Dana Investasi Real Estate (DIRE)

Dana Investasi Real Estate
(DIRE)
Surabaya, 25 Mei 2016
Pengertian DIRE
1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya
diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau
kas dan setara kas
2. DIRE berinvestasi pada:
a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling
kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB);
b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia
(Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh
Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi
pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau
c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB.
3. DIRE dilarang berinvestasi pada:
a. tanah kosong; atau
b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi
ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi).
4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum
atas Unit Penyertaannya.
5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek.
2
Manfaat Berkembangnya DIRE
•
•
•
•
•
•
Peningkatan pembangunan sektor properti
Peningkatan pembangunan infrastruktur
Peningkatan layanan kesehatan
Peningkatan pembangunan sektor pariwisata
Penurunan angka pengangguran
Peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajak
hotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB dan
lain-lain.
3
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Langsung)
A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
Pemilik
Properti
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
Penyewa
Properti
Bank Kustodian
Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki
tanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah
4
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik
Properti
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa
Properti
Bank Kustodian
5
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
A. Perpajakan Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik
Properti
Bank Kustodian
I. Pajak Kepada SPC
I. PPN 10% (restitusi 1
bulan) *
II. BPHTB 5%
II. Pajak kepada Pemilik
Properti
I. PPh Badan 25% dari
keuntungan *
* Biaya-biaya pajak sudah harus dibayar sejak awal, dimana saat itu KIK DIRE / SPC belum menerima penghasilan.
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPh semula
final 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.
6
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
B. Perpajakan Atas Hasil Dari Properti
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa
Properti
Bank Kustodian
Dividen kepada KIK DIRE
tidak kena pajak*
Pajak atas sewa yang
diterima SPC:
PPh Final 10%
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak
kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.
7
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan
Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk
DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi
Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final
berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai transaksi.
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan
Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB
untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE
dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.
• Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung
pelaksanaan DIRE di daerahnya.
• Penerapan perubahan – perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu
penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait
8
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman
Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan
Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif
Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut :
Peraturan XI.M.1
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang
meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam
dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset
Real Estat dengan total nilai paling banyak 20 % (dua puluh persen) dari total
nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
POJK Nomor 19/POJK.04/2016
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang
meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam
dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset
Real Estat dengan total nilai paling banyak 45 % (empat puluh lima persen) dari
total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
8
Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE
Singapura
Stamp duty (BPHTB)
Malaysia
Indonesia
2005-2015: Bebas Stamp Duty
Sejak 31 Maret 2015: 3%
Bebas Stamp Duty
5%
PPN penjualan properti
7 %, restitusi max 6 bulan
6%
10%
(restitusi 1 bln)
PPh Penjualan Properti
Bebas pajak
Bebas pajak
PPh non Final
25%
PPh pendapatan sewa
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Final 10%
PPh Dividen SPC
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Dividen DIRE
• Resident & Non resident
Individu: Bebas Pajak
• Resident & Non resident
Individu: 10%
• Resident corporate: 17%
• Resident Corporate: 24%
• Non resident corporate: 10%
• Non resident corporate : 25%
Bebas Pajak
9
Perbandingan Penerimaan Pajak
Asumsi:
Tahun 2016 terdapat relaksasi pajak
1. Pengurangan Bea Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat transfer aset ke DIRE.
2. Pengurangan PPh atas pengalihan properti dari pemilik awal ke DIRE.
3. Penghapusan PPh atas dividen SPC yang diterima oleh DIRE.
4. PPN 10% dengan Percepatan Restitusi PPN menjadi 1 bulan.
Tanpa Relaksasi
Nilai DIRE hanya ± Rp 400 M
Penerimaan daerah 2012 dst: Rp 0 M
Potensi pertumbuhan DIRE sangat kecil
Dengan Relaksasi
Potensi penambahan DIRE 2016 : Rp 1,3 T
Potensi penambahan DIRE 2017 : Rp 2 T
Potensi penambahan DIRE 2018 : Rp 3 T
Potensi penambahan DIRE 2019 : Rp 4 T
Potensi penambahan DIRE 2020 : Rp 5 T
Potensi pertumbuhan DIRE tinggi sehingga meningkatkan
penerimaan pajak daerah yang berasal dari BPHTB
Disamping itu juga ada potensi penambahan penerimaan atas pajak
daerah yang berasal dari pajak hotel, pajak restoran, pajak hiburan,
pajak reklame, pajak parkir dan PBB.
10
Simulasi Perbandingan Penerimaan Daerah
atas BPHTB terkait DIRE
Tahun
Penerimaan BPHTB tanpa
relaksasi (5%)
(Rp Miliar)
Penerimaan BPHTB dengan
relaksasi (1%)
(Rp Miliar)
2012
20
20
2013
0
0
2014
0
0
2015
0
0
2016
0
13
2017
0
20
2018
0
30
2019
0
40
2020
0
50
11
Perkembangan DIRE di Indonesia
•
Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
–
–
–
–
–
–
–
•
Tanggal Efektif: 6 November 2012
Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management
Bank Kustodian: Standard Chartered Bank
Aset: Solo Grand Mall
Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar
Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 534,22 Miliar per Februari 2016
Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC)
Potensi aset DIRE di Indonesia
•
•
Potensi aset REITs di Indonesia ini luar biasa besar yakni sekitar 5 miliar dollar AS atau
setara Rp 71 triliun (Candra Ciputra, Direktur Utama PT Ciputra Development Tbk)
PT. Ciptadana Asset Management memperkirakan akan men-DIRE-kan 8 properti (dari 5
pemilik properti) dengan perkiraan total nilai sekitar Rp 4 Triliun (Paula Rianty
Komarudin, PT Ciptadana Asset Management)
13
Properti Indonesia yang di-DIRE-kan di
Singapura
FIRST REITs
1.
2.
3.
4.
5.
Siloam Sriwijaya
Siloam Hospital Purwakarta
Siloam Hospital Bali
Siloam Hospital TB. Simatupang
Siloam Hospital Manado dan Hotel
Aryaduta Manado
6. Siloam Hospital Makasar
7. Mochtar Riadi Comprehensive Cancer
Centre
8. Siloam Hospital Lippo Cikarang
9. Siloam Hospital Lippo Village
10. Siloam Hospital Kebon Jeruk
11. Siloam Hospital Surabaya
12. Imperial Aryaduta Hotel and Country
Club
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD
(± Rp. 10,4 triliun)
Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Sun Plaza
Bandung Indah
Plaza
Cibubur Junction
Ekalokasari Plaza
Gajah Mada Plaza
Mall Lippo
Cikarang
Plaza Semanggi
Plaza Medan Fair
Pluit Village
Taman Mini Square
Kramat Jati Indah
Plaza
Palembang Square
Palembang Square
Extention
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Pejaten Village
Binjai Supermall
Lippo Mall Kemang
Palembang Icon
Lippo Plaza batu
Mal WTC Matahari
Metropolis Town
Square
Depok Town
Square
Java Supermall
Malang Town
Square
Plaza Madiun
Grand Paladium
Medan
Lembang Square
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD
(± Rp. 19,15 triliun)
14
Terima Kasih
15