dari 200 M, sehingga diperlukan konsultan QS
untuk menghitung perencanaan budgeting per elemen bangunan yang digunakan
sebagai dasar anggaran sesuai dengan finansial Owner / Investor. Dengan
pertimbangan di atas, maka kajian ini layak untuk dilakukan penelitian.
1.2.
Identifikasi Masalah
Dalam pembuatan Cost Plan terdapat faktor – faktor yang mempengaruhi dalam
penyusunanannya. Selain sebagai acuan besarnya nilai proyek, Cost Plan juga
digunakan sebagai prediksi besarnya nilai Cash Out Flow yang akan terjadi bagi
Owner agar pihak tersebut dapat melihat gambaran kurva besarnya jumlah
pembayaran dengan waktu pelaksanaan proyek.
Pada tahap pembuatan Cost Plan, konsultan QS mulai dilibatkan untuk
memperhitungkan seluruh biaya yang akan dikeluarkan sesuai desain yang telah
dirancang oleh perencana. Namun pada proyek Hotel Fairmont Jakarta tidak
menggunakan jasa konsultan QS hanya mengandalkan QS in house yang dimiliki
oleh Owner yang menyebabkan terjadinya overrun / over budgeting yang
menimbulkan kerugian bagi pihak Owner.
Dari kasus di atas dapat terlihat bahwa peran Cost Plan yang dilakukan oleh
konsultan QS sangat diperlukan sebagai perencanaan dan pengendalian biaya
I-5
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
(Cost Control) selama berlangsungnya konstruksi agar tetap sesuai dengan
anggaran / pagu yang telah disediakan.
1.3. Rumusan Masalah
Berdasarkan identifikasi dan latar belakang masalah di atas, maka dapat dibuat
suatu rumusan masalah sebagai berikut :
a. Faktor apakah yang mempengaruhi perhitungan Cost Plan pada bangunan
hotel.
b. Bagaimana bentuk analisis Cost Plan pada bangunan hotel.
c. Bagaimana bentuk perhitungan nilai Cash Out Flow yang terjadi pada pihak
Owner/Investor pada bangunan hotel.
1.4. Batasan Masalah
Dalam melakukan penelitian, dibuatkan batasan masalah untuk diteliti sebagai
berikut :
a.
Studi kasus dalam penelitian ini adalah bangunan hotel bintang 3
b.
Paket Pekerjaan struktur dan arsitektur karena presentase dalam Cost Plan
lebih besar dari aket pekrjaan lainnya.
c.
Menganalisis perhitungan Cost Plan dan bentuk nilai Cash Out Flow yang
akan dikeluarkan oleh Owner/Investor sebagai pengendalian biaya.
1.5. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah :
a. Mengetahui faktor yang mempengaruhi perhitungan Cost Plan pada bangunan
hotel.
b. Menganalisis perhitungan Cost Plan pada bangunan hotel.
I-6
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
c. Mendapatkan bentuk nilai Cash Out Flow yang akan dikeluarkan oleh
Owner/Investor sebagai pengendalian biaya.
1.6. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dan masukkan kepada
beberapa pihak antara lain :
a. Memberikan kontribusi pengembangan dalam bidang Quantity Surveyor
khususnya mengenai Cost Plan.
b. Memberikan sumbangsih pengetahuan pengembangan ilmu pengetahuan yang
berkaitan dengan penggunaan Cost Plan sebagai dasar Budgeting.
c. Memberikan saran dan masukkan sebagai dasar pertimbangan penggunaan
Cost Plan bagi Owner/Investor.
d. Memberikan gambaran kepada Owner/Investor mengenai nilai biaya
konstruksi khususnya pada bangunan hotel.
1.7. Sistematika Penelitian
Sistematika penulisan dalam laporan penelitian ini adalah sebagai berikut:
BAB I. PENDAHULUAN
Berisi latar belakang yang mendasari penelitian; rumusan masalah yang
diperoleh dari identifikasi permasalahan; batasan penelitian masalah;
tujuan dalam menjawab rumusan masalah; manfaat penelitian; metode
penelitian dan sistematika penelitian. Bab ini memberikan penjelasan
secara garis besar mengenai penyusunan penelitian yang di dalamnya
memuat uraian singkat tentang latar belakang pemilihan masalah yang
mendasari penelitian.
I-7
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB I PENDAHULUAN
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA
Berisi mengenai teori – teori yang berhubungan dengan topik penelitian,
mencakup teori – teori mengenai penjelasan cost planning, proses
penyusunan dan keakurasian dari estimasi tiap tahapan proyek akan
dijelaskan secara detail pada bab ini.
BAB III. METODOLOGI PENELITIAN
Menjelaskan
metode
penelitian
yang
diambil
sesuai
dengan
permasalahan penelitian serta rumusan masalah penelitian. Selain itu
pada bab ini juga memberikan penjelasan mengenai pengambilan data
dan metode analisis yang digunakan.
BAB IV. PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA
Menjelaskan proses pengumpulan data dan proses pengolahan data
hingga data siap untuk dianalisis sesuai dngan tujuan penelitian.
BAB V. SIMPULAN DAN SARAN
Memberikan kesimpulan terhadap hasil penelitian untuk menjawab
rumusan masalah serta saran sehubungan dengan penelitian lebih lanjut.
I-8
http://digilib.mercubuana.ac.id/