BAB II TINJAUAN PROYEK 2.1 Tinjauan Instansional 2.1.1 Owner Sinarmas Land merupakan salah satu perusahaan properti terbesar di Indonesia yang menyediakan beragam produk berupa kota mandiri, perumahan, kawasan komersial dan industri, hotel hingga resort wisata. Perusahaan ini terus berkembang dan terus berinovasi terbukti beberapa produk sudah dibangun tidak hanya di Indonesia namun sampai di kawasan Asia dan Eropa. Tidak sedikit beberapa karyanya mendapat penghargaan salah satunya Green Office Park yang berlokasi di Jl. Grand Boulevard BSD City. Sinarmas Land merupakan jaringan dari perusahaan PT. Duta Pertiwi dan PT. Bumi Serpong Damai.Tbk. Memulai usahanya pada tahun 1988, seiring berjalannya waktu perusahaan muda mendorong industri dengan proyek 9 berupa apartemen, pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, dan bahkan kota dan kawasan industri dengan tingkat kreativitas dan inovasi yang lebih dan juga belum ada sebelumnya. Visinya adalah menjadi pengembang properti terkemuka di Asia Tenggara, dengan reputasi yang dipercaya oleh pelanggan, karyawan dan seluruh pemangku kepentingan terkait. Sinarmas Land menawarkan kehidupan berkualitas di sebuah lingkungan yang dibangun dan dikelola mengedepankan teknologi dan inovasi terkini, berlandaskan kearifan, dan pengalaman secara berkelanjutan. Untuk mencapainya dengan cara memelihara keseimbangan aspek ekonomi, kesejahteraan sosial, dan pastinya kelestarian lingkungan. Misinya adalah membangun Bumi Serpong Damai (BSD), dimulai pada tahun 1989 dan sekarang dikenal sebagai perumahan kota yang paling sukses di Indonesia. BSD sekarang terdaftar sebagai perusahaan properti dengan nilai pasar terbesar di Bursa Efek Indonesia. Beberapa prinsip berlaku untuk pengembangan ITC (International Trade Center) Mangga Dua, sebagai rumus untuk mendapatkan keuntungan dari peluang penjualan strata title untuk ruang bisnis ritel. Dari satu tempat di pusat perdagangan yang sibuk di Jakarta, gagasan ITC telah berkembang ke hampir setiap sudut kota-kota besar di Indonesia. 10 Gambar 2.1 Struktur Organisasi Retail & Hospitality Sinarmas Land Sumber: Dokumen Perusahaan 11 2.1.2 Konsultan Perencana ILATAAJ merupakan singkatan dari Inter-Linkages of Aptitudes Toways Arrays of Architectural Juxtapositions. Berdiri sejak 2009, studio ini telah berkembang pesat hingga mampu menarik klien yang merupakan pengembang besar seperti Sinarmas Land, Summarecon Agung, dan Lippo Malls. “Kami selalu bertujuan untuk mencapai kualitas detail arsitektur setinggi mungkin dalam pekerjaan kami, yang menghasilkan sebuah apresiasi yang baik untuk sebagian besar proyek kami yang telah selesai”. Ujar Andrew Tirta. Beliau merupakan pendiri sekaligus direktur utama ILATAAJ. Andrew memiliki gelar Master Arsitektur dari Proyek Laboratorium Penelitian Desain Asosiasi Arsitektur di London. Ia belajar di bawah bimbingan Tom Verebes, Brett Steele, dan Patrik Schumacher. Dia telah bekerja untuk praktik desain di Inggris dan Asia Tenggara. Beberapa orang yang telah ia ajarkan adalah Ken Yeang, yang terkenal dengan arsitektur bioiklim; Ross Lovegrove, perancang produk terkenal di dunia; dan Marks Barfield Architects, pencipta London Eye. Andrew terkadang mengajar 12 sebagai dosen, tutor, dan kritikus. Beberapa lembaga yang telah ia kunjungi adalah Sekolah Arsitektur AA, Royal College of Arts, dan Hong Kong Shenzhen Biennale. Ia telah memamerkan beberapa karyanya di London, Belanda, Paris, dan Beijing. Gambar 2.2 Struktur Organisasi ILAATAJ Sumber: Dokumen Perusahaan 2.1.3 Kontraktor Pelaksana Gedung PT. Kuat Andal Nan Gemilang merupakan perusahaan yang bergerak dibidang kontraktor. Beralamatkan di Rukan Puri Niaga ll Blok Jl 2 Q Kel. Kembangan Selatan Kec. Kembangan, Jakarta Barat. Proyek yang sering dikerjakan yakni, gedung perkantoran, mall, dan bangunan komersil lainnya. Perusahaan ini mampu bekerjasama dengan perusahan besar diantaranya dengan Sinarmas Land. 13 2.1.4 Kontraktor Pelaksana Infrastruktur PT. Mandrosa Sukses merupakan perusahaan yang bergerak dibidang kontraktor. Beralamatkan di Jl. Sentosa I no. 57 rt.02/06 Kel. Sukarasa Kec. Tangerang, Banten. Proyek yang sering dikerjakan yakni, gedung perkantoran, retail center, dan bangunan komersil lainnya. Perusahaan ini mampu bekerjasama dengan perusahan besar diantaranya dengan Sinarmas Land. 2.1.5 Kualifikasi Konsultan Pada proyek gedung G Q-Big BSD City kualifikasi konsultan dengan metode penunjukan langsung. PT ILAATAJ menjadi konsultan yang terpilih untuk membuat gambar Construction Drawing pekerjaan gedung. 2.1.6 Kualifikasi Kontraktor Pelaksana Gedung Pada proyek gedung G Q-Big BSD City kualifikasi kontraktor pelaksana gedung dengan metode tender. PT. Kuat Andal Nan Gemilang menjadi kontraktor yang terpilih untuk pelaksana gedung. Pada proses pelelangan dokumen tender terdapat tiga kontraktor yang mengikuti tender diantaranya, PT. Kuat Andal Nan Gemiliang, PT. Eka Mitra Talentama, PT. Anugerah Mandiri. Dalam prosesnya owner (Sinarmas Land) membuka proses tender dengan memberi rincian item pekerjaan. Kemudian masing-masing kontraktor memberikan penawaran harga terhadap item pekerjaan tersebut. 14 Dalam pemilihan kontraktor ini berdasarkan penawaran harga terendah terhadap item pekerjaan yang diajukan oleh pihak owner. 2.1.7 Kualifikasi Kontraktor Pelaksana Infrastruktur Pada proyek gedung G Q-Big BSD City kualifikasi kontraktor pelaksana infrastruktur dengan metode tender. PT. Mandrosa Sukses menjadi kontraktor yang terpilih untuk pelaksana gedung. Pada proses pelelangan dokumen tender terdapat empat kontraktor yang mengikuti tender diantaranya, PT. Mandrosa Sukses, PT. Putri Intan Anugerah, PT. Subur Brothers, PT. Peta Konstruksi Abadi. Dalam prosesnya owner (Sinarmas Land) membuka proses tender dengan memberi rincian item pekerjaan. Kemudian masing-masing kontraktor memberikan penawaran harga terhadap item pekerjaan tersebut. Dalam pemilihan kontraktor ini berdasarkan penawaran harga terendah terhadap item pekerjaan yang diajukan oleh pihak owner. 2.1.8 Prosedur Kualifikasi Instansi Proyek Dalam menjalankan sebuah proyek kita melibatkan banyak pihak, baik itu secara individual maupun kelompok badan usaha. Dalam proyek besar tentunya banyak sekali instansi yang ingin ikut andil dalam proyek tersebut. Beberapa prosedur yang biasa dilakukan oleh pihak owner untuk menentukan instansi yang berhak terlibat dalam suatu proyek. 15 Secara umum ada 3 macam prosedur yang dijalankan owner diantaranya : 1. Prosedur tender Tender merupakan proses tawar menawar harga terhadap barang atau satuan pekerjaan dalam sebuah proyek. Biasanya proyek dengan nominal besar akan menggunakan prosedur ini guna efesiensi dana yang akan digunakan. Proses tender ini bisa cukup panjang mulai dari pembuatan proposal, presentasi, pembuatan price list dan seterusnya. Proses tender ini akan banyak menguras banyak energi para vendor. Proyek tender ini biasanya mempunyai anggaran yang tinggi, jika berhasil memenangkan tender memang akan banyak mendapat banyak untung. Tetapi kalau gagal akan sangat menghabis-habiskan biaya dan energi. Berikut ini adalah tahapan umum dalam tender : Tahap Pertama, undangan untuk mengikuti tender. Umumnya, perusahaan atau vendor yang mendapat undangan tersebut adalah mereka yang sudah biasa mengikuti tender. Dalam beberapa kasus, bisa saja perusahaan mengundang pula perusahaan lain yang belum pernah mengikuti tender sebelumnya. Namun jarang sekali terjadi karena perlu melalui proses registrasi dan kualifikasi perusahaan atau vendor baru tersebut. Tahap kedua, penjelasan tender. Pada tahap ini, seluruh peserta yang diundang diberi penjelasan secara terbuka tentang proyek yang 16 ditenderkan, cara penilaian, serta persyaratan legal dan teknisnya. Untuk bisa masuk ke tahap berikutnya, perusahaan yang baru diundang harus bisa memenuhi syarat legalnya, antara lain kopi akte notaris, NPWP, laporan pajak, laporan keuangan 3 tahun terakhir, dan sebagainya. Tahap ketiga adalah pengajuan proposal teknis. Untuk proyek yang dianggap kecil nilainya, perusahaan biasanya tidak menyaratkan biaya tender. Tetapi untuk proyek yang dianggap besar biasanya ada biaya tender yang bisa dicairkan jika proses tender selesai. Tahap Keempat, undangan presentasi proposal. Perusahaan akan memilih dari sekian banyak yang memasukkan, mana yang akan dipanggil untuk presentasi berdasarkan penilaian proposal teknis. Tahap kelima, presentasi proposal. Masing-masing perusahaan atau vendor diberi kesempatan untuk melakukan presentasi di hadapan tim penilai. Pada tahap ini biasanya peserta tender sudah diwajibkan memberikan bank garansi (yang bisa diterbitkan oleh bank atau asuransi). Bank garansi ini boleh juga disebut sebagai perjanjian. Isinya adalah garansi kalau proyek tidak bisa diselesaikan maka uang yang ditaruh di bank garansi akan menjadi hak milik pemberi tender dan tidak bisa dicairkan oleh vendor. Tahap keenam adalah pengumuman hasil presentasi. Pada tahap ini diumumkan hasil presentasi masing-masing perusahaan. Yang lolos tahap 17 ini akan diundang dalam tahap berikutnya, yakni auction dengan memasukkan harga. Tahap terakhir, auction. Inilah kesempatan perusahaan pemberi tender untuk mencari pemenang dengan solusi paling bagus dengan harga paling bagus. Pemenang auction inilah yang secara resmi ditunjuk sebagai pemenang tender. Pada tahap ini baru muncul agreement untuk pelaksaan proyek, yang terdiri dari beberapa hal. Biasanya soal garansi, pernyataan bahwa harganya normal, dan persyaratan sejenisnya 2. Penunjukan langsung Penunjukan langsung terjadi setelah client menimbang-nimbang banyak vendor dan memilih produk/layanan kita. Dalam penunjukan langsung client akan mengundang vendor untuk datang dan presentasi. Jika presentasi vendor sesuai kebutuhan client, maka miliki kemungkinan besar mendapatkan project. 3. Semi tender Ada juga yang semi tender, semua vendor dipanggil satu persatu kemudian diminta melakukan presentasi. Vendor tidak diberitahu kalau proyek tersebut tender. Setelah semua vendor presentasi pada waktunya masing-masing, vendor yang sesuai dengan kebutuhan dan anggaran 18 mereka akan dipanggil untuk seterusnya mengerjakan proyek. Untuk jenis proyek ini, di mata vendor tetap dianggap penunjukan langsung. Perusahaan bisa memilih tipe project yang akan dipilih. Proyek yang bersifat tender membutuhkan lobi sangat kuat tetapi kalau berhasil juga besar jumlahnya. Untuk proyek bersifat penunjukan langsung tidak membutuhkan loby yang kuat, tetapi nilai proyeknya tentu lebih rendah. Setiap perusahaan mengetahui kemampuan masing-masing dan bisa masuk ke jenis proyek sesuai kemampuannya. Berikut adalah grafik unsur-unsur organisasi pada proyek pembangunan Gedung B Fakultas Ekonomi dan Bisnis Tahap I – Tahun Anggaran 2019, Universitas Lampung, Bandar Lampung sebagai berikut: Gambar 2.3 Struktur Organisasi Proyek Sumber: Data Proyek Keterangan : : Garis Tanggung Jawab : Garis Koordinasi : Garis Komando 19 2.2 Tinjauan Umum Proyek Gambar 2.4 Site Plan Sumber: Dokumen IMB (Izin Mendirikan Bangunan) Nama Proyek : Renovasi Mall Q-Big Blok G BSD City Lokasi : Jl. BSD Raya Utama, Lengkong Kulon, Kec. Pagedangan, Tangerang, Banten 15331. Jumlah Lantai : 3 Lantai (Rooftop difungsikan sebagai parkir) Nilai Proyek : Rp. 16.778.560.000,00 Tahun : 2019/2020 20 2.2.1 Latar Belakang Proyek Courts Bumi Serpong Damai (BSD) City Megastore merupakan salah satu gerai milik Couts Asia. Megastore ini merupakan megastore kedua yang dibuka di Indonesia oleh Courts, perusahaan ritel raksasa asal Inggris untuk barang-barang elektronik dan furniture. Sebelumnya pada akhir tahun 2014 membuka gerai pertamanya di Kota Harapan Indah, Bekasi. Namun yang menjadi menarik adalah Courts yang terletak di BSD City ini menjadi megastore terbesar di Asia, luas lahannya mencapai 22.694 meter persegi. Courts Megastore di BSD City ini resmi dibuka untuk umum pada hari Sabtu, 23 Januari 2016 dengan memberikan kejutan-kejutan istimewa dengan hadirnya banyak promo. Menawarkan berbagai macam produk dengan berbagai brand terkenal dari mulai barang elektronik, furniture, IT, dan produk rumah tangga. Komposisi untuk produk lokal sebesar 60 persen dan produk internasional 40 persen. Bangunannya terbagi menjadi tiga lantai, dimana lantai satu dan dua dijadikan pusat perbelanjaan dan top floor dijadikan area parkir. Mengusung konsep unik pada area perbelanjaannya, dengan pembagian beberapa zonasi diantaranya Live Zone, Play Zone, Relax Zone, Sleep Zone dan Market Hall. Mengusung tema ‘rumah bagi konsep ritel inovatif’, beberapa inovasi dilakukan manajemen Courts Misalnya dengan menyediakan fasilitas Design Your Sofa untuk customer sofa, ‘Protect U’ untuk layanan 21 pembersihan sofa dan kasur serta Courts Kitchen yakni sebuah area untuk demo masak. Selain itu, untuk memberi nilai lebih kepada konsumen, Courts memberikan jaminan harga termurah melalui fasilitas Courts Price Promise dan kemudahan pembayaran bertahap melalui fasilitas Courts Flexi Plans. 2.2.2 Penyebab Pengalihan Kepemilikan Properti Courts Asia telah membuka kedua gerainya di Indonesia yaitu di Kota Harapan Indah (KHI), Bekasi dan Bumi Serpong Damai City. Properti di kedua lokasi tersebut, yakni BSD dan KHI, sama-sama disewa dari Garwita Sentra Utama untuk menjadi gerai ritel Courts. Properti yang berada di BSD, PT. Garwita Sentra Utama tidak memiliki hak atas tanah karna tanah tersebut dimiliki oleh Sinas Mas Land. Terdapat kabar mengejutkan bahwa peritel elektronik dan furniture Courts Asia berencana menutup salah satu gerainya di Indonesia. Manajemen perusahaan memutuskan untuk menutup Courts Bumi Serpong Damai (BSD) City Megastore di Tangerang Selatan karena selama ini dinilai tidak menguntungkan. “Perusahaan tidak ingin menanggung tingginya biaya sewa selama sisa periode penyewaan," kata sumber internal perusahaan, seperti diberitakan Retailnews.asia, Jumat (18/1/2019). Di sisi lain, Courts Retail Indonesia akan membeli bangunan yang selama ini dijadikan gerainya di Kota Harapan Indah (KHI), Bekasi. Courts juga akan kehilangan uang jaminan sebesar Rp 14,38 miliar dan harus membayar 22 denda sebesar Rp 38,7 miliar karena menghentikan perjanjian kontraknya untuk gerai yang berada di BSD. Gerai yang berlokasi di KHI memiliki total luas ruangan sebesar 21.800 meter persegi, dengan sisa masa sewa masih sekitar 24 tahun. Courts menambahkan, penutupan gerai dan pembelian aset baru merupakan bagian dari pengaturan ulang aset properti yang dimiliki perusahaan. Tindakan itu juga sebagai wujud dari peninjauan yang berkelanjutan terhadap jaringan gerai Courts di seluruh dunia. Setelah mengambil alih kepemilikan aset properti di KHI, perusahaan akan mempertimbangkan opsi untuk mengurangi gerainya dan menggunakan kembali bangunan yang tersisa untuk keperluan komersial lainnya. Kemudian bangunan ini diambil alih oleh Sinar Mas Land sebagai bentuk perluasan area Q-Big karena lokasinya bersebelahan. Sebelumnya Q-Big sudah memiliki lima gedung utama sebagai pusat perbelanjaan dan terdapat area plaza yang sangat luas. Megastore yang sebelumnya milik Courts ini akan menjadi gedung ke-enam Q-Big yang akan dipenuhi oleh tenant-tenant Q-Big sebelumnya ataupun tenant baru. 2.2.3 Proyek Mall Blok G Q-Big BSD City Sinar Mas Land memperkenalkan proyek ritel di kawasan township BSD City: Q-Big BSD City. Mengusung konsep mall complex, Q-Big BSD City berdiri di atas lahan 17,7 hektar. Memiliki deretan toko utama dengan luas berkisar 5.000 m² – 10.000 m². Kelima bangunan Q-Big, seluruhnya 23 terintegrasi dengan giant canopy yang didesain ikonik sehingga memudahkan akses bagi para pengunjung. Proyek ini dibangun dengan konsep power center yg dilengkapi dengan food & beverage, dan nantinya akan memiliki nett leaseable area seluas 69.000 m² serta gross floor area seluas 93.000 m². Menyasar konsumen keluarga, Q-Big BSD City diciptakan sebagai one stop shopping concept untuk memenuhi segala kebutuhan rumah tangga seperti hypermarket, electronic, furniture, home center, home building material dan kebutuhan lain seperti sport, music, branded factory outlet, cafe, dan restaurant. Di sini, tersedia sembilan anchor tenant (penyewa utama), seperti Courts Megastore, Lulu Hypermarket, dan Mitra 10. Pengalihan Courts menjadi bagian dari Q-Big akan menjadi dampak positif. Pasalnya area Q-Big menjadi luas dengan tetap menjadikan gedung ini sebagai pusat perbelanjaan yang tentunya mengusung konsep yang sama seperti Q-Big sebelumnya. Akan terdapat tenant-tenant lama dan baru yang siap mengisi ruang kosong gedung ini. Karna gedung ini menjadi gedung keenam Q-Big maka diberi nama gedung G Q-Big.
