BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Aset

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Aset merupakan sebuah barang yang mencakup sumber daya alam, sumber
daya manusia, dan sumber daya ekonomi. Dari persprektif keuangan dan
akuntansi, aset adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan atau dikuasai oleh
perseorangan/entitas atau pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang (SPI:
KPUP, 1). Manfaat ekonomi yang diharapkan dalam sebuah aset di masa depan
menjadikan sebuah tanda tanya besar, hal ini apakah sesuai dengan ekspektasi
yang diinginkan ataupun sebaliknya. karena di dalam sebuah aset terdapat nilai
ekonomi, nilai komersial, dan nilai tukar.
Real property adalah bagian dari aset. Real property terbagi dalam bentuk
berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible), yaitu entitas fisik berupa
tanah, pengembangan di atasnya, dan kepemilikannya dalam konsep hukum.
Siregar (2004: 58) memberikan sebuah penjelasan bahwa aset dalam
perspektifnya dari segi pembangunan berkelanjutan menambah sebuah aspek
pokok selain sumber daya manusia dan sumber daya alam yaitu infrastruktur.
Infrastruktur yang dimaksudkan adalah suatu buatan manusia yang dapat
digunakan sebagai sarana untuk kehidupan manusia dan sebagai sarana untuk
dapat memanfaatkan sumber daya alam dan sumber daya manusia dengan
semaksimalnya, baik untuk saat ini maupun keberlanjutannya di masa yang akan
1
datang. Oleh karena itu, sangatlah penting dalam real property untuk dapat
menghasilkan manfaat yang maksimal.
Lampung sebagai salah satu provinsi di Indonesia merupakan sebuah provinsi
dengan perekonomian yang sedang berkembang, terletak di pulau Sumatera
bagian selatan. Real property di daerah memegang peranan penting dalam
perkembangan ekonomi
masyarakat
untuk
Lampung. Menjadi salah satu tugas pemeritah dan
mengembangkan
real
property
secara
maksimal.
Sumber : Wikimapia, 2015
Gambar 1.1 Gambaran Global PT UL di Kota Bandar Lampung
Aset di daerah memberikan sumbangan yang banyak untuk masyarakat. Hal
ini menjadikan sebuah aset yang terletak di Lampung bernama PT UL perlu
diperhatikan dalam pemanfaatannya guna mencapai manfaat yang maksimal.
Pembangunan di PT UL mengalami peningkatan dalam menanggapi
permintaan pendidikan di Provinsi Lampung. Untuk memberikan kontribusi
terhadap pendidikan kepada masyarakat Lampung, diperlukan fasilitas-fasilitas
pendukung kegiatan pendidikan. Apabila pembangunan sebuah real property yang
sudah direncanakan berhenti di tengah jalan dan telah menelan biaya yang cukup
2
banyak, hal ini akan menjadi sebuah masalah. Properti tersebut tidak akan
menghasilkan manfaat maksimal dalam pelaksanaannya, bahkan dapat terjadi hal
yang sebaliknya.
Pertumbuhan jumlah penduduk di Provinsi Lampung menjadikan real
property khususnya tanah sebagai barang superior. Hal tersebut terlihat pada
harga tanah yang semakin melambung tinggi secara berkelanjutan. Pengembangan
tahap pertama real property yang dilakukan PT UL yaitu tapak PT ULH telah
menghabiskan biaya
53 milyar rupiah, namun pembangunannya tidak
terselesaikan. Akibatnya real property tidak dapat menghasilkan manfaat ekonomi
yang maksimal dan bahkan mengalami kerugian atas ketidakberlanjutannya.
Properti yang idle atau mangkrak tidak dapat dimanfaatkan. Hal ini
mengakibatkan hilangnya pendapatan potensial untuk pemilik lahan yaitu PT UL
dalam bentuk efisiensi kegiatan praktikum Program Studi Kedokteran. Properti
juga mengalami keusangan usia seiring waktu. Diperlukan analisis lebih lanjut
tentang perubahan ekspektasi pasar, serta berapakah nilai potensial yang didapat
apabila pembangunan proyek ini terselesaikan.
1.2 Keaslian penelitian
Penelitian ini merupakan penerapan Land Development Analysis (LDA),
pendekatan data pasar dan Reproduction Cost New sebagai alat analisis utama.
Penelitian terdahulu yang telah dilakukan adalah sebagai berikut.
1. Platinga dkk. (2002), mengatakan bahwa nilai sewa lahan pertanian
dipengaruhi secara positif oleh pertumbuhan kepadatan penduduk dan secara
negatif oleh tekanan pengembangan lahan di daerah tersebut. Nilai tanah
3
merupakan cerminan dari nilai produksi pertanian yang terdiskonto dan nilai
pengembangan lahan di masa depan yang terdiskonto.
2. Boshoff (2011), mengatakan bahwa informasi yang didapatkan dalam
menggunakan analisis Land Development Method adalah sangat sensitif.
Aplikasi metode ini mengharuskan perhatian khusus dalam variabel dan
asumsi yang digunakan penilai. Asumsi harus dapat diterima sebagai
parameter yang baik.
3. Boyd dan Boyd (2012), mengatakan bahwa aplikasi metode Depreciated
Replacement Cost dalam Land Extraction Method digunakan ketika tidak
terdapat transaksi tanah sebagai komparasi. Penggunaan metode perbandingan
pasar untuk menilai tanah pada metode Depreciated Replacement Cost
merupakan penggunaan yang salah. Dua teknik pendekatan tersebut hanya
dapat digunakan dalam penilaian tanah untuk tujuan pajak guna analisis
komparatif terhadap perbedaan dalam produktivitas untuk mendapatkan nilai
komponen tanahnya, dan alokasi perbandingan antara nilai pasar dan nilai
tanah yang didapat dari bukti pasar.
4. Manaf, dkk. (2013) mengatakan bahwa hubungan antara pasar properti dan
efisiensinya dapat diuji dalam konteks suplai tanah. Masalah suplai tanah ini
sebagai barang yang terbatas khususnya untuk kegunaan tempat tinggal.
Menjadi masalah akut ketika tanah perkotaan yang diidentifikasi memiliki
potensi pembangunan namun tidak dibangun dan dibiarkan kosong ataupun
tidak dimanfaatkan. Faktor-faktor dalam efisiensi tanah ini juga memberikan
kesempatan edukasi, lapangan pekerjaan, hiburan, dan daya tarik sosial.
4
5. Manihuruk (2014),
mengatakan bahwa hasil dari penilaian tanah
menggunakan Land Development Analysis (LDA) dengan pengembangan
perumahan (sederhana, menengah dan mewah) terdapat potensi pendapatan
yang diperoleh oleh pengembang sebesar Rp10.738.306.216,00 dengan
indikasi nilai pasar tanah kosong sebesar Rp109.000,00 per meter persegi dan
indikasi nilai pasar sebesar 106.200,00 per meter persegi. Hasil dari
pendekatan pendapatan (income approach) dengan Land Development
Analysis (LDA), terdapat opportunity lost sebesar Rp414.844.900,00 jika
lahan tersebut dibiarkan kosong oleh pemilik tanah/lahan. Bagi pemerintah,
potensi penerimaan pajak yang seharusnya diperoleh adalah sebesar
Rp162.874.000,00.
6. Boshoff (2014) mengatakan bahwa tumah tangga dalam menentukan
keputusan pengeluaran didasarkan oleh harapan akan pertumbuhan nilai
capital growth. Dalam periode ini permintaan dipengaruhi oleh capital growth
dan dibiayai oleh simpanan atau tabungan. Akibatnya, terjadi penolakan harga
properti yang ada. Dalam kasus ekonomi secara keseluruhan, hal ini
menggambarkan ketidakmampuan membiayai pengeluaran dan pertumbuhan
ekonomi selanjutnya.
7.
Mulyana (2015) menggunakan analisis Highest and Best Use (HBU) untuk
perumahan kelas menengah. Opportunity cost bagi pemerintah dari pajak
bumi dari nilai pasar (HBU) adalah sebesar Rp3.077.894 jika lahan dan
bangunan sudah terbangun. Opportunity cost atas Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) sebesar Rp12.077.444 dan terdapat opportunity lost sebesar
5
Rp11.812.570 atas lahan seluas 6.548 m2. Opportunity cost bagi pemilik lahan
dengan menggunakan alat analisis highest and best use adalah sebesar
Rp2.507.884.000. Sebaliknya, jika lahan kosong tanpa pengembangan ini
dijual, nilai yang didapat sebesar Rp261.920.000 dengan opportunity lost
sebesar Rp2.245.964.000.
1.3 Rumusan Masalah
Pembangunan rumah sakit oleh PT UL merupakan fasilitas penunjang
kegiatan
belajar
mengajar
Fakultas
Kedokteran.
Terhentinya
proyek
pembangunan mengakibatkan potential loss bagi PT UL. Diperlukan penelitian
lanjut tentang tapak PT ULH ini guna penyesuaian aktiva dan memprediksi nilai
potensial yang didapat seiring waktu dengan mangkraknya proyek ini.
Berdasarkan uraian rumusan masalah yang telah dipaparkan, peneliti akan
menggunakan alat analisis Land development Analysis (LDA), alat analisis
Reproduction Cost New, dan pendekatan data pasar untuk menjawab pertanyaan
penelitian dan tujuan dari penelitian.
Pertanyaan penelitian ini adalah berapa nilai oppurtunity cost pada lahan
tersebut dan Strategi pengembangan yang dapat dilakukan untuk memaksimalkan
pengembangan tapak PT ULH saat ini.
1.4 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut.
1 Menilai opportunity cost pengembangan Highest and Best Use tapak PT ULH.
6
2 Menentukan
strategi
pengembangan
tapak
Rumah
Sakit
Pendidikan
Universitas Lampung saat ini.
1.5 Pertanyaan Penelitian
Pertanyaan penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. berapa nilai oppurtunity cost pada lahan tersebut
2. Strategi pengembangan yang dapat dilakukan untuk memaksimalkan
pengembangan tapak PT ULH saat ini.
1.6 Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Menjadi bahan pertimbangan Universitas Lampung dalam pengembangan
tapak saat ini.
2. Bahan referensi dan salah satu rujukan bagi penelitian yang lebih lanjut
mengenai penilaian aset daerah menggunakan Land Development Analysis
(LDA), analisis Reproduction Cost New, dan analisis pendekatan data pasar.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam tesis ini adalah seabai berikut: Bab I
Pendahuluan mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, manfaat
penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori/Kajian Pustaka
mencakup tinjauan pustaka, kajian terhadap penelitian terdahulu, landasan teori,
dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian menjelaskan tentang jenis dan
sumber data, serta metode analisis data. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan
berisi analisis dan pembahasan yang menjelaskan tentang analisis ekonomi,
7
analisis kawasan, analisis pasar, analisis keuangan, uji Highest and Best Use, nilai
pengembangan tapak, analisis value in use, analisis opportunity cost dan analisis
pengembangan. Bab V Kesimpulan dan Saran berisi tentang kesimpulan,
implikasi, keterbatasan penelitian, dan saran.
8