modul ekonomi tanah dan tata kota

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI (DTSS)
PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
EKONOMI TANAH DAN TATA KOTA
Penulis:
NUR HENDRASTUTI
Widyaiswara Muda
Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT KEKAYAAN NEGARA DAN PERIMBANGAN KEUANGAN
TANGERANG
2015
KATA PENGANTAR
KEPALA PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN
KEKAYAAN NEGARA DAN PERIMBANGAN KEUANGAN
Salah satu rumpun pendidikan dan pelatihan yang menjadi tugas Pusdiklat
Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan (KNPK) adalah Penilaian, yang
ditujukan bagi pegawai di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Melalui
diklat Penilaian yang dilaksanakan Pusdiklat KNPK, diharapkan kompetensi pegawai
dalam bidang tersebut dapat dipenuhi dan ditingkatkan dari waktu ke waktu.
Kompetensi yang tinggi dalam bidang-bidang sesuai tugas dan fungsi unit kerja
merupakan bagian dari upaya untuk memenuhi tuntutan dari unit kerja, dalam hal ini
adalah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara sebagai stakeholder Pusdiklat KNPK.
Hal tersebut juga akan sangat diperlukan untuk mengantisipasi permasalahanpermasalahan yang mungkin timbul di masa datang.
Modul Ekonomi Tanah dan tata Kota yang disusun oleh Saudara Nur
Hendrastuti ini bertujuan untuk mendukung tercapainya tujuan pendidikan dan
pelatihan dalam rangka peningkatan kompetensi sebagaimana diuraikan di atas.
Modul ini akan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Penilaian
Properti Dasar yang dilaksanakan oleh Pusdiklat KNPK.
Kami mengucapkan terimakasih kepada penulis, penilai modul, serta pihakpihak yang telah menyelesaikan serta menyempurnakan modul ini. Kami berharap
modul ini dapat bermanfaat dalam menunjang tercapainya tujuan diklat bagi para
peserta.
Tangerang,
Desember 2015
Kepala Pusat Pendidikan dan
Pelatihan Kekayaan Negara dan
Perimbangan Keuangan
Lalu Hendry Yujana
NIP. 195806201985101001
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
ii
DAFTAR ISI
Halaman Judul …………………………………………………………………….
Kata Pengantar ……………………………………………………………………
Daftar Isi …………………………………..……………………………………….
Daftar Gambar …………………………………………………………………….
Petunjuk Penggunaan Modul …………………………………………………….
Peta Konsep Modul ………….......………………………………………………..
i
ii
iii
vii
ix
xi
Pendahuluan
A.
Deskripsi Singkat ……………………………………………………
B.
Prasyarat Kompetensi ……………………………………………...
C.
Standar Kompetensi yang ingin dicapai ………………………….
D.
Relevansi Modul …………………………………………………….
1
1
2
2
Kegiatan Belajar 1
Kota dan Sejarah Pembentukannya ……………………………………............
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Beberapa Pengertian Kota .....…………………………………
1.1 Pengertian kota menurut para ahli ……………………....
1.2 Pengertian kota berdasarkan peraturan …………….......
1.3 Ciri-ciri Kota …………………...……………………………
2. Penelitian arkeologi tentang Kota Tua …………………….....
3. Pembentukan Kota ……………………………………………..
3.1 Keunggulan komparatif ……………..…………………….
3.2 Skala Ekonomi ……………………………………………..
3.3 Aglomerasi Ekonomi …………………...………………….
C.
Soal Latihan ………………………………………………………….
D.
Rangkuman ………………………………………………………….
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
3
3
3
3
3
5
5
6
8
8
10
10
11
11
12
13
Kegiatan Belajar 2
Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota …………………………............
A.
Indikator ……………………………………………………………….
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………...
1. Pertumbuhan dan Perkembangan Kota...…………………….
2. Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota ……………….
15
15
15
15
17
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
iii
C.
D.
E.
F.
2.1 Pola Perkembangan Kota …………...………..………….
2.2 Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota .…………...
3. Evolusi Kota …………………………………………………….
Soal Latihan ………………………………………………………….
Rangkuman …………………………………………………………..
Tes Formatif ………………………………………………………….
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
Kegiatan Belajar 3
Perencanaan Kota ……………………………..……………………………........
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Perkembangan Perencanaan Kota …………......…………….
2 Perlunya Perencanaan Kota ………………..…………………
3. Peranan Kota terhadap Perekonomian ….…………………...
4. Teori Struktur Tanah Perkotaan ……………...……………….
4.1 Teori Konsentris (Concentric Theory) ...…..……………..
4.2 Teori Sektoral (Sector Theory) …………………………...
4.3 Teori Inti Ganda (Multiple Nucleus Theory) ………….....
4.4 Kekuatan Dinamis yang mempengaruhi struktur tata
ruang kota ……………………………………………………....
C.
Soal Latihan ………………………………………………………….
D.
Rangkuman ………………………………………………………….
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
Kegiatan Belajar 4
Aspek Teknis Dalam Perencanaan Kota ………………………………….........
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota ……………..
2. Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan ..…...
2.1 Penataan Ruang ……………………......…………………
2.2 Zonasi Lahan ………………............................................
2.3 Tata Guna Lahan ………………………………………….
3. Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan ………....
C.
Soal Latihan ………………………………………………………….
D.
Rangkuman …………………………………………………………..
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
17
19
21
22
22
23
25
26
26
26
26
32
32
34
35
37
39
43
43
44
44
46
48
48
48
48
53
53
54
58
58
60
60
61
iv
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
61
Kegiatan Belajar 5
Proses dan Dokumentasi Perencanaan Kota …………………………….........
A.
Indikator ……………………………………………………………….
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Proses Perencanaan Kota pada Umumnya …..……………..
2. Proses Perencanaan Kota di Indonesia ……………….....…..
3. Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia ………..…………
C.
Soal Latihan ………………………………………………………….
D.
Rangkuman …………………………………………………………..
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
63
63
63
63
66
67
70
71
71
72
Kegiatan Belajar 6
Pengenalan Studi Ekonomi Kota ……………………….………………............
A.
Indikator ……………………………………………………………….
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
C.
Soal Latihan …………………………………………………………..
D.
Rangkuman …………………………………………………………...
E.
Tes Formatif …………………………………………………………..
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
74
74
74
76
76
76
77
Kegiatan Belajar 7
Tanah Sebagai Sumber Daya Ekonomi …………..……………………............
A. Indikator ……………………………………………………………….
B. Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Karakteristik Tanah dan Pasar Tanah ……..…..………….....
2. Analisis Ekonomi Sumber Daya Tanah ..….....……………....
C. Soal Latihan …………………………………………………………
D. Rangkuman …………………………………………………………
E. Tes Formatif …………………………………………………………
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
78
78
78
78
80
82
83
83
85
Kegiatan Belajar 8
Sewa Tanah ……………………………..…………..……………………….........
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Sewa Tanah dan Kesuburan Tanah ………..…..…………….
86
86
86
86
F.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
v
Sewa Tanah dan Aksesibilitas ..….....…………………………
2.1 Teori Von Thunen ….………………......………………….
2.2 Teori Sewa Alonso …..……….……………………………
Soal Latihan ………………………………………………………….
Rangkuman …………………………………………………………..
Tes Formatif ………………………………………………………….
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
88
88
91
92
93
93
94
Kegiatan Belajar 9
Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan Penggunaan Lahan Perkotaan .….
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh ………………………………………………….
1. Faktor Lokasi ……………………………………………………
2. Faktor aksesibilitas ……………………………………………..
3. Faktor demografi ………………………………………………..
4. Faktor sarana dan prasarana ………………………………….
5. Faktor lingkungan ……………………………………………….
6. Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi …………………………
7. Faktor mobilitas penduduk.....................................................
8. Simpulan................................................................................
C.
Soal Latihan ………………………………………………………….
D.
Rangkuman ………………………………………………………….
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
95
95
95
97
98
99
99
100
100
101
101
102
102
103
103
Kegiatan Belajar 10
Penentuan Lokasi Optimal dan Teori Umum Lokasi ………………….............
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Faktor Biaya Dalam Penentuan Lokasi Optimal ………….....
2. Penentuan Lokasi Optimal …….............................................
2.1 Kasus Ruang Satu Dimensi ….……......…………………
2.2 Kasus Ruang Dua Dimensi ....……………………………
C.
Soal Latihan …………………………………………………………
D.
Rangkuman …………………………………………………………
E.
Tes Formatif …………………………………………………………
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
105
105
105
105
107
108
110
112
113
113
114
2.
C.
D.
E.
F.
Kegiatan Belajar 11
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
vi
Ekonomika Tanah dan Tata Kota Dalam Penilaian Properti …………...........
A.
Indikator ………………………………………………………………
B.
Uraian dan Contoh …………………………………………………..
1. Penerapan Tata kota dalam Penilaian Properti …………….
2. Penerapan Ekonomi tanah dalam Penilaian …………………
C.
Soal Latihan …………………………………………………………
D.
Rangkuman …………………………………………………………
E.
Tes Formatif ………………………………………………………….
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................
115
115
115
115
119
122
122
122
124
Penutup …………………………………………………………………………….
A.
Kesimpulan ……………………………………………………………
B.
Implikasi ………………………………………………………………
C.
Tindak lanjut …………………………………………………………..
Tes Sumatif ………………………………………………………………………...
Kunci Jawaban……………………………………………………………………..
Daftar Pustaka ……………………………………………………………………..
Biografi............................................................................................................
126
126
126
127
128
136
139
141
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Penjalaran konsentris.......................................................................... 18
Gambar 2.2 Penjalaran memanjang/linier ............................................................... 18
Gambar 2.3 Penjalaran meloncat ........................................................................... 19
Gambar 2.4 Place de la Concorde di Paris ............................................................. 21
Gambar 3.1 Kota Babilonia Kuno (interpretasi artis) ............................................... 27
Gambar 3.2 Kanan : Tata kota Athena, Kiri : Kota Roma ....................................... 28
Gambar 3.3 Kota jaman Renaissance .................................................................... 28
Gambar 3.4 Kota setelah Revolusi Industri ............................................................. 29
Gambar 3.5 Struktur Kota dalam Teori Konsentris oleh Burgess ............................ 36
Gambar 3.6 Struktur Kota menurut Teori Sektor oleh Hoyt ..................................... 38
Gambar 3.7 Struktur Kota menurut Teori Multiple Nuclei ........................................ 40
Gambar 5.1 Proses perencanaan kota menurut Terry Moore ................................. 64
Gambar 5.2 Hubungan proses perencanaan kota menurut Terry Moore dengan UU
Penataan Ruang................................................................................... 66
Gambar 5.3 Keterkaitan hasil perencanaan umum dengan perencanaan detil ....... 70
Gambar 7.1 Mekanisme harga tanah model Ricardo ............................................. 80
Gambar 7.2 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi
penjual.................................................................................................. 81
Gambar 7.3 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi
pembeli................................................................................................. 82
Gambar 8.1 Sewa diferensial David Ricardo pada lahan pertanian jagung ............. 87
Gambar 8.2 Model von Thunen .............................................................................. 89
Gambar 8.3 Revenue, cost, and bid rent for the carrot farmer ................................ 90
Gambar 8.4 Bid rent curve : demand view .............................................................. 92
Gambar 10.1 Ruang satu dimensi ........................................................................ 108
Gambar 10.2 Segitiga Lokasi Weber .................................................................... 110
Gambar 10.3 Isodapan dan Isodapan Kritis .......................................................... 112
Gambar 11.1. Ketentuan mengenai intensitas bangunan...................................... 117
Gambar 11.2. ketentuan mengenai amplop ruang ............................................... 118
Gambar 11.3 Hasil penelitian Hermit dan kawan-kawan ....................................... 121
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
viii
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Petunjuk Cara Belajar
Agar peserta diklat dapat mengikuti mata pelajaran ini dengan baik dan
mencapai hasil belajar yang maksimal, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1.
Perhatikan peta konsep yang diberikan agar mudah memahami hubungan
antara konsep yang satu dengan konsep yang lain
2.
Pelajari tiap Kegiatan Belajar dengan seksama, tanyakan kepada
widyaiswara jika ada bagian yang kurang dimengerti.
3.
Widyaiswara memberikan bimbingan, motivasi, dan pengalaman dalam
pekerjaan sehari-hari dalam mempelajari modul ini.
4.
Disarankan untuk membaca literatur yang berhubungan dengan materi di
dalam modul ini.
5.
Apabila materi dalam modul ini memiliki keterkaitan dengan modul
sebelumnya,
maka pelajarilah kembali modul sebelumnya sebagai
prasyarat kompetensi.
6.
Setelah mempelajari seluruh materi, cobalah menjawab pertanyaanpertanyaan yang terdapat dalam tes formatif dan tes sumatif secara
mandiri, lalu bandingkan jawaban anda dengan kunci jawaban yang
tersedia untuk mengetahui tingkat pemahaman terhadap materi yang ada
dalam modul ini.
B. Referensi yang dapat digunakan
1.
Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar
Maju, Bandung, 2009
2.
Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti,
BPFE-Yogyakarta, 2010
3.
O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher
Education, 2000
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
ix
4.
Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan,
Penerbit ITB, Bandung, 2009
5.
Sjafrizal, Ekonomi Wilayah dan Perkotaan, PT Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2012
6.
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
x
PETA KONSEP MODUL
Pengertian kota
Terbentuknya kota
Skala
ekonomi
Keuntungan
komparatif
Tata Kota
Aglomerasi
Perkembangan
kota
Perencanaan
Pengendalian
Pertumbuhan
kota
Faktor yang
mempengaruhi
Penggunaan lahan
perkotaan
Penggunaan lahan
perkotaan
Ilmu Ekonomi
Ekonomi Kota
Pemilihan lokasi
Sewa tanah
Nilai tanah
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
xi
PENDAHULUAN
A. Deskripsi Singkat
Salah satu pengetahuan yang harus dimiliki oleh seorang penilai adalah
pemahaman mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan. Faktorfaktor tersebut berpengaruh melalui kuatnya permintaan atau penawaran
terhadap lahan, dan dalam penilaian akan menjadi variabel dalam melakukan
penyesuaian.
Sesuai prinsip ekonomi, maka besarnya permintaan dan penawaran akan
menentukan harga suatu barang. Tidak terkecuali pada tanah, yang secara
umum tidak dapat diproduksi sehingga persediaannya tetap. Karena sifat unik
dari tanah sebagai barang ekonomi, maka berkembangkanlah cabang ilmu
ekonomi yang mempertimbangkan keunikan tersebut, yaitu ekonomi tanah atau
ekonomi kota.
Selain karakteristik alami tersebut, kebutuhan akan tanah yang terus
bertambah juga akan dibatasi pemenuhannya oleh berbagai regulasi yang
ditetapkan oleh pemerintah. Regulasi yang secara langsung berpengaruh
terhadap persediaan tanah atau lahan untuk suatu kebutuhan tertentu adalah
penataan ruang atau wilayah, dalam hal ini adalah penataan kota. Karenanya
pemahaman mengenai penataan ruang terutama terkait dengan perencanaan
dan pengendalian tata guna lahan perkotaan akan sangat membantu penilai
dalam memahami pasar properti di suatu wilayah.
Modul ini akan membahas beberapa konsep yang dikenal dalam ekonomi
tanah dan tata kota, sehingga diharapkan peserta diklat dapat lebih memahami
kedua hal tersebut serta penerapannya dalam mendukung proses penilaian
properti.
B. Prasyarat Kompetensi
Modul ini disusun untuk dapat meningkatkan kompetensi dalam bidang
yang akan mendukung pelaksanaan penilaian properti yang merupakan salah
satu tugas dan fungsi Dirjen Kekayaan Negara. Untuk dapat memahami modul
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
1
ini dengan baik, peserta diharapkan telah memahami prinsip dasar dalam
ekonomi terutama ekonomi mikro, serta konsep dasar dalam penilaian properti.
C. Standar Kompetensi yang ingin dicapai
Modul Ekonomi Tanah dan Tata Kota ini disusun untuk digunakan dalam
DTSS Penilaian Properti Dasar dengan tujuan agar peserta diklat dapat
melaksanakan penilaian dengan baik sesuai dengan kaidah yang ada serta
ketentuan yang berlaku. Kompetensi yang akan dicapai dalam mata diklat
dimana modul ini dimaksudkan adalah agar peserta mampu:
1.
Menunjukkan konsep kota dan sejarah pembentukannya
2.
Menunjukkan teori pertumbuhan dan perkembangan kota
3.
Menunjukkan konsep perencanaan kota
4.
Menunjukkan aspek teknis dalam perencanaan kota
5.
Menunjukkan proses dan dokumentasi perencanaan kota
6.
Menunjukkan konsep ekonomi kota
7.
Menunjukkan konsep tanah sebagai Sumber Daya Ekonomi
8.
Menunjukkan kaidah sewa tanah
9.
Menunjukkan faktor yang mempengaruhi permintaan penggunaan lahan
perkotaan
10.
Menunjukkan kaidah penentuan lokasi optimal dan teori umum lokasi
11.
Menunjukkan kaidah ekonomika tanah dan tata kota
D. Relevansi Modul
Modul ini diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembelajaran
yang diharapkan dalam DTSS Penilaian Properti Dasar. Sebagai penunjang
pembelajaran dalam mata diklat yang diajarkan yaitu mata diklat Ekonomika
Tanah dan Tata Kota, modul ini telah memuat teori-teori sebagaimana yang
dinyatakan dalam kurikulum disertai dengan contoh-contoh yang relevan apabila
memungkinkan. Pemahaman mengenai ekonomi kota sangat dibutuhkan dalam
penilaian, terutama dalam melakukan analisis pasar, karenanya modul ini akan
melengkapi pemahaman dalam mata diklat analisis pasar dan pendekatan data
pasar. Modul juga dilengkapi dengan latihan serta tes formatif dan sumatif
sehingga diharapkan dapat lebih mengasah pemahaman peserta diklat.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
2
Kegiatan Belajar 1
KOTA DAN SEJARAH PEMBENTUKANNYA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan beberapa pengertian kota
Menunjukkan hasil penelitian arkeologi tentang kota tua
Menunjukkan pembentukan kota
B. Uraian dan Contoh
1.
Beberapa Pengertian Kota
Kota merupakan penemuan manusia yang berarti bahwa manusialah yang
membentuk dan menjaga keberadaannya. Terdapat banyak definisi tentang kota,
yang mungkin berbeda satu dengan yang lainnya. Berbagai definisi kota akan
tergantung dari sudut pandang ahli yang mendefinisikannya, apakah mengacu
kepada faktor fisik, faktor geografis, atau menyoroti kehidupan manusia sebagai
makhluk sosial. Selain pengertian kota yang
diungkapkan oleh para ahli
tersebut, terdapat juga pengertian kota berdasarkan peraturan yang berlaku serta
pengertian kota dari berbagai aspek. Namun demikian, dari berbagai definisi
tersebut sebenarnya terdapat beberapa hal yang umum dikenali dari adanya
suatu kota.
1.1. Pengertian kota menurut para ahli
Beberapa ahli telah memberikan pendapatnya mengenai pengertian kota,
antara lain sebagai berikut (disarikan dari berbagai sumber):
-
Menurut Amos Rapoport
Amos Rapoport mengemukakan dua pengertian kota, yaitu pengertian klasik
dan pengertian modern. Pengertian klasik kota adalah suatu permukiman
yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari individu-individu yang
heterogen dari segi sosial. Pengertian klasik diatas menurut Amos Rapoport
tidak sesuai dengan keadaan sekarang karena hanya cocok dengan kotakota di Eropa. Oleh sebab itu, Amos menuntun pengertian kota ke arah
pengertian modern, yaitu suatu pemahaman bahwa sebuah permukiman
dapat dirumuskan sebagai sebuah kota bukan dari segi ciri-ciri morfologis
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
3
tertentu, atau kumpulan ciri-cirinya, melainkan dari suatu fungsi khusus yaitu
menyusun sebuah wilayah dan menciptakan ruang-ruang efektif melalui
pengorganisian sebuah daerah pedalaman yang lebih besar berdasarkan
hirarki-hirarki tertentu.
-
menurut Alan S. Berger
Dalam The City yang diterjemahkan oleh Dyayadi dalam bukunya Tata Kota
Menurut Islam, kota adalah suatu permukiman yang menetap (permanen)
dengan penduduk yang heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan
berbagai fasilitas yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan
seterusnya.
-
Menurut Prof. Bintarto
Dari segi geografis kota diartikan sebagai suatu sistim jaringan kehidupan
yang ditandai dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan
strata ekonomi yang heterogen dan bercorak materialistis atau dapat pula
diartikan sebagai bentang budaya yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami
dan non alami dengan gejala-gejala pemusatan penduduk yang cukup besar
dengan corak kehidupan yang bersifat heterogen dan materialistis
dibandingkan dengan daerah dibelakangnya.
-
Menurut Kostof
Kota adalah tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan
kita. ia adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.
-
Menurut John Brickerhoff Jackson
Kota adalah suatu tempat tinggal manusia yang merupakan manifestasi dari
perencanaan dan perancangan yang dipenuhi oleh berbagi unsur seperti
bangunan, jalan dan ruang terbuka hijau.
-
Menurut Arnold Tonybee
Sebuah kota tidak hanya merupakan pemukiman khusus tetapi merupakan
suatu kekomplekan yang khusus dan setiap kota menunjukkan perwujudan
pribadinya masing-masing.
-
Menurut Max Weber
Kota adalah suatu tempat yang penghuninya dapat memenuhi sebagian
besar kebutuhan ekonominya di pasar lokal.
- Menurut Louis Wirth
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
4
Kota adalah pemukiman yang relatif besar, padat dan permanen, dihuni oleh
orang-orang yang heterogen kedudukan sosialnya.
- Menurut Marx dan Engels
Kota sebagai perserikatan yang dibentuk guna melindungi hak milik dan
memperbanyak alat-alat produksi dan alat-alat yang diperlukan agar masingmasing anggota dapat mempertahankan diri. Perbedaan kota dan pedesaan
menurut mereka adalah pemisahan yang besar antara kegiatan rohani
dengan materi. Individu-individu terbagi dalam kedua jenis tenaga kerja ini,
yang mengakibatkan mereka mengalami alienasi.
1.2. Pengertian kota berdasarkan peraturan
Kota dalam pengertian administrasi pemerintah diartikan sebagai suatu
bentuk pemerintahan daerah yang mayoritas wilayahnya merupakan daerah
perkotaan. Wilayah kota secara administratif tidak selalu semuanya berupa
daerah terbangun perkotaan (urban), tapi umumnya masih mempunyai bagian
wilayah yang berciri pedesaan (rural).
Ada beberapa peraturan yang memuat definisi atau pengertian kota di
dalamnya. Definisi kota menurut Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang
Penataan Ruang adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan
pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman
perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan
sosial, dan kegiatan ekonomi. Sedangkan menurut Ditjen Cipta Karya (1997),
kota adalah permukiman yang berpenduduk relatif besar, luas areal terbatas,
pada umumnya bersifat nonagraris, kepadatan penduduk relatif tinggi, tempat
sekelompok orang dalam jumlah tertentu dan bertempat tinggal dalam suatu
wilayah geografis tertentu, cenderung berpola hubungan rasional, ekonomis, dan
individualistis.
1.3. Ciri-ciri Kota
Pengertian ini merupakan rumusan dari Nia K. Pontoh dan Iwan Kustiwan
(2009). Pengertian ini apabila dicermati merupakan ciri-ciri dari suatu kota, yaitu :
- Dari aspek fisik, kota adalah suatu wilayah dengan wilayah terbangun lebih
padat dibandingkan dengan area sekitarnya.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
5
- Dari aspek demografis, kota adalah wilayah dengan konsentrasi penduduk
yang dicerminkan oleh jumlah dan tingkat kepadatan yang lebih tinggi
dibandingkan dengan keadaan wilayah sekitarnya.
- Dari aspek sosial, kota adalah suatu wilayah dengan kelompok-kelompok
sosial masyarakat yang heterogen.
- Dari aspek geografis, kota adalah suatu wilayah dengan wilayah terbangun
yang lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya.
- Dari aspek statistik adalah suatu wilayah yang secara statistik besaran atau
ukuran jumlah penduduknya sesuai dengan batasan atau ukuran untuk kriteria
kota.
- Dari aspek ekonomi adalah suatu wilayah yang memiliki kegiatan usaha
sangat
beragam
dengan
dominasi
di
sektor
non
pertanian
seperti
perdagangan, perindustrian, pelayanan jasa, perkantoran, pengangkutan, dll.
- dari aspek administrasi adalah suatu wilayah yang dibatasi oleh suatu garis
batas
kewenangan
administrasi
pemerintah
daerah
yang
ditetapkan
berdasarakan peraturan perundang-undangan.
2.
Penelitian arkeologi tentang Kota Tua
Di manakah kota awal terbentuk? Kota-kota awal peradaban manusia
dibangun pada lembah sungai-sungai yang subur di daerah Timur Dekat sekitar
tahun 3000 SM. Kota yang dikenal antara lain adalah yang terletak di
Mesopotamia, yaitu Eiridu, Ur, Lagush, dan Kish. Kota terbesar adalah Ur,
dengan luas wilayah sebesar 150 ekar dan populasi sebanyak 25.000 orang. Di
lembah sungai Nil, kota yang maju adalah Memphis, Helipolis, dan Thebes.
Teknologi sangat berperan dalam perkembangan kota-kota awal, yang
memungkinkan adanya surplus hasil pertanian. Teknologi tersebut digunakan
dalam pembudidayaan gandum dan pembentukan sistem irigasi, walaupun
surplus yang dihasilkan masih sangat kecil. Bagaimana daerah ini kemudian
berkembang menjadi kota tidak dapat dipastikan, namun penjelasan yang masuk
akal adalah karena kota-kota tersebut berfungsi sebagai kota pertahanan dan
kota relijius (agama). Ada tiga penjelasan hasil arkeologi atas tumbuhnya kotakota di awal peradaban, yaitu kota pertahanan, kota relijius (agama), serta kota
pertahanan dan agama (O’Sullivan, 2000).
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
6
a.
Kota Pertahanan
Petani yang mengusahakan tanah untuk memperoleh hasil pertanian
mendapatkan surplus setelah digunakan untuk keperluannya sendiri. Surplus
hasil pertanian yang dihasilkan tersebut akan digunakan oleh petani untuk
memenuhi kebutuhannya sendiri atau untuk dipertukarkan dengan barang
lain. Untuk kepentingan tersebut, petani harus menyimpannya selama
beberapa waktu. Penyimpanan ini rupanya mengundang pencuri untuk
merampok, sehingga diperlukan tempat penyimpanan yang aman. Karena
petani yang memiliki surplus biasanya lebih dari satu orang, maka akan lebih
ekonomis apabila hasil pertanian tersebut disimpan dalam satu fasilitas
penyimpanan. Fasilitas penyimpanan ini selanjutnya akan memerlukan
pekerja, baik sebagai manajer maupun penjaga, yang dengan pertimbangan
keamanan akan tinggal di dekat tempat penyimpanan tersebut. Akibatnya
terjadilah konsentrasi pemukiman di sekitar fasilitas tersebut, dan mulai
terbentuklah sebuah kota kecil. Inilah awal terbentuknya kota pertahanan.
b.
Kota Relijius (Agama)
Menurut Mumford (dalam O’Sullivan, 2000), perkembangan kota-kota awal
terjadi bersamaan dengan perkembangan agama besar. Kepercayaan atau
agama telah menjadi kebutuhan manusia pada masa tersebut, dengan
berbagai macam ritual ibadah untuk menyatakan kepercayaan. Sebelum
kota berkembang, penduduk beribadah secara individu atau dalam kelompok
kecil. Sekitar waktu mulai berkembangnya kota, dewa-dewa lokal mulai
digantikan oleh dewa-dewa langit, yang dianggap menuntut untuk dilakukan
penyembahan dalam skala yang lebih besar. Untuk memenuhi hal tersebut,
maka dibuatlah tempat pemujaan besar yang berlokasi di satu pusat
kegiatan. Adanya tempat pemujaan ini mendorong lebih banyak pekerja,
misalnya sebagai kepala suku, pendeta, dan pekerja lainnya, sehingga
terbentuklah konsentrasi populasi di tempat tersebut, dan tumbuhlah kota.
Teori ini juga didukung para arkeolog dengan adanya penemuan tempat
pemujaan besar di kota-kota awal.
c.
Kota pertahanan dan Agama
Ciri yang paling menonjol dari kota-kota awal adalah adanya tempat
pemujaan besar di pusat kota. Tempat pemujaan ini biasanya berupa
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
7
monumen besar dengan dinding tipis dan dekorasi yang mewah. Dinding
tipis ini dimaksudkan untuk membuat tuhan terkesan sekaligus melindungi
surplus hasil pertanian yang disimpan di dalam tempat pemujaan. Artinya,
tempat pemujaan ini selain berfungsi sebagai tempat ibadah juga sekaligus
sebagai
tempat
pertahanan/militer.
Militer
berperan
besar
dalam
pertumbuhan kota-kota awal ini. Ada dua alasan mengapa pertumbuhan
kota dapat meningkatkan frekuensi konflik antar penduduk. Pertama karena
penduduk menyembah tuhan yang berbeda sehingga menimbulkan konflik,
dan berperang untuk menyelesaikan konflik tersebut. Kedua, segelintir
penduduk berubah menjadi kaya, dan selanjutnya mendorong terjadinya
perang karena alasan materi.
Karena dua alasan tersebut, maka kota
menjadi tempat yang berperan sebagai pusat kegiatan agama dan sekaligus
juga berfungsi sebagai benteng pertahanan militer.
3.
Pembentukan Kota
Kota tercipta karena manusia bukanlah makhluk yang mampu memenuhi
kebutuhan hidupnya seorang diri. Manusia memerlukan pertukaran untuk
memenuhi kebutuhan-kebutuhannya. Untuk melakukan pertukaran tersebut
diperlukan alat tukar dalam bentuk uang atau barang, sehingga kota menjadi
tempat tujuan, karena di kotalah pekerjaan yang akan memberikan penghasilan
tersedia dalam jumlah yang banyak. Kota juga menyediakan berbagai barang
dan jasa, sehingga orang yang tidak bekerjapun tertarik untuk hidup di kota.
Pada bagian ini akan dibahas alasan mengapa suatu daerah menjadi tempat
terkonsentrasinya
pekerjaan
atau
kegiatan,
yang
kemudian
mendorong
terbentuknya kota. Adanya konsentrasi pekerjaan ini pada gilirannya akan
mendorong terjadinya urbanisasi, sehingga kota semakin berkembang.
Secara umum ada tiga alasan terbentuknya kota, yaitu adanya keunggulan
komparatif (comparative advantage), skala ekonomi (economies of scale), dan
aglomerasi ekonomi (agglomeration economies).
3.1. Keunggulan komparatif
Keunggulan komparatif berpijak pada prinsip opportunity cost. Apabila
dalam suatu wilayah tidak ada perbedaan produktivitas untuk memproduksi suatu
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
8
produk, maka tidak diperlukan perdagangan antar rumahtangga dalam wilayah
tersebut
karena
setiap
rumahtangga
memenuhi
kebutuhannya
sendiri.
Perbedaan produktivitas yang menjadi keunggulan komparatif dapat muncul
misalnya karena perbedaan ketrampilan pekerja, cuaca, atau kesuburan tanah.
Apabila terdapat perbedaan produktivitas, misalnya bagian utara dapat
memproduksi kain dengan lebih efektif daripada bagian selatan, sedang bagian
selatan hasil gandumnya lebih bagus dan berlimpah, maka kemungkinan besar
akan terjadi perdagangan antar penduduk. Penduduk selatan akan memilih untuk
membeli kain dan tidak membuatnya sendiri, dan waktu yang diperlukan untuk
membuat kain dipergunakan untuk memproduksi gandum. Demikian pula
sebaliknya, penduduk utara akan membeli gandum dari selatan dan tidak
menanamnya sendiri, dan waktunya sepenuhnya digunakan untuk membuat
kain. Masing-masing wilayah akan memiliki spesialisasi produksi pada satu atau
beberapa barang tertentu. Masing-masing wilayah memiliki opportunity cost
karena tidak melakukan hal tertentu. Wilayah yang tidak memproduksi sendiri
barang yang dibutuhkan akan membeli dari wilayah lain yang memproduksi.
Terjadilah perdagangan antar wilayah. Spesialisasi ini juga akan menarik pekerja
apabila terdapat peningkatan permintaan dari daerah lain.
Adanya perdagangan antar wilayah tersebut akan menyebabkan timbulnya
biaya transportasi, yang besarnya akan menurun apabila jarak yang ditempuh
berkurang. Inilah yang menyebabkan perusahaan perdagangan berlokasi di
tempat yang memudahkan pengangkutan, misalnya di pelabuhan, pertemuan
alur sungai, dan titik perpindahan yang lain. Pemilihan lokasi ini mengakibatkan
tumbuhnya kota pasar (market city), yang akan menarik para pekerja untuk
tinggal di sekitar perusahaan perdagangan tersebut, dan tumbuhlah kota.
Contoh kota yang tumbuh karena keunggulan komparatif misalnya kota
Batu di Jawa Timur yang memiliki iklim yang cocok untuk pengembangan
tanaman apel dan sekaligus sebagai tempat wisata, sehingga budidaya apel dan
pariwisata tumbuh pesat dengan permintaan yang semakin meningkat. Adanya
peningkatan permintaan berarti kebutuhan akan pekerja pun meningkat, seiring
pula dengan meningkatnya pendapatan penduduk kota yang akan meningkatkan
pula daya belinya. Kota Batu pun tumbuh menjadi kota mandiri.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
9
3.2. Skala Ekonomi
Karena adanya spesialisasi antar wilayah, maka untuk mencapai skala
ekonomis terjadilah pemusatan produksi pada pabrik-pabrik. Skala ekonomis
bisa disebabkan oleh teknologi, atau bisa juga karena ukuran perusahaan.
Perusahaan yang besar bisa membeli input dalam volume pada harga diskon.
Atau bahkan memproduksi sendiri bahan bakunya sehingga menghasilkan
penghematan (backward linkages). Biaya transpor juga akan lebih hemat apabila
pengiriman barang dilakukan dalam jumlah yang besar. Pemusatan ini akan
mendorong tumbuhnya kota industri, yang selanjutnya akan menarik pekerja
untuk tinggal di dekat pabrik tempatnya bekerja. Hal ini dilakukan untuk
menghemat biaya transportasi, yang selanjutnya akan mendorong naiknya harga
lahan di wilayah tersebut. Dengan naiknya harga lahan, maka pekerja akan
berhemat dengan membeli lahan yang kecil. Akibatnya kepadatan penduduk
daerah tersebut menjadi lebih tinggi dari daerah sekitarnya, dan tumbuhlah kota
industri kecil.
3.3. Aglomerasi Ekonomi
Aglomerasi ekonomi timbul karena adanya pemanfaatan suatu konsentrasi
ruang akibat adanya skala ekonomi. Aglomerasi menjelaskan mengapa kota
menjadi besar, dengan pabrik yang biasanya lebih dari satu. Kota industri besar
muncul karena aglomerasi ekonomi dalam produksi, yang berarti bahwa dengan
berlokasi dekat dengan pabrik yang lain, perusahaan dapat memproduksi
dengan biaya yang lebih rendah.
Keuntungan aglomerasi tersebut dapat muncul dalam 3 bentuk (Sjafrizal,
2012). Pertama, adalah skala ekonomi (economies of scale) yang terjadi karena
baik bahan baku maupun pasar sebagian telah tersedia pada perusahaan yang
terkait yang ada pada lokasi tersebut. Kedua, adalah keuntungan lokalisasi
(localisation economies) yang diperoleh dalam bentuk penurunan (penghematan)
ongkos angkut baik untuk bahan baku maupun hasil produksi bila memilih lokasi
pada konsentrasi tertentu. Ketiga, adalah keuntungan karena penggunaan
fasilitas secara bersama seperti listrik, gudang, armada angkatan, air dan
lainnya. Biasanya keuntungan ini diukur dalam bentuk penurunan biaya yang
dikeluarkan untuk penggunaan fasilitas tersebut secara bersama.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
10
Skala ekonomi dalam produksi barang setengah jadi contohnya adalah
industri tertentu yang harus membeli barang setengah jadi dari supplier yang
sama, sehingga industri tersebut berlokasi di sekitar supplier tersebut. Misalnya
perusahaan pakaian jadi berlokasi di sekitar pabrik kain. Keuntungan yang
diperoleh perusahaan dapat berupa penghematan biaya atau kenaikan
produktivitas yang berasal dari luar perusahaan. Dengan adanya aglomerasi
ekonomi maka perusahaan akan menjadi lebih produktif saat mereka terkumpul
dan
terkonsentrasi.
Adanya
konsentrasi
perusahaan
di
suatu
lokasi
menyebabkan lokasi tersebut akan terus tumbuh berkembang menjadi sebuah
kota besar.
Selain terbentuknya klaster industri tertentu, aglomerasi juga dapat terjadi
karena
pemusatan
ekonomi
dalam
pemasaran
yang
menyebabkan
berkembangnya kota kecil berbasis pasar dan adanya konsentrasi retail.
Eksternalitas belanja muncul apabila penjualan satu toko dipengaruhi oleh
penjualan toko lain. Hal ini dapat dijelaskan dalam banyak kasus, misalnya
warung makanan berlokasi di sekitar supermarket, sehingga warung tersebut
mendapatkan keuntungan dari banyaknya pengunjung yang datang ke
supermarket tersebut. Atau pengelompokan penjualan barang tertentu pada satu
lokasi yang menyebabkan pembeli meningkat karena mendapatkan keuntungan
dengan banyaknya pilihan.
C. Soal Latihan
1. Jelaskan pengertian modern kota menurut Amos Rapoport!
2. Jelaskan salah satu pengertian kota sesuai peraturan perundangan
yang berlaku di Indonesia!
3. Jelaskan tumbuhnya kota pertahanan di awal peradaban!
4. Apakah
yang
dimaksud
dengan
keunggulan
komparatif
dalam
pertumbuhan kota?
5. Apakah yang dimaksud dengan aglomerasi dalam pertumbuhan kota?
D. Rangkuman
Kota merupakan penemuan manusia yang terus berkembang seiring
peradaban manusia. Untuk memahami apa yang dimaksud dengan kota dapat
dipelajari dari pendapat para ahli, dari peraturan, maupun dari ciri-ciri fisik suatu
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
11
kota. Bagaimana kota berkembang di awal peradaban manusia antara lain dapat
disimpulkan dari penemuan arkeologi, yaitu bahwa kota-kota di awal peradaban
terbentuk sebagai kota pertahanan, kota agama, serta kota pertahanan dan
agama.
Seiring dengan semakin majunya peradaban, maka mulailah terjadi
pertukaran antar wilayah. Adanya pertukaran ini menjadi pemicu terbentuknya
kota. Kota terbentuk karena tiga alasan yang disebabkan adanya pertukaran
antar wilayah tersebut, yaitu karena keunggulan komparatif, skala ekonomi, dan
aglomerasi.
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1.
Definisi kota menurut Prof. Bintarto adalah …
a.
suatu sistem jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan
penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang
heterogen dan bercorak materialistis.
b.
suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang
heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang
terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya
c.
suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari
individu-individu yang heterogen dari segi sosial.
d.
tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia
adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.
2.
Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah …
a.
wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan
area sekitarnya
b.
wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan
dengan keadaan wilayah sekitarnya
3.
c.
masyarakat yang heterogen
d.
kegiatan ekonomi bercorak agraris
Pemicu terjadinya pembentukan kota di awal peradaban adalah …
a.
Aglomerasi industri
b.
Surplus hasil pertanian
c.
Pertahanan daerah
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
12
d.
4.
5.
6.
Menghindari pola hidup nomaden
Terjadinya kota relijius pada awal peradaban manusia dipicu oleh …
a.
Adanya fasilitas penyimpanan hasil pertanian
b.
Adanya fasilitas pertahanan
c.
Adanya fasilitas pemujaan
d.
Adanya fasilitas industri
Urutan terbentuknya kota pada awal peradaban yang benar adalah …
a.
Kota pertahanan – kota relijius – kota pertahanan dan relijius
b.
kota relijius - Kota pertahanan - kota pertahanan dan relijius
c.
kota pertahanan dan relijius - kota relijius - Kota pertahanan
d.
kota pertahanan dan relijius - Kota pertahanan - kota relijius
Terbentuknya kota akibat prinsip opportunity cost adalah alasan dari
terbentuknya kota karena …
7.
a.
Keunggulan komparatif
b.
Skala ekonomi
c.
Aglomerasi
d.
Urbanisasi
Adanya pembentukan kota karena penghematan baik oleh industri maupun
oleh pekerja adalah prinsip dari terbentuknya kota karena …
8.
a.
Keunggulan komparatif
b.
Skala ekonomi
c.
Aglomerasi
d.
Urbanisasi
Pembentukan klaster industri adalah bentuk terbentuknya kota karena …
a.
Keunggulan komparatif
b.
Skala ekonomi
c.
Aglomerasi
d.
Urbanisasi
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
13
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
14
Kegiatan Belajar 2
TEORI PERTUMBUHAN DAN PERKEMBANGAN
KOTA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan pertumbuhan dan perkembangan kota
Menunjukkan teori pertumbuhan dan perkembangan kota
Menunjukkan evolusi kota
B. Uraian dan Contoh
1.
Pertumbuhan dan Perkembangan Kota
Kota diawali dengan adanya pemukiman, sebagai bentuk konsentrasi
tempat tinggal pekerja untuk mendekati tempat bekerjanya. Pemukiman ini
ditempati selama lingkungan tersebut dapat menyediakan kebutuhan pokok
manusia seperti air dan makanan. Dalam perkembangan peradaban manusia,
pola hidup berpindah semakin terkikis, dan sistem masyarakat mulai terbentuk.
Pola kehidupan yang bersifat menetap tersebut meningkat sejalan dengan
berkembangnya teknologi yang mendukung berkembangnya pertanian. Menurut
Mumford (dalam Pontoh, 2009), daerah perkotaan yang kemudian terbentuk dan
daerah desa pedalamannya merupakan bagian dari suatu kesatuan jalinan yang
penting bagi kelangsungan hidup manusia dan binatang, yang pada gilirannya
mendorong produksi pertanian.
Setelah revolusi industri, kota di barat berkembang dengan sangat pesat.
Penduduk kota bertambah dengan drastis dan penduduk desa terutama yang
dekat dengan kota semakin berkurang. Sebelum revolusi industri, pertumbuhan
dan perkembangan kota lambat dan bahkan konstan. Setelah revolusi industri
pertambahan penduduk bagaikan meledak hingga untuk pertama kalinya kotakota di barat berkembang melebihi kemampuan kota yang riil, mulai dari
penyediaan perumahan yang layak, sarana pendidikan, lapangan kerja, jaringan,
tempat rekreasi dan lain-lain.
Pertumbuhan dan perkembangan kota merupakan suatu istilah yang saling
terkait, bahkan terkadang saling menggantikan. Pada intinya pertumbuhan dan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
15
perkembangan adalah proses perkembangan suatu kota. Pertumbuhan kota
(urban growth) adalah perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan
masyarakat kota. Pertumbuhan suatu kota tidak lepas dari pembahasan
mengenai urbanisasi, yaitu proses tumbuhnya suatu pemukiman menjadi kota
(De Bruijne dalam Pontoh, 2009). Pertumbuhan suatu kota berlangsung karena
dua hal : (1) pertumbuhan alami sebagai selisih kelahiran dan kematian, (2)
reklasifikasi dan migrasi. Sedangkan perkembangan kota (urban development)
dimaknai sebagai adanya perubahan/pergeseran struktur ekonomi dari sektor
primer (pertanian) menjadi sektor sekunder (industri) dan dari sektor industri
menjadi sektor tersier (jasa).
Menurut Ilhami (1988) sebagian besar terjadinya kota berawal dari desa
yang
mengalami
perkembangan
yang
pasti.
Faktor
yang
mendorong
perkembangan desa menjadi kota adalah karena desa berhasil menjadi pusat
kegiatan
tertentu,
misalnya
desa
menjadi
pusat
pemerintahan,
pusat
perdagangan, pusat pertambangan, pusat pergantian transportasi seperti
menjadi pelabuhan, pusat persilangan/pemberhentian kereta api, terminal bus,
dan sebagainya. Menurut Kustiwan dalam Tjahjati (1997), pertumbuhan
penduduk dan aktifitas sosial ekonomi sebagai faktor yang mempengaruhi
perkembangan kota mendorong pertumbuhan kebutuhan akan lahan. Dan
karena karakteristik lahan yang tetap dan terbatas, maka perubahan tata guna
lahan menjadi suatu konsekuensi logis dalam pertumbuhan dan perkembangan
kota.
Perkembangan kota secara umum menurut Branch (1995) sangat
dipengaruhi oleh situasi dan kondisi internal yang menjadi unsur terpenting
dalam perencanaan kota secara komprehensif. Beberapa faktor fisik internal kota
yang mempengaruhi perkembangan kota adalah :
a.
Keadaan geografis mempengaruhi fungsi dan bentuk fisik kota. Kota yang
berfungsi sebagai simpul distribusi misalnya, perlu terletak di simpul jalur
transportasi, dipertemuan jalur transportasi regional atau dekat pelabuhan
laut. Kemudian kota pantai akan cenederung berbentuk setengah lingkaran,
dengan pusat lingkaran adalah pelabuhan laut.
b.
Tapak (Site). Salah satu hal yang berpengaruh dalam tapak adalah
topografi.
Topografi menjadi faktor pembatas bagi perkembangan suatu
kawasan karena kondisi fisik ini tidak dapat berkembang kecuali dalam
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
16
keadaan labil. Meskipun demikian usaha yang dilakukan manusia untuk
mengubah topografi dapat dilakukan, misalnya dengan menggali bukit,
menguruk tanah, reklamasi laut/rawa. Perubahan topografi ini dapat
dilakukan untuk mengurangi hambatan. Karena adanya batasan topografi ini,
kota yang berlokasi didataran yang rata akan mudah berkembang kesemua
arah, sedangkan yang berlokasi dipegunungan biasanya mengalami kendala
topografi. Kondisi tapak lainnya berkaitan dengan kondisi geologi. Daerah
patahan geologis biasanya dihindari oleh perkembangan kota.
c.
Fungsi kota juga merupakan faktor yang mempengaruhi perkembangan
kota. Kota yang memiliki banyak fungsi, biasanya secara ekonomi akan lebih
kuat dan akan berkembang lebih pesat dari pada kota yang memiliki fungsi
tunggal, misalnya kota pertambangan. Kota yang berfungsi sebagai pusat
perdagangan, biasanya juga berkembang lebih pesat dari pada kota dengan
fungsi lainnya.
d.
Sejarah dan kebudayaan juga mempengaruhi karekteristik fisik dan sifat
masyarakat kota. Kota yang sejarahnya direncanakan sebagai ibu kota
kerajaan akan berbeda dengan perkembangan kota yang sejak awalnya
tumbuh secara tidak terencana. Kepercayaan dan kultur masyarakat juga
mempengaruhi daya perkembangan kota. Penduduk kota memiliki komitmen
untuk menjaga dan melindungi bangunan atau tempat bersejarah lainnya.
Kemudian
cenderung
terdapat
tempat-tempat
tertentu
yang
karena
kepercayaan dihindari untuk perkembangan tertentu. Hal lain terkait sejarah
dan kebudayaan misalnya akan berpengaruh terhadap arsitektur bangunan
yang menjadi ciri suatu kota. Hal ini bisa terlihat misalnya dari ciri bangunan
di Kota Denpasar.
e.
Unsur-unsur umum seperti misalnya jaringan jalan, penyediaan air bersih
dan
fasilitas
yang
berkaitan
dengan
kebutuhan
masyarakat
luas.
Ketersediaan unsur-unsur umum tersebut akan menarik kota kearah
tertentu.
2.
Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota
2.1 Pola Perkembangan Kota
Sesuai dengan perkembangan penduduk perkotaan yang senantiasa
mengalami peningkatan, maka tuntutan akan kebutuhan kehidupan dalam aspek
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
17
ekonomi, sosial, budaya, politik dan teknologi juga terus meningkat,
dan
semuanya itu labih lanjut mengakibatkan naiknya kebutuhan akan ruang
perkotaan yang lebih besar. Oleh karena ketersediaan ruang di dalam kota tetap
dan terbatas, maka meningkatnya kebutuhan ruang untuk tempat tinggal dan
kedudukan fungsi-fungsi selalu akan mengambil ruang di daerah pinggiran kota
(fringe area). Gejala penjalaran areal kota ini disebut sebagai invasion dan
proses perembetan kenampakan fisik kota ke arah luar disebut sebagai urban
sprawl (Northam dalam Yunus, 1994).
Secara garis besar menurut Northam dalam Yunus (1994) penjalaran fisik
kota dibedakan menjadi tiga macam, yaitu sebagai berikut :
a.
Penjalaran fisik kota yang mempunyai sifat rata pada bagian luar, cenderung
lambat dan menunjukkan morfologi kota yang kompak disebut sebagai
perkembangan konsentris (concentric development).
Gambar 2.1 Penjalaran konsentris
b.
Penjalaran fisik kota yang mengikuti pola jaringan jalan dan menunjukkan
penjalaran yang tidak sama pada setiap bagian perkembangan kota disebut
dengan
perkembangan
fisik
memanjang/linier
(ribbon/linear/axial
development).
Gambar 2.2 Penjalaran memanjang/linier
c.
Penjalaran fisik kota yang tidak mengikuti pola tertentu disebut sebagai
perkembangan yang meloncat (leap frog/checher board development).
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
18
Gambar 2.3 Penjalaran meloncat
2.2 Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota
Gallion dan Eisner (1986) membagi perkembangan kota di masa lalu, mulai
dari asal mula kota hingga kota dalam peralihan, sebagai berikut :
1.
Kota jaman kuno. Kota ditandai dengan kebudayaan awal yang menyebar
sepanjang lembah-lembah subur dengan makanan, air, transportasi
diperoleh dengan mudah.
2.
Kota-kota di Mesir. Kota dibangun pada masa seribu tahun ketiga atas
perintah Firaun, dengan tujuan untuk menampung para budak dan tukang
yang terlibat dalam pembangunan piramid. Dibuat sel yang menyerupai
barak besar di sekitar pelataran, gang sempit sebagai jalan dan saluran air
limbah. Kota dikelilingi tembok. Selanjutnya dalam milenium kedua S.M.
dibangun kota kuil yang mewah di tepi sungai Nil, antara lain Memphis,
Thebes, dan Tel-El-amarna. Terdapat jalan besar yang megah di Thebes,
dengan perkampungan kumuh tersebar di sekitar kota.
3.
Kota di Aegea. Kota-kota awal berbentuk tidak teratur, jalan berkelok
mengikuti topografi yang berbukit. Jalan berupa lorong sempit dan terbuat
dari batu. Terdapat sistem penyediaan air minum, sanitasi, dan saluran air
limbah. Kota-kota ini tidak mencapai ukuran yang besar dan padat seperti
kota di Timur Dekat.
4.
Beijing dan Lukang. Beijing tidak mempunyai akses langsung ke sungai
penting atau pantai. Pola kota yang ada saat ini berasal dari pola dasar pada
jaman Dinasti Ming (1368-1644), yaitu persegi dan simetris. Di pusat kota
terdapat kelompok istana yang disebut Kota Terlarang, dan di sebelah
selatannya terletak Istana Imperial dan lapangan Tiananmen. Istana Imperial
dikelilingi oleh Kota Dalam yang dibangun pada tahun 1397. Kota dalam
terbagi oleh jalan-jalan utama yang berpotongan dengan lorong-lorong yang
disebut hutong. Lukang merupakan sebuah kota pelabuhan tua di daerah
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
19
Changua, merupakan tempat orang dan kebudayaan Cina pertama kali
tampak di Taiwan.
5.
Kota klasik yang terdapat di Yunani. Pada masa awal demokrasi Athena,
kota Yunani merupakan jaringan ruwet dari lorong yang tidak diperkeras,
kekurangan air dan sanitasi. Tempat-tempat yang umum dikenal antara lain
adalah pnyx, yaitu podium di tempat terbuka untuk membahas urusan
kenegaraan. Kemudian terdapat agora, yaitu pasar yang berbentuk tidak
teratur dan biasanya terdapat di pusat kota, balai sidang (ecclesiasteron),
balai dewan (bluleuterion), dan ruang dewan (pryptaneum). Abad ke 5
Masehi dikenal seorang arsitek bernama Hippodamus yang dianggap
sebagai pencipta sistem jalan gridiron. Jalan-jalan pada umumnya berakhir
di agora.
6.
Kota abad pertengahan. Dimulai pada abad kegelapan setelah Romawi
runtuh. Kota didominasi gereja atau biara dan kastil penguasa. Kota
dirancang agar cocok dengan topografi daerahnya. Bangunan yang banyak
berdiri bercirikan Romanesque dan Gothic. Sebagai upaya untuk menyimpan
panas di daerah beriklim dingin dan karena terbatasnya luas kota, maka
rumah dibangun dalam petak-petak yang berhubungan sepanjang jalan yang
sempit. Sedikit sekali perbedaan antarkelas dalam kota abad pertengahan
awal.
7.
Kota Neoklasik. Dipicu oleh perjalanan dan perdagangan dunia sehingga
terjadi konsentrasi penduduk di pusat kota yang terletak di jalan simpang
utama. Muncul para pedagang kaya. Lalu lintas beroda meningkat dengan
cepat, tanpa diimbangi perubahan sistem persediaan air dan sanitasi.
Penyakit menyebar dengan cepat ketika terjadi epidemi. Muncul mesiu dan
teknik-teknik peperangan baru. Perkotaan merupakan wilayah bangsawan
yang dikendalikan keluarga pedagang kaya.
8.
Kota jaman Barok. Dimulai abad 18. Dominasi penguasa semakin besar.
Jalan-jalan raya Versailles memusat ke istana raja, juga di Jerman
(Karlsruhe dan Mannheim) yang mengelilingi seputar istana dan taman
besar keluarga kerajaan. Plaza yang sebelumnya tertutup menjadi ruang
terbuka. Contoh yang menonjol dari kota jaman ini adalah ruang terbuka
kota Place de la Concorde di Paris.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
20
Sumber : www.tripadvisor.co.uk
Gambar 2.4 Place de la Concorde di Paris
9. Kota modern/pasca revolusi industri. Revolusi industri dimulai di akhir abad
18, dan disebut sebagai jaman Mesin. Pada masa ini banyak terjadi
penemuan penting seperti ditemukannya mesin uap, dan dalam masa
rennaisance (kebangkitan kembali) penggunaan bubuk mesiu meluas, mesin
cetak ditemukan, pengolahan berbagai bahan menjadi efisien. Akibatnya
produksi meningkat pesat, perdagangan tumbuh, dan tempat pengolahan
pindah ke pabrik. Revolusi industri mendorong terbentuknya kota-kota yang
berfungsi sebagai pusat kegiatan industri, yang kelangsungannya sangat
tergantung dari aliran bahan baku. Karenanya perkembangan transportasi
menjadi sangat penting, dan pada masa ini mulai digunakan kapal uap dan
kereta api untuk menjawab kebutuhan tersebut. Semakin beragamnya moda
transportasi, mendorong perpindahan penduduk ke daerah pinggiran dan
menjadi komuter.
3.
Evolusi Kota
Sejalan dengan peradaban maka kota mengalami sejarah pertumbuhan,
perkembangan, mekar menjadi kota besar dan kemudian kita lihat kota yang
hilang, yang tinggal namanya saja dalam sejarah. Lewis Mumford dalam bukunya
The Culture Of Cities menggambarkan perkembangan kota-kota sebagai berikut:
a.
Eopolis (kota yang baru berdiri)
Perkembangan desa yang sudah teratur sehingga daerah tersebut sudah
memperlihatkan ciri-ciri kota.
b.
Polis (Kota)
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
21
Tahapan di mana daerah perkotaan yang masih bercirikan agraris.
c.
Metropolis (Kota besar)
Tahapan kota yang ditandai sebagian besar penduduknya bermata
pencaharian industri.
d.
Megalopolis (kota yang sudah menunjukkan keruntuhan)
Kota yang ditandai perilaku masyarakat yang berorientasi pada materi.
Tahapan gabungan dari kota metropolis.
e.
Tyranopolis (penguasa kota menguasai pedalaman dengan perusahaan
raksasa)
Kota yang ditandai kemacetan lalu lintas, kekacauan pelayanan umum, dan
tingkat kriminalitas yang tinggi
f.
Nekropolis (kota mati)
Tahapan kota yang sudah mengalami kehancuran, kota yang sudah
ditinggalkan penduduknya (kota mati).
C. Soal Latihan
1.
Apakah yang dimaksud dengan pertumbuhan kota? Apa yang
menyebabkan pertumbuhan kota?
2.
Sebutkan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan kota
menurut Branch!
3.
Jelaskan yang dimaksud dengan penjalaran fisik kota secara konsentris
(concentric development)!
4.
Jelaskan perkembangan kota klasik yang terdapat di Yunani!
5.
Jelaskan tahap-tahap perkembangan kota menurut Lewis Mumford!
D. Rangkuman
Kota diawali dengan adanya pemukiman sebagai bentuk konsentrasi
tempat tinggal pekerja untuk mendekati tempat bekerjanya. Daerah perkotaan
yang kemudian terbentuk dan daerah desa pedalamannya merupakan bagian
dari suatu kesatuan jalinan yang penting bagi kelangsungan hidup manusia dan
binatang. Dalam mempelajari pertumbuhan kota, terdapat dua istilah yang
berbeda, yaitu pertumbuhan dan perkembangan kota. Pertumbuhan lebih
mengarah pada berubahnya kota karena perubahan jumlah penduduk karena
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
22
urbanisasi, sedangkan perkembangan lebih cendrung pada perubahan fisik kota
karena perubahan kegiatan ekonominya.
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1.
Kota biasanya diawali dengan adanya …
a. pemukiman sebagai bentuk konsentrasi tempat tinggal pekerja
b. fasilitas perkotaan
c. terdapatnya jaringan utilitas
d. bangunan pemerintah
2.
Perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan masyarakat kota
adalah pengertian dari…
a. pertumbuhan kota
b. perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
3.
Perubahan/pergeseran struktur ekonomi dari sektor primer (pertanian)
menjadi sektor sekunder (industri) dan dari sektor industri menjadi sektor
tersier (jasa) adalah pengertian dari …
a. pertumbuhan kota
b. perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
4.
Berikut ini yang bukan merupakan contoh pengaruh keadaan geografis
terhadap perkembangan kota adalah …
a. Kota pantai cenderung berbentuk setengah lingkaran
b. Kota yang datar cenderung berkembang ke segala arah
c. Kota yang berfungsi sebagai simpul distribusi perlu terletak di simpul
jalur transportasi
d. Kota yang terletak di pegunungan akan cenderung berkembang ke
arah tertentu
5.
Berikut ini yang bukan merupakan faktor internal yang berpengaruh terhadap
perkembangan kota adalah …
a. Fungsi kota
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
23
b. Sejarah dan kebudayaan
c. topografi
d. kegiatan ekonomi regional
6.
Penjalaran fisik kota yang bersifat rata pada bagian luar, cenderung lambat
dan menunjukkan morfologi kota yang kompak disebut sebagai …
a. Penjalaran konsentris/concentric
b. Penjalaran linier
c. Penjalaran axial
d. Penjalaran acak/leap frog
7.
Penjalaran fisik kota yang mengikuti pola jaringan jalan dan menunjukkan
penjalaran yang tidak sama pada setiap bagian perkembangan kota disebut
sebagai …
a. Penjalaran konsentris/concentric
b. Penjalaran linier
c. Penjalaran axial
e.
8.
Penjalaran meloncatleap frog
Proses perembetan kenampakan fisik kota ke arah luar disebut sebagai …
a. urban sprawl
b. invasion
c. urban fringe
d. urban area
9.
Kota dibangun atas perintah Firaun, digunakan untuk menampung para
budak dan tukang yang terlibat dalam pembangunan piramid, dibuat sel
yang menyerupai barak besar di sekitar pelataran, gang sempit sebagai jalan
dan saluran air limbah merupakan deskripsi dari kota-kota di …
a. Yunani
b. Mesir
c. Beijing
d. Aegea
10. Tahapan di mana daerah perkotaan yang masih bercirikan agraris
merupakan ciri dari perkembangan kota pada tahap…
a. Eopolis
b. Metropolis
c. Nekropolis
d. Polis
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
24
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
25
Kegiatan Belajar 3
PERENCANAAN KOTA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar ketiga, peserta dapat :
-
Menunjukkan perkembangan perencanaan kota
Menunjukkan perlunya perencanaan kota
Menunjukkan peranan kota dalam perekonomian
Menunjukkan teori struktur tanah perkotaan
B. Uraian dan Contoh
Pengertian perencanaan secara umum adalah proses untuk menentukan
tindakan
masa
depan
yang
tepat,
melalui
urutan
pilihan,
dengan
memperhitungkan sumber daya yang tersedia (Pontoh, 2009). Perencanaan kota
pada dasarnya adalah kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan
untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan
masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan. Produk dari perencanaan kota
adalah suatu rencana, yang mencakup rencana pengelolaan penggunaan lahan
dan tata ruang.
1.
Perkembangan Perencanaan Kota
Perencanaan merupakan salah satu bentuk karya manusia yang
berbudaya, sehingga produk perencanaan juga berkembang seiring dengan
perkembangan daya pikir dan kreasi manusia. Proses dan produk perencanaan
wilayah dan kota dimanifestasikan dalam bentuk struktur, bentuk dan penampilan
fisik yang berbeda, yang disebabkan oleh pendekatan, teknologi, peradaban dan
kompleksitas yang berbeda Secara umum, perkembangan perencanaan kota di
dunia dapat dibagi ke dalam 6 masa sebagaimana berikut (Catanese dalam
Pontoh, 2009):
a.
Peradaban Mesir Kuno (Kota Babilonia)
-
Dimulai dengan perkembangan kota di tepi sungai Eufrat dan Tigris di
Babilonia, yang berfungsi sebagai benteng pertahanan dan pusat
perdagangan.
-
Jumlah penduduk 3000 – 5000 jiwa
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
26
-
Dikatakan terencana karena memiliki ciri pola jalannya teratur, pusatnya
terdiri dari kuil, istana, taman gantung di tengah kota, berbentuk
segiempat.
Sumber : https://endigaradian.wordpress.com/2013/04/22/golden-age-of-babylon/
Gambar 3.1 Kota Babilonia Kuno (interpretasi artis)
b.
Yunani (Kota Athena)
-
Peradaban Yunani dimulai abad 5 SM, ditandai dengan perubahan
sistem
ketatanegaraan
(demokrasi)
sehingga
penduduk
sering
mengadakan pertemuan yang akhirnya berpengaruh pada bentuk
perencanaan kota.
-
Jumlah penduduk kurang lebih 10.000 jiwa
-
Struktur jaringan jalan diarahkan sehingga
membentuk kota yang
geometris, dengan pusat kota terdiri dari agora (pusat perdagangan)
dan forum (tempat pertemuan).
-
Pada saat itu sudah dimulai kebiasaan penduduk ekonomi tinggi tinggal
di pinggir kota dan perencanaan fisik kota yang akan berpengaruh pada
kegiatan sosial ekonomi.
c.
Romawi (Kota Militer)
-
dipicu
oleh
keberhasilan
menaklukkan
wilayah
lain,
dasar
perencanaannya adalah fisik yang ditandai gridiron dan berbentuk
persegi panjang, meliputi seluruh wilayah kekuasaan.
-
Pusat kota didominasi pusat keagamaan dan pemerintahan, dengan
sarana rekreasi dan kesehatan diutamakan melalui pembangunan
taman umum dan pemandian umum.
-
Dibangunnya kota militer serta tempat pertemuan umum (forum) yang
sering digunakan untuk pertemuan politik dan bisnis
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
27
Sumber : www.deeperstudy.com
Sumber : www.the-colosseum.net
Gambar 3.2 Kanan : Tata kota Athena, Kiri : Kota Roma
d.
Abad Pertengahan (Renaisance)
-
Pengaruh gereja dan keluarga elit untuk mengembangkan seni dan
kemanusiaan yang dicerminkan antara lain melalui bangunan-bangunan
kota
-
Penemuan bahan peledak, yang pada akhirnya mempengaruhi bentuk
kota. Benteng-benteng dibangun jauh di luar kota dan daerah-derah
penyangga
-
Pola dasar tidak berubah, pembangunan urban design seperti
pembangunan gereja, monumen, taman kota, didahulukan.
-
Karena
mengutamakan
kemegahan
dan
seni,
rakyat
miskin
terpinggirkan
Sumber : metrogenic.blogspot.com
Gambar 3.3 Kota jaman Renaissance
e.
Revolusi Industri
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
28
-
Dimulai abad 18 dengan penemuan teknologi mesin uap, sehingga
industri berkembang pesat dan terjadi urbanisasi. Penduduk meningkat
tajam, dan akibatnya terjadi kekurangan fasilitas seperti tempat tinggal,
transportasi, sekolah, dan lain-lain.
-
Masalah transportasi menjadi prioritas dengan dibuatnya kanal, rel, dan
jalan. Kota menjadi lebih terbuka dengan dibangunnya infrastruktur rel
kereta api yang dapat menghubungkan ke daerah luar kota.
-
Konsentrasi industri di pusat kota menyebabkan kepadatan dan
berbagai masalah sehingga keluarga elit pindah ke pinggir kota
(suburbanisasi)
Sumber : www.thinglink.com
Gambar 3.4 Kota setelah Revolusi Industri
f.
Gerakan Reformasi (abad 20)
-
Terjadi gerakan reformasi sebagai reaksi dari tumbuhnya kota industri,
misalnya di Inggris mulai muncul aturan mengenai zoning, tinggi
bangunan, dan lain-lain.
-
Muncul tokoh yang terkenal dengan konsep Kota Taman yaitu Ebenezer
Howard (1896) dengan konsep Garden city of Tomorrow sebagai
gambaran kota ideal untuk memerangi kepadatan kota industri dan
manusia harus kembali pada alam. Selain itu juga muncul Patrick
Gaddes, yang berpendapat bahwa perencanaan fisik tidak dapat
meningkatkan kondisi kehidupan kota, kecuali jika diterapkan secara
terpadu dengan perencanaan ekonomi dan sosial yang berkaitan
dengan lingkungan. Gaddes menyebutnya urban conurbation.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
29
Di Indonesia, sejarah Perencanaan Kota menurut Joesron Alisyahbana
adalah sebagaimana berikut ini :
a.
Masa kota-kota VOC
-
Secara teknis, perencanaan fisik di Indonesia sudah dimulai sejak masa
VOC di awal abad ke-17 yaitu dengan diterbitkannya De Statuten Van
1642, yaitu ketentuan yang mengatur pembangunan jalan, jembatan,
batas kapling, pertamanan, garis sempadan, tanggul-tanggul, air bersih
dan sanitasi kota.
-
Secara sederhana peraturan ini telah mengatur pedoman pokok dalam
penataan kota, baik dari segi keamanan, kesehatan lingkungan, serta
pelaksanaan aturan di lapangan.
b.
Masa awal urbanisasi
-
Karena dibukanya terusan Suez, maka perkembangan ekonomi di
Indonesia meningkat pesat, sehingga mendorong berkembangnya kotakota.
Akibatnya
Belanda
mengeluarkan
peraturan
mengenai
pembangunan kota, dan tertuang dalam Localen-Raden Ordonantie 1905
No. 191 yang mengatur menganai pendirian bangunan.
-
Terbentuk kotapraja Batavia, Surabaya, Semarang diikuti kota-lain seperti
Bandung dan Medan, dimana setiap kotapraja menerbitkan aturan sendiri
mengenai pembangunan kota
c.
Masa perbaikan lingkungan
-
Peraturan
mengenai
tata
kota
dibuat
hanya
untuk
kepentingan
pemukiman orang Eropa, sehingga pemukiman pribumi tumbuh tak
beraturan dan kumuh. Karena permasalahan yang semakin rumit, maka
pada 1920 pemerintah Belanda membuat program perbaikan kampung
(kampong verbetering) untuk memperbaiki jalan, gang, selokan, tempat
mandi dan kakus di Jakarta dan Surabaya. Kemudian dikeluarkan aturan
Kampung Verbetering Ordonantie pada 1934.
-
Berdasarkan laporan Thomas Karsten mengenai keadaan kota-kota di
Indonesia,
dibentuk
Komisi Perencanaan Kota pada 1934,
dan
menghasilkan konsep Rancangan Peraturan Perencanaan Kota pada
1938.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
30
-
Pada tahun yang sama, dikeluarkan aturan mengenai pedoman dan
persyaratan kota, yaitu Statverordenings Ordonantie Stadgemeenten
Java, 1938.
d.
Masa Revolusi
-
Dikeluarkannya aturan Stadvorming Ordonantie (Stadsblat No. 168 tahun
1948, dan Stadsblat No. 40 tahun 1949). Isinya adalah ketentuan hukum
mengenai kota modern. Dalam aturan ini dinyatakan bahwa untuk
membangun kota dapat menggunakan rencana kota yang bersifat
menyeluruh atau dengan alat berupa rencana khusus, rencana
pembukaan lingkungan, dan peraturan bangunan.
-
Dimaksudkan untuk menjamin adanya kemauan memperbaiki kota yang
hancur akibat perang.
e.
Masa Pembangunan Berencana
-
Dekade tahun 1960 – 1970. Kebutuhan akan pembangunan berencana
semakin terasa, terutama sejak dicanangkannya Program Pembangunan
Semesta Berencana awal 1960. Pemerintah mulai menganggarkan
proyek Rencana Induk Kota (RIK) dan rencana pengembangan wilayah
lain. Beberapa Pemda bekerjasama dengan pemerintah pusat juga
membuat perencanaan serupa.
-
Dekade tahun 1970 – 1985. Pada tahun 1970 disusun Rancangan
Undang-Undang tentang Pokok-pokok Bina Kota (RUU Bina Kota) untuk
mengganti aturan Stadvorming Ordonantie (Stadsblat No. 168 tahun
1948) dan Stadsblat No. 40 tahun 1949 yang digunakan sejak jaman
Belanda. Namun ternyata RUU ini tidak pernah menjadi UU. Karena
terdesak kebutuhan, maka dua aturan produk Belanda tersebut tetap
dipakai.
-
Dekade tahun 1985 – 1990. Pada dekade ini, disepakati bahwa tanggung
jawab bidang administrasi perencanaan kota berada pada Departemen
Dalam Negeri, sedangkan tugas dan tanggung jawab bidang teknik pada
Departemen Pekerjaan Umum. Kemudian muncul prakarsa untuk
memperkenalkan bentuk rencana kota baru, yaitu rencana struktur dan
rencana lokal RUTRP (Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan), RUTRK
(Rencana Umum Tata Ruang Kota), RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang
Kota), dan RTRK (Rencana Teknik Ruang Kota).
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
31
-
Pasca Undang-undang Tata Ruang (1992 – sekarang). Berdasarkan
Undang-undang nomor 24 Tahun 1992, penataan ruang adalah proses
perencanaan
tata
ruang,
pemanfaatan
ruang,
dan
pengendalian
pemanfaatan ruang. Perencanaan tata ruang yang produknya berupa
rencana tata ruang dilakukan secara hirarkis menurut wilayah administrasi
yaitu tingkat Rencana Tata Ruang Wilayah nasional (RTRW nasional),
provinsi (RTRW provinsi), dan kabupaten/kota (RTRW kabupaten/kota).
2.
Perlunya Perencanaan Kota
Pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan menyebabkan kebutuhan
warga kota akan lahan sulit dipenuhi, terutama karena terbatasnya lahan
perkotaan itu sendiri. Karenanya, perencanaan kota menjadi sesuatu hal yang
mutlak diperlukan. Perencanaan kota sebagai suatu produk intervensi dari
pemerintah terhadap suatu kota memerlukan perangkat pengendali antara lain
berupa berupa urban zoning. Perencanaan kota sebagai suatu disiplin
merupakan aktivitas merencanakan suatu ruang tertentu, dalam hal ini kawasan
perkotaan, dengan mempertimbangkan semua faktor fisik tata ruang, ekonomi,
sosial kependudukan, sosial budaya, yang mempengaruhi kota/kawasan
perkotaan (Pontoh dan Kustiwan, 2009).
Apabila pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah, maka selain
membahayakan daya dukung kota, juga dapat menimbulkan masalah-masalah
perkotaan sehingga kualitas hidup warga kota menjadi rendah. Oleh sebab itu
perencanaan kota penting dilakukan dengan tujuan:
a.
Agar perkembangan kota terjadi sesuai dengan daya dukungnya melalui
pemanfaatan ruang yang berkualitas dan bertanggung jawab
b.
Terciptanya kenyamanan kehidupan kota baik saat ini maupun di masa yang
akan datang, melalui penyediaan fasilitas pelayanan dan infrastruktur yang
efisien
c.
Mencegah
terjadinya
perkembangan kota
secara
acak
yang
akan
menimbulkan kesemrawutan
3.
Peranan Kota terhadap Perekonomian
Kota pada dasarnya berperan sebagai pusat pertumbuhan bagi wilayah di
sekitarnya. Dalam hal ini, kota berfungsi untuk memperlancar produksi dan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
32
pertukaran dengan dekatnya lokasi berbagai kegiatan ekonomi. Pemusatan
kegiatan atau aglomerasi dan pertukaran barang dan jasa di suatu wilayah akan
menentukan besarnya kota. Selain kedua faktor tersebut, faktor penarik dari
dalam kota (pull factor) berupa fasilitas dan infrastruktur serta faktor pendorong
(push factor) dari daerah pedesaan seperti sedikitnya lapangan pekerjaan, akan
menambah daya tarik kota yang selanjutnya dapat memicu terjadinya urbanisasi.
Dalam perekonomian, kota menghasilkan penghasilan yang cukup melalui
produksi barang dan jasa, yang digunakan untuk mendukung kehidupan
penduduk kota itu sendiri maupun untuk diekspor ke luar kota. Keberlangsungan
ekonomi suatu kota melibatkan 3 unsur pelaku ekonomi, yaitu :
a.
Ekonomi pemerintahan, meliputi pelaksanaan pemerintah kota sebagaimana
terlihat pada anggaran pendapatan dan belanja daerah
b.
Ekonomi swasta, terdiri atas berbagai kegiatan yang diselenggarakan oleh
perusahaan swasta, mulai dari perusahaan industri dan komersial yang
besar sampai dengan kegiatan usaha rumahan atau pribadi yang
menyediakan berbagai jasa
c.
Ekonomi khusus, terdiri dari bermacam organisasi nirlaba, organisasi yang
bekerja sukarela, yang bukan diselenggarakan pemerintah maupun
perusahaan yang bertujuan mencari keuntungan.
Kota pada dasarnya merupakan pusat kegiatan dalam suatu wilayah
maupun dalam lingkup wilayah yang lebih luas. Soegijoko (dalam Pontoh, 2009)
menyatakan bahwa dalam perekonomian, kota berperan sebagai :
a.
pusat industri manufaktur, yang menghasilkan durable goods (barang tahan
lama) seperti mesin, peralatan, produk rumah tangga, dan sebagainya, serta
non durable goods (barang tidak tahan lama) seperti makanan, minuman,
produk olahan lain.
b.
pusat kegiatan pelayanan, yaitu berupa :
-
pelayanan konsumen, meliputi kegiatan distribusi seperti perdagangan
grosir, hiburan, rekreasi;
-
pelayanan produksi, menyediakan input atau terkait aktivitas ekonomi lain
sebagai bagian proses produksi, misal komunikasi, transportasi, finance;
-
pelayanan
publik
dan
pemerintahan,
seperti
administrasi
publik,
kesehatan, pendidikan.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
33
Peranan kota dalam pembangunan ekonomi sangat tergantung kepada
fungsi yang dijalankan oleh kota tersebut dalam perekonomian. Di Indonesia,
National Urban Development Strategy (NUDS, dalam Pontoh, 2009), telah
mengidentifikasi empat fungsi dasar kota/perkotaan dalam ekonomi yang terkait
dengan perekonomian wilayah, yaitu:
a.
Hinterland services, yaitu menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah
belakangnya (hinterland). Produsen di pedesaan mengangkut hasil produksi
mereka ke kota untuk dipasarkan. Kota menyediakan fasilitas pemasarana
dan jasa, sekaligus menjual input yang dibutuhkan untuk produksi serta
barang konsumsi untuk penduduk hinterland.
b.
Interregional communication, dimana barang hasil produksi regional
dikumpulkan untuk diangkut ke bagian lain negara serta diekspor ke luar
negeri. Biasanya kota yang berfungsi seperti ini mempunyai pelabuhan dan
fasilitas yang baik serta dukungan fungsi yang kuat dari kawasan hinterlandnya.
c.
Goods
processing (manufacturing),
yaitu
lokasi
untuk
pabrik
yang
memproses material mentah menjadi produk baru. Biasanya terkonsentrasi
di dekat kota yang lebih besar. Produsen tertarik ke daerah ini karena
adanya target pasar lokal atau aglomerasi ekonomi lain seperti sebaran
fasilitas, infrastruktur, pelayanan bisnis (akuntan, pengacara, bank), dll.
d.
Residential subcenters, warga perkotaan yang berlokasi dekat dengan pusat
kota besar dapat tumbuh dengan pesat bila tumpahan penduduk telah
melebihi batas kota. Akibatnya para pekerja memutuskan untuk pindah ke
lokasi yang lebih tenang di daerah pinggiran dan menjadi komuter. Untuk
melayani komuter ini tumbuh kota baru di sekitar kota tempat bekerja.
4.
Teori Struktur Tanah Perkotaan
Struktur kota adalah pola pengaturan berbagai macam penggunaan lahan
seperti perumahan, sistem jaringan, sistem infrastruktur, dan fasilitas di dalam
suatu kota. Wujud struktural pemanfaatan ruang kota di antaranya meliputi hirarki
pusat pelayanan kegiatan perkotaan seperti pusat kota, pusat bagian wilayah
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
34
kota, dan pusat lingkungan, ditunjang dengan sistem prasarana jalan seperti
jalan arteri, kolektor, dan lokal..
Terdapat beberapa teori yang menjelaskan struktur tanah perkotaan.
Beberapa teori yang banyak dipelajari adalah teori concentric, teori multiple
nuclei, dan teori sector. Penjelasan ketiga teori tersebut sebagaimana berikut ini.
4.1. Teori Konsentris (Concentric Theory)
Teori konsentris dikemukakan oleh Ernest W. Burgess dalam bukunya The
City (1925). Teori ini merupakan hasil penelitian Burgess di Kota Chicago pada
tahun 1923. Burgess berpijak pada teori Von Thunen dengan deskripsinya
mengenai lokasi pertanian yang optimal. Ia menemukan bahwa perkembangan
kota mengarah ke arah luar pusat kota. Pola perkembangan kota ini berlapislapis dan membentuk struktur lingkaran dengan pusat kota di tengahnya. Model
teori ini didasarkan pada teori bahwa nilai lahan tertinggi terletak di pusat kota,
dikarenakan persaingan yang tinggi di daerah pemukiman kota. Inti dari kota
disebut Central Business District (CBD), yang menurutnya bercirikan gedung
perkantoran yang besar, pertokoan yang mapan, gedung pemerintahan, dan
sarana hiburan dan seni.
Burgess merumuskan model penggunaan tanah deskriptif yang membagi
perkotaan dalam serangkaian concentric circles (lingkaran konsentris) yang
melebar dari wilayah pusat kota ke pinggiran. Ia berpendapat bahwa kota-kota
mengalami perkembangan atau pemekaran dimulai dari pusatnya (downtown),
kemudian seiring pertambahan penduduk kota meluas ke daerah pinggiran
(suburban) atau menjauhi pusat. Zona-zona baru yang timbul berbentuk
konsentris dengan struktur bergelang atau melingkar.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
35
Gambar 3.5 Struktur Kota dalam Teori Konsentris oleh Burgess
Dari gambar 3.5 dapat kita lihat rumusan Burgess mengenai struktur tanah
perkotaan. Berdasarkan teori konsentris, zona-zona yang terbentuk terdiri dari
lima zona sebagai berikut :
a.
Zone I: Central Business District (CBD)
merupakan daerah paling dekat dengan pusat kota. Di daerah ini terdapat
toko, hotel, restoran, gedung, bioskop, pasar, pergudangan, terminal,
gedung penyimpan barang dan sebagainya.
b.
Zone II : Zone of transition
adalah daerah yang mengitari pusat bisnis dan merupakan daerah yang
mengalami penurunan kualitas lingkungan pemukiman yang terus menerus.
Daerah ini banyak dihuni oleh lapisan bawah atau mereka yang
berpenghasilan rendah.
c.
Zone III : Zone of independent workers home
Zona ini banyak ditempati oleh perumahan pekerja-pekerja pabrik, industri.
Kondisi pemukimanya sedikit lebih baik dibandingkan dengan daerah
transisi.
Para
pekerja
di
sini
berpenghasilan
lumayan
sehingga
memungkinkan untuk hidup sedikit lebih baik
d.
Zone IV: Zone of better residences
Daerah ini dihuni oleh kelas menengah yang terdiri dari orang-orang yang
profesional, pemilik usaha/bisnis kecil-kecilan, manajer, para pegawai dan
lain sebagainya. Fasilitas pemukiman terencana dengan baik sehingga
kenyamanan tempat tinggal dapat dirasakan pada zona ini.
e.
Zone V: commuter zones
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
36
merupakan daerah terluar dari suatu kota. Di daerah ini bermunculan
perkembangan permukiman baru yang berkualitas tinggi. Daerah ini pada
siang hari boleh dikatakan kosong, karena orang-orangnya kebanyakan
bekerja.
Menurut Burgess, pertumbuhan kota merupakan proses ekspansi dan
perubahan penggunaan lahan, dengan kecenderungan zona yang lebih dalam
mengekspansi zona di luar. Dalam gambar di atas misalnya, zona I melebar
menuju zona III, menciptakan zona transisi dengan perubahan penggunaan
lahan.
Bila kita ambil contoh misalnya untuk daerah perkotaan Jakarta Pusat,
dapat dikenali CBD nya adalah sekitar Jalan MH Thamrin, dengan zona transisi
yang berpotensi untuk berganti penggunaan lahan adalah daerah sekitar Tanah
Abang. Zona III sebagai daerah hunian yang lebih baik adalah daerah Slipi dan
Tomang, Zona IV misalnya daerah Puri Kembangan, dan Zona V sebagai daerah
komuter adalah wilayah Alam Sutera, Tangerang.
4.2. Teori Sektoral (Sector Theory)
Teori sektoral dikemukakan oleh Hommer Hoyt. Teori ini muncul
berdasarkan penelitiannya pada tahun 1930-an, dan mencoba menjelaskan
fenomena adanya konsentrasi pemukiman di sekitar CBD. Hoyt berkesimpulan
bahwa proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor daripada sistem
gelang atau melingkar sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess.
Hoyt juga meneliti Kota Chicago untuk mendalami Daerah Pusat Kegiatan
(Central Business District) yang terletak di pusat kota. Ia berpendapat bahwa
pengelompokan penggunaan lahan kota menjulur seperti irisan kue tar. Mengapa
struktur kota menurut teori sektoral dapat terbentuk? Hoyt berpendapat bahwa di
sepanjang jalur transportasi yang mengarah dari pusat kota, apabila satu
penggunaan lahan dimulai maka penggunaan tersebut akan berlanjut sepanjang
jalur tersebut. Perkembangan daerah kota dipengaruhi oleh kondisi geografis
wilayah itu sendiri. Hoyt tertarik untuk meneliti mengapa perumahan dengan
sewa tertinggi berlokasi di kuadran barat laut, dataran tinggi, dekat dengan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
37
daerah pedesaan dan pemukiman para pejabat, serta sepanjang jalur
transportasi tercepat.
Hoyt juga mengamati bahwa pada daerah datar memungkinkan pembuatan
jalan, rel kereta api, dan kanal yang murah, sehingga penggunaan lahan tertentu,
misalnya perindustrian meluas secara memanjang. Kota yang berlereng
menyebabkan pembangunan perumahan cenderung meluas sesuai bujuran
lereng. Struktur kota menurut teori ini dapat dilihat sebagaimana pada gambar
3.6 berikut.
Gambar 3.6 Struktur Kota menurut Teori Sektor oleh Hoyt
Sektor yang membentuk struktur kota menurut Hoyt adalah :
a.
Zona 1 : Central Business District
Sektor pusat kegiatan bisnis yang terdiri atas bangunan-bangunan kantor,
hotel, bank, bioskop, pasar, dan pusat perbelanjaan.
b.
Zona 2 : Industry
sektor kawasan industri ringan dan perdagangan. Industri mengikuti aliran
sungai, jalur kereta api, jalan raya. Pekerja kelas bawah bekerja di daerah ini
memproduksi barang kebutuhan kota.
c.
Zona 3 : Low Class residential
sektor kaum buruh atau kaum murba, yaitu kawasan permukiman kaum
buruh. Merupakan pemukiman pekerja kelas bawah, dekat dengan lokasi
pabrik untuk mengurangi biaya transport. Tingkat polusi di daerah ini sangat
tinggi dan lingkungan yang buruk karena pengaruh pabrik
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
38
d.
Zona 4 : Middle class residential
sektor permukiman kaum menengah atau sektor madya wisma. Merupakan
zona pemukiman terluas, dihuni pekerja dengan taraf ekonomi menengah.
Kondisi lingkukngan lebih baik karena agak jauh dari daerah pabrik
e.
Zona 5 : High class residential
sektor permukiman adi wisma, yaitu kawasan tempat tinggal golongan atas
yang terdiri dari para eksekutif dan pejabat. Merupakan zona pemukiman
kelas atas, kondisi lingkungan sangat baik dan sarana transportasi sangat
nyaman tanpa kemacetan. Akses menuju pusat kota sangat lancar.
Apabila kita ambil contoh Kota Semarang, dapat dikenali bahwa di arah
timur, kota tumbuh ke luar sepanjang jalan raya Sayung dan Mranggen yang
masuk ke wilayah Kabupaten Demak. Kedua daerah ini dapat dilihat sebagai
sektor di zona II yang tumbuh sebagai daerah industri sebagai pengembangan
daerah industri di Kota Semarang. Kemudian tumbuh perumahan tempat pekerja
bermukim di sekitar daerah industri tersebut, terutama di Mranggen, sebagai
daerah zona III. Sedangkan zona IV adalah daerah Tembalang, atau
Pedurungan. Zona V adalah daerah elit dengan aksesibilitas yang tinggi dari
pusat kota dan jaraknya jauh dari daerah industri, misalnya daerah Candisari
atau Srondol.
4.3. Teori Inti Ganda (Multiple Nucleus Theory)
Teori ini dikemukakan oleh Chauncy Harris dan Edward Ullman pada tahun
1945 dalam artikel The Nature of Cities. Kedua geograf ini berpendapat,
meskipun
pola
konsentris
dan
sektoral
terdapat
dalam
wilayah
kota,
kenyataannya lebih kompleks dari apa yang dikemukakan dalam teori Burgess
dan Hoyt. Mereka mengamati bahwa pada banyak kota terdapat lebih dari satu
pusat kota. Adanya pusat-pusat tersebut terbentuk pada daerah konsentrasi
perumahan dan tercipta karena daya beli dan persyaratan kerja penduduk yang
tinggal di daerah tersebut.
Teori ini dibuat berdasarkan gagasan bahwa orang memiliki pergerakan
yang lebih besar karena meningkatnya kepemilikan mobil. Peningkatan ini
membuat terjadinya spesialisasi pusat-pusat regional (seperti pusat bisnis,
daerah industri). Pertumbuhan kota yang berawal dari suatu pusat menjadi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
39
bentuk yang kompleks. Bentuk yang kompleks ini disebabkan oleh munculnya
nukleus-nukleus baru yang berfungsi sebagai kutub pertumbuhan (growing
points). Karena penduduk yang tinggal pada satu daerah tertentu cenderung
memiliki tingkat pendapatan yang sama, maka dibutuhkan pelayanan tertentu
untuk mereka, sehingga tumbuhlah CBD kecil yang menyediakan pelayanan
tersebut. CBD kecil ini disebut nuclei, dan akan terus tumbuh seiring dengan
tumbuhnya kawasan pemukiman tersebut (gambar 3.7).
Gambar 3.7 Struktur Kota menurut Teori Multiple Nuclei
Zona yang membentuk struktur perkotaan menurut teori ini adalah :
a.
Zona 1: Central Business District
Seperti halnya teori konsentris dan sektor, zona ini berupa pusat kota yang
menampung sebagian besar kegiatan kota. Zona ini berupa pusat fasilitas
transportasi dan di dalamnya terdapat district spesialisasi pelayanan, seperti
“retailing” distrik khusus perbankan, theater dan lain-lain.
b.
Zona 2: Wholesale, Light Manufacturing
Oleh karena keberadaan fungsi ini sangat membutuhkan jasa angkutan
besar maka fungsi ini banyak mengelompok sepanjang jalan kereta api dan
dekat dengan CBD. Zona ini tidak berada di sekeliling zona 1 tetapi hanya
berdekatan saja.
c.
Zona 3: Low class residential
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
40
Zona ini mencerminkan daerah yang kurang baik untuk permukiman
sehingga penghuninya umumnya dari golongan rendah dan permukimannya
juga relatif lebih jelek dari zona 4. Zona ini berlokasi dekat dengan pabrikpabrik dan jalan kereta api dengan drainase yang buruk.
d.
Zona 4: Medium class residential
Zona ini tergolong lebih baik dari pada zona 3 baik dari segi fisik maupun
penyediaan fasilitas kehidupannya. Penduduk yang tinggal disini pada
umumnya mempunyai penghasilan lebih tinggi dari pada penduduk zona 3.
e.
Zona 5: High class residential
Zona ini mempunyai kondisi paling baik untuk permukiman dalam artian fisik
maupun penyedian fasilitas. Lingkungannya tenteram, aman, sehat dan
menyenangkan. Hanya golongan penduduk yang berpenghasilan tinggi yang
mampu memiliki lahan dan rumah disini. Lokasinya relatif jauh dari CBD,
industri berat dan ringan, namun untuk memenuhi kebutuhan penduduk
sehari-hari didekatnya dibangun business district baru yang fungsinya tidak
kalah dengan CBD. Pusat-pusat baru seperti kampus, pusat rekreasi, tamantaman sangat menarik perkembangan permukiman menengah dan tinggi.
f.
Zona 6: Heavy Manufacturing
Zona ini merupakan konsentrasi pabrik-pabrik besar. Berdekatan dengan
zona ini biasanya mengalami berbagai permasalahan lingkungan seperti
pencemaran udara, kebisingan, kesemerawutan lalu lintas dan sebagainya,
sehingga untuk kenyamanan tempat tinggal tidak mendukung. Namun di
daerah ini terdapat berbagai lapangan pekerjaan, sehingga kelompok
penduduk perpenghasilan rendah bertempat tinggal dekat dengan zona ini.
g.
Zona 7: Outlying Business District
Zona ini muncul untuk memenuhi kebutuhan penduduk zona 4 dan5 dan
sekaligus akan menarik fungsi-fungsi lain untuk berada di dekatnya. Sebagai
salah satu pusat (nuclei) zona ini akan menciptakan suatu pola tata ruang
yang berbeda pula, sehingga tidak mungkin terciptanya pola konsentris,
tetapi membentuk sebaran “cellular” lagi sesuai dengan karakteristik masingmasing.
h.
Zona 8: Residential Suburb
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
41
Zona ini membentuk komunitas tersendiri dalam artian lokasinya. Penduduk
disini sebagian besar bekerja di pusat-pusat kota dan zona ini semata-mata
digunakan untuk tempat tinggal. Walaupun demikian makin lama akan makin
berkembang dan menarik fungsi lain juga, seperti pusat perbelanjaan,
perkantoran
dan
lain-lain.
Proses
perkembangannya
akan
serupa
dengan kota lama.
i.
Zona 9 : Industrial suburb
Sebagaimana perkembangan industri-industri lainnya unsur transportasi
selalu menjadi persyaratan untuk hidupnya fungsi ini. Walaupun terletak di
daerah pinggiran zona ini di jangkau jalur transportasi yang memadai.
Sebagai salah satu pusat (nuclei) pada perkembangan selanjutnya dapat
menciptakan pola-pola persebaran keruangannya sendiri dengan proses
serupa.
Nukleus kota dapat berupa kampus perguruan tinggi, bandar udara,
kompleks industri, pelabuhan laut, terminal bus, dan lain-lain. Keuntungan
ekonomi menjadi dasar pertimbangan dalam penggunaan lahan secara
mengelompok sehingga berbentuk nukleus. Misalnya, kompleks industri mencari
lokasi yang berdekatan dengan sarana transportasi. Perumahan baru mencari
lokasi yang berdekatan dengan pusat perbelanjaan dan tempat pendidikan.
Menurut CD Harris dan EL Ullman, beberapa kegiatan akan tertarik ke node
tertentu sementara yang lain mencoba untuk menghindari mereka. Misalnya,
node berupa universitas akan menarik penduduk yang berpendidikan, toko
fotokopi, kafe, dan toko buku, sedangkan yang akan ditarik node berupa bandara
adalah hotel dan gudang. Selain penggunaan yang saling mendukung, terdapat
juga
penggunaan
yang
saling
bertentangan.
Penggunaan
yang
saling
bertentangan akan menghindari pengelompokan di wilayah yang sama, misalnya
perumahan untuk golongan pendapatan tinggi akan menghindari daerah industri
berat.
Struktur kota berbentuk multiple nuclei sangat jelas terlihat pada kota-kota
besar seperti kota megapolis atau kanurbasi yang merupakan gabungan kotakota besar. Kalau kita ambol contoh kota Jakarta, dapat diidentifikasi nuclei yang
menjadi pusat kegiatan baru di luar CBD yang telah ada, misalnya daerah
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
42
Pondok Indah dan Bintaro di bagian selatan, Puri Kembangan di bagian barat,
Kelapa Gading di bagian utara, dan Taman Mini di bagian timur.
4.4. Kekuatan Dinamis yang mempengaruhi struktur tata ruang kota
Secara garis besar, kekuatan dinamis yang mempengaruhi struktur kota
menurut Charles Colby (dalam Pontoh, 2009) adalah:
1.
Gaya sentrifugal, yaitu kekuatan yang menyebabkan terjadinya pergerakan
penduduk dan fungsi-fungsi perkotaan dari bagian dalam kota menuju ke
bagian luarnya (kawasan pinggiran kota). Misalnya :
-
kemacetan, menyebabkan berpindahnya kegiatan dari pusat kota ke
kawasan pinggiran.
-
kurangnya ruang terbuka dan gangguan bunyi yang membuat penduduk
tidak nyaman tinggal di kota.
-
harga tanah yang mahal, pajak yang tinggi dan pertumbuhan penduduk.
-
ketidakpuasan fungsi ruang perumahan dalam kota yang pada
umumnya sempit dan tidak sehat.
2.
Gaya Sentripetal, yaitu kekuatan yang menyebabkan terjadinya pergerakan
penduduk dan fungsi-fungsi perkotaan yang berasal dari bagian luar kota
menuju ke bagian dalam. Misalnya :
-
terdapat berbagai kegiatan bisnis dengan kemudahan aksesibiltas
-
adanya berbagai fasilitas umum untuk olahraga, hiburan dan seni
budaya yang dapat dikunjungi pada waktu senggang.
-
sebagai pusat kegiatan perdagangan/perbelanjaan, orang akan merasa
bangga bertempat tinggal dengan pusat-pusat tersebut.
C. Soal Latihan
1.
Apakah yang dimaksud dengan Perencanaan Kota?
2.
Jelaskan tujuan dilakukannya perencanaan kota?
3.
Sebut dan jelaskan tiga pelaku ekonomi dalam perekonomian suatu
kota!
4.
Sebut dan jelaskan empat fungsi dasar kota dalam ekonomi!
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
43
5.
Jelaskan struktur kota berdasarkan teori konsentris oleh Ernest W
Burgess!
D. Rangkuman
Perencanaan kota pada dasarnya adalah kegiatan penyusunan rencana
kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan
kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan.
Produk dari perencanaan kota adalah suatu rencana, yang mencakup rencana
pengelolaan penggunaan lahan dan tata ruang. Perencanaan kota telah dimulai
sejak budaya tinggal menetap dikenal manusia, dan sejak itu terus tumbuh
seiring dengan pertumbuhan peradaban dan kebutuhan manusia.
Apabila
pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah, maka selain membahayakan
daya dukung kota, juga dapat menimbulkan masalah-masalah perkotaan
sehingga kualitas hidup warga kota menjadi rendah.
Kota pada dasarnya berperan sebagai pusat pertumbuhan bagi wilayah di
sekitarnya. Dalam hal ini, kota berfungsi untuk memperlancar produksi dan
pertukaran dengan dekatnya lokasi berbagai kegiatan ekonomi. Kegiatan
perekonomian suatu kota digerakkan oleh ekonomi pemerintah, ekonomi swasta,
dan ekonomi khusus.
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1.
Kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan
peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat
kota dalam mencapai kesejahteraan merupakan pengertian dari …
a. perencanaan
b. perencanaan kota
c. zoning
d. penggunaan lahan
2.
Struktur jaringan jalan diarahkan sehingga membentuk kota yang geometris,
dengan pusat kota terdiri dari agora (pusat perdagangan) dan forum (tempat
pertemuan) merupakan perkembangan perencanaan kota pada masa…
a. Revolusi Industri
b. Renaissance
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
44
c. Yunani
d. Romawi
3.
Perlunya perencanaan kota semakin dirasakan setelah terjadinya ledakan
penduduk yang mengakibatkan kota tumbuh melebihi daya dukungnya. Ini
merupakan ciri dari perencanaan kota pada masa…
a. Revolusi Industri
b. Renaissance
c. Yunani
d. Romawi
4.
Pernyataan berikut ini yang tidak benar mengenai perencanaan kota di
Indonesia adalah …
a. tanggung jawab bidang teknik perencanaan berada pada Departemen
Pekerjaan Umum
b. tanggung jawab bidang administrasi berada pada Badan
Perencanaan Nasional
c. Perencanaan kota merupakan salah satu hal yang diatur dalam
Undang-Undang Penataan Ruang
d. Rencana tata ruang dilaksanakan secara hirarkis menurut wilayah
administrasi
5.
Apabila pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah dan tidak
dilakukan perencanaan, yang dapat terjadi adalah …
a. membahayakan daya dukung kota
b. kota tetap nyaman sebagai tempat tinggal
c. penggunaan lahan akan optimal
d. topografi membatasi perkembangan kota
6.
Berikut ini yang bukan merupakan unsur yang terlibat dalam perekonomian
kota adalah …
a. ekonomi pemerintahan
b. ekonomi swasta
c. ekonomi khusus
d. ekonomi makro
7.
Salah satu fungsi dasar kota dalam ekonomi adalah residential subcenters,
yaitu fungsi kota untuk …
a. menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah belakangnya (hinterland)
b. menyediakan fasilitas pemasaran dan jasa untuk penduduk hinterland
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
45
c. mengumpulkan barang hasil produksi regional untuk diangkut ke
bagian lain serta diekspor ke luar negeri
d. melayani para pekerja yang pindah ke lokasi yang lebih tenang di
daerah pinggiran dan menjadi komuter
8.
Pola perkembangan kota yang berlapis-lapis dan membentuk struktur
lingkaran dengan pusat kota di tengahnya merupakan teori struktur kota …
a. konsentris
b. sektor
c. axial
d. multiple nuclei
9.
Teori struktur kota yang saat ini dianggap paling relevan diterapkan dalam
memahami perumbuhan kota besar atau kumpulan kota adalah teori …
a. konsentris
b. sektor
c. axial
d. multiple nuclei
10. Proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor daripada sistem gelang
atau melingkar sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess
merupakan teori struktur kota yang dikemukakan oleh…
a. Hommer Hoyt
b. Clancey Harris
c. Von Thunen
d. William Alonso
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
46
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
47
Kegiatan Belajar 4
ASPEK TEKNIS DALAM PERENCANAAN KOTA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan peranan pemerintah dalam perencanaan kota
Menunjukkan Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan
Menunjukkan Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan
B. Uraian dan Contoh
1.
Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota
Perkembangan kota di Indonesia dan berbagai permasalahannya sudah
ada sejak dekade 1950 ketika terjadi masa transisi dalam membenahi kota
sebagai ekses dari perang kemerdekaan. Pada dekade tersebut, sentra-sentra
produksi dan industrialisasi terutama kota-kota besar di pulau Jawa mulai
menunjukan pembangunan secara signifikan, sedangkan kota-kota kecil mulai
muncul dan tumbuh. Menurut besaran penduduknya, kawasan perkotaan dapat
dibedakan menjadi (Pontoh, 2009) :
- Kawasan perkotaan kecil (jumlah penduduk yang dilayani minimal 50.000 jiwa
dan maksimal 100.000 jiwa)
- Kawasan perkotaan sedang (jumlah penduduk yang dilayani lebih dari
100.000 jiwa dan maksimal 500.000 jiwa)
- Kawasan perkotaan besar (jumlah penduduk yang dilayani minimal 500.000
jiwa)
- Kawasan metropolitan (jumlah penduduk yang dilayani minimal 1.000.000
jiwa)
- Kawasan megapolitan
Kawasan metropolitan merupakan kawasan perkotaan yang terdiri atas
sebuah kawasan perkotaan yang berdiri sendiri atau kawasan perkotaan inti
dengan kawasan perkotaan di sekitarnya yang saling memiliki keterkaitan
fungsional yang dihubungkan dengan sistem jaringan prasarana wilayah yang
terintegrasi dengan jumlah penduduk keseluruhan minimal 1.000.000 jiwa.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
48
Kawasan metropolitan yang saling memiliki hubungan fungsional dapat
membentuk kawasan megapolitan.
Wilayah perkotaan tumbuh dan berkembang yang pada akhirnya
menimbulkan
berbagai
dampak
yang
secara
seksama
harus
segera
ditanggulangi, seperti masalah urbanisasi, perkembangan sosial ekonomi dan
budaya, serta perkembangan fisik atau infrastruktur perkotaan sebagai salah
satu aspek indikator kemajuan kota. Perkembangan kota di Indonesia dan
dampak yang dihasilkan memerlukan perhatian serius dari pemerintah untuk
kemudian ditanggulangi. Beberapa permasalahan pokok yang mengemuka pada
kawasan perkotaan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
494/Prt/M/2005 Tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Pengembangan
Perkotaan antara lain:
a.
Urbanisasi. Salah satu masalah yang perlu mendapat perhatian dalam
pembangunan perkotaan adalah semakin banyaknya penduduk Indonesia
yang tinggal di daerah perkotaan. Peningkatan jumlah penduduk perkotaan
ini antara lain disebabkan karena semakin banyaknya penduduk dari daerah
perdesaan yang menjadi penduduk kota. Berdasarkan perkiraan pada tahun
2025 jumlah penduduk yang tinggal di perkotaan akan mencapai 60%.
Sebaliknya jumlah penduduk di perdesaan semakin menurun. Peningkatan
jumlah penduduk kota tentunya akan memberikan berbagai implikasi bagi
pembangunan perkotaan. Dilihat dari sebaran penduduk perkotaan saat ini
dan
proyeksinya
pada
waktu
mendatang,
konsentrasi
pertambahan
penduduk kota terjadi di Pulau Jawa, yang hanya merupakan 7% dari lahan
seluruh Indonesia. Pengelompokan ini terutama terjadi di Jabodetabek (20%
dari total penduduk perkotaan Indonesia). Hal ini menunjukkan adanya
konsentrasi
berlebihan
dan
tidak
meratanya
penyebaran
penduduk
perkotaan. Selain itu juga, terutama di kota-kota metropolitan, telah terjadi
perkembangan fisik perkotaan yang telah
’mengintegrasi’ kota-kota yang
lebih kecil di sekitar kota intinya dan membentuk konurbasi yang tak
terkendali. Hal ini menyebabkan tidak efisiennya pelayanan kota serta
menurunnya kinerja kota. Selain itu, hal tersebut juga berarti semakin
dieksploitasinya
sumber
alam
sekitarnya
untuk
mendukung
dan
meningkatkan pertumbuhan ekonomi serta peningkatan kualitas kehidupan
kota. Selain itu pada kenyataannya, kota (selain menjadi tempat konsentrasi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
49
penduduk) juga menjadi tempat dimana terjadi perusakan lingkungan,
timbulnya polusi dan pemanfaatan sumberdaya alam yang terbesar.
b.
Kemiskinan di perkotaan. Yang paling mudah dan terlihat jelas dari wajah
kemiskinan perkotaan adalah kondisi jutaan penduduk yang tinggal di
permukiman kumuh dan liar. Kondisi kekumuhan ini menunjukkan seriusnya
permasalahan sosial-ekonomi, politik dan lingkungan yang bermuara pada
kondisi kemiskinan. Pengertian kemiskinan sendiri bermakna multi-dimensi
dari mulai rendahnya pendapatan, kekurangan gizi dan nutrisi, tidak
memperoleh pelayanan dasar yang memadai, tidak layaknya tempat tinggal,
ketidakamanan, kurangnya penghargaan sosial, dan lain-lain. Masalah
kemiskinan terkait erat dengan adanya berbagai ketimpangan sosial, oleh
karena itu perlu strategi khusus yang tidak bisa dilepaskan dari masalah
sosial dan budaya. Begitu juga halnya dengan urbanisasi sebagai akibat dari
bergesernya orientasi negara dari pertanian kepada industi. Urbanisasi pada
masa mendatang akan semakin besar pada tataran jumlah dan tentunya
harus diimbangi dengan penyediaan lapangan pekerjaan, perumahan yang
layak, dan sarana prasarana yang memadai, dan apabila hal tersebut tidak
dipenuhi maka tidak mustahil akan menimbulkan kemiskinan kota yang
komplikatif.
Walaupun
telah
berangsur-angsur
diusahakan
untuk
mengentaskan atau mengurangi kemiskinan, dalam kurun waktu 10-15 tahun
mendatang ini, kemiskinan masih tetap merupakan masalah penting
sehingga perlu ditangani secara bersama-sama terutama di kawasan
perkotaan. Harapannya adalah bahwa masalah ini semakin lama akan
semakin dapat berkurang.
c.
Kualitas Lingkungan Hidup Perkotaan. Lingkungan hidup tidak terpisahkan
dari penataan ruang kota, dan penataaan ruang kota itu sendiri akan meliputi
penataan berbagai media lingkungan dan kawasan seperti ruang Terbuka
Hijau (RTH) serta tata guna tanah, juga terkait dengan masalah sosial,
budaya, ekonomi, dan berbagai aspek lainnya. Keadaan lingkungan di
berbagai kota besar di Indonesia saat ini memiliki kecenderungan yang tidak
berwawasan lingkungan, terbukti dengan banyaknya daerah-daerah kumuh
(slums). Padahal untuk mencapai masyarakat perkotaan yang sejahtera,
kualitas lingkungan hidupnya harus baik, karena akan berpengaruh pada
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
50
kualitas hidupnya. Masalah yang terkait dengan kualitas lingkungan hidup
meliputi:
-
aspek fisik seperti kualitas udara, air, tanah
-
kondisi lingkungan perumahan seperti kekumuhan, kepadatan yang
tinggi, lokasi yang tidak memadai serta kualitas dan keselamatan
bangunan;
-
ketersediaan sarana, prasarana serta pelayanan kota lainnya;
-
aspek sosial budaya dan ekonomi seperti kesenjangan dan ketimpangan
kondisi antar golongan atau antar warga, tidak tersedianya wahana atau
tempat untuk menyalurkan kebutuhan-kebutuhan sosial budaya;
-
jaminan perlindungan hukum dan keamanan dalam melaksanakan
kehidupannya.
d.
Keamanan dan Ketertiban Kota. Masalah kemanan dan ketertiban kota
sangat berkaitan dengan masalah kemiskinan dan sumber daya manusia
kompeten, artinya bahwa dengan adanya kemiskinan yang semakin besar
jumlahnya akan menimbulkan tindakan kriminalitas, oleh karena itu perlu
adanya optimalisasi kebijakan pemerintah dalam bidang tersebut dan juga
partisipasi masyarakat dalam pembangunan. Kemiskinan dan rendahnya
kualitas SDM juga mengakibatkan kesenjangan sosial, yang merupakan
permasalahan kota yang dapat mengganggu stabilitas keamanan dan
kenyamanan kota. Sumber dari kesenjangan sosial adalah timpangnya
kondisi kelompok masyarakat miskin dan masyarakat kaya di kota, karena
tidak adilnya akses bagi pemanfaatan sumber daya yang ada di kota,
sehingga menyebabkan semakin terpinggirkannya kelompok miskin.
e.
Kapasitas Daerah Dalam Pengembangan dan Pengelolaan Perkotaan.
Dengan adanya desentralisasi dan otonomi, maka kesiapan daerah untuk
mengelola pembangunan kota perlu menjadi perhatian utama. Kesiapan
daerah harus terpenuhi dengan beberapa pembaharuan baik dalam bidang
pemerintahan yang terkait dengan sumber daya manusia, masalah
kelembagaan dan beberapa hal penunjang lainnya, terutama karena
wewenang pengelolaan perkotaan yang sebagian besar berada pada
Pemerintah Daerah. Dengan banyaknya pihak yang terkait dan bertanggung
jawab akan pengelolaan dan pembangunan kota, koordinasi antara berbagai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
51
pihak ini menjadi sangat penting. Kapasitas daerah yang perlu dipersiapkan
meliputi:
-
kapasitas SDM meliputi kelompok eksekutif, legislatif dan pelaku lainnya
seperti masyarakat dan dunia usaha.
-
kapasitas dan struktur kelembagaannya
- peraturan perundangan pendukung serta kemampuan pengelolaan
pembiayaannya. Pemerintah Daerah ditantang untuk memberikan pelayanan
yang lebih baik kepada masyarakat. Salah satu tantangan yang dihadapi
oleh pemerintah daerah di era desentralisasi adalah keterbatasan
kemampuan teknis dan profesional untuk menjaring aspirasi masyarakat.
Selain itu, pemerintah lokal memiliki kebutuhan yang sangat mendesak
untuk membangun kapasitas lokal dalam hal perencanaan, perancangan
rekayasa (engineering design), penganggaran, akuntansi, keuangan dan
manajemen proyek. Pembangunan kapasitas lokal perlu diutamakan
sehingga daerah dapat mendayagunakan sumber daya yang ada untuk
kebutuhan yang spesifik.
Pemerintah memegang peranan penting dalam perencanaan kota baik
dalam hal pengambilan kebijakan maupun dari sisi pemberi anggaran dalam
rangka implementasi atas kebijakan yang diambil dalam perencanaan kota. Dari
sisi pemerintah sebagai pemberi anggaran, maka dapat dijabarkan bahwa fungsi
anggaran pemerintah dalam perencanaan kota adalah sebagai berikut:
a.
Sebagai pelengkap mekanisme sektor swasta/mekanisme pasar dalam
pengalokasikan sumber daya yang tersedia
b.
Mengusahakan distribusi pendapatan yang lebih merata
c.
Menstabilkan perekonomian pada umumnya
Dari sisi pengambilan kebijakan, pemerintah merupakan pengambil
kebijakan dalam perencanaan kota yang merupakan bagian dari perencanaan
wilayah. Kewenangan perencanaan wilayah telah dibagi antara pusat dan
daerah. Kewenangan utama (langsung) tiap jenjang pemerintahan dalam
penataan ruang diindikasikan berdasarkan urusan-urusan yang berkenaan
dengan
perencanaan,
pengendalian
ruang,
penetapan,
serta
perizinan
pemanfaatan
(lokasi),
ruang.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
pemanfaatan
Makin
tinggi
dan
jenjang
52
pemerintahan, makin terbatas kewenangan utamanya. Artinya kewenangan
terbesar adalah pada tingkat pemerintahan terendah, yaitu Kota/Kabupaten.
Menurut Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang,
wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan penataan ruang
meliputi :
a.
Pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan
ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota
b.
Pelaksanaan penataan ruang wilayah propinsi,
c.
Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota
d.
Kerjasama penataan ruang antarkabupaten/kota.
2.
Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan
2.1
Penataan Ruang
Penataan ruang di Indonesia diatur dalam UU Nomor 26 Tahun 2007
tentang Penataan Ruang. Dalam penjelasan Undang-undang tersebut, dijelaskan
bahwa ruang merupakan wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang
udara termasuk di dalamnya ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah
tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara
kelangsungan hidupnya. Ruang sebagai tempat dilakukannya berbagai aktivitas
manusia merupakan sumber daya yang harus dipelihara keberadaannya.
Karenanya penggunaan ruang seharusnya bersifat berkelanjutan, yaitu kondisi
dan kualitas lingkungan fisiknya dapat dipertahankan atau bahkan ditingkatkan.
Untuk mencapai hal ini maka diperlukan instrumen pengendali yang salah
satunya berupa zonasi lahan.
Penataan ruang di negara maju sudah merupakan suatu sistem yang
terintegrasi dengan urusan pendaftaran tanah. Dengan perkataan lain,
penatagunaan tanah dan pengaturan peruntukan yang dilekatkan pada
pendaftaran tanah merupakan subsistem dalam penataan ruang (Hermit, 2009).
Di Indonesia penataan ruang dan pendaftaran tanah masih merupakan dua hal
yang terpisah dan berdiri sendiri, meskipun saat ini pemerintah berusaha
menyatukan kedua hal tersebut dengan mengubah Badan Pertanahan Nasional
menjadi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
53
2.2
Zonasi Lahan
Zonasi
lahan
adalah
pengelompokan
sejumlah
unit
lahan
yang
homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan
sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan
berkelanjutan. Peraturan zonasi diatur dalam UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang,
yaitu ketentuan yang
mengatur
tentang
persyaratan
pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Suatu zona
mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, masa bangunan), dan
satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan. Di beberapa
negara zoning dikenal dalam berbagai istilah, seperti land development code,
zoning code, zoning ordinance, dan sebagainya.
Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh
dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan
tentang amplop ruang ( koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan,
koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan sarana
dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang
yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Ketentuan lain yang
dibutuhkan antara lain adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang terkait dengan
keselamatan
penerbangan,
pembangunan
pemancar
komunikasi,
dan
pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi.
Ketentuan tentang amplop ruang akan terkait dengan berbagai perijinan
yang dapat diberikan oleh pemerintah Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan
perencanaan tata ruang. Ketentuan tersebut antara lain terkait dengan :
a.
Izin mendirikan bangunan gedung (IMB).
IMB adalah perijinan yang diberikan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota
kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai
dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.
b.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB).
KDB atau disebut juga building coverage adalah angka prosentase
berdasarkan perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung
dengan luas lahan / tanah perpetakan / daerah perencanaan yang dikuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
54
sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. KDB
dinyatakan dalam bentuk persentase.
Contoh Penghitungan:
Luas lahan = 150 m2
KDB
= 60%
Maka luas lantai dasar bangunan yang diperkenankan dibangun adalah
= 60% x 150 m2 = 90 m2 (sisanya 60 m2 digunakan sebagai area terbuka).
Dasar perhitungan KDB ini hanya memperhitungkan luas bangunan yang
tertutup atap. KDB tidak mencakup lantai bangunan yang berada di bawah
tanah (basement), jalan setapak, dan halaman dengan pengerasan yang
tidak beratap. Walaupun demikian, sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan
bahan yang dapat meresap air seperti paving blok.
c.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
KLB adalah angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan
gedung terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai
sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. KLB
merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan
luas lahan. Luas bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas
bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya. Mezanin
atau bangunan dengan tinggi dinding lebih dari 1.20 meter yang digunakan
sebagai ruangan harus dimasukkan kedalam perhitungan KLB. KLB
biasanya dinyatakan dalam angka, misalnya 1,5; 2; 2,5 dan sebagainya.
Untuk tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Semakin padat suatu
daerah, semakin tinggi pula angka KLB nya. Bangunan khusus parkir
diperkenankan sampai dengan 150% dari KLB yang ditetapkan
Contoh Penghitungan:
Luas lahan
= 150 m2
KDB
= 60%
KLB
= 1,5
Maka ketentuan mengenai bangunan yang diijinkan adalah :
Luas lantai dasar = 60% x 150 m2 = 90 m2
Total luas bangunan yang boleh dibangun = 1,5 x 150 m2 = 225 m2
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
55
Jumlah lantai maksimal yang dapat dibangun
= Total luas sesuai KLB : luas sesuai KDB
= 225 : 90 = 2,5 lantai
Dari perhitungan tersebut, maka luas total bangunan yang diizinkan
dibangun adalah seluas 225 m2, yang berarti dapat dibangun rumah secara
vertikal dengan jumlah lantai dua atau 2 1/2. Apabila dua lantai maka luas
total bangunan adalah 180 m2, sisanya seluas 45 m2 dapat dibangun
diatasnya.
d.
Koefisien Dasar Hijau (KDH).
KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas seluruh ruang
terbuka
di
luar
bangunan
pertamanan/penghijauan
gedung
dengan
luas
yang
tanah
diperuntukan
bagi
perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan. Besaran KDH pada umumnya ditetapkan dengan
menggunakan formula KDH = 100% - (KDB + 20% KDB) dengan batas
minimum 10% (Pedoman Umum Penyusunan RDTR Kota; 2008). Formula
ini berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan. Perhitungan KDH
berdasarkan formula tersebut belum mempertimbangkan kondisi tanah dan
kondisi hidrologi wilayah bersangkutan.
Contoh Penghitungan:
Luas tapak = 1000 m2
KDH = 0,25
Dasar penghijauan minimum adalah
= 0,25 x 1000 m2
= 250 m2
e.
Koefisien Tapak Basemen (KTB).
KTB adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan antar luas tapak
basemen dengan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
Contoh Penghitungan:
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
56
Luas tapak = 1000 m2
KTB = 0,75
Luas maksimum lantai basement adalah :
= 0,75 x 1000 m2
= 750 m2
f.
Garis Sempadan Bangunan
Garis Sempadan Bangunan dalah sebuah garis yg membatasi jarak bebas
minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan terhadap batas lahan yg
dikuasai.
Dapat
disimpulkan
bahwa GSB
ialah batas
bangunan
yg
diperbolehkan untuk dibangun rumah atau gedung. Merupakan batas
maksimum di mana dinding terluar dari sebuah bangunan boleh didirikan
pada suatu tapak. Patokan untuk mengukurnya ialah as atau garis tengah
jalan, tepi pantai, tepi sungai, rel kereta api, dan/atau juga jaringan tegangan
tinggi. GSB berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan
resapan air, yang pada akhirnya menciptakan rumah sehat karena rumah
akan memiliki halaman yang memadai sehingga penetrasi udara kedalam
rumah akan lebih optimal. Selain itu, dengan adanya jarak rumah dengan
jalan di depannya, privasi pemilik tentunya akan lebih terjaga. Besar kecilnya
tergantung dari kelas jalan. Biasanya besar GSB adalah 3 meter sampai
dengan 5 meter.
g.
Garis Sempadan Jalan
Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih
ditujukan untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa mendatang.
Misalnya dinyatakan GSJ sebesar 1,5 meter, maka artinya 1,5 meter dari
tepi jalan kearah halaman rumah sudah ditetapkan sebagai lahan untuk
rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan,
lahan selebar 1,5 meter tersebut akan terambil.
Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan
peruntukan
lokasi
yang
ditetapkan
dalam
surat
keterangan
rencana
kabupaten/kota yang diberikan oleh pemerintah daerah. Surat keterangan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
57
rencana
kabupaten/kota
didasarkan
pada
RTRW
kabupaten/kota,
RTRK(Rencana Teknis Ruang Kota), dan/atau RTBL (Rencana Tata Bangunan
& Lingk). Bagi daerah yang belum memiliki RTRW kabupaten/kota, RTRK,
dan/atau RTBL untuk lokasi bersangkutan, atau sudah memiliki RTRW namun
belum dapat dilaksanakan, bupati/walikota, atau Gurbenur Daerah Khusus
Ibukota dapat memberikan persetujuan mendirikan bangunan gedung pada
daerah tersebut untuk jangka waktu sementara.
2.3
Tata Guna Lahan
Penatagunaan tanah diwujudkan dalam tata guna lahan, yaitu suatu proses
perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif pola tataguna lahan
dengan memperhatikan faktor pengembangannya baik fisik, sosial budaya,
maupun ekonomi. Tata guna lahan terbagi menjadi dua bagian yaitu:
a.
Kawasan Terbangun
Yaitu ruang dalam kawasan permukiman perkotaan yang mempunyai ciri
dominasi penggunaan lahan secara terbangun atau lingkungan binaan untuk
mewadahi kegiatan perkotaan. Meliputi antara lain kawasan perumahan,
perkantoran, perdagangan dan jasa, serta industri.
b.
Kawasan terbuka/Tak Terbangun, terdiri dari :
- RTH (Ruang Terbuka Hijau), yaitu ruang dalam kota atau wilayah yang
lebih luas baik dalam bentuk areal memanjang/jalur maupun dalam
bentuk lain, dimana dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka yang
pada dasarnya tanpa bangunan dan pemanfaatannya lebih bersifat
pengisian hijau tanaham atau tumbuhan.
- Daerah konservasi, yaitu daerah yang mengandung arti perlindungan
sumber daya alam dan tanah terbuka serta pelestarian daerah perkotaan.
3.
Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan
Penggunaan lahan harus diawasi dan dikendalikan dengan baik supaya
penataannya tetap teratur sesuai dengan rencana. Tujuan utama pengendalian
adalah terjaganya kesesuaian antara pemanfaatan ruang dan rencana tata
ruang. Untuk tujuan tersebut maka dalam UU nomor 26 Tahun 2007
diperkenalkan beberapa instrumen sebagai pengendali, yaitu:
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
58
a.
Peraturan zonasi dalam bentuk Perda dan sebagai penyerta Rencana Tata
Ruang Kawasan atau RDTRK
b.
Perizinan, seperti izin lokasi dan IMB
c.
pemberian insentif (misalnya berupa keringanan pajak, pembangunan
sarana dan prasarana, kemudahan prsedur perijinan) dan disinsentif
(misalnya berupa pembatasan perijinan, pajak yang tinggi)
d.
pengenaan sanksi.
Sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, peraturan zonasi
harus disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona
pemanfaatan ruang. Rencana rinci tersebut berupa RDTRW Kabupaten/Kota
serta rencana rinci untuk kawasan agropolitan, metropolitan dan megapolitan.
Contoh dari pedoman seperti ini misalnya Konsep Wilayah Bandung Raya dan
Wilayah Jabodetabek (Hermit, 2009). Pengendalian pemanfaatan ruang itu
sendiri dilaksanakan oleh pemerintah kabupaten/kota.
Agar mempunyai kekuatan hukum yang tegas dan jelas (operasional) maka
pengendalian harus didasari dengan suatu peraturan. MisaInya untuk peraturan
zonasi harus ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah untuk zonasi nasional,
Peraturan Daerah Propinsi untuk zonasi propinsi, dan Peraturan Daerah
Kabupaten/Kota untuk zonasi kabupaten/kota.
Demikian juga untuk perijinan
yang terkait dengan ijin pemanfaatan ruang yang menurut ketentuan peraturan
perundangan harus dimiliki sebelum pelaksanaan pemanfaatan ruang. Ijin yang
terkait dengan hal ini adalah ijin lokasi/fungsi ruang, amplop ruang, dan kualitas
ruang. Ijin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang atau prosedur dapat
dibatalkan, dan kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan ijin ini dapat
dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi ijin.
Penerapan
insentif
dimaksudkan
untuk
mendorong
suatu
bentuk
pemanfaatan lahan antara lain diberikan dalam bentuk :
- keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa
ruang, dan urun saham
- pembangunan serta pengadaan infrastruktur
- kemudahan prosedur perijinan
- pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta, atau pemda lain
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
59
Sedangkan disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah,
membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan
rencana tata ruang, dan dapat berupa :
- pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan
- pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti
C. Soal Latihan
1.
Jelaskan beberapa permasalahan pokok yang dihadapi pemerintah
terkait dengan perkembangan kota!
2.
Sebutkan wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan
penataan ruang!
3.
Apakah yang dimaksud dengan zonasi lahan?
4.
Jelaskan yang dimaksud dengan Koefisien Dasar Bangunan!
5.
Tata guna lahan terbagi menjadi dua bagian, yaitu kawasan terbangun
dan kawasan tidak terbangun. Jelaskan!
D. Rangkuman
Perkembangan kota di Indonesia dan dampak yang dihasilkan memerlukan
perhatian serius dari pemerintah untuk kemudian ditanggulangi. Berbagai
permasalahan dalam perkembangan kota menimbulkan dampak yang secara
seksama harus segera ditanggulangi, seperti masalah urbanisasi, perkembangan
sosial ekonomi dan budaya, serta perkembangan fisik atau infrastruktur
perkotaan sebagai salah satu aspek indikator kemajuan kota.
Agar perkembangan kota dapat terarah dan sesuai dengan daya dukung
kota itu sendiri, maka diperlukan instrumen untuk merencanakan dan
mengendalikan pemanfaatan lahan. Penatagunaan tanah diwujudkan dalam tata
guna lahan, yaitu suatu proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan
alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya
baik fisik, sosial budaya, maupun ekonomi. Sedangkan instrumen pengendalian
antara lain diwujudkan dalam bentuk peraturan zonasi lahan.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
60
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! Perhatikan
bahwa pilihan jawaban berjumlah 11!
No.
Pernyataan
Jawaban
1.
Berpindahnya penduduk dari daerah perdesaan
yang menjadi penduduk kota
Masalah rendahnya pendapatan, kekurangan gizi
dan nutrisi, tidak memperoleh pelayanan dasar
yang memadai, tidak layaknya tempat tinggal,
ketidakamanan, kurangnya penghargaan sosial
Mengusahakan distribusi pendapatan yang lebih
merata bagi masyarakat kota
Makin tinggi jenjang pemerintahan, makin terbatas
kewenangan utamanya dalam penataan ruang.
Maka kewenangan terbesar adalah pada level
pemerintahan ini.
wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan
ruang udara termasuk di dalamnya ruang di dalam
bumi sebagai satu kesatuan wilayah tempat
manusia dan makhluk lain hidup, melakukan
kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya
Kerjasama penataan ruang antarkabupaten/kota
merupakan wewenang dari level pemerintah ini
pengelompokan sejumlah unit lahan yang
homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang
akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri
dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan
berkelanjutan
ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian
yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan
sesuai dengan rencana rinci tata ruang
proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan
dan alternatif pola tataguna lahan dengan
memperhatikan faktor pengembangannya baik
fisik, sosial budaya, maupun ekonomi
perangkat
untuk
mencegah,
membatasi
pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak
sejalan dengan rencana tata ruang
a. fungsi
anggaran
pemerintah
b. Pemerintah
Kabupaten/Kota
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
c. urbanisasi
d. Peraturan
lahan
zonasi
e. disinsentif
f. Zonasi lahan
g. Tata guna lahan
h. Pemerintah
Kabupaten/Kota
i. kemiskinan
j. Pemerintah propinsi
k. ruang
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
61
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
62
Kegiatan Belajar 5
PROSES DAN DOKUMENTASI PERENCANAAN KOTA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan proses perencanaan kota pada umumnya
Menunjukkan proses perencanaan kota di Indonesia
Menunjukkan Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia
B. Uraian dan Contoh
1.
Proses Perencanaan Kota pada Umumnya
Perencanaan merupakan proses untuk menentukan tindakan masa depan
yang tepat, melalui urutan pilihan, dengan memperhitungkan sumber daya yang
tersedia (Pontoh, 2009). Karakteristik utama dari proses perencanaan adalah (1)
bersifat siklis, yaitu terdiri atas rangkaian kegiatan yang akan menjembatani
perumusan
tujuan
dengan
penyusunan
program
dan
proyek
sebagai
implementasinya; (2) kesatuan dalam ragam/kegiatannya, tidak ada satu tahapan
kegiatan yang boleh terisolasi dari tahapan lainnya, dan; (3) tiap tahapan tidak
selalu dilakukan secara sekuensial, mengingat situasi lapangan yang sangat
kompleks dan bervariasi.
Dalam Undang-undang Penataan Ruang, Kawasan Perkotaan didefinisikan
sebagai kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan
susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan
distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Sedangkan perencanaan tata ruang didefinisikan sebagai suatu proses untuk
menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan
rencana tata ruang. Hal ini sedikit berbeda dengan pengertian perencanaan kota
menurut beberapa ahli. Hobbs and Doling (1991) menyatakan bahwa
perencanaan kota merupakan kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan
pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai
keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan biaya. Pontoh (2009)
menyatakan bahwa perencanaan kota merupakan penyiapan dan antisipasi
kondisi kota pada masa yang akan datang, dengan titik berat pada aspek spasial
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
63
dan tata guna lahan, yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas
lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai
kesejahteraan. Dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Th 1987
disebutkan bahwa Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan dan
peninjauan kembali rencana kota. Sedangkan rencana kota adalah rencana
pengembangan kota yang disiapkan secara teknis, baik yang ditetapkan
Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah yang merupakan rumusan
kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan
di bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan
pembangunan kotaperencanaan kota merupakan rumusan kebijaksanaan
pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di bawahnya
serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan
kota untuk mencapai tujuan tertentu.
Dalam melaksanakan perencanaan kota terdapat beberapa model yang
dapat dijadikan acuan. Menurut Terry Moore (dalam Pontoh, 2009) proses
perencanaan kota dapat secara umum digambarkan sebagaimana berikut:
(Re)-Evaluasi
Pendefinisian
persoalan
Perumusan tujuan
dan sasaran
Pemantauan
Pengumpulan
data
Implementasi
Analisis : data
pasar,proyeksi
Evaluasi dan seleksi
alternatif
Identifikasi
alternatif
Sumber : Pontoh dan Kustiwan, 2009
Gambar 5.1 Proses perencanaan kota menurut Terry Moore
Dari berbagai model perencanaan, tahapan proses perencanaan secara
umum menurut Pontoh dan Kustiwan (2009) adalah :
1.
Pendefinisian persoalan/masalah, sebagai titik awal perencanaan. Definisi
masalah yang tepat akan mengarahkan pada perumusan tujuan dan sasaran
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
64
yang tepat pula. Ada 4 hal yang harus diperhatikan dalam pendefinisian
masalah, yaitu :
a.
Latar belakang persoalan, baik bersifat ekonomi, sosial, politik, budaya,
atau faktor lain.
b.
Identifikasi persoalan, tahap awal untuk memahami masalah yang
sebenarnya.
c.
Pembatasan persoalan, menetapkan batas persoalan dengan jelas,
sehingga dapat ditentukan faktor yang yang masuk lingkup analisis dan
mana yang tidak.
d.
Perumusan
persoalan,
menyatakan
secara
jelas
dan
eksplisit
pertanyaan-pertanyaan yang akan dicari jawaban atau solusinya.
2.
Perumusan tujuan dan sasaran, yang diarahkan untuk menghasilkan suatu
pernyataan yang bersifat kualitatif berkenaan dengan pencapaian yang
diinginkan sebagai hasil dari perencanaan. Hasil dari proses ini adalah
pernyataan spesifik menyangkut pencapaian tujuan yang bersifat terukur dan
memilki kerangka waktu untuk mencapainya.
3.
Pengumpulan dan interpretasi data, yaitu data :
- mengenai distribusi (spasial dan aspasial), untuk membandingkan antar
kelompok, kegiatan, atau wilayah geografis
- data mengenai keterkaitan baik berupa spasial maupun aspasial, dan
- data indikator perkembangan, misalnya data time series pertumbuhan
penduduk
4.
Analisis Data, mencakup :
a.
analisis data dasar, bertujuan untuk mendeskripsikan dan menilai
keadaan atau kondisi masa lalu dan masa sekarang sehingga persoalan
yang telah dirumuskan didukung dengan data yang relevan.
b.
analisis prakiraan, dilakukan berdasarkan kecenderungan historis jika
dianggap tidak ada intervensi. Karenanya data historis mutlak
diperlukan.
c.
analisis penyusunan skenario di masa datang, tujuannya adalah
prediktif, menilai alternatif yang dapat dilakukan atau prediksi hasil yang
diperoleh di masa depan.
5.
Identifikasi dan evaluasi alternatif, apabila terdapat beberapa alternatif yang
dapat dilakukan, maka tugas perencana selanjutnya adalah membandingkan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
65
secara rinci kelebihan dan kekurangan masing-masing alternatif serta
memberikan informasi kepada pengambil keputusan untuk alternatif terbaik.
6.
Implementasi, dalam bentuk program atau proyek yang spesifik untuk
melaksanakan kebijaksanaan yang dipilih.
7.
Pemantauan dan evaluasi, merupakan bagian dari kegiatan pengawasan
pemanfaatan ruang.
2.
Proses Perencanaan Kota di Indonesia
Rangkaian proses perencanaan secara umum yang diformulasikan oleh
Terry Moore pada dasarnya sama dengan lingkup penataan ruang yang diatur
dalam Undang-undang Penataan Ruang. Kaitan antara keduanya menurut
Pontoh dan Kustiwan mencakup :
a.
Perencanaan tata ruang, produknya adalah Rencana Tata Ruang (RTR)
b.
Pemanfaatan ruang, merupakan pelaksanaan RTR
c.
Pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai pengendali dari pelaksanaan
RTR
Hubungan tersebut dapat digambarkan sebagaimana gambar 5.2 berikut :
8-9 Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
1.Pendefinisian
persoalan
2.Perumusan
tujuan dan sasaran
9.(Re)-Evaluasi
8.Pemantauan
3.Pengumpulan
data
7.Implementasi
7 Pemanfaatan
Ruang
6.Evaluasi dan
seleksi alternatif
4.Analisis : data
pasar,proyeksi
5.Identifikasi
alternatif
1-6 Perencanaan
Tata Ruang
Sumber : Pontoh dan Kustiwan, 2009
Gambar 5.2 Hubungan proses perencanaan kota menurut Terry Moore dengan UU
Penataan Ruang
Sesuai Pasal 11 ayat (2) UU No. 24/1992 sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang,
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
66
pemerintah daerah kabupaten berwenang melaksanakan penataan ruang
wilayah kabupaten yang meliputi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
kabupaten,
pemanfaatan
ruang
wilayah
kabupaten,
dan
pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten. RTRW kabupaten berjangka waktu
perencanaan 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.
RTRW kabupaten dapat ditinjau kembali kurang dari 5 (lima) tahun jika:
a.
terjadi perubahan kebijakan nasional dan strategi yang mempengaruhi
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten; dan/atau
b.
terjadi dinamika internal kabupaten yang mempengaruhi pemanfaatan ruang
secara mendasar, seperti bencana alam skala besar atau pemekaran
wilayah yang ditetapkan melalui peraturan perundang-undangan.
Peninjauan kembali dan revisi RTRW kabupaten ini dilakukan bukan untuk
pemutihan terhadap penyimpangan pemanfaatan ruang di wilayah kabupaten
(Hermit, 2012).
Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan yang merupakan bagian wilayah
kabupaten berupa rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten, yaitu Rencana
Detil Tata Ruang Kabupaten. Sebagai turunan untuk melaksanakan UndangUndang Penataan Ruang, prosedur untuk penataan ruang kawasan kabupaten
diatur dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 16/PRT/M/2009 tentang
Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten, dengan
kewajiban penyediaan dan penggunaan Ruang Terbuka Hijau minimal 30% dari
luas kawasan perkotaan, terdiri dari 20% RTH publik dan 10% RTH privat. Hal ini
juga berlaku untuk RDTR Kota.
3.
Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia
Produk
dari
proses
perencanaan
adalah
rencana.
Produk
ini
didokumentasikan sebagai kumpulan rencana yang mengacu pada standar
yang berlaku. Dalam praktik penyusunan ruang di Indonesia, dokumen tata
ruang bersifat hirarkis, mulai dari dokumen yang bersifat makro yang berlaku
pada level nasional hingga dokumen detil yang hanya berlaku pada kawasan
tertentu saja. Sesuai dengan Undang-undang Nomor 26 tahun 2007, rencana
tata ruang sebagai produk dari proses perencanaan didokumentasikan sesuai
dengan batasan wilayah administrasi, berupa RTRWN, RTRWP, dan RTRWK
untuk Rencana Umum dan dokumen detil berupa Rencana detil. Untuk tata
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
67
ruang kota/kawasan perkotaan, rencana tata ruang sekurang-kurangnya terdiri
dari 4 materi/sustansi :
a.
Rencana pemanfaatan ruang, menunjukkan alokasi ruang untuk mewadahi
aktivitas yang akan dikembangkan
b.
Rencana Pengembangan Sarana, untuk mendukung setiap aktivitas yang
memanfaatkan ruang
c.
Rencana Pengembangan Prasarana, untuk mendukung setiap aktivitas
dan sarana
d.
Aspek Pelaksanaan dan Pengendalian, untuk mendukung terlaksananya
ketiga produk rencana.
Tiap hirarki rencana tata ruang berbeda dalam hal rincian substansi, skala
ketelitian peta, legalisasi atau penetapannya, serta fungsi/manfaatnya. Hasil
perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat dibedakan
menjadi:
1.
Rencana Umum, yaitu kebijakan yang menetapkan lokasi dari kawasan yang
harus dilindungi dan dibudidayakan serta diprioritaskan pengembangannya
dalam jangka waktu perencanaan. Rencana umum dibagi menurut wilayah
administrasi, yaitu:
2.
a.
Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRW Nasional)
b.
Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Propinsi (RTRW Propinsi)
c.
Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRW Kabupaten)
d.
Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW)
Rencana Rinci, merujuk pada pasal 14 UUPR, rencana umum tata ruang
perlu dijabarkan dalam bentuk rencana rinci ruang karena RTRW belum
dapat digunakan sebagai pedoman pelaksanaan kegiatan pemanfaatan dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana detil tersebut untuk kawasan
perkotaan berupa:
a.
Rencana detil, merupakan pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan
antara blok-blok penggunaan kawasan untuk menjaga keserasian
pemanfaatan
ruang
dengan
manajemen
transportasi
kota
dan
pelayanan utilitas kota.
b.
Rencana teknik, merupakan pengaturan geometris pemanfaatan ruang
yang menggambarkan keterkaitan antara satu bangunan dengan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
68
bangunan lainnya, serta keterkaitannya dengan utilitas bangunan dan
utilitas kota/kawasan (saluran drainase, sanitasi, dll).
Keterkaitan kedua hasil perencanaan tersebut dapat digambarkan dalam bagan
alir rencana tata ruang kawasan perkotaan sebagaimana pada gambar 5.3.
Saat ini peraturan mengenai penataan ruang yang berlaku (UU No. 26
Tahun 2007) menyeragamkan masa berlaku semua dokumen penataan ruang
menjadi 20 tahun. Namun demikian, mengingat proses pemanfaatan ruang
bersifat sangat dinamis, maka dibuka kemungkinan melakukan peninjauan
kembali/revisi dokumen rencana tata ruang pada setiap 5 tahun untuk
menyesuaikan dengan kecenderungan perkembangan wilayah dan kebutuhan
masyarakat.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
69
RTRWN
RTRWP
Identifikasi Permasalahan
Keserasian dan keterpaduan
pengembangan kota inti dan
kota-kota
Identifikasi permasalahan
pembangunan kota
Identifikasi Permasalahan
Pembangunan dan
Perwujudan Ruang Kawasan
Identifikasi Permasalahan
Pelaksanaan Pembangunan
Kawasan
Formulasi Tujuan
Pengembangan
Metropolitan
Formulasi Visi
Pembangunan
Kota
Formulasi
Tujuan
Pembangunan
kawasan
Tujuan
Pembangunan
Lingkungan dan
masa bangunan
RENCANA STRUKTUR TATA
RUANG KAWASAN PERKOTAAN
METROPOLITAN
-Arahan pengelolaan kawasan
lindung dan budidaya
- Arahan pengembangan sistem
prasarana dan sarana primer
- Arahan kebijaksanaan TGA, TGU,
dan SDA lainnya
Perumusan
kondisi y.a.d :
-estimasi
kebutuhan
pengembangan
fungsional kotakota
- estimasi hub.
Fungs kota-kota
Rumusan kondisi y.a.d :
-estimasi kebutuhan dan
peluang pengembangan
kota
- estimasi hub. Fungs
kawasan kota
Perumusan kondisi y.a.d :
-estimasi kebutuhan dan
pelaksanaan pembangunan
Perkiraan
pemanfaatan fisik
dan daya dukung
lingkungan
RENCANA TATA RUANG WILAYAH
KOTA
-Pengelolaan kawasan lindung dan
budidaya
- Pengelolaan kawasan tertentu
- Sistem prasarana dan sarana
sekunder TGT, TGU, dan SDA lain
- Pentahapan dan prioritas
pengembangan untuk perwujudan
struktur pemanfaatan ruang kota
RENCANA DETAIL TATA
RUANG KAWASAN
PERKOTAAN
-Rencana pemanfaatan ruang
kawasan fungsional dalam blokblok peruntukan
- Rencana struktur pelayanan
-Rencana sistem jaringan
pergerakan primer dan sekunder
- Rencana sistem utilitas
- Arahan kepadatan, ketinggian
bangunan, sempadan untuk
RENCANA
RUANG KAWASAN
setiapTEKNIK
blok peruntukan
PERKOTAAN
- Rencana pengelolaan sarana
-Rencana
ruang berupa
dan pemanfaatan
prasana
rencana perpetakan dan tata letak
bangunan
- Arahan letak dan penampang jalan
serta utilitas
- Rencana tapak, tata letak bangunan
gedung dan bukan gedung
Sumber : Hermit, 2012
Gambar 5.3 Keterkaitan hasil perencanaan umum dengan perencanaan detil
C. Soal Latihan
1.
Apakah karakteristik utama dari proses perencanaan kota?
2.
Gambarkan proses perencanaan kota di Indonesia bila dihubungkan
dengan pendapat yang dikemukakan Terry Moore!
3.
Apakah materi yang harus ada dalam rencana tata ruang?
4.
Jelaskan hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya)!
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
70
5.
Berapa lamakah masa berlaku rencana tata ruang di Indonesia? Apakah
rencana tersebut dapat diubah?
D. Rangkuman
Perencanaan tata ruang didefinisikan sebagai suatu proses untuk
menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan
rencana tata ruang.
Sedangkan perencanaan kota merupakan kegiatan
mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan
dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan
dan biaya, dan dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan
kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan.
Terdapat kaitan antara model perencanaan ruang dalam teori dengan
praktek di Indonesia. Kaitan antara keduanya mencakup:
a.
Perencanaan tata ruang, produknya adalah Rencana Tata Ruang (RTR)
b.
Pemanfaatan ruang, merupakan pelaksanaan RTR
c.
Pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai pengendali dari pelaksanaan
RTR
Hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat
dibedakan menjadi Rencana Umum dan Rencana Rinci. Semua dokumen
penataan ruang memiliki masa berlaku selama 20 tahun. Namun demikian,
dimungkinkan untuk melakukan peninjauan kembali setiap 5 tahun untuk
menyesuaikan dengan kecenderungan perkembangan wilayah dan kebutuhan
masyarakat
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! Perhatikan
bahwa pilihan jawaban berjumlah 11!
No
1.
Pernyataan
Kawasan yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi
kawasan
sebagai
tempat
permukiman
perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan
jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
Jawaban
a. Identifikasi dan
evaluasi alternatif
b. Pengendalian
pemanfaatan ruang
71
2.
Suatu proses untuk menentukan struktur dan
pola ruang yang meliputi penyusunan dan
penetapan rencana tata ruang
c. Perencanaan kota
3.
Rumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka
bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan
di bawahnya serta pedoman pengarahan dan
pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan
kota untuk mencapai tujuan tertentu.
d. Perencanaan tata
ruang
4.
Salah satu tahapan dalam penataan ruang
yang berisi pemantauan dan evaluasi
f. Revisi RTRW
Kabupaten
5.
Tahapan perencanaan kota yang berisi
kegiatan
membandingkan
secara
rinci
kelebihan dan kekurangan masing-masing
alternatif serta memberikan informasi kepada
pengambil keputusan untuk alternatif terbaik
e. implementasi
g. Rencana detil
h. Revisi undang-undang
tentang penataan
ruang
i. Kawasan perkotaan
6.
Yang
dapat
dilakukan
apabila
terjadi
perubahan kebijakan nasional dan strategi
yang mempengaruhi pemanfaatan ruang
wilayah kabupaten
7.
Produk dari proses perencanaan
j. Rencana
8.
Kebijakan yang menetapkan lokasi dari
kawasan
yang
harus
dilindungi
dan
dibudidayakan
serta
diprioritaskan
pengembangannya dalam jangka waktu
perencanaan dan dibagi menurut wilayah
administrasi
k. Rencana umum
9.
Pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan
antara blok-blok penggunaan kawasan untuk
menjaga keserasian pemanfaatan ruang
dengan manajemen transportasi kota dan
pelayanan utilitas kota
10.
Dalam
penataan
ruang,
pelaksanaan
pemanfaatan ruang berada dalam tahap ini.
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
X 100
72
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
73
Kegiatan Belajar 6
PENGENALAN STUDI EKONOMI KOTA
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan konsep ekonomi kota
B. Uraian dan Contoh
Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari
ilmu ekonomi, yang mencakup aspek mikro maupun makro, dengan karakteristik
khusus dalam bentuk terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis
ilmu ekonomi yang bersifat tradisional (Sjafrizal, 2012). Dalam pengertian secara
umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar manusia dalam
bidang pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources Economics
menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as
the field of study that deals with man’s economic relationship with others
respecting land” (ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai
bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan
manusia lainnya yang berkaitan dengan tanah). Dalam bukunya tersebut, ia juga
mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai ekonomi tanah sebagai
berikut, “land economics ia a social science that deals with those problems in
which social conduct is strategically affected by the physical locational or property
attributes of whole surface units” (Ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang
berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis
dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuan-satuan permukaan
tanah secara keseluruhan). Singkatnya, ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang
mempelajari usaha manusia memanfaatkan sumber daya permukaan bumi
secara ekonomis.
Dipertimbangkannya aspek lokasi dalam analisis ekonomi sudah lama
diupayakan oleh para ahli. Langkah awal upaya ini banyak dilakukan oleh para
ahli bangsa Jerman, seperti Von Thunen (1851), Alfred Weber (1929), dan
August Loch (1954). Perhatian mereka terutama diarahkan pada penentuan dan
analisis lokasi dari kegiatan produksi dan permintaan serta penguasaan areal
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
74
pasar. Upaya ini kemudian mendorong timbulnya Teori Lokasi yang dewasa ini
juga banyak dipelajari di perguruan tinggi. Teori Lokasi bersifat mikro dengan
fokus pada analisis lokasi kegiatan perusahaan industri dan pertanian. Analisis
yang bersifat menyeluruh (agregat) secara lebih komprehensif mula-mula
dilakukan oleh ekonom bernama Walter Isard dalam disertasinya yang berjudul
Location and Space Economy (1956). Isard mencoba memasukkan unsur ruang
ke dalam analisis yang bersifat partial maupun dalam kerangka analisis
keseimbangan umum (general equilibrium framework). Sejak saat itu, analisis
ekonomi wilayah dan perkotaan muncul sebagai cabang ilmu sendiri yang
menekankan pembahasannya pada aspek lokasi dan ruang dalam analisis dan
pengambilan keputusan ekonomi.
Sifat dasar tanah atau lahan yang menjadikannya langka merupakan sifat
unik tanah. Tanah mempunyai sifat unik karena persediaannya selalu tetap,
artinya tanah tidak dapat diproduksi maupun dikurangi dan lokasinya tidak dapat
digeser atau dipindahkan. Hal ini membedakan tanah dengan faktor produksi
yang lain. Jika ada seseorang yang baru saja membeli rumah, pasti pertanyaan
yang pertama kali diajukan kepadanya adalah “di mana lokasinya?”. Hal ini tidak
terlepas dari karakteristik tanah yang tidak dapat dipindahkan tersebut. Artinya,
properti tidak dapat terhindar dari lokasi tempatnya berada, baik itu lokasi yang
premium maupun lokasi yang buruk. Jika lokasinya buruk, pengaruhnya pasti
dirasakan pemilik properti, dan jika lokasinya bagus, keuntunganpun dirasakan
pemilik properti selama masa kepemilikan properti.
Apa yang dipelajari ekonomi kota adalah pemilihan lokasi yang dilakukan
oleh perusahaan maupun rumah tangga. Rumah tangga memilih lokasi untuk
tempat tinggal, sedangkan perusahaan memilih lokasi untuk melakukan usaha
dalam bentuk kantor, pabrik, atau outlet. Faktor yang akan dipertimbangkan oleh
rumah tangga maupun perusahaan dalam pemilihan lokasinya adalah kualitas
hidup dan pendapatan yang dapat diharapkan dari lokasi tersebut.
Pada
ekonomi
tanah,
akan
dipelajari
adanya
persaingan
dalam
penggunaan lahan untuk berbagai fungsi, seperti yang dijelaskan dalam teori
sewa Von Thunen dengan bid rent theory. Semua lahan dalam kota adalah lahan
yang penggunaannya ditentukan oleh penawar yang paling tinggi. Keberhasilan
orang menempati suatu situs di kota, hanyalah karena tanah tersebut diperas
manfaatnya semaksimal mungkin serta bergantung dari kemampuan pihak yang
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
75
bersangkutan membayar sewanya. Persaingan penggunaan ini tentunya
kemudian akan dibatasi oleh adanya tata guna lahan yang dinyatakan dalam
rencana perkotaan, sehingga perubahan penggunaan lahan dapat dikendalikan.
Konsekuensi adanya perencanaan adalah persaingan yang semakin ketat untuk
penggunaan tertentu, misalnya penggunaan komersil yang pertumbuhannya
cepat dan terus menerus, sementara kebutuhan untuk perumahan tentunya juga
akan terus bertambah seiring dengan perkembangan kota.
Integrasi lokasi dan ruang dalam ekonomi menjadi hal yang sangat penting
mengingat lahan perkotaan yang tersedia relatif terbatas sedangkan jumlah
penduduk terus bertambah. Dalam situasi seperti ini maka efisiensi penggunaan
lahan, pengaturan lokasi, dan tata ruang menjadi sangat diperlukan. Dengan
memasukkan unsur lokasi dan struktur ruang ini, analisis ekonomi mengenai
tanah akan menjadi lebih konkret sesuai kondisi geografis wilayah yang sangat
bervariasi.
C. Soal Latihan
1.
Apakah yang dimaksud dengan ekonomi tanah?
2.
Apa yang dimaksud sifat unik dari tanah?
3.
Bagaimanakah hubungan perencanaan kota dengan ekonomi kota?
D. Rangkuman
Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari
ilmu ekonomi, yang mencakup aspek mikro maupun makro, dengan karakteristik
khusus dalam bentuk terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis
ilmu ekonomi yang bersifat tradisional. Integrasi ini diperlukan karena sifat unik
dari tanah yang tidak dapat bertambah dan tidak dapat dipindahkan, sehingga
penawaran akan tanah sangat tergantung dari lokasinya.
E. Tes Formatif
Pilihlah B jika benar dan S jika salah untuk 10 pernyataan berikut ini!
1.
Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah
cabang dari ilmu ekonomi.
B-S
2.
Ekonomi tanah menekankan pada terintegrasinya unsur lokasi dan
ruang ke dalam analisis ilmu ekonomi yang bersifat tradisional.
B-S
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
76
3.
Salah satu sifat unik tanah adalah persediaannya yang melimpah
di setiap tempat.
B-S
4.
Pada awal munculnya teori lokasi, misalnya pada teori Von
Thunen, analisis yang dilakukan adalah untuk pemukiman (rumah
tangga).
B-S
5.
Salah satu pencetus Teori Lokasi adalah Louis Mumford dengan
karyanya The City.
B-S
6.
Karena jumlah tanah terbatas dan penduduk terus bertambah,
maka harga tanah hanya dipengaruhi penawaran tanah.
B-S
7.
Perencanaan kota tidak akan berpengaruh terhadap besarnya
penawaran akan tanah.
B-S
8.
Karena penggunaan komersial lebih menguntungkan daripada
penggunaan non komersial, maka di perkotaan cenderung terjadi
perubahan penggunaan lahan menjadi komersial.
B-S
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasa
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
77
Kegiatan Belajar 7
TANAH SEBAGAI SUMBER DAYA EKONOMI
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar tujuh, peserta dapat :
- Menunjukkan karakteristik tanah dan pasar tanah
- Menunjukkan analisis ekonomi sumber daya ekonomi tanah
B. Uraian dan Contoh
1.
Karakteristik Tanah dan Pasar Tanah
Suatu barang dikatakan memiliki nilai apabila barang tersebut memiliki 4
elemen, yaitu Demand, Utility, Scarcity, dan Transferability (DUST). Apakah yang
dimaksud DUST ini?
o
Demand, merupakan elemen yang muncul karena karakteristik unik yang
dimiliki barang atau karena adanya keinginan untuk memiliki barang
tersebut, atau karena keduanya. Apabila peminat memiliki daya beli, maka
demand menjadi effective demand.
o
Utility adalah kemampuan atau kekuatan suatu barang untuk memberikan
layanan atau memenuhi kebutuhan. Dalam kaitan dengan tanah, hal ini
dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor termasuk lokasi, atribut fisik, dan
peraturan pemerintah terkait zonasi.
o
Scarcity adalah keterbatasan persediaan barang serta permintaan relatif dari
barang tersebut. Suatu barang memiliki nilai apabila barang tersebut langka.
Persediaan tanah bersifat tetap, namun demikian persediaan untuk tipe
tanah tertentu dapat berubah, karena bangunan dapat dibangun dan
dihancurkan sepanjang waktu. Harus ada kelangkaan relatif agar nilai tanah
dapat meningkat. Misalnya tanah di gurun harganya murah karena tidak
langka, karena sebagian besar orang tidak ingin tinggal di gurun. Akibatnya
tidak banyak terjadi kompetisi. Di sisi lain, tanah di pinggir pantai jumlahnya
langka karena banyak diminati, sehingga harganya naik.
o
Transferability adalah kemampuan properti untuk dialihkan kepemilikannya
dari pemilik yang satu ke pemilik yang lain. Untuk tanah, transferability terkait
dengan hak atas tanah serta kontrol terhadap tanah tersebut. Tanah yang
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
78
tidak
memiliki
hak
yang
dapat
dialihkan
menjadi
tidak
dapat
dipindahtangankan, sehingga nilainya akan turun.
Dalam ilmu ekonomi, pasar adalah tempat atau peristiwa bertemunya
produsen dan konsumen. Produsen diwakili panawaran (supply), konsumen
diwakili oleh permintaan (demand). Titik pertemuan permintaan dan penawaran
disebut harga. Dalam pasar yang sempurna, harga hanya ditentukan oleh
mekanisme pasar, tidak ada pengaruh atau intervensi apapun selain kemauan
penjual dan pembeli. Ketika ada campur tangan pemerintah dalam pasar,
misalnya melalui perijinan atau adanya pungutan lain, suatu pasar tidak lagi
dapat dikatakan sempurna. Pasar yang ideal dalam teori akan memberikan
kesejahteraan yang optimal kepada masyarakat, yaitu pasar yang tidak
mengalami kelebihan penawaran dan permintaan, dengan kata lain harga yang
terjadi tidak terlalu murah (karena kelebihan penawaran) atau terlalu mahal
(karena kelebihan permintaan). Hukum ekonomi tersebut juga berlaku bagi tanah
sebagai barang ekonomi yang tentu saja tunduk pada hukum dan prinsip pasar.
Namun dibandingkan dengan barang ekonomi yang lain, tanah memiliki
keunikan, yaitu tidak bisa diproduksi atau direproduksi oleh manusia, karena luas
permukaan bumi adalah tetap. Memang dengan cara reklamasi (pengurugan
atau pengeringan pantai) bisa menambah persediaan atau pasokan tanah siap
bangun, tetapi hal ini relatif jarang terjadi dan apabila dilakukan akan menelan
biaya yang sangat tinggi (Hermit, 2009).
Karena jumlah persediaan tanah yang tetap, kurve yang menggambarkan
keseimbangan permintaan dan penawaran untuk tanah akan berbeda dengan
kurve keseimbangan barang lainnya. Hal ini coba diterangkan oleh David Ricardo
yang menganggap penawaran/supply tanah adalah konstan, dan karenanya
harga tanah hanya ditentukan oleh kekuatan permintaan (lihat gambar 7.1). Dari
gambar 7.1 terlihat bahwa kurve permintaan awal adalah D1, dengan kurve
penawaran S yang berbentuk tegak lurus terhadap garis aksis, sehingga tingkat
harga keseimbangan berada pada P1. Ketika terjadi kenaikan permintaan, maka
kurve permintaan akan bergeser ke D2, sehingga harga berubah sepanjang garis
B ke C. Dapat dilihat bahwa tingkat harga tanah (P) semata-mata hanya
ditentukan oleh permintaan (D), dengan demikian perubahan harga tanah hanya
dipengaruhi oleh perubahan permintaan. Produsen tidak memiliki kemampuan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
79
untuk mempengaruhi harga dengan mengatur penawaran akan tanah, karena
penawaran bersifat tidak elastis sempurna. Ketika harga naik, produsen tidak
dapat menambah penawaran, yang selanjutnya akan mengakibatkan terjadinya
keseimbangan harga yang baru. Keseimbangan harga hanya ditentukan oleh
bergesernya kurve permintaan ke kanan atau ke kiri.
S adalah kurve supply yang konstan pada
kuantitas tanah sebesar A
D1 adalah kurve demand yang
menyebabkan terjadinya tingkat harga P1
D2 adalah kurve demand yang
menyebabkan terjadinya tingkat harga P2
Luas segiempat P1BCP2 adalah
pertambahan nilai(development value)
tanah akibat pergeseran demand dari D1 ke
D2
S
P2
C
P1
B
D2
D1
A
Sumber : Hermit, 2009
Gambar 7.1 Mekanisme harga tanah model Ricardo
Apabila di satu sisi penawaran tanah bersifat inelastis sempurna, maka di
sisi yang lain permintaan tanah hampir tidak pernah turun. Dari kedua faktor
tersebut dapat dipahami apabila harga tanah cenderung terus meningkat dengan
pertumbuhan penduduk yang selalu bertambah. Faktor yang menyebabkan
tingginya permintaan tanah antara lain harga hasil produksi tanah, produktivitas
tanah, lokasi tanah, dan kecenderungan tanah sebagai komoditas. Sebagaimana
ilmu yang lain, teori Ricardo ini juga terus dikembangkan oleh para ahli ekonomi
kota, dan menghasilkan berbagai analisis yang menyempurnakan teori yang
sudah ada.
2.
Analisis Ekonomi Sumber Daya Ekonomi Tanah
Konsep yang lebih modern mengenai
analisis ekonomi tanah lebih
mempertimbangkan keunikan tiap bidang tanah. Tidak ada dua bidang tanah
yang
benar-benar
sama,
baik
posisinya,
bentuknya,
luasnya,
maupun
kemampuannya (daya dukung untuk suatu penggunaan). Oleh karena itu
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
80
menurut teori ini penjual bisa mempengaruhi tingkat harga melalui persediaan,
artinya jumlah tanah yang dipasarkan bisa diatur oleh penjual. Sehingga secara
grafis kurva penawarannya tidak tegak lurus terhadap garis aksis, tapi
membentuk slope sebagaimana kurva penawaran barang ekonomi yang lain.
Michael Goldberg dan Peter Chinloy dalam bukunya Urban Land Economics
(dalam Hermit, 2009) berpendapat bahwa karena demikian uniknya bidang tanah
terutama berkaitan dengan lokasi dimana tanah tersebut berada, dan mengingat
adanya tata guna lahan atau zonasi yang ditentukan pemerintah, maka
penawaran bidang-bidang tanah tidaklah konstan. Bila demikian bagaimanakah
mekanisme pasarnya? Mari kita lihat di Gambar 7.2 dan Gambar 7.3 berikut.
Harga tanah (Rp)
S
C
P2
A
P1
D2
B
S adalah kurve supply
D1 adalah kurve demand awal
D2 adalah kurve demand akhir
P1 adalah harga tanah awal
P2 adalah harga tanah akhir
Q1 adalah jumlah tanah awal
Q2 adalah jumlah tanah terakhir
Segitiga ABC adalah surplus keuntungan
penjual
D1
Q1
Jumlah bidang/luas tanah (m2)
Q2
Sumber : Hermit, 2009
Gambar 7.2 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi penjual
Gambar 7.2 memperlihatkan bagaimana pergeseran permintaan dari D1 ke
D2, yang berarti meningkatnya jumlah tanah yang diminta oleh pembeli,
menyebabkan naiknya harga tanah. Kenaikan harga terjadi dari P1 ke P2, dan
mengakibatkan penjual menerima surplus/kelebihan keuntungan. Surplus ini
ditunjukkan dari tingginya harga yang terjadi untuk jumlah permintaan Q2 yang
seharusnya sebesar B, namun ternyata karena kurva permintaan telah bergeser
menjadi setinggi titik C. Sekarang kita bandingkan dengan gambar 7.3 berikut.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
81
Harga tanah (Rp)
S1
S2
C
P1
B
P2
D adalah kurve demand
S1 adalah kurve supply awal
S2 adalah kurve suply akhir
P1 adalah harga tanah awal
P2 adalah harga tanah akhir
Q1 adalah jumlah tanah awal
Q2 adalah jumlah tanah terakhir
Segitiga ABC adalah surplus keuntungan
penjual
A
D
Jumlah bidang/luas tanah (m2)
Q1
Q2
Sumber : Hermit, 2009
Gambar 7.3 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi pembeli
Pada gambar 7.3 terjadi pergeseran penawaran dari S1 ke S2, yang berarti
meningkatnya jumlah pasokan tanah yang disediakan oleh penjual. Tambahan
pasokan ini menyebabkan turunnya harga tanah dari P1 ke P2, sehingga
mengakibatkan pembeli menerima surplus keuntungan.
Dari kedua ilustrasi tersebut, hasilnya adalah adu strategi antara penjual
dan pembeli untuk memperebutkan kelebihan/surplus keuntungan, apakah yang
akan terjadi adalah surplus untuk pembeli ataukah terjadi surplus untuk penjual.
Hal ini yang terjadi untuk pasar tanah lokal per daerah atau wilayah, dan tentu
saja akan sangat tergantung dari lokasi dimana tanah tersebut berada.
C. Soal Latihan
1.
Jelaskan 4 elemen dari nilai!
2.
Apakah yang dimaksud dengan pasar?
3.
Bagaimanakah kurve permintaan dan penawaran tanah menurut David
Ricardo? Jelaskan!
4.
Bagaimanakah kondisi nyata permintaan dan penawaran di pasar
tanah?
5.
Jelaskan terjadinya surplus keuntungan yang diperoleh penjual!
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
82
D. Rangkuman
Suatu barang dikatakan memiliki nilai apabila barang tersebut memiliki 4
elemen, yaitu Demand, Utility, Scarcity, dan Transferability (DUST). Keberadaan
dan tingkat kemudahan dari keempat elemen tersebut untuk terwujud akan
menentukan nilai barang. Karena tanah merupakan barang ekonomi, maka
hukum dan prinsip ekonomi juga berlaku, walaupun tanah memiliki keunikan,
yaitu tidak bisa diproduksi atau direproduksi oleh manusia. Karena jumlah
persediaan tanah yang tetap tersebut, maka secara agregat kurve yang
menggambarkan keseimbangan permintaan dan penawaran untuk tanah akan
berbeda dengan kurve keseimbangan barang lainnya. Namun untuk permintaan
dan penawaran perwilayah, kurve tersebut dapat menjadi sama dengan barang
yang lain.
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini!
1.
Yang bukan termasuk elemen nilai adalah …
a. Demand
b. Utility
c. Scarcity
d. Technology
2.
Suatu barang memiliki nilai karena kemampuannya untuk memenuhi
kebutuhan manusia, merupakan elemen nilai …
a. Demand
b. Utility
c. Scarcity
d. Technology
3.
Hal yang tidak mempengaruhi kemampuan tanah untuk memenuhi
kebutuhan manusia adalah …
a. Atribut fisik tanah
b. Atribut lokasi
c. Permintaan
d. Zonasi
4.
Tempat atau peristiwa bertemunya produsen dan konsumen disebut …
a. Pasar
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
83
b. Harga
c. Demand
d. Supply
5.
Berikut ini yang bukan merupakan penyebab pasar tanah menjadi pasar
yang tidak sempurna adalah …
a. Perijinan dari pemerintah
b. Tanah tidak dapat dipindahkan
c. Perbedaan informasi antara penjual dan pembeli
d. Aspek legalitasnya rumit
6.
David Ricardo berpendapat bahwa penawaran tanah bersifat konstan,
sehingga pada kurve penawaran bentuknya adalah …
a. Tegak lurus terhadap aksis
b. Tegak lurus tehadap ordinat
c. Sesuai kurve panawaran pada umumnya
d. Tidak dapat ditentukan
7.
Michael Goldberg dan Peter Chinloy berpendapat bahwa penawaran tanah
tidak konstan, sehingga pada kurve penawaran bentuknya adalah …
a. Tegak lurus terhadap aksis
b. Tegak lurus tehadap ordinat
c. Sesuai kurve panawaran pada umumnya
d. Tidak dapat ditentukan
8.
Kurve supply yang bergeser ke kanan dengan kurve demand tetap
menyebabkan terjadinya …
a. Surplus untuk penjual
b. Surplus untuk pembeli
c. Kenaikan harga
d. Kenaikan permintaan
9.
Kurve demand yang bergeser ke kanan dengan kurve supply tetap
menyebabkan terjadinya …
a. Surplus untuk penjual
b. Surplus untuk pembeli
c. Penurunan harga harga
d. Kenaikan permintaan
10. Berikut ini yang bukan merupakan faktor yang menyebabkan tingginya
permintaan tanah adalah …
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
84
a. produktivitas tanah
b. kecenderungan tanah sebagai komoditas
c. lokasi tanah
d. legalitas tanah
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
85
Kegiatan Belajar 8
SEWA TANAH
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
-
Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan kesuburan tanah
Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan aksesibilitas
B. Uraian dan Contoh
1.
Sewa Tanah dan Kesuburan Tanah
Teori yang menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan tanah adalah
teori klasik dari David Ricardo. Menurut Ricardo, jenis tanah berbeda-beda.
Produktivitas tanah yang subur akan lebih tinggi, yang berarti untuk
menghasilkan satu satuan unit produksi diperlukan biaya lebih rendah. Makin
rendah tingkat kesuburan, maka makin tinggi pula biaya-biaya untuk mengolah
tanah (misalnya untuk pupuk), dan dengan sendirinya keuntungan per hektar
tanah semakin kecil. Maka menurut Ricardo sewa tanah yang lebih subur akan
lebih tinggi dibanding sewa tanah yang kurang subur. Dengan demikian, tinggi
rendahnya sewa tanah bergantung pada tingkat kesuburan tanahnya. Sewa
tanah yang berbeda disebut dengan istilah differential rent, sehingga teori David
Ricardo ini disebut juga dengan istilah Teori Sewa Tanah Diferensial.
Pada kondisi ekuiibrium, sewa tanah sama dengan kelebihan pendapatan
yang diperoleh dari total pendapatan dikurangi biaya non-tanah. Inilah yang
disebut Leftover Principle, yaitu suatu prinsip yang menyatakan bahwa karena
adanya persaingan antar petani untuk mendapatkan tanah, maka pemilik tanah
mendapatkan surplus/leftover. Prinsip ini mengasumsikan bahwa keinginan
individu atas tanah memiliki karakteristik unik, namun untuk petani dinyatakan
sama. Persaingan yang terjadi pada jumlah petani yang banyak, dengan masingmasing memiliki kurve biaya yang sama, memicu peningkatan harga tanah
dengan kesuburan yang tinggi sehingga keuntungan untuk petani secara
ekonomi menjadi nol. Jika petani yang mengolah tanah dengan kesuburan tinggi
bersedia membayar sewa yang lebih rendah daripada kelebihan penghasilan
atas tanah, petani tersebut akan dipaksa keluar dan digantikan oleh petani yang
bersedia membayar surplus (total penghasilan dikurangi biaya non-tanah).
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
86
Adanya sewa yang berbeda dapat dijelaskan sebagaimana pada Gambar 8.1
berikut.
Sumber : http://www.economicsdiscussion.net/economic-theories/economic-theories-20economic-theories-formulated-by-eminent-economists/9866
Gambar 8.1 Sewa diferensial David Ricardo pada lahan pertanian jagung
Pada umumnya petani akan mengolah terlebih dahulu tanah yang subur
karena memberikan hasil yang memuaskan. Pada gambar (a) petani
menghasilkan output Oq1 yang diproduksi pada tanah kategori X yang
merupakan tanah yang paling subur, dan menjual dengan harga OP. Dengan
produksi tersebut, petani menikmati surplus (daerah yang diarsir). Karena
populasi semakin bertambah, maka permintaan akan jagung meningkat,
sementara tanah kategori X persediaannya terbatas. Maka petani akan
menggunakan tanah kategori Y yang kurang subur., sehingga surplus yang
dinikmati petani berkurang. Apabila terdapat kenaikan permintaan lagi, maka
petani akan menggunakan tanah kategori Z yang produksinya sebesar Oq3.
Dengan tingkat harga OP, petani tidak mendapatkan surplus karena harga sama
dengan biaya (AC). Ricardo menyebut tanah kategori Z ini sebagai marginal
land, yang tidak menghasilkan sewa. Sewa hanya muncul pada tanah kategori X
dan Y. Bila permintaan akan jagung naik, maka harga berubah dari P ke P’
karena kurve DD berubah ke D1D1. Akibat selanjunya, surplus akan meningkat
untuk seluruh kategori tanah, sehingga marginal land yang semula tidak
menghasilkan surplus menjadi menghasilkan. Dari penjelasan ini dapat
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
87
disimpulkan bahwa sewa merupakan biaya yang ditentukan oleh harga, namun
bukan penentu harga. Bila harga jagung naik, sewa naik.
Teori
David
Ricardo
sebagaimana
diuraikan
di
atas
hanya
memperhitungkan tinggi rendahnya sewa tanah berdasarkan tingkat kesuburan
tanah dan belum memperhitungkan letak tanah yang ternyata juga mampu
memengaruhi tinggi rendahnya sewa tanah. Kekurangan ini kemudian akan
disempurnakan oleh Von Thunen.
2.
Sewa Tanah dan Aksesibilitas
2.1. Teori Von Thunen
Johann Heinrich Von Thunen mengetengahkan teori ini pada abad ke-19 di
Jerman dalam bukunya The Isolated State, dan khusus membahas lokasi
kegiatan pertanian. Merupakan pelopor Bid Rent Theory, teori ini mendasarkan
analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada kemampuan membayar sewa
tanah (bid rent) yang berbeda dengan harga pasar sewa tanah (land rent).
Berdasarkan teori ini, bila kemampuan membayar sewa tanah (bid rent) lebih
besar dari harga pasar sewa tanah, maka lahan tersebut secara ekonomis layak
digunakan karena akan memberikan keuntungan. Von Thunen merumuskan
teorinya berdasarkan pengalaman selama 40 tahun sebagai pengelola pertanian
di daerah Rostock, Meclenburg, Jerman. Pada waktu itu kondisi perekonomian
pada umumnya didominasi oleh kegiatan pertanian yang dikelola dengan sistem
tuan tanah (land lord), dimana raja dan para bangsawan merupakan tuan tanah
yang menyewakan tanahnya untuk dikelola oleh rakyat sebagai petani
penggarap. Von Thunen berpendapat bila suatu “laboratorium” dapat diciptakan
berdasarkan atas tujuh asumsi, maka daerah lokasi jenis pertanian yang
berkembang akan mengikuti pola tertentu. Ketujuh asumsi itu adalah:
a.
Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan
pedalaman yang merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan
pokok berupa komoditi pertanian,
b.
Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan produksi
dari daerah pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari
daerah lain,
c.
Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain,
kecuali ke daerah perkotaan tersebut,
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
88
d.
Daerah pedalaman merupakan daerah yang datar, homogen, memiliki
tingkat kesuburan yang sama, dan cocok untuk tanaman dan peternakan
dataran menengah,
e.
Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh
keuntungan maksimum dan mampu untuk menyesuaikan hasil tanaman dan
peternakannya dengan permintaan yang terdapat di daerah perkotaan,
f.
Tidak ada keunggulan transportasi, satu-satunya angkutan yang terdapat
pada waktu itu adalah angkutan darat berupa gerobak yang dihela kuda,
g.
Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan
jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil pertanian dalam
bentuk segar.
Dengan laboratorium berdasarkan tujuh asumsi tersebut, maka daerah lokasi
berbagai jenis pertanian akan berkembang dalam bentuk lingkaran tidak
beraturan yang mengelilingi kota sebagai pasarnya (gambar 8.2).
Sumber : http://www.fao.org/docrep/004/y0500e/y0500e03.htm
Gambar 8.2 Model von Thunen
Di lingkaran daerah yang terdekat dengan kota (lingkaran kuning) akan
dikembangkan pertanian sayuran dan peternakan sapi perah yang menghasilkan
susu. Hasil kedua sektor ini bersifat cepat rusak, dan dengan alat angkut yang
lambat serta belum adanya sarana pengawetan maka lokasi dekat tempat
penjualan menjadi sangat penting. Lingkaran yang makin luas berarti makin
besar jumlah sayuran dan susu yang diminta penduduk perkotaan. Karena
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
89
penduduk di perkotaan selalu menginginkan agar kebutuhannya terpenuhi, maka
mereka berani membayar harga yang cukup tinggi bagi sayuran dan susu,
sehingga petani lebih tertarik memproduksi keduanya daripada memproduksi
komoditas lainnya seperti gandum atau kayu. Satu-satunya yang membatasi luas
lingkaran kuning adalah daya tahan komoditi sayuran dan susu yang ditentukan
oleh waktu tempuh dari pedalaman ke daerah perkotaan. Demikian seterusnya
sampai dengan lingkaran terluar yang memproduksi peternakan sapi potong dan
pengusahaan keju. Sapi potong diangkut dengan menggiring sapi ke kota
sehingga menurunkan biaya angkutan sampai hampir nol. Keju merupakan
komoditi yang cukup tahan lama dan dapat memperoleh harga yang cukup tinggi
sehingga dapat menyerap biaya angkutan yang tinggi dan masih mungkin
memberikan keuntungan yang lumayan. Apabila kebutuhan daerah perkotaan
sudah dipenuhi, maka petani mengusahakan daerah selanjutnya.
Persamaan untuk menghitung keuntungan yang diperoleh petani dapat
ditulis sebagai berikut :
K = N – (P + A),
dimana
K = keuntungan
N = imbalan yang diterima petani dan dihitung atas dasar satuan luas
tertentu
P = biaya produksi, dihitung atas dasar sama dengan N
A = biaya transportasi
Bid rent (per acre)
($)
Total revenue per acre (P times Q)
30
0
25
0
Total cost
17
0
13
09
0
5
0
1
0
Land
Rent
1
2
3
Distance to market (miles)
Sumber : O’Sullivan, 2000
Gambar 8.3 Revenue, cost, and bid rent for the carrot farmer
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
90
Merujuk pada persamaan di atas dan gambar 8.3, maka penggunaan tanah
secara ekonomi akan ditentukan pasar oleh kemampuan sekelompok pengguna
untuk membayar sewa tanah. Dalam pertanian, (contohnya untuk pertanian
wortel sebagaimana pada gambar 8.3), kemampuan tersebut akan ditentukan
oleh (1) hasil per ekar, (2) harga hasil pertanian, dan (3) biaya transportasi.
Semakin jauh dari pasar, maka biaya total semakin meningkat, yang artinya
mengurangi besarnya sewa untuk tanah.
Teori von Thunen merupakan implikasi dari apa yang sekarang dikenal
sebagai prinsip highest and best use (Wurzebach, 1995). Sekalipun variabel
dasar yang dicakup dalam teori Von Thunen dewasa ini masih berlaku, namun
telah terdapat banyak kondisi yang berubah sehingga sulit untuk menemukan
kasus nyata sebagai contoh (Djojodipuro, 1992). Dewasa ini terdapat sarana
angkutan seperti truk, kapal laut, dan kereta api, dan pesawat terbang yang
menyebabkan waktu angkut semakin singkat sehingga biaya angkut menjadi
berkurang. Biaya angkut meningkat tidak sebanding dengan jarak angkut, karena
angkutan jarak jauh menjadi relatif lebih murah daripada jarak dekat. Kemudian
adanya mesin pendingin memungkinkan penyimpanan barang lebih lama,
sehingga jarak dan waktu menjadi kurang berarti.
2.2. Teori Sewa Alonso
Salah satu ahli ekonomi yang menganalisis teori lokasi setelah Von Thunen
adalah William Alonso. Alonso menggunakan teori sewa untuk menjelaskan
struktur perkotaan. Model Alonso menekankan pada tradeoff antara sewa lahan
dengan biaya transportasi pada keputusan individu untuk menentukan lokasi
kegiatan dalam sebuah kota. Asumsi yang digunakan dalam model Alonso
adalah : (1) Lahan perkotaan berupa tanah yang datar; (2) penggunaan lahan
residensial merupakan fokus di perkotaan; (3) semua kegiatan produksi dan
distribusi berlokasi di satu lokasi, yaitu CBD; (4) Biaya pembangunan dan
pemeliharaan rumah dianggap sama di seluruh wilayah kota; (5) Populasi secara
sosial bersifat homogen dan berada pada tingkat pendapatan yang sama; (6)
ukuran dasar bagi tanah adalah sewa tanah, dan bukan nilai tanah.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
91
Sewa lahan per unit
lahan
CBD
Jarak dari CBD
Sumber : Wurzebach and Miles, 1995
Gambar 8.4 Bid rent curve : demand view
Teori Alonso dapat digambarkan dengan kurve Bid rent (gambar 8.3).
Alonso mengasumsikan bahwa seluruh pengeluaran rumah tangga untuk tempat
tinggal dapat dialokasikan untuk biaya transportasi atau sewa lahan. Sewa lahan
paling tinggi terdapat di daerah CBD dan akan menurun dengan bertambahnya
jarak jarak dari CBD. Sebaliknya, biaya transportasi paling murah adalah di dekat
CBD dan akan meningkat dengan bertambahnya jarak dari CBD.
Selain sebagaimana dijelaskan melalui teori Von Thunen dan Alonso
sebagaimana dijelaskan di atas, sewa tanah menurut aksesibilitasnya juga akan
bervariasi tergantung dari beberapa hal, seperti jarak dari angkutan umum dan
ketersediaan prasarana jalan. Sewa tanah cenderung akan tinggi bila berlokasi di
dekat jalan raya karena aksesibilitas menjadi lebih mudah. Sebaliknya bila
berlokasi jauh dari jalan raya dan tidak memiliki akses berupa jalan, sewa tanah
cenderung rendah. Prasarana jalan berpengaruh terhadap sewa tidak hanya dari
ketersediaannya, namun juga dari kondisi jalan itu sendiri, seperti lebar jalan dan
penutup jalan.
C. Soal Latihan
1.
Apakah yang dimaksud dengan sewa tanah?
2.
David Ricardo berpendapat bahwa sewa akan tergantung dari
kesuburan tanah. Bagaimanakah relevansi teori tersebut dengan kondisi
saat ini?
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
92
3.
Jelaskan yang dimaksud dengan bid rent theory!
4.
Jelaskan kelemahan teori Von Thunen?
5.
Jelaskan apa sajakah asumsi yang digunakan Alonso dalam melakukan
analisis untuk teori sewanya!
D. Rangkuman
Sewa tanah (land rent) pada dasarnya adalah balas jasa terhadap
penggunaan sebidang lahan. Besarnya sewa tanah tersebut bervariasi antara
satu tempat dengan tempat lainnya. Untuk daerah pertanian, sewa akan
ditentukan oleh kesuburannya, seperti yang dijelaskan David Ricardo dalam teori
sewa diferensial. Sedangkan untuk daerah perkotaan sewa akan tergantung dari
aksesibilitasnya, seperti dijelaskan oleh Von Thunen dan Alonso. Sewa tanah
akan tinggi bila berlokasi dekat dengan pusat kota (Central Business
District/CBD), dan cenderung semakin rendah bila tanah berlokasi jauh dari
pusat kota. Selain aksesibilitas yang terkait dengan jarak, sewa juga akan
dipengaruhi oleh aksesibilitas terkait lingkungan dan sarana yang terdapat pada
suatu daerah.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1.
Teori yang menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan tanah adalah
teori dari …
2.
Untuk daerah pedesaan, sewa tanah terutama akan dipengaruhi oleh …
3.
Untuk daerah perkotaan sewa tanah akan tinggi bila lokasinya …
4.
Teori David Ricardo disebut juga dengan istilah Teori …
5.
Sewa tanah sama dengan kelebihan pendapatan yang diperoleh dari total
pendapatan dikurangi biaya non-tanah disebut prinsip …
6.
Von Thunen merupakan pelopor dari bid rent theory, yang mendasarkan
analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada …
7.
Salah satu asumsi Von Thunen adalah daerah analisis terdiri dari … dan …
8.
Pada teori Von Thunen, daerah yang paling dekat dengan perkotaan akan
memproduksi …
9.
Teori William Alonso menekankan trade off antara sewa lahan dengan …
10. Selain jarak dari pusat kota, aksesibilitas misalnya dipengaruhi oleh …
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
93
F.
Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
94
Kegiatan Belajar 9
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN
PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar ke sembilan, peserta dapat :
-
Menunjukkan pengaruh faktor lokasi terhadap permintaan penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor aksesibilitas terhadap permintaan penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor demografi terhadap permintaan penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor sarana dan prasarana terhadap permintaan
penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor lingkungan terhadap permintaan penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor tingkat pertumbuhan ekonomi terhadap permintaan
penggunaan lahan
Menunjukkan pengaruh faktor mobilitas penduduk terhadap permintaan penggunaan
lahan
B. Uraian dan Contoh
Hampir semua aspek kehidupan baik langsung maupun tidak langsung
berkaitan dengan permasalahan lahan. Seiring dengan terjadinya pertumbuhan
kota, kebutuhan (demand) akan sumber daya lahan cenderung meningkat
karena kebutuhan lahan merupakan resultan dari perkembangan ekonomi dan
pertumbuhan penduduk. Sementara itu dilihat dari ketersediaannya (supply)
dalam arti luasan lahan dalam batas administratif, bersifat terbatas (in-elastic).
Karena itu terjadinya perubahan struktur ekonomi yang
ditandai oleh
perkembangan sektor industri, meningkatnya aktivitas dan ragam spesialisasi di
luar bidang pertanian, serta pertambahan jumlah penduduk yang antara lain
disebabkan oleh adanya urbanisasi, akan mengakibatkan tekanan-tekanan
terhadap lahan pertanian. Lebih lanjut hal ini akan memicu terjadinya pergeseran
pola penggunaan lahan terutama di sekitar wilayah perkotaan, dan pada
gilirannya akan berimplikasi pada struktur tata ruang wilayah.
Pola penggunaan lahan bersifat sangat dinamis, bervariasi menurut waktu
dan tempat. Barlowe (1986) menyatakan bahwa dalam menentukan penggunaan
lahan, terdapat tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan yaitu:
a.
faktor fisik lahan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
95
Faktor fisik yang mempengaruhi penggunaan lahan adalah faktor-faktor yang
terkait dengan kesesuaian lahannya, meliputi faktor-faktor lingkungan yang
secara langsung maupun tidak langsung mempengaruhi pertumbuhan dan
budidaya tanaman, kemudahan teknik budidaya ataupun pengolahan lahan
dan kelestarian lingkungan. Faktor fisik ini meliputi kondisi iklim, sumberdaya
air dan kemungkinan pengairan, bentuk lahan dan topografi, serta
karakteristik tanah, yang secara bersama akan membatasi apa yang dapat
dan tidak dapat dilakukan pada sebidang lahan.
b.
Faktor kelayakan ekonomi
Faktor kelayakan ekonomi adalah seluruh persyaratan yang diperlukan untuk
pengelolaan suatu penggunaan lahan. Pengelola lahan tidak akan
memanfaatkan lahannya kecuali bila penggunaan tersebut, termasuk dalam
hal ini teknologi yang diterapkan, telah diperhitungkan akan memberikan
suatu keuntungan atau hasil yang lebih besar dari biaya modalnya.
Kelayakan ekonomi ini bersifat dinamis, tergantung dari harga dan
permintaan terhadap penggunaan lahan tersebut atau hasilnya. Penerapan
teknologi baru ataupun meningkatnya permintaan mungkin menyebabkan
suatu penggunaan lahan yang tadinya tidak memiliki nilai ekonomis berubah
menjadi layak secara ekonomis.
c.
Faktor kelembagaan
Faktor kelembagaan yang mempengaruhi pola penggunaan lahan adalah
faktor-faktor yang terkait dengan sosial budaya dan aturan-aturan dari
masyarakat, termasuk dalam hal ini aturan atau perundangan dari
pemerintah setempat. Penggunaan lahan yang dijumpai di suatu wilayah
adalah penggunaan lahan yang tidak bertentangan dengan kebijaksanaan
pemerintah, sosial budaya, kebiasaan, tradisi, ataupun kepercayaan yang
dianut oleh masyarakat setempat.
Pada dasarnya penggunaan lahan dalam suatu daerah perkotaan
merupakan hasil dari persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang
diwujudkan melalui kekuatan permintaan dan penawaran. Penggunaan lahan
yang menawarkan land rent (nilai ekonomi lahan) tinggi cenderung akan
memenangkan persaingan tersebut. Permintaan akan penggunaan lahan ini
selanjutnya akan menentukan pola penggunaan lahan di perkotaan, yang pada
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
96
akhirnya akan menentukan nilai lahan di suatu wilayah perkotaan. Pada bab ini
akan
diuraikan
beberapa
faktor
yang
akan
mempengaruhi
permintaan
penggunaan lahan perkotaan tersebut.
1.
Faktor lokasi
Faktor lokasi merupakan salah satu faktor yang paling berperan dalam
menentukan permintaan lahan di perkotaan. Lokasi yang dimaksudkan di sini
adalah karakteristik tempat di mana lahan tersebut berada, misalnya kondisi
topografi dan kemiringan lahan, apakah terletak di dataran tinggi atau di tepi
pantai, apakah terletak di daerah industri atau tengah kota, pemandangan dari
lokasi tersebut, dan sebagainya. Lokasi ini akan berpengaruh terhadap
permintaan
yang
merupakan
cerminan
dari
keinginan
atau
kebutuhan
masyarakat. Apabila suatu lokasi banyak diinginkan, maka permintaan di lokasi
tersebut akan meningkat, yang akan diikuti dengan kenaikan harganya.
Lokasi yang diminati ini selain bersifat tetap, juga bisa bersifat dinamis
karena perubahan tren dan selera masyarakat. Yang bersifat tetap misalnya
adalah lokasi yang memiliki pemandangan yang indah cenderung akan disukai,
lokasi di dekat industri berat cenderung dihindari, lokasi di pinggir jalan besar
juga cenderung tidak disukai untuk perumahan. Sedangkan yang bersifat dinamis
dan dapat berubah karena perubahan selera misalnya lokasi yang menawarkan
one gate system untuk perumahan dan lokasi yang dikembangkan untuk
berbagai penggunaan (mix use), saat ini sedang menjadi tren sehingga banyak
diminati. Teori bahwa apabila terdapat persaingan penggunaan lahan antar
berbagai penggunaan yang berbeda maka penggunaan yang akan memberikan
keuntungan yang tertinggi yang akan dipilih, juga berlaku dalam hal ini. Misalnya
untuk lokasi pinggiran kota, penggunaan lahan untuk industri akan lebih menarik
daripada digunakan untuk pemukiman golongan menengah ke bawah.
Yang juga harus dipertimbangkan terkait dengan lokasi dan permintaan
penggunaan lahan adalah adanya faktor faktor fisik dan peraturan. Hal ini
dinyatakan oleh Lean dan Goodall (dalam Awang dan Mohammed, 1996), yang
menyebutkan bahwa perbedaan dalam pola geografis tata guna lahan antara lain
disebabkan oleh adanya faktor fisik dan peraturan. Karakteristik fisik misalnya
ada atau tidaknya sungai atau sumber air lainnya, kelerengan, dan arah angin.
Faktor peraturan menjadi salah satu penyebab terjadinya perbedaan pola
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
97
geografis karena merupakan pedoman dalam penggunaan lahan. Aturan yang
ditetapkan pada tahap awal suatu pembangunan daerah urban akan membatasi
intensitas penggunaan lahan di wilayah perkotaan, dan terutama akan sangat
dirasakan pada lokasi dengan aksesibilitas yang tinggi. Peraturan juga bisa
menghalangi kegunaan yang akan muncul menjadi highest and best use bila
ditinjau dari sudut ekonomi, atau menunda waktu pembangunan suatu lahan
yang sudah siap, atau merubah biaya pembangunan.
2.
Faktor aksesibilitas
Semakin tinggi aksesibilitas suatu properti, makin tinggi nilainya karena
permintaan terhadap properti tersebut juga tinggi. Hurd (dalam Lusht, 1997)
menyatakan “since value depends on … rent, and rent on location, and location
on convinience, and convenience on nearness, we may eliminate the
intermediate steps and say that land value depends on nearness”. Dari
pernyataan ini dapat kita ketahui bahwa menurut Hurd hubungan antara
aksesibilitas dengan nilai adalah:
Nilai tanah  sewa  lokasi  aksesibilitas
Nilai tanah tergantung dari aksesibilitas atau jarak, dan karena tiap tahap
berhubungan dengan yang lain, maka apabila disingkat hubungan tersebut
menjadi :
Nilai tanah  aksesibilitas.
Hubungan ini tidak terlepas dari karakteristik unik tanah yang sudah dijelaskan
pada bab sebelumnya, yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan dan akan
selalu terikat dengan lokasinya.
Aksesibilitas ini juga dapat dipengaruhi oleh lokasi properti. Misalnya untuk
wilayah perkotaan yang di dalamnya melintang sebuah sungai, atau wilayah
perkotaan yang terletak di daerah pesisir. Kawasan yang memiliki aksesibilitas
tinggi di wilayah pertama mungkin adalah daerah di dekat jembatan yang dilewati
rute kendaraan, sementara untuk wilayah kedua adalah daerah dekat pelabuhan.
Artinya aksesibilitas akan terkait erat dengan keberadaan pusat kegiatan di suatu
kota. Misalnya untuk perumahan, maka lokasi yang memiliki aksesibilitas tinggi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
98
adalah yang dekat dengan perkantoran dan kegiatan bisnis, sedangkan untuk
industri adalah yang dekat dengan sarana transportasi, misalnya jalan tol atau
pelabuhan.
3.
Faktor demografi
Kondisi demografi yang berada dalam suatu lingkungan akan berpengaruh
signifikan terhadap permintaan tanah di lingkungan tersebut. Demografi yang
dimaksud dalam hal ini adalah karakteristik populasi, antara lain pendapatan,
pendidikan, usia rata-rata, dan pekerjaan. Namun bukan berarti bahwa apabila
satu karakteristik, misalnya pendapatan, lebih tinggi dari lokasi lain maka nilainya
juga akan lebih tinggi. Karena karakteristik populasi ini sebenarnya hanyalah
proxi yang menunjukkan adanya karakteristik lain yang berpengaruh langsung
terhadap nilai, misalnya pendidikan yang lebih baik akan berimplikasi pada
penyediaan fasilitas pendidikan yang memadai, atau usia rata-rata yang lebih
muda akan berimplikasi pada fasilitas yang lebih modern.
4.
Faktor sarana dan prasarana
Keberadaan sarana dan sarana juga merupakan salah satu faktor yang
paling menjadi pertimbangan dalam pemilihan suatu properti. Untuk rumah
tangga, keberadaan sekolah, tempat perbelanjaan, transportasi public, menjadi
tuntutan dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal. Untuk lokasi industri hal
yang disyaratkan adalah sarana berupa jalur transportasi berupa jalan, rel, atau
sungai, dan sarana untuk perpindahan moda transportasi seperti pelabuhan.
Sementara untuk penggunaan komersial hal yang dituntut misalnya sarana
parkir, telekomunikasi, dan kenampakan (visibility).
Sarana dan prasarana juga dapat bersifat dinamis dan mengikuti tren yang
sedang berkembang. Misalnya untuk perumahan, saat ini sarana yang banyak
menjadi andalan pengembang property adalah keberadaan petugas pengaman
(security), adanya jalur sepeda, adanya jogging track, serta pusat kegiatan
kuliner. Tersedianya sarana tersebut akan menjadi faktor penarik yang dapat
meningkatkan permintaan atas property di lingkungan tertentu.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
99
5.
Faktor lingkungan
Lingkungan dapat didefinisikan sebagai tempat atau daerah yang secara
geografis dapat terpengaruh dan memiliki batas yang jelas. Boyce (dalam Lusht,
1997) menyatakan bahwa lingkungan adalah bagian dari komunitas yang lebih
besar dengan kelompok penduduk, bangunan, atau kegiatan bisnis yang
homogen. Lingkungan suatu properti akan menentukan daya tariknya, dan tentu
saja semakin menarik suatu properti semakin tinggi permintaan terhadap properti
tersebut. Beberapa survei yang dilakukan terhadap pembeli properti menyatakan
bahwa lingkungan menduduki tempat pertama atau kedua untuk faktor yang
paling dipertimbangkan oleh pembeli ketika membeli suatu properti. Faktor yang
akan menjadi daya tarik atau daya tolak terhadap suatu properti terkait
lingkungan misalnya adalah polusi (udara, suara), keamanan, kerapian
lingkungan, dan kemacetan.
Faktor lingkungan juga akan berpengaruh karena orang cenderung untuk
memilih tempat dengan karakteristik penghuni yang sama. Misalnya masyarakat
dengan tingkat pendapatan yang tinggi cenderung akan berkelompok dengan
memilih lokasi tempat tinggal yang sama. Atau bisa juga hal ini terjadi karena
adanya peraturan pemerintah, misalnya industri berat ditempatkan pada satu
lokasi yang sama..
6.
Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi
Penggunaan lahan tentunya juga akan dipengaruhi oleh pertumbuhan
perkotaan. Hal ini tidak terlepas dari peran kota dalam memenuhi kebutuhan
penduduknya sendiri ataupun penduduk di luar wilayahnya (ekspor). Apabila kota
mampu memenuhi permintaan dari luar daerah sehingga ekspor dari dalam kota
terus tumbuh, maka kota akan semakin banyak membutuhkan lahan untuk
memperluas kegiatan usaha yang ada di kota tersebut, sekaligus menyediakan
ruang bermukim bagi pekerjanya. Akibatnya persaingan penggunaan lahan untuk
berbagai keperluan makin ketat, dan mengakibatkan permintaan untuk berbagai
penggunaan juga meningkat.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
100
7.
Faktor mobilitas penduduk
Faktor lain yang berpengaruh terhadap permintaan penggunaan lahan
adalah mobilitas penduduk. Hal ini tidak terlepas dari pemahaman bahwa
penggunaan lahan di suatu kota akan dipengaruhi oleh karakteristik kota itu
sendiri. Misalnya untuk suatu kota yang memiliki karakteristik mendukung
kegiatan ekonomi kota yang lebih besar, maka permintaan penggunaan lahan
yang dominan adalah untuk perumahan dan kegiatan yang mendukung
keberadaan tempat hunian tersebut. Ini terjadi karena penduduk kota bekerja di
luar kota sehingga penduduk lebih mobil, dalam artian penduduk terus bergerak
antara tempat kerja dan tempat tinggal. Mereka menghuni kota hanya pada
waktu tertentu apabila mereka sedang tidak bekerja.
Permintaan terkait dengan mobilitas ini juga akan dipengaruhi oleh selera
konsumen. Misalnya, di suatu daerah masyarakatnya lebih suka tinggal di flat
atau apartemen yang dekat dengan pusat kota, sementara di daerah lain lebih
suka untuk tinggal di perumahan landed house walaupun di pinggir kota. Wilayah
kota pada daerah pertama akan menggunakan lahannya secara lebih intensif
melalui pembangunan vertikal sehingga luas kota menjadi kecil. Sementara pada
daerah kedua, kota akan berkembang lebih luas ke daerah pinggiran karena
penggunaan tanah untuk perumahan cenderung ke bentuk landed house yang
membutuhkan lahan untuk tiap rumah yang dibangun.
8.
Simpulan
Ketujuh faktor yang mempengaruhi permintaan terhadap penggunaan
lahan yang telah diuraikan di atas tentu saja tidak berdiri sendiri, namun saling
mempengaruhi antar faktor. Selain faktor yang terjadi secara alamiah dan tidak
dipengaruhi campur tangan pemerintah misalnya faktor demografi, ada juga
faktor yang terkait dengan campur tangan pemerintah misalnya faktor lokasi
berupa peraturan tata guna lahan. Faktor tertentu seperti ketersediaan sarana
dan prasarana dapat dipenuhi melalui penyediaan oleh pengelola lingkungan,
misalnya pengembang. Inilah mengapa pengembang proyek properti baik untuk
pemukiman, industri, maupun komersial, menyediakan berbagai feature yang
menjamin terpenuhinya tuntutan konsumen terhadap faktor-faktor tersebut.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
101
Berapa besarnya pengaruh masing-masing faktor-faktor tersebut, tentu saja
harus dikaji secara lebih mendalam melalui penelitian.
Satu hal yang perlu dipahami, persaingan penggunaan lahan akan
menghasilkan penggunaan yang paling menguntungkan secara ekonomi,
sehingga nilai lahan hanya dilihat dari sudut kualitas dan lokasi lahan dari pusat
pasar. Kedua komponen tersebut dalam kenyataannya mudah dihitung dan
dilihat secara realistis dibandingkan dengan komponen lain yang mempengaruhi
nilai lahan, seperti faktor
sosial, politik, dan lingkungan estetika, yang
merupakan komponen yang sulit diukur. Hal inilah yang menyebabkan lahan
yang memiliki nilai sosial, politik, lingkungan dan estetika tinggi, ternyata kalah
atau dikalahkan, dalam persaingan penggunaan lahan.
C. Soal Latihan
1.
Sebut dan jelaskan tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan
dalam menentukan penggunaan lahan perkotaan menurut Barlowe!
2.
Jelaskan pengaruh karakteristik fisik terhadap pola geografis dalam tata
guna lahan!
3.
Bagaimanakah pengaruh peran kota dalam perekonomian terhadap
penggunaan lahan? Jelaskan!
D. Rangkuman
Penggunaan lahan dalam suatu daerah perkotaan merupakan reaksi dari
persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui
kekuatan permintaan dan penawaran. Persaingan penggunaan lahan dalam
mekanisme pasar persaingan sempurna ditentukan oleh land rent (nilai ekonomi
lahan) yang ditawarkan. Penggunaan lahan yang menawarkan land rent tinggi
cenderung akan memenangkan persaingan tersebut, akibatnya pada kawasan
perkotaan yang merupakan pusat kegiatan cenderung terjadi perubahan
penggunaan lahan.
Pola penggunaan lahan bersifat sangat dinamis, bervariasi menurut waktu
dan tempat. Barlowe (1986) menyatakan bahwa dalam menentukan penggunaan
lahan, terdapat tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan yaitu faktor fisik
lahan, faktor kelayakan ekonomi, dan faktor kelembagaan. Faktor lain yang akan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
102
mempengaruhi permintaan penggunaan lahan adalah lokasi, aksesibilitas,
demografi, sarana dan prasarana, lingkungan, tingkat pertumbuhan ekonomi,
dan mobilitas penduduk.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1.
Penggunaan lahan perkotaan merupakan reaksi dari persaingan di antara
berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui besarnya ... dan …
2.
Persaingan penggunaan lahan dalam mekanisme pasar persaingan
sempurna ditentukan oleh …
3.
Komponen nilai lahan yang mudah diukur adalah kualitas dan lokasi dari
pasar, sedang komponen yang sulit diukur antara lain …
4.
Apabila terjadi persaingan untuk penggunaan lahan antara pemakaian yang
berbeda, maka penggunaan lahan yang … yang akan dipilih
5.
Faktor fisik yang mempengaruhi penggunaan lahan menurut Barlowe antara
lain adalah …
6.
Faktor kelembagaan yang mempengaruhi pola penggunaan lahan menurut
Barlowe antara lain adalah …
7.
Perbedaan pola tata guna lahan wilayah perkotaan contohnya disebabkan
karena …
8.
Dua hal yang menurut Lean dan Goodall menyebabkan perbedaan dalam
pola geografis tata guna lahan adalah … dan ….
9.
Karakteristik fisik yang menyebabkan adanya perbedaan dalam pola
geografis tata guna lahan antara lain adalah ...
10. Faktor lain selain pendapat Barlowe, Lean dan Goodall yang berpengaruh
terhadap pola penggunaan lahan antara lain adalah …
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
103
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
104
Kegiatan Belajar 10
PENENTUAN LOKASI OPTIMAL DAN TEORI UMUM
LOKASI
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar kesepuluh, peserta dapat :
-
Menunjukkan faktor biaya dalam penentuan lokasi optimal
- Menunjukkan penentuan lokasi optimal
B. Uraian dan Contoh
Pada kegiatan belajar sebelumnya telah dijelaskan berbagai faktor yang
mempengaruhi permintaan terhadap penggunaan lahan. Pada bab ini akan
dibahas mengenai teori lokasi yang menguraikan penentuan lokasi optimal untuk
kegiatan produksi.
1.
Faktor Biaya dalam Penentuan Lokasi Optimal
Formulasi
teori
lokasi
dan
analisa
spasial
dilakukan
dengan
memperhatikan faktor-faktor utama yang menentukan pemilihan lokasi kegiatan
ekonomi, baik sebagai lokasi pertanian, industri maupun jasa. Manusia
cenderung akan memilih suatu lokasi yang dapat menekan biaya. Bagi sektor
bisnis, pemilihan lokasi yang tepat selain dapat meminimumkan beban biaya
investasi dan operasional jangka pendek dan jangka panjang, juga akan dapat
meningkatkan daya saing perusahaan. Secara garis besar terdapat 6 faktor
utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi (Djojodipuro,
1992) sebagaimana diuraikan berikut ini:
a.
Ongkos Angkut
Ongkos angkut merupakan faktor atau variabel utama yang sangat penting
dalam pemilihan lokasi dari suatu kegiatan ekonomi, karena merupakan
bagian yang penting dalam kalkulasi biaya produksi. Hal ini terutama
dirasakan pada kegiatan industri pertanian maupun pertambangan yang
umumnya bahan baku dan hasil produksinya berupa barang yang cukup
berat sehingga pengangkutannya memerlukan biaya yang besar. Untuk
kemudahan operasional pada berbagai analisis, kebanyakan ongkos angkut
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
105
ini diasumsikan konstan untuk setiap kilometernya. Namun demikian, dalam
realitanya hal ini tidak selalu benar karena seringkali ongkos angkut untuk
jarak yang lebih jauh akan menghasilkan ongkos angkut setiap ton kilometer
yang lebih rendah.
b.
Perbedaan Upah Antar Wilayah
Dalam kenyataan, upah buruh antar wilayah tidaklah sama. Perbedaan ini
dapat terjadi karena variasi dalam biaya hidup, tingkat inflasi daerah dan
komposisi kegiatan ekonomi wilayah. Bagi negara sedang berkembang,
dimana fasilitas angkutan masih belum tersedia keseluruh pelosok daerah
dan mobilitas barang dan faktor produksi antar wilayah belum begitu lancar,
maka perbedaan upah antar wilayah akan menjadi lebih besar. Perbedaan
upah ini mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi karena tujuan
utama investor dan pengusaha adalah untuk mencari keuntungan secara
maksimal. Bila upah di satu wilayah lebih rendah dibandingkan dengan
wilayah lain, maka pengusaha akan cenderung memilih lokasi di wilayah
tersebut karena akan menekan biaya produksi sehingga keuntungan menjadi
lebih besar.
c.
Keuntungan Aglomerasi
Keuntungan aglomerasi muncul bila kegiatan ekonomi yang saling terkait
satu sama lainnya terkonsentrasi pada suatu tempat tertentu. Keterkaitan ini
dapat berbentuk kaitan dengan bahan baku (backward linkages) dan kaitan
dengan pasar (Forward Linkages). Bila keuntungan tersebut cukup besar,
maka pengusaha akan cenderung memilih lokasi kegiatan ekonomi
terkonsentrasi dengan kegiatan lainnya yang saling terkait. Pemilihan lokasi
akan cenderung tersebar bila keuntungan aglomerasi tersebut nilainya relatif
kecil.
d.
Konsentrasi Permintaan (Spatial Demand)
Pemilihan lokasi akan cenderung
menuju tempat
dimana terdapat
konsentrasi permintaan yang cukup besar. Bila suatu perusahaan berlokasi
pada wilayah dimana terdapat konsentrasi permintaan yang cukup besar,
maka jumlah penjualan diharapkan akan dapat meningkat. Disamping itu,
biaya pemasaran yang harus dikeluarkan perusahaan menjadi lebih kecil
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
106
karena pasar telah ada pada lokasi dimana perusahaan berada. Keadaan ini
selanjutnya akan dapat pula meningkatkan volume penjualan yang
selanjutnya akan memperbesar tingkat keuntungan yang dapat diperoleh.
e.
Kompetisi Antar Wilayah
Persaingan antar wilayah yang dimaksudkan disini adalah persaingan
sesama perusahaan dalam wilayah tertentu atau antar wilayah. Bila
persaingan ini sangat tajam, seperti pada pasar persaingan sempurna, maka
pemilihan lokasi perusahaan akan cenderung terkonsentrasi dengan
perusahaan lain yang menjual produk yang sama. Hal ini dilakukan agar
masing-masing perusahaan akan mendapatkan posisi yang sama dalam
menghadapi persaingan sehingga tidak ada yang dirugikan karena pemilihan
lokasi perusahaan yang kurang tepat. Sebaliknya, bilamana persaingan tidak
tajam atau tidak ada sama sekali seperti halnya pada pasar monopoli, maka
pemilihan lokasi perusahaan akan cenderung bebas, karena pembeli akan
tetap datang dimana saja perusahaan berlokasi.
f.
Harga dan Sewa Tanah
Faktor keenam yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi
adalah
tinggi
rendahnya
harga
atau
sewa
tanah.
Dalam
rangka
memaksimalkan keuntungan, perusahaan akan cenderung memilih lokasi
dimana harga atau sewa tanah lebih rendah. Hal ini terutama akan terjadi
pada perusahaan atau kegiatan pertanian yang memerlukan tanah relatif
banyak dibandingkan dengan perusahaan industri atau perdagangan.
Pemilihan lokasi dalam hal ini menjadi penting karena harga tanah biasanya
bervariasi antar tempat.
2.
Penentuan Lokasi Optimal
Dalam kenyataannya untuk menemukan lokasi yang dapat memberikan
keuntungan yang maksimal bukanlah hal yang sederhana. Salah satu teori yang
mengupas penentuan lokasi optimal adalah teori yang dikemukakan oleh Alfred
Weber. Weber adalah seorang ahli ekonomi yang pernah mengajar di Universitas
Praha dan Universitas Heidelberg. Teori Weber yang dikenal sebagai Least Cost
Location dikemukakan dalam bukunya Uber Den Standort der Industrien, yang
semakin dikenal dunia setelah diterjemahkan dalam Bahasa Inggris About The
Location of Industries . Teori ini muncul pada masa berkembangnya revolusi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
107
industri di Jerman, dan dimaksudkan untuk membantu pemerintah dalam
menentukan lokasi yang terbaik dan ekonomis bagi pembangunan perusahaan
pengolahan besi baja. Isi pokok Teori Weber adalah bagaimana memilih lokasi
industri yang biayanya paling minimal. Weber menyatakan bahwa lokasi setiap
industri tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja di mana
penjumlahan keduanya harus minimum. Tempat dimana total biaya transportasi
dan tenaga kerja yang minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang
maksimum. Asumsi yang digunakan dalam teori ini adalah:
a)
Wilayah yang seragam dalam hal topografi, iklim dan penduduk (berkaitan
dengan ketrampilan).
b)
Sumber daya atau bahan mentah yang terdapat di tempat tertentu saja.
c)
Upah Buruh yang telah baku, artinya sama dimanapun juga.
d)
Biaya transportasi yang tergantung dari bobot bahan mentah yang diangkut
dan dipindahkan.
e)
Terdapatnya kompetisi antar industri.
f)
Manusia berpikir rasional.
Teori Weber akan dibahas melalui dua kasus berikut yaitu kasus ruang
satu dimensi dan kasus ruang dua dimensi (Sjafrizal, 2012).
2.1. Kasus ruang satu dimensi
Kasus yang paling sederhana dan mudah dipahami adalah kasus ruang
satu dimensi (linear space). Dalam kasus ini, ruang digambarkan sebagai garis
lurus yang menghubungkan dua tempat yaitu sumber bahan baku (M) dan pasar
(C). Berdasarkan ruang satu dimensi ini, pemilihan lokasi industri dapat dilakukan
pada kedua titik M dan C atau di antaranya (gambar 10.1).
C
F
M
k
k*-k
Sumber : Sjafrizal, 2009
Gambar 10.1 Ruang satu dimensi
Seandainya perusahaan memilih lokasi di titik F, maka untuk membawa
bahan baku ke pabrik perlu ditempuh jarak sejauh k, sedangkan untuk membawa
hasil produksi ke pasar akan ditempuh jarak (k*-k) dimana k* adalah jarak antara
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
108
titik M dan C yang sudah tetap panjangnya (konstan). Pada teori Weber,
pemilihan lokasi didasarkan pada prinsip ongkos angkut minimum (transportation
orientation). Ini berarti bahwa lokasi optimal suatu perusahaan industri akan
ditentukan berdasarkan ongkos angkut paling rendah yang harus dikeluarkan
perusahaan bila memilih lokasi pada suatu tempat tertentu. Sebagaimana telah
dijelaskan bahwa salah satu asumsi yang dipergunakan adalah tidak terdapat
perbedaan upah buruh antartempat dan tidak ada keuntungan aglomerasi bila
lokasi berdekatan dengan perusahaan lain yang saling berkaitan. Maka
persamaan ongkos angkut apabila industri berlokasi pada titik F adalah:
TC (k) = k n X + m q (k* - k),
dimana :
TC (k)
= ongkos angkut berdasar jarak (k)
X
= bahan baku (input)
q
= hasil produksi
n
= ongkos angkut bahan baku per ton per kilometer
m
= ongkos angkut hasil produksi per ton per kilometer
Melalui pengolahan rumus dengan turunan matematika, diperoleh hasil
persamaan Weber :
W= an/m
Dimana a = koefisien input yang bersifat tetap, dan X = a q
Persamaan ini menunjukkan bahwa pemilihan lokasi optimal ditentukan
oleh perbandingan antara ongkos angkut bahan baku dan hasil produksi per ton
kilometer. Persamaan ini disebut Weberian Locational weight.
Bila W > 1
sehingga a n > m, maka industri bersangkutan dikatakan mempunyai sifat Weight
loosing industry, yaitu input untuk setiap kesatuan output lebih berat dari hasil
produksi. Dengan demikian, lokasi optimal untuk industri jenis ini adalah pada
sumber bahan baku karena dengan memilih lokasi di tempat tersebut akan
meminimumkan ongkos angkut. Sebaliknya bila W < 1 sehingga a n < m, maka
industri tersebut dikatakan memiliki sifat Weight gaining industry, yaitu input
untuk setiap kesatuan produksi lebih ringan dari output. Dengan demikian, lokasi
optimal untuk industri jenis ini adalah di pasar (tempat pemasaran), karena
dengan demikian ongkos angkut akan diminimumkan. Bila W = 1, sehingga a n =
m, maka berat input sama dengan output, dan disebut foot-loose industry. Lokasi
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
109
untuk industri ini bisa ditempatkan di mana saja karena perbedaan ongkos
angkut per ton kilometer untuk setiap output akan sama. Namun perlu diingat
bahwa tempat pemasaran kebanyakan adalah di kota, yang memiliki lebih
banyak keuntungan eksternal daripada lokasi bahan baku, sehingga pengusaha
akan cenderung memilih lokasi tempat pemasaran yaitu kota.
2.2. Kasus ruang dua dimensi
Telah disinggung sebelumnya bahwa teori Weber disampaikan dalam
rangka pemilihan lokasi untuk pendirian pabrik pengecoran biji besi di Jerman
pada masa kebangkitan industri. Kasus ruang dua dimensi digunakan untuk
menjelaskan keadaan dimana terdapat dua bahan mentah di lokasi yang
berbeda dan satu pasar yang berlokasi di tempat lain dengan mempergunakan
konsep dominant weight. Dalam suatu proses produksi dikatakan terdapat
dominant weight bila salah satu dari ketiga unsur tersebut mempunyai berat yang
lebih besar daripada unsur lainnya. Bahan baku pertama adalah biji besi yang
lokasi tambangnya pada M1, sedang bahan baku kedua adalah batubara yang
berlokasi di M2. Kedua bahan baku ini diasumsikan bersifat localized materials
artinya hanya terdapat pada tempat tertentu, sehingga untuk membawanya ke
tempat lain akan memerlukan sejumlah ongkos angkut. Lokasi pasar adalah di C,
yaitu pada lokasi pabrik pembuatan kereta api yang merupakan konsumen utama
hasil produksi besi. Berdasarkan kondisi ini, maka ruang (space) menjadi bersifat
dua dimensi dengan 3 sudut yang berbentuk segitiga (Weberian locational
triangle) sebagaimana digambarkan pada gambar 10.2 berikut.
M1
K1
C
K3
K
K2
M2
Sumber : Sjafrizal, 2009
Gambar 10.2 Segitiga Lokasi Weber
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
110
Dari gambar tersebut berdasarkan kondisi optimal terdapat empat
kemungkinan pemilihan lokasi optimal, yaitu :
1.
Bila input X1 dominan (a1 n1 > a2 n2 + m), maka lokasi optimal adalah di M1
2.
Bila input X2 dominan (a2 n2 > a1 n1 + m), maka lokasi optimal adalah di M2
3.
Bila output q dominan (m > a1 n1 + a2 n2), maka lokasi optimal adalah di C1
4.
Bila tidak ada input maupun output dominan (m = a1 n1 + a2 n2), maka lokasi
optimal adalah di K yang merupakan titik jarak terdekat dari semua penjuru
M1, M2, dan C.
Lokasi di antara keempat titik ini secara teknis juga dimungkinkan tetapi secara
ekonomis akan memberikan ongkos angkut lebih besar (kurang efisien),
sehingga jarang dipilih sebagai lokasi optimal.
Dari uraian ini terlihat bahwa penentuan lokasi optimal pada kasus ruang
dua dimensi berbeda dengan kasus ruang satu dimensi. Pada kasus ruang satu
dimensi, penentuan lokasi optimal dilakukan berdasarkan pada peranan unsur
input dan output dalam proses produksi yang selanjutnya mempengaruhi ongkos
angkut total baik untuk bahan baku maupun hasil produksi. Pada kasus ruang
dua dimensi lebih ditentukan oleh tingkat dominansi (dominant weight) dari suatu
input atau output dibandingkan dengan keseluruhannya.
Analisis lebih lanjut menghasilkan lokasi optimal yang terletak di antara
yang
disebut
isodapane
yang
mencerminkan
lokasi
media.
Isodapan
didefinisikan sebagai lingkaran berpusat di T yang menunjukkan biaya angkutan
yang sama dari titik tersebut (lihat gambar 10.3). Isodapan yang merupakan
lingkaran ini merupakan kondisi yang ideal, karena dalam praktek sebenarnya
dapat mengakibatkan isodapan berbentuk tak beraturan. Semua titik yang
terletak di isodapan yang sama menggambarkan biaya angkutan yang sama, dan
jarak antara satu isodapan dengan isodapan lainnya memberikan kenaikan biaya
angkut yang sama. Jarak antara tiga isodapan dalam gambar 10.3 adalah
masing-masing satu, dua, dan tiga satuan tertentu..
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
111
M2
Isodapan kritis
 L
isodapan
isodapan
T
1
P
2
M1
3
4
5
Sumber : Djojodipuro, 1992
Gambar 10.3 Isodapan dan Isodapan Kritis
Sistem isodapan ini dapat digunakan untuk menganalisis pengaruh daerah
konsentrasi tenaga murah (L) terhadap titik lokasi biaya angkutan minimum T.
Jika bergeser mendekati L, maka biaya angkutan akan naik, dan pengusaha
akan memilih menggunakan tenaga kerja dari L sehingga biaya tenaga kerja
akan turun. Pada suatu titik akan ditemukan keadaan yang menunjukkan
penurunan biaya untuk tenaga sama dengan kenaikan biaya angkutan. Melalui
titik ini dapat dibuat isodapan, dan dinamakan isodapan kritis.
C. Soal Latihan
1.
Salah satu faktor utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan
ekonomi adalah perbedaan upah antar wilayah. Jelaskan!
2.
Bagaimanakah pengaruh harga dan sewa tanah terhadap pemilihan
lokasi kegiatan ekonomi?
3.
Jelaskan yang dimaksud dengan footloose industry dalam teori Weber!
4.
Jelaskan yang dimaksud dengan isodapan dan isodapan kritis!
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
112
D. Rangkuman
Lokasi setiap kegiatan perlu dipilih agar kegiatan tersebut dapat berjalan
dengan produktif dan efisien. Karenanya biaya menjadi faktor utama yang akan
dipertimbangkan dalam penentuan lokasi. Teori Von Thunen merupakan satu
teori yang banyak menjadi acuan dalam pembentukan teori lokasi selanjutnya,
termasuk juga dalam penentuan lokasi optimum yang salah satunya adalah Teori
Lokasi dari Alfred Weber. Teori Weber menyatakan bahwa lokasi setiap industri
tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja, di mana penjumlahan
keduanya harus minimum. Lokasi dimana total biaya transportasi dan tenaga
kerja minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang maksimum.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1.
Mempertimbangkan faktor biaya, maka manusia akan cenderung memilih
suatu lokasi yang dapat …
2.
Sebutkan satu faktor utama yang berpengaruh besar dalam produksi!
3.
Untuk kemudahan operasional pada berbagai analisis, kebanyakan ongkos
angkut ini diasumsikan …
4.
Perbedaan upah buruh antar wilayah dapat terjadi karena 3 hal, sebutkan!
5.
Keterkaitan antar kegiatan ekonomi yang menimbulkan keuntungan
aglomerasi dapat berbentuk … dan …
6.
Bila persaingan sangat ketat, maka perusahaan akan cenderung
terkonsentrasi dengan perusahaan lain yang menjual produk yang sama
dengan tujuan agar…
7.
Isi pokok Teori Weber adalah bagaimana memilih lokasi industri yang
biayanya paling minimal dimana pemilihan lokasi setiap industri tergantung
pada …
8.
Untuk memaksimalkan keuntungan, perusahaan akan cenderung memilih
lokasi dimana harga atau sewa tanah lebih rendah. Hal ini terutama akan
terjadi pada perusahaan …
9.
Pada kasus ruang satu dimensi (linear space), ruang digambarkan sebagai
garis lurus yang menghubungkan dua tempat yaitu … dan …
10. Kasus ruang dua dimensi digunakan untuk menjelaskan keadaan dimana
terdapat … dan … dengan mempergunakan konsep dominant weight.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
113
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai!
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
114
Kegiatan Belajar 11
EKONOMIKA TANAH DAN TATA KOTA
DALAM PENILAIAN PROPERTI
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar sebelas, peserta dapat :
-
Menunjukkan penerapan tata kota dalam penilaian properti
Menunjukkan penerapan ekonomika tanah dalam penilaian properti
B. Uraian dan Contoh
1.
Penerapan Tata Kota dalam Penilaian Properti
Salah satu analisis yang harus dalam proses penilaian adalah analisis
highest and best use. Pada analisis ini, dilakukan evaluasi mengenai kecocokan
lahan terhadap 4 kriteria, yaitu :
-
Secara fisik memungkinkan (physically possible)
-
Secara hukum diijinkan (legally permissible)
-
Secara finansial layak (financially feasible)
-
Produktivitas maksimal (maximally productive)
Untuk kriteria ke 2 yaitu secara hukum diijinkan,
evaluasi dilakukan terkait
dengan pemenuhan properti subyek terhadap peraturan-peraturan mengenai tata
kota yang berlaku, antara lain ketentuan-ketentuan mengenai amplop ruang dan
ijin bangunan. Pada kegiatan belajar sebelumnya, kita telah mempelajari
beberapa ketentuan dalam tata kota. Pada kegiatan belajar ini kita akan melihat
bagaimana contoh implikasi ketentuan tersebut terhadap penilaian properti.
Apabila kita membicarakan penggunaan lahan, tentunya tidak
terlepas dari keberadaan bangunan yang diperlukan dalam penggunaan
tersebut. Seperti telah kita pelajari pada kegiatan belajar 4, membahas
perancangan bangunan untuk properti baik perumahan maupun komersial
berhubungan erat dengan peraturan tata kota yang mempengaruhi suatu
perencanaan tapak. Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah
pengelolaan batas lahan yang diijinkan atau yang disebut dengan Daerah
Perencanaan (DP), sedangkan perancangan bangunan adalah wujud atau
bentuk bangunan yang dimungkinkan berdiri diatas Daerah Perencanaan (DP).
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
115
Suatu penggunaan dikatakan sesuai apabila memenuhi ketentuan-ketentuan
dalam tata kota.
Selain untuk menentukan kesesuaian kriteria dalam analisis HBU,
ketentuan tata kota ini juga akan sangat berpengaruh dalam penilaian dengan
metode residual (Metode Sisa), salah satu pengembangan dari metode biaya
yang diaplikasikan untuk menilai tanah. Untuk lahan yang besar, dengan
mengetahui peraturan-peraturan ketata-kotaan pada suatu lokasi memungkinkan
pemilik tanah lokasi tersebut melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya
(development option) sesuai peraturan yang diijinkan dan juga ditunjang oleh
market study. Development option tersebut dimungkinkan karena terdapat lebih
dari satu jenis penetapan peruntukan bagi lahan yang cukup besar, sehingga
dengan mengetahui tata cara perhitungan peluang lahan atau ruang yang
diperkenankan dibangun pada suatu lokasi akan memungkinkan pemilik lahan
mengajukan permohonan Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) dan Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB) sesuai dengan ketentuan ketata-kotaan yang
berlaku.
Dengan mengetahui peluang-peluang yang terdapat pada tanah dan
wujud bangunan, dapat juga mempengaruhi taksiran nilai/penilaian terhadap
properti tersebut. Terdapatnya alternatif penggunaan lahan akan memungkinkan
investor memilih penggunaan yang paling menguntungkan, sehingga nilai lahan
tersebut akan lebih tinggi daripada yang tidak memiliki alternatif penggunaan.
Demikian juga bagaimana Batas Intensitas Bangunan (BIB) yang ditetapkan
untuk suatu lokasi, akan menentukan berapa daerah perencanaan yang
memungkinkan bagi investor untuk membangun proyeknya.
Untuk memberikan gambaran mengenai hal tersebut, mari kita cermati
contoh berikut (diambil dari bahan tayang Ir. Sylvie Wirawati, MT pada Diklat
Penilaian Tanah Karakteristik Khusus dan Tanah Koridor). Misalnya seorang
penilai ditugaskan untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah
komersial/perkantoran di tepi jalan H.R . Rasuna Said. Dari survei yang dilakukan
diperoleh data sebagai berikut:
-
Ukuran panjang tanah 80 meter, lebar tanah 50 meter
-
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 40%.
-
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 4 (empat).
-
Batas Ketinggian Bangunan adalah 32 lantai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
116
-
Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah = 10 meter.
-
Jarak bebas samping = 10 meter dan 15 meter.
-
Jarak bebas belakang = 15 meter.
-
Koefisien Dasar Hijau = 20%.
Tanah ini akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran dan pembangunan akan
dilaksanakan selama 2 tahun. Gedung ini akan terdiri dari ruang kantor dan
dilengkapi ruang pertemuan dilantai paling atas seluas 500 m2. Lantai satu
gedung ini luasnya adalah: 1.200 m2, sedangkan lantai dua adalah 800 m2.
Dari data yang ada diketahui bahwa penggunaan yang diijinkan
adalah penggunaan komersial. Dengan ketentuan ini maka investor akan
memiliki banyak alternatif untuk mengembangkan lahannya, misalnya digunakan
untuk mendirikan mall, hotel, atau perkantoran, sehingga pengembang dapat
memilih mana penggunaan yang akan memberikan keuntungan maksimal sesuai
prinsip highest and best use.
Ketentuan mengenai intensitas bangunan sering dilambangkan dengan
lingkaran yang dibagi ke dalam 4 kuadran. Untuk data pada contoh, digambarkan
sebagaimana pada gambar 11.1. Selanjutnya perlu dilihat, dari ketentuan
tersebut berapa luas lahan yang dapat dikembangkan dalam bentuk bangunan
(gambar 11.2).
Tipe Bangunan/penggunaan
Tipe Bangun/penggunaan
angunan
32
40
4
Batas Ketinggian Bangunan
Batas KLB (Koefisien Lantai
Bangunan)
Batas KDB (Koefisien Dasar
Bangunan)
Gambar 11.1. Ketentuan mengenai intensitas bangunan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
117
Gambar 11.2. ketentuan mengenai amplop ruang
Dari luas lahan total sebesar 4000 m2 (80 m x 50 m), yang dapat dikembangkan
sebagai bangunan setelah diperhitungkan ketentuan tata kota yang berlaku
adalah sebagaimana di bawah ini :
Luas lantai dasar yang dapat dibangun = 55 X 25 = 1375 m2
Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1375 m2 (sesuai)
KDH (20%) = 20% X 4000m2 = 800 m2
KDB 40% = 40% X 4000 m2 = 1600 m2
Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1600 m2 (sesuai)
KLB 4 = 4 X 4000 m2 - 16.000 m2
Luas lantai satu
= 1200 m2
Luas lantai dua
= 800 m2
Total
= 2000 m2
Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2
Maka jumlah lantai tipikal (16.000 - 2.000) : 500 =
28 lantai
Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 28 lantai
30 lantai <
=
32 lantai (sesuai)
Luas lantai efektif
Lantai dasar
= 0.7 X 1200 m2 =
840 m2
Lantai tipikal
= 0.85 X {(28 X 500) + 800}
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
= 12.580 m2
118
= 13.420 m2
Luas kantor
Dari
perhitungan
ini
selanjutnya
dapat
diketahui
berapa
potensi
pendapatan yang mungkin diperoleh dari penyewaan ruang kantor seluas 13.420
m2 tersebut. Potensi pendapatan ini akan menjadi pendapatan kotor pada
penilaian dengan metode pendapatan, yang setelah dikurangi dengan biaya
akan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi tertentu sehingga diperoleh nilai
properti. Sekarang bagaimana bila salah satu variabel pada penghitungan luas
efektif tersebut berubah, misalnya KLB yang diijinkan adalah 2?
KLB 2 = 2 X 4000 m2 = 8.000 m2
Luas lantai satu
= 1200 m2
Luas lantai dua
= 800 m2
Total
= 2000 m2
Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2
Maka jumlah lantai tipikal (8.000 - 2.000) : 500 =
12 lantai
Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 12 lantai
14 lantai <
=
32 lantai (sesuai)
Luas lantai efektif
Lantai dasar
= 0.7 X 1200 m2 =
840 m2
Lantai tipikal
= 0.85 X {(12 X 500) + 800}
Luas kantor
= 5.780 m2
= m2
Ternyata apabila KLB turun 2 poin maka luas lantai efektif menjadi
berkurang sebesar 7.640 m2 (13.420 m2 - 5.780 m2). Berkurangnya luas lantai
efektif ini tentu saja akan mengurangi potensi pendapatan pengembang, dan
berkurangnya pendapatan berarti berkurangnya cash flow yang selanjutnya akan
menurunkan nilai properti tersebut.
2.
Penerapan Ekonomi tanah dalam Penilaian
Permintaan dan penawaran akan tanah untuk tiap daerah dapat saja
berbeda, tergantung dari pertumbuhan dan perkembangan daerah. Pertumbuhan
dan perkembangan kota itu sendiri akan dibatasi oleh tata guna lahan yang
merupakan perwujudan dari adanya perencanaan kota. Karenanya pemahaman
mengenai perkotaan, perkembangan kota, pendorong atau pemicu terjadinya
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
119
perkembangan, serta perencanaan kota sangat perlu dipahami oleh seorang
penilai.
Dalam ilmu ekonomi, pilihan untuk penggunaan lahan serta pemilihan
lokasi merupakan hasil keputusan logis berdasarkan asumsi tertentu. Teori
mengenai sewa, lokasi dan penggunaan lahan, membantu untuk menjelaskan
struktur perkotaan dan alasan mengapa suatu penggunaan lahan beralih ke
penggunaan yang lain, yang akibat akhirnya adalah nilai tertentu suatu lahan
(Wurzebach, 1996). Dalam kehidupan nyata, teori membantu analis untuk
memahami hubungan yang kompleks dalam berbagai cara. Ketika analis
membandingkan properti yang serupa dengan subyek untuk memperoleh
estimasi nilai properti subyek berdasarkan pada harga sewa atau harga jual dari
properti pembanding tersebut, teori akan membantu analis dalam penentuan nilai
untuk berbagai lokasi yang berbeda. Perbedaan-perbedaan yang ada, apabila
dikuantifikasi, merupakan penyesuaian untuk harga sewa atau penjualan, yang
selanjutnya akan menghasilkan indikasi nilai untuk properti subyek.
Pemahaman mengenai teori lokasi sangat penting dimiliki karena tanah
merupakan salah satu faktor produksi yang menjadi bagian dari suatu investasi.
Bahkan di Indonesia biaya investasi untuk tanah mungkin menjadi komponen
yang menelan biaya paling besar. Selain biaya besar, penentuan lokasi usaha
juga perlu dilakukan sejak awal karena banyak usaha yang akan sangat
terpengaruh oleh lokasinya, dan apabila lokasinya berpindah dapat menjadi
kerugian yang sangat besar. Tanah juga dapat dijadikan investasi yang
diharapkan dapat memberikan economic rent yang memuaskan apabila karena
suatu alasan, bisnis yang dijalankan tidak dapat diteruskan lagi. Karenanya dapat
dipahami apabila ada ungkapan bahwa pada real estate tiga hal yang paling
penting adalah lokasi, lokasi, dan lokasi.
Teori lokasi juga dapat menjelaskan sebaran harga tanah tanpa
bertentangan dengan mekanisme pasar tanah (Hermit, 2009). Salah satu bukti
empiris teori Von Thunen adalah hasil penelitian yang dilakukan Hermit dan
kawan-kawan. Penelitian ini berusaha untuk membuktikan relevansi teori Von
Thunen mengenai harga tanah yang menurun dengan bertambahnya jarak dari
CBD untuk nilai tanah di Kabupaten Garut. Hasil penelitian adalah kurve nilai
sebagaimana Gambar 11.3 berikut.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
120
Harga tanah (Rp)
Teori
CBD
d1
Hasil penelitian
Perumahan
Padat
Perumahan
Renggang
d2
Pinggiran
Kota
(Pertania
n)
d3
Jarak terhadap CBD
(km)
Gambar 11.3 Hasil penelitian Hermit dan kawan-kawan
Karena asumsi dalam teori Von Thunen yang sulit ditemukan dalam realitas,
maka penelitian yang dilakukan Hermit juga tidak mencapai gambaran ideal
sebagaimana dalam teori Von Thunen, namun umumnya bisa didekati. Dari
gambar 11.1, bergelombangnya kurve harga tanah disebabkan karena adanya
pengaruh dari faktor lain selain yang telah dijelaskan dalam teori Von Thunen,
misalnya jarak dari lokasi terhadap sub pusat kota di dalam wilayah administrasi
yang diteliti. Hal ini karena pada umumnya suatu daerah biasanya terdiri dari
beberapa Bagian Wilayah Kota (BWK), yang masing-masing mempunyai pusat
perdagangan tersendiri. Relief pada zona perumahan bisa disebabkan oleh
adanya perbedaan kualitas atau kuantitas prasarana lingkungan seperti jaringan
jalan, tempat perbelanjaan, dan fasilitas umum. Zona pertanian yang biasanya
berada pada daerah pinggiran kota pola harga tanahnya juga bisa menjadi
sangat bergelombang karena kuatnya ekspektasi atau harapan terjadinya
perluasan daerah perkotaan atau pemekaran kota. Teori Von Thunen saat ini
masih cukup relevan untuk memprediksi harga tanah di kota kecil yang masih
memiliki ciri “monocentric city”, dan untuk daerah suburban di kota-kota besar.
Pemahaman mengenai ekonomika kota juga penting karena teori dalam
ilmu tersebut sangat sesuai dengan dimensi spasial pasar properti. Dimensi
spasial ini terkait juga dengan pengaruh berbagai faktor terhadap lahan. Misalnya
kesempatan kerja, transportasi, pelayanan publik, iklim, hiburan, dan fasilitas
pendidikan. Faktor-faktor ini akan menentukan bagaimana kesesuaian suatu
lahan dengan ekonomi perkotaan dan kondisi lingkungan sekitar. Hal yang juga
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
121
penting untuk dipahami melalui ilmu ekonomi kota adalah penentuan faktor-faktor
yang berpengaruh terhadap perbedaan nilai tanah di perkotaan. Permintaan
akan lahan dan pada akhirnya nilai lahan tersebut akan sangat tergantung dari
kesesuaian lahan tersebut dengan setting spasialnya. Permintaan akan tanah
yang semakin besar karena adanya pertumbuhan dan perkembangan kota akan
memicu terjadinya perubahan penggunaan lahan, yang selanjutnya dapat
mendorong peningkatan nilai lahan di wilayah tersebut.
C. Soal Latihan
1.
Jelaskan kriteria highest and best use!
2.
Apakah yang dimaksud Koefisien Dasar Bangunan? Jelaskan artinya
bila diketahui besanya adalah 70%.
3.
Apakah yang dimaksud Koefisien Lantai Bangunan? Jelaskan artinya
bila besarnya adalah 3.
4.
Jelaskan penerapan ekonomi tanah dalam penilaian!
D. Rangkuman
Penerapan ketentuan tata kota dalam penialain antara lain digunakan
untuk mengevaluasi kriteria dalam highest and Best Use, yang bertujuan untuk
mengevaluasi
apakah
obyek
yang
dinilai
memenuhi
peraturan (legally
permissible). Selain menentukan kesesuaian dalam analisis HBU, peraturan
ketatakotaan juga dapat mempengaruhi nilai tanah karena adanya perbedaan
potensi pendapatan yang diakibatkan dari peraturan tersebut.
Permintaan akan tanah yang semakin besar karena adanya pertumbuhan
dan perkembangan kota akan memicu terjadinya perubahan penggunaan lahan,
yang selanjutnya dapat mendorong peningkatan nilai lahan di wilayah tersebut.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1.
Berikut ini yang tidak termasuk kriteria dalam highest and best use adalah …
a. Secara legal diijinkan
b. Secara fisik memungkinkan
c. Secara keuangan layak
d. Secara lingkungan mendukung
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
122
2.
Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah …
a. pengelolaan batas lahan yang diijinkan
b. luas total lahan yang dikuasai
c. luas bangunan total yang direncanakan
d. Luas pengembangan total yang direncanakan
3.
Bila luas lahan adalah 200 m2 dan Koefisien Dasar Bangunan adalah 60%,
maka …
e. Luas lantai dasar yang diperkenankan adalah 100m2
f.
Luas lantai dasar yang diperkenankan adalah 120m2
g. Luas lantai total yang diijinkan adalah 100m2
h. Luas lantai total yang diijinkan adalah 120m2
4.
Bila luas lahan adalah 100 m2 dan Koefisien Lantai Bangunan adalah 2,
maka …
a. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 100m2
b. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 200m2
c. Luas lantai total yang diijinkan adalah 100m2
d. Luas lantai total yang diijinkan adalah 200m2
5.
Bila luas lahan adalah 150 m2, angka KDB adalah 70% dan KLB adalah 1,5,
maka …
a. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 150m2, jumlah lantai yang
diijinkan adalah 2
b. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 300m2, jumlah lantai yang
diijinkan adalah 2
c. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 105m2, jumlah lantai yang
diijinkan maksimal 2
d. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 300m2, jumlah lantai yang
diijinkan maksimal 1,5
6.
Bila Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebesar 0,3 dan luas lahan adalah
1000 m2, maka …
a. Luas dasar penghijauan minimum adalah 700 m2
b. Luas yang dapat dikembangkan adalah 300 m2
c. Luas yang dapat dikembangkan adalah 1000 m2
d. Luas dasar penghijauan minimum adalah 300 m2
7.
Lahan yang terbuka pengaturannya untuk berbagai penggunaan, akan …
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
123
a. Berpengaruh negatif terhadap nilai
b. Berpengaruh netral terhadap nilai
c. Berpengaruh positif terhadap nilai
d. Tidak ada kaitannya dengan nilai
8.
Bila angka KLB lebih rendah, maka …
a. Berpengaruh negatif terhadap nilai
b. Berpengaruh netral terhadap nilai
c. Berpengaruh positif terhadap nilai
d. Tidak ada kaitannya dengan nilai
9.
Yang bukan merupakan dampak dari pertumbuhan kota yang akan memicu
perubahan struktur kota adalah …
a. Perubahan penggunaan lahan
b. Berkembangnya kegiatan ekonomi
c. Meningkatnya nilai tanah
d. Tumbuhnya daerah pinggiran
10. Zona pertanian yang terdapat di pinggiran kota akan cenderung untuk …
a. Memiliki nilai yang rendah karena tidak highest and best use
b. Memiliki nilai yang tinggi karena adanya harapan keuntungan
c. Memiliki nilai rendah karena kalah bersaing dengan penggunaan lain
d. Memiliki nilai tinggi karena tanahnya subur
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada
di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian
gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara
terhadap materi kegiatan belajar ini.
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
124
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
125
PENUTUP
A.
Kesimpulan
Karakteristik unik dari tanah yang menyebabkannya berbeda dengan
barang ekonomi yang lain adalah tidak dapat dipindahkan atau immobile.
Dengan karakteristik tersebut maka tanah akan terikat dengan lokasinya,
sehingga faktor-faktor yang terkait dengan lokasi tersebut menjadi penentu
permintaan akan tanah di suatu wilayah. Meningkatnya permintaan terjadi karena
suatu
lahan
mampu
memenuhi
kebutuhan
manusia
dengan
berbagai
karakteristik yang dimiliknya. Di sisi lain, penawaran atas tanah secara agregat
bersifat tetap, walaupun untuk wilayah dan kegunaan tertentu dapat berubah.
Akibat adanya persaingan berbagai penggunaan atas lahan, maka menurut teori
bid rent penggunaan yang menguntungkanlah yang akan memenangkan
persaingan tersebut.
Seperti juga pada barang ekonomi yang lain, permintaan dan penawaran
atas tanah ini kemudian akan menentukan nilai suatu lahan. Apabila permintaan
meningkat, maka harga akan naik, sehingga nilai ekonomi tanah juga meningkat.
Namun demikian, penawaran atas tanah akan dibatasi oleh peraturan yang
ditetapkan oleh pemerintah melalui tata kota. Peraturan ini selain akan
menentukan besarnya lahan yang dapat dikembangkan sebagai bangunan, juga
akan menentukan apakah suatu lahan memiliki berbagai alternatif penggunaan
atau terbatas penggunaannya. Karenanya dapat dikatakan bahwa peraturan
mengenai tata kota juga memiliki pengaruh terhadap nilai lahan.
B.
Implikasi
Memahami faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti menjadi
syarat yang harus dipenuhi oleh seorang penilai properti, karena faktor-faktor
inilah yang akan menentukan nilai suatu lahan sebagaimana diuraikan di bagian
A. Karenanya diharapkan para peserta diklat dapat memahami modul ini dengan
baik, untuk mendukung tercapainya tujuan dilaksanakannya diklat Penilaian
Properti Dasar ini.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
126
C.
Tindak Lanjut
Setelah mempelajari modul ini, maka peserta diklat telah siap untuk
melanjutkan pembelajaran ke tahap yang bersifat lebih teknis, yaitu mata diklat
yang mempelajari berbagai pendekatan yang digunakan dalam penilaian
properti, terutama pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan
pendapatan. Untuk mata diklat pendekatan perbandingan data pasar, modul ini
akan sangat membantu dalam menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai properti untuk dilakukan penyesuaian atau adjustment. Untuk mata diklat
penilaian dengan metode pendapatan, pemahaman mengenai ekonomi tanah
dan tata kota dapat menambah bahan analisis dalam penghitungan prediksi arus
kas untuk properti komersial.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
127
TES SUMATIF
A. Pilihlah satu jawaban yang paling benar dari pertanyaan di bawah ini !
1. Definisi kota menurut Kostof adalah …
a. suatu sistim jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan
penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang
heterogen dan bercorak materialistis.
b. suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang
heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas
yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya
c. suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri
dari individu-individu yang heterogen dari segi sosial.
d. tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia
adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.
2. Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah …
a. wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan
area sekitarnya
b. wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan
dengan keadaan wilayah sekitarnya
c. masyarakat yang homogen
d. kegiatan ekonomi bercorak non-agraris
3. Terjadinya kota relijius pada awal peradaban manusia dipicu oleh …
a. Adanya fasilitas penyimpanan hasil pertanian
b. Adanya fasilitas pertahanan
c. Adanya fasilitas pemujaan
d. Adanya fasilitas industri
4. Terjadinya perubahan struktur ekonomi dari sektor primer menjadi sektor
sekunder dan sektor tersier adalah pengertian dari …
a. Pertumbuhan kota
b. Perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
128
5. Berikut ini yang bukan merupakan faktor internal yang berpengaruh
terhadap perkembangan kota adalah …
a. Fungsi kota
b. Sejarah dan kebudayaan
c. topografi
d. kegiatan ekonomi regional
6. Penjalaran fisik kota yang tidak mengikuti pola tertentu dan meloncat
disebut sebagai …
a. Penjalaran konsentris/concentric
b. Penjalaran linier
c. Penjalaran axial
d. Penjalaran acak/leap frog
7. Tahapan di mana daerah perkotaan ditandai kemacetan lalu lintas,
kekacauan pelayanan umum, dan tingkat kriminalitas yang tinggi
merupakan ciri dari perkembangan kota pada tahap…
a. Eopolis
b. tyranopolis
c. Nekropolis
d. Polis
8. Kota dimana terdapat agora, yaitu pasar yang berbentuk tidak teratur dan
biasanya terdapat di pusat kota, balai sidang (ecclesiasteron), balai
dewan (bluleuterion), dan ruang dewan (pryptaneum) merupakan
deskripsi dari kota-kota di …
a. Yunani
b. Mesir
c. Beijing
d. Aegea
9. Kegiatan
penyusunan
rencana
mewujudkan
peningkatan
penghidupan
masyarakat
kota
kualitas
kota
yang
dimaksudkan
lingkungan
dalam
kehidupan
mencapai
untuk
dan
kesejahteraan
merupakan pengertian dari …
a. perencanaan
b. perencanaan kota
c. zoning
d. penggunaan lahan
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
129
10. Perlunya perencanaan kota semakin dirasakan setelah terjadinya ledakan
penduduk yang mengakibatkan kota tumbuh melebihi daya dukungnya.
Ini merupakan ciri dari perencanaan kota pada masa…
a. Revolusi Industri
b. Renaissance
c. Yunani
d. Romawi
11. Pernyataan berikut ini yang tidak benar mengenai perencanaan kota di
Indonesia adalah …
a. tanggung jawab bidang teknik perencanaan berada pada Departemen
Pekerjaan Umum
b. tanggung
jawab
bidang
administrasi
berada
pada
Badan
Perencanaan Nasional
c. Perencanaan kota merupakan salah satu hal yang diatur dalam
Undang-Undang Penataan Ruang
d. Rencana tata ruang dilaksanakan secara hirarkis menurut wilayah
administrasi
12. Salah satu fungsi dasar kota dalam ekonomi adalah interregional
communication, yaitu fungsi kota untuk …
a. menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah belakangnya (hinterland)
b. menyediakan fasilitas pemasaran dan jasa untuk penduduk hinterland
c. mengumpulkan barang hasil produksi regional untuk diangkut ke
bagian lain serta diekspor ke luar negeri
d. melayani para pekerja yang pindah ke lokasi yang lebih tenang di
daerah pinggiran dan menjadi komuter
13. Pola perkembangan kota yang terdapat lebih dari satu pusat kota
merupakan teori struktur kota …
a. konsentris
b. sektor
c. axial
d. multiple nuclei
14. Teori struktur kota yang saat ini dianggap masih relevan diterapkan dalam
memahami perumbuhan kota besar atau kumpulan kota adalah teori …
a. konsentris
b. sektor
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
130
c. axial
d. multiple nuclei
15. Proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor dan bukan melingkar
sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess merupakan teori
struktur kota yang dikemukakan oleh…
a. Hommer Hoyt
b. Clancey Harris
c. Von Thunen
d. William Alonso
16. Menurut besarannya, kawasan perkotaan dapat dibedakan …
a.
Kawasan perkotaan kecil yaitu penduduknya 20.000 – 50.000 jiwa
b.
Kawasan perkotaan sedang penduduknya 100.000 – 500.000 jiwa
c.
Kawasan perkotaan besar penduduknya 100.000 - 500.000 jiwa
d.
Kawasan perkotaan megapolitan penduduknya lebih dari 500.000
jiwa
17. Pernyataan berikut yang bukan merupakan akibat dari tingginya
urbanisasi di Indonesia adalah …
a.
Semakin banyaknya penduduk Indonesia yang tinggal di perkotaan
b.
Semakin tingginya konsentrasi penduduk di wilayah perkotaan
c.
Semakin baiknya fasilitas di perkotaan
d.
Semakin cepatnya pertumbuhan daerah perkotaan
18. Berikut ini yang bukan merupakan fungsi anggaran pemerintah dalam
perencanaan kota adalah …
a. Pelengkap mekanisme sektor swasta
b. Menyejahterakan sektor swasta
c. Menstabilkan perkonomian
d. Mengusahakan distribusi pendapatan lebih merata
19. Wewenang terbesar dalam perencanaan wilayah adalah pada …
a. Sektor Swasta
b. Pemerintah Kabupaten/Kota
c. Pemerintah Pusat
d. Pemerintah Propinsi
20. Pengelompokan sejumlah unit lahan yang homogen/memiliki kesamaan
ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
131
dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan adalah
pengertian dari …
a. Tata guna lahan
b. Zonasi lahan
c. Rencana tata ruang
d. Penggunaan lahan
21. Angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung
terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai
disebut …
a. Koefisien dasar bangunan
b. Koefisien Lantai Bangunan
c. Koefisien Tapak Basemen
d. Koefisien Dasar Hijau
22. Garis yg membatasi jarak bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa
bangunan terhadap batas lahan yg dikuasai adalah …
a. Garis Sempadan Bangunan
b. Garis Sepadan Jalan
c. Koefisien Dasar Hijau
d. Ijin Mendirikan Bangunan
23. Proses untuk menentukan tindakan masa depan yang tepat, melalui
urutan pilihan, dengan memperhitungkan sumber daya yang tersedia
merupakan pengertian dari …
a. Pengendalian
b. Pemanfaatan
c. Perencanaan
d. Penyusunan
24. Kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan
serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara
kenyamanan, keindahan dan biaya merupakan pengertian dari …
a. Perencanaan kota
b. Tata ruang
c. Tata guna lahan
d. Zonasi lahan
25. Urutan penataan ruang secara umum adalah …
a. Perencanaan – pemanfaatan – pengendalian
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
132
b. Perencanaan – pengendalian – pemanfaatan
c. Pemanfaatan – pengendalian – perencanaan
d. Pemanfaatan – perencanaan – pemanfaatan
26. Masa berlaku dokumen perencanaan kota di Indonesia adalah …
a. 5 tahun
b. 10 tahun
c. 20 tahun
d. 25 tahun
27. Cabang ilmu ekonomi yang mempelajari usaha manusia memanfaatkan
sumber daya permukaan bumi secara ekonomis adalah …
a. Ekonomi mikro
b. Ekonomi makro
c. Ekonomi pembangunan
d. Ekonomi tanah
28. Sifat unik tanah adalah sebagaimana berikut ini, kecuali …
a. Jumlahnya tetap
b. Penawarannya elastis
c. Tidak dapat dipindahkan
d. Tidak dapat diproduksi
29. Yang bukan termasuk elemen nilai adalah …
a. Demand
b. Utility
c. Scarcity
d. Transferability
30. David Ricardo berpendapat bahwa penawaran tanah bersifat konstan,
sehingga pada kurve penawaran …
a. Bersifat elastis sempurna
b. Bersifat elastis tidak sempurna
c. Bersifat in elastis sempurna
d. Bersifat in elastis tidak sempurna
B. Selesaikanlah soal di bawah ini dengan runtut dan baik!
Diketahui data-data berikut ini :
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
133
Anda ditugaskan untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah
komersial/perkantoran di jalan TB Simatupang. Dari survei yang dilakukan
diperoleh data sebagai berikut:
-
Ukuran panjang tanah 120 meter, lebar tanah 45 meter
-
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 60%.
-
Koefisien Lantai Bangunan(KLB) = 2.5
-
Batas Ketinggian Bangunan adalah 28 lantai
-
Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah = 10 meter.
-
Jarak bebas samping = 10 meter dan 12 meter.
-
Jarak bebas belakang = 15 meter.
-
Koefisien Dasar Hijau = 20%.
Tanah ini akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran dan pembangunan akan
dilaksanakan selama 2 tahun. Gedung ini akan terdiri dari ruang kantor dan
dilengkapi ruang pertemuan dilantai paling atas seluas 600 m2. Lantai satu
gedung ini luasnya adalah: 1.600 m2, sedangkan lantai dua dan selanjutnya
merupakan lantai tipikal dengan luas per lantai adalah 800 m2.
Dari data yang ada diketahui bahwa penggunaan yang diijinkan adalah
penggunaan komersial.
Instruksi :
1. Gambarkan Daerah Perencanaan sesuai ketentuan terkait lahan tersebut!
2. Tentukan kesesuaian bangunan yang direncanakan dengan aturan yang
berlaku!
3. Hitung luas efektif yang dapat disewakan dengan ketentuan tersebut!
4. Apabila ketentuan mengenai KDB diubah menjadi 40%, bagaimana
pengaruhnya terhadap kesesuaian bangunan yang direncanakan dan
luas efektif yang dapat disewakan?
C. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada di bagian akhir modul ini untuk bagian A. Untuk bagian B perhatikan
jawaban yang akan dibahas bersama pada sesi tatap muka.
Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di
bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi
kegiatan belajar ini..
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
134
Tingkat Pemahaman=
X 100
Tingkat nilai adalah sebagai berikut:
91 – 100 Sangat baik
81 – 90,9 Baik
71 – 80,9 Cukup
61 – 70,9 Kurang
0 – 60
Sangat Kurang
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
135
KUNCI JAWABAN SOAL FORMATIF
Kegiatan belajar 1
Kegiatan belajar 2
1.
A
6.
A
1.
A
6.
A
2.
D
7.
B
2.
B
7.
C
3.
B
8.
C
3.
B
8.
A
4.
C
4.
C
9.
B
5.
A
5.
D
10. B
Kegiatan belajar 3
Kegiatan belajar 4
1.
B
6.
D
1.
C
6.
H
2.
C
7.
D
2.
I
7.
F
3.
A
8.
A
3.
A
8.
D
4.
B
9.
D
4.
B
9.
G
5.
A
10. A
5.
K
10. E
Kegiatan belajar 5
Kegiatan belajar 6
1.
I
6.
F
1.
B
6.
S
2.
D
7.
J
2.
B
7.
S
3.
K
8.
C
3.
S
8.
B
4.
B
9.
G
4.
S
5.
A
10. E
5.
S
Kegiatan belajar 7
Kegiatan belajar 8
1.
D
6.
A
1. David Ricardo
2.
B
7.
C
2. produktivitas
3.
C
8.
B
3. dekat pusat
4.
A
9.
B
5.
D
10. D
kota
4. differential rent
5. sisa (leftover)
6. kemampuan
membayar
7. perkotaan dan
desa
8. sayuran dan
susu
9. biaya
transportasi
10.ketersediaan
jalan
sewa
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
136
Kegiatan belajar 9
1. penawaran dan permintaan
6.
peraturan tata kota
2. bid rent
7.
kondisi geografis lahan
3. nilai estetika
8.
fisik dan peraturan
4. paling menguntungkan
9.
adanya sungai
5. lingkungan
10. faktor demografi
Kegiatan belajar 10
1. meminimalkan biaya
6.
2. biaya transportasi
memberikan pilihan bagi
konsumen
3. sama untuk tiap satuan jarak
7.
4. variasi dalam biaya hidup, tingkat
total biaya transportasi dan tenaga
kerja
inflasi daerah dan komposisi
8.
pertanian
kegiatan ekonomi wilayah
9.
pasar dan lokasi input
5. kaitan dengan bahan baku dan
10. dua bahan mentah dan satu pasar
kaitan dengan pasar
Kegiatan belajar 11
1.
D
6.
D
2.
A
7.
C
3.
B
8.
A
4.
D
9.
B
5.
C
10. B
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
137
JAWABAN SOAL SUMATIF
Bagian A
1.
D
16.
B
2.
C
17.
C
3.
A
18.
B
4.
B
19.
B
5.
D
20.
D
6.
D
21.
B
7.
C
22.
A
8.
A
23.
C
9.
B
24.
C
10. A
25.
A
11. B
26.
C
12. C
27.
D
13. D
28.
B
14. D
29.
C
15. A
30.
C
Bagian B
Dibahas bersama pada sesi tatap muka
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
138
DAFTAR PUSTAKA
Barlowe, Raleigh, Land Resources Economics, Prentice Hall 4th edition, 1985
Branch, Melville C, Perencanaan Kota Komprehensif, Pengantar dan Penjelasan,
Terjemahan Wibisana, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta,
1995
Djojodipuro, Marsudi, Teori Lokasi, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi
Universitas Indonesia, Jakarta, 1992
Goodall, B, dan Lean, W, Ekonomi Urbanisasi, Terjemahan Noorini Awang dan
Mokhtar Mohammed, Program Kerjasama BPLK dengan ITM
Malaysia, Prodip III Keuangan Spesialisasi PBB (Penilai), 1996
Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar Maju,
Bandung, 2009
Hermit, Herman, Pembahasan UNdang-Undang Penataan Ruang (UU No. 26
Tahun 2007), CV Mandar Maju, Bandung, 2008
Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFEYogyakarta, 2010
Ilhami, Kota dalam Masalahnya, Mandar Maju, Jakarta, 1988
O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher Education,
2000
Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan, Penerbit
ITB, Bandung, 2009
Sjafrizal, Ekonomi Wilayah dan Perkotaan, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta,
2012
Tjahjati, Budhy, Perencanaan Regional dan Pembangunan Kawasan Terpadu,
Bunga Rampai Perencanaan Pembangunan di Indonesia, Gramedia,
Jakarta, 1997
Wurzebach, Charles H, dan Miles, Mike E, Modern Real Estate, 5th edition, Jon
Wiley & Sons, Inc, New York, 1995
Yunus, Hadi Sabari. 1994, Teori dan Model Struktur Keruangan Kota. Fakultas
Geografi UGM, Yogyakarta.
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
139
Peraturan Pemerintah No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional.
Peraturan
Menteri
PU No.15/PRT/M/2009 tentang
Pedoman
Penyusunan
Pedoman
Penyusunan
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi.
Peraturan
Menteri
PU No.16/PRT/M/2009 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pedoman
Perencanaan Kawasan Perkotaan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 494/Prt/M/2005 Tentang Kebijakan
Dan Strategi Nasional Pengembangan Perkotaan (KSNP Kota)
Website :
- http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/31196/4/Chapter%20II.pdf
contemporer2013.blogspot.com/2013/11/seputar-peraturan-bangunangedung.html
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
140
BIOGRAFI
Nur
Hendrastuti,
SE,
MT,
lahir
di
Yogyakarta tanggal 22 Desember 1973.
Widyaiswara
Negara
dan
pada
Pusdiklat
Perimbangan
Kekayaan
Keuangan,
Kementerian Keuangan ini, berkarya di
Pusdiklat
KNPK
sejak
Oktober
2014.
Sebelumnya penulis mengabdi di Direktorat
Jenderal
Pajak,
dan
terakhir
bertugas
sebagai Kepala Seksi Peraturan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Direktorat Peraturan
Perpajakan I. Saat ini selain di Pusdiklat KNPK, juga mengajar di
Politeknik Keuangan Negara STAN.
Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota
141