30 bab ii hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian bangun

30
BAB II
HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BANGUN
BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y DALAM AKTA PERJANJIAN
NOMOR 4 TANGGAL 21 APRIL TAHUN 2009
A. Pengertian perjanjian dan syarat sahnya perjanjian bangun bagi antara
Nyonya X dan Tuan Y
Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada
seseorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu
hal, dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang
dinamakan perikatan.48 Hubungan antara hukum perikatan dan perjanjian adalah
bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan,
disampingnya sumber-sumber lain. Status perjanjian dinamakan persetujuan, karena
dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan
(perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Perkataan kontrak lebih sempit
karena
ditujukan
kepada
perjanjian
atau
tertulis.49
persetujuan
J.
Satrio
mendefinisikan perjanjian sebagai berikut:
Dalam arti yang lebih luas suatu perjanjian berarti setiap perjanjian yang
menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki (atau yang dianggap
dikehendaki) oleh para pihak, sedang dalam arti sempit perjanjian disini
hanya ditujukan pada hubungan-hubungan hukum dalam lapangan hukum
kekayaan saja seperti yang termaksud dalam Buku III KUHPerdata.50
48
Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1987) hal. 1.
Ibid, hal.79
50
J. Satrio, Hukum Perikatan, (Bandung: Alumni, 1992) hal. 23.
49
30
Universitas Sumatera Utara
31
Ahmadi Miru juga mengatakan bahwa :
Perikatan bersumber dari perjanjian dan undang-undang, perikatan yang
bersumber dari undang-undang dibagi dua, yaitu dari undang-undang saja
dan dari undang-undang karena perbuatan manusia. Selanjutnya perikatan
yang lahir dari undang-undang karena perbuatan manusia dapat dibagi dua
yaitu, perbuatan yang sesuai hukum dan perbuatan yang melanggar hukum.51
Untuk mengetahui yang dimaksud dengan perjanjian, berikut dikemukakan
pendapat para sarjana. Dalam mendefinisikan perjanjian, para Sarjana Hukum belum
mempunyai pendapat yang sama. Perbedaan dalam memberikan definisi perjanjian
disebabkan karena penerjemahan kata Verbintenis dan Overeenkomst. Sebagian
sarjana menerjemahkan perjanjian untuk verbintenis dan persetujuan untuk kata
overeenkomst.52 Sedangkan Utrecht menterjemahkan “perhutangan untuk verbintenis
dan perjanjian overeenkomst.”53
Berdasarkan pada pasal 1313 KUHPerdata : “ Suatu persetujuan adalah
suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap
1 (satu) orang lain atau lebih.54”Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua
orang atau dua pihak. Berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal
dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban memenuhi tuntutan itu.55
Suatu perjanjian harus dianggap lahir pada waktu tercapainya kesepakatan antara
kedua belah pihak. Orang yang hendak membuat perjanjian harus menyatakan
kehendaknya dan kesediaannya untuk mengikatkan dirinya. Pernyataan kedua belah
51
Ibid. hal. 2.
Ahmad Ichsan, Hukum Perdata I B, (Jakarta:Pembimbing Masa, 1999)hal 14.
53
Utrecht, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, (Jakarta: Balai Bulan, 1995) hal 320.
54
Lihat Pasal 1313 KUHPerdata
55
Hartono Hadisoeprapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan,
(Yogyakarta : Liberty, 1984) hal. 28.
52
Universitas Sumatera Utara
32
pihak bertemu dan sepakat penting untuk menunjukkan telah lahirnya suatu
perjanjian.56 Meskipun bukan yang paling dominan, namun pada umumnya sejalan
dengan sifat dari Buku III KUH Perdata yang bersifat terbuka, perikatan yang lahir
dari perjanjian merupakan yang paling banyak terjadi dalam kehidupan manusia
sehari-hari dan yang juga ternyata banyak dipelajari oleh ahli hukum, serta
dikembangkan secara luas menjadi aturan-aturan hukum positif yang tertulis oleh
para legislator.57
Rumusan yang diberikan dalam Pasal 1313 KUHPerdata mengisyaratkan
bahwa sesungguhnya dari suatu perjanjian lahirlah hak dan kewajiban atau prestasi
dari setiap masing-masing pihak, bahwasanya pihak-pihak yang berjanji memiliki hak
dan kewajiban akibat dari perjanjian yang mereka buat. Rumusan tersebut
memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua
pihak, di mana satu pihak adalah pihak yang wajib memberikan prestasi (debitur) dan
pihak lainnya adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut (kreditur). Subekti
mengemukakan bahwa “perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji
kepada orang lain atau lebih, dimana dua orang itu saling berjanji untuk
melaksanakan suatu hal”.58 Suatu hal yang dimaksud adalah hak dan kewajiban dari
para pihak yang membuat akta perjanjian. Hak dan kewajiban yang dimaksud
56
R. Subekti, Op. Cit, hal. 138
Gunawan Widjaya dan Ahmad Yani, Jaminan FidusiaI, (Jakarta: PT. Raja Grafindo
Persada, 2001), hal. 13.
58
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta:Intermasa, 1994) hal.14.
57
Universitas Sumatera Utara
33
tersebut merupakan objek perjanjian. Hak dan kewajiban tersebut harus dipenuhi
kedua belah pihak untuk mewujudkan perjanjian tersebut.
Salim HS mengatakan bahwa pada prinsipnya kontrak dari aspek namanya
dapat digolongkan dalam 2(dua) macam , yaitu :59
1. Kontrak Nominaat, merupakan kontrak atau perjanjian yang dikenal dalam
KUHPerdata seperti jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, pinjam meminjam,
pinjam pakai, persekutuan perdata, hibah, penanggungan utang, perjanjian untunguntungan dan perdamaian.
2. Kontrak Innominat, merupakan atau perjanjian di luar KUHPerdata yang tumbuh
dan berkembang dalam praktik atau akibat adanya asas kebebasan berkontrak
sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) seperti kontrak product sharing,
kontrak karya, kontrak konstruksi, sewa beli, leasing dan sebagainya.
Hukum perikatan mempunyai sistem terbuka seperti yang telah dijelaskan
sebelumnya, sedangkan hukum benda mempunyai sistim yang tertutup. Sistem
terbuka adalah orang dapat mengadakan perikatan yang bersumber pada perjanjian,
perjanjian apapun dan bagaimanapun isinya yang mereka kehendaki, baik yang diatur
dalam undang-undang maupun tidak diatur dalam undang-undang.60 Perjanjian
bangun bagi dapat digolongkan kepada kontrak Innominat, dimana perjanjian bangun
bagi tidak terdapat dalam KUHPerdata, tetapi bukan berarti para pihak tidak dapat
menggunakan perjanjian bangun bagi sebagai konsep dalam melakukan bisnisnya.
Dengan adanya kebebasan berkontrak yang terdapat dalam pasal 1338 (1)
KUHPerdata maka perjanjian bangun bagi dapat dilakukan dengan berpedoman pada
KUHPerdata. Selanjutnya dalam rumusan Pasal 1313 KUH Perdata dan Pasal 1314
59
Salim HS, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, (Jakarta:Sinar
Grafika,2004), hal. 15.
60
Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, (Bandung : Mandar Maju, 1994) hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
34
KUH Perdata bila dikembangkan lebih jauh dengan menyatakan, bahwa atas prestasi
yang wajib dilakukan oleh debitur dalam perjanjian tersebut, debitur yang
berkewajiban tersebut dapat meminta dilakukan “kontra prestasi” dari lawan
pihaknya tersebut atau dengan istilah “dengan atau tanpa beban.”61 Kedua rumusan di
atas memberikan banyak arti bagi ilmu hukum, yang menggambarkan secara jelas
bahwa pada dasarnya perjanjian dapat melahirkan perikatan yang timbal balik
(dengan kedua belah pihak yang berprestasi).62 Oleh karena itu perjanjian bangun
bagi merupakan perjanjian yang bersifat timbal balik dikarenakan para pihak saling
menuntut balasan atas hak dan kewajiban yang dilakukannya, dalam KUHPerdata hal
ini yang disebut dengan kontra prestasi. Dalam hal kasus perjanjian bangun bagi
antara Nyonya X dan Tuan Y bahwa seluruh hak Nyonya X merupakan kewajiban
Tuan Y, begitu juga sebaliknya terhadap kewajiban. Salah satu contoh sifat timbal
balik dalam akta perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y dapat
dibuktikan dengan melihat uraian hak pihak pertama meminta penyelesaian
pembangunan miliknya selama 12(dua belas) bulan, maka menjadi kewajiban pihak
kedua menyelesaikannya harus dalam tempo waktu 12 (dua belas) bulan begitu juga
dengan klausula lainnya. Maka dalam hal perjanjian bangun bagi, para pihak saling
menuntut balasan atas hak dan kewajiban masing-masing.
Selain daripada unsur kesepakatan, persetujuan yang melahirkan perjanjian
atau perikatan, dalam membuat perjanjian KUHPerdata memberikan syarat tertentu
61
Ibid.,hal. 14
Ibid.
62
Universitas Sumatera Utara
35
agar perjanjian tersebut sah berlakunya. Perjanjian yang sah artinya perjanjian yang
memenuhi syarat yang telah ditentukan oleh Undang-undang, sehingga ia diakui oleh
hukum. Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata syarat sahnya perjanjian adalah :
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
Maksudnya adalah bahwa kedua subyek yang mengadakan perjanjian itu harus
bersepakat, setuju dan seia sekata mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian
yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki pihak yang satu, juga dikehendaki pihak
yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.63
b. Kecakapan Untuk Membuat Suatu Perjanjian
Menurut Pasal 1329 sampai dengan Pasal 1330 KUH Perdata seseorang dikatakan
cakap melakukan perbuatan hukum, apabila oleh undang-undang dinyatakan tak
cakap untuk membuat perjanjian-perjanjian adalah :
1) Orang-orang yang belum dewasa;
2) Mereka yang dibawah pengampuan;
3) Orang-orang perempuan, dalam hal yang ditetapkan undang-undang.
Dalam praktek dewasa ini, isteri yang tunduk kepada KUH Perdata dianggap
cakap.64
4) Semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat
perjanjian-perjanjian tertentu.
c. Suatu Hal Tertentu
d. Suatu Sebab Yang Halal
63
Subekti, Op. Cit. hal. 19.
Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum (sebuah pengantar), (Yogyakarta : PT.
Liberty,1996) hal 70.
64
Universitas Sumatera Utara
36
Syarat suatu sebab yang halal ini mempunyai dua fungsi yaitu : perjanjian harus
mempunyai sebab, tanpa syarat ini perjanjian batal, sebabnya harus halal, kalau
tidak halal perjanjian batal.65
Setiap perjanjian yang dibuat para pihak harus memperhatikan keempat
syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang. Selain daripada keempat syarat di
atas, dalam penerapannya suatu perjanjian harus memperhatikan asas-asas yang
terdapat dalam perjanjian. Dari berbagai asas hukum perjanjian, akan dikemukakan
beberapa asas penting yang berkaitan erat dengan pokok bahasan. Beberapa asas yang
dimaksud antara lain :66
a. Asas Kebebasan Berkontrak
b. Asas Konsensualisme
Adalah suatu perjanjian cukup ada kata sepakat dari mereka yang membuat
perjanjian itu tanpa dengan perbuatan hukum lain kecuali perjanjian yang bersifat
formal.67
c. Asas Pacta Sun Servanda/ Kekuatan Mengikat Perjanjian
d. Asas Berlakunya suatu Perjanjian
Pada dasarnya semua perjanjian itu berlaku bagi mereka yang membuatnya tak ada
pengaruhnya bagi pihak ketiga kecuali yang telah diatur dalam Undang-undang,
misalnya perjanjian untuk pihak ketiga.68 Dalam KUH Perdata asas tersebut
terdapat dalam Pasal 1315 yang berbunyi “Pada umumnya tak seorang dapat
mengikat diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu perjanjian dari
pada untuk dirinya sendiri.”
Keempat syarat sahnya perjanjian yang telah diuraikan di atas harus terdapat
dalam Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian yang selanjutnya
dapat disebut sebagai Akta Perjanjian Bangun Bagi yang tertanggal Nomor 4 tanggal
65
Purwahid Patrik, Op. Cit. hal. 63
Munir Fuady, Hukum Kontrak (dari sudut pandang hukum bisnis), buku kesatu,
(Bandung : Citra Aditya Bakti, 2001), hal 30.
67
A. Qiram Syamsudin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta
Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty, 1985) hal. 20.
68
Ibid, hal 19
66
Universitas Sumatera Utara
37
21 April 2009 oleh Notaris Z di Medan. Dimana Akta Perjanjian tersebut harus
memenuhi unsur subjektif yang terdapat dalam point (a) dan (b) yaitu sepakat mereka
yang mengikat dirinya dan kecakapan untuk membuat perjanjian. Sedangkan 2(dua)
syarat terahir yaitu (c) dan (d) syarat objektif yang terdiri dari suatu hal tertentu dan
suatu sebab yang halal.
Nyonya X memiliki sebidang tanah kosong seluas lebih kurang 1083 meter
bujur sangkar yang telah lama tidak dimanfaatkan, tanah tersebut berada di
kecamatan medan selayang, karena kesulitan pengurusan dan kekurangan biaya
Nyonya X berniat untuk menjual tanahnya. Ketika dalam proses melakukan
penawaran kepada pembeli, Nyonya X mengalami kendala dikarenakan harga
tanahnya relatif tinggi. Kemudian melihat penawaran tersebut, Tuan Y yang merup
akan developer perseorangan hendak menjumpai Nyonya X untuk melakukan suatu
kerjasama. Tuan Y menawarkan kepada Nyonya X untuk melakukan perjanjian
bangun bagi. Nyonya X dan Tuan Y sepakat untuk melakukan perjanjian tersebut
dihadapan Notaris. Maka perlulah diketahui tentang keabsahan perjanjian yang dibuat
oleh Notaris Z dan para pihak Nyonya X dan Tuan Y.
Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan rumah toko dalam pelaksanaannya
melibatkan dua pihak, yaitu pemilik tanah dan pelaksana pembangunan atau
developer. Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi,
yaitu :
1. Pemilik tanah, yaitu pihak yang menyerahkan atau menyediakan tanahnya kepada
pihak pelaksana pembangunan yaitu developer untuk dapat dibangun sejumlah
Universitas Sumatera Utara
38
unit bangunan rumah toko di atas tanah pemilik tanah. Pemilik tanah memperoleh
hasil berupa sejumlah unit rumah toko sesuai dengan yang diperjanjikan.
2. Pihak pelaksana pembangunan atau developer, yaitu pihak yang menyediakan
dirinya untuk melaksanakan kegiatan pembangunan toko di atas tanah milik orang
lain dengan menerima sejumlah bagian unit bangunan toko tersebut.
Dalam hal ini, pemilik tanah yaitu Nyonya X dimana dalam perjanjian bangun bagi
yang selanjutnya disebut sebagai pihak pertama, dan pelaksana pembangunan atau
developer adalah Tuan Y yang selanjutnya disebut sebagai pihak kedua.69
Pihak pertama dan pihak kedua telah sepakat untuk melakukan perjanjian
bangun bagi, dimana pihak kedua akan mendirikan bangunan rumah sebanyak
5(lima) unit rumah toko di atas tanah milik pihak pertama, dan hasil pembangunan
tersebut 2(dua) unit rumah toko merupakan bahagian pihak pertama dan 3 (tiga) unit
sisanya merupakan bahagian milik pihak kedua. Pihak kedua yaitu Tuan Y dalam
perjanjian merupakan developer perseorangan, menurut BAB I Ketentuan Umum
Pasal 1 angka 25 dan 26 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Permukiman yang selanjutnya disebut sebagai UUPP yaitu bahwa setiap orang
adalah orang perseorangan atau badan hukum, badan hukum adalah badan hukum
yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang kegiatannya di bidang
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, oleh karena itu Tuan Y
69
Bandingkan dengan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan
Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 bagian komparisi akta.
Universitas Sumatera Utara
39
dapat menjadi subjek dalam perjanjian bangun bagi, karena Tuan Y adalah developer
perseorangan yang memenuhi unsur dalam undang-undang.70
Dua syarat (a) dan (b) merupakan syarat-syarat subjektif dan (c) dan (d)
merupakan syarat objektif. Akta Perjanjian yang telah kedua belah pihak buat
dihadapan Notaris Z menuliskan dalam aktanya yaitu :71
1. Sehubungan dengan keterangan-keterangan tersebut diatas, “maka para penghadap
menerangkan telah saling setuju dan mufakat membuat suatu perjanjian dengan
akta ini, dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan.
2. Bahwa penghadap pihak kedua menyanggupi atas biayanya sendiri untuk
membangun 5(lima) pintu rumah di atas tanah milik pihak pertama tersebut.
3. Bahwa para penghadap bermaksud hendak menuangkan maksud dan kehendak
mereka ke dalam akta ini.
Akta perjanjian bangun bagi tersebut telah mengandung unsur kesepakatan
dari kedua belah pihak, dengan kata lain bahwa perjanjian tersebut memenuhi syarat
perjanjian dalam KUHPerdata, tetapi dalam hal ini kepercayaan sangat dibutuhkan
sebelum mencapai kesepakatan. Notaris harus benar-benar memastikan kedua belah
pihak untuk saling percaya satu sama lain dengan cara Notaris harus melakukan
pertemuan dengan kedua belah pihak secara bersamaan. Tujuannya adalah selain dari
Notaris mengenal secara langsung para pihak, para pihak juga harus saling mengenal
satu sama lain, dimana mengenal yang dimaksud adalah percaya bahwa dapat
menyanggupi pemenuhan perjanjian tersebut sebagai contoh adalah kesanggupan
70
Bandingkan dengan BAB I Ketentuan Umum Pasal 1 angka 25 dan 26 Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Permukiman.
71
Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal
21 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
40
dana, kecakapan membuat perjanjian dan lain sebagainya yang berkaitan dengan
perjanjian tersebut.
Syarat selanjutnya merupakan ”cakap dalam membuat perjanjian” terhadap
para pihak yang membuatnya. Dalam komparisi akta telah tercantum identitas
masing-masing pihak yang membuat perjanjian. Pihak Pertama , lahir di Medan pada
tanggal 17 Pebruari 1955, ibu rumah tangga, warga negara Indonesia, bertempat
tinggal di Medan, pemegang kartu tanda penduduk nomor : 02.xxxx.xxxxxx.xxxx dan
ketika membuat perjanjian ini dikatakan dalam akta tersebut bahwa pihak pertama
telah mendapatkan persetujuan dari suaminya. Pihak Kedua lahir di Medan pada
tanggal 5 Agustus 1965, wiraswasta, warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di
Medan, pemegang kartu tanda penduduk nomor : 02.xxxx.xxxxxx.xxxx.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua untuk dapat membuat perjanjian harus
cakap bertindak dalam hukum, untuk dapat dikatakan cakap bertindak dalam hukum
para pihak harus dewasa menurut KUHPerdata yaitu berumur 21 tahun atau yang
sudah menikah yang tercantum dalam pasal 330 KUHPerdata, tidak dibawah
pengampuan atau curatele. Akta Perjanjian Bangun Bagi tersebut dibuat pada tahun
2009, pada saat Akta Perjanjian tersebut dibuat pihak pertama telah berumur 54 tahun
dan juga mendapat persetujuan dari suaminya, memiliki kartu tanda kependudukan.
Pihak Kedua pada saat perjanjian tersebut dibuat telah berusia 44 tahun. Dalam Akta
Perjanjian Bangun Bagi tersebut tertulis bahwa ”para penghadap telah dikenal oleh
saya, Notaris”, berdasarkan pernyataan tersebut dapat membuktikan bahwa dengan
Notaris mengenali kedua belah pihak, para pihak tersebut telah memenuhi syarat
Universitas Sumatera Utara
41
untuk dapat melakukan atau membuat perjanjian tersebut. Dengan kata lain syarat (b)
yang tercantum dalam KUHPerdata telah dipenuhi oleh kedua belah pihak. Para
pihak yang berjanji telah memenuhi syarat subyektif yaitu syarat (a) dan (b).72
Syarat (c) dan (d) yaitu syarat objektif dimana objek yang tercantum dalam
perjanjian harus ada dan halal, halal yang dimaksud adalah tidak menentang pasal
1337 yaitu suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau
apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum. Adapun objek
perjanjian yang dibuat oleh pihak pertama dan kedua yang dituliskan dalam akta
perjanjian tersebut adalah :73
1. Sebidang tanah yang langsung dikuasai oleh Negara seluas lebih kurang 1.083 M2
berada dipropinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan Medan Selayang.
2. Tanah tersebut merupakan milik dan kepunyaan pihak pertama yang dapat
dibuktikan dengan Akta yang telah dibuat sebelumnya.
3. Bahwa diatas tanah tersebut akan dibangun bangunan-bangunan yang menurut
sifat dan ketentuan Undang-undang termasuk menjadi bilangannya satu dan lain
tidak ada yang dikecualikan.
4. Pihak kedua menyanggupi atas biayanya sendiri untuk membangun 5(lima) pintu
rumah diatas tanah milik pihak pertama.
Keterangan di atas yang dikutip dari isi akta tersebut menjelaskan bahwa
objek yang diperjanjikan oleh kedua belah pihak bersifat halal dan tidak mengandung
unsur melanggar kesusilaan dan ketertiban umum. Objek dari perjanjian tersebut
adalah tanah milik pihak pertama dan bangunan yang akan dibangun oleh pihak
72
Bandingkan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian
Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 bagian komparisi akta dengan dengan pasal 330 KUHPerdata yang
berbunyi : “Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun, dan
tidak lebih dahulu telah kawin…”
73
Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal
21 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
42
kedua dengan biayanya. Objek yang halal tersebut ditandai dengan unsur-unsur yang
terdapat dalam klausula perjanjian tersebut tentang hal-hal apa saja yang dilakukan
para pihak.
74
Dimana tanah, bangunan, serta konsep perjanjian bangun bagi bukan
lah sesuatu hal yang dilarang oleh undang-undang dang melanggar kesusilaan serta
kepentingan umum.
B. Prestasi, Wanprestasi dan Akibat Hukumnya
Obyek dari perikatan adalah prestasi, yaitu debitur berkewajiban atas suatu
prestasi dan kreditur berhak atas suatu prestasi. Prestasi dalam bahasa Inggris disebut
juga dengan istilah “Performance” dalam hukum kontrak dimaksudkan sebagai suatu
pelaksanaan hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah
mengikatkan diri untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan “term” dan “condition”
sebagaimana disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan.75 Dalam suatu perjanjian
paling sedikit terdapat suatu hak dan kewajiban atas suatu prestasi yang terlibat
adalah dua orang atau lebih yang pada ahirnya menjadi dua pihak yaitu kreditur dan
debitur. Setiap debitur mempunyai kewajiban menyerahkan prestasi kepada kreditur.
Oleh karena itu, debitur mempunyai kewajiban untuk membayar utang.
Istilah asing dari kewajiban disebut schuld dan disamping schuld debitur
juga mempunyai kewajiban yang lain yaitu haftung. Maksudnya ialah, debitur
74
Bandingkan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian
Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 dengan dengan pasal 1337 KUHPerdata yang berisi :”Suatu sebab
adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik
atau ketertiban umum.”
75
Munir Fuady, Hukum Perdata I (Asas-Asas Hukum Perikatan), (Semarang : Fakultas
Hukum Undip, 1986) hal 3.
Universitas Sumatera Utara
43
berkewajiban memberikan harta kekayaan untuk diambil kreditur sebanyak utang
debitur, guna pelunasan hutang, apabila debitur tidak memenuhi kewajiban
membayar utang.76 Berdasarkan Pasal 1234 KUHPerdata, prestasi dapat berupa :
a. memberi sesuatu
b. berbuat sesuatu
c. tidak berbuat sesuatu
Prestasi tersebut harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. Harus mungkin
b. Harus halal
c. Harus dapat ditentukan
d. Harus dapat dinilai dengan uang
Apabila salah satu pihak, atau kedua belah pihak dalam perjanjian tidak
melakukan apa yang diperjanjikan, sehubungan dengan asas bahwa perjanjian itu
mengikat, maka pihak tersebut dikatakan ingkar janji atau wanprestasi. Wanprestasi
berasal dari kata “wanprestasie” (bahasa Belanda), yang artinya tidak memenuhi
kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena
perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang.77 Seseorang
dikatakan telah melakukan wanprestasi menurut Subekti, yaitu apabila:78
a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
76
Mariam Darus Badrulzaman, Op. Cit.
Subekti, Op. Cit, hal. 45.
78
Ibid.
77
Universitas Sumatera Utara
44
b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tidak sebagaimana yang dijanjikan;
c. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Hal ini sesuai dengan pernyataan, Setiawan bahwa : “jika debitur tidak
melaksanakan kewajibannya bukan karena keadaan memaksa, maka debitur dianggap
melakukan ingkar janji”. Tidak dipenuhinya kewajiban itu ada dua kemungkinan
alasannya yaitu:
a) Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan maupun kelalaian;
b) Karena keadaan memaksa (force majeur), jadi diluar kemampuan debitur, debitur
tidak bersalah.
Bentuk-bentuk wanprestasi antara lain:79
(1) Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali, artinya debitur tidak memenuhi
kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi dalam suatu perjanjian,
atau tidak memenuhi kewajiban yang ditetapkan undang-undang dalam
perikatan yang timbul karena undang-undang.
(2) Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak baik atau keliru. Disini debitur
melaksanakan atau memenuhi apa yang diperjanjikan atau apa yang
ditentukan dalam perjanjian atau menurut kualitas yang ditetapkan undangundang.
(3) Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat pada waktunya. Disini debitur
memenuhi prestasi tetapi terlambat. Waktu yang ditetapkan dalam perjanjian
tidak dipenuhi.
Subekti menambah satu lagi bentuk wanprestasi yaitu: melakukan sesuatu
menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Sehubungan dengan ingkar janji
/wanprestasi tersebut, timbul persoalan jika debitur yang tidak memenuhi prestasi
tepat pada waktunya harus dianggap terlambat atau tidak mampu memenuhi prestasi
79
Setiawan R, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, (Bandung : PT. Bina Cipta) hal 18.
Universitas Sumatera Utara
45
sama sekali, sedangkan jika prestasi debitur masih dapat diharapkan pemenuhannya,
maka digolongkan ke dalam terlambat memenuhi prestasi secara tidak baik, ia
dianggap terlambat memenuhi prestasi jika prestasinya masih dapat diperbaiki, dan
jika tidak, maka dianggap tidak memenuhi prestasi sama sekali.80
Akibat hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah
hukuman atau sanksi salah satunya yaitu:
a. Debitur diharuskan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh kreditur
(Pasal 1243 KUHPerdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.
b. Dalam perjanjian timbal balik (bilateral), wanprestasi dari satu pihak memberikan
hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian lewat
hakim (Pasal 1266KUHPerdata).
c. Risiko beralih kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi (Pasal 1237 ayat
(2) KUHPerdata). Ketentuan ini hanya berlaku bagi perikatan untuk memberikan
sesuatu.
d. Membayar biaya perkara apabila diperkarakan dimuka hakim (Pasal 181 ayat (1)
HIR). Debitur yang terbukti melakukan wanprestasi tentu dikalahkan dalam
perkara. Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.
e. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian
disertai dengan pembayaran ganti kerugian (Pasal 1267KUH Perdata). Ini berlaku
untuk semua perikatan.
Dari akibat hukum tersebut di atas, kreditur dapat memilih diantara beberapa
kemungkinan tuntutan terhadap debitur yaitu: dapat menuntut pemenuhan perikatan
atau pemenuhan perikatan disertai dengan ganti kerugian, atau menuntut ganti
kerugian saja atau menuntut pembatalan perjanjian lewat hakim atau menuntut
pembatalan perjanjian disertai dengan ganti kerugian.81Sehubungan dengan hal
tersebut , ganti kerugian yang dapat dituntut atas dasar wanprestasi berupa:
80
Ibid.
Abdulkadir Muhammad, Perjanjian
Perdagangan,(Bandung:Citra Aditya Bakti) hal 24.
81
Baku
Dalam
Praktek
Perusahaan
Universitas Sumatera Utara
46
a. Biaya, yaitu kerugian berupa biaya-biaya konkret yang telah dikeluarkan;
b. Rugi, yaitu kerugian yang sungguh-sungguh menimpa harta bendanya;
c. Bunga, yaitu keuntungan yang akan diperolehnya seandainya pihak debitur lalai.
C. Tugas dan Kewenangan Jabatan Notaris dalam pembuatan akta perjanjian
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik
dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini atau
berdasarkan undang-undang lainnya, sekilas pengertian Notaris yang tercantum
dalam pasal 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris yang
selanjutnya disebut dengan UUJN. Menurut Pasal 15 ayat 1 UUJN, Notaris
berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan
penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta Autentik,
menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse,
salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh
undang-undang.82
Tugas utama Notaris adalah membuat dokumen-dokumen hukum yang
dikenal dengan akta autentik, dan menurut Pasal 184 Kitab Undang-Undang Hukum
Acara Pidana untuk selanjutnya disebut KUHAP, akta autentik sebagai produk
82
Bandingkan dengan Pasal 1 UUJN Notaris mempunyai tugas untuk membuat akta
autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan
umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta autentik.
Universitas Sumatera Utara
47
Notaris dikategorikan sebagai alat bukti surat.83 Dalam hal ini akta autentik yang
dibuat Notaris merupakan alat bukti yang sah ataupun dalam proses penyidikan
fungsinya untuk mengetahui sejauh mana keterlibatan Notaris jika terjadi suatu
sengketa. Pelayanan jabatan Notaris maksudnya adalah untuk membebaskan anggota
masyarakat dari penipuan dan kepada orang-orang tertentu memberikan kepastian
terhadap hilangnya hak-hak mereka, sehingga untuk kepentingan tersebut diperlukan
tindakan-tindakan preventif yang khusus, antara lain juga mempertahankan
kedudukan akta-akta autentik khususnya akta-akta Notaris.84
Notaris merupakan suatu jabatan sebagai pejabat umum yang diberikan oleh
peraturan perundang-undangan dengan kewenangan untuk membuat segala perjanjian
dan akta serta yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.85 Hal ini sesuai dengan
yang tercantum dalam pasal 15 UUJN, yaitu:
1. Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan perjanjian,
dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik,
menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, memberikan grosse, salinan dan
kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan
oleh undang-undang.
2. Notaris berwenang pula
a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah
tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.
b. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku
khusus.
83
Bandingkan pasal 1 angka 1 dan 7 UUJN dengan pasal 184 KUHAPidana yang berbunyi
:”alat bukti yang sah ialah keterangan saksi, keterangan ahli, surat, petunjuk,dan keterangan terdakwa.
84
Muhammad Adam, Asal Usul Dan Sejarah Notaris, (Bandung:Sinar Baru, 1995) , hal 45.
85
Suhrawadi K. Lubis, Etika Profesi Hukum,(Jakarta: Sinar Grafika, 1994), hal 59.
Universitas Sumatera Utara
48
c. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang
memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang
bersangkutan
d. Melakukan pengesahaan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya
e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta
f. Membuat akta berkaitan dengan pertanahan
g. Membuat akta risalah lelang.
Notaris merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik,
selain itu tugas sehari-hari notaris dapat melakukan hal-hal:86
1. Bertindak sebagai penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum
perdata khususnya bertaliandengan akta yang akan, sedang dan telah dibuat
dihadapannya.
2. Mendaftarkan akta-akta surat-surat di bawah tangan.
3. Melegalisir tanda tangan.
4. Membuat dan mengesahkan salinan turunan berbagai dokumen.
5. Mengusahakan disahkannya badan-badan seperti Perseroan Terbatas dan
perkumpulan, agar memperoleh persetujuan pengesahan sebagai badan hukum dari
Mentri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia.
6. Membuat keterangan Hak Waris (di bawah tangan).
7. Pekerjaan lain yang bertalian dengan lapangan yuridis dan perpajakan, seperti
urusan bea materai dan sebagainya.
Pada pasal 15 ayat (2) huruf e UUJN dikatakan bahwa Notaris juga
berwenang dalam hal memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan
pembuatan akta, dari uraian tersebut dapat diketahui bahwasanya Notaris tidak hanya
berkewenangan membuat akta tetapi juga memberikan nasehat atau advis hukum
yang berkenaan dengan akta yang dibuatnya dan juga berwenang atau dapat bertindak
sebagai pihak yang memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan
akta. Dalam hal ini Notaris dapat bertindak dalam upaya mencegah dan menghindari
munculnya problematika dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi. notaris dapat
86
Sri Kastini, Peraturan Jabatan Notaris, (Medan:USU-Press,1997), hal 38.
Universitas Sumatera Utara
49
melakukan upaya mencegah terjadinya sengketa antara dua belah pihak dikarenakan
pada saat proses pembuatan akta perjanjian bangun bagi Notaris memiliki
kewenangan penuh untuk memberikan penyuluhan, penjelasan akan tindakan hukum
dan akibat hukum atas perjanjian yang akan dibuat kedua belah pihak.
Selain itu, notaris juga mempunyai wewenang yang meliputi 4 hal, yaitu:87
a. Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat
b. Notaris harus berwenang sepanjang orang-orang untuk kepentingan siapa akta itu
dibuat
c. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu dibuat
d. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu.
Pada dasarnya berdasarkan uraian di atas bahwa Notaris sebagai pejabat umum
menjalankan tugas dari pemerintah, dan pembuat undang-undang mengharuskan
Notaris untuk memberikan bantuannya dalam perbuatan-perbuatan hukum tertentu
yang dianggap penting sehingga memberikan kepastian hukum.
Notaris selaku pejabat pembuat akta autentik dalam tugasnya melekat pula
kewajiban yang harus dilaksanakan. Hal ini sesuai ketentuan dalam pasal 16 ayat (1)
UUJN, dinyatakan bahwa dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban :
a. Bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak
yang terkait dalam perbuatan hukum
b. Membuat akta dalam bentuk Minuta Akta dan menyimpannya sebagai bagian dari
protokol Notaris
c. Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada minuta akta
d. Mengeluarkan Grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta berdasarkan minuta
akta
e. Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam undang-undang ini, kecuali
ada alasan untuk menolaknya
87
G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta:Erlangga, 1992), hal.49.
Universitas Sumatera Utara
50
f. Merahasiakan sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala keterangan yang
diperoleh guna pembuatan Akta sesuai dengan sumpah/janji jabatan, kecuali
undang-undang menetukan lain
g. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1(satu) bulan menjadi buku yang memuat
tidak lebih dari 50(lima puluh) Akta, dan jika jumlah akta tidak dapat dimuat
dalam satu buku, akta tersebut dapat dijilid menjadi lebih dari satu buku, dan
mencatat jumlah Minuta Akta, bulan, dan tahun pembuatannya pada sampul setiap
buku
h. Membuat daftar dari akta protes terhadap tidak dibayar atau tidak diterimanya
surat berharga
i. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut urutan waktu
pembuatan akta setiap bulan
j. Mengirimkan daftar akta sebagaimana dimaksud dalam huruf I atau daftar nihil
yang berkenaan dengan wasiat ke pusat daftar wasiat pada kementrian yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dalam waktu 5(lima)
hari pada minggu pertama setiap bulan berikutnya
k. Mencatat dalam reportorium tanggal pengiriman daftar wasiat oada setiap akhir
bulan
l. Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambing Negara Republik Indonesia
dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan jabatan dan yempat kedudukan
yang bersangkutan
m. Membacakan akta dihadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling sedikit 2(dua)
orang saksi, atau 4(empat) orang saksi khusus untuk pembuatan akta wasiat di
bawah tangan dan ditandatangani saat itu juga oleh penghadap,saksi, dan Notaris
n. Menerima magang calon Notaris
Selain daripada ketentuan dalam pasal 16 ayat (1) huruf b UUJN khusus mengatur
tentang Akta Minuta, maka Akta Minuta dapat dibatalkan , karena notaris membuat
akta originali. Adapun akta originali tersebut yang terdapat dalam pasal 16 ayat (3)
Akta in originali sebagaimana dimaksud pada ayat (2) meliputi:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Akta pembayaran uang sewa, bunga dan pensiun
Akta penawaran pembayaran tunai
Akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat berharga
Akta kuasa
Akta keterangan kepemilikan
Akta lainnya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
Universitas Sumatera Utara
51
Berkaitan dengan pasal 16 UUJN di atas, maka notaris dalam menjalankan profesinya
selain memiliki tugas dan wewenang dalam menjalankan jabatannya, notaris juga
memiliki larangan-larangan yang harus dihindari, yaitu yang terdapat dalam pasal 17
UUJN dinyatakan bahwa Notaris dilarang:
a. Menjalankan jabatan di luar jabatannya
b. Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7(tujuh) hari kerja berturut-turut
tanpa alasan yang sah
c. Merangkap sebagai pegawai negeri
d. Merangkap sebagai pejabat Negara
e. Merangkap sebagai advokat
f. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai badan usaha milik Negara,
badan usaha milik daerah atau badan usaha swasta
g. Merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dan/atau Pejabat Lelang
Kelas II di luar tempat kedudukan Notaris
h. Menjadi Notaris pengganti atau
i. Melakukan pekerjaan lain yang bertentangan dengan norma agama, kesusilaan
atau kepatutan yang dapat mempengaruhi kehormatan dan martabat jabatan
Notaris.
Menurut Ismael Saleh yang dikutip Liliana dalam pelaksanaan tugasnya
notaris perlu memperhatikan apa yang disebut perilaku profesi yang memiliki unsurunsur sebagai berikut:88
1. Mempunyai integritas moral yang mantap
2. Harus jujur terhadap client maupun diri sendiri (kejujuran intelektual)
3. Sadar akan batas kewenangannya
4. Tidak semata-mata berdasarkan uang.
Selain itu, dalam pelaksanaan tugasnya notaris harus dapat bersikap netral dan tidak
memihak dan berperan dalam keadaan damai. Dengan demikian, notaris merupakan
88
Liliana Tedjasaputro, Etika Profesi Hukum, (Semarang:Aneka Ilmu, 1991), hal 86.
Universitas Sumatera Utara
52
suatu pekerjaan yang memiliki keahlian khusus yang menuntut pengetahuan luas
serta tanggung jawab yang berat untuk melayani kepentingan umum dan inti tugas
notaris adalah mengatur secara tertulis dan autentik hubungan-hubungan hukum
antara para pihak yang secara mufakat meminta jasa notaris.89
Sikap netral tersebut sangat diperlukan pada saat para pihak yang membuat
perjanjian hadir dihadapan Notaris. Dengan adanya sikap netral maka akan
mempengaruhi isi perjanjian tersebut dan proses pelaksanaannya, dimana jika Notaris
lebih mementingkan kepentingan salah satu pihak demi keuntungan yang akan
diperoleh maka akibatnya akan merugikan pihak lainnya.
D. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi Antara
Pemilik Tanah Nyonya X sebagai Pihak Pertama dan Tuan Y sebagai Pihak
Kedua
Menurut KUHPerdata suatu perjanjian merupakan perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.
Berdasarkan pengertian tersebut suatu perjanjian baru dapat dibuat apabila terdapat
dua orang atau lebih yang sepakat untuk saling mengikatkan diri untuk melaksanakan
suatu prestasi yang merupakan tujuan dari pada perjanjianyang mereka buat tersebut.
Hal ini juga yang terkandung dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat
Nyonya X dan Tuan Y dihadapan Notaris Z yang dijadikan objek penelitian.
89
Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, (Jakarta:Sinar
Grafika,2006) hal. 50.
Universitas Sumatera Utara
53
Hak dan kewajiban para pihak yang berjanji telah dituliskan dalam akta
perjanjian tersebut. Adapun hak pihak pertama yaitu Nyonya X sebagai pemilik tanah
di dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi, yaitu :90
1. Setelah bangunan-bangunan rumah tersebut selesai dibangun, maka 2(dua) pintu
dari padanya (dua bangunan dari 5 bangunan) yaitu nomor:1 dan 2, pada gambar
denah lokasi yang diarsir dengan garis biru. (sesuai dengan isi pasal 3 point 1)
2. Uang senilai Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) yang diserahkan pihak
kedua secara tunai dengan maksud sebagai tambahan dari bagian pihak pertama,
dan diserahkan pada saat akta ditandatangani.(pasal 3 point 2)
3. Bangunan milik pihak pertama harus selesai dalam tempo waktu 12 (dua belas)
bulan. ( pasal 6)
4. Bangunan milik pihak pertama harus dibangun sesuai dengan kesepakatan para
pihak (pasal 5), yaitu :
a. Lantai I bangunan berukuran kurang lebih 3, 80 M X 16M (tiga koma delapan
puluh meter kali enam belas meter), lantai II dan lantai III bangunan berukuran
kurang lebih 3,80 X 17 M (tiga koma delapan puluh meter kali tujuh belas
meter), lantai ahir (atap) berukuran kurang lebih 1M X 5M (satu kali 5 meter)
dalam keadaan kosong, pintu depan lantai satu terbuat dari plat besi, pintu
belakang lantai satu dan pintu penutup yang ada di lantai ahir terbuat dari kayu
sejenis;
b. Bangunan dilengkapi dengan istalasi listrik 2.200 watt dan instalasi air leiding,
lengkap meteran;
c. Setiap lantai bangunan rumah dicor beton;
d. Jalan untuk parkir dipasang conblock.
e. Jika terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan berhak atas ganti
kerugian yang ditanggung pihak kedua.
f. Jika masa denda habis, maka pembangunan tetap berjalan sampai selesai
dengan pemindahan kewajiban dari pihak kedua kepada pihak ketiga, dimana
pihak ketiga ditunjuk oleh pihak kedua, serta biaya pembangunan ditanggung
pihak kedua.
Kewajiban Nyonya X sebagai pemilik tanah yaitu dalam hal ini pihak pertama adalah
sebagai berikut :
a. Memberi izin, hak dan kuasa kepada pihak kedua untuk mendirikan 5 (lima)
pintu bangunan rumah permanen bertingkat tiga berukuran kurang lebih
90
Lihat lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4
Tanggal 21 April 2009 pasal 1 sanpai dengan pasal 11.
Universitas Sumatera Utara
54
3,80M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali enam belas meter). (Pasal
1 poit 1)
b. Menyerahkan 3(tiga) pintu bangunan rumah kepada pihak kedua dengan
membuat atau menanda tangani segala akte-akte/surat-surat yang
berhubungan dengan penyerahan atau penjualannya.
c. Pajak-pajak yang timbul akibat penyerahan bangunan-bangunan tersebut
seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB)
adalah menjadi tanggungan masing-masing pihak sesuai jumlah yang
dikenakan atas masing-masing bangunan miliknya. (pasal 3 point 4)
d. Menjamin kepada pihak kedua untuk mempergunakan tanahnya untuk
dibangun tanpa ada gangguan hukum dari siapapun juga dan bebas dari segala
beban sitaan maupun agunan serta sengketa.(pasal 4)
e. Pihak pertama berkewajiban memberikan “kuasa-menjual” kepada pihak
pertama guna melaksanakan pengurusan surat-surat yang berkenaan dengan
pemilikan bangunan-bangunan yang menjadi bagian pihak kedua, yaitu untuk
menjual atau menyerahkan kepada siapa saja yang ditunjuk oleh pihak kedua.
Dengan kata lain pihak pertama telah memberi kuasa kepada pihak kedua,
untuk mewakili pihak pertama melakukan segala tindakan yang perlu dan
berguna bagi penyerahan bangunan-bangunan yang menjadi bagian pihak
kedua.(pasal 7 point 1)
Adapun hak Tuan Y sebagai developer yaitu pihak kedua dalam Akta Perjanjian
Bangun Bagi tersebut, yaitu :
a. Setelah bangunan-bangunan rumah tersebut selesai dibangun, maka 3(tiga)
pintu dari padanya yaitu nomor : 1, 2, dan 3 pada gambar denah lokasi diarsir
dengan garis merah dengan sendirinya hak pihak kedua.
b. Harga penjualan 3 (tiga) rumah yang merupakan bagian pihak kedua
ditentukan sendiri oleh pihak kedua.
c. Rumah yang menjadi bagian pihak kedua dibangun sesuai dengan keinginan
pihak kedua sendiri.
d. Selama proses pembangunan tidak mendapat gangguan hukum, sitaan dari
pihak manapun.
e. Menerima “kuasa-menjual” dari pihak pertama guna melaksanakan
pengurusan surat-surat yang berkenaan dengan kepemilikan bangunanbangunan yang menjadi bagian pihak kedua, yaitu menjual atau menyerahkan
kepada siapa saja yang ditunjuk oleh pihak kedua.
Kewajiban Tuan Y developer dalam hal ini sebagai pihak kedua, yaitu :
a. Membangun 5(lima) pintu bangunan rumah permanen bertingkat tiga
berukuran kurang lebih 3,80M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali
enam belas meter) di atas tanah milik pihak pertama.
Universitas Sumatera Utara
55
b. Membangun 5 (lima) pintu rumah tersebut sesuai dengan Gambar Situasi
Denah Tanah Sementara dan Spesifikasi Gambar.
c. Memenuhi segala peraturan dari Yang Berwenang tentang pendirian
bangunan-bangunan baik di bidang tehnik termasuk keselamatan kerja
maupun administrasi (izin-izin).
d. Menanggung dan membayar biaya pembangunan rumah-rumah tersebut, IMB
(Izin Mendirikan Bangunan) dari Yang Berwenang, bahan-bahan, biaya
pemecahan Pajak Bumi Bangunan dan biaya lain sehubungan dengan
pendirian bangunan.(pasal 2 point 1)
e. Mengurus dan memohon dengan atas nama pihak pertama dengan biaya pihak
kedua, yaitu Permohonan Hak Milik atas sebahagian tanah tersebut di atas
(bagian depan) ukuran 20M X 26M(dua puluh meter kali dua puluh enam
meter) ke kantor Pertanahan Kota Medan, disertai dengan pajak-pajak yang
timbul dan pemecahan sertipikatnya menjadi berapa bagian untuk pihak
pertama ataupun pihak kedua. (pasal 2 point 1 dan 2)
f. Pajak-pajak yang timbul akibat penyerahan bangunan-bangunan tersebut
seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB)
adalah menjadi tanggungan masing-masing pihak sesuai jumlah yang
dikenakan atas masing-masing bangunan miliknya. (pasal 3 point 4)
g. Lantai I bangunan berukuran kurang lebih 3, 80 M X 16M (tiga koma delapan
puluh meter kali enam belas meter), lantai II dan lantai III bangunan
berukuran kurang lebih 3,80 X 17 M (tiga koma delapan puluh meter kali
tujuh belas meter), lantai ahir (atap) berukuran kurang lebih 1M X 5M (satu
kali 5 meter) dalam keadaan kosong, pintu depan lantai satu terbuat dari plat
besi, pintu belakang lantai satu dan pintu penutup yang ada di lantai ahir
terbuat dari kayu sejenis;
h. Bangunan dilengkapi dengan istalasi listrik 2.200 watt dan instalasi air
leiding, lengkap meteran;
i. Setiap lantai bangunan rumah dicor beton;
j. Jalan untuk parker dipasang cinblock.
k. Penyelesaian pembangunan harus sudah selesai selambat-lambatnya dalam
jangka waktu 12(dua belas bulan) terhitung sejak Surat Izin Mendirikan
Bangunan keluar dari instansi yang berwenang.(pasal 6)
l. Mempertanggung jawabkan segala akibat jika pihak kedua menjual rumahrumah tersebut sebelum rumah-rumah milik pihak pertama selesai.
m. Jika penyelesaian pembangunan tidak selesai tepat pada waktunya maka pihak
kedua wajib membayar berupa denda Rp. 100.000,- (seratus ribu rupiah)
setiap satu hari keterlambatan, yang dibayar seketika dan sekaligus pada saat
terahir denda. Denda hanya berlaku 2 (dua) bulan.
n. Jika masa denda selesai tetapi bangunan belum selesai, maka pihak kedua
wajib menunjuk pihak ketiga untuk melanjutkan pembangunan sampai selesai
dengan biaya dari pihak kedua.
Universitas Sumatera Utara
56
o. Biaya pembuatan Akta Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat kedua belah pihak
ditanggung oleh pihak kedua.
Dari uraian di atas secara singkat dijelaskan hak dan kewajiban antara Nyonya X dan
Tuan Y, isi akta perjanjian tersebut sepenuhnya ditentukan oleh Nyonya X dan Tuan
Y berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam KUHPerdata bahwa perjanjian
tersebut merupakan kesepakatan dan undang-undang bagi para pihak. Kebebasan
berkontrak tersebut yaitu atas keseluruhan isi klausula perjanjian, mengenai objek,
penyerahan, waktu penyelesaian, ganti rugi dan lain sebagainya ditentukan sendiri
oleh para pihak. Berdasarkan hak dan kewajiban para pihak perlu diperhatikan
peranan Notaris dalam membuat perjanjian tersebut, apakah notaris tersebut telah
memberikan penyuluhan hukum dan advis yang tepat. Dimana para pihak atau client
dari seorang Notaris tidak memiliki pengetahuan di bidang hukum, hal inilah yang
menyebabkan dibutuhkannya unsur perlindungan hukum bagi para pihak yang
membuat perjanjian melalui jasa Notaris. Notaris harus bersikap netral terhadap para
pihak.
Universitas Sumatera Utara