dire bowsprit - Mirae Asset Sekuritas
advertisement
Tanggal Efektif Masa Penawaran Tanggal Penjatahan Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan Tanggal Distribusi Unit Pernyataan Secara Elektronik Tanggal Pencatatan Pada Bursa Efek Indonesia Tanggal Pembagian Hasil Investasi 17 Januari 2017 s/d Mei 2017 Setiap 3 bulan sekali (keterangan lebih lanjut mohon merujuk pada Bab I Prospektus ini) OTORITAS JASA KEUANGAN (“OJK”) TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM. DIRE BOWSPRIT DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE PROSPEKTUS Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE (selanjutnya disebut “DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure”) adalah Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal beserta peraturan pelaksanaannya. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure bertujuan untuk melakukan investasi jangka panjang pada Aset Real Estat yang biasa digunakan untuk keperluan perkantoran, ritel, rumah sakit, pergudangan, hotel dan/atau prasarana/infrastruktur atau keperluan lain terkait dengan perkantoran, ritel, rumah sakit, pergudangan, hotel dan/atau prasarana/infrastruktur, dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat, yang dapat memberikan distribusi pendapatan yang stabil dan berkesinambungan serta pertumbuhan atas pokok investasi. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan investasi dengan komposisi minimum 50% (lima puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada Aset Real Estat, minimum 80% (delapan puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat, dan maksimum 20% (dua puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada kas dan setara kas. (Pengertian atas Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat dapat dilihat pada Bab I mengenai Istilah dan Definisi). PENAWARAN UMUM DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE PT Bowsprit Asset Management selaku Manajer Investasi melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan jumlah sekurang-kurangnya 20.000.000.000 (dua puluh miliar) Unit Penyertaan sampai dengan jumlah sebanyak-banyaknya 100.000.000.000 (seratus miliar) Unit Penyertaan pada Masa Penawaran. Setiap Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ditawarkan dengan harga sama dengan Nilai Aktiva Bersih awal sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per Unit Penyertaan pada Masa Penawaran yang pertama kali. Manajer Investasi akan menentukan harga penawaran Unit Penyertaan selanjutnya pada Masa Penawaran – Masa Penawaran berikutnya. Setelah berakhirnya Masa Penawaran dan Unit Pernyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tercatat dan diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia, maka Pemegang Unit Penyertaan hanya dapat melakukan pembelian dan penjualan kembali atas Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dimilikinya melalui mekanisme perdagangan efek di Bursa Efek Indonesia. Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak dikenakan biaya pembelian Unit Penyertaan pada Masa Penawaran. Selanjutnya biaya pembelian dan biaya penjualan kembali Unit Penyertaan melalui mekanisme perdagangan efek di Bursa Efek Indonesia ditentukan oleh masing-masing Perusahaan Efek. Uraian lengkap mengenai biayabiaya tersebut dapat dilihat pada Bab XXV Prospektus. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah memperoleh hasil pemeringkatan dari PT PEFINDO: idA (Single A; Stable Outlook) (Keterangan lebih lanjut tentang hasil pemeringkatan tersebut dapat dilihat pada Bab XXVI Prospektus ini). MANAJER INVESTASI BANK KUSTODIAN BOWSPRIT ASSET MANAGEMENT PT Bowsprit Asset Management Berita Satu Plaza 6th Floor Jln. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 Jakarta Selatan 12950 Telp. (+62-21) 5290 0360 Fax. (+62-21) 5290 0361 PT Bank CIMB NIAGA Tbk Graha CIMB NIAGA, 7th Floor Jln. Jend. Sudirman Kav. 58 Jakarta 12190 Telp. (+62-21) 250 5151 Fax. (+62-21) 250 5189 SEBELUM ANDA MEMUTUSKAN UNTUK MEMBELI UNIT PENYERTAAN INI ANDA HARUS TERLEBIH DAHULU MEMPELAJARI ISI PROSPEKTUS INI KHUSUSNYA PADA BAGIAN MANAJER INVESTASI (BAB XXI), KEBIJAKAN INVESTASI (BAB V), ASET REAL ESTAT DAN ASET YANG BERKAITAN DENGAN REAL ESTAT DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE (BAB VI) DAN FAKTOR-FAKTOR RISIKO (BAB IX) PROSPEKTUS. Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 18 Januari 2017 BERLAKUNYA UNDANG-UNDANG NO. 21 TAHUN 2011 TENTANG OTORITAS JASA KEUANGAN (“UNDANG-UNDANG OJK”) Dengan berlakunya Undang-Undang OJK, sejak tanggal 31 Desember 2012 fungsi, tugas dan wewenang pengaturan kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar Modal telah beralih dari BAPEPAM dan LK kepada Otoritas Jasa Keuangan, sehingga semua rujukan kepada kewenangan BAPEPAM dan LK dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, menjadi kepada Otoritas Jasa Keuangan. UNTUK DIPERHATIKAN : DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE TIDAK TERMASUK PRODUK INVESTASI DENGAN PROGRAM PENJAMINAN. SEBELUM MEMBELI UNIT PENYERTAAN, CALON INVESTOR HARUS TERLEBIH DAHULU MEMPELAJARI DAN MEMAHAMI PROSPEKTUS DAN DOKUMEN PENAWARAN LAINNYA. ISI DARI PROSPEKTUS DAN DOKUMEN PENAWARAN LAINNYA BUKANLAH SUATU SARAN BAIK DARI SISI BISNIS, HUKUM MAUPUN PAJAK. OLEH KARENA ITU, CALON PEMEGANG UNIT PENYERTAAN DISARANKAN UNTUK MEMINTA PERTIMBANGAN ATAU NASEHAT DARI PIHAK-PIHAK YANG BERKOMPETEN SEHUBUNGAN DENGAN INVESTASI DALAM DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE. CALON PEMEGANG UNIT PENYERTAAN HARUS MENYADARI BAHWA TERDAPAT KEMUNGKINAN PEMEGANG UNIT PENYERTAAN AKAN MENANGGUNG RISIKO SEHUBUNGAN DENGAN UNIT PENYERTAAN YANG DIPEGANGNYA. SEHUBUNGAN DENGAN KEMUNGKINAN ADANYA RISIKO TERSEBUT, APABILA DIANGGAP PERLU CALON PEMEGANG UNIT PENYERTAAN DAPAT MEMINTA PENDAPAT DARI PIHAK-PIHAK YANG BERKOMPETEN ATAS ASPEK BISNIS, HUKUM, KEUANGAN, PAJAK, MAUPUN ASPEK LAIN YANG RELEVAN. PERKIRAAN YANG TERDAPAT DALAM PROSPEKTUS YANG MENUNJUKKAN INDIKASI HASIL INVESTASI DARI DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE, BILA ADA, HANYALAH PERKIRAAN DAN TIDAK ADA KEPASTIAN ATAU JAMINAN BAHWA PEMEGANG UNIT PENYERTAAN AKAN MEMPEROLEH HASIL INVESTASI YANG SAMA DIMASA YANG AKAN DATANG, DAN INDIKASI INI BUKAN MERUPAKAN JANJI ATAU JAMINAN DARI MANAJER INVESTASI ATAS TARGET HASIL INVESTASI MAUPUN POTENSI HASIL INVESTASI, BILA ADA, YANG AKAN DIPEROLEH OLEH CALON PEMEGANG UNIT PENYERTAAN. PERKIRAAN TERSEBUT AKAN DAPAT BERUBAH SEBAGAI AKIBAT DARI BERBAGAI FAKTOR, TERMASUK ANTARA LAIN FAKTORFAKTOR YANG TELAH DIUNGKAPKAN DALAM BAB IX MENGENAI FAKTOR-FAKTOR RISIKO UTAMA DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE DIRE Gedung Komersial dan Infrastruktur Pertama di Indonesia DC Balaraja Menara Asia Menara Matahari Life Tower Berita Satu Plaza DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure merupakan DIRE gedung komersial dan infrastruktur pertama di Indonesia dengan rencana investasi perdananya pada 4 gedung perkantoran dengan total luas Semi Gross Area (SGA) 88.158 meter persegi dan 1 gudang (Distribution Center) yang terletak pada kawasan industri Graha Balaraja (selanjutnya disebut “DC Balaraja”) dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 68.589 meter persegi. Gedung-gedung perkantoran dan gudang ini terletak di lokasi strategis dan pusat bisnis. Menara Matahari dan Menara Asia terletak di lokasi strategis dan Central Business District (CBD) dalam wilayah pengembangan Lippo Village, Karawaci, Tangerang. Life Tower dan Berita Satu Plaza terletak di lokasi strategis dan pusat bisnis segitiga emas Kuningan dan Gatot Subroto, Jakarta. Sedangkan DC Balaraja terletak di kawasan industri terpadu yang sedang berkembang di daerah Balaraja, Tangerang. 1. Menara Matahari Alamat Total Semi Gross Area (“SGA”) Tingkat Okupansi Jl. Boulevard Palem Raya No. 7 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 21.570 meter persegi 98,20% per September 2016 2. Menara Asia Alamat Semi Gross Area (“SGA”) Tingkat Okupansi Jl. Boulevard Diponegoro No. 101 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 17.567 meter persegi 100,00% per September 2016 3. Life Tower Alamat Semi Gross Area (“SGA”) Tingkat Okupansi Jl. H.R. Rasuna Said Kav. B12, Kuningan, Jakarta Selatan, 12920 32.983 meter persegi (termasuk Ballroom seluas 1.362 meter persegi) 96,62% per September 2016 4. Berita Satu Plaza Alamat Semi Gross Area (“SGA”) Tingkat Okupansi Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36, Jakarta Selatan, 12950 16.038 meter persegi 98,95% per September 2016 5. DC Balaraja Alamat Semi Gross Area (“SGA”) Tingkat Okupansi Graha Balaraja, Kecamatan Balaraja, Tangerang 15610 68.589 meter persegi 100,00% per September 2016 DAFTAR ISI BAB I Istilah Dan Definisi 1 BAB II Ringkasan Umum 10 BAB III Informasi Mengenai DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure 20 BAB IV Struktur DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure 24 BAB V Tujuan Dan Kebijakan Investasi 25 BAB VI Aset Real Estat Dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure 30 BAB VII Perkiraan Proyeksi Kinerja 58 BAB VIII Metode Penilaian Dan Pengumuman Penilaian Aset Real Estat Dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat 61 BAB IX Faktor-Faktor Risiko 62 BAB X Hak-Hak Pemegang Unit Penyertaan 66 BAB XI Persyaratan Dan Tata Cara Pembelian Unit Penyertaan 68 BAB XII Persyaratan Dan Tata Cara Penjualan Kembali/Pengalihan Unit Penyertaan 70 BAB XIII Pelunasan Unit Penyertaan Pada Tanggal Pelunasan 71 BAB XIV Skema Pembelian Dan Penjualan Kembali Unit Penyertaan 72 BAB XV Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan (RUPUP) 73 BAB XVI Pembubaran Dan Likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure 77 BAB XVII Tahun Buku, Laporan Tahunan, Dan Laporan Keuangan Tahunan 80 BAB XVIII Perjanjian-Perjanjian Dan Dokumen-Dokumen Yang Terkait 81 BAB XIX Peraturan Perundang-Undangan Yang Terkait 82 BAB XX Perpajakan 83 BAB XXI Informasi Mengenai Manajer Investasi 84 BAB XXII Informasi Mengenai Bank Kustodian 85 BAB XXIII Informasi Mengenai SPC 86 BAB XXIV Informasi Mengenai Manajer Properti 96 BAB XXV Alokasi Biaya 98 BAB XXVI Keterengan Tentang Pemeringkatan DIRE 100 BAB XXVII Pendapat Dari Segi Hukum 102 BAB XXVIII Pendapat Penilai 118 BAB XXIX Informasi Mengenai Penilai 148 BAB XXX Informasi Mengenai Profesi Penunjang Pasar Modal Lainnya 149 BAB XXXI Penyelesaian Pengaduan Pemegang Unit Penyertaan 150 BAB XXXII Penyelesaian Sengketa 151 BAB XXXIII Penyebarluasan Prospektus Dan Formulir-Formulir Berkaitan Dengan Pembelian Unit Penyertaan 152 BAB I ISTILAH DAN DEFINISI 1.1 AFILIASI Afiliasi adalah: a. Hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal; b. Hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur, atau Komisaris dari pihak tersebut; c. Hubungan antara 2 (dua) perusahaan di mana terdapat satu atau lebih anggota Direksi atau Komisaris yang sama; d. Hubungan antara perusahaan dengan suatu pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut; e. Hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung oleh pihak yang sama; atau f. Hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama. 1.2 AKUNTAN Akuntan adalah akuntan publik yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. 1.3 ASET REAL ESTAT Aset Real Estat adalah Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berbentuk tanah secara fisik dan bangunan di atasnya, secara langsung atau melalui SPC, sebagaimana dirinci dalam Bab VI Prospektus. 1.4 ASET YANG BERKAITAN DENGAN REAL ESTAT Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat adalah Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berbentuk Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan/atau diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat. Efek-efek yang diterbitkan oleh SPC dalam rangka investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Aset Real Estat dengan menggunakan SPC tidak termasuk dalam pengertian Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat. 1.5 BANK KUSTODIAN Bank Kustodian adalah Bank Umum yang telah mendapat persetujuan Otoritas Jasa Keuangan untuk menyelenggarakan kegiatan usaha sebagai Kustodian. 1.6 BAPEPAM dan LK BAPEPAM dan LK adalah lembaga yang melakukan pembinaan, pengaturan, dan pengawasan sehari-hari kegiatan Pasar Modal sebagaimana dimaksud dalam Undangundang Pasar Modal. Dengan berlakunya Undang-undang Nomor 21 Tahun 2011 (dua ribu sebelas) tentang Otoritas Jasa Keuangan (“Undang-undang OJK”), sejak tanggal 31-12-2012 (tiga puluh satu Desember dua ribu dua belas) fungsi, tugas dan wewenang pengaturan kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar Modal telah beralih dari BAPEPAM dan LK kepada Otoritas Jasa Keuangan, sehingga semua rujukan kepada kewenangan BAPEPAM dan LK dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, menjadi kepada Otoritas Jasa Keuangan. 1 1.7 BUILD, OPERATE AND TRANSFER (BOT) Build, Operate and Transfer (BOT) adalah suatu perjanjian di mana pihak pertama tanpa melepas hak kepemilikannya atas suatu bidang tanah, mengikatkan diri untuk menyerahkan penguasaan fisik atas tanah tersebut kepada pihak kedua untuk mendirikan suatu bangunan komersial atas biaya pihak kedua sendiri, dengan hak pihak kedua untuk memiliki, mengelola dan mengoperasikan untuk suatu jangka waktu tertentu dengan janji akan menyerahkan bangunan komersial tersebut kepada pihak pertama setelah jangka waktu tertentu tersebut berakhir. 1.8 BUKTI KEPEMILIKAN UNIT PENYERTAAN Bukti Kepemilikan Unit Penyertaan adalah Surat Konfirmasi Transaksi Unit Penyertaan atau Konfirmasi Transaksi yang berisi jumlah Unit Penyertaan yang dimiliki oleh masing-masing Pemegang Unit Penyertaan. 1.9 BURSA EFEK Bursa Efek adalah PT Bursa Efek Indonesia. 1.10 DAFTAR PEMEGANG UNIT PENYERTAAN Daftar Pemegang Unit Penyertaan adalah daftar yang memuat keterangan tentang kepemilikan Unit Penyertaan oleh Pemegang Unit Penyertaan, yang dibuat dan disimpan oleh Bank Kustodian. Dalam hal Unit Penyertaan dicatatkan pada Bursa Efek, daftar tersebut akan dibuat dan disimpan oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian berdasarkan Perjanjian Pengelolaan Adminstrasi Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. Daftar Pemegang Unit Penyertaan menjadi dasar bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian untuk melaksanakan pembayaran dan hak-hak lainya berdasarkan Kontrak dengan memperhatikan ketentuanketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 1.11 DANA INVESTASI REAL ESTAT BERBENTUK KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF (DIRE KIK) Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE KIK) adalah wadah berbentuk Kontrak Investasi Kolektif berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan BAPEPAM dan LK Nomor IX.M.2 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016, yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal, dan untuk selanjutnya diinvestasikan pada Aset Real Estat, Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat dan/atau kas dan setara kas. 1.12 DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif sebagaimana termaktub dalam akta KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF DANA INVESTASI REAL ESTAT BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE Nomor 15 tanggal 4 Agustus 2016 jo. akta Addendum KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF DANA INVESTASI REAL ESTAT BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE Nomor 70 tanggal 22 Desember 2016, keduanya dibuat di hadapan Leolin Jayayanti, SH., M.Kn., Notaris di Jakarta antara PT Bowsprit Asset Management sebagai Manajer Investasi dan PT Bank CIMB NIAGA Tbk sebagai Bank Kustodian. Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure di Bursa Efek Indonesia akan ditawarkan secara Penawaran Umum dan dicatatkan di Bursa Efek Indonesia. 2 1.13 FORMULIR PEMBELIAN UNIT PENYERTAAN Formulir Pembelian Unit Penyertaan adalah formulir yang dipakai oleh calon pembeli untuk membeli Unit Penyertaan yang diisi, ditandatangani dan diajukan oleh calon pembeli kepada Manajer Investasi pada Masa Penawaran. 1.14 FORMULIR PROFIL PEMODAL Formulir Profil Pemodal adalah formulir yang harus diisi oleh Pemegang Unit Penyertaan mengenai data dan informasi mengenai profil risiko Pemodal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebelum melakukan pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang pertama kali. 1.15 HARI BURSA Hari Bursa adalah setiap hari diselenggarakannya perdagangan efek di Bursa Efek, yaitu hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari tersebut merupakan hari libur nasional atau dinyatakan sebagai hari libur oleh Bursa Efek. 1.16 HARI KALENDER Hari Kalender adalah semua hari dalam satu tahun sesuai dengan gregorius kalender tanpa terkecuali termasuk hari Minggu dan hari libur. 1.17 HARI KERJA Hari Kerja adalah hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia. 1.18 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak atas kepemilikan satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut juga “Undang-Undang Rumah Susun”). 1.19 HAK GUNA BANGUNAN (HGB) Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Bagian V Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 (seribu sembilan ratus enam puluh) tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut juga "Undang-Undang Pokok Agraria"). 1.20 HAK PAKAI Hak Pakai adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Bagian VI Undang-Undang Pokok Agraria. 1.21 KEKAYAAN DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berupa Aset Real Estat, Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat serta kas dan setara kas sebagaimana dimaksud dalam Bab VI Prospektus. 1.22 KETENTUAN KERAHASIAAN DAN KEAMANAN DATA DAN/ATAU INFORMASI PRIBADI KONSUMEN Ketentuan Kerahasiaan Dan Keamanan Data Dan/Atau Informasi Pribadi Konsumen adalah ketentuan-ketentuan mengenai kerahasiaan dan keamanan data dan/atau informasi pribadi konsumen sebagaimana diatur dalam POJK tentang Perlindungan Konsumen dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 14/SEOJK.07/2014 tanggal 20 Agustus 2014 tentang 3 Kerahasiaan Dan Keamanan Data Dan/Atau Informasi Pribadi Konsumen, beserta penjelasannya, dan perubahan-perubahannya dan penggantinya yang mungkin ada dikemudian hari. 1.23 KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF Kontrak Investasi Kolektif adalah kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat Pemegang Unit Penyertaan berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya, di mana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif. 1.24 LEMBAGA PENYIMPANAN DAN PENYELESAIAN Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian adalah PT Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) berkedudukan di Jakarta yang menjalankan kegiatan usaha sebagai Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang Pasar Modal. Dalam hal Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dicatatkan di Bursa Efek maka Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian akan melaksanakan antara lain pengadministrasian dan pendsitribusian pembayaran serta hak-hak lain yang berkaitan dengan kepemilikan Unit Penyertaan berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Unit Penyertaan Dana lnvestasi Real Estat dan Perjanjian Pengelolaan Administrasi Unit Penyertaan Dana investasi Real Estat, dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 1.25 MANAJER INVESTASI Manajer Investasi adalah Pihak yang telah mendapatkan izin usaha dari Otoritas Jasa Keuangan sebagai Manajer Investasi untuk melakukan kegiatan usaha mengelola Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk para Pemegang Unit Penyertaan. 1.26 MASA PENAWARAN Masa Penawaran adalah masa di mana Manajer Investasi akan melakukan Penawaran Umum dan menjual Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada masyarakat dengan melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaan yang tanggal dan jangka waktunya akan ditentukan oleh Manajer Investasi. Masa Penjualan dapat dilakukan beberapa kali oleh Manajer Investasi sesuai dengan rencana investasi Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan tetap memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 1.27 NET PROPERTY INCOME Net Property Income adalah laba operasional tahun berjalan yang diperoleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ditambah beban penyusutan pada tahun berjalan. 1.28 NILAI AKTIVA BERSIH (NAB) Nilai Aktiva Bersih (NAB) adalah nilai pasar yang wajar dari suatu Efek dan kekayaan lain dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikurangi seluruh kewajiban. 1.29 NILAI AKUISISI Nilai Akuisisi adalah nilai Aset Real Estat berdasarkan harga pembelian Aset Real Estat. 1.30 NILAI DIVESTASI Nilai Divestasi adalah nilai Aset Real Estat berdasarkan harga penjualan Aset Real Estat. 4 1.31 OTORITAS JASA KEUANGAN (OJK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK) adalah lembaga yang independen dan bebas dari campur tangan pihak lain, yang mempunyai fungsi, tugas, dan wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang OJK. Dengan berlakunya Undang-Undang OJK, sejak tanggal 31-12-2012 (tiga puluh satu Desember dua ribu dua belas) fungsi, tugas dan wewenang pengaturan kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar Modal telah beralih dari BAPEPAM dan LK kepada OJK, sehingga semua rujukan kepada kewenangan BAPEPAM dan LK dalam peraturan perundangundangan yang berlaku, menjadi kepada OJK. 1.32 PEMEGANG REKENING Pemegang Rekening adalah partisipan pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian yang membuka Sub Rekening Efek atas nama Pemegang Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure, di mana Pemegang Rekening bertindak untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure yang tercatat pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian sebagai Pemegang Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal dan ketentuan-ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 1.33 PEMEGANG UNIT PENYERTAAN Pemegang Unit Penyertaan adalah pihak-pihak yang membeli dan memiliki Unit Penyertaan. 1.34 PEMEGANG UNIT PENYERTAAN PENGENDALI Pemegang Unit Penyertaan Pengendali adalah Pemegang Unit Penyertaan yang mempunyai kemampuan untuk menentukan, baik langsung maupun tidak langsung, dengan cara apapun pengelolaan dan atau kebijaksanaan Manajer Investasi. 1.35 PENAWARAN UMUM Penawaran Umum adalah kegiatan penawaran Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dilakukan oleh Manajer Investasi untuk menjual Unit Penyertaan kepada masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan pelasanaannya serta Kontrak Investasi Kolektif. 1.36 PENILAI Penilai adalah pihak yang melakukan penilaian aset/properti dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. 1.37 PENYEDIA JASA KEUANGAN DI PASAR MODAL Penyedia Jasa Keuangan di Pasar Modal adalah Perusahaan Efek yang melakukan kegiatan usaha sebagai Penjamin Emisi Efek, Perantara Pedagang Efek, dan/atau Manajer Investasi, serta Bank Umum yang menjalankan fungsi Kustodian. Dalam Kontrak ini istilah Penyedia Jasa Keuangan di Sektor Pasar Modal sesuai konteksnya berarti Manajer Investasi dan Bank Kustodian. 1.38 POJK TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN POJK Tentang Perlindungan Konsumen adalah Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 1/POJK.07/2013 tanggal 26 Juli 2013 tentang Perlindungan Konsumen Sektor Jasa Keuangan, beserta penjelasannya, dan perubahan-perubahannya dan penggantinya yang mungkin ada dikemudian hari. 5 1.39 POJK TENTANG PRINSIP MENGENAL NASABAH POJK Tentang Prinsip Mengenal Nasabah adalah Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 22/POJK.04/2014 tanggal 18 November 2014 tentang Prinsip Mengenal Nasabah Oleh Penyedia Jasa Keuangan Di Sektor Pasar Modal beserta penjelasannya, dan perubahanperubahannya dan penggantinya yang mungkin ada dikemudian hari. 1.40 PERATURAN BAPEPAM DAN LK NOMOR IX.M.2. Peraturan BAPEPAM dan LK Nomor IX.M.2. adalah Peraturan Nomor IX.M.2. tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif, yang merupakan lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor KEP-426/BL/2007 tanggal 18 Desember 2007 (delapan Desember tahun dua ribu tujuh). 1.41 POJK TENTANG DIRE POJK Tentang DIRE adalah Peraturan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. 1.42 PERUSAHAAN REAL ESTAT Perusahaan Real Estat adalah perusahaan yang kegiatan usaha utamanya di bidang Real Estat. Perusahaan yang menguasai tanah dan bangunan secara fisik untuk jangka waktu tertentu berdasarkan suatu perjanjian Build, Operate and Transfer (BOT) termasuk dalam pengertian Perusahaan Real Estat. 1.43 PRINSIP MENGENAL NASABAH Prinsip Mengenal Nasabah adalah prinsip yang diterapkan Penyedia Jasa Keuangan di Sektor Pasar Modal untuk: a. Mengetahui latar belakang dan identitas Nasabah; b. Memantau rekening Efek dan transaksi Nasabah; dan c. Melaporkan Transaksi Keuangan Mencurigakan dan transaksi keuangan yang dilakukan secara tunai. sebagaimana diatur dalam POJK Tentang Prinsip Mengenal Nasabah. 1.44 PROSPEKTUS Prospektus adalah setiap pernyataan yang dicetak atau informasi tertulis yang digunakan untuk Penawaran Umum DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan tujuan pemodal membeli Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, kecuali pernyataan atau informasi yang berdasarkan peraturan BAPEPAM dan LK yang dinyatakan bukan sebagai Prospektus. 1.45 RAPAT UMUM PEMEGANG UNIT PENYERTAAN (RUPUP) Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan (RUPUP) adalah Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan, sebagaimana dimaksud dalam Bab XV Prospektus. 1.46 REKENING EFEK Rekening yang memuat catatan mengenai posisi Unit Penyertaan dan atau dana Pemegang Rekening termasuk milik Unit Penyertaan yang dicatat di Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 6 1.47 RUMAH SUSUN Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana diatur dalam Undangundang Nomor 20 tahun 2011 (dua ribu sebelas) tentang Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut juga "Undang-Undang Rumah Susun"). 1.48 SEOJK TENTANG PELAYANAN DAN PENYELESAIAN PENGADUAN KONSUMEN PADA PELAKU USAHA JASA KEUANGAN SEOJK Tentang Pelayanan dan Penyelesaian Pengaduan Konsumen Pada Pelaku Usaha Jasa Keuangan adalah Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor: 2/SEOJK.07/2014 tanggal 14 Februari 2014 tentang Pelayanan Dan Penyelesaian Pengaduan Konsumen Pada Pelaku Usaha Jasa Keuangan, beserta penjelasannya, dan perubahan-perubahannya dan penggantinya yang mungkin ada dikemudian hari. 1.49 SPECIAL PURPOSE COMPANY (SPC) Special Purpose Company (SPC) adalah Perseroan Terbatas yang didirikan berdasarkan Undang-undang Nomor 40 tahun 2007 (dua ribu tujuh) tentang Perseroan Terbatas, yang sahamnya akan dimiliki oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor. Keterangan mengenai SPC tersebut akan dijelaskan secara lebih terperinci pada Bab XXIII Prospektus. 1.50 SPONSOR Pihak-pihak yang berkomitmen untuk menempatkan dana investasinya pada Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sejak pertama kali ditawarkan. PT Lippo Karawaci Tbk dan/atau anak perusahaannya, afiliasi PT Lippo Karawaci Tbk dan strategic partner PT Lippo Karawaci Tbk akan menjadi Sponsor. 1.51 SURAT KONFIRMASI TRANSAKSI UNIT PENYERTAAN Surat Konfirmasi Transaksi Unit Penyertaan atau Konfirmasi Transaksi adalah konfirmasi tertulis dan/atau laporan saldo kepemilikan Unit Penyertaan dalam Rekening Efek yang diterbitkan oleh Pemegang Rekening berdasarkan perjanjian pembukaan Rekening Efek dengan Pemegang Unit Penyertaan, dan konfirmasi tersebut menjadi dasar bagi Pemegang Unit Penyertaan untuk mandapatkan hak-haknya sebagai Pemegang Unit Penyertaan. 1.52 TANGGAL EMISI Tanggal Emisi adalah tanggal di mana Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure diterbitkan dengan Nilai Aktiva Bersih awal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dihitung sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah). Tanggal Emisi jatuh selambatlambatnya pada Hari Bursa ke-1 (pertama) setelah berakhirnya Masa Penawaran. 1.53 TANGGAL PELUNASAN Tanggal Pelunasan adalah suatu tanggal di mana seluruh Aset Real Estat dalam portofolio investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah dijual kepada pihak lain dan Manajer Investasi bermaksud tidak menggunakan atau tidak dapat menggunakan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure lagi untuk melakukan investasi dalam Aset Real Estat karena sebab apapun, dan keadaan tersebut telah berlangsung berturut-turut selama maksimum 6 (enam) bulan, hal mana karenanya Manajer Investasi untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan wajib membeli kembali seluruh Unit Penyertaan yang masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan dengan harga yang ditetapkan berdasarkan Nilai 7 Aktiva Bersih Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan tersebut. Tanggal Pelunasan jatuh pada Hari Bursa yang tanggalnya akan diberitahukan oleh Manajer Investasi 1 (satu) bulan sebelumnya. 1.54 TANGGAL PENGUMUMAN KINERJA KEUANGAN TRIWULANAN Tanggal Pengumuman Kinerja Keuangan Triwulanan adalah tanggal-tanggal di mana Manajer Investasi akan mengumumkan kinerja keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure jatuh pada setiap tanggal-tanggal sebagai berikut: 15 Februari atas kinerja 1 Oktober – 31 Desember sebelumnya; 15 Mei atas kinerja 1 Januari – 31 Maret sebelumnya; 15 Agustus atas kinerja 1 April – 30 Juni sebelumnya; dan 15 November atas kinerja 1 Juli – 30 September sebelumnya. - Apabila Tanggal Pengumuman Kinerja Keuangan Triwulanan jatuh bukan pada Hari Bursa maka akan dimundurkan pada tanggal berikutnya yang merupakan Hari Bursa terdekat. 1.55 TANGGAL PEMBAGIAN HASIL INVESTASI Tanggal Pembagian Hasil Investasi adalah tanggal-tanggal di mana Manajer Investasi sesuai dengan kewenangannya berdasarkan Kontrak Investasi Kolektif dapat membagikan hasil investasi sesuai Kebijakan Pembagian Hasil Investasi. Tanggal-Tanggal Pembagian Hasil Investasi jatuh pada setiap tanggal-tanggal sebagai berikut: - 21 Februari atas kinerja 1 Oktober – 31 Desember sebelumnya; 21 Mei atas kinerja 1 Januari – 31 Maret sebelumnya; 21 Agustus atas kinerja 1 April – 30 Juni sebelumnya; dan 21 November atas kinerja 1 Juli – 30 September sebelumnya. Apabila Tanggal Pembagian Hasil Investasi jatuh bukan pada Hari Bursa maka akan dimundurkan pada tanggal berikutnya yang merupakan Hari Bursa terdekat. 1.56 TANGGAL PENGUMUMAN NAB Tanggal Pengumuman NAB adalah tanggal-tanggal diumumkannya Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure paling sedikit 1 (satu) bulan sekali. Pengumuman Nilai Aktiva Bersih bulan yang bersangkutan akan dilaksanakan paling lambat 45 hari setelah akhir bulan tersebut, yang tanggalnya akan ditentukan oleh Manajer Investasi. Apabila suatu Tanggal Pengumuman NAB dilakukan kurang dari satu bulan setelah suatu Tanggal Pembagian Hasil Investasi, perhitungan NAB akan disesuaikan dengan hasil investasi yang dibagikan pada Tanggal Pembagian Hasil Investasi tersebut. Tanggal Pengumuman NAB akan jatuh pada Hari Bursa. Pengumuman dilaksanakan melalui surat kabar harian dan dalam situs elektronik (website) Manajer Investasi. 1.57 TOTAL NILAI ASET Total Nilai Aset adalah jumlah hasil penilaian seluruh Aset Real Estat yang dimiliki oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure oleh penilai independen berikut aset lainnya yang ada dalam portofolio DANA INVESTASI REAL ESTAT BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE. 1.58 UNDANG-UNDANG PASAR MODAL Undang-Undang Pasar Modal adalah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. 8 1.59 UNIT PENYERTAAN Unit Penyertaan adalah Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat yaitu Efek sebagaimana dimaksudkan dalam Undang-Undang Pasar Modal yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi/kekayaan kolektif berdasarkan Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat. Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang terdaftar pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian merupakan bukti penyertaan investasi yang sah dan mengikat dan memberikan hak kepada Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk menerima pembayaran dan hak-hak lainya berdasarkan Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure. 9 BAB II RINGKASAN UMUM Ringkasan umum di bawah ini merupakan bagian dari dan tergantung oleh keseluruhan informasi detail yang terkandung dan dirujuk dalam isi propektus ini. Berinvestasi dalam Unit Penyertaan memiliki risiko oleh sebab itu Pemegang Unit Penyertaan diharapkan membaca keseluruhan prospektus ini dan secara khusus, memperhatikan bab-bab yang dirujuk oleh ringkasan umum ini. Pernyataan yang terdapat dalam Bab VII Perkiraan Proyeksi Kinerja yang bukan merupakan fakta historis dapat diartikan sebagai pernyataan yang mengandung perkiraan akan masa mendatang. Pernyataan seperti ini didasari oleh asumsi-asumsi sebagaimana tertera di halaman 58-60 propektus ini dan dipengaruhi oleh risiko ketidakpastian yang dapat mengakibatkan kinerja aktual berbeda secara signifikan dari kinerja yang diharapkan. Dalam situasi apapun, penyertaan informasi dalam bagian ini tidak dapat dianggap sebagai jaminan, pernyataan atau prediksi sehubungan dengan keakuratan dari asumsi yang digunakan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi dan penasehat keuangannya dan Bank Kustodian atau pihak-pihak lainnya, ataupun kepastian bahwa kinerja yang diharapkan akan tercapai. Para Pemegang Unit Penyertaan diperingatkan untuk tidak mengAmdalkan pernyataan-pernyataan yang mengandung perkiraan akan masa mendatang dalam prospektus ini tanpa terlebih dahulu melakukan uji tuntas secara menyeluruh dan berkonsultasi dengan pihak profesional yang relevan. 2.1 Informasi Mengenai DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturanperaturan pelaksanaannya sebagaimana termaktub dalam Akta Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure Nomor 15 tanggal 4 Agustus 2016 jo. akta Addendum KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF DANA INVESTASI REAL ESTAT BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE Nomor 70 tanggal 22 Desember 2016, keduanya dibuat di hadapan Leolin Jayayanti, SH., M.Kn., notaris di Jakarta antara PT Bowsprit Asset Management sebagai Manajer Investasi dan PT Bank CIMB NIAGA Tbk sebagai Bank Kustodian. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure merupakan DIRE KIK gedung komersial dan infrastruktur pertama di Indonesia yang didirikan dengan tujuan untuk melakukan investasi jangka panjang pada portofolio Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat, yang dapat memberikan distribusi pendapatan yang stabil dan berkesinambungan serta pertumbuhan atas pokok investasi. Sesuai rencana investasi perdananya, PT Bowsprit Asset Management selaku Manajer Investasi dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, bermaksud melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaan dengan jumlah sekurang-kurangnya 20.000.000.000 (dua puluh miliar) Unit Penyertaan sampai dengan jumlah sebanyak-banyaknya 100.000.000.000 (seratus miliar) Unit Penyertaan pada Masa Penawaran. Setiap Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ditawarkan dengan harga sama dengan Nilai Aktiva Bersih awal sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per Unit Penyertaan pada Masa Penawaran yang pertama kali. Manajer Investasi akan menentukan harga penawaran Unit Penyertaan selanjutnya pada Masa Penawaran – Masa Penawaran berikutnya. Properti dan infrastruktur di Indonesia merupakan salah satu sektor yang berkembang paling pesat jika dibandingkan dengan sektor lainnya, hal ini didorong oleh pertumbuhan perekonomian Indonesia yang baik secara langsung maupun tidak langsung meningkatkan permintaan sewa ruangan perkantoran dan permintaan infrastruktur pendukung properti di Indonesia. Pada tahun 2015 Indonesia mencatatkan pertumbuhan ekonomi sebesar 5,04%. Pelemahan harga komoditas yang berkelanjutan, rencana kenaikan suku bunga Bank Sentral Amerika 10 Serikat, revaluasi mata uang Yuan Tiongkok dan pelemahan mata uang Rupiah telah membebani pertumbuhan ekonomi Indonesia selama tahun 2015. Pertumbuhan ekonomi diperkirakan membaik pada kisaran 5,3% - 5,5% pada tahun 2016, dengan memanfaatkan momentum penurunan BI Rate, program Tax Amnesty dan perbaikan kebijakan-kebijakan untuk menarik investasi serta mempercepat pembangunan infrastruktur di daerah-daerah. Turunnya tingkat suku bunga dan tingkat inflasi diharapkan tetap terjaga seiring dengan usaha pemerintah untuk mempertahankan iklim investasi yang kondusif bagi investor dan stabilnya harga bahan bakar minyak (BBM) pada awal tahun. Pemerintah telah menetapkan beberapa asumsi ekonomi yang tertuang dalam APBNP 2016 yang meliputi antara lain: tingkat pertumbuhan ekonomi tahunan menjadi 5,3%, tingkat inflasi sebesar 4,0% dan tingkat suku bunga SPN 3 bulan sebesar 5,5% serta nilai tukar Rupiah terhadap Dolar Amerika Serikat sebesar Rp 13.500,-. Didorong oleh perkembangan infrastruktur dan investasi, Laporan Bank Indonesia triwulan I 2016 menyebutkan bahwa permintaan terhadap properti komersial mengalami peningkatan sebesar 3,64% dan harga properti komersial tumbuh sebesar 2,13% secara tahunan. Dengan berlakunya Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) yang dimulai pada 31 Desember 2015 dan program Tax Amnesty diperkirakan turut meningkatkan permintaan di sektor properti di Indonesia. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan menggunakan dana yang dihimpun untuk mengakuisisi kepemilikan aset-aset berikut ini sebagai aset perdana dalam portofolionya: - Menara Matahari, Jalan Boulevard Palem Raya nomor 7, Lippo Karawaci, Tangerang 15811, dengan mengakuisisi kepemilikan 123 Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) untuk keseluruhan ruang perkantoran Menara Matahari seluas 18.427 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 21.570 meter persegi. - Menara Asia, Jalan Boulevard Diponegoro nomor 101, Lippo Karawaci, Tangerang 15811, dengan mengakuisisi Menara Asia yang berdiri di atas 2 Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) seluas 5.757 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 17.567 meter persegi. - Life Tower, Jalan H.R. Rasuna Said Kav. B12, Kuningan, Jakarta Selatan 12920, dengan mengakusisi 100% saham PT Mitra Wijaya Wisesa selaku pemilik hak Build, Operate and Transfer (BOT) atas Life Tower yang berdiri di atas tanah seluas 5.731 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 32.983 meter persegi (termasuk Ballroom seluas 1.362 meter persegi). - Berita Satu Plaza, Jalan Gatot Subroto Kav. 35-36, Jakarta Selatan 12950, dengan mengakuisisi kepemilikan 35 Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) seluas 13.764 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 16.038 meter persegi atau 75% dari total keseluruhan luas Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) seluas 18.455 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 21.096 meter persegi. - DC Balaraja, Graha Balaraja, Tangerang 15610, dengan mengakuisisi pusat distribusi yang berdiri di atas 4 Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) seluas 97.620 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 68.589 meter persegi. 2.1.1 Menara Matahari Menara Matahari terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan komersial Boulevard Palem Raya, Lippo Karawaci, Tangerang. Jalan Boulevard Palem Raya adalah bagian dari CBD kawasan Lippo Karawaci dan termasuk dalam wilayah pengembangan Lippo Village, di mana sekelilingnya terdapat kegiatan komersial dan residensial yang mewah seperti: Kondominium Golf Karawaci, Kondominium Amartapura, 11 Menara Asia, Menara Dynaplast, Gedung A Pelita Harapan, Benton Junction, Supermall Karawaci, Imperial Klub Golf, Aryaduta Hotel dan Universitas Pelita Harapan. Menara Matahari merupakan bangunan tertinggi di kawasan Lippo Karawaci. Menara Matahari merupakan bangunan campuran yang terdiri dari 20 lantai perkantoran dan 21 lantai apartemen yang terletak di atas gedung perkantoran serta dilengkapi 1 lantai basemen. Tabel di bawah ini adalah ringkasan informasi mengenai Menara Matahari: Alamat Tahun Operasional Status Total SHMSRS Perkantoran Total Semi Gross Area (“SGA”) Perkantoran Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jumlah Lot Parkir Mobil Tingkat Okupansi Tenant Utama Jl. Boulevard Palem Raya No. 7 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 1996 Strata Title 18.427 meter persegi 21.570 meter persegi 4.885 meter persegi 42 lantai (1 lantai basemen, 20 lantai perkantoran dan 21 lantai apartemen) 319 98,20% per September 2016 PT Matahari Department Store Tbk PT Multipolar Tbk PT Matahari Putra Prima Tbk PT Lippo Karawaci Tbk PT Metropolis Propertindo Utama PT Nadya Putra Investama PT Cinemaxx Global Pacific PT Maxx Coffee Prima PT Limas Mitra Sarana PT Lippo Karawaci Hospitality 16 Rp 517.053.000.000,Rp 511.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi 123 sertipikat SHMSRS Perkantoran Menara Matahari oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 2.1.2 Menara Asia Menara Asia terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan komersial Boulevard Diponegoro, Lippo Karawaci, Tangerang. Jalan Boulevard Diponegoro adalah bagian dari CBD kawasan Lippo Karawaci dan termasuk dalam wilayah pengembangan Lippo Village, di mana sekelilingnya terdapat kegiatan komersial dan residensial yang mewah seperti: Kondominium Golf Karawaci, Kondominium Amartapura, Menara Matahri, Menara Dyanplast, Gedung A Pelita Harapan, Benton Junction, Supermall Karawaci, Imperial Klub Golf, Aryaduta Hotel dan Universitas Pelita Harapan. Menara Asia merupakan bangunan tinggi di kawasan Lippo Karawaci. Menara Asia terdiri dari 17 lantai perkantoran serta dilengkapi 1 lantai basemen. Tabel di bawah ini adalah ringkasan informasi mengenai Menara Asia: Alamat Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jl. Boulevard Diponegoro No. 101 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 1995 Hak Guna Bangunan (HGB) 17.567 meter persegi 5.757 meter persegi 18 lantai (termasuk 1 lantai basemen) 12 Jumlah Lot Parkir Mobil Jumlah Lot Parkir Motor Tingkat Okupansi Tenant Utama 155 250 100,00% per September 2016 PT Bank CIMB NIAGA Tbk PT Cinemaxx Global Pacific PT Star Pacific Tbk 3 Rp 401.074.000.000,Rp 395.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi Menara Asia oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 2.1.3 Life Tower Life Tower adalah gedung perkantoran grade A yang terletak di lokasi strategis kawasan bisnis segitiga emas Jalan H.R. Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan. Life Tower dikelilingi oleh pusat pendidikan, pusat perbelanjaan dan kawasan antar bangsa Mega Kuningan. Jalan H.R. Rasuna Said adalah salah satu jalan utama di kawasan CBD yang telah berkembang menjadi kawasan komersial. Hal ini ditandai dengan semakin banyaknya pengembangan kawasan komersial seperti gedung perkantoran, mall, hotel dan apartemen di kawasan tersebut. Lingkungan di sekitar Life Tower saat ini merupakan daerah yang telah berkembang. Beberapa bangunan komersial yang berdekatan dengan Life Tower antara lain: Menara Kuningan, Plaza 89, Plaza Kuningan, Wisma Tugu, Gedung Asuransi Wahana Tata, Mega Plaza, Wisma Kodel, Graha Codefin, Wisma Bakrie, Setia Budi Atrium, Menara Gracia, Graha Sinakarsa, Bakrie Towers, The H Towers, Gedung Rubino, Hotel Four Season, Hotel Royal Kuningan, Hotel J.S. Luwansa, Manhattan Hotel, Apartemen Sky Garden, Apartemen Setia Budi, Setia Budi Residences, Plaza Setia Budi 1 dan 2, Pasar Festival dan Epicentrum Walk. Life Tower didirikan berdasarkan perjanjian kerjasama Build, Operate and Transfer (BOT) antara pihak PT Mitrasraya Adhijasa (anak perusahaan PT Asuransi Jiwasraya) selaku pemilik tanah dan PT Mitra Wijaya Wisesa dengan jangka waktu BOT selama 25 tahun, terhitung mulai tanggal 14 Februari 2014. Tabel di bawah ini adalah ringkasan informasi mengenai Life Tower: Alamat Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jumlah Lot Parkir Mobil Tingkat Okupansi Tenant Utama Jumlah Penyewa Jl. H.R. Rasuna Said Kav. B12, Kuningan, Jakarta Selatan, 12920 2014 Build, Operate and Transfer (BOT) 32.983 meter persegi (termasuk Ballroom seluas 1.362 meter persegi) 5.731 meter persegi 25 lantai dan 1 lantai basemen 502 96,62% per September 2016 - PT Mitra Pinasthika Mustika Finance - PT Mitra Wijaya Wisesa - PT Matahari Mall Dotcom - PT Solusi Transportasi Indonesia - PT Zaman Bangun Perwita - Siloam Express - FoodMart - PT Inspirasi Makmur Sejahtera - PT XL Planet - PT Matahari Biz 33 13 Hasil Penilaian Penilai Independen* Rp 696.697.000.000,Nilai Akuisisi 100% Saham PT Mitra Wijaya Rp 691.000.000.000,Wisesa Selaku Pemilik BOT Life Tower oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 2.1.4 Berita Satu Plaza Berita Satu Plaza merupakan salah satu gedung perkantoran di Jakarta dan terletak strategis di kawasan bisnis segitiga emas Jalan Gatot Subroto, Jakarta Selatan. Di sepanjang Jalan Gatot Subroto, di sisi sebelah barat dan timur terdapat berbagai bangunan komersial seperti perkantoran, hotel, apartemen dan mall. Lingkungan di sekitar Berita Satu Plaza saat ini merupakan daerah yang telah berkembang. Beberapa bangunan komersial yang berdekatan dengan Berita Satu Plaza antara lain: Menara Mulia, Graha BIP, Wisma Argo Manunggal, Plaza Mandiri, Wisma Mulia, Menara Jamsostek, Gedung LIPI, Oakwood Premier, Menara Prima 1 dan 2, Menara Dea 1 dan 2, The East, Menara Anugrah, Menara Rajawali, Hotel Ritz Carlton, Hotel JW Marriot, Hotel Kartika Candra, Hotel Crown Plaza, Apartemen Palm Court, Apartemen Taman Sari Semanggi, Apartemen Bellagio, Plaza Semanggi dan Plaza Bellagio Tabel di bawah ini adalah ringkasan informasi mengenai Berita Satu Plaza: Alamat Tahun Operasional Luas Tanah Total SHMSRS Target Akuisisi SHMSRS Total Semi Gross Area (“SGA”) Target Akuisisi Semi Gross Area (“SGA”) Jumlah Lantai Bangunan Perkantoran Jumlah Lantai Bangunan Parkir Jumlah Lot Parkir Mobil Jumlah Lot Parkir Motor Tingkat Okupansi Tenant Utama Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 Jakarta Selatan, 12950 1986 7.750 meter persegi 18.454 meter persegi 13.764 meter persegi 21.096 meter persegi 16.038 meter persegi 13 lantai 5 lantai split level 319 450 98,95% per September 2016 - PT First Media Tbk - PT Metropolis Propertindo Utama - PT Lippo General Insurance Tbk - PT Star Pacific Tbk - PT Multipolar Technology - PT First Media News - PT Multipolar Tbk - PT Graha Teknologi - PT Bowsprit Asset Management - PT Benua Asia Vision 20 Rp 424.709.000.000,Rp 393.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi 35 sertipikat SHMSRS Berita Satu Plaza oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 2.1.5 DC Balaraja DC Balaraja atau Distribution Center Balaraja terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan pergudangan Graha Balaraja, Tangerang, Bangunan tersebut merupakan pusat distribusi dan pusat supply chain dari Matahari Department Store dan Hypermart. 14 Balaraja merupakan kawasan yang sedang berkembang sebagai kawasan industri dan pergudangan. Terletak sekitar 40 kilometer dari Jakarta dan akses yang mudah dari tol Jakarta-Merak, kawasan tersebut memiliki infrastruktur yang memadai dan menunjang dalam kegiatan usaha. Kemudahan tersebut semakin bertambah dengan selesainya Outer Ring Road W2 yang menghubungkan Tol Dalam Kota, Tol Jakarta-Airport, Tol Cikampek, dan Tol Jagorawi. Tabel di bawah ini adalah ringkasan informasi mengenai DC Balaraja: Alamat Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Tingkat Okupansi Tenant Utama Graha Balaraja, Kecamatan Balaraja, Tangerang 15610 1997 Hak Guna Bangunan (HGB) 68.589 meter persegi 97.620 meter persegi 100,00% per September 2016 - PT Matahari Department Store - Hypermart 2 Rp 450.845.000.000,Rp 448.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi DC Balaraja oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 2.2 Keunggulan Kompetitif Manajer Investasi memiliki kepercayaan bahwa melakukan investasi di DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memiliki keunggulan kompetitif sebagai berikut: a. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah DIRE KIK gedung komersial dan infrastruktur pertama yang ditawarkan di Indonesia DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure merupakan DIRE KIK gedung komersial dan infrastruktur pertama di Indonesia yang memberikan kesempatan kepada pemegang Unit Penyertaan untuk menikmati pertumbuhan nilai sewa gedung komersial dan infrastruktur berupa distribusi dividen secara regular dan apresiasi harga properti. b. Keuntungan dari pertumbuhan nilai sewa gedung komersial dan infrastruktur dan apresiasi harga properti di Indonesia Perekonomian Indonesia bertumbuh sebesar 5,04% pada triwulan IV tahun 2015 dan diperkirakan tumbuh sebesar 5,3%-5,5% di tahun 2016. Tingkat pertumbuhan yang stabil, kebijakan ekonomi makro yang kuat, dimulainya Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) dan program Tax Amnesty inilah yang merupakan faktor-faktor pendukung meningkatnya permintaan akan gedung komersial di Indonesia. Didorong oleh perkembangan infrastruktur dan investasi, Laporan Bank Indonesia triwulan I 2016 menyebutkan bahwa permintaan terhadap properti komersial mengalami peningkatan sebesar 3,64% dan harga properti komersial tumbuh sebesar 2,13% secara tahunan. Hal ini pada akhirnya akan membawa dampak positif pada investasi di sektor properti dan prospek pertumbuhan nilai sewa gedung komersial di Indonesia. c. Potensi pertumbuhan akuisisi yang kuat Kepemilikan atas ruang perkantoran di Indonesia terutama di Jakarta masih terpusat di wilayah segitiga emas dan non-CBD, hal ini memberikan peluang bagi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk melakukan akuisisi di masa mendatang seiring dengan meningkatnya minat para pemilik ruang perkantoran untuk menjual asetnya untuk 15 merevitalisasi modal kerjanya. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure diuntungkan dengan banyaknya jumlah aset potensial untuk diakuisisi di masa mendatang. d. Potensi pertumbuhan melalui strategi manajemen aset yang aktif Manajer Investasi bermaksud untuk menanamkan strategi pengelolaan aset secara aktif untuk memaksimumkan nilai dan kinerja dari properti-propertinya. Strategi ini bisa berupa peningkatan kualitas aset ataupun mengoptimalkan ruang-ruang yang tersedia. e. Imbal hasil DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang stabil DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berencana mendistribusikan minimum 90% laba bersih setelah pajak setelah Tanggal Emisi dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hasil investasi ini akan dibayarkan sesuai dengan Tanggal Pembagian Hasil Investasi. f. Biaya Manajer Investasi disusun untuk memberikan insentif dan mensejajarkan kepentingan Manajer Investasi dan Pemegang Unit Penyertaan Biaya Manajer Investasi terdiri dari dua komponen yaitu biaya tetap dan biaya kinerja, hal ini dilakukan untuk memberikan insentif dan mensejajarkan kepentingan Manajer Investasi dengan Pemegang Unit Penyertaan. Keterangan detil mengenai alokasi biaya-biaya dapat dilihat pada Bab XXV Prospektus ini. g. Personil yang kompeten dan berpengalaman Tim Pengelola dari Manajer Investasi dan Manajer Properti terdiri dari individu yang memiliki pengalaman luas di bidang nya, termasuk namun tidak terbatas pada akuntansi, perbankan, keuangan, real estat dan pengelola keuangan. Manajer Investasi percaya bahwa Pemegang Unit Penyertaan akan diuntungkan dengan pengalaman dari para personil kunci dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 2.3 Struktur DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Diagram di bawah ini menggambarkan hubungan antara Pemegang Unit Penyertaan, Manajer Investasi dan Bank Kustodian dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang akan terjadi setelah selesainya transaksi pembelian Aset Real Estat: 16 DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikelola oleh Manajer Investasi dan diadministrasikan oleh Bank Kustodian yang bertindak atas nama para Pemegang Unit Penyertaan. Aset Reat Estat (tanah dan bangunan Menara Matahari, Menara Asia, Berita Satu Plaza dan DC Balaraja) dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat (saham PT Mitra Wijaya Wisesa selaku pemilik hak Build, Operate and Transfer (BOT) atas Life Tower) dimiliki secara tidak langsung oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan menggunakan SPC yang sahamnya dimiliki paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Pengelolaan Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat akan memberikan imbal hasil atas investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Manajer Properti berperan sebagai pengelola kegiatan operasional Aset Real Estat yang dimiliki oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan imbalan berupa Biaya Manajemen Properti yang dibayarkan oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 2.4 Biaya-Biaya Tabel di bawah ini adalah ringkasan dari beberapa biaya yang akan menjadi tanggungan Pemegang Unit Penyertaan: Jenis Biaya Biaya Pembelian Unit Penyertaan Biaya Penjualan Unit Penyertaan Biaya pemindahbukuan bank Jumlah Tidak dikenakan Biaya Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Masa Penawaran. Setelah Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dicatatkan dan diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia, maka Biaya Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikenakan sesuai ketentuan biaya di Bursa Efek Indonesia dan biaya transaksi pembelian efek yang dikenakan oleh masing-masing Perusahaan Efek di mana Pemegang Unit Penyertaan membuka rekening efek. Biaya Penjualan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikenakan sesuai ketentuan biaya di Bursa Efek Indonesia dan biaya transaksi penjualan efek yang dikenakan oleh masingmasing Perusahaan Efek di mana Pemegang Unit Penyertaan membuka rekening efek. Jika ada Tabel di bawah ini adalah ringkasan dari beberapa biaya yang akan menjadi tanggungan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Jenis Biaya Imbalan Jasa Manajer Investasi Jumlah Biaya tetap sebesar maksimum 0,2% per tahun dari Total Nilai Aset, dihitung berdasarkan 365 (tiga ratus enam puluh lima) hari per tahun atau 366 (tiga ratus enam puluh enam) hari per tahun untuk tahun kabisat dan dibayarkan pada setiap Tanggal Pembagian Hasil Investasi; Biaya kinerja sebesar maksimum 2% per tahun dari Net Property Income setelah dikurangi pajak final sebesar 10% dari pendapatan yang terkait dengan Aset Real Estat dan dibayarkan pada setiap Tanggal Pembagian Hasil Investasi; Imbalan jasa akuisisi sebesar maksimum 1% (satu persen) dari total nilai akuisisi dibayarkan 17 pada saat penyelesaian pembelian; dan Imbalan jasa divestasi sebesar maksimum 0,5% (nol koma lima persen) dari total nilai divestasi dibayarkan pada saat penyelesaian penjualan. Maksimum 0,1% per tahun dihitung secara harian dari Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial And Infrastructure berdasarkan 365 (tiga ratus enam puluh lima) hari per tahun atau 366 (tiga ratus enam puluh enam) hari per tahun untuk tahun kabisat dan dibayarkan pada setiap bulan. 2% dari total pendapatan properti, jika Net Property Income lebih kecil dari 0 (nol), dibayarkan setiap bulan; atau 2% dari total pendapatan properti + (2% x (Net Property Income – (2% x total pendapatan properti))) + (0,5% x Net Property Income), jika Net Property Income lebih besar dari 0 (nol), dibayarkan setiap bulan. Biaya Bank Kustodian Biaya Manajer Properti 2.5 Ringkasan Penawaran Perihal DIRE Bowsprit Infrastructure Commercial Manajer Investasi Bank Kustodian Manajer Properti Penjual Unit Penyertaan yang ditawarkan Masa Penawaran Harga Penawaran Rencana Penggunaan Dana and Keterangan Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif yang didirikan berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturanperaturan pelaksanaannya sebagaimana termaktub dalam akta Kontrak Investasi Kolektif PT Bowsprit Asset Management PT Bank CIMB NIAGA Tbk - PT Lippo Malls Indonesia - PT Surya Menara Lestari selaku pemilik Menara Matahari - PT Star Pacific Tbk selaku pemilik Menara Asia - PT Cahaya Pelita Kemakmuran dan PT Kharisma Indah Sentosa masing-masing selaku pemegang saham PT Mitra Wijaya Wisesa pemegang Hak BOT atas Life Tower - PT Tropika Selaras, PT Lippo General Insurance Tbk dan PT First Media Tbk selaku pemilik Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun dalam Berita Satu Plaza - PT Balaraja Sentosa selaku pemilik DC Balaraja Sekurang-kurangnya 20.000.000.000 unit Sebanyak-banyaknya 100.000.000.000 unit s/d Mei 2017 Rp 100,- per unit Dana yang dihimpun akan digunakan untuk mengakuisisi Aset Real Estat dan melakukan investasi di Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat: - 123 SHMSRS (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun) ruang perkantoran Menara Matahari seluas 18.427 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 21.570 meter persegi - Menara Asia dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 17.567 meter persegi - 100% (seratus persen) saham PT Mitra Wijaya 18 Wisesa selaku pemilik Hak BOT atas Life Tower dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 32.983 meter persegi (termasuk Ballroom seluas 1.362 meter persegi) - 35 SHMSRS (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun) Berita Satu Plaza seluas 13.764 meter persegi dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 16.038 meter persegi - DC Balaraja dengan Semi Gross Area (SGA) seluas 68.589 meter persegi Nilai Akuisisi aset oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure: - Menara Matahari - Menara Asia - Life Tower - Berita Satu Plaza - DC Balaraja Kebijakan pembagian Imbal Hasil Rp 511.000.000.000,Rp 395.000.000.000,Rp 691.000.000.000,Rp 393.000.000.000,Rp 448.000.000.000,Imbal Hasil akan dibagikan Pembagian Imbal Hasil. pada Tanggal 2.6 Kepemilikan Unit Penyertaan oleh Sponsor Pihak-pihak Sponsor DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berkomitmen untuk memiliki Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebesar 20% (dua puluh persen) dari total Unit Penyertaan yang diterbitkan oleh KIK DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 19 BAB III INFORMASI MENGENAI DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE 3.1 Pembentukan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturanperaturan pelaksanaannya sebagaimana termaktub dalam Akta Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure Nomor 15 tanggal 4 Agustus 2016, dibuat di hadapan Leolin Jayayanti, SH., M.Kn., notaris di Jakarta antara PT Bowsprit Asset Management sebagai Manajer Investasi dan PT Bank CIMB NIAGA Tbk sebagai Bank Kustodian. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah memperoleh pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) sesuai dengan Surat Otoritas Jasa Keuangan No. S-18/D.04/2017 tanggal 17 Januari 2017. 3.2 DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Sesuai Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, PT Bowsprit Asset Management selaku Manajer Investasi dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, dapat melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaan dengan jumlah sekurang-kurangnya 20.000.000.000 (dua puluh miliar) Unit Penyertaan sampai dengan jumlah sebanyak-banyaknya 100.000.000.000 (seratus miliar) Unit Penyertaan. Sesuai dengan rencana investasinya sebagaimana dinyatakan dalam Prospektus ini, PT Bowsprit Asset Management selaku Manajer Investasi dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, bermaksud melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaan dengan jumlah sekurang-kurangnya 20.000.000.000 (dua puluh miliar) Unit Penyertaan sampai dengan jumlah sebanyak-banyaknya 100.000.000.000 (seratus miliar) Unit Penyertaan pada Masa Penawaran. Setiap Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ditawarkan dengan harga sama dengan Nilai Aktiva Bersih awal sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per Unit Penyertaan pada Masa Penawaran yang pertama kali. Manajer Investasi akan menentukan harga penawaran Unit Penyertaan selanjutnya pada Masa Penawaran – Masa Penawaran berikutnya. Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dicatatkan dan diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia. Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan disimpan dalam penitipan kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Manajer Investasi dapat menambah jumlah Unit Penyertaan yang ditawarkan setelah mendapat persetujuan Otoritas Jasa Keuangan dan melakukan perubahan terhadap Kontrak Investasi Kolektif sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku serta melaksanakan Penawaran Umum dalam Masa Penawaran. Dalam hal penambahan Unit Penyertaan, pemegang Unit Penyertaan yang masih memiliki Unit Penyertaan akan mendapatkan penawaran terlebih dahulu. Manajer Investasi untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan akan membeli kembali seluruh Unit Penyertaan yang masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan pada Tanggal Pelunasan. Dalam hal Unit Penyertaaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah dicatatkan di Bursa Efek Indonesia, maka Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat dialihkan sesuai ketentuan Bursa Efek dan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 20 3.3 Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Seluruh kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah (i) Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat serta kas dan setara kas, termasuk hak-hak yang ada atau mungkin timbul dikemudian hari dari kekayaan tersebut; (ii) dana yang berasal dari penerbitan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure (jika ada); (iii) dana yang berasal dari pembayaran dividen, bunga/pendapatan bagi hasil, pembayaran pokok pinjaman SPC kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure (jika ada), dan pembayaran sewa/hasil pengelolaan Aset Real Estat; (iv) dana yang berasal dari pelunasan dan penjualan Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat (jika ada); dan (v) seluruh hasil investasi dari penempatan dana (jika ada). 3.4 Aset Real Estat a. Bidang Tanah dengan hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan dan/atau Hak Pakai dan bangunan di atasnya, dengan jangka waktu hak atas tanah dan mempunyai umur teknis bangunan menurut pertimbangan Manajer Investasi dapat memberikan hasil investasi yang memadai pada waktu kepemilikannya diterima oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, siap operasi, layak fungsi, dapat disewakan dan memberikan hasil sewa. b. Bidang tanah dan bangunan yang merupakan satu kesatuan dalam bentuk satuan Rumah Susun dengan hak kepemilikan berupa Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang merupakan satu kesatuan fungsi bangunan, dengan jangka waktu hak kepemilikan dan umur teknis bangunan menurut pertimbangan Manajer Investasi dapat memberikan hasil investasi yang memadai pada waktu kepemilikannya diterima oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, siap operasi, layak fungsi, dapat disewakan dan memberikan hasil sewa. 3.5 Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3.3 di atas adalah Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan/atau diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat. 3.6 Pengelola DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure PT Bowsprit Asset Management sebagai Manajer Investasi didukung oleh tenaga profesional yang terdiri dari Komite Investasi dan Tim Pengelola Investasi. a. Komite Investasi Komite Investasi akan mengarahkan dan mengawasi Tim Pengelola Investasi dalam menjalankan kebijakan dan strategi investasi sehari-hari sesuai dengan tujuan investasi. Anggota Komite Investasi terdiri dari: Ketua Anggota Anggota : Benny Haryanto Djie : Didik J. Rachbini : Farid Harianto Pengalaman dari masing-masing anggota Komite Investasi adalah sebagai berikut: Benny Haryanto Djie, Ketua Komite Investasi, lulusan dari Washburn University, Kansas dengan gelar MBA. Beliau memiliki pengalaman lebih dari 20 tahun di industri keuangan. Beliau berkarya di sektor perbankan, dan terakhir manjabat sebagai General Manager di Deutsche Bank AG, Jakarta Branch. Di tahun 1997- 2001, beliau menduduki jabatan sebagai Direktur Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) dan dari tahun 2002 sampai 2006 menjabat selaku Direktur Utama. Beliau juga pernah bekerja di beberapa perusahaan sekuritas termasuk PT Lippo Securities, PT Ciptadana Capital, dan PT Equator Capital. Saat ini, Beliau menjabat sebagai Presiden Komisaris di PT Lippo Securities Tbk, PT Lippo General Insurance Tbk, dan Komisaris PT Multipolar Tbk. 21 Didik J. Rachbini, Anggota Komite Investasi, lulusan dari Central Luzon State University, Filipina dengan gelar MSc dan PhD. Beliau memiliki banyak pengalaman di bidang pendidikan dan penelitian. Beliau juga merupakan pendiri INDEF (Institute for Development of Economics and Finance). Beliau sebelumnya pernah menjabat sebagai konsultan FAO dan UNDP, wakil ketua yayasan Universitas Mercu Buana, direktur ekonomi di PT Konsultan INDEF, komisaris PT Angkasa Pura I, anggota MPR RI, dan pernah menjadi anggota DPR RI dalam rentang waktu 2004 sampai dengan 2009. Beliau menjabat sebagai komisaris independen PT First Media Tbk. Farid Harianto, Anggota Komite Investasi, lulusan dari University of Pennsylvania – the Wharton School, dengan gelar lulusan Master dan PhD (with distinction) dari dalam bidang ekonomi terapan dan ilmu manajerial. Beliau sebelumnya menjabat sebagai Staf Khusus Wakil Presiden Republik Indonesia dan juga penasehat Gubernur Bank Indonesia. Beliau adalah anggota Asian Executive Advisory Board dari Wharton School, University of Pennsylvania dan merupakan anggota dari The President’s Advancement Advisory Council, National University of Singapore. Beliau juga menempati posisi anggota dewan komisaris di berbagai perusahaan, termasuk PT Pos Indonesia, PT BATA Indonesia, PT Unggul Indah Cahaya Tbk, dan PT Lippo Karawaci Tbk, sebagai anggota komite pengawasan risiko PT Bank International Indonesia Tbk dan sebagai editor majalah Globe Asia. b. Tim Pengelola Investasi Tim Pengelola Investasi bertugas sebagai pelaksana harian atas kebijaksanaan, strategi, dan eksekusi investasi yang telah diformulasikan bersama dengan Komite Investasi. Anggota Tim Pengelola Investasi terdiri dari: Ketua Tim Anggota Anggota : Angi Lim : Dani Hotron Tampubolon : Ian Reyhan Pengalaman dari masing-masing anggota Tim Pengelola Investasi adalah sebagai berikut: Angi Lim, Ketua Tim Pengelola Investasi, lulusan dari Universitas Trisakti, Jakarta. Sebelum bergabung dengan PT Bowsprit Asset Management, beliau menjabat sebagai Head of Investment PT Kresna Asset Management dan telah memiliki pengalaman di pasar modal lebih dari 19 tahun. Saat ini beliau menjabat sebagai Presiden Direktur PT Bowsprit Asset Management dan telah memperoleh izin Wakil Manajer Investasi dari BAPEPAM-LK berdasarkan Surat Keputusan Ketua BAPEPAM-LK Nomor: KEP-89/PM/WMI/2002, tanggal 12 September 2002 dan izin Wakil Penjamin Emisi Efek dari BAPEPAM-LK berdasarkan Surat Keputusan Ketua BAPEPAM-LK Nomor: KEP-43/PM/IP/PEE/1998 tanggal 22 April 1998. Dani Hotron Tampubolon, Anggota Tim Pengelola Investasi, lulusan dari Sekolah Tinggi Akuntansi Negara tahun 2009. Memulai karir sebagai Technical Analyst di PT Phillip Asset Management (Juli 2009- Desember 2010), PT Brent Asset Management (Januari 2011- April 2013) sebagai Junior Manajer Investasi dan Riset, PT Brent Manajemen Investasi (Mei 2013Juni 2014) sebagai Fund Manager. Memiliki ijin Wakil Manajer Investasi dari otoritas Pasar Modal berdasarkan Surat BAPEPAM dan LK Nomor: Kep-73/BL/WMI/2011 tanggal 31 Oktober 2011, ijin Wakil Perantara Pedagang Efek dari otoritas Pasar Modal berdasarkan Surat BAPEPAM dan LK Nomor: Kep-310/BL/WPPE/2009 tanggal 21 Agustus 2009 dan ijin Wakil Penjamin Emisi Efek dari otoritas Pasar Modal berdasarkan Surat BAPEPAM dan LK Nomor: Kep-06/BL/WPEE/2010 tanggal 5 Maret 2010. Bergabung di PT Bowsprit Asset Management sejak Juli 2014 sebagai Fund Manager. 22 Ian Reyhan, Anggota Tim Pengelola Investasi, lulusan dari RMIT University tahun 2015. Memulai karir sebagai MDP Trainee di PT Lippo Karawaci Tbk (Agustus 2015 - Juli 2016). Memiliki ijin Wakil Manajer Investasi dari Otoritas Jasa Keuangan berdasarkan Surat OJK No. KEP-166/PM.211/WMI/2016 tanggal 19 Oktober 2016 dan ijin Wakil Perantara Pedagang Efek dari Otoritas Jasa Keuangan berdasarkan Surat OJK No. KEP-327/PM.212/WPPE/2016 tanggal 12 Oktober 2016. Bergabung di PT Bowsprit Asset Management sejak Agustus 2016 dan saat ini menjabat sebagai Fund Manager. 23 BAB IV STRUKTUR DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE Diagram di bawah ini menggambarkan hubungan antara Pemegang Unit Penyertaan, Manajer Investasi dan Bank Kustodian dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang akan terjadi setelah selesainya transaksi pembeli Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Real Estat. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikelola oleh Manajer Investasi dan diadministrasikan oleh Bank Kustodian yang bertindak atas nama para Pemegang Unit Penyertaan. Aset Reat Estat (tanah dan bangunan Menara Matahari, Menara Asia, Berita Satu Plaza dan DC Balaraja) dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat (saham PT Mitra Wijaya Wisesa selaku pemilik hak Build, Operate and Transfer (BOT) atas Life Tower) dimiliki secara tidak langsung oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan menggunakan SPC yang sahamnya dimiliki paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Pengelolaan Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat akan memberikan imbal hasil atas investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Manajer Properti berperan sebagai pengelola kegiatan operasional Menara Matahari, Menara Asia, Berita Satu Plaza dan DC Balaraja serta Life Tower dengan imbalan berupa Biaya Manajemen Properti yang dibayarkan oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 24 BAB V TUJUAN DAN KEBIJAKAN INVESTASI Dengan memperhatikan peraturan perundangan yang berlaku, dan ketentuan-ketentuan lainnya dalam Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Tujuan Investasi dan Kebijakan Investasi dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah sebagai berikut: 5.1 Tujuan Investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure bertujuan untuk melakukan investasi jangka panjang pada portofolio Aset Real Estat yang biasa digunakan untuk keperluan perkantoran, ritel, rumah sakit, pergudangan, hotel dan/atau prasarana/infrastruktur atau keperluan lain terkait dengan perkantoran, ritel, rumah sakit, pergudangan, hotel dan/atau prasarana/infrastruktur, dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat, yang dapat memberikan distribusi pendapatan yang stabil dan berkesinambungan serta pertumbuhan atas pokok investasi. 5.2 Kebijakan Investasi Untuk mencapai Tujuan Investasi sebagaimana disebutkan di atas, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan investasi dengan komposisi minimum 50% (lima puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada Aset Real Estat, minimum 80% (delapan puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat dan maksimum 20% (dua puluh persen) dari Nilai Aktiva Bersih pada kas dan setara kas. 5.3 Penambahan Investasi Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan menambah investasi baru pada Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat baru yang bukan Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek, termasuk dalam hal ini menambah guna atau renovasi Aset Real Estat, maka sebelum melakukan investasi baru pada Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat tersebut, Manajer Investasi wajib memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pemegang Unit Penyertaan melalui Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan. Dalam hal investasi baru tersebut memerlukan dana investasi baru, maka Manajer Investasi dapat melakukan Penawaran Umum dengan menerbitkan Unit Penyertaan baru DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Manajer Investasi akan menentukan harga penawaran Unit Penyertaan selanjutnya pada Masa Penawaran – Masa Penawaran berikutnya. 5.4 Strategi Investasi Dalam melakukan investasi sesuai Kebijakan Investasi tersebut di atas, Manajer Investasi menerapkan strategi investasi sebagai berikut: a. Strategi Pertumbuhan Melalui Akuisisi Manajer Investasi secara aktif mencari peluang untuk melakukan akuisisi terhadap aset yang memberikan arus kas dan tingkat pengembalian yang menarik serta peluang pertumbuhan pendapatan dan nilai investasi di masa mendatang. Dalam melakukan evaluasi terhadap peluang akuisisi, Manajer Investasi akan mempertimbangkan akuisisi yang dapat menambah diversifikasi portofolio dari segi geografis, perpaduan penyewa dan mengoptimalkan pengembalian setelah memperhitungkan risiko kepada Pemegang Unit Penyertaan. Manajer Investasi yakin bahwa Manajer Investasi memiliki kualifikasi yang cukup untuk melaksanakan strategi akuisisi ini. 25 Direksi dari Manajer Investasi telah berpengalaman dalam mencari sumber pendanaan, melakukan akuisisi dan melakukan pendanaan dalam Aset Real Estat di Indonesia. Direksi dari Manajer Investasi memiliki pengetahuan, koneksi dan akses terhadap informasi pasar yang memberikan keunggulan kompetitif kepada Manajer Investasi untuk mengidentifikasi, mengevaluasi dan mengakuisisi Aset Real Estat. Manajer Investasi memiliki keyakinan bahwa penyedia jasa sewa gedung komersial memiliki keinginan untuk mencari cara untuk membebaskan investasi mereka untuk melakukan ekspansi. Hal ini pada akhirnya akan menambah ketersediaan aset yang memiliki potensi untuk diakuisisi. Dalam melakukan evaluasi terhadap peluang akuisisi, Manajer Investasi fokus kepada kriteria sebagai berikut: i. Tingkat pengembalian Manajer Investasi akan mencari peluang akuisisi Aset Real Estat yang memberikan tingkat pengembalian di atas modal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, yang oleh karenanya diharapkan dapat mempertahankan atau menambah nilai distribusi per Unit Penyertaan yang dibagikan kepada Pemegang Unit Penyertaan dan juga memberikan prospek pertumbuhan jangka panjang yang konsisten dengan portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebelum melakukan akuisisi atas aset tersebut. ii. Peluang untuk menciptakan nilai tambah Manajer Investasi akan mencari peluang akuisisi Aset Real Estat yang dapat memberikan peluang nilai tambah dari sewa ruang properti yang kurang dikelola dengan baik dan/atau kurang dukungan modal yang memberikan Manajer Investasi peluang untuk melakukan ekspansi dan peningkatan kualitas aset. iii. Lokasi Manajer Investasi akan mencari peluang akuisisi Aset Real Estat di pasar yang memiliki potensi pertumbuhan yang baik dalam pasar yang dimaksud, Manajer Investasi akan mencari aset yang memiliki lokasi strategis. iv. Diversifikasi Geografis Manajer Investasi akan mencari peluang akuisisi Aset Real Estat yang dapat menambah diversifikasi geografis portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. v. Kualitas Manajemen Manajer Investasi akan mempertimbangkan kualitas dan pengalaman manajemen serta kelayakan pengelola atau operator dari Aset Real Estat. vi. Kinerja Finansial Manajer Investasi akan mempertimbangkan arus kas historis dan proyeksi serta kemampuan Aset Real Estat untuk mencukupi kebutuhan operasional, kebutuhan belanja modal, kewajiban sewa, utang, serta kemampuannya untuk memberikan pengembalian yang kompetitif dari investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. vii. Profil Operasional Manajer Investasi akan mempertimbangkan tingkat okupansi dan permintaan Aset Real Estat yang berada di sekitar Aset Real Estat yang akan diakuisisi. 26 viii. Spesifikasi gedung dan fasilitas gedung Manajer Investasi akan melakukan pemeriksaan terhadap spesifikasi gedung dan fasilitas gedung seperti kualitas konstruksi, kondisi gedung dan desain gedung serta ukuran dan usia gedung. Manajer Investasi juga akan menilai potensi penawaran nilai melalui perbaikan dan/atau peningkatan kualitas aset. ix. Laporan teknis, lingkungan dan survei tanah Manajer Investasi akan mengandalkan laporan yang dikeluarkan oleh para ahli yang mencakup masalah (i) kerusakan gedung; (ii) kebutuhan pemeliharaan, perbaikan dan belanja modal; (iii) masalah lingkungan; dan (iv) kepatuhan terhadap peraturan yang ada. Laporan ini akan digunakan untuk menilai kondisi gedung dan nilai belanja modal yang diperkirakan dalam jangka pendek dan menengah. Manajer Investasi bermaksud untuk tetap memiliki properti yang diakuisisinya dalam jangka panjang. Namun, di masa mendatang, di mana Manajer Investasi menganggap bahwa sebuah properti telah mencapai tahap di mana properti tersebut hanya menawarkan lingkup pertumbuhan yang terbatas, Manajer Investasi mungkin akan mempertimbangkan untuk menjual properti tersebut dan menggunakan hasil penjualan properti tersebut untuk melakukan investasi dalam alternatif lain yang memenuhi kriteria investasi Manajer Investasi. b. Secara Aktif Melakukan Peningkatan Kualitas Aset dan Strategi Manajemen Manajer Investasi bermaksud untuk secara pro-aktif mengambil langkah-langkah yang dibutuhkan, setelah mendapat persetujuan dari lembaga terkait, untuk meningkatkan tingkat pengembalian dari properti yang sudah ada atau akan ada dalam portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Langkah-langkah tersebut adalah: c. i. Pekerjaan penambahan dan perubahan, termasuk pekerjaan yang dilakukan dengan tujuan memperbesar ukuran dan kapasitas gedung serta efesiensi tata letak gedung; ii. Meningkatkan keunggulan kompetitif properti untuk mengoptimalkan sewa dan melakukan perbaikan untuk meningkatkan kualitas properti demi mempertahankan posisi kompetitif properti tersebut; iii. Mempromosikan posisi properti dalam portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure atau meningkatkan profil properti tersebut dalam portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure melalui strategi pemasaran, penempatan posisi dan merek properti. Manajemen Risiko Pada saat ini DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak memiliki utang, dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan pinjaman, Manajer Investasi akan menerapkan manajemen risiko sebagai berikut: i. Mempertahankan neraca yang kuat dengan menjaga rasio utang terhadap modal; ii. Memperoleh sumber dana yang beragam dari lembaga keuangan dan pasar modal seiring dengan peluang akuisisi dan ekspansi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; iii. Mengadopsi strategi manajemen risiko yang pro-aktif sehubungan dengan fluktuasi suku bunga; iv. Mengelola risiko nilai tukar mata uang dengan melakukan transaksi lindung nilai, jika dibutuhkan. 27 5.5 Kebijakan Pembagian Hasil Investasi Hasil investasi yang diperoleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dari dana yang diinvestasikan akan dibukukan kembali sebagai Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sehingga akan meningkatkan Nilai Aktiva Bersihnya. Hasil investasi tersebut kemudian akan dibagikan secara tunai melalui pemindahbukuan/transfer kepada masing-masing Pemegang Unit Penyertaan secara proporsional sesuai dengan jumlah Unit Penyertaan yang dimilikinya pada Tanggal Pembagian Hasil Investasi. Manajer Investasi memiliki kewenangan untuk menentukan besarnya hasil investasi yang dibagikan kepada pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada setiap Tanggal Pembagian Hasil Investasi, dengan ketentuan bahwa besarnya hasil investasi yang dibagikan adalah paling kurang 90% (sembilan puluh persen) laba bersih setelah pajak yang diperoleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure setiap tahunnya. Manajer Investasi wajib memastikan paling kurang 90% (sembilan puluh persen) laba bersih setelah pajak diperoleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tersebut di atas didistribusikan kepada Pemegang Unit Penyertaan setiap tahunnya. Pembagian hasil investasi tersebut dapat mengakibatkan Nilai Aktiva Bersih per Unit Penyertaan yang dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan menjadi terkoreksi. Pembayaran pembagian hasil investasi akan dilakukan melalui pemindahbukuan/transfer ke rekening yang terdaftar atas nama Pemegang Unit Penyertaan sesegera mungkin paling lambat 7 (tujuh) Hari Bursa sejak Tanggal Pembagian Hasil Investasi, sesuai ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. Semua biaya bank termasuk biaya pemindahbukuan/transfer sehubungan dengan pembayaran dana pembagian hasil investasi (jika ada) menjadi beban Pemegang Unit Penyertaan. 5.6 Pembatasan Dalam Pengelolaan DIRE Sesuai dengan POJK Tentang DIRE dan Peraturan BAPEPAM dan LK Nomor IX.M.2 dalam melaksanakan pengelolaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi dilarang melakukan tindakan-tindakan yang mengakibatkan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure: a. terlibat dalam penjualan Efek yang belum dimiliki (short sale); b. terlibat dalam Transaksi Marjin; c. membeli tanah kosong atau berinvestasi di properti yang masih dalam tahap pembangunan. Kegiatan dalam tahap pembangunan ini tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi; d. meminjamkan dan/atau menjaminkan Aset Real Estat yang dimilikinya untuk kepentingan Pihak lain; e. larangan berinvestasi pada Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat diluar wilayah Indonesia; dan f. meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang, namun dapat meminjam dana tanpa melalui penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian Aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 45% (empat puluh lima persen) dari total nilai Aset Real Estat yang akan dibeli. Pembatasan investasi tersebut di atas didasarkan pada peraturan yang berlaku saat Prospektus dibuat, yang mana dapat berubah sewaktu-waktu sesuai dengan kebijakan yang ditetapkan oleh Pemerintah di bidang Pasar Modal termasuk surat persetujuan lain yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan berkaitan dengan pengelolan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. 28 5.7. Pembelian, Pegelolaan dan Penjualan Aset Real Estat a. Dalam rangka pengambilalihan dan kepemilikan Aset Real Estat oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: i. Pengambilalihan aset Real Estat oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah pengambilalihan kepemilikan Real Estat baik secara langsung maupun melalui SPC termasuk hak-hak yang melekat, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan aset dimaksud oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. ii. Aset Real Estat tidak dapat dialihkan dari Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kecuali jika: - Manajer Investasi dan Bank Kustodian secara bersama-sama telah secara tertulis saling menyetujui pengalihan; dan Aset Real Estat telah mendapat penilaian dari Penilai. iii. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dilarang mengalihkan aset Real Estat pada harga atau nilai lebih rendah dari 90% (sembilan puluh persen) dari harga atau nilai yang dibuat oleh Penilai, dan tanggal penilaian terakhir dari Penilai tidak lebih dari 6 (enam) bulan sebelum tanggal Aset Real Estat tersebut dialihkan. b. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat berinvestasi dengan menggunakan SPC. c. Dalam melaksanakan pengelolaan Aset Real Estat, Manajer Investasi dapat menunjuk badan hukum Indonesia pengelola properti untuk melaksanakan pengelolaan bangunan yang merupakan bagian dari Aset Real Estat. Penunjukan badan hukum Indonesia pengelola properti tersebut wajib didukung dengan perjanjian yang baik, wajar dan tidak merugikan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Pengelola properti tersebut sepenuhnya merupakan tanggung jawab Manajer Investasi. Dalam hal Aset Real Estat adalah Rumah Susun, pengelolaan Rumah Susun tersebut dapat menggunakan pengelola yang ditunjuk oleh perhimpunan pemilik/penghuni satuan rumah susun yang ada sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai Rumah Susun. d. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dilarang mengalihkan Aset Real Estat yang dimiliki dalam periode paling kurang 2 (dua) tahun, kecuali: i. Manajer Investasi secara jelas menginformasikan kepada Pemegang Unit Penyertaan alasan rasional masa kepemilikan kurang dari 2 (dua) tahun; dan ii. lebih dari 1/2 (satu per dua) Pemegang Unit Penyertaan dari seluruh jumlah Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang beredar telah memberikan persetujuannya dalam RUPUP DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. e. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat mengalihkan kepemilikannya atas Aset Real Estat baik secara langsung ataupun melalui penjualan SPC, yang menurut pertimbangan Manajer Investasi adalah terbaik untuk DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. f. Seluruh dana yang digunakan untuk pembelian dan pengelolaan, serta seluruh dana yang diperoleh dari pengelolaan dan penjualan Aset Real Estat disimpan di Bank Kustodian. 29 BAB VI ASET REAL ESTAT DAN ASET YANG BERKAITAN DENGAN REAL ESTAT DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure bermaksud menggunakan hasil Penawaran Umum atas Unit Penyertaan untuk mengakuisisi Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat. 6.1 Aset Real Estat 6.1.1 Menara Matahari Menara Matahari terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan komersial Boulevard Palem Raya, Lippo Karawaci, yang merupakan bagian dari kawasan CBD yang terintegrasi dalam proyek Lippo Village yang dikembangkan oleh PT Lippo Karawaci Tbk. Menara Matahari merupakan gedung tertinggi di daerah Lippo Karawaci yang terdiri dari 20 lantai perkantoran dan 22 lantai apartemen serta dilengkapi 1 lantai basemen. Menara Matahari berada sangat dekat dengan akses ke Tol Jakarta - Merak. a. Konteks regional dan perekonomian lokal Lippo Village adalah bagian dari kawasan CBD terintegrasi dan terpadu yang dikembangkan oleh PT Lippo Karawaci Tbk sejak tahun 1993. Kawasan ini dikenal akan lingkungannya yang bersih dengan infrastruktur yang memadai, dengan mengambil konsep dari kota-kota besar di luar negeri. Lippo Village terletak di sebelah barat kota Jakarta dengan akses langsung dari Tol JakartaMerak. Akses menuju ke Lippo Village pun semakin baik seiring dengan selesainya jalan tol Jakarta Outer Ring Road W2 yang menyambungkan Tol Dalam Kota Jakarta Tol Bandara – Tol Jakarta Merak – Tol Jakarta-Serpong – Tol Jagorawi dan Tol Cikampek. Lokasi dan akses yang strategis ini menjadikan Lippo Village sebagai pusat komersial, residensial, edukasi, dan rekreasi bagi warga Tangerang dan sekitarnya. Untuk ke depannya PT Lippo Karawaci Tbk telah menyelesaikan masterplan untuk mengembangkan kawasan ini menjadi satu kota CBD baru yang serba berkecukupan dengan nama “Lippo Millennium 30 Village”. Daerah ini diyakini akan menjadi salah satu tujuan investasi dari dalam dan luar negeri. b. Keterangan tentang Menara Matahari Menara Matahari merupakan gedung perkantoran yang terletak di jantung Lippo Village, yaitu Jl. Boulevard Palem Raya No 7, Lippo Karawaci, Tangerang. Menara Matahari mulai beroperasi pada tahun 1996 di atas tanah seluas 4,885 meter persegi dengan Hak Guna Bangunan nomor 3380, terdaftar atas nama Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Menara Matahari. Di atas tanah Hak Guna Bangunan tersebut telah diterbitkan 123 Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) untuk unit perkantoran dan 119 Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) untuk unit apartemen. Keseluruhan Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) terdaftar atas nama PT Surya Menara Lestari. Perijinan utama sehubungan dengan bangunan Menara Matahari antara lain adalah sebagai berikut: 1. Izin Mendirikan Bangunan Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No. 648.3/233DPU/1995 tertanggal 20 September 1995 tentang Izin Mendirikan Bangunan, yang isinya memberikan izin untuk mendirikan bangunan kepada PT Lippo Village. 2. Analisis Dampak Lingkungan (Amdal), Rencana Pengelolaan Lingkungan/Rencana Pemantauan Lingkungan (RKL/RPL) Pembangunan Gedung Kantor Surat No. 660/649/BKLH tanggal 25 Februari 1984 perihal Penilaian Studi AMDAL, RKL/RPL Pembangunan Kawasan Pemukiman dan Padang Golf PT Lippo Village di Kab. DT II Tangerang yang memutuskan bahwa studi AMDAL beserta RKL/RPL dinyatakan dapat disetujui sehingga usulan rencana kegiatan yang diajukan dianggap layak lingkungan dengan syarat bahwa AMDAL beserta RKL/RPL wajib dilaksanakan dan ditaati sepenuhnya oleh pemrakarsa untuk seluruh tahapan kegiatan yang dilakukan. 3. Sertifikat Laik Fungsi Dengan berlakunya Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang No. 5 tahun 2014 tentang Bangunan Gedung, yang mengatur bahwa setiap bangunan diwajibkan untuk memiliki Sertifikat Laik Fungsi, Manajer Investasi akan memastikan perolehan Sertifikat Laik Fungsi setelah Menara Matahari menjadi bagian dari kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 4. Izin Gangguan Surat Keputusan Bupati Tangerang No: 517/KEP.538-DU-HO/BPMPTSP/2016 tanggal 27 Juni 2016 Tentang Izin Gangguan yang antara lain memutuskan memberi Izin Gangguan kepada Perhimpunan Penghuni Rusun Menara Matahari. c. Sertfikat Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun dan Luas Lantai Rincian total 123 SHMSRS seluas 18.427 meter persegi yang akan diakuisisi oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah sebagai berikut: Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun No. 01063/I 01064/I 01065/I 01066/I 01067/I 01068/I 01069/I 01070/I Pemegang Hak PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari Lantai Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Luas Nett (M2) 48 36 116 118 110 94 66 31 31 01071/I 01072/I 01073/II 01074/II 01075/II 01076/II 01077/II 01078/II 01079/II 01080/II 01081/II 01082/II 01083/III 01084/III 01085/III 01086/III 01087/IV 01088/IV 01089/IV 01090/IV 01091/IV 01092/IV 01093/V 01094/V 01095/V 01096/V 01097/V 01098/V 01099/VI 01100/VI 01101/VI 01102/VI 01103/VI 01104/VI 01105/VI 01106/VI 01107/VII 01108/VII 01109/VII 01110/VII 01111/VIII 01112/VIII 01113/VIII 01114/VIII 01115/VIII 01116/VIII 01117/IX 01118/IX 01119/IX 01120/IX 01121/IX 01122/IX 01123/X 01124/X 01125/X 01126/X 01127/X 01128/X PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari Lantai 1 Lantai 1 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 3 Lantai 3 Lantai 3 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 6 Lantai 6 Lantai 6 Lantai 6 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 7 Lantai 7 Lantai 7 Lantai 7 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 8 Lantai 8 Lantai 8 Lantai 8 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 9 Lantai 9 Lantai 9 Lantai 9 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 10 Lantai 10 Lantai 10 Lantai 10 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 11 Lantai 11 Lantai 11 Lantai 11 Lantai 11 40 33 72 59 30 39 124 123 90 48 68 95 175 147 217 151 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 32 01129/XI 01130/XI 01131/XI 01132/XI 01133/XI 01134/XI 01135/XII 01136/XII 01137/XII 01138/XII 01139/XII 01140/XII 01141/XIII 01142/XIII 01143/XIII 01144/XIII 01145/XIII 01146/XIII 01147/XIV 01148/XIV 01149/XIV 01150/XIV 01151/XIV 01152/XIV 01153/XV 01154/XV 01155/XV 01156/XV 01157/XV 01158/XV 01159/XVI 01160/XVI 01161/XVI 01162/XVI 01163/XVI 01164/XVI 01165/XVII 01166/XVII 01167/XVII 01168/XVII 01169/XVII 01170/XVII 01171/XVII 01172/XVIII 01173/XVIII 01174/XVIII 01175/XVIII 01176/XVIII 01177/XIX 01178/XIX 01179/XIX 01180/XIX 01181/XIX 01182/XIX 01183/XX 01184/XX 01185/XX PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari PT Surya Menara Lestari Lantai 12 Lantai 12 Lantai 12 Lantai 12 Lantai 12 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 15 Lantai 15 Lantai 15 Lantai 15 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 16 Lantai 16 Lantai 16 Lantai 16 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 17 Lantai 17 Lantai 17 Lantai 17 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 18 Lantai 18 Lantai 18 Lantai 18 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 19 Lantai 19 Lantai 19 Lantai 19 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 20 Lantai 20 Lantai 20 Lantai 20 Lantai 20 Lantai 21 Lantai 21 Lantai 21 Lantai 21 Lantai 21 Lantai 21 Lantai 22 Lantai 22 Lantai 22 Lantai 22 Lantai 22 Lantai 22 Lantai 23 Lantai 23 Lantai 23 TOTAL LUAS 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 149 167 179 179 167 149 132 169 156 18.427 33 Menara Matahari terdiri dari 20 lantai perkantoran dengan perincian penggunaan luas bangunan sebagai berikut: Luas SGA (M2) Lantai Ground Floor Lantai 2 Lantai 3 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 Lantai 22 Lantai 23 1.166 623 779 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167 1.096 1.096 1.096 1.096 1.167 1.167 1.167 615 21.570 TOTAL LUAS d. Rincian informasi Menara Matahari Alamat Tahun Operasional Status Total SHMSRS Perkantoran Total Semi Gross Area (“SGA”) Perkantoran Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jumlah Lot Parkir Mobil Tingkat Okupansi Tenant Utama Jl. Boulevard Palem Raya No. 7 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 1996 Strata Title 18.427 meter persegi 21.570 meter persegi 4.885 meter persegi 42 lantai (1 lantai basemen, 20 lantai perkantoran dan 21 lantai apartemen) 319 98,20% per September 2016 - PT Matahari Department Store Tbk - PT Multipolar Tbk - PT Matahari Putra Prima Tbk - PT Lippo Karawaci Tbk - PT Metropolis Propertindo Utama - PT Nadya Putra Investama - PT Cinemaxx Global Pacific - PT Maxx Coffee Prima - PT Limas Mitra Sarana 16 Rp 517.053.000.000,Rp 511.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi 123 sertipikat SHMSRS Perkantoran Menara Matahari oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 34 e. Profil Penyewa Menara Matahari merupakan gedung perkantoran tertinggi di Lippo Village. Tingkat hunian (okupansi) Menara Matahari per September 2016 adalah 98,20%. Hampir semua perusahaan besar di bawah Lippo Group berbasis dan berkantor pusat di Menara Matahari dan berkomitmen untuk jangka panjang. Berikut ini adalah informasi mengenai 10 penyewa terbesar di Menara Matahari per September 2016: Luas SGA (M2) Nama Penyewa PT Matahari Department Store Tbk PT Multipolar Tbk PT Matahari Putra Prima Tbk PT Lippo Karawaci Tbk PT Metropolis Propertindo Utama PT Nadya Putra Investama PT Cinemaxx Global Pacific PT Maxx Coffee Prima PT Limas Mitra Sarana PT Lippo Karawaci Hospitality TOTAL LUAS f. 5.834 5.016 4.386 1.782 1.167 688 646 579 518 233 20.848 % Dari Total SGA 27,05% 23,25% 20,33% 8,26% 5,41% 3,19% 2,99% 2,68% 2,40% 1,08% 96,65% Profil Akhir Masa Sewa Tabel di bawah ini menunjukan profil akhir masa sewa dari penyewa yang ada di Menara Matahari per September 2016: Tahun Jumlah penyewa yang berakhir masa sewanya 2017 2018 2019 keatas Kosong TOTAL 12 4 16 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (M2) 6.349 14.833 388 21.570 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (%) 29,44% 68,77% 1,80% 100,00% g. Target Pangsa Pasar Target pangsa pasar Menara Matahari adalah perusahaan-perusahaan skala menengah keatas. Gedung ini sendiri telah menjadi kantor pusat dari beberapa perusahaan besar di bawah Lippo Group. 6.1.2 Menara Asia Menara Asia terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan komersial Boulevard Diponegoro, Lippo Karawaci, yang merupakan bagian dari kawasan CBD yang terintergrasi dalam proyek Lippo Village yang dikembangkan oleh PT Lippo Karawaci Tbk. Menara Asia merupakan salah satu gedung perkantoran tinggi di daerah Lippo Karawaci yang terdiri dari 17 lantai serta di lengkapi 1 lantai basemen. Menara Asia berada sangat dekat dengan akses ke Tol Jakarta - Merak. 35 a. Konteks regional dan perekonomian lokal Lippo Village adalah bagian dari kawasan CBD terintegrasi dan terpadu yang dikembangkan oleh PT Lippo Karawaci Tbk sejak tahun 1993. Kawasan ini dikenal akan lingkungannya yang bersih dengan infrastruktur yang memadai, dengan mengambil konsep dari kota-kota besar di luar negeri. Lippo Village terletak di sebelah barat kota Jakarta dengan akses langsung dari Tol JakartaMerak. Akses menuju ke Lippo Village pun semakin baik seiring dengan selesainya jalan tol Jakarta Outer Ring Road W2 yang menyambungkan Tol Dalam Kota Jakarta Tol Bandara – Tol Jakarta Merak – Tol Jakarta-Serpong – Tol Jagorawi dan Tol Cikampek. Lokasi dan akses yang strategis ini menjadikan Lippo Village sebagai pusat komersial, residensial, edukasi, dan rekreasi bagi warga Tangerang dan sekitarnya. Untuk ke depannya PT Lippo Karawaci Tbk telah menyelesaikan masterplan untuk mengembangkan kawasan ini menjadi satu kota CBD baru yang serba berkecukupan dengan nama “Lippo Millennium Village”. Daerah ini diyakini akan menjadi salah satu tujuan investasi dari dalam dan luar negeri. b. Keterangan tentang Menara Asia Menara Asia merupakan gedung perkantoran yang terletak di jantung Lippo Village, yaitu Jl Boulevard Diponegoro No 101, Lippo Karawaci, Tangerang. Menara Asia mulai beroperasi pada tahun 1995 di atas tanah seluas 5.757 meter persegi yang terbagi menjadi 2 (dua) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan terdaftar atas nama PT Star Pacific Tbk dengan masing-masing Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 07432 seluas 3.695 meter persegi dan Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 2843 seluas 2.062 meter persegi. Perijinan utama sehubungan dengan bangunan Menara Asia antara lain adalah sebagai berikut: 1. Izin Mendirikan Bangunan Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No. 644.4/90-DPU/1993 tertanggal 8 Maret 1993 tentang Izin Mendirikan Bangunan. 2. Analisis Dampak Lingkungan (Amdal), Rencana Pengelolaan Lingkungan/Rencana Pemantauan Lingkungan (RKL/RPL) Pembangunan Gedung Kantor Surat No. 660/649/BKLH tanggal 25 Februari 1984 perihal Penilaian Studi AMDAL, RKL/RPL Pembangunan Kawasan Pemukiman dan Padang Golf PT Lippo Village di Kab. DT II Tangerang yang memutuskan bahwa studi AMDAL beserta RKL/RPL 36 dinyatakan dapat disetujui sehingga usulan rencana kegiatan yang diajukan dianggap layak lingkungan dengan syarat bahwa AMDAL beserta RKL/RPL wajib dilaksanakan dan ditaati sepenuhnya oleh pemrakarsa untuk seluruh tahapan kegiatan yang dilakukan. 3. Sertifikat Laik Fungsi Dengan berlakunya Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang No. 5 tahun 2014 tentang Bangunan Gedung, yang mengatur bahwa setiap bangunan diwajibkan untuk memiliki Sertifikat Laik Fungsi, Manajer Investasi akan memastikan perolehan Sertifikat Laik Fungsi setelah Menara Asia menjadi bagian dari kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 4. Izin Gangguan (HO) Surat Keputusan Bupati Tangerang No. 517/KEP.644 – HO/BPMPTSP/2016 tentang Ijin Gangguan tanggal 19 Desember 2016. Menara Asia terdiri dari 18 lantai dengan perincian penggunaan luas bangunan sebagai berikut: Luas SGA (M 2) Lantai Basemen Ground Floor Mezzanine Lantai 3 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 TOTAL LUAS 119 1.157 912 979 979 979 979 979 979 979 979 979 979 979 979 979 979 939 734 17.567 c. Rincian informasi Menara Asia Alamat Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jumlah Lot Parkir Mobil Jumlah Lot Parkir Motor Tingkat Okupansi Tenant Utama Jumlah Penyewa Jl. Boulevard Diponegoro No. 101 Lippo Karawaci, Tangerang 15811 1995 Hak Guna Bangunan (HGB) 17.567 meter persegi 5.757 meter persegi 18 lantai (termasuk 1 lantai basemen) 155 250 100,00% per September 2016 - PT Bank CIMB NIAGA Tbk - PT Cinemaxx Global Pacific - PT Star Pacific Tbk 3 37 Hasil Penilaian Penilai Independen* Rp 401.074.000.000,Nilai Akuisisi Menara Asia oleh DIRE Bowsprit Rp 395.000.000.000,Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 d. Profil Penyewa Menara Asia merupakan salah satu gedung perkantoran tinggi di Lippo Village. Tingkat hunian (okupansi) Menara Asia per September 2016 adalah 100,00% di mana PT Bank CIMB NIAGA Tbk merupakan anchor tenant. Berikut ini adalah informasi mengenai 10 penyewa terbesar di Menara Asia per September 2016: Luas SGA (M 2) Nama Penyewa PT Bank CIMB Niaga Tbk PT Cinemaxx Global Pacific PT Star Pacific Tbk TOTAL LUAS 12.672 2.937 1.958 17.567 % Dari Total SGA 72,13% 16,72% 11,15% 100,00% e. Profil Akhir Masa Sewa Tabel di bawah ini menunjukan profil akhir masa sewa dari penyewa yang ada di Menara Asia per September 2016: Tahun Jumlah penyewa yang berakhir masa sewanya 2017 2018 2019 keatas Kosong TOTAL f. 1 1 2 4 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (M2) 979 1.958 14.630 17.567 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (%) 5,57% 11,15% 83,28% 100,00% Target Pangsa Pasar Target pangsa pasar Menara Asia adalah perusahaan-perusahaan skala besar dan perbankan dari dalam maupun luar negeri yang menjadikan Menara Asia sebagai kantor pusat maupun kantor operasional untuk sebagian wilayah barat Jakarta, sebagian wilayah selatan Jakarta, Tangerang dan sekitarnya. Gedung ini sendiri telah menjadi kantor operasional Bank CIMB NIAGA. 38 6.1.3 Berita Satu Plaza Berita Satu Plaza merupakan salah satu gedung perkantoran di Jakarta dan terletak strategis di kawasan bisnis segitiga emas Jalan Gatot Subroto, Jakarta Selatan. a. Konteks regional dan perekonomian lokal Jakarta adalah Ibu Kota Negara Republik Indonesia dan sekaligus merupakan kota metropolitan yang luas dan besar dengan populasi lebih dari 10 juta jiwa. Pada siang hari jumlah penduduk bertambah 2 juta ketika para komuter datang ke Jakarta untuk bekerja dan pulang lagi ke asal mereka pada malam hari. Ibu kota negara dengan 250 juta penduduk, Jakarta tidak hanya tempat pemerintahan nasional dan pemerintah provinsi, kota ini juga pusat politik Indonesia. Selain itu, Jakarta juga pusat keuangan nasional dan perdagangan Indonesia. Jakarta sebagai kota dinamis yang pernah ada, sebuah kota yang tidak pernah tidur. Jalan Jenderal Gatot Subroto adalah salah satu jalan utama Jakarta dan merupakan pusat bisnis atau disebut Financial District kawasan segitiga emas. Nama jalan ini diambil dari nama seorang Pahlawan Nasional Indonesia yaitu Jenderal Gatot Soebroto. Jalan ini membentang sepanjang 6,7 kilometer dari Patung Pancoran sampai Pejompongan, Jakarta Pusat. Di sepanjang Jalan Jendral Gatot Subroto, di sisi sebelah barat dan timur terdapat berbagai bangunan komersial seperti perkantoran, hotel, apartemen dan mall. Lingkungan disekitar Berita Satu Plaza saat ini merupakan daerah yang telah berkembang. Jalan ini dilalui oleh Jalan Tol Dalam Kota dan TransJakarta Koridor 9. b. Keterangan tentang Berita Satu Plaza Berita Satu Plaza merupakan gedung perkantoran yang terletak strategis di kawasan bisnis segitiga emas, yaitu Jalan Jendral Gatot Subroto. Berita Satu Plaza mulai beroperasi pada tahun 1986 di atas tanah seluas 7.750 meter persegi dengan bangunan yang terdiri dari 13 lantai perkantoran dan 5 lantai gedung parkir split level serta dilengkapi helipad. Perijinan sehubungan dengan bangunan Berita Satu Plaza adalah sebagai berikut: 1. Izin Mendirikan Bangunan - Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 1620/IMB/1984 tanggal 22 Maret 1984 tentang Izin Mendirikan Bangunan - Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 3697/IMB/1989 tanggal 15 Agustus 1989 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk Merombak Bangunan Lama - Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 2435/IMB/1990 tanggal 31 Maret 1990 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk Menambah Bangunan 39 - Keputusan Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 8546/IMB/2012 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk Merubah Tampak. 2. Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung Keputusan Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 106/SLF/2014 tanggal 12 Desember 2014 tentang Laik Fungsi Bangunan Gedung. Izin berlaku selama 5 (lima) tahun sampai dengan 15 Desember 2019. 3. Izin Gangguan Surat Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 213/26.1/31/1.751.2/2015 tanggal 1 September 2015 tentang Izin Tempat Usaha Berdasarkan Undang-Undang Gangguan. 4. Izin Lingkungan Surat Keputusan Kepala Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 03/7.1.31/1.774.1/2016 tanggal 2 Februari 2016 Tentang Izin Lingkungan Kegiatan Operasional Gedung Perkantoran Berita Satu Plaza di Jalan Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi Jakarta Selatan oleh PT Tropika Selaras. Gedung perkantoran Berita Satu Plaza berdiri di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB) dengan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) dengan rincian sebagai berikut: Sertipikat No. SHMSRS No. 672/-I SHMSRS No. 673/-I SHMSRS No. 674/-I 09.02.02.06.8.00675 09.02.02.06.8.00676 SHMSRS No. 677/I 09.02.02.06.8.00678 09.02.02.06.8.00679 SHMSRS No. 680/III SHMSRS No. 681/III SHMSRS No. 682/III 09.02.02.06.8.00683 09.02.02.06.8.00684 SHMSRS No. 686/IV 09.02.02.06.8.00715 SHMSRS No. 716/IV SHMSRS No. 687/V SHMSRS No. 688/V SHMSRS No. 689/V SHMSRS No. 690/V SHMSRS No. 691/VI SHMSRS No. 692/VI SHMSRS No. 693/VI 09.02.02.06.8.00694 09.02.02.06.8.00695 SHMSRS No. 696/VII SHMSRS No. 697/VII SHMSRS No. 698/VIII SHMSRS No. 699/VIII Pemegang Hak PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Tropika Selaras PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Lippo General Insurance Tbk PT Lippo General Insurance Tbk PT Lippo General Insurance Tbk PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Tropika Selaras PT Bank CIMB Niaga Tbk* PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT Valerindo Binapratama* PT Valerindo Binapratama* PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk Lantai Sub Ground SG-A Sub Ground SG-B Sub Ground SG-C Ground G-A Ground G-B Ground G-C Lantai 1 – 1A Lantai 1 – 1B Lantai 2 – 2A Lantai 2 – 2B Lantai 2 – 2C Lantai 3 – 3A Lantai 3 – 3B Lantai 3 – 3D Lantai 3 – 3C-1 Lantai 3 – 3C-2 Lantai 3A – 3A Lantai 3A – 3B Lantai 3A – 3C Lantai 3A – 3D Lantai 5 – 5A Lantai 5 – 5B Lantai 5 – 5C Lantai 6 – 6A Lantai 6 – 6B Lantai 6 – 6C Lantai 6 – 6D Lantai 7 – 7A Lantai 7 – 7B Luas Nett (M2) 537,06 672,72 59,45 614,24 573,54 25,44 623,20 626,61 295,51 816,81 315,85 809,19 259,75 315,85 27,52 72,20 295,51 388,53 427,74 315,85 295,51 816,81 315,85 180,21 976,79 195,41 119,44 295,51 816,81 40 SHMSRS No. 700/VIII SHMSRS No. 701/IX SHMSRS No. 702/IX SHMSRS No. 703/IX SHMSRS No. 704/X SHMSRS No. 705/X SHMSRS No. 706/X SHMSRS No. 707/XI SHMSRS No. 708/XI SHMSRS No. 709/XI SHMSRS No. 710/XI SHMSRS No. 711/XII SHMSRS No. 712/XII SHMSRS No. 713/XII SHMSRS No. 714/XIII Lantai 7 – 7C Lantai 8 – 8A Lantai 8 – 8B Lantai 8 – 8C Lantai 9 – 9A Lantai 9 – 9B Lantai 9 – 9C Lantai 10 – 10A Lantai 10 – 10B Lantai 10– 10C Lantai 10 – 10D Lantai 11 – 11A Lantai 11 – 11B Lantai 11 – 11C Lantai Top TOTAL LUAS PT First Media Tbk PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT Tropika Selaras 315,85 295,51 816,81 315,85 295,51 816,81 315,85 295,51 816,81 287,48 27,52 295,51 816,81 315,85 342,27 18.454,86 *Sertifikat-sertifikat tersebut tidak dialihkan kepada/menjadi aset DIRE. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan mengakuisisi kepemilikan aset dengan total 35 SHMSRS seluas 13.763,81 meter persegi dengan total SGA seluas 16.038,17 meter persegi dari pemegang hak sebagai berikut: - PT Tropika Selaras pemegang hak 19 SHMSRS seluas 6.623,50 meter persegi dengan SGA seluas 7.577,65 meter persegi PT Lippo General Insurance Tbk pemegang hak 3 SHMSRS seluas 1.428,17 meter persegi dengan SGA seluas 1.609 meter persegi PT First Media Tbk pemegang hak 13 SHMSRS seluas 5.712,14 meter persegi dengan SGA seluas 6.851,52 meter persegi. Rincian total 35 SHMSRS seluas 13.763,81 meter persegi yang akan diakuisisi oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah sebagai berikut: Sertipikat No. Pemegang Hak Lantai SHMSRS No. 672/-I SHMSRS No. 673/-I SHMSRS No. 674/-I SHMSRS No. 677/I SHMSRS No. 680/III SHMSRS No. 681/III SHMSRS No. 682/III SHMSRS No. 686/IV SHMSRS No. 716/IV SHMSRS No. 687/V SHMSRS No. 688/V SHMSRS No. 689/V SHMSRS No. 690/V SHMSRS No. 691/VI SHMSRS No. 692/VI SHMSRS No. 693/VI SHMSRS No. 696/VII SHMSRS No. 697/VII SHMSRS No. 698/VIII SHMSRS No. 699/VIII SHMSRS No. 700/VIII PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Lippo General Insurance Tbk PT Lippo General Insurance Tbk PT Lippo General Insurance Tbk PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk Sub Ground SG-A Sub Ground SG-B Sub Ground SG-C Ground G-C Lantai 2 – 2A Lantai 2 – 2B Lantai 2 – 2C Lantai 3 – 3D Lantai 3 – 3C-2 Lantai 3A – 3A Lantai 3A – 3B Lantai 3A – 3C Lantai 3A – 3D Lantai 5 – 5A Lantai 5 – 5B Lantai 5 – 5C Lantai 6 – 6C Lantai 6 – 6D Lantai 7 – 7A Lantai 7 – 7B Lantai 7 – 7C Luas Nett (M2) 537,06 672,72 59,45 25,44 295,51 816,81 315,85 315,85 72,20 295,51 388,53 427,74 315,85 295,51 816,81 315,85 195,41 119,44 295,51 816,81 315,85 41 SHMSRS No. 701/IX SHMSRS No. 702/IX SHMSRS No. 703/IX SHMSRS No. 704/X SHMSRS No. 705/X SHMSRS No. 706/X SHMSRS No. 707/XI SHMSRS No. 708/XI SHMSRS No. 709/XI SHMSRS No. 710/XI SHMSRS No. 711/XII SHMSRS No. 712/XII SHMSRS No. 713/XII SHMSRS No. 714/XIII Lantai 8 – 8A Lantai 8 – 8B Lantai 8 – 8C Lantai 9 – 9A Lantai 9 – 9B Lantai 9 – 9C Lantai 10 – 10A Lantai 10 – 10B Lantai 10– 10C Lantai 10 – 10D Lantai 11 – 11A Lantai 11 – 11B Lantai 11 – 11C Lantai Top TOTAL LUAS PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT Tropika Selaras PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT First Media Tbk PT Tropika Selaras 295,51 816,81 315,85 295,51 816,81 315,85 295,51 816,81 287,48 27,52 295,51 816,81 315,85 342,27 13.763,81 Gedung perkantoran Berita Satu Plaza terdiri dari 13 lantai perkantoran dan 5 lantai gedung parkir split level serta dilengkapi helipad dengan rincian penggunaan dan luas bangunan sebagai berikut: Lantai Luas Nett (M2) Lantai Sub Ground Lantai Ground Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 4 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai Top TOTAL LUAS Luas SGA (M 2) 1.269 1.213 1.250 1.428 1.485 1.428 1.428 1.472 1.428 1.428 1.428 1.427 1.428 342 18.454 1.337 1.303 1.376 1.609 1.610 1.683 1.599 1.609 1.752 1.836 1.609 1.613 1.817 342 21.096 c. Rincian informasi Berita Satu Plaza Alamat Tahun Operasional Luas Tanah Total SHMSRS Target Akuisisi SHMSRS Total Semi Gross Area (“SGA”) Target Akuisisi Semi Gross Area (“SGA”) Jumlah Lantai Bangunan Perkantoran Jumlah Lantai Bangunan Parkir Jumlah Lot Parkir Mobil Jumlah Lot Parkir Motor Tingkat Okupansi Tenant Utama Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 Jakarta Selatan, 12950 1986 7.750 meter persegi 18.454 meter persegi 13.764 meter persegi 21.096 meter persegi 16.038 meter persegi 13 lantai 5 lantai split level 319 450 98,95% per September 2016 - PT First Media Tbk - PT Metropolis Propertindo Utama - PT Lippo General Insurance Tbk - PT Star Pacific Tbk - PT Multipolar Technology 42 - PT First Media News - PT Multipolar Tbk - PT Graha Teknologi - PT Bowsprit Asset Management - PT Benua Asia Vision 20 Rp 424.709.000.000,Rp 393.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi 35 sertipikat SHMSRS Berita Satu Plaza oleh DIRE Bowsprit Properti Indonesia *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 d. Profil Penyewa Didukung oleh beberapa penyewa yang merupakan perusahaan publik yang sahamnya dicatat dan diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia serta salah satu perusahaan properti terbesar. Berita Satu Media Holding menjadikan Berita Satu Plaza sebagai kantor pusatnya. Berikut ini adalah informasi mengenai 10 penyewa terbesar di Berita Satu Plaza per tanggal September 2016: Luas SGA (M 2) Penyewa PT First Media Tbk PT. Metropolis Propertindo Utama PT. Star Pacific Tbk PT Lippo General Insurance Tbk PT Multipolar Technology PT. First Media News PT Multipolar Tbk PT Graha Teknologi PT. Bowsprit Asset Management PT Benua Asia Vision TOTAL LUAS 5.746 4.002 2.345 1.609 528 397 226 191 158 142 15.344 % dari total SGA 35,83% 24,95% 14,62% 10,03% 3,29% 2,48% 1,41% 1,19% 0,99% 0,88% 95,67% e. Profil Akhir Masa Sewa Tabel di bawah ini menunjukkan profil akhir masa sewa dari penyewa yang ada di Berita Satu Plaza per September 2016: Tahun Jumlah penyewa yang berakhir masa sewanya 2017 2018 2019 keatas Kosong TOTAL f. 10 5 8 23 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (M2) 3.053 1.460 11.356 169 16.038 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (%) 19,04% 9,10% 70,81% 1,05% 100% Target Pangsa Pasar Target pangsa pasar Berita Satu Plaza adalah perusahaan yang berbasis teknologi, media dan telekomunikasi (TMT). 43 6.1.4 DC Balaraja DC Balaraja atau Distribution Center Balaraja terletak di lokasi yang sedang berkembang di kawasan pergudangan Graha Balaraja, Tangerang, Bangunan tersebut merupakan pusat distribusi dan pusat supply chain dari Matahari Department Store dan Hypermart. a. Konteks regional dan perekonomian lokal Balaraja merupakan kawasan yang sedang berkembang sebagai kawasan industri dan pergudangan. Terletak sekitar 40 kilometer dari Jakarta dan akses yang mudah dari tol Jakarta-Merak, kawasan tersebut memiliki infrastruktur yang memadai dan menunjang dalam kegiatan usaha. Kemudahan tersebut semakin bertambah dengan selesainya Outer Ring Road W2 yang menghubungkan Tol Dalam Kota, Tol Jakarta-Airport, Tol Cikampek, dan Tol Jagorawi. Lokasi dan area yang strategis diyakini akan menjadikan DC Balaraja sebagai kawasan pergudangan yang semakin strategis di masa depan. Hal ini tentunya akan menjadi pergudangan yang sangat berkembang seiring dengan semakin bertambahnya outlet Matahari Department Store dan Hypermart. b. Keterangan tentang DC Balaraja DC Balaraja berada di kawasan pergudangan Graha Balaraja. DC Balaraja mulai beroperasi pada tahun 1997 di atas tanah seluas 97.620 meter persegi yang terbagi menjadi 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan terdaftar atas nama PT Balaraja Sentosa dengan masing-masing Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 00189 seluas 57.614 meter persegi, Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 00460 seluas 32.036 meter persegi, Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 00461 seluas 6.720 meter persegi dan Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 00054 seluas 1.250 meter persegi. Perijinan utama sehubungan dengan bangunan DC Balaraja antara lain adalah sebagai berikut: 1. Izin Mendirikan Bangunan Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No. 647/688-DBP/2007 tertanggal 13 April 2007 tentang Izin Mendirikan Bangunan, yang isinya memberikan izin untuk mendirikan bangunan kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. 2. Ijin Layak Huni Surat Keputusan Bupati Tangerang No. 647/36-DTRB/ILH/2004 tanggal 22 Oktober 2004 tentang Ijin Layak Huni memutuskan untuk memberika Ijin Layak Huni kepada PT Matahari Putra Prima Tbk An. PT Graha Permai Raharja untuk Bangunan Gudang. 44 3. Ijin Gangguan Surat Keputusan Bupati Tangerang Nomor: 517/KEP.64-DU-HO/BPMPTSP/2016 tentang Ijin Gangguan tanggal 14 Januari 2016, yang memutuskan bahwa memberikan Izin Gangguan kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. 4. Ijin Pemanfaatan Ruang Surat Keputusan Bupati Tangerang Nomor: 653/48-BP2T/2014 tentang Ijin Pemanfaatan Ruang Kepada PT Balaraja Sentosa tanggal 5 Februari 2014, yang menetapkan bahwa memberikan Izin Pemanfaatan Ruang kepada PT Balaraja Sentosa. 5. Ijin Lingkungan Surat Keputusan Bupati Tangerang Nomor: 660/Kep.33-BLHD tentang Izin Lingkungan Pergudangan PT Matahari Putra Prima Desa Tobat, Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang tanggal 25 Februari 2016, yang memutuskan bahwa memberikan izin lingkungan kepada PT Matahari Putra Prima. DC Balaraja terdiri dari 2 bangunan gudang dengan perincian penggunaan luas bangunan sebagai berikut: Luas SGA (M 2) Gedung Gudang A (Matahari Department Store) Gudang B (Hypermart) TOTAL 26.784 41.805 68.589 c. Rincian informasi DC Balaraja Alamat Graha Balaraja, Kecamatan Balaraja, Tangerang 15610 1997 Hak Guna Bangunan (HGB) 68.589 meter persegi 97.620 meter persegi 100,00% per September 2016 - PT Matahari Department Store - Hypermart 2 Rp 450.845.000.000,Rp 448.000.000.000,- Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Tingkat Okupansi Tenant Utama Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi DC Balaraja oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 d. Profil Penyewa DC Balaraja merupakan salah satu pergudangan terbesar yang berada di kawasan industri Graha Balaraja. Tingkat hunian (okupansi) DC Balaraja per September 2016 adalah 100,00%. DC Balaraja disewa sepenuhnya (anchor tenant) oleh PT Matahari Department Store dan Hypermart. Berikut ini adalah informasi mengenai penyewa terbesar di DC Balaraja per September 2016: Luas SGA (M 2) Nama Penyewa PT Matahari Department Store Hypermart TOTAL 26.784 41.805 68.589 % Dari Total SGA 39.1% 60.9% 100% 45 e. Profil Akhir Masa Sewa Tabel di bawah ini menunjukan profil akhir masa sewa dari penyewa yang ada di DC Balaraja per September 2016 Tahun Jumlah penyewa yang berakhir masa sewanya 2017 2018 2019 keatas Kosong TOTAL f. 2 2 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (M2) 68.589 68.589 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (%) 100% 100,00% Target Pangsa Pasar Target pangsa pasar DC Balaraja adalah perusahaan industri nasional maupun multinasional yang menjadikan DC Balaraja sebagai pusat distribusi nasional. Bangunan ini merupakan pusat distribusi dari Matahari Department Store dan Hypermart. 6.2 Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Life Tower DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan akuisisi 100% saham PT Mitra Wijaya Wisesa selaku pemilik Hak BOT atas Life Tower. Life Tower adalah gedung perkantoran grade A yang terletak di lokasi strategis kawasan bisnis segitiga emas Jalan H.R. Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan. Life Tower dikelilingi oleh pusat pendidikan, pusat perbelanjaan dan kawasan antar bangsa Mega Kuningan. Life Tower didirikan di atas tanah seluas 5.731 meter persegi dengan status kepemilikan Build, Operate and Transfer (BOT) dengan jangka waktu BOT selama 25 tahun, terhitung mulai tanggal 14 Februari 2014. 46 a. Konteks regional dan perekonomian lokal Jakarta adalah Ibu Kota Negara Republik Indonesia dan sekaligus merupakan kota metropolitan yang luas dan besar dengan populasi lebih dari 10 juta jiwa. Pada siang hari jumlah penduduk bertambah 2 juta ketika para komuter datang ke Jakarta untuk bekerja dan pulang lagi ke asal mereka pada malam hari. Ibu kota negara dengan 250 juta penduduk, Jakarta tidak hanya tempat pemerintahan nasional dan pemerintah provinsi, kota ini juga pusat politik Indonesia. Selain itu, Jakarta juga pusat keuangan nasional dan perdagangan Indonesia. Jakarta sebagai kota dinamis yang pernah ada, sebuah kota yang tidak pernah tidur. Jalan H.R. Rasuna Said adalah salah satu jalan utama di kawasan CBD yang telah berkembang menjadi kawasan komersial. Hal ini ditandai dengan semakin banyaknya pengembangan kawasan komersial seperti gedung perkantoran, mall, hotel dan apartemen dikawasan tersebut. Lingkungan di sekitar Life Tower saat ini merupakan daerah yang telah berkembang. Jalan ini dilalui oleh TransJakarta Koridor 6. b. Keterangan tentang PT Mitra Wijaya Wisesa 1. Akta Pendirian dan Anggaran Dasar PT Mitra Wijaya Wisesa PT Mitra Wijaya Wisesa didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Mitra Wijaya Wisesa No. 37 tanggal 3 Maret 2004, yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, S.H., notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat No. C-0362HT.01.01.TH.2005 tanggal 14 Februari 2005 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan No. 636/BH.09.03/III/2005 tanggal 18 Maret 2005, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 4032 tanggal 21 April 2005, Tambahan No. 32. Anggaran dasar PT Mitra Wijaya Wisesa telah diubah seluruhnya untuk disesuaikan dengan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas sebagaimana termaktub dalam akta Pernyataan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Mitra Wijaya Wisesa No. 172 tanggal 31 Juli 2008, dibuat oleh Ira Sudjono, SH., notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU68120.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 23 September 2008 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0090128.AH.01.09.Tahun 2008 tanggal 23 September 2008. 2. Modal dan Pemegang Saham Sesuai dengan akta Pernyataan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Mitra Wijaya Wisesa No. 172 tanggal 31 Juli 2008, dibuat oleh Ira Sudjono, SH., notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU68120.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 23 September 2008 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0090128.AH.01.09.Tahun 2008 tanggal 23 September 2008, susunan modal dan pemegang saham PT Mitra Wijaya Wisesa adalah sebagai berikut: 47 Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: PT Cahaya Pelita Kemakmuran PT Kharisma Indah Sentosa Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 1.000.000,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 1.000 1.000.000.000 250 250.000.000 249 1 750 249.000.000 1.000.000 % 100 99,6 0,4 Setelah melakukan Penawaran Umum Unit Penyertaan, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan pembelian saham milik para pemegang saham PT Mitra Wijaya Wisesa melalui SPC dan menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Mitra Wijaya Wisesa. 3. Susunan Dewan Direksi dan Dewan Komisaris No. 1. Nama Randolph Latumahina Jabatan Presiden Direktur NIK.: 31740416075 80003 NPWP No.: 07.281.264.7017.000 2. Vonny Elisabeth Pasla Direktur NIK.: 36032871036 80001 3. NPWP No.: 47.147.131.8411.000 Christofer Wibisono Direktur NIK.: 31710110077 50001 NPWP No.: 27.418.617.0028.000 4. Herry Wijaya Akta Pengangkatan No. Tang Dibuat oleh gal 81 27Fellisia, SH., 09MKn., notaris 2016 di Kabupaten Tangerang Keterangan Diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat No. AHU.AH.01. 03-0084899 tanggal 30 September 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU0114675.AH .01.11.Tahu n 2016 tanggal 30 September 2016. Masa Jabatan Masa jabatan anggota Direksi dan Dewan Komisaris masingmasing 5 tahun dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham untuk memberhent ikannya sewaktuwaktu. Presiden Komisaris NIK.: 31710614015 70001 48 NPWP No.: 06.018.006.1011.000s 5. Sugianganto Budisuharto Komisaris NIK.: 36032820125 80006 NPWP No.: 06.915.363.3451.000 4. Izin-izin sehubungan dengan Kegiatan Usaha a. Surat Izin Usaha Perdagangan Surat Izin Usaha Perdagangan No. 407/24.1.1/31.74.02/1.824.271/2015 tanggal 1 Maret 2015 yang diterbitkan oleh Dinas Koperasi, Usaha Mikro, Kecil dan Menengah dan Perdagangan Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta untuk kelembagaan penyalur ekspor, impor serta barang/jasa dagangan utama: alat teknik/mekanikal/elektrikal, bahan konstruksi, jasa pengelola gedung. Pendaftaran ulang tanggal 1 November 2018. b. Tanda Daftar Perusahaan (“TDP”) TDP No. 09.03.1.68.45662 yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Administrasi Jakarta Selatan pada tanggal 27 Mei 2015 yang berlaku sampai dengan tanggal 18 Maret 2020. c. Surat Keterangan Domisili Usaha (“SKDU”) SKDU No. 637/5.16.1/31.74.02.1003/-1.711.53/2016 yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kelurahan Karet Kuningan tanggal 11 Mei 2016 yang menerangkan bahwa PT Mitra Wijaya Wisesa berdomisili di Life Tower SG 01, Jl. HR. Rasuna Said, Kav. B-12, Kota Administrasi, Jakarta Selatan. SKDU ini berlaku sampai dengan tanggal 11 Mei 2017. c. Keterangan tentang Life Tower Life Tower merupakan gedung perkantoran grade A yang terletak di jantung kawasan bisnis utama Jakarta, Jalan H.R. Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan. Life Tower mulai beroperasi pada Februari 2014 di atas tanah seluas 5.731 meter persegi dengan Hak Guna Bangunan nomor 401, terdaftar atas nama PT Mitrasraya Adhijasa. Gedung ini dibangun berdasarkan perjanjian kerjasama Build, Operate and Transfer (BOT) sebagaimana termaktub dalam Akta Perjanjian Pembangunan, Pengoperasian, dan Pengalihan/Build, Operate, and Transfer No 47 tanggal 17 April 2007, dibuat di hadapan Ny. Ira Sudjono, SH., notaris di Jakarta antara pihak PT Mitrasraya Adhijasa selaku pemilik tanah dan PT Mitra Wijaya Wisesa sebagai pemegang hak BOT jis. Perjanjian Perubahan atas Akta Perjanjian Pembangunan, Pengoperasian dan Pengalihan/Build, Operate and Transfer (BOT) Nomor: 47 Tanggal 17 April 2007, yang dibuat di bawah tangan antara PT Mitrasraya Adhijasa dengan PT Mitra Wijaya Wisesa tanggal 1 Oktober 2012 dan Perjanjian Perubahan Kedua Atas Akta Perjanjian Pembangunan, Pengoperasian dan Pengalihan/Build, Operate and Transfer (BOT) Nomor: 47 Tanggal 17 April 2007, yang dibuat di bawah tangan antara PT Mitrasraya Adhijasa dengan PT Mitra Wijaya Wisesa tanggal 30 November 2015, yang antara lain memuat hal-hal sebagai berikut: 49 Judul Perjanjian Perjanjian Pembangunan, Pengoperasian, dan Pengalihan/Build, Operate, and Transfer (BOT) Para pihak (a) PT Mitrasraya Adhijasa (“Pihak Pertama”) (b) PT Mitra Wijaya Wisesa (”Pihak Kedua”) Secara bersama-sama disebut sebagai ”Para Pihak” Sewa atas Tanah dengan Hak Untuk Mengoperasikan Pihak Pertama sepakat untuk memberikan Hak untuk Mengoperasikan Tanah Pihak Pertama (skema Build, Operate, and Transfer) kepada Pihak Kedua selama Periode Kerjasama yaitu 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak 17 Februari 2014 sampai dengan tanggal 17 Februari 2039. Tanah Sebidang tanah dengan sertifikat Hak Guna Bangunan No. 401/Karet Kuningan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Selatan pada tanggal 29 November 2002, terletak di Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Setiabudi, Kelurahan Karet, seluas 5.731 m 2 (lima ribu tujuh ratus tiga puluh satu meter persegi), sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 09.04.02.05.00264.1999 tertanggal 28 Juni 1999. Terdaftar atas nama pemegang hak PT Mitrasraya Adhijasa, yang berlaku sampai dengan 28 November 2032. Gedung Bangunan fisik gedung, infrastruktur gedung serta fasilitasfasilitasnya untuk dibangun, dioperasikan dan disewakan oleh Pihak Kedua di atas Tanah yang berada di Lokasi serta segala perubahan, modifikasi dan/atau penambahan yang dapat diadakan oleh Pihak Kedua selama Hak untuk Mengoperasikan dan Periode Kerjasama serta perpanjangannya (jika ada). Lokasi Daerah yang dinyatakan dalam perijinan bangunan (Ijin Mendirikan Bangunan) untuk pembangunan Gedung di atas Tanah yang terletak di Jalan H.R. Rasuna Said Kav. B-12 Jakarta Selatan. Hak untuk Mengoperasikan Hak Pihak Kedua, selama jangka Perjanjian dan Periode Kerjasama serta perpanjangannya (jika ada), untuk menduduki, mengontrol, mengatur, menyewakan, mengoperasikan, dan menggunakan Gedung dan Tanah di Lokasi berdasarkan Perjanjian atau yang dikenal dengan skema Build, Operate and Transfer. Periode Kerja Sama 1) 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak tanggal pengoperasian Gedung yaitu 17 Februari 2014 sampai dengan tanggal 17 Februari 2039 dan akan menandatangani Berita Acara Pengoperasian Gedung. Pihak Pertama berhak untuk menentukan waktu penandatanganan Berita Acara Pengoperasian Gedung dan Pihak Kedua wajib menandatangani Berita Acara Pengoperasian Gedung pada waktu yang ditentukan oleh Pihak Pertama. 2) Pihak Kedua wajib memulai mengoperasikan Gedung setelah pembangunan Gedung selesai tetapi tidak boleh lebih dari 3 (tiga) bulan sejak Gedung selesai. 3) Para Pihak setuju bahwa Pihak Kedua dapat menunjuk Pihak Ketiga untuk mengelola Gedung dengan memberikan pemberitahuan tertulis kepada Pihak Pertama. 50 4) Para Pihak sepakat bahwa Pihak Kedua memiliki hak opsi untuk memperpanjang jangka waktu Periode Kerjasama yang diajukan secara tertulis oleh Pihak Kedua selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Periode Kerjasama yang diantaranya memuat penawaran syarat-syarat komersial yang akan berlaku selama jangka waktu perpanjangan Periode Kerjasama. 5) Pihak Pertama akan memberikan tanggapan secara tertulis atas permohonan perpanjangan perjanjian yang diajukan oleh Pihak Kedua dalam dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diterimanya surat permohonan tersebut. Apabila Para Pihak tidak dapat menyepakati syarat dan ketentuan yang akan berlaku selama Periode Kerjasama selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum periode berakhir, maka Para Pihak sepakat untuk tidak memperpanjang Periode Kerjasama. Apabila setelah Pihak Pertama menyetujui perpanjangan jangka waktu Periode Kerjasama, Pihak Kedua melakukan pelanggaran atas Perjanjian dan tidak dapat memperbaiki pelanggaran tersebut dalam jangka waktu yang diberitahukan oleh Pihak Pertama, maka Pihak Pertama berhak untuk membatalkan persetujuan yang telah diberikannya. Harga Sewa Harga sewa tanah dengan Hak untuk Mengoperasikan dibayarkan dalam bentuk penyediaan dan penggunaan ruangan seluas 3.120 M 2 (tiga ribu seratus dua puluh meter persegi) gross dalam bangunan kepada Pihak Pertama. Pembangunan Gedung 1) Pihak Kedua atas biayanya sendiri wajib membangun Gedung di atas Tanah di Lokasi berdasarkan gambar design gedung. Pihak Kedua atas biayanya sendiri dapat merevisi gambar design gedung atau membuat, modifikasi atau penambahan termasuk kemungkinan meningkatkan Koefisien Luas Bangunan (KLB) dari KLB yang tertera dalam gambar design bangunan atas keinginan Pihak Kedua. Revisi, modifikasi, atau penambahan yang telah dibuat akan diberitahukan kepada Pihak Pertama oleh Pihak Kedua. Gambar desain Gedung dengan revisi dan modifikasinya wajib diserahkan kepada Pihak Pertama pada saat pembangunan Gedung selesai atau selambat-lambatnya pada saat Berita Acara Pengoperasian Gedung ditandatangani oleh Para Pihak. 2) Apabila setelah pembangunan selesai terdapat modifikasi terhadap desain Gedung yang menyebabkan perubahan struktur Gedung, maka gambar dan dokumen modifikasi tersebut wajib disetujui secara tertulis oleh Pihak Pertama. Apabila dalam waktu 14 (empat) belas hari Pihak Pertama tidak memberikan tanggapan maka Pihak Pertama dianggap menyetujuinya. Untuk modifikasi yang tidak menyebabkan perubahan struktur Gedung maka Pihak Kedua akan memberitahukan perubahan struktur Gedung tersebut kepada Pihak Pertama dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah modifikasi Gedung diselesaikan. 3) Para Pihak setuju bahwa Pihak Kedua dapat menunjuk pihak lain untuk membangun Gedung dengan memberikan pemberitahuan tertulis kepada Pihak Pertama. Kepemilikan Gedung Para Pihak sepakat bahwa selama belum dialihkan kepada Pihak Pertama, Para Pihak mengakui bahwa Gedung adalah milik Pihak 51 Kedua. Pendapatan dan Penghasilan dari Gedung Kewajiban dan Tanggung Jawab Pihak Pertama Selama Periode Kerja Sama 1) Pihak Pertama setuju dan menyatakan bahwa setiap waktu dalam jangka waktu sewa dengan Hak untuk Mengoperasikan dan Periode Kerja Sama, Pihak Kedua berhak untuk menerima semua pendapatan dan penghasilan yang didapat dari Hak untuk Mengoperasikan (skema Build, Operate and Transfer) Gedung dan Tanah. Untuk menghindari keraguan, selama jangka waktu sewa dengan Hak untuk Mengoperasikan dan Periode Kerja Sama, Pihak Kedua dapat antara lain membangun, mengoperasikan serta menyewakan ruangan/Gedung kepada pihak lain. 2) Pihak Kedua akan memberikan bagi hasil atas rental fee yang diakui oleh Pihak Kedua dalam audit report sebesar 2,5% (dua koma lima persen) (net setelah pajak) dari seluruh pendapatan sewa yang diterima dalam rangka pengoperasian Tanah dan Gedung oleh Pihak Kedua sebagaimana dinyatakan dalam kutipan laporan auditor yang diterima Pihak Kedua sesuai dengan ketentuan dalam Pejanjian. Pembayaran bagi hasil tersebut wajib dilakukan selambat-lambatnya pada tanggal 14 April setiap tahunnya. Dalam hal terjadi keterlambatan atas pembayaran bagi hasil, Pihak Kedua dikenakan denda sebesar 0,1% (nol koma satu persen) per hari dari total bagi hasil yang seharusnya diperoleh Pihak Pertama pada tahun yang bersangkutan. 3) Pihak Kedua adalah pihak yang akan mengelola perparkiran di area Tanah dan Gedung (baik secara langsung maupun tidak langsung) dan berhak atas seluruh (100%) pendapatan parkir tersebut. 4) Pihak Kedua akan memberikan kepada Pihak Pertama bagi hasil atas keuntungan bersih setelah pajak sebesar 20% (dua puluh persen) dari hasil pengelolaan Gedung yang merupakan hasil dari biaya pelayanan (service charge) dikurangi biaya operasional Gedung yang dinyatakan dalam kutipan laporan auditor yang diterima Pihak Pertama sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian dan dibayarkan selambat-lambatnya pada tanggal 14 April setiap tahunnya. 5) Pihak Kedua wajib membayar pajak atas seluruh penghasilan/pendapatan yang diperolehnya berdasarkan Perjanjian. 1) Pihak Pertama dengan biayanya sendiri menanggung setiap perpanjangan dan pembaharuan Serifikat Hak Guna Bangunan (“HGB”) dan menyatakan serta menjamin bahwa Sertifikat HGB akan selalu ada dan berlaku hingga pada akhir masa berlaku jangka waktu sewa dan periode kerjasama serta perpanjangannya (jika ada). 2) Pihak Pertama mengikatkan diri dan berjanji kepada Pihak Kedua bahwa selama jangka waktu sewa dengan Hak untuk Mengoperasikan dan Periode Kerja Sama yaitu antara lain: a) Pihak Pertama akan (i) mengijinkan penggunaan Gedung dan Tanah di Lokasi kepada Pihak Kedua yang memenuhi semua perijinan yang berlaku sesuai dengan hukum dan peraturan perundang-undangan serta (ii) mengijinkan Pihak Kedua secara damai dan tanpa gangguan dalam bentuk apapun untuk menikmati 52 keuntungan atas hak-haknya berdasarkan Perjanjian; Kewajiban dan Tanggung Jawab Pihak Kedua Selama Periode Kerja Sama Pengalihan b) Dengan biaya dan pengeluarannya sendiri, Pihak Pertama akan melaksanakan perpanjangan dan/atau pembaharuan sertifikat HGB di Lokasi; dan c) Pihak Pertama tidak akan mengadakan perjanjian dengan kreditur-krediturnya yang mana perjanjian tersebut akan mempengaruhi atau merugikan hak Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian. 1) Pihak Kedua bertanggung jawab terhadap segala perijinan dan biaya perijinan pembangunan dan pengoperasian (antara lain Ijin Prinsip Membangun dan Ijin Mendirikan Bangunan serta Surat Ijin Peruntukan dan Penggunaan atas Tanah (SIPPT)) untuk Gedung dan ijin lain-lainnya serta penggunaan sarana lainnya untuk hal mana akan dibantu sepenuhnya oleh Pihak Pertama, termasuk dalam hal penyediaan surat-surat yang ada pada Pihak Pertama untuk proses-proses tersebut. 2) Pihak Kedua wajib untuk memelihara Gedung sesuai dengan standar prosedur yang umum dan menjamin bahwa Gedung akan berada dalam keadaan baik pada saat dialihkan kepada Pihak Pertama kecuali penurunan kualitas berdasarkan pemakaian yang normal (wear and tear). 1) Para Pihak setuju bahwa tidak ada pihak dapat mengalihkan atau mentransfer setiap hak dan kewajibannya berdasarkan Perjanjian kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak lain kecuali pengalihan kepada afiliasi Para Pihak dengan ketentuan pengalihan tersebut tidak akan merugikan hak-hak pihak lainnya. 2) Dalam waktu 3 (tiga) bulan setelah berakhirnya jangka waktu sewa tanah dengan Hak untuk Mengoperasikan dan periode kerjasama serta jangka waktu perpanjangannya (jika ada), Pihak Kedua wajib mengalihkan/menyerahkan kepemilikan Gedung baik fisik maupun hak-hak yang dimiliki oleh Pihak Kedua yang sifatnya melekat pada Gedung termasuk Hak Pengoperasian Gedung kepada Pihak Pertama dengan segala modifikasi dan penambahan atas Gedung yang dilakukan oleh Pihak Kedua selama jangka waktu sewa dengan Hak untuk Mengoperasikan dan Periode Kerja Sama. 3) Jika Pihak Kedua tidak melaksanakan pengalihan/penyerahan dalam waktu sesuai dalam Perjanjian karena kesalahan Pihak Kedua, maka Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama denda keterlambatan sebesar 0,1% (nol koma satu persen) setiap hari keterlambatan yang dihitung dari nilai fisik Gedung pada saat berakhirnya waktu penyerahan Gedung, dengan ketentuan maksimum 3% (tiga persen) dari nilai fisik gedung pada saat berakhirnya waktu penyertahan Gedung seperti yang diatur dalam Perjanjian. Nilai fisik Gedung tersebut akan ditentukan oleh penilai (Appraisal) yang ditunjuk oleh Para Pihak atas biaya Pihak Kedua. 4) Apabila denda tersebut telah mencapai 3% (tiga persen) dari nilai Gedung tersebut dan/atau Pihak Kedua tidak melaksanakan kewajibannya menurut Perjanjian maka Pihak Pertama berhak untuk memutuskan Perjanjian dan langsung mengambil alih Gedung dan Tanah dari Pihak Kedua berikut segala hak yang melekat sebagai pengelola berdasarkan Perjanjian termasuk namun tidak terbatas hak dan kewajiban 53 berdasarkan perjanjian sewa menyewa ruangan dengan tenant Gedung. Pihak Kedua wajib menanggung segala kewajiban yang timbul terhadap pihak ketiga sebelum tanggal pengambilalihan Gedung oleh Pihak Pertama. Penyelesaian Perselisihan 1) Para pihak setuju untuk menyelesaikan semua sengketa, kontroversi atau gugatan yang timbul atau berkaitan dengan perjanjian ini, termasuk setiap pertanyaan mengenai keberadaan kontrak atau hubungan hukum para pihak, atau keabsahan atau pengakhiran hubungan tersebut secara damai yaitu musyawarah untuk mencapai mufakat. Pihak yang yakin bahwa sengketa telah timbul (“Penggugat”) wajib memberitahu pihak lain (“Tergugat”) secara tertulis bahwa ada sengketa. Tanggal di mana saat diberitahukannya secara tertulis tersebut disebut “Tanggal Pemberitahuan”. 2) Jika setelah 30 (tiga puluh) hari sejak Tanggal Pemberitahuan sengketa tidak dapat diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat oleh para pihak, maka para pihak, kecuali diwajibkan lain oleh undang-undang dapat melanjutkan menyelesaikan sengketa melalui Arbitrase yang terdiri dari 3 (tiga) orang arbiter yang ditunjuk berdasarkan peraturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (“BANI”). Arbitrase akan dilaksanakan di Jakarta, sesuai dengan peraturan BANI, yang mana peraturan tersebut dianggap sebagai satu kesatuan dengan perjanjian ini. Jaminan Selama belum dialihkan kepada Pihak Pertama berdasarkan Perjanjian, Para Pihak mengakui bahwa Gedung adalah milik Pihak Kedua. Tanpa mengesampingkan ketentuan Perjanjian, dalam hal Pihak Kedua meletakan fidusia atau jaminan kebendaan lainnya atas Gedung, Pihak Kedua menjamin bahwa ketika Pihak Kedua dinyatakan wanprestasi berdasarkan dokumen-dokumen terkait fidusia atau jaminan atas Gedung maka Pihak Kedua akan memastikan bahwa penerima fidusia atau jaminan kebendaan lain atas Gedung akan patuh dan tunduk terhadap segala syarat dan ketentuan di dalam Perjanjian. Hukum yang berlaku Hukum Negara Republik Indonesia. Perijinan utama sehubungan dengan bangunan Life Tower antara lain adalah sebagai berikut: 1. Izin Mendirikan Bangunan Surat Keputusan Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 00758/IMB/2010 tanggal 20 Januari 2010 tentang Izin Mendirikan Bangunan, yang memutuskan memberikan izin mendirikan bangunan kepada PT Mitrasraya Adhijasa untuk mendirikan bangunan baru bersyarat untuk penggunaan kantor dan parker di Jalan H.R. Rasuna Said Kav. 12 RT. 017/007, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan. 2. Analisis Dampak Lingkungan (Amdal), Rencana Pengelolaan Lingkungan/Rencana Pemantauan Lingkungan (RKL/RPL) Pembangunan Gedung Kantor Surat Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 67/Amdal/1.774.151 tanggal 28 Desember 2009 perihal Kelayakan Amdal, RKL/RPL Pembangunan Gedung Kantor PT Mitrasraya Adhijasa yang dikeluarkan oleh Kepala BPLHD Provinsi 54 DKI Jakarta, yang antara lain menyatakan bahwa Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) dinyatakan cukup lengkap dan dapat disetujui oleh Komisi Penilai AMDAL Daerah Provinsi DKI Jakarta. 3. Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung Sertifikat Laik Fungsi No. 2079 tanggal 29 Desember 2014 lokasi Jl. H.R. Rasuna Said No. 12 RT 017/RW 007 Kel. Karet Kuningan, Kec. Setiabudi, Jakarta Selatan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Dinas Pengawasan dan Penerbitan Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 126/SLF/2014 tanggal 29 Desember 2014 tentang Laik Fungsi Bangunan Gedung, yang memutuskan memberikan Sertifikat Laik Fungsi No. 2079 tanggal 29 Desember 2014 yang berlokasi di Jl. H.R. Rasuna Said, Kel. Karet Kuningan, Kec. Setiabudi, Jakarta Selatan, pemilik PT Mitrasraya Adhijasa, dengan fungsi bangunan kantor, parkir dan fasilitasnya. 4. Izin Gangguan Surat Keputusan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. SK.1080/06/2014 tanggal 24 Juni 2014 Tentang Izin Tempat Usaha Berdasarkan Undang-Undang Gangguan, yang memutuskan memberi izin kepada PT Mitrasraya Adhijasa beralamat di Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 12 RT. 017/07 Kel. Karet Kuningan Kec. Setiabudi Jakarta Selatan. Gedung perkantoran Life Tower terdiri dari 25 lantai dan 1 lapis basement dengan perincian penggunaan luas bangunan sebagai berikut: Lantai Basemen Ground Floor Mezzanine Lantai 2 – Parkir Lantai 3 – Parkir Lantai 4 – Parkir Lantai 5 – Parkir Lantai 6 – Parkir Lantai 7 – Parkir Lantai 8 Lantai 9 Lantai 9 – Ballroom Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 Lantai 22 Lantai 23 Lantai 25 Lantai 26 Lantai 27 Penthouse 1 Penthouse Mezzanine Penthouse 2 Luas Nett (M 2) Luas SGA (M 2) 1.614 350 1.954 408 Parkir (Lot) 121 19 35 57 65 67 70 68 1.370 827 1.362 1.394 1.386 1.386 1.386 1.386 1.386 1.386 1.402 1.400 1.464 1.454 1.454 1.454 1.454 1.454 1.450 1.597 965 1.362 1.350 1.615 1.617 1.617 1.617 1.617 1.617 1.635 1.635 1.702 1.693 1.693 1.693 1.693 1.694 1.691 47 143 283 376 55 Helipad TOTAL LUAS 28.550 32.983 502 d. Rincian informasi Life Tower Alamat Tahun Operasional Status Semi Gross Area (“SGA”) Luas Tanah Jumlah Lantai Bangunan Jumlah Lot Parkir Mobil Tingkat Okupansi Tenant Utama Jl. H.R. Rasuna Said Kav. B12, Kuningan, Jakarta Selatan, 12920 2014 Build, Operate and Transfer (BOT) 32.983 meter persegi (termasuk Ballroom seluas 1.362 meter persegi) 5.731 meter persegi 25 lantai dan 1 lantai basemen 502 96,62% per September 2016 - PT Mitra Pinasthika Mustika Finance - PT Mitra Wijaya Wisesa - PT Matahari Mall Dotcom - PT Solusi Transportasi Indonesia - PT Zaman Bangun Perwita - Siloam Express - FoodMart - PT Inspirasi Makmur Sejahtera - PT XL Planet - PT Matahari Biz 33 Rp 696.697.000.000,Rp 691.000.000.000,- Jumlah Penyewa Hasil Penilaian Penilai Independen* Nilai Akuisisi 100% Saham PT Mitra Wijaya Wisesa Selaku Pemilik BOT Life Tower oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure *Berdasarkan laporan KJPP Rengganis Hamid & Rekan per tanggal 31 Juli 2016 e. Profil Penyewa Life Tower yang merupakan salah satu gedung perkantoran terbaru berada di lokasi sangat strategis di jantung kawasan bisnis Jalan H.R. Rasuna Said memberikan daya tarik tersendiri bagi penyewa-penyewanya. Per September 2016, penyewa yang menyewa Life Tower meliputi beragam penyewa besar dari dalam maupun luar negeri. Tingkat hunian (okupansi) per September 2016 adalah sebesar 96,62%. Berikut ini adalah informasi mengenai 10 penyewa terbesar di Life Tower per September 2016: Nama Penyewa PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk PT Mitra Wijaya Wisesa PT Matahari Mall Dotcom PT Solusi Transportasi Indonesia (Grab) PT Zaman Bangun Perwita Siloam Express FoodMart PT Inspirasi Makmur Sejahtera PT XL Planet PT Matahari Biz TOTAL LUAS Luas SGA (M 2) 5.080 2.670 1.635 1.517 1.342 1.313 971 913 900 894 17.235 % Dari Total SGA 17,10% 8,98% 5,50% 5,11% 4,52% 4,42% 3,27% 3,07% 3,03% 3,01% 58,00% 56 f. Profil Akhir Masa Sewa Tabel di bawah ini menunjukan profil akhir masa sewa dari penyewa yang ada di Life Tower per September 2016: Tahun Jumlah penyewa yang berakhir masa sewanya 2017 2018 2019 keatas Kosong TOTAL 23 4 8 35 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (M2) 17.156 1.990 9.563 1.005 29.713 Jumlah SGA dari penyewa yang berakhir masa sewanya (%) 57,74% 6,70% 32.18% 3,38% 100,00% g. Target Pangsa Pasar Target pangsa pasar Life Tower adalah perusahaan-perusahaan skala atas dari dalam maupun luar negeri. Hal ini sesuai dengan kelas gedung yang merupakan gedung grade A dan lokasi strategis di jantung kawasan bisnis utama di Jakarta. Sampai saat ini profil penyewa di Life Tower sudah sesuai dengan ekspektasi tim pemasaran gedung. Dengan terbatasnya persedian ruang perkantoran di Jakarta, terutama untuk kelas atas, diyakini Life Tower tidak akan mengalami banyak kesulitan untuk mencapai tingkat hunian dan memilih target pangsa pasar yang sesuai dan optimal. 57 BAB VII PERKIRAAN PROYEKSI KINERJA Pernyataan yang terdapat dalam Bab VII Perkiraan Proyeksi Kinerja yang bukan merupakan fakta historis dapat diartikan sebagai pernyataan yang mengandung perkiraan akan masa mendatang. Pernyataan seperti ini didasari oleh asumsi-asumsi sebagaimana tertera di halaman 57-59 prospektus ini dan dipengaruhi oleh risiko ketidakpastian yang dapat mengakibatkan kinerja aktual berbeda secara signifikan dari kinerja yang diharapkan. Dalam situasi apapun, penyertaan informasi dalam bagian ini tidak dapat dianggap sebagai jaminan, pernyataan atau prediksi sehubungan dengan keakuratan dari asumsi yang digunakan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi dan Penasehat Keuangannya dan Bank Kustodian atau pihak-pihak lainnya, ataupun kepastian bahwa kinerja yang diharapkan akan tercapai. Para Pemegang Unit Penyertaan diperingatkan untuk tidak mengAmdalkan pernyataan-pernyataan yang mengandung perkiraan akan masa mendatang dalam prospektus ini tanpa terlebih dahulu melakukan uji tuntas secara menyeluruh dan berkonsultasi dengan pihak profesional yang relevan. Tidak ada pihak manapun yang mewakili DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi dan Penasehat Keuangannya dan Bank Kustodian yang menjamin (i) kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, (ii) pembayaran kembali modal atau pembagian distribusi, atau (iii) imbal hasil apapun dari Unit Penyertaan. Perkiraan dan proyeksi tingkat imbal hasil yang dinyatakan dalam tabel di bawah ini dihitung berdasarkan (i) Harga Pembelian Unit Penyertaan dan (ii) asumsi bahwa Tanggal Emisi adalah 2 Januari 2017. Tingkat imbal hasil ini akan bervariasi bagi Pemegang Unit Penyertaan yang membeli Unit Penyertaan melalui pasar sekunder pada harga pasar yang berbeda dari Harga Pembelian Unit Penyertaan. Tabel di bawah ini menunjukkan perkiraan proyeksi keuntungan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk satu tahun sejak Tanggal Emisi. Proyeksi kinerja di bawah ini harus dibaca bersama dengan asumsi yang terdapat dalam prospektus ini. Proyeksi Kinerja DIRE (Dalam ribuan Rupiah) Aset Real Estat Pendapatan Beban Usaha Amortisasi BOT Manajer Properti Laba Operasi Aset Real Estat Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Imbal Hasil Imbal Hasil Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Biaya-biaya Manajer Investasi Bank Kustodian Pajak Total Biaya-biaya Perkiraan Total Distribusi kepada Pemegang Unit Penyertaan Total Jumlah Unit Penyertaan (lembar) Perkiraan Distribusi per Unit Penyertaan (Rupiah) Tahun 1 321,234,242 (37,989,495) (21,100,000) (7,675,728) 254,469,019 Tahun 2 332,736,952 (40,710,866) (21,100,000) (8,549,335) 262,376,750 1,119,645 1,119,645 (6,418,939) (2,156,000) (31,905,892) (40,480,831) 215,107,833 24,500,000,000 8.78 1,153,234 1,153,234 (6,535,002) (2,156,000) (33,014,091) (41,705,093) 221,824,891 24,500,000,000 9.05 Tahun 3 344,277,819 (43,515,230) (21,100,000) (9,080,398) 270,582,192 1,187,831 1,187,831 (6,661,630) (2,156,000) (34,168,177) (42,985,807) 228,784,216 24,500,000,000 9.34 Asumsi Proyeksi kinerja keuangan tahun pertama yang disajikan di atas disusun berdasarkan asumsi-asumsi di bawah ini. Manajer Investasi memandang asumsi ini adalah sesuai dan layak digunakan pada tanggal Prospektus in dibuat. Proyeksi Tahun Pertama Asumsi Proyeksi Tahun Pertama adalah 12 bulan sejak Tanggal Emisi. 58 Pendapatan Pendapatan adalah total pendapatan sewa, pendapatan service charge, pendapatan pameran, pendapatan parkir. Pendapatan sewa diasumsikan naik sebesar 3% per tahun. Beban Usaha Beban usaha yang diperhitungkan dalam proyeksi kinerja keuangan adalah perkiraan PBB, beban asuransi gedung, biaya operasional gedung, serta biaya profesional lainnya seperti biaya auditor, biaya penilai, biaya operator properti dan lain-lain. Amortisasi BOT Amortisasi BOT adalah nilai penyusutan sepanjang masa manfaat atas kepemilikan aset dalam bentuk hak BOT. Nilai penyusutan hak BOT akan disubstitusi dalam bentuk kas, yang dapat diinvestasikan kembali dalam bentuk Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat. Biaya Manajer Properti Biaya manajer properti adalah biaya yang dibayarkan kepada perusahaan manajemen properti yang mengoperasikan Aset Real Estat dengan asumsi sebesar 2% dari total pendapatan properti jika Net Property Income lebih kecil dari 0 (nol) atau sebesar 2% dari total pendapatan properti + (2% x (Net Property Income – (2% x total pendapatan properti))) + (0,5% x Net Property Income), jika Net Property Income lebih besar dari 0 (nol). Imbal Hasil Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Imbal hasil diberikan atas investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure atas Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat sejumlah selisih dari total jumlah penyertaan dibandingkan dengan investasi di Aset Real Estat. Asumsi imbal hasil atas Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat yang digunakan dalam proyeksi kinerja keuangan tahun pertama adalah sebesar 8%. Biaya Manajer Investasi Biaya Manajer Investasi adalah biaya yang dibayarkan kepada Manajer Investasi terkait dengan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Komponen biaya ini terbagi 2, yaitu: (a) Biaya Tetap yaitu maksimum 0,2% per tahun dari Nilai Aktiva Bersih. Dalam kepentingan perhitungan proyeksi kinerja, digunakan asumsi Biaya Tetap sebesar 0,1%. (b) Biaya Kinerja yaitu maksimum 2,0% dari per tahun dari Total Net Property Income setelah dikurangi dengan Pajak Final 10% atas pendapatan yang berkaitan dengan Aset Real Estat. Dalam kepentingan perhitungan proyeksi kinerja, digunakan asumsi Biaya Kinerja sebesar 1,5%. Jumlah Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Jumlah Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dikeluarkan diasumsikan sejumlah 24.500.000.000 (terbilang dua puluh empat miliar lima ratus juta) Unit Penyertaan, dengan harga per Unit Penyertaan sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah). Harga Pembelian Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat Total keseluruhan 5 (lima) Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat yang disertakan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dalam Prospektus ini diasumsikan dibeli di harga Rp 2.438.000.000.000,- (terbilang dua triliun empat ratus tiga puluh delapan miliar Rupiah). 59 Pendapatan diterima dimuka Penjual memiliki kewajiban membayarkan Pendapatan Diterima Di Muka, yang telah diterima oleh penjual sampai dengan tanggal transaksi jual beli Aset Real Estat, kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure di setiap awal bulan sesuai dengan pengakuan pandapatan setiap bulan oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure atas pendapatan diterima di muka. Perpajakan Pajak Penghasilan (PPh) yang diperhitungkan dalam proyeksi ini termasuk: (a) PPh atas pendapatan sewa tanah dan/atau bangunan yang diperoleh oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan dikenakan PPh final seperti yang disebutkan di dalam Undang-Undang PPh No. 36 tahun 2008 pasal 4 ayat 2 huruf d. Dalam melakukan pembayaran sewa, para penyewa diwajibkan melakukan pemotongan PPh final sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai bruto sewa kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. (b) PPh atas bagian laba yang diterima oleh Pemegang Unit Penyertaan dikecualikan dari objek pajak seperti yang disebutkan di dalam Undang-Undang PPh No. 36 tahun 2008 pasal 4 ayat 3 huruf i dan ditegaskan di dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 94 tahun 2010 pasal 5. Pada saat pembelian Aset Real Estat, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) menjadi beban penjual Aset Real Estat sesuai kesepakatan Manajer Investasi dan penjual Aset Real Estat. 60 BAB VIII METODE PENILAIAN DAN PENGUMUMAN PENILAIAN ASET REAL ESTAT DAN ASET YANG BERKAITAN DENGAN REAL ESTAT 8.1. Manajer Investasi wajib melakukan penilaian atas Aset Real Estat secara berkala paling kurang 1 (satu) tahun sekali. 8.2. Seluruh penilaian Aset Real Estat sebagaimana dimaksud di atas wajib dilakukan oleh Penilai yang ditunjuk oleh Manajer Investasi dan disetujui Bank Kustodian. 8.3. Tanggal laporan penilaian aset (valuation report) akan didasarkan pada kinerja per tanggal 31 Desember. 8.4. Penilai yang melakukan penilaian Aset Real Estat sebagaimana dimaksud di atas wajib bersikap obyektif, independen dan tidak ter-Afiliasi dengan: (i) DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Manajer Investasi, Bank Kustodian dan Pemegang Unit Penyertaan Pengendali dari DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (ii) Profesi Penunjang Pasar Modal yang memberikan jasa pada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (iii) Perusahaan Real Estat yang sedang bertransaksi Real Estat dengan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (iv) Direktur, komisaris, dan semua pegawai Pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam butir (i), (ii) dan (iii) di atas; dan (v) Pihak-pihak lain yang terkait dengan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 8.5. Penilaian atas Aset Real Estat tersebut di atas wajib dilaporkan kepada Otoritas Jasa Keuangan serta diumumkan kepada publik paling kurang dalam satu surat kabar yang berperedaran nasional dan website Manajer Investasi paling lambat akhir bulan ke-3 (tiga) setelah tahun buku DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berakhir. 8.6. Penilaian Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat wajib dilakukan oleh Manajer Investasi dengan mengacu pada Peraturan Nomor IV.C.2 tentang Nilai Pasar Wajar Efek Dalam Portofolio Reksa Dana dan wajib diumumkan kepada Pemegang Unit Penyertaan melalui website Manajer Investasi paling kurang 1 (satu) bulan sekali. 61 BAB IX FAKTOR-FAKTOR RISIKO Investasi dalam DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memiliki risiko. Berikut ini adalah ringkasan dari risiko-risiko yang mungkin timbul dan menyebabkan ketidakmampuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk melakukan kewajibannya terhadap Pemegang Unit Penyertaan. Calon investor diharapkan dapat membaca dengan seksama dan memahami risiko-risiko yang terkait dengan investasi pada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure: 9.1 Risiko terkait operasional DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure a. Strategi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk melakukan investasi pada Aset Real Estat dapat menyebabkan tingkat risiko yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan jenis investasi lain yang memiliki panduan investasi yang luas. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure didirikan dengan tujuan utama untuk memiliki dan melakukan investasi jangka panjang dalam portofolio Aset Real Estat yang menghasilkan pendapatan dan aset lainnya yang sehubungan dengan tujuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Hal ini menyebabkan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memiliki risiko yang timbul jika dipusatkannya investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada satu sektor real estat tertentu. Kebijakan ini menyebabkan tingkat risiko yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan investasi yang memiliki paduan sektor investasi yang lebih luas. Pemusatan investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dalam satu portofolio aset yang spesifik membuat DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dihadapkan pada risiko gejolak pasar Aset Real Estat dan industri sewa ruang komersial di Indonesia. Sebagai tambahan, sifat dasar dari industri sewa ruang komersial membuatnya sangat terpengaruh oleh gejolak perekonomian. Menurunnya perekonomian dapat mengarah kepada penghematan, hal ini pada akhirnya akan menyebabkan penurunan dalam sewa ruang komersial dan/atau aktifitas perekonomian. Penurunan ini juga dapat menyebabkan penurunan tingkat okupansi dari aset-aset gedung komersial, termasuk aset ruang perkantoran dan pergudangan yang dimiliki DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sehingga berdampak pada pendapatan sewa yang diterima dari Penyewa dan/atau penurunan nilai aset dari portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Penurunan dalam sektor industri sewa ruang komersial secara keseluruhan dapat menurunkan tingkat sewa kembali pada akhir masa sewa dari Penyewa yang ada dan berdampak pada naiknya tingkat kekosongan okupansi akibat adanya gagal bayar dari Penyewa dan/atau tekanan pasar yang diakibatkan naiknya jumlah persediaan gedung komersial yang dapat disewakan. Tidak ada jaminan bahwa Penyewa yang ada dalam aset DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan memperbaharui atau menyewa kembali unit ruang sewa mereka pada akhir masa sewa. Tidak juga tertutup kemungkinan bahwa syarat dan ketentuan dalam perjanjian sewa yang baru akan memberikan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure keuntungan yang sama dengan perjanjian sewa sebelumnya. Apabila Penyewa tidak memperbaharui atau melakukan sewa kembali, Penyewa pengganti harus segera diidentifikasi. Hal ini dapat meyebabkan aset DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure mengalami periode kekosongan dan/atau dibebani beban renovasi untuk Penyewa baru yang keduanya dapat menyebabkan penurunan pendapatan sewa yang diterima oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Penurunan semacam ini dapat membawa dampak atas pendapatan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan/atau kegiatan operasional dan kinerja keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 62 b. Risiko terkait pembayaran sewa dari Penyewa Utama Kondisi keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan kemampuannya untuk memberikan pendapatan kepada Pemegang Unit Penyertaan akan terpengaruh oleh kebangkrutan, ketidaklancaran pembayaran atau penurunan bisnis, keputusan untuk tidak memperbaharui kontrak sewa atau memutuskan kontrak sewa sebelum masa berakhirnya kontrak sewa dari satu atau lebih Penyewa Utama. Aset Real Estat DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan terus bergantung pada para Penyewa Utama karena kontribusinya yang signifikan pada pendapatan sewa. Terdapat risiko pemutusan kontrak sewa sebelum masa berakhirnya kontrak sewa oleh Penyewa Utama. Mencari pengganti Penyewa Utama dengan ketentuan yang sama dengan Penyewa Utama yang sebelumnya akan memakan waktu. Selain itu, ada risiko di mana ketentuan dalam kontrak sewa baru tidak memberikan keuntungan yang sama kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebagaimana kontrak sewa sebelumnya. Hilangnya Penyewa Utama di salah satu properti DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan mengakibatkan masa kekosongan yang akan berdampak negatif pada kemampuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk memberikan pendapatan kepada Pemegang Unit Penyertaan. c. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure mungkin tidak dapat mencari pendanaan yang cukup untuk membiayai akuisisi Aset Real Estat di masa mendatang atau melakukan belanja modal yang dibutuhkan oleh Aset Real Estat. Properti yang diakuisisi oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure secara berkala mungkin memerlukan pekerjaan perbaikan, renovasi dan pengembangan dalam rangka menjaga kemampuannya untuk bersaing. Akuisisi aset baru atau peningkatan kualitas aset yang sudah ada akan memerlukan biaya belanja modal yang signifikan. Terdapat risiko di mana DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak mampu memperoleh pendanaan yang cukup untuk melakukan akuisisi dan/atau peningkatan kualitas aset gedung komersial sehingga akan mempengaruhi kemampuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk memberikan pendapatan kepada Pemegang Unit Penyertaan. d. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure mungkin akan menghadapi risiko dari penarikan utang di masa mendatang Pada Tanggal Emisi, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak memiliki saldo utang. Pada saat DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure melakukan penarikan fasilitas utang, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan memiliki risiko yang terkait dengan utang tersebut, termasuk (i) risiko ketidakcukupan arus kas untuk memberikan pendapatan kepada Pemegang Unit Penyertaan setelah memenuhi kewajiban pembayaran pokok dan bunga, (ii) risiko pembiayaan kembali fasilitas utang yang ada dengan fasilitas utang yang baru dengan syarat dan ketentuan yang tidak lebih baik. Selain itu, batasan-batasan yang diberikan kreditur mungkin akan membatasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk mengakuisisi aset atau melakukan belanja modal dalam rangka meningkatkan kualitas aset yang dimiliki oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. e. Manajer Investasi mungkin tidak mampu mengimplementasikan strategi investasinya untuk DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Strategi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah untuk memiliki dan melakukan investasi jangka panjang di dalam portofolio Aset Real Estat atau Aset Real Estat yang terdiversifikasi di Indonesia yang menghasilkan pendapatan. Tidak ada jaminan bahwa Manajer Investasi mampu mengimplementasikan strategi investasinya dengan baik atau DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat berkembang dengan tingkat pertumbuhan tertentu. 63 f. Akuisisi di masa mendatang mungkin tidak dapat memberikan imbal hasil yang diharapkan, mengakibatkan gangguan dalam kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan dilusi kepemilikan Strategi pertumbuhan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memiliki kemungkinan untuk tidak berjalan dengan baik dan tidak mampu memberikan imbal hasil yang positif kepada Pemegang Unit Penyertaan. Proses akuisisi aset dapat mengakibatkan gangguan dalam kinerja operasional DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan menjadi pengalih perhatian Manajer Investasi dari kinerja operasional harian. Unit baru yang diterbitkan dalam rangka mendanai proses akuisisi juga dapat mendilusi kepemilikan Pemegang Unit Penyertaan yang ada. Selain itu, akuisisi yang dilakukan juga mungkin tidak memberikan nilai tambah kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. g. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak memiliki kinerja historis operasional DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memperoleh pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan pada tanggal 17 Januari 2017. Oleh karena itu, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak memiliki kinerja historis operasional yang bisa dijadikan dasar penilaian atas kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebelumnya. Hal ini akan membatasi kemampuan Pemegang Unit Penyertaan dalam menilai kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure di masa mendatang. Tidak ada jaminan bahwa DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan mampu menghasilkan pendapatan operasional yang cukup untuk memberikan imbal hasil atau imbal hasil tersebut akan sesuai dengan proyeksi keuangan sebagaimana termaktub dalam Bab VII dari prospektus ini. h. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat menderita kerugian di atas nilai pertanggungan asuransi. Aset Real Estat dihadapkan pada risiko (i) kerusakan fisik yang diakibatkan oleh kebakaran, bencana alam atau penyebab-penyebab lainnya, (ii) tuntutan publik dan pihak ketiga, (iii) tuntutan atas pengoperasian Aset Real Estat. Risiko ini mungkin tidak dapat sepenuhnya dikompensasi oleh nilai pertanggungan asuransi. 9.2 Risiko kerusakan properti akibat force majeure Force majeure seperti bencana alam, wabah penyakit, perusakan oleh kelompok tertentu dan serangan teroris berada di luar kendali DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan/atau Manajer Investasi. Hal ini dapat membawa dampak negatif pada perekonomian, infrastruktur dan kelayakan hidup populasi disekitar properti DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Kinerja operasional dan keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat terganggu dan pada akhirnya berdampak pada kemampuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure untuk memberikan pendapatan kepada Pemegang Unit Penyertaan. 9.3 Risiko perubahan kondisi ekonomi, politik dan peraturan Perubahan kondisi ekonomi dan gejolak politik yang secara tidak langsung akan mempengaruhi kecenderungan investasi, daya beli dan pola konsumsi masyarakat akan berdampak pada kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Perubahan peraturan yang memuat ketentuan tentang DIRE KIK baik yang dikeluarkan oleh regulator ataupun ketentuan perpajakan akan secara langsung mempengaruhi kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 9.4 Risiko berkurangnya nilai Unit Penyertaan yang diterima oleh Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan menggunakan hasil penjualan Unit Penyertaan dalam Penawaran ini untuk membeli Aset Real Estat dan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat. Jumlah yang akan dibayarkan oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berada di bawah nilai yang ditentukan oleh Penilai Independen. Tidak ada jaminan bahwa asumsi yang digunakan dalam menilai properti adalah akurat dalam mewakili kondisi pasar dan oleh karena itu properti mungkin tidak ternilai secara akurat. Selain 64 itu, Penilai Independen mungkin memperhitungkan pendapat subyektif untuk faktor-faktor tertentu terkait dengan properti seperti: posisi properti di pasar, keunggulan kompetitif dan kondisi fisik properti. Nilai properti dari Penilai Independen dalam portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure bukan merupakan indikasi atau jaminan atas nilai jual properti tersebut di masa mendatang. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure mungkin dapat menjual properti di nilai yang lebih rendah. 9.5 Risiko likuiditas Unit Penyertaan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang tercatat di bursa, terdapat risiko likuiditas dalam transaksi perdagangan di bursa. 9.6 Risiko operasi terkait dengan sewa ruang komersial DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dihadapkan pada risiko terkait dengan industri sewa ruang komersial, seperti (i) siklus penurunan kondisi perekonomian, (ii) kelebihan suplai sewa ruang komersial, (iii) kebutuhan renovasi, perbaikan dan peningkatan kualitas aset yang berkala, (iv) perubahan tingkat upah, harga, biaya bahan bakar dan biaya konstruksi serta pemeliharaan yang disebabkan oleh inflasi, kebijakan pemerintah, perubahan suku bunga dan fluktuasi tingkat nilai tukar mata uang, (v) ketersediaan sumber pembiayaan untuk kegiatan operasional atau belanja modal, (vi) peningkatan biaya operasional yang disebabkan oleh inflasi yang tidak selalu dapat diimbangi dengan kenaikan pendapatan sewa, dan (vii) faktor-faktor lain termasuk wabah penyakit, aksi terorisme, bencana alam, kekurangan tenaga kerja, aksi mogok dan perselisihan buruh. 65 BAB X HAK-HAK PEMEGANG UNIT PENYERTAAN 10.1 Hak mendapatkan bukti kepemilikan Unit Penyertaan Pemegang Unit Penyertaan akan mendapatkan bukti kepemilikan Unit Penyertaan melalui rekening efek di tempat Pemegang Unit Penyertaan membuka rekening Efek pada perusahaan efek atau rekening Efek di Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI). 10.2 Hak memperoleh pembagian hasil investasi sesuai dengan kebijakan pembagian hasil investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Pemegang Unit Penyertaan akan mendapatkan pembagian hasil investasi sesuai dengan Kebijakan Pembagian Hasil Investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 10.3 Hak untuk menjual kembali sebagian atau seluruh Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dimilikinya Pemegang Unit Penyertaan mempunyai hak untuk menjual kembali sebagian atau seluruh Unit Penyertaan yang dimilikinya melalui mekanisme perdagangan di Bursa Efek sesuai syarat dan ketentuan dalam Bab XII Prospektus ini. 10.4 Hak memperoleh pelunasan atas Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dimilikinya pada Tanggal Pelunasan Pada Tanggal Pelunasan, Manajer Investasi untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan wajib melakukan pelunasan atas seluruh Unit Penyertaan yang telah diterbitkan dan masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan, dalam waktu yang bersamaan (serentak) dan dengan harga per Unit Penyertaan yang sama besarnya bagi semua Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan. 10.5 Hak memperoleh laporan keuangan Tahunan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan menunjuk Akuntan yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan untuk melakukan audit terhadap laporan keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada tiap akhir Tahun Buku yang berakhir pada tanggal 31 Desember, laporan keuangan tahunan akan diterbitkan paling lambat pada akhir bulan ketiga setelah tanggal terakhir Tahun Buku. 10.6 Hak memperoleh informasi mengenai Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure per Unit Penyertaan dan kekayaan portofolio investasi kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure paling kurang 1 (satu) bulan sekali pada Tanggal Pengumuman NAB, serta kinerja keuangan triwulanan pada Tanggal Pengumuman kinerja keuangan triwulanan Informasi mengenai Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan kekayaan portofolio investasi kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan diumumkan kepada para Pemegang Unit Penyertaan setiap bulan pada Tanggal Pengumuman NAB. Informasi mengenai kinerja keuangan triwulanan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan diumumkan kepada para Pemegang Unit Penyertaan pada Tanggal Pengumuman Kinerja Keuangan Triwulanan. 66 10.7 Hak memperoleh bagian atas hasil likuidasi secara proporsional sesuai dengan kepemilikan Unit Penyertaan dalam hal DIRE KIK Bowsprit Commercial And Infrastructure dibubarkan dan dilikuidasi Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dibubarkan dan dilikuidasi maka hasil likuidasi harus dibagi secara proporsional menurut komposisi jumlah Unit Penyertaan yang dimiliki oleh masing-masing Pemegang Unit Penyertaan. 10.8 Hak suara bagi Pemegang Unit Penyertaan dan hak meminta diselenggarakannya Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan 67 BAB XI PERSYARATAN DAN TATA CARA PEMBELIAN UNIT PENYERTAAN 11.1 Pembelian Unit Penyertaan Pada Masa Penawaran Sebelum melakukan pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, calon Pemegang Unit Penyertaan harus sudah membaca dan mengerti isi Prospektus ini beserta ketentuan-ketentuan yang ada di dalamnya. Manajer Investasi akan menjual Unit Penyertaan pada setiap Hari Bursa dalam Masa Penawaran, dan Unit Penyertaan akan diterbitkan oleh Bank Kustodian pada Tanggal Emisi setelah calon Pemegang Unit Penyertaan menyampaikan Formulir Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada Manajer Investasi dan setelah pembayaran untuk pembelian tersebut diterima dengan baik (in good fund) dalam mata uang Rupiah pada akun DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure di Bank Kustodian pada Tanggal Emisi. Manajer Investasi berwenang untuk menolak permohonan pembelian Unit Penyertaan dari Pemegang Unit Penyertaan jika menurut Manajer Investasi dana hasil penjualan Unit Penyertaan tersebut tidak akan dapat dibelikan Aset Real Estat dan/atau Aset Lain Yang Berkaitan Dengan Real Estat. Formulir Profil Pemodal dan Formulir Pembelian Unit Penyertaan dapat diperoleh di Manajer Investasi, Agen Penjual Efek Reksa Dana (APERD) dan Perusahaan Efek yang ditunjuk oleh Manajer Investasi pada Masa Penawaran. 11.2 Prosedur pembelian Unit Penyertaan Pada Masa Penawaran Para calon Pemegang Unit Penyertaan yang ingin membeli Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure harus terlebih dahulu mengisi dan menandatangani Formulir Profil Pemodal, melengkapinya dengan fotokopi bukti jati diri (Kartu Tanda Penduduk untuk perorangan lokal/Paspor untuk perorangan asing dan fotokopi anggaran dasar, NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) serta Kartu Tanda Penduduk/Paspor pejabat yang berwenang untuk badan hukum) dan dokumen-dokumen pendukung lainnya sesuai dengan Prinsip Mengenal Nasabah. Formulir Profil Pemodal diisi dan ditandatangani oleh calon Pemegang Unit Penyertaan sebelum melakukan Formulir Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dilakukan oleh calon Pemegang Unit Penyertaan dengan mengisi Formulir Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan melengkapi dengan bukti pembayaran serta menyampaikannya kepada Manajer Investasi, Agen Penjual Efek Reksa Dana (APERD) dan Perusahaan Efek yang ditunjuk oleh Manajer Investasi pada Masa Penawaran. Dalam hal terdapat keyakinan adanya pelanggaran penerapan Prinsip Mengenal Nasabah, Manajer Investasi, Agen Penjual Efek Reksa Dana (APERD) dan Perusahaan Efek yang ditunjuk oleh Manajer Investasi wajib menolak pesanan pembelian Unit Penyertaan dari calon Pemegang Unit Penyertaan. Pembelian Unit Penyertaan oleh calon Pemegang Unit Penyertaan tersebut harus dilakukan sesuai dengan syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, Prospektus ini dan dalam Formulir Pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Pembelian Unit Penyertaan oleh pemodal yang dilakukan menyimpang dari ketentuanketentuan dan persyaratan tersebut di atas tidak akan diproses. 68 11.3 Harga pembelian Unit Penyertaan Pada Masa Penawaran Setiap Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ditawarkan dengan harga sama dengan Nilai Aktiva Bersih awal sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per Unit Penyertaan pada Masa Penawaran yang pertama kali. Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan menambah investasi baru pada Aset Real Estat. Manajer Investasi akan menentukan harga penawaran Unit Penyertaan selanjutnya pada Masa Penawaran – Masa Penawaran berikutnya. 11.4. Unit Penyertaan diperdagangkan di Bursa Efek. Dalam hal Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah dicatatkan dan diperdagangkan di Bursa Efek, pemodal yang ingin membeli atau menjual kembali Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat membeli atau menjual kembali melalui mekanisme pembelian atau penjualan Unit Penyertaan di Bursa Efek, sesuai ketentuan-ketentuan Bursa Efek dan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 69 BAB XII PERSYARATAN DAN TATA CARA PENJUALAN KEMBALI/PENGALIHAN UNIT PENYERTAAN Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dicatatkan dan diperdagangkan di Bursa Efek. Pemegang Unit Penyertaan hanya dapat menjual kembali sebagian atau seluruh Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dimilikinya melalui mekanisme perdagangan Efek di Bursa Efek pada Hari Bursa, sesuai ketentuan-ketentuan Bursa Efek dan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. Hak kepemilikan Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure beralih dengan pemindahbukuan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dari Rekening Efek satu ke Rekening Efek yang lain pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dan Pemegang Rekening lainnya, sesuai ketentuan-ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 70 BAB XIII PELUNASAN UNIT PENYERTAAN PADA TANGGAL PELUNASAN 13.1 Pelunasan Unit Penyertaan pada Tanggal Pelunasan Dalam hal seluruh Aset Real Estat dalam Kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure telah dijual kepada pihak lain dan Manajer Investasi bermaksud tidak menggunakan atau tidak dapat menggunakan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure lagi untuk melakukan investasi dalam aset real estat karena sebab apapun, hal mana keadaan tersebut telah berlangsung selama maksimum 6 (enam) bulan, maka Manajer Investasi untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan wajib melakukan pelunasan atas seluruh Unit Penyertaan yang masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan. Pada Tanggal Pelunasan, Manajer Investasi untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan wajib melakukan pelunasan atas seluruh Unit Penyertaan yang telah diterbitkan dan masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan, dalam waktu yang bersamaan (serentak) dan dengan harga per Unit Penyertaan yang sama besarnya bagi semua Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan. 13.2 Prosedur pelunasan Unit Penyertaan pada Tanggal Pelunasan Pada Tanggal Pelunasan, Pemegang Unit Penyertaan tidak perlu melakukan tindakan apapun untuk melakukan pelunasan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure karena pada Tanggal Pelunasan, Manajer Investasi wajib membeli kembali seluruh Unit Penyertaan yang telah diterbitkan dan masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan dalam waktu yang bersamaan pada Tanggal Pelunasan dengan harga per Unit Penyertaan yang sama besarnya bagi semua Pemegang Unit penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan. 13.3 Harga pelunasan Unit Penyertaan pada Tanggal Pelunasan Harga Pelunasan untuk setiap Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan adalah harga setiap Unit Penyertaan yang ditentukan berdasarkan Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Tanggal Pelunasan. Apabila Tanggal Pelunasan bukan merupakan Hari Bursa maka Nilai Aktiva Bersih yang dipergunakan adalah Nilai Aktiva bersih pada akhir Hari Bursa berikutnya setelah Tanggal Pelunasan. 13.4 Pembayaran pelunasan Unit Penyertaan Pembayaran pelunasan Unit Penyertaan akan dilakukan oleh Bank Kustodian berdasarkan instruksi Manajer Investasi dalam bentuk tunai dengan pemindahbukuan/transfer dalam mata uang Rupiah ke rekening yang terdaftar atas nama Pemegang Unit Penyertaan. Pembayaran pelunasan Unit Penyertaan dilakukan sesegera mungkin paling lambat 14 (empat belas) Hari Bursa sejak Tanggal Pelunasan. Biaya pemindahbukuan/transfer, bila ada, berkaitan dengan pelunasan tersebut sepenuhnya akan menjadi beban Pemegang Unit Penyertaan. Pembayaran pelunasan Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang dicatatkan dan diperdagangkan di Bursa Efek pada Tanggal Pelunasan akan dilakukan sesuai dengan ketentuan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 71 BAB XIV SKEMA PEMBELIAN DAN PENJUALAN KEMBALI UNIT PENYERTAAN 14.1 Skema pembelian Unit Penyertaan pada Masa Penawaran Surat Konfirmasi Investor Formulir Manajer Investasi Formulir Bank Kustodian Dana 14.2 Skema pembelian Unit Penyertaan pada pasar sekunder Surat Konfirmasi Investor Transaksi Beli Perusahaan Efek Dana 14.3 Skema penjualan kembali Unit Penyertaan pada pasar sekunder Surat Konfirmasi Investor Transaksi Jual Perusahaan Efek Dana 72 BAB XV RAPAT UMUM PEMEGANG UNIT PENYERTAAN (RUPUP) 15.1 RUPUP dapat diselenggarakan atas usulan: a. Manajer Investasi; atau b. Bank Kustodian; atau c. 15.2 Satu Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure atau lebih yang bersama-sama mewakili 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang telah diterbitkan dan masih dimiliki oleh Pemegang Unit Penyertaan. RUPUP dapat diselenggarakan pada setiap waktu menurut ketentuan-ketentuan dalam Pasal 25 Kontrak Investasi Kolektif, untuk hal-hal atau permasalahan sebagai berikut: a. Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian melanggar ketentuan dalam Kontrak Investasi Kolektif; dan/atau b. Menyetujui perubahan atas Kontrak Investasi Kolektif sepanjang menyangkut kepentingan Pemegang Unit Penyertaan dan selain karena diwajibkan oleh peraturan perundangundangan yang berlaku atau diperintahkan oleh instansi yang berwenang; dan/atau c. Dalam hal Manajer Investasi mengundurkan diri; dan/atau d. Dalam hal Bank Kustodian mengundurkan diri atau diganti oleh Manajer Investasi; dan/atau e. Menyetujui usulan Manajer Investasi untuk menambah jumlah Unit Penyertaan; dan/atau f. Terjadi permasalahan dengan Manajer Investasi, termasuk dalam hal Manajer Investasi tidak dapat melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya sebaik mungkin untuk kepentingan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; dan/atau g. Menyetujui pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebagaimana dimaksud dalam Bab XVI Prospektus; dan/atau h. Menyetujui untuk melakukan investasi pada Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat baru yang bukan Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek sebagaimana dimaksud dalam Bab II Prospektus; dan/atau i. Menyetujui pelaksanaan transaksi antara DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan pihak-pihak yang terlibat dalam pembentukan dan/atau pengelolaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan/atau pihak-pihak ter-Afiliasi dari Manajer Investasi; dan/atau j. Menyetujui rencana Manajer Investasi untuk meminta penghapusan pencatatan kepada Bursa Efek dengan memperhatikan ketentuan yang berlaku mengenai penghapusan pencatatan (delisting) di Bursa Efek. 15.3 Tata cara penyelenggaraan RUPUP: a. RUPUP dapat diadakan di tempat kedudukan Manajer Investasi atau Bank Kustodian atau di gedung/bangunan kantor Manajer Investasi atau Bank Kustodian atau tempat lain yang disepakati bersama oleh para Pemegang Unit Penyertaan di dalam wilayah Republik Indonesia; 73 b. Manajer Investasi wajib melakukan pengumuman RUPUP kepada para Pemegang Unit Penyertaan dalam jangka waktu paling lambat 14 (empat belas) hari sebelum panggilan RUPUP dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan, paling kurang melalui 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, situs web Bursa Efek, dan situs web Manajer Investasi; c. Manajer Investasi wajib melakukan pemanggilan RUPUP kepada Pemegang Unit Penyertaan dalam jangka waktu paling lambat 14 (empat belas) hari sebelum tanggal RUPUP dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal penyelenggaraan RUPUP, paling kurang melalui 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, situs web Bursa Efek, dan situs web Manajer Investasi; d. Agenda RUPUP tersebut wajib disampaikan terlebih dahulu kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum pengumuman RUPUP, namun tidak termasuk tanggal pengumuman RUPUP. Jika dalam RUPUP tersebut (pertama) tidak tercapai kuorum atau tidak dapat mengambil keputusan, dapat diadakan RUPUP kedua, yang diselenggarakan paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari dari RUPUP pertama. Panggilan untuk RUPUP kedua dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum tanggal RUPUP kedua diselenggarakan dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal RUPUP, dengan menyebutkan telah diselenggarakan RUPUP pertama tetapi tidak mencapai kuorum. Panggilan RUPUP ketiga dan keempat diselenggarakan dengan mengikuti tata cara RUPUP kedua; e. Panggilan harus mencantumkan tempat, waktu penyelenggaraan, prosedur serta agenda RUPUP; f. RUPUP dipimpin dan diketuai oleh Manajer Investasi. Dalam hal Manajer Investasi tidak dapat melakukan atau menolak memimpin dan mengetuai RUPUP, maka para Pemegang Unit Penyertaan yang hadir memilih satu satu diantara mereka untuk memimpin dan mengetuai RUPUP, berdasarkan suara terbanyak; g. Pemegang Unit Penyertaan yang berhak hadir dalam RUPUP adalah pemegang Unit Penyertaan yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang Unit Penyertaan pada Bank Kustodian pada 7 (tujuh) Hari Kerja sebelum tanggal penyelenggaraan RUPUP; h. Pemegang Unit Penyertaan yang menghadiri RUPUP wajib memperlihatkan bukti kepemilikan/Surat Konfirmasi Transaksi Unit Penyertaan kepada Manajer Investasi atau Manajer Investasi akan mencocokkan dengan Daftar Pemegang Unit Penyertaan yang dikeluarkan oleh Bank Kustodian; i. Setiap Unit Penyertaan memberikan hak kepada Pemegangnya untuk mengeluarkan satu suara; j. Suara dikeluarkan dengan tertulis dan ditandatangani oleh Pemegang Unit Penyertaan yang bersangkutan; k. Suara blanko atau abstain dan suara yang tidak sah dianggap tidak dikeluarkan; l. Dalam hal pemanggilan RUPUP tidak sesuai dengan ketentuan pada huruf (b) di atas maka keputusan tetap sah apabila RUPUP dihadiri oleh seluruh Pemegang Unit Penyertaan yang mewakili seluruh Unit Penyertaan yang telah diterbitkan, sedangkan RUPUP dapat diselenggarakan di manapun juga dalam wilayah Republik Indonesia. 74 15.4 Tata cara pelaksanaan RUPUP: RUPUP akan dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. RUPUP dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh Pemegang Unit Penyertaaan yang mewakili sedikitnya 2/3 (dua per tiga) dari jumlah Unit Penyertaan yang diterbitkan dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila disetujui oleh lebih dari ½ (satu per dua) dari jumlah Unit Penyertaan yang hadir dalam RUPUP; b. RUPUP kedua dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh Pemegang Unit Penyertaan yang mewakili sedikitnya ½ (satu per dua) dari jumlah Unit Penyertaan yang diterbitkan dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila disetujui oleh lebih dari ½ (satu per dua) dari jumlah Unit Penyertaan yang hadir dalam RUPUP; c. RUPUP ketiga dan seterusnya adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila dihadiri oleh Pemegang Unit Penyertaan yang mewakili sedikitnya 1/3 (satu per tiga) dari jumlah Unit Penyertaan yang diterbitkan dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila disetujui oleh lebih dari ½ (satu per dua) dari jumlah Unit Penyertaan yang hadir dalam RUPUP. Dalam hal kuorum rapat ketiga tidak tercapai, maka Manajer Investasi wajib memohon kepada Otoritas Jasa Keuangan untuk menetapkan kuorum tersebut. Dalam hal ternyata karena satu dan lain hal Otoritas Jasa Keuangan tidak dapat menetapkan kuorum tersebut maka kuorum harus ditetapkan oleh Ketua Pengadilan Negeri yang wilayahnya tempat kedudukan Manajer Investasi. 15.5 Pemanggilan RUPUP serta semua biaya penyelenggaraan RUPUP termasuk akan tetapi tidak terbatas pada biaya Notaris dan sewa ruangan dalam jumlah yang wajar dibebankan kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. 15.6 Manajer Investasi akan menyediakan bahan mata acara rapat bagi Pemegang Unit Penyertaan, yang wajib tersedia sejak tanggal dilakukannya pemanggilan RUPUP sampai dengan penyelenggaraan RUPUP. 15.7 Bahan mata acara RUPUP wajib tersedia dalam bentuk salianan dokumen fisik yang diberikan secara cuma-cuma di kantor Manajer Investasi, dan/atau salinan dokumen elektronik yang dapat diakses atau diunduh melalui situs web Manajer Investasi. 15.8 Manajer Investasi akan melakukan ralat pemanggilan RUPUP jika terdapat perubahan informasi dalam pemanggilan RUPUP. 15.9 Dalam hal pemanggilan RUPUP sebagaimana dimaksud dalam butir 15.8 di atas memuat informasi atas perubahan tanggal penyelenggaraan RUPUP dan/atau penambahan mata acara RUPUP, Manajer Investasi akan melakukan pemanggilan ulang RUPUP. 15.10 Atas penyelenggaraan RUPUP wajib dibuatkan Berita Acara RUPUP yang dibuat oleh Notaris sebagai alat bukti yang sah dan mengikat. Manajer Investasi wajib menyampaikan 1 (satu) salinan Berita Acara RUPUP tersebut kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat 2 (dua) Hari Bursa sejak tanggal Berita Acara RUPUP tersebut. 15.11 Keputusan dan pelaksanaan keputusan RUPUP mengikat bagi semua Pemegang Unit Penyertaan, Manajer Investasi dan Bank Kustodian sepanjang sesuai dengan Kontrak Investasi Kolektif dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta memperhatikan adanya persetujuan dan kebijakan Otorittas Jasa Keuangan. 15.12 Apabila ketentuan-ketentuan mengenai RUPUP ditentukan lain oleh peraturan perundangundangan di bidang Pasar Modal, maka peraturan perundang-undangan tersebut berlaku. 15.13 Seorang Pemegang Unit Penyertaan dapat diwakili dalam RUPUP berdasarkan Surat Kuasa. Surat Kuasa untuk menunjuk seorang Kuasa harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang menunjuk atau Kuasanya yang diberi wewenang secara sah dan tertulis, apabila pihak yang menunjuk merupakan sebuah badan hukum, wajib dibubuhi stempel 75 perusahaan atau ditandatangani oleh pejabat atau Kuasanya yang diberi wewenang sesuai dengan anggaran dasarnya secara sah dan tertulis. Pihak yang ditunjuk untuk bertindak sebagai Kuasa tidak perlu merupakan Pemegang Unit Penyertaan. 15.14 Surat Kuasa dapat berbentuk seperti di bawah ini atau dalam bentuk lainnya yang disetujui oleh Manajer Investasi dan Bank Kustodian: “Saya/Kami ______________________ yang beralamat di ___________________ sebagai Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan ini menunjuk _______________ yang beralamat di _______________ sebagai Kuasa saya/kami untuk mengeluarkan suara untuk dan atas nama saya/kami sebanyak _____________ Unit Penyertaan dalam Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang akan diselenggarakan pada tanggal ________ bulan _______ dan dalam setiap penundaannya. Demikilah surat kuasa ini saya buat pada tanggal _________ bulan ___”. 15.15 Suara yang diberikan berdasarkan Surat Kuasa harus selalu dianggap sah, meskipun pihak pemberi kuasa telah meninggal atau menjadi tidak waras atau mencabut Surat Kuasa tersebut atau telah terjadi pengalihan atas Unit Penyertaan yang bersangkutan dengan Surat Kuasa tersebut, selama tidak ada pemberitahuan tertulis mengenai hal tersebut. 76 BAB XVI PEMBUBARAN DAN LIKUIDASI DIRE BOWSPRIT COMMERCIAL AND INFRASTRUCTURE 16.1 Hal-hal yang menyebabkan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure wajib dibubarkan. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berlaku sejak ditandatangani Kontrak Investasi Kolektif dan akan dibubarkan apabila terjadi salah satu dari hal-hal sebagai berikut: a. diperintah oleh Otoritas Jasa Keuangan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal; atau b. Manajer Investasi dan Bank Kustodian telah sepakat untuk membubarkan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dengan terlebih dahulu memperoleh persetujuan tertulis dari seluruh Pemegang Unit Penyertaan. Dalam hal persetujuan tertulis dari seluruh Pemegang Unit Penyertaan tersebut tidak dapat diperoleh maka Manajer Investasi dapat meminta persetujuan dari Pemegang Unit Penyertaan melalui Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan. Dalam hal tidak ada Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure maka tidak diperlukan persetujuan dari Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; atau c. dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure tidak melakukan kegiatan investasi pada Aset Real Estate dalam waktu 6 (enam) bulan sejak memperoleh pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan. 16.2 Proses pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure wajib dibubarkan karena kondisi sebagaimana dimaksud dalam butir 1 huruf a di atas, maka Manajer Investasi wajib: a. menyampaikan rencana pembubaran, likuidasi, dan pembagian hasil likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada para Pemegang Unit Penyertaan paling kurang dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional paling lambat 2 (dua) Hari Bursa sejak diperintahkan Otoritas Jasa Keuangan kepada Pemegang Unit Penyertaan, dan pada hari yang sama memberitahukan secara tertulis kepada Bank Kustodian untuk menghentikan perhitungan Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; b. menginstruksikan kepada Bank Kustodian untuk membayar aset likuidasi yang menjadi hak Pemegang Unit Penyertaan dengan ketentuan bahwa perhitungannya dilakukan secara proporsional dari Nilai Aktiva Bersih pada saat pembubaran dan aset likuidasi tersebut diterima Pemegang Unit Penyertaan paling lambat 7 (tujuh) Hari Bursa sejak diperintahkan pembubaran DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure oleh Otoritas Jasa Keuangan; dan c. menyampaikan laporan hasil pembubaran, likuidasi, dan pembagian aset likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat 2 (dua) bulan sejak diperintahkan pembubaran DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure oleh Otoritas Jasa Keuangan dengan dilengkapi pendapat dari Konsultan Hukum dan Akuntan yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan, serta Akta Pembubaran dan Likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dari Notaris yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. 77 16.3 Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure wajib dibubarkan karena kondisi sebagaimana dimaksud dalam butir 1 huruf b di atas, maka Manajer Investasi wajib: a. menyampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan dalam jangka waktu paling lambat 2 (dua) Hari Bursa sejak terjadinya kesepakatan pembubaran DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure oleh Manajer Investasi dan Bank Kustodian dengan melampirkan: (i) kesepakatan pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian; (ii) persetujuan Pemegang Unit Penyertaan; (iii) alasan pembubaran; dan (iv) kondisi keuangan terakhir; dan pada hari yang sama mengumumkan rencana pembubaran, likuidasi, dan pembagian hasil likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada para Pemegang Unit Penyertaan paling kurang dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional serta memberitahukan secara tertulis kepada Bank Kustodian untuk menghentikan perhitungan Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; b. menginstruksikan kepada Bank Kustodian untuk membayarkan aset likuidasi yang menjadi hak Pemegang Unit Penyertaan dengan ketentuan bahwa perhitungannya dilakukan secara proporsional dari Nilai Aktiva Bersih pada saat likuidasi selesai dilakukan dan aset likuidasi tersebut diterima Pemegang Unit Penyertaan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak likuidasi selesai dilakukan; dan c. menyampaikan laporan hasil pembubaran, likuidasi dan pembagian hasil likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat 2 (dua) bulan sejak dibubarkan dengan dilengkapi pendapat dari Konsultan Hukum dan Akuntan yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan serta Akta Pembubaran dan Likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dari Notaris yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. 16.4 Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure wajib dibubarkan karena kondisi sebagaimana dimaksud dalam butir 1 huruf c di atas, maka Manajer Investasi wajib: a. menyampaikan laporan kondisi tersebut kepada OJK dengan dilengkapi kondisi keuangan terakhir DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dan mengumumkan rencana pembubaran, likuidasi dan pembagian hasil likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada Pemegang Unit Penyertaan paling kurang dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional dalam jangka waktu paling lambat 2 (dua) Hari Bursa sejak terpenuhinya kondisi tersebut, dan pada hari yang sama memberitahukan secara tertulis kepada Bank Kustodian untuk menghentikan perhitungan Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; dan b. menginstruksikan kepada Bank Kustodian untuk membayarkan aset likuidasi yang menjadi hak Pemegang Unit Penyertaan dengan ketentuan bahwa perhitungannya dilakukan secara proporsional dari Nilai Aktiva Bersih pada saat likuidasi selesai dilakukan dan aset likuidasi tersebut diterima Pemegang Unit Penyertaan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak likuidasi selesai dilakukan; dan c. menyampaikan laporan hasil pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat 2 (dua) bulan sejak dibubarkan dengan dilengkapi Akta Pembubaran dan Likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dari Notaris. 78 16.5 Dalam masih terdapat dana hasil likuidasi yang belum diambil oleh Pemegang Unit Penyertaan dan/atau terdapat dana yang tersisa setelah tanggal pembagian hasil likuidasi kepada Pemegang Unit Penyertaan yang ditetapkan oleh Manajer Investasi, maka: 16.6 a. jika Bank Kustodian telah memberitahukan dana tersebut kepada Pemegang Unit Penyertaan sebanyak 3 (tiga) kali dalam tenggang waktu masing-masing 2 (dua) minggu, maka dana tersebut wajib disimpan dalam rekening giro di Bank Kustodian selaku Bank Umum atas nama Bank Kustodian untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan yang belum mengambil dana hasil likuidasi dan/atau untuk kepentingan Pemegang Unit Penyertaan yang tercatat pada saat likuidasi, dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun; b. setiap biaya yang timbul atas penyimpanan dana tersebut akan dibebankan kepada rekening giro tersebut; dan c. apabila dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun tidak diambil oleh Pemegang Unit Penyertaan, maka dana tersebut wajib diserahkan oleh Bank Kustodian kepada Pemerintah Indonesia untuk keperluan pengembangan industri Pasar Modal. Dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dibubarkan dan dilikuidasi, maka beban biaya pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure termasuk biaya Konsultan Hukum, Akuntan dan beban lain kepada Pihak Ketiga menjadi tanggung jawab dan wajib dibayar Manajer Investasi kepada pihak-pihak yang bersangkutan. 16.7 Pembayaran aset likuidasi yang menjadi hak Pemegang Unit Penyertaan dapat dilakukan baik secara tunai maupun dengan bentuk selain tunai yang ada dalam portofolio investasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, dengan ketentuan apabila pembayaran dilakukan dengan bentuk selain tunai hal tersebut telah disetujui terlebih dahulu oleh Pemegang Unit Penyertaan melalui Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan sesuai Bab XV Prospektus, dan sepanjang tidak melanggar ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 79 BAB XVII TAHUN BUKU, LAPORAN TAHUNAN DAN LAPORAN KEUANGAN TAHUNAN 17.1. Tahun Buku DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dimulai sejak tanggal 1 (satu) Januari dan ditutup pada tanggal 31 (tiga puluh satu) Desember. Tahun Buku DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang pertama dimulai sejak ditanda tanganinya Kontrak ini. 17.2. Dari pembukuan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dibuat laporan keuangan tahunan yang diaudit oleh Akuntan yang terdaftar di OJK. Laporan keuangan tahunan tersebut wajib disertakan dalam pembaharuan prospektus 1 (satu) tahun sekali. 17.3. Laporan Tahunan (i) Manajer Investasi wajib menyusun dan menyampaikan laporan tahunan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif kepada Pemegang Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dan OJK. (ii) Laporan tahunan tersebut wajib disampaikan paling lambat pada akhir bulan ketiga setelah tanggal laporan keuangan tahunan berakhir. (iii) Laporan tahunan tersebut wajib paling kurang memuat: (a) laporan keuangan tahunan yang telah diaudit oleh Akuntan yang terdaftar di OJK; (b) laporan penilaian dari Penilai; (c) laporan penilaian atas Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat dan kas; dan (d) tabel kinerja DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yang meliputi antara lain total Nilai Aktiva Bersih pada setiap akhir tahun dan Nilai Aktiva Bersih per Unit Penyertaan pada setiap akhir tahun. 17.4. Laporan Keuangan Tahunan a. b. Manajer Investasi wajib dan bertanggung jawab atas penyusunan dan penyampaian laporan keuangan tahunan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure kepada OJK pada akhir bulan ketiga setelah tanggal laporan keuangan tahunan berakhir. Dalam hal DIRE Browsprit Commercial and Infrastructure berinvestasi pada Aset Real Estat dengan menggunakan SPC, laporan keuangan tahunan DIRE Browsprit Commercial and Infrastructure akan mengkonsolidasikan laporan keuangan SPC. 80 BAB XVIII PERJANJIAN-PERJANJIAN DAN DOKUMEN-DOKUMEN YANG TERKAIT Perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen terkait DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah sebagai berikut: 1. Akta Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Bowsprit Commercial and Infrastructure; 2. Sehubungan dengan Aset Real Estat Menara Matahari: a. Anggaran Dasar PT Andakara Surya Cipta; b. Perjanjian Pengelolaan antara PT Andakara Surya Cipta dengan PT Lippo Malls Indonesia. 3. Sehubungan dengan Aset Real Estat Menara Asia: a. Anggaran Dasar PT Cipta Properti Sejahtera; b. Perjanjian Pengelolaan antara PT Cipta Properti Sejahtera dengan PT Lippo Malls Indonesia. 4. Sehubungan dengan Aset Real Estat Berita Satu Plaza: a. Anggaran Dasar PT Satu Mahakarya Gemilang; b. Perjanjian Pengelolaan antara PT Satu Mahakarya Gemilang dengan PT Lippo Malls Indonesia. 5. Sehubungan dengan Aset Real Estat DC Balaraja: a. Anggaran Dasar PT Sentra Balaraja Gemilang. b. Perjanjian Pengelolaan antara PT Sentra Balaraja Gemilang dengan PT Lippo Malls Indonesia. 6. Sehubungan dengan Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat (Life Tower): a. Anggaran Dasar PT Kencana Swastika Mandiri; b. Anggaran Dasar PT Mitra Wijaya Wisesa; c. Perjanjian BOT; d. Perjanjian Pengelolaan antara PT Mitra Wijaya Wisesa dengan PT Lippo Malls Indonesia. 81 BAB XIX PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG TERKAIT Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah yaitu adalah sebagai berikut: - - - - - Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Undang-Undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Peraturan Pemerintah No. 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksana Undang-Undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan (“BAPEPAM & LK”) Nomor IX.C.15, yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua BAPEPAM & LK Nomor KEP-423/BL/2007 tanggal 18 Desember 2007 tentang Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Peraturan BAPEPAM & LK Nomor IX.C.16, yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua BAPEPAM & LK Nomor KEP-424/BL/2007 tanggal 18 Desember 2007 tentang Pedoman Mengenai Bentuk Dan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. Peraturan BAPEPAM & LK Nomor IX.M.2, yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua BAPEPAM & LK Nomor KEP-426/BL/2007 tanggal 18 Desember 2007 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Peraturan-peraturan daerah yang berhubungan: a. Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung; b. Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang No. 5 tahun 2014 tentang Bangunan Gedung. 82 BAB XX PERPAJAKAN Berdasarkan peraturan perpajakan yang berlaku, penerapan Pajak Penghasilan (PPh) atas pendapatan Dana Investasi Real Estat yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif adalah sebagai berikut: (a) PPh atas pendapatan sewa tanah dan/atau bangunan yang diperoleh oleh DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan dikenakan PPh final seperti yang disebutkan di dalam Undang-Undang PPh No. 36 tahun 2008 pasat 4 ayat 2 huruf d. Dalam melakukan pembayaran sewa, para penyewa diwajibkan melakukan pemotongan PPh final sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai bruto sewa kepada DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. (b) PPh atas bagian laba yang diterima oleh Pemegang Unit Penyertaan dikecualikan dari objek pajak seperti yang disebutkan di dalam Undang-Undang PPh No. 36 tahun 2008 pasal 4 ayat 3 huruf i dan ditegaskan di dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Bo. 94 tahun 2010 pasal 5. Biaya-biaya sehubungan dengan transaksi pembelian Aset Real Estat menjadi beban Penjual Aset Real Estat sesuai kesepakatan Manajer Investasi dan Penjual Aset Real Estat: (a) Biaya Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% (lima persen) dari nilai tertinggi antara nilai transaksi sebagaimana tercatat dalam Akta Jual Beli tanah dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). (b) Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai transaksi Aset Real Estat. Informasi perpajakan tersebut di atas dibuat oleh Manajer Investasi berdasarkan pengetahuan dan pengertian dari Manajer Investasi atas peraturan perpajakan yang ada sampai dengan Prospektus ini dibuat. Apabila di kemudian hari terdapat perubahan atau perbedaan interpretasi atas peraturan perpajakan yang berlaku, maka Manajer Investasi akan menyesuaikan informasi perpajakan di atas. Bagi calon Pemegang Unit Penyertaan disarankan untuk berkonsultasi dengan penasehat perpajakan mengenai perlakuan pajak investasi sebelum membeli Unit Penyertaan. Dalam hal terdapat pajak yang harus dibayar oleh calon Pemegang Unit Penyertaan sesuai peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang berlaku, pemberitahuan kepada calon Pemegang Unit Penyertaan tentang pajak yang harus dibayar tersebut akan dilakukan dengan mengirimkan surat tercatat kepada calon Pemegang Unit Penyertaan segera setelah Manajer Investasi mengetahui adanya pajak tersebut yang harus dibayar oleh calon Pemegang Unit Penyertaan. 83 BAB XXI INFORMASI MENGENAI MANAJER INVESTASI 21.1 Riwayat singkat Manajer Investasi PT Bowsprit Asset Management pertama kali didirikan dengan nama PT Graha Dana Dinamika berdasarkan Akta No. 5 tanggal 06-11-2012 dibuat di hadapan Endah Purwantiningsih, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah memperoleh Pengesahan Badan Hukum Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya tertanggal 08-11-2012 nomor AHU-57372.AH.01.01 Tahun 2012 kemudian diubah dengan Akta No. 51 tanggal 30-07-2013 dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, Sarjana Hukum, M.Kn., Notaris di Kabupaten Tangerang dan telah memperoleh Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya tertanggal 21-11-2013 nomor AHU-604444.AH.01.02 Tahun 2013. Perubahan nama PT Graha Dana Dinamika menjadi PT Bowsprit Asset Management dibuat berdasarkan Akta No. 36 tanggal 22-08-2014 dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, Sarjana Hukum, M.Kn., Notaris di Kabupaten Tangerang dan telah memperoleh Pengesahan Badan Hukum Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya tertanggal 29-08-2014 nomor AHU-07192.40.20.2014. PT Bowsprit Asset Management telah memperoleh izin usaha dari Otoritas Jasa Keuangan sebagai Manajer Investasi berdasarkan Surat Keputusan Ketua Otoritas Jasa Keuangan Nomor KEP-17/D.04/2014 tanggal 24 April 2014. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Manajer Investasi: Susunan Dewan Komisaris dan Direksi PT Bowsprit Asset Management pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris: Komisaris Utama Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Wijaya Subekti Direksi: Direktur Utama Direktur : Angi Lim : Meliza Fazariani 21.2 Pengalaman Manajer Investasi PT Bowsprit Asset Management saat ini merupakan satu-satunya Perusahaan Efek yang melakukan kegiatan usaha sebagai Manajer Investasi yang mengkhususkan diri untuk mengembangkan Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) dan Dana Investasi Real Estat (DIRE) di Indonesia. Sampai saat ini, PT Bowsprit Asset Management telah mengelola: - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Infrastructure Fund I; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund I; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund II; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund III; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund IV; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund 5; - Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bowsprit Property Fund 6. 21.3 Pihak yang ter-Afiliasi dengan Manajer Investasi Pihak/perusahaan yang terafiliasi dengan Manajer Investasi adalah PT Lippo Karawaci Tbk. 84 BAB XXII INFORMASI MENGENAI BANK KUSTODIAN 22.1 Riwayat singkat Bank Kustodian PT Bank CIMB Niaga Tbk merupakan Bank Kustodian swasta nasional pertama yang memperoleh persetujuan dari otoritas Pasar Modal berdasarkan Surat Keputusan Ketua BAPEPAM nomor: KEP-71/PM/1991 tanggal 22 Agustus 1991 sebagai Bank Kustodian di Pasar Modal. 22.2 Pengalaman Bank Kustodian PT Bank CIMB Niaga Tbk saat ini merupakan salah satu Bank Kustodian terkemuka dalam pasar Reksa Dana dengan telah mengadministrasikan lebih dari 107 Reksa Dana Terbuka berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dan mengadministrasikan aset senilai lebih dari Rp 58 triliun. Kustodian Bank CIMB Niaga memberikan pelayanan administrasi serta penyimpanan kepada lebih dari 331 nasabah baik dalam maupun luar negeri. Kepercayaan lain yang diberikan kepada PT Bank CIMB Niaga Tbk adalah penunjukan sebagai sub-registry oleh Bank Indonesia atas pelaksanaan perdagangan obligasi pemerintah dalam rangka rekapitalisasi perbankan nasional, yang lebih luas saat ini meliputi seluruh Surat Utang Negara serta Sertifikat Bank Indonesia. Pada Juni 2000 Kustodian Bank CIMB Niaga telah mendapatkan sertifikasi manajemen pengendalian mutu ISO 9002 dan telah ditingkatkan menjadi ISO 9001:2000 pada September 2003. Kemudian di bulan September 2009, sertifikasi tersebut ditingkatkan lagi menjadi ISO 9001:2008. Selain itu Kustodian Bank CIMB Niaga telah empat kali berturut-turut mendapat penghargaan sebagai “Bank Kustodian teraktif dalam perdagangan obligasi di Bursa Efek Surabaya pada tahun 2003, 2004, 2005 dan 2006” yang diberikan oleh PT Bursa Efek Surabaya. Pada bulan Mei 2007, Kustodian Bank CIMB Niaga mendapatkan Pernyataan Kesesuaian Syariah dari Dewan Syariah Nasional MUI. Dengan diberikannya pernyataan kesesuaian syariah tersebut, maka bagi klien yang berbasis syariah, Kustodian Bank CIMB Niaga dapat menjadi administrator yang sesuai dengan prinsip-prinsip syariah. 22.3 Pihak yang ter-Afiliasi dengan Bank Kustodian Pihak/perusahaan yang terafiliasi dengan Bank Kustodian adalah: a. b. c. d. e. PT CIMB Sun Life; PT CIMB Niaga Auto Finance; PT Kencana Internusa Artha Finance; PT CIMB Principal Asset Management Indonesia; dan PT CIMB Securities Indonesia. 85 BAB XXIII INFORMASI MENGENAI SPC Berdasarkan Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat berinvestasi pada Aset Real Estat secara langsung maupun dengan menggunakan SPC. Sehubungan dengan hal tersebut DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan pembelian saham PT Prima Asset Gemilang dan menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Prima Asset Gemilang. PT Prima Asset Gemilang akan bertindak sebagai perusahaan induk SPC dan melakukan pembelian saham PT Andakara Surya Cipta, PT Cipta Properti Sejahtera, PT Kencana Swastika Mandiri, PT Satu Mahakarya Gemilang dan PT Sentra Balaraja Gemilang, dan menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Andakara Surya Cipta, PT Cipta Properti Sejahtera, PT Kencana Swastika Mandiri, PT Satu Mahakarya Gemilang dan PT Sentra Balaraja Gemilang. 23.1 KETERANGAN SINGKAT PT PRIMA ASSET GEMILANG a. Pendirian PT Prima Asset Gemilang PT Prima Asset Gemilang didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Prima Asset Gemilang Nomor 03 tanggal 06 April 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0017956.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 07 April 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0043876.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 07 April 2016. b. Maksud dan Tujuan PT Prima Asset Gemilang Maksud dan Tujuan PT Prima Asset Gemilang adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Prima Asset Gemilang dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran, apartemen, kondominium kawasan perbelanjaan (mal dan plaza) rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur beserta fasilitasnya baik secara langsung maupun melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan kegiatan usaha utama PT Prima Asset Gemilang dalam perusahaan lain dan lain-lain; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; 86 - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Prima Asset Gemilang Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Prima Asset Gemilang adalah sebagai berikut: Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: 1. PT Bowsprit Asset Management 2. PT Primakreasi Propertindo Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 7.000.000 700.000.000 1.800.000 180.000.000 1.799.999 1 5.200.000 179.999.900 100 % 100 99,99 0,01 Setelah melakukan Penawaran Umum Unit Penyertaan, DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akan melakukan pembelian saham PT Prima Asset Gemilang dan menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Prima Asset Gemilang. d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Prima Asset Gemilang Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Prima Asset Gemilang pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Prima Asset Gemilang setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Prima Asset Gemilang. 23.2 KETERANGAN SINGKAT PT ANDAKARA SURYA CIPTA a. Pendirian PT Andakara Surya Cipta PT Andakara Surya Cipta didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Andakara Surya Cipta Nomor 07 tanggal 08 April 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0019361.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016 dan telah 87 didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0047539.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016. b. Maksud dan Tujuan PT Andakara Surya Cipta Maksud dan Tujuan PT Andakara Surya Cipta adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Andakara Surya Cipta dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran, apartemen, kondominium kawasan perbelanjaan (mal dan plaza) rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur beserta fasilitasnya baik secara langsung maupun melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan kegiatan usaha utama PT Andakara Surya Cipta dalam perusahaan lain dan lain-lain; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Andakara Surya Cipta Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Andakara Surya Cipta adalah sebagai berikut: Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: 1. PT Prima Asset Gemilang 2. PT Bowsprit Asset Management Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 2.400.000 240.000.000 600.000 60.000.000 599.999 1 1.800.000 59.999.900 100 % 100 99,99 0,01 88 d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Andakara Surya Cipta Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Andakara Surya Cipta pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Andara Surya Cipta setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Andara Surya Cipta melalui PT Prima Asset Gemilang. 23.3 KETERANGAN SINGKAT PT CIPTA PROPERTI SEJAHTERA a. Pendirian PT Cipta Properti Sejahtera PT Cipta Properti Sejahtera didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Cipta Properti Sejahtera Nomor 05 tanggal 08 April 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0019364.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0047542.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016. b. Maksud dan Tujuan PT Cipta Properti Sejahtera Maksud dan Tujuan PT Cipta Properti Sejahtera adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Cipta Properti Sejahtera dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran, apartemen, kondominium kawasan perbelanjaan (mal dan plaza) rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur beserta fasilitasnya baik secara langsung maupun melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan kegiatan usaha utama PT Cipta Properti Sejahtera dalam perusahaan lain dan lain-lain; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. 89 c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Cipta Properti Sejahtera Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Cipta Properti Sejahtera adalah sebagai berikut: Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Keterangan % Jumlah Saham Rupiah Modal Dasar 2.400.000 240.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor 600.000 60.000.000 100 Pemegang Saham: 599.999 59.999.900 99,99 1. PT Prima Asset Gemilang 1 100 0,01 2. PT Bowsprit Asset Management Jumlah Saham dalam Portepel 1.800.000 d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Cipta Properti Sejahtera Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Cipta Properti Sejahtera pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Cipta Properti Sejahtera setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Cipta Properti Sejahtera melalui PT Prima Asset Gemilang. 23.4 KETERANGAN SINGKAT PT KENCANA SWASTIKA MANDIRI a. Pendirian PT Kencana Swastika Mandiri PT Kencana Swastika Mandiri didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Kencana Swastika Mandiri Nomor 06 tanggal 08 April 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0019362.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0047540.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 15 April 2016. 90 b. Maksud dan Tujuan PT Kencana Swastika Mandiri Maksud dan Tujuan PT Kencana Swastika Mandiri adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Kencana Swastika Mandiri dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran dan apartemen, kondominium, kawasan perbelanjaan (mal dan plaza), rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur dan produk properti lainnya; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Kencana Swastika Mandiri Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Kencana Swastika Mandiri adalah sebagai berikut: Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: 1. PT Prima Asset Gemilang 2. PT Bowsprit Asset Management Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 2.400.000 240.000.000 600.000 60.000.000 599.999 1 1.800.000 59.999.900 100 % 100 99,99 0,01 d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Kencana Swastika Mandiri 91 Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Kencana Swastika Mandiri pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Kencana Swastika Mandiri setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Kencana Swastika Mandiri melalui PT Prima Asset Gemilang. 23.5 KETERANGAN SINGKAT PT SATU MAHAKARYA GEMILANG a. Pendirian PT Satu Mahakarya Gemilang PT Satu Mahakarya Gemilang didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Satu Mahakarya Gemilang Nomor 08 tanggal 2 Agustus 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU.0034637.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 4 Agustus 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU.0090450.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 4 Agustus 2016. b. Maksud dan Tujuan PT Satu Mahakarya Gemilang Maksud dan Tujuan PT Satu Mahakarya Gemilang adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Satu Mahakarya Gemilang dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran, apartemen, kondominium kawasan perbelanjaan (mal dan plaza) rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur beserta fasilitasnya baik secara langsung maupun melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan kegiatan usaha utama PT Satu Mahakarya Gemilang dalam perusahaan lain dan lain-lain; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; 92 - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Satu Mahakarya Gemilang Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Satu Mahakarya Gemilang adalah sebagai berikut: Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: 1. PT Prima Asset Gemilang 2. PT Bowsprit Asset Management Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 2.400.000 240.000.000 600.000 60.000.000 599.999 1 1.800.000 59.999.900 100 % 100 99,99 0,01 d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Satu Mahakarya Gemilang Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Satu Mahakarya Gemilang pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Satu Mahakarya Gemilang setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Satu Mahakarya Gemilang melalui PT Prima Asset Gemilang. 23.6 KETERANGAN SINGKAT PT SENTRA BALARAJA GEMILANG a. Pendirian PT Sentra Balaraja Gemilang PT Sentra Balaraja Gemilang didirikan di Jakarta Selatan dengan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Satu Mahakarya Gemilang Nomor 09 tanggal 2 Agustus 2016, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU.0034635.AH.01.01.Tahun 2016 tanggal 4 Agustus 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU.0090448.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 4 Agustus 2016. 93 b. Maksud dan Tujuan PT Sentra Balaraja Gemilang Maksud dan Tujuan PT Sentra Balaraja Gemilang adalah berusaha dalam bidang (i) perdagangan, (ii) pembangunan, dan (iii) jasa, untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut PT Sentra Balaraja Gemilang dapat melaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan, antara lain: - Perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, gedung perhotelan, gedung rumah sakit, gedung pergudangan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan, pasar swalayan, mal, gedung komersial lainnya dan prasarana/infrastuktur; b. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain: - bertindak sebagai pengembang yang meliputi namun tidak terbatas pada perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi beserta fasilitas-fasilitasnya termasuk perencanaan pembangunan, mengerjakan pembebasan, pembukaan, pengurugan, pemerataan lahan; - pemborongan pada umumnya (General Contractor) yaitu Pembangunan Kawasan Perumahan (Real Estate), Rumah Susun, Kawasan Industri (Industrial Estate), gedung, perhotelan, perkantoran, apartemen, kondominium kawasan perbelanjaan (mal dan plaza) rumah sakit, gedung pertemuan, kawasan pariwisata, Water Park, ruko (rumah toko), sekolah, komersial pada umumnya, prasarana/infrastruktur beserta fasilitasnya baik secara langsung maupun melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan kegiatan usaha utama PT Sentra Balaraja Gemilang dalam perusahaan lain dan lain-lain; - pengembangan wilayah pemukiman meliputi pengembangan wilayah pedesaan, perkotaan, perindustrian dan pariwisata serta wilayah transmigrasi dan penyediaan produk properti lainnya yang terkait. c. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa, antara lain: - Jasa pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik berupa piranti lunak maupun piranti keras; - Jasa penyewaan dan pengelolaan properti meliputi manajamen pengelolaan dan penyewaan, pemeliharaan, perawatan serta penyediaan fasilitas penunjang lainnya namun tidak terbatas untuk kawasan perumahan, perkantoran, rumah sakit, pergudangan, apartemen, kondominium, flat rumah-susun dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Jasa agen properti memberikan jasa informasi dan penjualan di bidang properti, real estate dan prasarana/infrastruktur serta kegiatan usaha terkait; - Konsultasi bidang manajemen operasi dan pemeliharaan kawasan properti real estat, konsultasi bidang properti, perencanaan dan pengawasan pembangunan beserta sarana dan prasarana fisik infrastruktur wilayah dan penyusun struk kelayakan, evaluasi operasional gedung komersial. c. Susunan Pemegang Saham PT Sentra Balaraja Gemilang Saat Prospektus ini diterbitkan susunan pemegang saham PT Sentra Balaraja Gemilang adalah sebagai berikut: Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Pemegang Saham: 1. PT Prima Asset Gemilang 2. PT Bowsprit Asset Management Jumlah Saham dalam Portepel Nilai Nominal Rp 100,- per Saham Jumlah Saham Rupiah 2.400.000 240.000.000 600.000 60.000.000 599.999 1 1.800.000 59.999.900 100 % 100 99,99 0,01 d. Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Sentra Balaraja Gemilang 94 Saat ini susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Sentra Balaraja Gemilang pada saat Prospektus ini terbit adalah sebagai berikut: Anggota Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Ivan Setiawan Budiono : Ninik Prajitno : Richard Hendro Setiadi Wangsa Putra Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Ketut Budi Wijaya : Tjokro Libianto Manajer Investasi akan merubah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Sentra Balaraja Gemilang setelah DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure menjadi pemilik paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor PT Sentra Balaraja Gemilang melalui PT Prima Asset Gemilang. 95 BAB XXIV INFORMASI MENGENAI MANAJER PROPERTI 24.1 Riwayat singkat Manajer Properti 24.1.1 Pendirian Manajer Properti PT Lippo Malls Indonesia (d/h PT Consulting & Management Service Division) didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Consulting & Management Service Indonesia Nomor 46 tanggal 23 Maret 2006, yang dibuat di hadapan Unita Christina Winata, SH, notaris di Tangerang. Akta pendirian tersebut di atas telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan Nomor C-13337 HT.01.01.TH.2006 tanggal 9 Mei 2006 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Nomor 0961/BH 3006/VI/2006 tanggal 9 Juni 2006. Sesuai dengan akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Di Luar Rapat Umum Pemegang Saham PT Consulting & Management Service Indonesia No. 19 tanggal 19 April 2012, dibuat di hadapan Sriwi Bawana Nawaksari, S.H., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, telah diubah nama Manajer Properti, semula PT Consulting & Management Service Indonesia menjadi “PT Lippo Malls Indonesia”. Perubahan anggaran dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU32032.AH.01.02.Tahun 2012 tanggal 13 Juni 2012 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0053381.AH.01.09.Tahun 2012 tanggal 13 Juni 2012. 24.1.2 Direksi dan Komisaris Manajer Properti Sesuai dengan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Lippo Malls Indonesia Nomor 48 tanggal 31 Mei 2016, yang dibuat di hadapan Sri Bawana Nawaksari, SH., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, yang telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Nomor AHU-AH.01.03-0057972 tanggal 15 Juni 2016 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan Nomor AHU0074353.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 15 Juni 2016, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT Lippo Malls Indonesia pada saat ini adalah sebagai berikut: Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur : Johanes Jany : Susanto : Norita Alex Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris : Tjokro Libianto : Ketut Budi Wijaya 24.2 Pengalaman Manajer Properti PT Lippo Malls Indonesia merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa manajemen properti. Dalam menjalankan usahanya PT Lippo Malls Indonesia telah berpengalaman dalam mengelola manajemen properti untuk 61 pusat perbelanjaan (malls), diantaranya sebagai berikut: Bandung Indah Plaza Malang Town Square Lippo Mall Kemang Lippo Plaza Kramat Jati Plaza Semanggi Mall Lippo Cikarang 96 Sun Plaza Ekalokasari Plaza Gajah Mada Plaza Istana Plaza Plaza Medan Fair Palembang Icon Phase I Lippo Plaza Jogja Lippo Mall Kuta Lippo Mall Puri Lippo Plaza Medan Lippo Plaza Sidoarjo Lippo Plaza Sunset Lippo Plaza Batu Lippo Plaza Buton Lippo Plaza Jakabaring Lippo Plaza Kendari Lippo Plaza Kupang Lippo Plaza Manado PT Lippo Malls Indonesia melalui divisi Lippo Office Indonesia melakukan pengelolaan manajemen properti gedung perkantoran. Lippo Office Indonesia telah berpengalaman dalam mengelola manajemen properti untuk beberapa gedung perkantoran, diantaranya sebagai berikut: Life Tower Berita Satu Plaza Menara Asia Gedung A UPH Menara Matahari Gedung Lippo Plaza Medan 97 BAB XXV ALOKASI BIAYA 25.1 Biaya yang menjadi beban DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah sebagai berikut: (i) Imbalan jasa Manajer Investasi dengan ketentuan sebagai berikut: - Biaya tetap sebesar maksimum 0,2% (nol koma dua persen) per tahun dari Total Nilai Aset, dihitung berdasarkan 365 (tiga ratus enam puluh lima) hari per tahun atau 366 (tiga ratus enam puluh enam) hari per tahun untuk tahun kabisat dan dibayarkan setiap Tanggal Pembagian Hasil Investasi; - Biaya kinerja sebesar maksimum 2% (dua persen) per tahun dari Net Property Income setelah dikurangi pajak final sebesar 10% (sepuluh persen) dari pendapatan yang terkait dengan Aset Real Estat dan dibayarkan setiap Tanggal Pembagian Hasil Investasi; - Imbalan jasa akuisisi sebesar maksimum 1% (satu persen) dari total nilai akuisisi dibayarkan pada saat penyelesaian pembelian; - Imbalan jasa divestasi sebesar maksimum 0,5% (nol koma lima persen) dari total nilai divestasi dibayarkan pada saat penyelesaian penjualan; (ii) Imbalan jasa Bank Kustodian sebesar maksimum 0,1% (nol koma satu persen) per tahun dihitung secara harian dari Nilai Aktiva Bersih DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure berdasarkan 365 (tiga ratus enam puluh lima) hari per tahun atau 366 (tiga ratus enam puluh enam) hari per tahun untuk tahun kabisat dan dibayarkan setiap bulan; (iii) Biaya manajer properti sebesar 2% dari total pendapatan properti, jika Net Property Income lebih kecil dari 0 (nol) atau 2% dari total pendapatan properti + (2% x (Net Property Income – (2% x total pendapatan properti))) + (0,5% x Net Property Income), jika Net Property Income lebih besar dari 0 (nol), dan dibayarkan setiap bulan. (iv) Biaya transaksi pembelian Aset Real Estat DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure termasuk imbalan jasa Akuntan, Penilai, Konsultan Hukum, Konsultan Pajak, Pejabat Pembuat Akta Tanah dan/atau Notaris. Biaya transaksi kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat menjadi beban penjual Aset Real Estat; (v) Biaya registrasi kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (vi) Biaya persiapan pembentukan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yaitu biaya pembentukan Kontrak ini dan distribusi dan penerbitan dokumen-dokumen yang diperlukan termasuk imbalan jasa Akuntan, Penilai, Konsultan Hukum, Konsultan Pajak dan/atau Notaris. Biaya persiapan pembentukan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dapat menjadi beban penjual Aset Real Estat; (vii) Biaya pencetakan dan distribusi pembaharuan Prospektus DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, termasuk laporan keuangan tahunan yang disertai dengan pendapat Akuntan yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan; (viii) Biaya penyimpanan Unit Penyertaan pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian; (ix) Biaya-biaya atas jasa auditor yang memeriksa laporan keuangan tahunan; (x) Biaya penilai kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (xi) Biaya pemeringkatan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (xii) Biaya-biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB); (xiii) Biaya-biaya asuransi gedung; (xiv) Biaya-biaya terkait dengan perijinan tanah dan bangunan; (xv) Biaya yang diperlukan dalam rangka perubahan Kontrak Investasi Kolektif dan/atau Prospektus (jika ada); (xvi) Biaya yang berkaitan dengan pelaksanaan RUPUP; (xvii) Biaya pencetakan dan pengiriman Prospektus; (xviii) Biaya pencetakan dan pengiriman Laporan Tahunan; (xix) Biaya pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dibubarkan dan dilikuidasi termasuk imbalan jasa Akuntan, Penilai, Konsultan Hukum, Konsultan Pajak dan/atau Notaris (jika ada); 98 (xx) Biaya penyimpanan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kekayaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (xxi) Biaya-biaya yang dikeluarkan dan/atau kerugian yang diderita oleh Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian sehubungan dengan tuntutan, klaim, gugatan apapun juga yang dilakukan pihak ketiga yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan tugas dan kewajiban Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian berdasarkan Kontrak ini, termasuk namun tidak terbatas pada, sehubungan dengan pencantuman nama Bank Kustodian sebagai pemilik terdaftar atas SPC dan/atau Aset Real Estat dan/atau Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estat untuk kepentingan Para Pemegang Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, sepanjang bukan disebabkan oleh kesalahan Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian sebagaimana relevan; (xxii) Biaya operasional SPC yang besarnya akan ditentukan oleh Manajer Investasi dengan memperhatikan kewajaran dan tingkat kesehatan keuangan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure; (xxiii) Biaya pengumuman di surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional berkaitan dengan pengelolaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure (jika ada); dan (xxiv) Pengeluaran pajak berkenaan dengan pembayaran imbalan jasa dan biaya-biaya jasa; 25.2 Biaya yang menjadi beban Manajer Investasi adalah sebagai berikut: (i) (ii) (iii) Biaya admininstrasi pengelolaan portofolio DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure yaitu biaya telepon, faksimili, fotokopi dan transportasi; dan Biaya pencetakan dan distribusi Formulir Profil Pemodal dan Formulir Pembelian Unit Penyertaan; dan Biaya pembubaran dan likuidasi DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dalam hal DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dibubarkan dan dilikuidasi termasuk imbalan jasa Akuntan, Penilai, Konsultan Hukum, Konsultan Pajak dan/atau Notaris (jika ada). 25.3 Biaya yang menjadi beban Pemegang Unit Penyertaan adalah sebagai berikut: (i) (ii) Biaya transaksi Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure di Bursa Efek sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku pada Bursa efek, setelah Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dicatat dan diperdagangkan di Bursa Efek; Pajak-pajak berkenaan dengan Pemegang Unit Penyertaan dan biaya-biaya di atas (jika ada). Pemegang Unit Penyertaan tidak dikenakan biaya pembelian Unit Penyertaan DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure pada Masa Penawaran. 25.4 Biaya-biaya selain telah disebutkan di atas, jika ada, menjadi beban Manajer Investasi, Bank Kustodian dan/atau DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sesuai dengan pihak yang memperoleh manfaat atau yang melakukan kesalahan. 25.5. Biaya-biaya sehubungan dengan transaksi pembelian Aset Real Estat dapat menjadi beban Penjual Aset Real Estat sesuai kesepakatan Manajer Investasi dan Penjual Aset Real Estat, sebagaimana dimaksud pada angka 25.1 butir (iv) di atas. 99 BAB XXVI KETERANGAN TENTANG PEMERINGKATAN DIRE 26.1 Hasil Pemeringkatan DIRE Berdasarkan hasil pemeringkatan atas DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sesuai dengan surat Pefindo No. 2039/PEF-Dir/XII/2016 tanggal 5 Desember 2016, hasil pemeringkatan atas DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah: idA (Single A; Stable Outlook) Hasil pemeringkatan di atas berlaku untuk 5 Desember 2016 sampai dengan 1 Februari 2017. Manajer Investasi akan melakukan pemeringkatan kembali setelah masa berlaku hasil pemeringkatan tersebut di atas berakhir. 26.2 Rating Rationale PEFINDO menetapkan peringkat “idA” untuk DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure (DIRE). Outlook yang diberikan untuk DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure ini adalah “stable”. Peringkat ini bergantung pada realisasi dari Penawaran Umum DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Peringkat ini menunjukkan kualitas aset-aset yang baik, tingkat okupansi yang tinggi dan periode akhir sewa yang beragam, dan ekspetasi arus kas yang stabil dan kuat. Namun, peringkat ini dibatasi oleh risiko pasokan ruang perkantoran yang berlebih ditengah melemahnya ekonomi dan tingkat ketergantungan yang tinggi pada Lippo Group. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure adalah Dana Investasi Real Estat yang akan tercatat di Bursa Efek Indonesia. DIRE ini akan mengelola empat gedung perkantoran dan satu distribution center – Menara Matahari, Menara Asia, Life Tower, Berita Satu Plaza dan Distribution Center (DC) Balaraja. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure disponsori oleh PT Lippo Karawaci Tbk, afiliasi PT Lippo Karawaci Tbk dan strategic partner PT Lippo Karawaci Tbk. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikelola oleh PT Bowsprit Asset Management, sedangkan lima aset di dalam DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure dikelola oleh PT Lippo Malls Indonesia, di mana kedua perusahaan tersebut merupakan anak perusahaan dari PT Lippo Karawaci Tbk. Faktor pendukung peringkat tersebut: Kualitas aset yang baik. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure memiliki asetaset dengan kualitas yang baik serta terletak di lokasi-lokasi yang strategis. Kedua faktor ini diyakini akan meningkatkan nilai gedung dan harga sewa di masa mendatang. Okupansi yang tinggi dan periode akhir sewa yang beragam. Kualitas aset yang baik tercermin pada tingginya tingkat okupansi kelima aset DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure. Sebagian besar penyewa dari lima aset DIRE ini merupakan penyewa jangka panjang yang akan mendukung kestabilan operasional dalam jangka waktu dua tahun ke depan. Ekspektasi arus kas yang stabil dan kuat. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure diyakini memiliki arus kas yang stabil dan kuat karena didukung oleh kualitas aset yang baik serta tingkat okupansi yang tinggi dan stabil. DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure mewajibkan periode sewa minimal tiga tahun ke semua penyewa baru. 100 Faktor pembatas peringkat tersebut: Risiko pasokan ruang perkantoran yang berlebih. Dalam 12-18 bulan terakhir, tingkat okupansi gedung perkantoran mengalami penurunan mengikuti rendahnya permintaan yang tidak sesuai dengan tingginya pasokan ruangan perkantoran. Tingkat okupansi rata-rata diduga akan terus menurun dikarenakan pasokan ruang perkantoran yang terus meningkat dalam jangka pendek. Tingkat ketergantungan yang tinggi pada Lippo Group. Sebagian besar penyewa dari kelima aset DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure merupakan perusahaan-perusahaan di bawah naungan Lippo Group. 101 BAB XXVII PENDAPAT DARI SEGI HUKUM [Halaman ini sengaja dikosongkan] 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 BAB XXVIII PENDAPAT PENILAI [Halaman ini sengaja dikosongkan] 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 BAB XXIX INFORMASI MENGENAI PENILAI 29.1 Keterangan singkat Penilai KJPP Rengganis, Hamid & Rekan (“KJPP- RHR”) (dahulu PT Heburinas Nusantara) adalah penilai independen yang terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Efektif per tanggal 1 Maret 2010, KJPP- RHR telah membentuk aliansi strategis dengan perusahaan jasa properti terintegrasi terbesar di dunia (berdasarkan pendapatan 2011) yang bergerak di bidang jasa properti CB Richard Ellis (CBRE) yang saat ini tercatat sebagai salah satu perusahaan di Fortune 500 dan S&P 500. KJPP RHR merupakan transformasi dari PT Heburinas Nusantara (berafiliasi dengan CBRE sejak 1999) sesuai dengan pemberlakuan Peraturan Menteri Keuangan PMK No. 125/PMK.01/2008 yang mensyaratkan bahwa jasa penilaian dan jasa terkait lainnya efektif tanggal 1 Januari 2011 harus dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik yang berbentuk “partnership” menggantikan bentuk PT (Perseroan Terbatas). Rekan RHR telah memiliki ijin penilaian properti dan bisnis, dan saat ini terdapat 8 penilai publik dan 25 penilai terdaftar di MAPPI. 29.2 Pengalaman Penilai sehubungan dengan DIRE / Real Estat Investment Trust (“REIT”) Penilai telah memiliki pengalaman dalam melakukan penilaian aset real estat Indonesia yang dimiliki oleh REIT di Singapura dan DIRE di Indonesia dengan rincian sebagai berikut: - Penilaian 21 pusat perbelanjaan milik Lippo Malls Indonesia Retail (LMIR) Trust - Penilaian 3 rumah sakit milik First REIT - Penilaian 1 pusat perbelanjaan milik DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia 29.3 Pihak yang ter-Afiliasi dengan Penilai Tidak ada pihak yang terafiliasi dengan Penilai. 148 BAB XXX INFORMASI MENGENAI PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL LAINNYA Profesi Penunjang Pasar Modal lainnya selain Penilai dan Konsultan Hukum yang pendapatnya dicantumkan dalam Prospektus ini, adalah sebagai berikut: Notaris Leolin Jayayanti, SH., M.Kn. Jl. Pulo Raya VI No. I Kebayoran Baru – Jakarta 12170 No. STTD : 594/PM/STTD-N/2003 tanggal 20 Februari 2003 Pedoman Kerja : Pernyataan Undang-undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan Kode Etik Ikatan Notaris Indonesia Ruang lingkup tugas Notaris selaku Profesi Penunjang dalam rangka Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure antara lain adalah menyiapkan dan membuatkan akta Kontrak Investasi Kolektif sesuai dengan Peraturan Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris. 149 BAB XXXI PENYELESAIAN PENGADUAN PEMEGANG UNIT PENYERTAAN 31.1. Pengaduan i. Pengaduan adalah ungkapan ketidakpuasan Pemegang Unit Penyertaan yang disebabkan oleh adanya kerugian dan/atau potensi kerugian finansial pada Pemegang Unit Penyertaan yang diduga karena kesalahan atau kelalaian Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian, sesuai dengan kedudukannya, kewenangan, tugas dan kewajibannya masing-masing sesuai Kontrak dan peraturan perundang-undangan yang berlaku bagi Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian. ii. Pengaduan oleh Pemegang Unit Penyertaan disampaikan kepada Manajer Investasi, yang wajib diselesaikan oleh Manajer Investasi dengan mekanisme sebagaimana dimaksud pada angka 31.2 di bawah. iii. Dalam hal pengaduan tersebut berkaitan dengan fungsi Bank Kustodian, maka Manajer Investasi akan menyampaikannya kepada Bank Kustodian, dan Bank Kustodian wajib menyelesaikan pengaduan dengan mekanisme sebagaimana dimaksud pada angka 31.2 di bawah. 31.2. Mekanisme Penyelesaian Pengaduan i. Dengan tunduk pada ketentuan angka 31.1 di atas, Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian akan melayani dan menyelesaikan adanya pengaduan Pemegang Unit Penyertaan. Penyelesaian pengaduan yang dilakukan oleh Bank Kustodian wajib ditembuskan kepada Manajer Investasi. ii. Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian akan segera menindaklanjuti dan menyelesaikan pengaduan Pemegang Unit Penyertaan paling lambat 20 (dua puluh) hari kerja setelah tanggal penerimaan pengaduan. iii. Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian dapat memperpanjang jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam butir ii di atas sesuai dengan syarat dan ketentuan yang diatur dalam SEOJK Tentang Pelayanan dan Penyelesaian Pengaduan Konsumen Pada Pelaku Usaha Jasa Keuangan. iv. Perpanjangan jangka waktu penyelesaian pengaduan sebagaimana dimaksud pada butir iii di atas akan diberitahukan secara tertulis kepada Pemegang Unit Penyertaan yang mengajukan pengaduan sebelum jangka waktu sebagaimana dimaksud pada butir ii berakhir. v. Manajer Investasi menyediakan informasi mengenai status pengaduan Pemegang Unit Penyertaan melalui berbagai sarana komunikasi yang disediakan oleh Manajer Investasi antara lain melalui website, surat, email atau telepon. 31.3. Penyelesaian Pengaduan Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian dapat melakukan penyelesaian pengaduan sesuai dengan ketentuan internal yang mengacu pada ketentuan-ketentuan sebagaimana diatur dalam SEOJK Tentang Pelayanan dan Penyelesaian Pengaduan Konsumen Pada Pelaku Usaha Jasa Keuangan. Dalam hal tidak tercapai kesepakatan penyelesaian Pengaduan sebagaimana dimaksud di atas, Pemegang Unit Penyertaan dan Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian akan melakukan Penyelesaian Sengketa sebagaimana diatur lebih lanjut pada Bab XXXII (Penyelesaian Sengketa). 150 BAB XXXII PENYELESAIAN SENGKETA Dalam hal tidak tercapai kesepakatan penyelesaian Pengaduan sebagaimana dimaksud dalam Bab XXXI Prospektus, Pemegang Unit Penyertaan dan Manajer Investasi dan/atau Bank Kustodian akan melakukan Penyelesaian Sengketa melalui Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia (“BAPMI”) dengan menggunakan Peraturan dan Acara BAPMI dan tunduk pada Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, berikut semua perubahannya serta ketentuan dalam Kontrak Investasi Kolektif DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure, dengan tata cara sebagai berikut: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Proses Arbitrase diselenggarakan di Jakarta, Indonesia dan dalam bahasa Indonesia; Arbiter yang akan melaksanakan proses Arbitrase berbentuk Majelis Arbitrase yang terdiri dari 3 (tiga) orang Arbiter, di mana sekurang kurangnya 1 (satu) orang Arbiter tersebut merupakan konsultan hukum yang telah terdaftar di OJK selaku profesi penunjang pasar modal; Penunjukan Arbiter dilaksanakan selambat-lambatnya dalam waktu 30 (tiga puluh) Hari Kalender sejak tidak tercapainya kesepakatan penyelesaian pengaduan di mana masingmasing pihak yang berselisih harus menunjuk seorang Arbiter; Selambat-lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) Hari Kalender sejak penunjukan kedua Arbiter oleh masing-masing pihak yang berselisih, kedua Arbiter yang ditunjuk pihak yang berselisih tersebut wajib menunjuk dan memilih Arbiter ketiga yang akan bertindak sebagai Ketua Majelis Arbitrase; Apabila tidak tercapai kesepakatan dalam menunjuk Arbiter ketiga tersebut, maka pemilihan dan penunjukkan Arbiter tersebut akan diserahkan kepada Ketua BAPMI sesuai dengan Peraturan dan Acara BAPMI; Putusan Majelis Arbitrase bersifat final, mengikat dan mempunyai kekuatan hukum tetap bagi para pihak yang berselisih dan wajib dilaksanakan oleh para pihak. Para pihak yang berselisih setuju dan berjanji untuk tidak menggugat atau membatalkan putusan Majelis Arbitrase BAPMI tersebut di pengadilan manapun juga; Untuk melaksanakan putusan Majelis Arbitrase BAPMI, para pihak yang berselisih sepakat untuk memilih domisili (tempat kedudukan hukum) yang tetap dan tidak berubah di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di Jakarta; Semua biaya yang timbul sehubungan dengan proses Arbitrase akan ditanggung oleh masing-masing pihak yang berselisih, kecuali Majelis Arbitrase berpendapat lain; dan Semua hak dan kewajiban para pihak yang berselisih akan terus berlaku selama berlangsungnya proses Arbitrase tersebut. 151 BAB XXXIII PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR-FORMULIR BERKAITAN DENGAN PEMBELIAN UNIT PENYERTAAN 33.1 Informasi, Prospektus, Formulir Profil Pemodal (jika ada) dapat diperoleh di kantor Manajer Investasi, Agen Penjual Efek Reksa Dana (APERD) dan Perusahaan Efek yang ditunjuk oleh Manajer Investasi. Hubungi Manajer Investasi untuk keterangan lebih lanjut. 33.2 Untuk menghindari keterlambatan dalam pengiriman laporan keuangan tahunan, pembaharuan Prospektus serta informasi lainnya mengenai investasi, Pemegang Unit Penyertaan diharapkan untuk memberitahukan secepatnya mengenai perubahan alamat kepada Manajer Investasi di mana Pemegang Unit Penyertaan melakukan pembelian Unit Penyertaan. 152