BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Sektor properti sebagai

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Sektor properti sebagai salah satu instrumen usaha biasanya dipilih investor .
Properti dan Real Estate merupakan salah satu alternatif investasi yang diminati
investor dimana investasi di sektor ini merupakan investasi jangka panjang dan
properti merupakan aktiva multiguna yang dapat digunakan oleh perusahaan sebagai
jaminan, oleh karena itu perusahaan properti dan real estate mempunyai struktur
modal yang tinggi. Harga tanah yang cenderung naik dari tahun ke tahun yang
dikarenakan jumlah tanah yang terbatas sedangkan permintaan akan semakin tinggi
karena semakin bertambahnya jumlah penduduk dan penentu harga bukanlah pasar
tetapi orang (pihak) yang menguasai tanah tersebut membuat industri properti dan
real estate ini semakin banyak disukai oleh investor ataupun kreditor. Sektor properti
dan real estate merupakan sektor yang paling rentan dalam industri makro terhadap
fluktuasi suku bunga, inflasi dan nilai tukar yang pada akhirnya akan mempengaruhi
pada daya beli masyarakat. Bahkan bagi sebagian orang justru digunakan untuk
menyembunyikan dan memutar uang.(Sumber: Theresia 2010)
Pernyataan tersebut didukung oleh artikel ini : berdasarkan laporan properti
Asia, pasar sektor real estate di Indonesia naik 12 persen mencapai 5 miliar dolar AS
selama pertengahan tahun 2010 dibandingkan periode yang sama tahun2009. Bahkan
survei dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) memperkirakan pasar property
dapat tumbuh 15 persen pada tahun 2010. Data juga menunjukkan sektor properti dan
konstruksi di Indonesia memberikan kontribusi 9,3 persen terhadap PDB, serta
menyumbang 73 persen terhadap total investasi di Indonesia. Kemudian data Bank
Indonesia pada kuartal kedua tahun 2010 pinjaman di sektor properti melalui
perbankan nasional mencapai Rp224,7 triliun atau naik 12,2 persen dibandingkan
periode yang sama tahun 2009. Kredit rumah dan apartemen naik dari 57 persen
menjadi 59 persen. Pemerintah Indonesia juga sangat mendukung penyediaan rumah
1
2
bagi masyarakatnya melalui PP No. 41 Tahun 1996, serta hal ini didukung kalangan
perbank yang sejauh ini memiliki rasio keuangan yang sangat bagus. (sumber:
www.metrotvnews.com 28 september 2010).
Prestasi yang diraih oleh sektor property ini tentunya tak lepas dari kebijakan
yang diambil oleh manajer masing-masing perusahaan dalam hal
pendanaan
perusahaan. Keputusan pendanaan dapat mencakup penggunaan modal sendiri
ataupun menambahkan modal eksternal yang diperoleh dari penggunaan hutang.
Dengan
penggunaan
hutang
diharapkan
perusahaan
dapat
meningkatkan
pendapatannya.
Menurut Walsh (2004:123)
“Bahwa penggunaan hutang yang semakin tinggi akan meningkatkan
profitabilitas,
kemudian
menaikkan
harga
saham,
sehingga
meningkatkan
kesejahteraan pemegang saham dan membangun potensi pertumbuhaan yang lebih
besar”
Pertumbuhan perusahaan dapat diukur dengan kinerja perusahaan yang baik
salah satunya dengan tingkat profitabilitas yang dihasilkan. Profitabilitas adalah
kemampuan perusahaan memperoleh laba dalam hubungannya dengan penjualan,
total aktiva, maupun modal sendiri. Jadi dapat di simpulkan bahwa profitabilitas
merupakan penilaian kinerja perusahaan yang diukur dengan beberapa model, seperti
ROI, ROA, EPS dan ROE. ROE merupakan kemampuan perusahaan dalam
menghasilkan keuntungan bagi investor. Analisis ROE berkaitan erat dengan
komposisi sumber pendanaan perusahaan. ROE merupakan perbandingan antara laba
bersih dengan modal sendiri. Perusahaan yang mampu menghasilkan keuntungan di
atas biaya modal, dengan asumsi kondisi normal akan memperoleh tingkat ROE lebih
rendah bila hanya mengandalkan modal sendiri. Sebaliknya bila manajer mengurangi
sumber modal sendiri dan menggantikan kekurangan dana tersebut melalui hutang,
ROE perusahaan cenderung lebih tinggi. Dari ilustrasi ini tampak bahwa tingkat ROE
sangat peka terhadap kebijakan manajer dalam menentukan tingkat hutang dalam
3
mendanai aktiva perusahan. Kebijakan manajer memanfaatkan hutang untuk
mendanai aktiva perusahaan disebut leverage.
Perusahaan dalam memanfaatkan leverage melihat dari dua hal yaitu Rasio
Leverage dan Financial Leverage. Hal pertama Rasio leverage yang terdiri dari Debt
to Asset Rasio,Debt to Equity Rasio,dan Long Term Debt to Equity Rasio. Tetapi
penelitian ini hanya menggunakan Debt to Asset Rasio (DAR), DAR merupakan rasio
yang menunjukkan tingkat aktiva yang dibiayai oleh hutang perusahaan. Lalu hal
kedua Financial Leverage di ukur dengan Degree Financial Leverage (DFL) yang
dapat memberikan gambaran bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat
pengembalian yang diberikan kepada pemegang saham. Pada prinsipnya leverage
keuangan mengacu pada pengertian penggunaan asset dan sumber dana (source of
fund) oleh perusahaan yang memiliki beban tetap dengan maksud agar meningkatkan
keuangan pontensial bagi pemegang saham.
Pada kondisi yang bagus atau stabil, penggunaan financial leverage dapat
memberikan pengaruh positif berupa peningkatan ROE. Hal ini dikarenakan tingkat
pengembalian terhadap laba operasi perusahaan lebih besar dari pada beban tetapnya.
Sedangkan penggunaan financial leverage dapat memberikan negative berupa
penurunan ROE, bila hal tersebut digunakan pada kondisi ekonomi kurang stabil.
Penaruh negatif ini disebabkan tingkat pengembalian investasi terhadap laba
perusahaan kecil dan ditambah beban bunga yang harus dibayar, maka penggunaan
financial leverage dapat menimbulkan resiko keuangan perusahaan.
Penelitihan mengenai pengaruh financial leverage terhadap ROE sudah pernah
dilakukan oleh Martono (2002), Eunju and SooCheong (2005), Tobing (2006), Nadya
(2008), Arif Indrawan (2011). Penelitian dari Mandra menyatakan bahwa terdapat
hubungan yang positif dan signifikan antara financial leverage terhadap ROE,
sedangkan Eunju and SooCheong (2005), Tobing (2006), Nadya (2008), Arif
4
Indrawan (2011) menyatakan ada hubungan negatif dan tidak berpengaruh terhadap
ROE.
Berdasarkan latar belakang di atas maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian dengan judul “Analisis Pengaruh Financial Leverage terhadap Return
on Equity (ROE) Periode 2006-2010 ( Studi Kasus pada Perusahaan Property
dan Real Estate di Bursa Efek Indonesia)” Penelitian ini bertujuan mengetahui
pengaruh Financial Leverage terhadap Return On Equity pada perusahaan property
dan real estate di Bursa Efek Indonesia.
1.2
Identifikasi Masalah
Dalam penelitian ini, penulis membatasi masalah yang akan dibahas sebagai
berikut :
1. Bagaimana tingkat financial leverage pada perusahaan property dan real estate
di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010
2. Bagaimana tingkat ROE pada perusahaan property dan real estate di Bursa
Efek Indonesia selama periode 2006-2010
3. Bagaimana pengaruh financial leverage terhadap ROE pada perusahaan
property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010
1.3
Maksud dan Tujuan Penelitian
Dalam melakukan penelitian ini, penulis bermaksud untuk memperoleh data
dan informasi yang diperlukan untuk menyusun skripsi yang merupakan salah satu
persyaratan yang harus dipenuhi oleh penulis dalam memperoleh gelar serjana
ekonomi jurusan Bisnis dan Manajemen Universitas Widyatama Bandung.
Adapun tujuan penelitian adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui tingkat financial leverage pada perusahaan property dan
real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010
5
2. Untuk mengetahui tingkat ROE pada perusahaan property dan real estate di
Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010
3. Untuk mengetahui sebesar pengaruh financial leverage terhadap ROE pada
perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode
2006-2010
1.4
Kegunaan Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini yaitu:
1. Kontribusi Teoritis
Penelitian ini berfokus pada penilaian DAR (Debt to Asset Ratio), DFL (Degree
Financial Leverage) age dan
ROE (Return On Equity) pada perusahaan-
perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia. Apabila
pembuktian empiris nanti menunjukkan bahwa DAR (Debt to Asset Ratio)
mempengaruhi ROE (Return On Equity) pada perusahaan property dan real
estate, maka hasil ini sesuai dengan pendapat Waslh (2004:123) bahwa
penggunaan hutang yang semakin tinggi akan meningkatkan profitabilitas,
kemudian menaikan harga saham, sehingga meningkatkan kesejahtraan
pemegang saham dan membangun potensi pertumbuhan yang lebih besar.
Demikian hal dengan DFL (Degree Financial Leverage), yang apabila
pembuktian empiris nanti menunjukkan bahwa DFL (Degree Financial
Leverage) mempengaruhi ROE (Return On Equity) pada perusahaan property
dan real estate, maka hasil sesuai dengan pendapat Ross, Jordan, dan
Westerfield (2000:491) yang menyatakan bahwa penggunaan financial
leverage tergantung pada EBIT yang dimiliki perusahaan. Ketika EBIT yang
dimiliki tinggi, mala leverage yang digunakan menguntungkan. Hal diatas
memberikan gambaran bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat
pengembalian yang diberikan kepada pemegang saham yang dapat diliat dari
besarnya Earning per Share (EPS) dan Return On Equity (ROE).
6
2. Kontribusi Praktis
Penelitian ini diharapkan akan memberikan bukti empiris tentang pengaruh
DAR (Debt to Asset Ratio) dan DFL (Degree Financial Leverage) terhadap
ROE (Return On Equity) pada perusahaan-perusahaan property dan real estate
di Bursa Efek Indonesia. Apabila DAR dan DFL terbukti mempengaruhi ROE
pada perusahaan property dan real estate, maka pihak manajemen dari
perusahaan-perusahaan tersebut dapat memanfaatkan hasil penelitian ini agar
dapat meningkatkan kinerjanya sebagai pihak yang berkewajiban meningkatkan
nilai perusahaan (kekayaan para pemegang saham). Disamping itu, penelitian
ini diharapkan memberikan kontribusi bagi pihak investor yaitu berupa
tambahan informasi, khususnya yang berkenaan dengan hubungan dan
pengaruh variabel-variabel dalam penelitian ini sebagai dasar pertimbangan
dalam pengambilan keputusan investasi pada saham.
1.5
Definisi Variabel-Variabel Penelitian
Agar penelitian mempunyai batas pengertian yang jelas maka perlu dijabarkan
arti variabel-variabel tersebut dalam definisi.
1. DAR
Debt to Asset Ratio adalah rasio yang mengukur seberapa besar
jumlah aktiva perusahaan dibiayai oleh hutang. Karena semua hutang
mengandung risiko maka semakin besar persentasinya makin besar
pula risiko yang ditanggung perusahaan dan semakin tinggi tinggi
rasio ini berarti pula semakin besar jumlah modal pinjaman yang
digunakan untuk menghasilkan keuntungan dibanding aktiva yang
dimiliki ( Abdullah, 2001:51)
7
2. DFL
Penggunaan financial leverage dengan harapan agar dapat
terjadi perubahan laba per lembar saham dan return on equity yang
lebih besar daripada perubahan EBIT. Ross, Jordan, dan Westerfield
(2000:491) menyatakan bahwa ” The effect of financial leverage
depends on the company’s EBIT. When EBIT is relatively high,
leverage is beneficial. Under the expected scenario, leverage
increases the returns to shareholders, as measured by both ROE and
EPS”. Artinya, efek dari penggunaan financial leverage tergantung
pada EBIT (Earning Before Interest and Tax) yang dimiliki
perusahaan. Ketika EBIT yang dimiliki tinggi, maka leverage yang
digunakan menguntungkan. Hal diatas memberikan gambaran bahwa
bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat pengembalian
yang diberikan kepada pemegang saham yang dapat dilihat dari
besarnya Earning per Share (EPS) dan Return on Equity (ROE).
3. ROE
Return On Equity (ROE) merupakan salah satu dari rasio
profitabilitas yang digunakan untuk mengetahui tingkat pengembalian
atas investasi yang ditanamkan oleh pemegang saham atau investor
yang dapat dihitung dengan membagi laba setelah pajak atau net
income after tax terhadap modal sendiri yang berasal dari setoran
modal pemilik. ROE digunakan untuk mengukur tingkat pengembalian
perusahaan
keuntungan.
atau
efektivitas
perusahaan
dalam
menghasilkan
8
1.6
Outline Skripsi
Outline skripsi ini dimaksudkan untuk memudahkan penyampaian informasi
berdasarkan urutan dan aturan logis penelitian. Pembahasan skripsi ini disusun 5 bab
yang secara keseluruhan membahas pengaruh Financial Leverage dengan indikator
DAR (Debt to Asset Ratio) dan DFL (Degree Financial Leverage) terhadap Return
On Equity. Hal pertama yang dilakukan adalah menentukan judul skripsi yang
menggambarkan secara singkat tentang masalah yang diteliti. Kemudian skripsi
diawali dari Bab I yang berisi pendahuluan. Di dalam pendahuluan berupa uraian dan
penjelasan mengenai rumusan singkat tentang hal-hal pokok yang akan dibahas
seperti, identifikasi masalah yang merupakan pertanyaan pokok dari keseruluh
penelitian.
Tujuan penelitian, merupakan arah dari penelitian, merinci yang ingin diketahui
dan ditulis dalambentuk pertanyaan. Kegunaan penelitian yaitu manfaat dari hasil
penelitian dan sumbangan penelitian terhadap perkembangan ilmu manajemen, serta
definisi yang digunakan agar penelitian mempunyai batas pengertian yang jelas dan
membahas tentang outline penelitian.
Dilanjutkan pada Bab II yaitu Tinjauan Pustaka yang memuat informasi tentang
teori yang menjadi latar belakang penelitian atau uraian tentang teori. Mambahas
variabel-variabel yang digunakan, tinjaun pustaka juga membantu penelitian dalam
menyusun kerangka pemikiran dan hipotesis. Kerangka pemikiran adalah pola nalar
penelitian dalam menjawab masalah yang diturunkan dari teori.
Selanjutnya diikuti oleh Bab III berisi uraian mengenai metodologi penelitian.
Dimulai dari objek penelitian, metode penelitian, populasi dan sampel penelitian,
jenis dan sumber data, operasionalisasi variabel, serta metode analisis.
Pada Bab IV hasil penelitian dan pembahsan, didalamnya membuat
pendeskripsian yang dilakukan menyangkut data hasil penelitian, baik data mengenai
perkembangan variabel setiap tahunnya, maupun mengenai hasil pengukuran
9
variabel-variabel yang diteliti, pengujian hipotesis dan analisis hasil penelitian, serta
interpretasi data.
Kemudian pada akhir skripsi ini adalah Bab V yaitu kesimpulan dan saran yang
merupakan bab terakhir, dimana pada bagian ini diambil kesimpulan dari keseluruhan
hasil penelitian yang telah dilakukan dan saran yang dapat bermanfaat bagi objek
penelitian.