BAB I PENDAHULUAN Pertumbuhan jumlah penduduk

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan
jumlah
penduduk
mengindikasikan
bahwa
ada
peningkatan akan pemenuhan kebutuhan sarana dan prasarana. Tingginya
jumlah penduduk tersebut sering terjadi di beberapa kota besar, salah satu
contohnya adalah di D.I. Yogyakarta. Kota ini juga dikenal dengan imagenya
sebagai kota pelajar dan kota wisata. Perguruan tinggi negeri dan swasta
banyak terdapat di D.I. Yogyakarta. Selain itu D.I. Yogyakarta juga
menawarkan beberapa tempat wisata yang eksotis sehingga banyak
wisatawan lokal ataupun asing yang berwisata. Keindahan alam, situs-situs
bersejarah, wisata kuliner dan bahkan keramahtamahan yang ada di D.I.
Yogyakarta menjadikan ciri khas tersendiri. Image tersebut merupakan salah
satu faktor meningkatnya jumlah penduduk dan pendatang sehingga
pembangunan yang ada di D.I. Yogyakarta terus berkembang. Pembangunan
yang semakin berkembang tersebut juga mengundang minat para investor
untuk berinvestasi di kota ini.
Pemerintah memiliki peran yang penting dalam perkembangan
pembangunan daerahnya. Selain perijinan dan pengawasan, pemerintah juga
diharuskan mengoptimalkan pemanfaatan aset yang dimiliki. Hal ini diatur
dalam Undang–Undang No. 32 dan No. 34 tahun 2004 tentang pemerintah
daerah dan perimbangan keuangan dan daerah, Peraturan Menteri Dalam
Negeri No. 17 tahun 2007 tentang pedoman teknis pengelolaan barang milik
1
daerah, serta Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 27 tahun 2014
tentang pengelolaan barang milik negara/daerah.
Aset adalah sesuatu atau barang yang dimiliki oleh seseorang, badan
usaha, atau instansi, yang memiliki nilai ekonomi, nilai komersial dan nilai
tukar, di mana aset tersebut dapat berupa barang tidak bergerak (tanah dan
bangunan) atau barang bergerak (modal, simpanan, hutang) yang dapat
dianggap sebagai harta kekayaan (Siregar, 2004: 178). Aset milik pemerintah
dapat berupa tanah, bangunan, peralatan dan mesin, jalan, irigasi dan saluran,
konstruksi yang masih dalam tahap pengerjaan, dan beberapa aset lainnya.
Namun saat ini masih saja terdapat aset milik pemerintah yang tidak terawat
dan dibiarkan begitu saja, sehingga optimalisasi aset masih kurang. Salah satu
contohnya adalah aset pemerintah berupa tanah kosong.
Optimalisasi pemanfaatan aset tanah kosong milik pemerintah dapat
dilakukan dengan cara menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Analisis ini dapat dilakukan apabila kawasan lokasi aset mempunyai data
pembanding yang hampir mirip dengan aset yang akan dianalisis, baik
ukuran, luasan dan jarak yang tidak terlalu jauh dengan lokasi aset. Apabila
tidak ada pembanding dikarenakan luasan aset terlalu besar, maka analisis
dapat dilakukan dengan metode Land Development Analysis.
Berdasarkan data aset tanah sebagaimana tercatat dalam Kartu
Inventaris Barang (KIB) Milik Provinsi dari Dinas Pengelolaan Pendapatan
dan Keuangan Aset (DPPKA) D.I. Yogyakarta, tanah yang berada di Jalan
Jogja-Wates
Km
5.5,
Desa
Ambarketawang,
direncanakan
untuk
2
dioptimalisasi pemanfaatannya. Hal ini dikarenakan pemanfaatan aset tanah
tersebut selama ini belum optimal, sedangkan lokasi aset sangat strategis
untuk dioptimalisasi. Optimalisasi pemanfaatan aset yang dilakukan
diharapkan
dapat
mendukung
perkembangan
sektor
perekonomian.
Tujuannya adalah untuk menambah sumber pendapatan daerah yang
berdampak
positif
terhadap
peningkatan
kesejahteraan
masyarakat.
Optimalisasi itu juga akan berimplikasi pada tingkat investasi yang ada di
D.I. Yogyakarta. Berikut adalah gambar tapak lokasi penelitian:
Gambar 1.1 Tapak Lokasi Penelitian
Sumber: Google Earth, 2015 (diolah).
3
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan
terbaik, antara lain sebagai berikut.
1. Cahyadi (2006), dari hasil analisis produktivitas properti dengan metode
Highest and Best Use, didapatkan dua usulan yaitu penggunaan gedung
perkantoran dan hotel. Berdasarkan analisis pasar dan indikator kelayakan
keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Pay Back Period (PBP), Rate Return on Investment (ROI), dan Benefit
Cost Ratio (BCR) maka penggunaan sebagai gedung perkantoran
diindikasikan lebih baik dibandingkan hotel sehingga dapat disimpulkan
bahwa alternatif penggunaan gedung perkantoran merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik.
2. Pratama (2011), dari hasil analisis produktivitas properti dengan metode
Highest and Best Use, didapatkan dua usulan yaitu penggunaan gedung
serba guna dan tempat wisata bahari. Berdasarkan analisis pasar dan
indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal
Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Rate Return on Investment
(ROI), dan Benefit Cost Ratio (BCR) maka penggunaan sebagai gedung
serba guna diindikasikan lebih baik dibandingkan tempat wisata bahari
sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan gedung serba
guna merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
3. Supit (2013), berdasarkan hasil analisis produktifitas dengan metode
Highest and Best Use, diperoleh dua usulan penggunaan lahan yang layak
4
dan memungkinkan yaitu penggunaan hotel dan apartemen. Melalui
analisis kelayakan keuangan dan investasi dengan Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Rate
Return on Investment (ROI), Profitability Index dan rekonsiliasi nilai,
maka penggunaan hotel diindikasikan lebih baik dibandingkan apartemen
sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa alternatif penggunaan hotel
merupakan alternatif penggunaan yang paling layak dan paling optimal
untuk dikembangkan.
4. Wilanto (2013), dari hasil analisis dengan metode Highest and Best Use,
didapatkan tiga usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan
yaitu penggunaan hotel, komplek ruko dan gelanggang olahraga sewa.
Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Rate
Return on Investment (ROI), dan Benefit Cost Ratio (BCR), maka
penggunaan hotel diindikasikan lebih baik dibandingkan komplek ruko
dan gelanggang olahraga sewa sehingga dapat disimpulkan bahwa
alternatif penggunaan hotel merupakan yang paling optimal.
Penelitian terhadap tanah kosong di jalan Jogja – Wates Km. 5.5, Desa
Ambarketawang, terdiri dari analisis produktifitas, analisis pasar untuk setiap
penggunaan yang memungkinkan, dan analisis keuangan sehingga diperoleh
pengunaan tertinggi dan terbaik pada tanah kosong tersebut. Perbedaan yang
paling
mendasar
antara
penelitian
ini
dengan
penelitian-penelitian
sebelumnya terletak pada tata guna lahan, waktu penelitian, dan lokasi objek.
5
Seluruh penelitian tersebut memiliki beberapa kesamaan variabel yang
diteliti.
1.3 Rumusan Masalah
Tanah kosong milik pemerintah Provinsi D.I. Yogyakarta saat ini belum
dioptimalisasikan pemanfaatannya. Oleh karena itu, harus dicari penggunaan
tertinggi dan terbaik agar pemanfataannya optimal dan dapat menunjang
pengembangan sektor perekonomian di Desa Ambarketawang, Kecamatan
Gamping, dan memberikan dampak positif bagi penduduk setempat.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Beberapa pertanyaan yang mendukung pelaksanaan penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Jenis properti apa yang dapat menghasilkan penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use) pada tanah kosong milik pemerintah
Provinsi
D.I.
Yogyakarta
di
Jalan Jogja-Wates Km
5.5
Desa
Ambarketawang, Kecamatan Gamping?
2. Berapakah indikasi nilai properti yang akan menghasilkan nilai tertinggi
dan terbaik (Highest And Best Use) pada tanah kosong milik pemerintah
Provinsi
D.I.
Yogyakarta
di
Jalan Jogja-Wates Km
5.5
Desa
Ambarketawang, Kecamatan Gamping?
6
1.5 Tujuan Penelitian
Dari uraian latar belakang dan rumusan masalah dapat ditentukan
tujuan dan sasaran dari penelitian ini, sebab latar belakang dan rumusan
masalah merupakan langkah awal untuk merumuskan tujuan dan sasaran
penelitian. Maka dari itu tujuan dari penelitian ini antara lain adalah sebagai
berikut.
1. Mengidentifikasi alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong
milik pemerintah Provinsi D.I. Yogyakarta.
2. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong milik
pemerintah Provinsi D.I. Yogyakarta berdasarkan faktor-faktor fisik,
peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan
keuntungan yang optimal.
3. Menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik pada aset komersil berupa
tanah kosong milik pemerintah Provinsi D.I. Yogyakarta, Desa
Ambarketawang, Kecamatan Gamping.
Sasaran yang diharapkan tercapai dalam penelitian ini adalah dapat
mengidentifikasi nilai aset komersil milik pemerintah melalui analisis
tertinggi dan terbaik dengan tujuan memajukan perkembangan sektor
perekonomian yang ada di Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping.
7
1.6 Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan memberikan manfaat sebagai
berikut.
1. Memberikan informasi mengenai perkembangan di sektor perekonomian
yang ada di D.I. Yogyakarta.
2. Memberikan informasi penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah
kosong, khususnya tanah yang terletak di Jalan Jogja-Wates Km 5.5, Desa
Ambarketawang, Kecamatan Gamping, dalam rangka pendayagunaan aset
komersil sebagai upaya menggali potensi sumber daya alam dan sumber
daya manusia dan juga dapat menambah pendapatan asli daerah setempat.
3. Sebagai bahan rujukan dan referensi akademis bagi pihak lain dalam
melakukan penelitian lanjutan atau kegiatan yang berkaitan lainnya. Serta
menambah khazanah pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi
dan terbaik (highest and best use) terhadap tanah kosong.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I
merupakan Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian
penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan.
Lebih lanjut dalam Bab II diuraikan mengenai Landasan Teori dan Alat
Analisis. Bab III merupakan Metoda Penelitian yang digunakan, Bab IV
merupakan Analisis Data dan Pembahasan, yang menjelaskan tentang cara
penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar. Bab V
berisikan Simpulan, Implikasi, Keterbatasan dan Saran.
8