Reaktivasi Bangunan Mangkrak: Studi Kasus Jambi City Center

REAKTIVASI BANGUNAN MANGKRAK DENGAN PRINSIP
WASTE ARCHITECTURE : STUDI KASUS JAMBI CITY
CENTER
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar
Sarjana Arsitektur
PATHON HANIF
03061182227012
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SRIWIJAYA
2025
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ...........................................................................................................II
BAB 1
PENDAHULUAN .................................................................................. 3
1.1 Latar Belakang ................................................................................... 3
1.2 Masalah Perancangan ......................................................................... 4
1.3 Tujuan dan Sasaran ............................................................................ 4
1.4 Ruang Lingkup ................................................................................... 5
1.5 Sistematika Pembahasan .................................................................... 5
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 7
2.1 Pemahaman Proyek ............................................................................ 7
2.1.1 Definisi Proyek ....................................................................7
2.1.2 Standar, Klasifikasi, dan Kriteria Terkait Proyek TA ..........7
2.1.3 Kesimpulan Pemahaman Proyek..........................................7
2.2 Tinjauan Fungsional ........................................................................... 7
2.2.1 Kelompok Fungsi dan Pengguna .........................................7
2.2.2 Studi Preseden Obyek Sejenis..............................................8
II
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan ruang kota di Indonesia terus bergerak, tetapi fenomena bangunan
terbengkalai di tengah kota justru kian marak, terutama mall dan proyek komersial
yang mangkrak. Dalam konteks global, UNEP (2022) mencatat bahwa sektor
bangunan menyumbang sekitar 34% konsumsi energi dan 37% emisi CO₂, di
mana material dan konstruksi baru memberi andil besar . Tentang limbah
konstruksi, riset terbaru memperkirakan bahwa pada tahun 2025 volume limbah
global dari kegiatan konstruksi dan demolisi (C&D waste) mencapai 2,2 miliar
ton, di mana lebih dari 95 % bisa digunakan ulang atau didaur ulang. Di
Indonesia, sampah nasional mencapai 56,6 juta ton per tahun, tapi sayangnya
hanya 9–10 % yang dikelola secara layak; selebihnya berakhir di TPA,
memperparah masalah lingkungan.
Jambi City Center (JCC) adalah contoh aktual kasus mall terbengkalai di Kota
Jambi. Berdasarkan laporan media lokal, proyek ini mangkrak meski telah selesai
dibangun akibat kontrak BOT . Menurut laporan resmi Komisi II DPRD Kota
Jambi, manajemen JCC memiliki piutang lebih dari Rp 20 miliar kepada Pemkot
Jambi, ditambah utang PBB yang belum dilunasi . Keberadaan gedung besar
tanpa fungsi ini jelas merugikan ekonomi, sosial, dan lingkungan kota.
Secara regulatif, Pemerintah Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri
PUPR Nomor 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Limbah Konstruksi dan
Pembongkaran Bangunan sebagai upaya menekan dampak lingkungan dari sisa
konstruksi. Regulasi ini mendorong optimalisasi reuse dan recycle material
konstruksi agar mengurangi limbah serta memperpanjang umur siklus bangunan
(PUPR, 2021).
Kondisi ini membuka peluang bagi pendekatan waste architecture sebagai
solusi revitalisasi JCC. Fungsi baru yang dihadirkan tidak hanya berorientasi pada
keuntungan ekonomi semata, tetapi juga relevan dengan kebutuhan masyarakat
kota. Mengacu pada preseden Morinomiya Q’s Mall di Osaka, Jepang, keberadaan
3
ruang publik yang inklusif, area komunitas, serta fasilitas olahraga dan edukasi
menjadi kunci keberhasilan transformasi mal konvensional menjadi pusat
kehidupan urban (urban living hub) (Hirayama, 2020). Relevansi ini memperkuat
gagasan bahwa JCC berpotensi direaktivasi dengan fungsi serupa untuk menjawab
tantangan kota Jambi.
Dengan demikian, penelitian ini penting sebagai upaya menghadirkan
pendekatan desain arsitektur yang tidak hanya menyelesaikan persoalan fisik
bangunan mangkrak, tetapi juga memberi kontribusi nyata pada aspek sosial,
lingkungan, dan ekonomi lokal.
1.2 Masalah Perancangan
1. Bagaimana merancang reaktivasi Jambi City Center dengan prinsip waste
architecture yang mengurangi limbah konstruksi sekaligus menghidupkan
kembali kawasan mangkrak?
2. Bagaimana mengadaptasi model urban living hub seperti Morinomiya Q’s
Mall agar relevan dengan konteks sosial, budaya, dan ekonomi Kota
Jambi?
1.3 Tujuan dan Sasaran
Tujuan:
Merancang reaktivasi Jambi City Center sebagai urban living hub berbasis waste
architecture yang fungsional, berkelanjutan, dan inklusif.
Sasaran:
1. Terwujudnya rancangan revitalisasi bangunan yang mengutamakan prinsip
adaptive reuse dan keberlanjutan material.
2. Hadirnya fungsi publik yang sesuai kebutuhan warga, seperti ruang
komunitas, area olahraga, dan ruang hijau.
4
1.4 Ruang Lingkup
Ruang lingkup perancangan reaktivasi Jambi City Center dengan pendekatan
waste architecture ini adalah merancang sebuah bangunan yang tidak hanya
dihidupkan kembali dari kondisi mangkrak, tetapi juga diarahkan menjadi wadah
multifungsi yang mampu mendukung aktivitas ekonomi, sosial, dan budaya
masyarakat Jambi. Penerapan prinsip adaptive reuse diwujudkan melalui
pemanfaatan struktur dan material eksisting, pengurangan limbah konstruksi, serta
penerapan konsep design for disassembly yang memungkinkan fleksibilitas fungsi
di masa depan. Selain itu, rancangan juga memperhatikan aspek keberlanjutan
lingkungan, kesesuaian dengan RTRW Kota Jambi, serta penyediaan ruang publik
inklusif yang dapat menghidupkan kembali kawasan dan memberikan nilai
tambah bagi masyarakat sekitar. Tidak termasuk Isu hukum, kepemilikan, maupun
penyelesaian kontrak, yang tetap menjadi variabel luar ruang lingkup desain.
Acuan teknis:
1. Permen PUPR No. 18/2021 tentang pembongkaran selektif dan manajemen
limbah C&D.
2. ISO 20887:2020 tentang Design for Disassembly & Adaptability.
3. RTRW Kota Jambi dan standar nasional/guideline terkait urban design dan
space peruntukan.
1.5 Sistematika Pembahasan
Bab 1 – Pendahuluan Menyajikan latar belakang, perumusan masalah, tujuan,
ruang lingkup, dan sistematika karya.
Bab 2 – Tinjauan Pustaka Pembahasan tentang waste architecture, adaptive reuse,
selective deconstruction (Permen PUPR 18/2021), design for disassembly (ISO
20887), studi kasus serupa.
Bab 3 – Metode Perancangan Penjelasan metodologi: Prosedur survei struktur &
material, pengumpulan data dokumentasi, analisis situs & kebutuhan ruang, serta
strategi desain.
5
Bab 4 – Analisis Awal Analisis kondisi existing JCC (struktur, lokasi, material),
potensi reuse, analisis ruang kota, serta kebutuhan masyarakat Jambi (kultural,
olahraga, ekonomi kreatif).
Bab 5 – Konsep Perancangan Sintesis desain: zoning fungsi baru (ground,
middle, rooftop); strategi salvage & reuse; phasing implementasi; visualisasi
ruang; estimasi dampak (C&D reduction, reuse material).
6
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pemahaman Proyek
2.1.1Definisi Proyek
Reaktivasi bangunan mangkrak didefinisikan sebagai proses menghidupkan
kembali fungsi bangunan yang tidak terpakai melalui penyesuaian desain, fungsi,
dan struktur agar sesuai kebutuhan baru. Pendekatan waste architecture
menekankan strategi meminimalkan limbah konstruksi dan memaksimalkan nilai
guna material (UNEP, 2022).
2.1.2Standar, Klasifikasi, dan Kriteria Terkait Proyek TA
Kriteria proyek reaktivasi mencakup:
•
Standar desain ruang publik (Neufert Data Arsitek).
•
Regulasi nasional (PUPR, 2021) terkait pengelolaan limbah konstruksi.
•
Klasifikasi fungsi: campuran komersial, rekreasi, edukasi, dan komunitas.
2.1.3Kesimpulan Pemahaman Proyek
Proyek ini berfokus pada penerapan waste architecture dalam revitalisasi JCC
menjadi urban living hub yang menyeimbangkan fungsi komersial dengan ruang
publik.
2.2 Tinjauan Fungsional
2.2.1Kelompok Fungsi dan Pengguna
Fungsi utama meliputi:
•
Komersial: retail skala kecil dan UMKM.
•
Publik & Komunitas: ruang serbaguna, co-working, ruang seni.
•
Rekreasi: taman atap, ruang olahraga.
7
2.2.2 Studi Preseden Obyek Sejenis
Preseden utama adalah Morinomiya Q’s Mall BASE, Osaka, Jepang, yang
berhasil mengubah mal menjadi pusat publik dengan integrasi taman, area
olahraga, retail, dan ruang komunitas (Hirayama, 2020). Model ini relevan karena
mengutamakan fungsi publik dan sosial, bukan hanya komersial
8