peralihan HAT

PERALIHAN HAK ATAS TANAH DALAM
PRAKTIK
UDIN NARSUDIN
• UDIN NARSUDIN
• S-1 UNPAS BANDUNG
• Spesialis Notariat dan Pertanahan UI
• S-2 Hukum Bisnis UGM
• S-3 Ilmu Hukum UNPAD
• -Notaris dan PPAT Kota Tangsel
• -Dosen MKn UNS SOLO,
• -Dosen MKn UNPAS.
• Peralihan hak atas tanah dengan pemindahan hak atas tanah tidak ada
perbedaan yang tegas sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 24 tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 tahun 1997.
• Terkadang dapat dikesankan bahwa peralihan hak dan pemindahan hak
diartikan sama, terkadang peralihan hak bagian dari pemindahan hak dan
sebaliknya. Misalnya dalam PP 24/1997 pada Pasal 37 diberi judul
pemindahan hak, sedang dalam isi pasalnya disebutkan peralihan hak.
• Untuk memudahkan pemahaman praktisnya, maka “peralihan hak atas
tanah” dapat ditafsirkan sebagai suatu perbuatan hukum yang dikuatkan
dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang mengakibatkan beralihnya pemegang hak atas
tanah kepada pihak lain.
• Sementara “pemindahan hak atas tanah” adalah perbuatan hukum atau
peristiwa hukum yang dikuatkan selain dengan akta PPAT, seperti Risalah
Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang, akta otentik mengenai penyerahan
hak dan ganti rugi dan juga tukar guling yang dibuat oleh Notaris, Surat
Keterangan Ahli Waris, dan putusan pengadilan yang mengakibatkan
berpindahnya pemegang hak kepada pihak lain.
• Pasal 2 ayat (2) UUPA menyebutkan bahwa negara mempunyai
kewenangan untuk:
• -Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
• -Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orangorang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
• -Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orangorang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan
ruang angkasa.
• Aspek Administrasi Pendaftaran Tanah berkaitan dengan
Pengalihan Hak Atas Tanah.
• Berdasarkan Pasal 19 ayat (2) UUPA, terdapat tugas-tugas pendaftaran
tanah yang merupakan tugas administratif dan tugas teknis.
• Tugas administratif menyangkut pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak
atas tanah, pendaftaran peralihan dan pemberian surat tanda bukti hak.
Sedangkan tugas teknis terdiri dari pengukuran dan pemetaan.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kegiatan administrasi dalam pendaftaran tanah setelah tanah terdaftar dalam
Pasal 36 PP 24/1997 disebut juga pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Kegiatan tersebut dapat dibagi ke dalam tiga kategori, yakni :
1. Kegiatan sebelum penerbitan sertipikat tanah (penetapan hak atas tanah)
2. Kegiatan setelah penerbitan sertipikat (perubahan data yuridis)
3. Kegiatan setelah penerbitan sertipikat (perubahan data fisik)
Dalam hal ini dapat diuraikan bahwa kegiatan yang bersifat administratif
sebelum penerbitan sertipikat tanah yang berupa penetapan hak atas tanah, meliputi:
1) Konversi hak atas tanah .
2) Pengakuan dan penegasan hak atas tanah
3) Pemberian Hak Atas Tanah
4) Penolakan hak atas tanah
5) Redistribusi Tanah dan Konsolidasi tanah.
6) Perwakafan Tanah
• Pendaftaran Tanah Karena Adanya Peralihan Hak Atas Tanah
• Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, pendaftaran tanah
karena perubahan data yuridis termasuk dalam lingkup pemeliharaan data
pendaftaran tanah, perubahan data yuridis tersebut terjadi misalnya kalau
diadakan pembebanan atau pemindahan hak atas bidang tanah yang
sudah terdaftar.
• Menurut UU 21 /1997 Tentang BPHTB, perubahan data yuridis ini disebut
dengan istilah perolehan hak atas tanah (Land Accusation) yakni
perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak
atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan, yang
meliputi pemindahan hak dan pemberian hak baru.
• Pemindahan hak terjadi karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah
wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya,
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam
lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap dan hadiah.
• Sedangkan pemberian hak baru terjadi karena kelanjutan pelepasan hak
dan di luar pelepasan hak.
• Peralihan hak atas tanah adalah suatu perbuatan hukum yang dikuatkan
dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang mengakibatkan beralihnya pemegang hak atas
tanah kepada pihak lain.
• Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum atau peristiwa
hukum yang dikuatkan selain dengan akta PPAT, seperti Risalah Lelang
yang dibuat oleh Pejabat Lelang, akta otentik mengenai penyerahan hak
dan ganti rugi dan juga tukar guling yang dibuat oleh Notaris, Surat
Keterangan Ahli Waris, dan putusan pengadilan yang mengakibatkan
berpindahnya pemegang hak kepada pihak lain.
• Peralihan Hak Atas Tanah
• Pasal 37 PP 24 /1997 dapat dilakukan melalui perbuatan hukum seperti
jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum lainnya yang dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang, sedang dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah
Nomor 37 tahun 1998 tentang PPAT dan Pasal 95 Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 ditentukan jenis akta
yang dapat dibuat oleh PPAT antara lain perbuatan hukum mengenai jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng),
pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
atas tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan.
• Pemindahan Hak Atas Tanah
• Dalam pemindahan hak tersebut ditafsirkan sebagai perbuatan hukum
atau peristiwa hukum yang mengakibatkan berpindahnya hak atas tanah
yang tidak dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, tetapi oleh
pejabat lain atau dengan cara lain yang diatur oleh peraturan perundangundangan. Dalam hal ini menyangkut:
• Pelelangan
• Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan untuk
dapat didaftar pemindahan hak dengan lelang, yakni untuk didaftar
kepada nama pemenang lelang, maka pemindahan hak tersebut harus
dibuktikan dengan kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
• Pewarisan
• Dalam hal seseorang yang terdaftar namanya dalam alat bukti hak
meninggal dunia, maka pada saat itu tentunya timbul pewarisan atas harta
peninggalan si pewaris, dengan kata lain, sejak itu para ahli waris menjadi
pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi ahli waris
diatur dalam Hukum Perdata /Hukum Warisan yang berlaku bagi pewaris.
• Untuk mengubah data yuridis bidang tanah pada alat bukti haknya (yakni
mencatat pemegang hak ke atas nama ahli waris), maka ahli waris yang
sah dan berhak mendapatkan warisan dimaksud wajib mendaftarkan
perubahan data yuridis atas tanah tersebut kepada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
• Penggabungan dan Peleburan Perseroan atau Koperasi
• Pasal 43 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
memasukkan perbuatan hukum penggabungan dan peleburan perseroan
atau koperasi (khususnya yang tidak didahului dengan likuidasi) ke
dalam pemindahan hak karena tidak harus dibuktikan dengan akta PPAT.
• Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah
• Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah ini masuk dalam kategori
pendaftaran karena perubahan data yuridis, karena terjadinya perubahan
jangka waktu berlakunya hak tersebut yang dicantumkan dalam sertipikat
tanah yang bersangkutan, sungguhpun tidak terjadi perubahan subyek dan
obyeknya.
• Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1999 jo. Pasal 1 angka 9 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999 ditegaskan
bahwa maksud dari perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu
berlakunya suatu hak atas tanah tanpa mengubah syarat-syarat dalam
pemberian hak tersebut, yang permohonannya dapat diajukan sebelum
jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir.
• Pembaharuan Hak Atas Tanah,
• Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 10 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1999 jo Pasal 1 angka 10 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999 ditegaskan
bahwa maksud dari pembaharuan hak adalah pemberian hak atas tanah
yang sama kepada pemegang hak yang sama yang dapat diajukan setelah
jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir.
• Pasal 8, 25 dan 45 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 dan Pasal
24, 40 dan 57 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9
tahun 1999 dinyatakan bahwa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai sesudah jangka waktu hak dan perpanjangannya berakhir,
kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak atas tanah yang
sama.
• Perubahan Hak (Peningkatan atau Penurunan Hak Atas Tanah)
• Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1999 jo Pasal 1 angka 13 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 ditegaskan
bahwa yang dimaksud dengan perubahan hak atas tanah adalah
penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang
semula dipunyai dengan suatu hak atas tanah tertentu, atas permohonan
pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan
tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis lainnya. Perubahan
hak ini terdiri dari penurunan dan peningkatan hak.
• Pembatalan Hak Atas Tanah
• Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 12 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1999 jo Pasal 1 angka 14 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999 ditegaskan
bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak atas tanah adalah
pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertipikat hak
atas tanah karena keputusan mengandung cacat hukum administrasi
dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang
telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
• Dalam UUPA, pembatalan hak atas tanah merupakan salah satu sebab
hapusnya hak atas tanah tersebut.
• Pencabutan Hak
• Pencabutan hak atas tanah dapat dikategorikan sebagai pengasingan hak
atas tanah karena antara subyek atau pemegang hak atas tanah akan
dipisahkan/diasingkan dengan obyek tanahnya untuk selama-lamanya,
tanpa ada kemungkinan untuk diambil alih melalui perbuatan hukum
apapun.
• Pencabutan hak atas tanah ini didasarkan pada Pasal 18 UUPA, yakni untuk
kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta
kepentingan bersama rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan
memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur
dengan UU
• Kewenangan PPAT dalam Peralihan Hak Atas Tanah.
• PPAT mempunyai peran yang penting dalam pendaftaran tanah, yaitu
membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk
melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu dalam pendaftaran tanah, kata
“dibantu” dalam Pasal 6 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 disini tidak berarti
bahwa PPAT merupakan bawahan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
yang dapat diperintah olehnya, akan tetapi PPAT mempunyai kemandirian
dalam melaksanakan tugas dan wewenangnya.
• PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk membuat aktaakta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau hak milik atau satuan rumah susun (Pasal 1 angka 1 PJPPAT).
Dengan demikian untuk menjamin kepastian hukum atas terjadinya suatu
perbuatan hukum peralihan dan pembebanan oleh para pihak atas tanah
harus dibuat dengan bukti yang sempurna yaitu harus dibuat dalam suatu
akta otentik. Hal ini dimaksud untuk menjamin hak dan kewajiban serta
akibat hukum atas perbuatan hukum atas tanah oleh para pihak.
• PPAT mempunyai 4 (empat) kewenangan sehubungan dengan pembuatan
akta, yaitu :
• a. PPAT harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang
dibuatnya;
• b. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang untuk
kepentingan siapa akta tersebut dibuat. Seorang PPAT tidak berwenang
untuk membuat akta yang ditujukan kepada PPAT sendiri,
istrinya/suaminya, atau orang lain yang mempunyai hubungan
kekeluargaan dengan PPAT baik karena perkawinan maupun hubungan
darah dalam garis keturunan lurus kebawah dan/atau keatas tanpa batas,
serta garis keturunan kesamping derajat ketiga, serta menjadi pihak untuk
diri sendiri maupun dalam suatu kedudukan ataupun perantaraan kuasa,
hal tersebut untuk mencegah terjadinya tindakan memihak dan
penyalahgunaan jabatan ;
• c. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu
dibuat ;
• d. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuat akta itu.
• Pendaftaran peralihan hak atas tanah, dilaksanakan oleh PPAT, hal tersebut
diatur dalam ketentuan Pasal 2 PJPPAT, dengan demikian dalam rangka
pendaftaran pemindahan hak, maka jual beli hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan akta yang dibuat di
hadapan PPAT dan dibuktikan dengan akta PPAT ditegaskan pula dalam
Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, yaitu: “Peralihan hak atas
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
• Dalam kaitannya dengan kekuatan pembuktian akta yang dibuat oleh PPAT
mengenai kepastian hak dan kewajiban hukum seseorang dalam
kehidupan bermasyarakat, maka PPAT memiliki peranan yang penting
dalam membantu menciptakan kepastian dan perlindungan hukum bagi
masyarakat, dengan cara penerbitan akta otentik yang dibuat
dihadapannya terkait dengan status hukum, hak, dan kewajiban seseorang
dalam hukum, yang berfungsi sebagai alat bukti yang paling sempurna di
Pengadilan, dalam hal terjadi sengketa hak dan kewajiban yang terkait.
• Di samping itu, pentingnya peran PPAT juga dapat dilihat dari kapasitasnya
dalam memberikan legal advice, dengan membantu pemerintah
menjelaskan kepada para pihak yang mengalihkan tanah dan bangunan
mengenai kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) dari perolehan
tanah dan bangunan serta dari pihak yang menerima pengalihan tanah
dan bangunan mengenai Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB).
• Meskipun prosedur untuk melaksanakan peralihan atau pemindahan hak
atas tanah misalnya dalam jual beli tanah sangat ketat, tapi dalam setiap
peralihan atau pemindahan hak atas tanah selalu terbuka kemungkinan
adanya tuntutan dari pihak ketiga, bahwa tanah tersebut adalah miliknya.
Jadi meskipun peralihan hak atas tanah tersebut sudah dilaksanakan
melalui akta PPAT, tetap terbuka kemungkinan akan dapat menimbulkan
sengketa pertanahan.
• Hal ini dikarenakan stelsel pendaftaran tanah yang dianut di Negara
Indonesia adalah stelsel pendaftaran tanah negatif bertendensi positif,
artinya walaupun terdapat tanda bukti pemilikan hak atas tanah (sertifikat)
yang mempunyai kekuatan hukum tetapi masih dimungkinkan untuk di
persoalkan (dibatalkan) oleh pihak lain yang mempunyai alasan hukum
yang kuat melalui sistem peradilan hukum tanah Indonesia.
• Berkaitan dengan sistem ini, keterangan-keterangan yang ada, apabila
ternyata tidak benar, maka dapat diubah dan dibetulkan. Bukti
kepemilikan tanah bersifat kuat tetapi tidak mutlak, ini sebagai
konsekuensi dianutnya stelsel pendaftaran negatif yang bertendensi ke
positif. Sistem ini dianut Indonesia karena hukum pertanahannya masih
berdasarkan hukum adat yang bersifat negatif tetapi data yang dihasilkan
akurat (positif).
• Pembatalan kepemilikan hak atas tanah, sedikit banyaknya juga berkaitan
dengan pembuatan akta dihadapan PPAT yang tidak sesuai dengan prosedur
pembuatan akta PPAT. Hal ini disebabkan dalam prakteknya ada situasi-situasi
dan kondisi-kondisi dalam transaksi yang menyebabkan ketidak-sesuaian
tersebut sepertinya harus dilakukan agar transaksi tanah bisa dilangsungkan.
• Adanya penyimpangan maupun kelalaian dalam pembuatan akta jual beli oleh
PPAT yang pembuatannya tidak sesuai dengan prosedur yang telah ditentukan
dalam perundang-undangan dalam praktek masih dapat dijumpai.
• Penyimpangan yang dimaksudkan, misalnya :
• -penandatanganan akta jual beli telah dilakukan tapi PPAT belum mengecek atau
memeriksa kesesuaian sertifikat terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan;
• -penandatanganan akta jual beli dilakukan di luar kantor PPAT dan tanpa dihadiri
oleh saksi-saksi;
• -nilai harga transaksi yang dimuat dalam akta jual beli berbeda dengan
nilai transaksi yang sebenarnya;
• -dan praktek lainnya yang dapat memberikan akibat hukum berupa akta
yang dibatalkan dimuka pengadilan atau yang hanya dianggap sebagai akta
di bawah tangan, yang semua itu diantaranya disebabkan kelalaian dari
seorang PPAT yang membuat akta yang tidak didasarkan pada persyaratan
bentuk yang harus berdasarkan peraturan perundang-undangan terkait.
• Dalam sistem pendaftaran tanah menurut PP No. 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah (yang sekarang sudah disempurnakan dengan PP No.
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah), pendaftaran jual beli itu hanya
dapat (boleh) di lakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya.
• Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak
akan dapat memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya sah menurut
hukum.
• Dengan demikian akta PPAT merupakan syarat mutlak yang harus ada
dalam suatu peralihan hak atas tanah, karena berkaitan dengan
pendaftarannya, dimana BPN akan menolak pendaftarannya apabila tidak
melampirkan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT.
• 1. Syarat Formil
• Dalam hal pembuatan akta PPAT, terdapat tahapan-tahapan yang harus
dilakukan oleh PPAT yaitu:
• -Pasal 97 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 Tentang Pendaftaran Tanah :
• “Sebelum melaksanakan pembuatan akta jual beli hak atas tanah, terlebih
dahulu PPAT wajib melakukan pemeriksaan ke Kantor Pertanahan
setempat untuk mengetahui kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan dengan
memperlihatkan sertifikat asli kepada petugas Kantor Pertanahan.”
• -Pasal 96 Perka BPN 8/2012 tentang Perubahan Atas PMNA/Ka BPN
3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah : “Penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh PPAT
sendiri dan harus dilakukan dalam bentuk yang sesuai dengan ketentuan
yang telah ditentukan.”
• -Pasal 98 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menentukan : “Dalam
hal izin pemindahan hak diperlukan maka izin tersebut harus sudah
diperoleh sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak yang
bersangkutan dibuat.”
• -Pasal 99 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Sebelum dibuat akta mengenai
pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan
yang menyatakan:
• a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
• b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah secara absentee ;
• c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana
dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah
absentee tersebut menjadi obyek landreform;
• d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.”
• Pasal 101 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Pembuatan akta PPAT
harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau
orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
• -Pasal 101 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Pembuatan akta PPAT
harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan
hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para
pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan
dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum
tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.”
• -Pasal 101 ayat (3) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “PPAT wajib membacakan akta
kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi
dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus
dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.”
• -Pasal 23 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT : “PPAT dilarang
membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah
atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke
samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang
bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau
menjadi kuasa dari pihak lain.”
• -Pasal 40 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah : “Selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk
didaftar.”
• -Pasal 40 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :
“Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka PPAT wajib
menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya
akta sebagai mana dimaksud di atas kepada para pihak yang
bersangkutan.”
• -Pasal 91 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan
Retribusi Daerah :“Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli,
PPAT harus terlebih dahulu meminta bukti pembayaran pajak, ketentuan
ini menyatakan: “Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat
menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.
• Covid-19 sebagai kedaruratan kesehatan masyarakat dan hubungannya
dengan kewenangan PPAT dalam konteks Layanan BPN On-Line
bagaimana?
• Sebagaimana difahami bahwa Pembuktian Elektronik dinyatakan dalam
Pasal 5 dan Pasal 6 UU ITE:
• Pasal 5
• (1) Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dan/atau hasil
cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah.
• (2) Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dan/atau hasil
cetaknya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan perluasan dari
alat bukti yang sah sesuai dengan Hukum Acara yang berlaku di Indonesia.
• (3) Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dinyatakan sah
apabila menggunakan Sistem Elektronik sesuai dengan ketentuan yang
diatur dalam Undang-Undang ini.
• (4) Ketentuan mengenai Informasi Elektronik dan/atau Dokumen
Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak berlaku untuk:
• 1. surat yang menurut Undang-Undang harus dibuat dalam bentuk
tertulis; dan
• 2. surat beserta dokumennya yang menurut Undang-Undang harus
dibuat dalam bentuk akta notaril atau akta yang dibuat oleh pejabat
pembuat akta.
• Pasal 6
• Dalam hal terdapat ketentuan lain selain yang diatur dalam Pasal 5 ayat (4)
yang mensyaratkan bahwa suatu informasi harus berbentuk tertulis atau
asli, Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dianggap sah
sepanjang informasi yang tercantum di dalamnya dapat diakses,
ditampilkan, dijamin keutuhannya, dan dapat dipertanggungjawabkan
sehingga menerangkan suatu keadaan.
• Dalam Hal Pembuatan Akta PPAT maka harus diperhatikan mengenai
bentuk akta PPAT ditetapkan oleh Menteri sebagaimana dalam Pasal 21 PP
37/1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT yaitu:
(1) Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
(2) Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada
tahun takwin.
(3) Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu :
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT
bersangkutan, dan
• b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjasi
obyek perbuatan hukum dalam akta yang disampaikan kepada Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut
mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan
kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan akta Pemberian Hak
Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan
salinannya.
Dalam penjelasan ayat (1) pasal diatas, bahwa untuk memenuhi syarat
otentiknya suatu akta, maka akta PPAT wajib ditentukan bentuknya oleh
Menteri.
• Sebetulnya yang menentukan keotentikan suatu akta yaitu kewenangan
pejabat yang membuatnya, komparisi, nama-nama dan tanggal akta
dibuat sesuai dengan ketentuan yang ada, hal itulah yang membuat akta
itu otentik.
• Terkait pelaksanaan Jabatan PPAT tentu yang harus difahami adalah:
• (1) pelaksanaan pembuatan aktanya, dan
• (2) bentuk fisik aktanya.
• Pertama, dalam pelaksanaan pembuatan aktanya ini terhalang oleh
ketentuan syarat formal sebagaimana disebutkan diatas, dimana jika tidak
dipenuhi maka akta PPAT tersebut hanya berlaku sebagai bawah tangan,
karena akta autentik harus dibuat dan dibacakan oleh PPAT di depan
penghadap, dan dihadiri oleh para saksi.
Kedua, terkait dengan bentuk aktanya, bahwa akta PPAT dalam konteks
dokumen elektronik dikecualikan sebagai alat bukti sebagaimana diatur
dalam Pasal 5 ayat (3) UU ITE, sehingga bentuknya harus selalu dalam
bentuk phisik sebagaimana ketentuan dalam peraturan perundangan yang
berlaku, yaitu PP. 24/1997, PMNA 3/1997 dan Perkaban 8/2012.
• Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai kewenangan untuk membuat
8 jenis akta PPAT yaitu:
• 1. Akta Jual Beli,
• 2. Akta tukar Menukar,
• 3. Akta Hibah,
• 4. Akta Pembagian Hak Bersama,
• 5. Akta Pemasukkan Kedalam Perusahaan,
• 6. Akta Pemberian Hak Tanggungan,
• 7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Milik dan
• 8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
• Setiap jenis akta PPAT wajib menggunakan Cover Akta baik untuk minuta akta
(asli lembar kedua) yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan dalam rangka
pendaftaran maupun salinan akta PPAT yang diberikan kepada yang
berkepentingan.
• Dasar Hukum, Bentuk, Isi dan Cara Pembuatan Akta PPAT :
• Peraturan Pemerintah RI No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Pasal 38 ayat (2):
• Bentuk, Isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri
• Peraturan Pemerintah RI No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah
• Pasal 21 ayat (1)
• Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri
• Pasal 24
• Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembuatan akta PPAT diatur dalam
peraturan perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah.
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No.3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Pasal 96 ayat (1)
• Bentuk-bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud
dalam pasal 95 ayat (1) dan ayat (2) dan cara pengisiannya sebagaimana tercantum dalam
lampiran 16 s/d 23 dan terdiri dari bentuk :
a. Akta Jual Beli
b. Akta Tukar Menukar
c. Akta Hibah
d. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Akta Pemberian Hak Tanggungan
g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik
h. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
• Pasal 96 ayat (2)
• Pembuatan akta sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 95 ayat (1) dan (2) harus dilakukan
dengan menggunakan formulir sesuai dengan bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
yang disediakan.
• Pasal 96 ayat (3)
• Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 95 ayat (1)
dan pembuatan akta pemberi hak tanggungan sebgaimana dimaksud dalam pasal 95 ayat (2)
tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya melanggar ketentuan pada ayat
(2).
• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No.23 Tahun 2009
tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI
No.1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuata Akta
Tanah
• Pasal 51 ayat (1)
• Blanko akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasioanl RI.
• Pasal 51 ayat (2)
• Blanko akta PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diperoleh oleh PPAT, PPAT
Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT Khusus.
• Pasal I Perkaban 8/2012:
• Ketentuan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah
No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diubah sebagai berikut:
• Ketentuan Pasal 96 ayat (2) dihapus dan ayat (3) diubah serta setelah ayat (3)
ditambahkan 2 (dua) ayat baru, yakni ayat (4) dan ayat (5).
• Pasal 96 (1)
• Bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 95 ayat (1) dan ayat (2) dan tata cara pengisian dibuat sesuai dengan
Lampiran Peraturan ini yang terdiri dari:
a. Akta Jual Beli
b. Akta Tukar Menukar
c. Akta Hibah
d. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Akta Pemberian Hak Tanggungan
g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik
h. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
• Pasal 96 ayat (2) dihapus.
• Pasal 96 ayat (3) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimana dimaksud dalam Pasal
95 ayat (2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya
tidak sesuai dengan ketentuan pada ayat (1).
• Pasal 96 ayat (4) Penyiapan dan pembuatan akta sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dilakukan oleh masing-masing Pejabat Pembuat Akta Tanah,
Pejabat Pembuat Akta Tanah Pengganti, Pejabat Pembuat Akta Tanah
Sementara, Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus.
• Pasal 96 ayat (5) Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan
sebagaimana diatur pada ayat (1).
• ANATOMI DAN TEKNIK PEMBUATAN AKTA PPAT
PPAT sebagai Pejabat Umum diberi kewenangan untuk membuat 8
(delapan) jenis akta PPAT, yang menjadi lampiran dari PERKABAN 8/2012
yaitu: Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan
Kedalam Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian
HGB/HP atas tanah Hak Milik, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan.
• Setiap jenis akta PPAT, jika ditinjau dari anatominya terdiri dari: JUDUL
AKTA; NOMOR AKTA; AWAL AKTA; KOMPARISI; BADAN AKTA; dan AKHIR
AKTA. Dari sisi tehnik pembuatan akta PPAT dapat dikelompokkan
mengenai Subjek (perumusan komparisi), Objek (perumusan objek) dan
Perbuatan Hukumnya atau essensial dari setiap jenis perbuatan hukum.
• a. JUDUL AKTA
Judul akta yang akan digunakan sesuai dengan jenis perbuatan hukum,
yang menjadi kewenangan PPAT. Judul akta sesuai dengan jenis perbuatan
hukum mengenai hak atas tanah dan atau hak milik atas satuan rumah
susun sudah ditetapkan dalam lampiran PERKABAN Nomor 8/2012.
Contoh untuk perbuatan hukum jual beli, menggunakan judul "AKTA JUAL
BELI".
• b. NOMOR AKTA PPAT
Nomor Akta PPAT dimulai dengan nomor urut 1 dan seterusnya untuk
setiap tahun, yang berlaku untuk semua jenis akta PPAT yang menjadi
kewenangan PPAT, dengan cara penulisan contoh: Nomor 01/2017 (angka
1 merupakan nomor urut untuk semua jenis Akta PPAT dan 2017
merupakan tahun pembuatan akta).
• Setiap tahun dimulai kembali dengan nomor urut 1 dan seterusnya.
• c. AWAL AKTA PPAT
Awal akta memuat waktu pembuatan akta (hari, tanggal, bulan dan tahun)
serta Nama Lengkap PPAT, SK Pengangkatan/Penunjukkan, Daerah Kerja
dan Alamat Kantor., Waktu pembuatan akta fungsinya untuk mengetahui
kecakapan dan atau kewenangan para pihak untuk melakukan tindakan
hukum dalam akta, untuk mengetahui apakah saksi memenuhi syarat
kecakapan relatif dan untuk mengetahui apakah PPAT berwenang untuk
membuat akta tersebut.
contoh rumusan waktu pembuatan akta (awal akta) :
"Pada hari ini, Kamis, tanggal 23 (dua puluh tiga), bulan Nopember tahun
2017 (dua ribu tujuhbelas)".------------------------------------------------------------
• Contoh rumusan PPAT (Pejabat Umum)
-Hadir dihadapan saya, GAYA UTAMA, Sarjana Hukum yang berdasarkan--Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Tanggal 31-12-2009--Nomor 25-XI-2009 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah yang----selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan-----------Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan----daerah kerja Kota Bekasi dan berkantor di Jalan Bantargebang Raya--------Nomor 30, Kota Bekasi, dengan dihadiri oleh saksi saksi yang saya kenal--dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.-----------------------------------
• d. KOMPARISI:
Salah satu bagian dari kerangka akta PPAT atau bentuk akta otentik adalah
komparisi yang memuat: identitas penghadap dan keterangan mengenai
kedudukan bertindak penghadap dan dasar hukum.
• Komparisi dalam suatu akta PPAT, untuk menentukan apakah seseorang
yang menghadap PPAT, memiliki kecakapan dan kewenangan bertindak
dalam akta. Rumusan redaksional pada bagian komparisi dapat ditinjau
berdasarkan cara orang bertindak dalam akta PPAT, yaitu:
1. Bertindak untuk diri sendiri, dengan atau tanpa persetujuan;
2. Bertindak sebagai Kuasa (Orang atau Badan Hukum):
3. Bertindak sebagai wakil Badan Hukum;
4. Bertindak sebagai Wakil Demi Hukum;
5. Bertindak dalam Kombinasi 1 s/d 4.
Dalam akta PPAT "tidak boleh memuat kata-kata "sesuai atau menurut
keterangan para pihak" kecuali didukung data formil.
• 1. Bertindak untuk diri sendiri, dengan atau tanpa persetujuan;
2. Bertindak sebagai Kuasa (Orang atau Badan Hukum):
3. Bertindak sebagai wakil Badan Hukum;
4. Bertindak sebagai Wakil Demi Hukum;
5. Bertindak dalam Kombinasi 1 s/d 4.
Dalam akta PPAT "tidak boleh memuat kata-kata "sesuai atau menurut
keterangan para pihak" kecuali didukung data formil
• JUAL BELI
• Jual Beli dimuat dalam peraturan perundang-undangan yang berkaitan
dengan pertanahan yaitu :
• UUPA : Pasal 26 ayat (1) dan ayat (2)
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 40 tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas tanah : Pasal
16 ayat (2) huruf a, peraihan HGU terjadi dengan jual beli ; Pasal 34 ayat
(2) huruf a, peralihan HGB terjadi dengan cara jual beli ; Pasal 54 ayat (3)
huruf a, peralihan hak Pakai terjadi karena jual beli.
• PP 24 Tahun 1997, Pasal 37.
• Boedi Harsono menyatakan bahwa jual beli tanah adalah perbuatan
hukum yang berupa penyerahan hak milik (penyerahan tanah untuk
selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga
pembeli menyerahkan harganya kepada penjual.
• Jual beli yang menyebabkan beralihnya hak milik atas tanah dari penjual
kepada pembeli itu termasuk dalam hukum agraria atas hukum tanah.
• Dalam hukum positif hak atas tanah yang dapat menjadi objek jual beli
adalah hak milik, HGU, HGB, Hak Pakai dan HMRS.
Syarat sahnya jual beli hak atas tanah atau HMRS untuk kepentingan
pendaftaran pemindahan haknya ada 2 yaitu :
-syarat materiil, pemegang hak atas tanah atau HMRS berhak dan
berwenang menjual hak atas tanah atau HMRS, dan pembeli harus
memenuhi syarat sebagai pemegang (subjek) hak dari hak atas tanah atau
HMRS yang menjadi objek jual beli;
-syarat formil, syarat jual beli harus dibuktikan dengan akta PPAT
ditegaskan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, peralihan hak atas tanah
dan HMRS melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan pemindahan hak lainnya kecuali pemindahan
hak melaui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
• INBRENG
• Akta pemasukan dalam perusahaan --> perusahaan yg dimaksud adalah Perseroan
Terbatas (PT).
• UU 40/07 berlaku sejak tgl 16 Agustus 2007, berlaku juga masa penyesuaian bagi aktaakta PT yang sudah ada selama 1 tahun sejak tanggal 16 agustus 2007.
• - Untuk PT biasa, minimal modal dasarnya Rp 50.000.000
• tapi ada PT-PT sendiri yang modal dasarnya ditetapkan pemerintah, misalnya
perbankan dan asuransi.
• -Untuk PT biasa modal dasar yang harus disetor minimal 25%
• -dalam peraturan pertanahan yang dapat punya tanah --> perorangan dan badan
hukum perdata, yaitu badan hukum yang sudah mendapat persetujuan AD nya.
• Kalau belum disetujui ADnya maka belum menjadi Badan Hukum
• - Selain UUPT perlu diperhatikan juga UU mengenai HGU,HGB, dan Hak
Pakai
• HGU: 1.WNI, 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia
dan berkedudukan di indonesia. 3. departemen dan lembaga non
departemen, 4. pemerintah daerah, 5. badan-badan keagamaan dan
sosial, 6. orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 7. Perwakilan
negara asing, 8. perwakilan badan internasional.
• Akta Inbreng --> hanya untuk PT yang sudah berbadan hukum.
• Harus diteliti SK Menkumham ttg persetujuan ADnya.
• Akta Pemasukan Dalam Perusahaan (Inbreng) dapat dibuat manakala ada
seseorang yang ingin memiliki sejumlah saham yang dikeluarkan dari
portofolio PT dengan cara menyetorkan / menyerahkan hak atas tanah
miliknya untuk menjadi milik PT. maka, yang disetorkan untuk menjadi
milik PT bukanlah uang, melainkan adalah hak atas tanah.
• Dengan ditandatangani nya akta pemasukan dalam perusahaan maka,
sejak saat itulah tanah tersebut menjadi milik PT
• Akta tersebut tetap harus didaftarkan ke kantor pertanahan setempat
guna dicatatkan kepemilikannya.
• Demikian juga, dengan saham yang diperoleh atas pemasukan tersebut
harus dilaporkan ke Kementerian Hukum dan HAM untuk dicatatkan
kepemilikannya.
• Dalam akta ini terdapat persamaan dengan akta tukar menukar yaitu
dalam satu blanko akta dapat memuat untuk beberapa bidang tanah
sekaligus yang ditukarkan dengan saham.
• Atas beberapa bidang tanah tersebut pun dapat untuk dibeberapa wilayah
kerja PPAT yang berbeda-beda.
• Dalam hal persiapan pembuatan akta pemasukan dalam perusahaan
syarat yang harus diperhatikan, yaitu mengenai akta pendirian PT dan
bukti pengesahannya, Akta Perubahan Anggaran Dasar PT (biasanya
perubahan untuk pertama kalinya dan yang terakhir kalinya), serta syarat
lainnya yang diperlukan, misalnya surat persetujuan komisaris/RUPS, atau
surat kuasa.
• Dalam hal pajak untuk akta pemasukan dalam perusahaan maka, tetap
dikenakan PPP dan BPHTB.
• AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
dapat dibuat manakala ada kehendak dari seorang pemilik tanah dengan
status hak milik untuk memberikan hak guna bangunan/hak pakai kepada
orang lain yang meminta diterbitkannya HGB/Hak Pakai diatas tanah hak
milik nya tersebut.
• Dengan dibuatnya dan ditandatanganinya akta tersebut maka, sejak saat
itulah muncul HGB/Hak Pakai didalam kawasan tanah hak milik, namun
tanah hak milik tersebut masih tetap ada.
• Sehingga atas hal tersebut setelah sertipikatnya didaftarkan di kantor
Pertanahan setempat terbitlah 2 (dua) sertipikat yaitu seripikat Hak Milik
(sebagai kepemilikan awal) dan sertipikat HGB/ Hak Pakai atas tanah hak
milik.
• Kepemilikan atas HGB/Hak Pakai tersebut tidak kekal seperti kepemilikan
hak milik. Atas kepemilikan HGB/Hak Pakai tersebut hanya bersifat
sementara (memiliki jangka waktu) dimana kepemilikan hanya sepanjang
waktu yang diperjanjikan dalam akta Pemberian hak. (menurut PP
40/1996 maksimal 30 tahun).
• Atas kepemillikan HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik tersebut tidak
dapat diperpanjang melainkan hanya dapat diperbaharui dengan cara
membuat akta pemberian HGB/Hak Pakai yang baru dihadapan PPAT.
Mengenai hal tersebut maka, pajak Pph dan BPHTB yang dikenakan pun
sama seperti pertama kali dibuatnya akta tersebut.
• Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), menyebutkan:
• “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.”
• Hak Guna Bangunan (“HGB”) dapat diperpanjang dengan jangka waktu
paling lama 20 tahun atas permintaan dari pemegang hak dan dengan
mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya.
• Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara
Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
• Yang termasuk dalam badan hukum adalah semua lembaga yang menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku diberi status sebagai badan
hukum, misalnya adalah Perseroan Terbatas, Koperasi, Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, dan Yayasan.
• Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun
1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas
Tanah, pemberian HGB di atas tanah Hak Milik dilakukan oleh pemegang
Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
• Pemberian tersebut dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang
Hak Milik dengan calon pemegang HGB yang dicantumkan dalam akta
yang dibuat oleh PPAT.
• Pemberian HGB di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan pada
Kantor Pertanahan.
• Jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 (tiga
puluh) tahun. HGB di atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan
pemberian HGB baru berdasarkan perjanjian yang dituangkan dalam akta
yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan setempat.
• Berdasarkan Pasal 41 UUPA, menyebutkan:
• “Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya
atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang
ini.”
• Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian
tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan
dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
• Hak Pakai di atas tanah Hak Milik juga mengikat pihak ketiga sejak saat
pendaftarannya. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka
waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat
diperpanjang.
• Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak
Pakai Baru berdasarkan perjanjian antara pemegang Hak Pakai dengan
pemegang Hak Milik, yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT
dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.
• TUKAR MENUKAR
• Akta tukar menukar dibuat oleh PPAT manakala terjadi kejadian dimana
ada 2 (dua) orang yang sama-sama memiliki sebidang hak atas tanah satu
sama lain menginginkan untuk saling menukar hak atas tanah yang mereka
miliki sehingga keduanya dapat menghadap PPAT untuk membuat akta
tukar menukar.
• Maka, dalam hal ini dapat disimpulkan dalam perjanjian tukar menukar
adanya pertukaran antara hak milik atas tanah dengan hak atas tanah.
• Dengan adanya akta tukar menukar maka pada detik ditanda tanganinya
akta tukar menukar, hak atas tanah dari kedua beleh pihak telah ditukar
antara satu sama lain.
• Namun, dalam tukar menukar tidak serta merta terjadinya tukar menukar
antara sebidang tanah, dalam tukar menukar dapat pula dilakukan dengan
pemberian kompensasi berupa sejumlah uang kepada pihak lainnya,
dalam hal terjadinya kompensasi maka, nilai kompensasi harus
dicantumkan dalam blanko akta tukar menukar tersebut.
• Dalam tukar menukar juga tidak semata-mata hanya satu tanah yang
ditukarkan dengan satu tanah. Namun, dalam tukar menukar dapat pula
untuk lebih dari satu bidang hak atas tanah.
• Dalam artian tukar menukar dapat dilakukan untuk beberapa bidang tanah
sekaligus apabila kedua pihak tersebut sepakat.
• Untuk beberapa hak atas tanah cukup dimuat dalam satu blanko akta
tukar menukar saja, hal ini berbeda dengan akta jual beli dan hibah yang
hanya membolehkan satu hak atas tanah untuk setiap satu akta yang
dibuat.
• Untuk pajak yang dikenakan sama saja seperti 2 kali akta jual beli yang
mana kedua belah pihak sama-sama diharuskan membayar Pph dan
BPHTB
• Terima Kasih…
•
Hatur Nuhun…