BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah memiliki fungsi dan kedudukan yang sangat penting dalam berbagai
kehidupan, menyebabkan tanah menjadi komoditi yang mempunyai nilai ekonomi
yang sangat tinggi dan sulit dikendalikan. Tanah merupakan kebutuhan dasar
dalam pelaksanaan kegiatan produktif manusia, baik sebagai wadah maupun
sebagai faktor produksi. Begitu strategisnya kegunaan tanah maka tidak heran jika
tanah merupakan sumber konflik yang sangat potensial. Kondisi demikian,
terutama diakibatkan oleh kebutuhan lahan yang terus meningkat dengan sangat
pesat sementara ketersediaannya terbatas, dan tidak mungkin dapat diproduksi
seperti kebutuhan lainnya.
Tanah atau lahan merupakan sumber daya alam yang berperan penting
dalam kehidupan manusia. Hal ini mengingat tanah atau lahan dapat dimanfaatkan
untuk memenuhi kebutuhan sosial maupun kebutuhan ekonomi manusia.
Kelangkaan (scarcity) tanah sebagai akibat kebutuhan manusia akan tanah yang
cenderung meningkat tidak sebanding dengan persediaan tanah di permukaan
bumi yang relatif tetap menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi yang sangat
besar karena karakteristik fisik tanah, utilitas yang ada, dan pengembangan tapak
mempengaruhi penggunaan tanah dan nilainya. Menurut Hidayati dan Hardjanto
(2003: 82-85), karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran
dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Salah
satu faktor penyebab kebutuhan lahan yang meningkat adalah pertumbuhan
jumlah penduduk di Jabodetabek yang semakin meningkat setiap tahunnya.
Peningkatan permintaan akan lahan menjadikan lahan sebagai salah satu bidang
investasi yang paling menjanjikan.
Proyek konstruksi, terutama pada bangunan gedung, masih merupakan
lahan favorit investor untuk menanamkan investasinya pada objek tersebut.
Penanaman investasi pada objek yang tepat, dapat memberikan keuntungan bagi
investor, tetapi tidak sedikit properti dikembangkan memberikan hasil yang tidak
memuaskan bagi pemiliknya, bahkan ada yang gagal sama sekali. Hal ini terjadi
mungkin dikarenakan pengembangan dilaksanakan dengan opsi pemanfaatan
bukan yang terbaik dan maksimal.
Idealnya sebelum diambil keputusan tentang rencana pengembangan suatu
lahan, terlebih dahulu dilaksanakan suatu kajian yang detail dan mendalam
tentang alternatif–alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka
analisis penggunaan terbaik dan paling menguntungkan. Kajian alternatif opsi
pemanfaatan lahan tersebut harus ditopang oleh analisis mendalam mengenai
kondisi pasar sektor-sektor properti terkini maupun kajian mengenai rencana
pengembangan itu sendiri.
Salah satu analisis yang dapat memberikan masukan untuk melakukan
investasi terbaik, adalah analisis Highest and Best Use (HBU). Analisis tersebut
merupakan bagian dari konsep penilaian properti dan investasi (Miles, 2007).
Analisis HBU perlu dilakukan sebelum melakukan investasi pada properti yang
memberikan nilai penghasilan tertinggi dan terbaik.
Seiring berkembangnya pembangunan di kota-kota besar, seperti Kota
Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi permintaan terhadap kebutuhan
tempat tinggal yang sangat besar. Akan tetapi, keterbatasan lahan yang tersedia
dan harga yang mahal mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi permintaan
masyarakat. Salah satu solusi yang dapat diberikan adalah pembangunan rumah
bersusun atau lebih dikenal dengan sebutan apartemen. Akhir-akhir ini
perkembangan pembangunan apartemen berkembang dengan pesat, karena
mampu menjawab solusi terhadap keterbatasan dan mahalnya harga lahan.
Salah satu tanah/lahan yang selama ini dianggap belum dimanfaatkan di
daerah Bekasi adalah lahan kosong milik PT (Persero) Adhi Persada Properti di
Kalimas–Bekasi. Tanah kosong yang berada di Jl. HM Djoyomartono dan Jl.
Chairil Anwar Bekasi Provinsi Jawa Barat seluas 14.000 m2, secara umum
berbentuk persegi panjang dengan sisi samping cukup teratur. Rencana
pengembangan lahan apartemen dan komersial ini adalah untuk kepentingan
properti residential dan komersial. Lahan tersebut saat ini sedang dalam proses
perijinan dan berada di area yang dapat memberikan beberapa alternatif properti
untuk dikembangkan, antara lain properti perkantoran, properti hotel, properti ritel
(pusat perbelanjaan) dan properti hunian (apartemen/kondominium). Untuk
mendapatkan alternatif penggunaan lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai
tertinggi bagi investasi properti komersial, diperlukan sebuah analisis terlebih
dahulu, yaitu analisis HBU lahan. Pada saat ini investor lahan tersebut
merencanakan pengembangan sebagai properti komersial.
Sumber: google.maps (diolah)
Gambar 1.1 Peta Lokasi
Pertanyaan yang muncul adalah apakah penggunaan properti komersial
yang direncanakan adalah alternatif terbaik bagi pengembangan lahan tersebut.
Analisis ini berdasarkan pada aspek teknis, perijinan (legal), finansial, dan nilai
tertinggi. Kriteria-kriteria tersebut dapat diterapkan pada lahan tanah kosong ini.
Oleh karena itu, dengan dilakukannya analisis HBU pada lahan tersebut dapat
diketahui pengembangan jenis properti apakah yang dapat memberikan nilai
tertinggi pada lahan tersebut. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap
aset lahan kosong penting untuk dilakukan dan diharapkan dapat menjadi dasar
pengambilan kebijakan dalam pemanfaatan aset agar dapat memberi manfaat di
masa yang akan datang serta menghasilkan nilai yang optimum.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian empiris mengenai penggunaan yang tertinggi dan terbaik
terhadap aset tanah telah banyak dilakukan, antara lain disajikan dalam Tabel 1.1
sebagai berikut.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu
Peneliti dan
Tahun
Suyudi (2005)
Tempat dan Alat Analisis
Hasil Penelitian
Lahan milik Pemerintah Daerah
Mataram, analisis pasar dan
analisis keuangan.
Nilai properti untuk penggunaan hotel
adalah
Rp19.434.617.400
dan
penggunaan pusat perbelanjaan sebesar
Rp28.061.856.502 Usulan tertinggi dan
terbaik adalah usulan penggunaan pusat
perbelanjaan.
Ihsan (2001)
Lahan milik Pemerintah Daerah
Provinsi
DIY,
analisis
produktifitas
dan
analisis
keuangan.
Usulan penggunaan pusat perbelanjaan
merupakan Shopping Center yang
tertinggi dan terbaik.
Yurika (2005)
Lahan milik Pemerintah daerah
Tabalong Banjarmasin, analisis
keuangan
dan
analisis
produktifitas.
Usulan penggunaan Klinik merupakan
usulan tertinggi dan terbaik.
Sukendar
(2011)
Lahan milik Pemerintah Kab.
Bantul, analisis produktifitas,
analisis pasar dan analisis
keuangan.
Usulan penggunaan Lapangan Futsal
merupakan tertinggi dan terbaik.
Penelitian ini berbeda dengan penelitian sebelumnya. Perbedaan utamanya adalah
alat analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas dengan pendalaman untuk
analisis SWOT (Strenght Weakness Opportunities Threats), serta analisis lokasi,
analisis pasar dan analisis keuangan. Perbedaan lainnya adalah tempat dan waktu
penelitian, serta usulan alternatif mixed use development.
1.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan penulisan latar belakang dan keaslian penelitian, maka
rumusan masalah penelitian ini adalah bagaimana menetapkan HBU (Highest and
Best Use) terhadap tanah kosong yang dimiliki PT Adhi Persada Properti di
Kalimas Bekasi secara teknis, legal dan finansial yang belum pernah dilakukan
sebelumnya. Permasalahan yang lain yaitu properti manakah yang memberikan
nilai tertinggi sesuai HBU ?
1.4 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan tanah kosong di
Jalan HM Joyomartono dan Jalan Chairil Anwar Bekasi Provinsi Jawa Barat
ditinjau secara teknis, legal dan finansial.
2. Mendapatkan rekomendasi opsi pengembangan lahan properti komersial
dengan nilai tertinggi dan terbaik.
1.5 Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan bisa memberikan manfaat sebagai berikut.
1. Sebagai pertimbangan terhadap alternatif pemanfaatan lahan tanah kosong
yang terletak di Jl. HM Djoyomartono dan Jl. Chairil Anwar Bekasi Provinsi
Jawa Barat seluas 14.000 m2 sehingga menjadi suatu properti yang terbaik
dan mempunyai nilai yang tertinggi.
2. Hasil HBU studi ini dapat menjadi acuan bagi pemilik tanah dalam rencana
pengembangan tanah tersebut, sebagai acuan dalam menawarkan kerjasama
pengembangan dengan pihak investor.
3. Hasil HBU studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi calon investor dalam
melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah.
4. Sebagai sumber referensi dan bahan perbandingan tentang faktor-faktor
dalam penilaian suatu properti bagi penelitian selanjutnya dengan tema yang
sama.
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penulisan tesis ini adalah sebagai berikut.
Bab 1 Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian
penelitian, rumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika
penulisan. Bab 2 Kajian Pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian, landasan
teori dan terminologi. Bab 3 membahas tentang Metode Penelitian yang
mencakup deskripsi data dan cara penelitian yang digunakan untuk menjawab
tujuan penelitian serta alat analisis yang digunakan. Bab 4 Analisis Data dan
Pembahasan dari penelitian yang dilakukan serta Bab 5 berisi tentang Simpulan
dan Saran.