1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Salah satu

BAB I
PENGANTAR
1.1 Latar Belakang
Salah satu wujud dari pengelolaan pembangunan kota adalah penataan
ruang kota yang berkaitan dengan perkembangan dan perubahan kota itu sendiri.
Pemanfaatan lahan melalui pola tata guna lahan merupakan salah satu ciri dari
pertumbuhan dan perkembangan kota. Semakin meningkatnya jumlah penduduk
di suatu daerah maka mengakibatkan permintaan atas tanah di kota semakin
tinggi, baik untuk memenuhi ruang pemukiman maupun untuk menampung
kegiatan usaha ekonomi masyarakat. Akibatnya, persediaan tanah terbatas
sehingga kekuatan pasar menjadi penentu nilai pasar. Melihat kondisi ini, peran
pemerintah sangat diperlukan dalam mengelola tata ruang kota untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat yang semakin bervariasi baik penduduk lokal maupun
pendatang.
Pusat perdagangan merupakan komponen penting bagi suatu kota karena
kota pada umumnya banyak dicirikan dengan kegiatan perdagangan yang lebih
menonjol dibandingkan dengan kegiatan-kegiatan, atau sektor-sektor lain yang
mempengaruhi jumlah Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) suatu kota.
Kondisi ini juga berlaku di Kota Bukittinggi sebagai pusat perdagangan regional
untuk Provinsi Sumatera Barat.
Kota Bukittinggi memiliki potensi yang cukup besar di sektor perdagangan
dan pariwisata. Kota Bukittinggi banyak dikunjungi baik wisatawan domestik
maupun wisatawan mancanegara. Hal ini yang mendorong masyarakat dalam
1
2
meningkatkan aktivitas ekonomi di sektor perdagangan. Banyaknya para
pengunjung membuat Kota Bukittinggi menjadi pusat kegiatan perdagangan
grosir dan eceran yang utama di Provinsi Sumatera Barat. Perkembangan Kota
Bukittinggi sebagai kota pusat perdagangan sekaligus pariwisata memerlukan
suatu ruang atau bangunan yang dilengkapi dengan sarana pendukung dalam
menampung kegiatan ekonomi. Lokasi ini dapat dijadikan sebagai tempat dalam
mengembangkan kreasi produk yang akan ditawarkan kepada para wisatawan.
Searah dengan perkembangan ekonomi Kota Bukittinggi dan permintaan
masyarakat akan suatu lahan untuk menampung kegiatan ekonomi, investasi
sektor properti di Kota Bukittinggi juga mengalami peningkatan. Salah satu
properti yang menjadi perhatian masyarakat dalam berinvestasi adalah properti
ruko. Investasi properti ruko merupakan salah satu jenis income producing
properties atau dapat dikatakan sebagai properti komersial yang menghasilkan
pendapatan dalam bentuk sewa ruko. Selain itu, transaksi jual beli properti ruko di
Kota Bukittinggi juga meningkat karena diyakini memiliki peluang dalam tingkat
pengembalian yang menguntungkan.
Menurut Mizan (2005) diperlukan ruang pertokoan yang memadai untuk
menampung kegiatan perdagangan dalam memenuhi kebutuhan para pedagang,
yang diperoleh dengan cara membeli atau dengan cara menyewa dalam jangka
waktu yang telah disepakati antara pemilik toko dengan penyewa. Permintaan
ruang dan infrastruktur terus meningkat seperti peningkatan ruang untuk kegiatan
perindustrian, perkantoran, tempat tinggal (apartemen, kondominium dan
perumahan), pusat perbelanjaan (pertokoan) dan rekreasi karena diakibatkan oleh
3
pertumbuhan kegiatan ekonomi penduduk yang tinggi pada sektor sekunder.
Sejalan meningkatnya aktivitas ekonomi masyarakat dalam memenuhi
kebutuhannya, baik penduduk lokal maupun penduduk pendatang, hal ini menjadi
salah satu faktor penyebab terjadinya perkembangan ruko yang cukup pesat di
Kota Bukittinggi. Perkembangan pembangunan ruko dapat dilihat di sepanjang
Jalan Diponegoro, Jalan Sudirman, Jalan Sultan Syahril dan sepanjang Jalan By
Pass Kota Bukittinggi. Dalam kurung waktu 3 (tiga) tahun belakang ini,
perkembangan ruko pada empat lokasi ini tumbuh pesat karena berada antara dua
titik pusat pelayanan jasa dan perdagangan Kota Bukittinggi. Lahan yang
sebelumnya merupakan persawahan, sekarang dialihfungsikan menjadi kawasan
ruko yang didukung dengan akses jalan 2 (dua) arah. Selain itu, Kota Bukittinggi
cukup strategis terhadap lintas regional, seperti lintasan dari Padang ke Medan
dan lintasan dari Padang ke Pekanbaru. Melihat peluang ini, memberikan ide yang
luas bagi investor dalam mengalokasikan dananya dengan mempertimbangkan
keuntungan yang didapat dalam pengembangan investasi ini, apalagi didukung
oleh lokasi yang stategis dan akses yang mudah.
Pergeseran struktur ekonomi yang menitikberatkan pada sektor primer
(pertanian, peternakan dan kehutanan) beralih kesektor sekunder (industri, jasa
dan konstruksi) merupakan kondisi yang menunjukkan bahwa investasi lebih
dominan berada di sektor industri dan jasa. Tingkat return yang dihasilkan
menjadi indikator dalam melihat besarnya keuntungan yang dapat dihasilkan dari
suatu investasi. Menurut Tandelilin (2010: 9) return merupakan suatu tingkat
keuntungan yang diharapkan investor atas dana yang telah diinvestasikannya dan
4
sebagai ukuran dasar investor dalam memutuskan untuk melakukan investasi atau
tidak.
Nilai dari suatu aset investasi merupakan faktor utama bagi investor dalam
pengambilan keputusan investasi. Namun, masalah yang muncul dalam penentuan
nilai properti ruko bagi pihak yang berkepentingan adalah diakibatkan karena
informasi pasar yang tersedia sangat sedikit. Dalam pelaksanaan kegiatan penilai,
terdapat beberapa metoda penilaian yang dapat digunakan oleh investor untuk
memperoleh nilai aset yang mereka investasikan. Pendekatan pendapatan salah
satu pendekatan penilaian properti yang dapat digunakan dalam penentuan nilai
properti ruko melalui pendekatan kapitalisasi (capitalization approach).
Tingkat kapitalisasi merupakan rasio antara pendapatan bersih operasi yang
dihasilkan properti terhadap nilai atau harga jual properti tersebut. Hal ini juga
dikemukakan oleh Trojanek (2010: 139) bahwa tingkat kapitalisasi di pasar
properti mencerminkan rasio antara laba yang dihasilkan oleh properti
(pendapatan operasi bersih atau pendapatan kotor) dengan harga transaksi.
Tingkat kapitalisasi merupakan indikator nilai yang dapat menunjukkan gambaran
mengenai kondisi suatu dana yang diinvestasikan dalam memberikan manfaat
atau keuntungan bagi pemegang hak dari suatu aset investasi.
Properti yang memiliki kemampuan untuk menghasilkan pendapatan
tahunan, hal ini menunjukkan tingkat kapitalisasi yang dihasilkan semakin rendah.
Dalam metoda pendekatan pendapatan, tingkat kapitalisasi merupakan alat yang
dapat digunakan dalam menggambarkan nilai manfaat dari aset yang
diinvestasikan oleh para investor. Penerapan metoda pendekatan pendapatan
5
digunakan pada properti yang menghasilkan pendapatan yang berdasarkan pola
pikir hubungan antara pendapatan dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai yang dihasilkan bisa menjadi dua kondisi apabila penerapan yang
tidak sesuai antara tingkat kapitalisasi dengan kondisi pasar yang sebenarnya yaitu
nilai yang mengalami over value, di mana kondisi dari nilai yang dihasilkan
berada di atas nilai pasar atau nilai sebenarnya. Selain itu, nilai yang dihasilkan
juga dapat mengalami under value yaitu kondisi nilai yang dihasilkan berada di
bawah nilai pasar atau nilai sebenarnya.
Informasi tentang tingkat kapitalisasi properti ruko di Kota Bukittinggi yang
berasal dari penelitian ilmiah belum pernah dilakukan sampai saat ini. Melihat
kondisi perkembangan properti Kota Bukittinggi semakin meningkat setiap
tahunnya, maka perlu dilakukan suatu analisis untuk mengetahui informasi
mengenai tingkat kapitalisasi properti ruko di Kota Bukittinggi. Selanjutnya,
informasi mengenai tingkat kapitalisasi yang diperoleh, dapat dimanfaatkan oleh
investor dalam pengambilan keputusan investasi properti ruko. Selain itu,
informasi ini dapat dijadikan sebagai pertimbangan para penilai dan investor
untuk memahami bagaimana suatu tingkat kapitalisasi dapat terbentuk di pasar,
sehingga nilai yang wajar dapat dihasilkan.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka perumusan permasalahan
sebagai pertanyaan penelitian adalah sebagai berikut:
1.
Berapa persen tingkat kapitalisasi properti ruko Kota Bukittinggi dalam
menentukan nilai pasar yang wajar properti ruko?
6
2.
Apakah terdapat perbedaan tingkat kapitalisasi properti ruko antara wilayah
dekat pusat kota dengan wilayah yang jauh dengan pusat kota di wilayah
penelitian?
3.
Faktor–faktor apa saja yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi properti ruko
di Kota Bukittinggi?
1.3 Keaslian Penelitian
Penelitian tentang tingkat kapitalisasi pada properti komersial yang
menghasilkan pendapatan dan faktor–faktor yang mempengaruhinya secara umum
telah banyak dilakukan. Frew dan Jud (2003) melakukan penelitian mengenai
estimasi nilai proyek apartemen yang sangat penting untuk penilai, inverstor,
penilai pajak dan pelaku pasar real estate lainnya. Penelitian ini menggunakan
permodelan teknik hedonik untuk memperkirakan nilai sampel properti apartemen
yang dijual pada tahun 1996-1999 di Oregon, Portland. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa penurunan nilai apartemen terjadi karena meningkatnya
jarak dari pusat kota. Variasi harga apartemen yang diteliti meningkat dipengaruhi
oleh variabel lokasi, amenitis, peningkatan ukuran apartemen dengan tingkat
kapitalisasi sebesar 95 persen. Penurunan nilai apartemen dipengaruhi oleh usia
bangunan yang semakin tua.
Cherry dan Dick (2004) melakukan penelitian di Kota Shelby County,
Tennesse. Penelitian yang dilakukan adalah tentang analisis tingkat kapitalisasi
properti komersial (perkantoran, industri, apartemen dan hotel). Penelitian yang
dilakukan bertujuan untuk menetapkan tingkat kapitalisasi properti komersial
berdasarkan data transaksi pasar serta pendapatan dengan menggunakan
7
pendekatan yang sesuai. Hasil penelitian menunjukkan bahwa telah terjadi
penurunan rata–rata tingkat kapitalisasi secara signifikan selama 2 tahun terakhir
sejak tahun 2001.
Jonhson dan Vernooy (2004) melakukan penelitian dengan membuat model
tingkat kapitalisasi properti yang hanya dipengaruhi oleh sewa kotor di Afrika
Selatan. Penelitian dilakukan dengan menggunakan analisis regresi sederhana
dengan tujuan model estimasi regresi sederhana yang digunakan terhadap tingkat
kapitalisasi yang diperoleh dapat mempermudah dalam menganalisis dan dapat
diterapkan pada berbagai jenis properti lainnya.
Mizan (2005) melakukan penelitian tentang tingkat kapitalisasi pertokoan
dan faktor–faktor
yang mempengaruhinya di
Kota Palembang dengan
menggunakan variabel-variabel yang dianggap memiliki pengaruh terhadap
tingkat kapitalisasi yaitu luas bangunan, umur bangunan, tempo sewa, jarak ke
pusat kota dan lokasi. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian adalah
regresi berganda. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor yang
digunakan dalam model penelitian memiliki pengaruh yang signifikan terhadap
tingkat kapitalisasi pertokoan di Kota Palembang.
McDonald (2008) melakukan penelitian tentang tingkat kapitalisasi, tarif
diskonto dan pendapatan operasi bersih bangunan kantor Chicago. Menganalisis
tingkat kapitalisasi untuk 132 bangunan kantor penjualan di pusat Kota Chicago
1996–2007 dengan menggunakan alat analisis deskriptif statistik dan analisis
berganda. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel perubahan tingkat
hunian, tingkat bunga hipotek rill, luas yang disewakan, usia bangunan dan biaya
8
renovasi memiliki pengaruh yang positif terhadap tingkat kapitalisasi bangunan
kantor sementara perubahan pekerja disektor keuangan berpengaruh negatif
terhadap tingkat kapitalisasi bangunan perkantoran di Chicago.
Hasil penelitian Thomas (2009) menunjukkan untuk menentukan nilai wajar
setiap properti komersial, penjualan dan sewa dipilih dan disesuaikan dengan
faktor ukuran, lokasi, usia dan kondisi. Tarif kapitalisasi pada properti komersial
di Ukraina menurun dari 16 persen menjadi 7 persen diakibatkan harga jual
meningkat.
Trojanek (2010) melakukan penelitian tentang penerapan pendekatan
pendapatan pada properti di Polandia. Hasil penelitian menunjukkan bahwa
pendekatan pendapatan diterapkan dalam menghitung nilai pasar properti, yang
dapat memperoleh atau mendapatkan penghasilan. Menghitung nilai pasar dengan
penerapan pendekatan subjek berarti memperkirakan nilai pasar dari hak untuk
menerima arus pendapatan yang tidak terbatas.
Supardi (2012) melakukan penelitian tentang penerapan model penilaian
alternatif pendekatan kapitalisasi pendapatan properti komersial, apartemen di
Jakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi
pendapatan apartemen di Jakarta dengan rumus baru tidak berbeda signifikan.
Selanjutnya, variabel jarak apartemen ke CBD yang digunakan dalam penelitian
berpengaruh positif dan signifikan terhadap tingkat kapitalisasi, sedangkan
variabel tingkat optimalisasi pengembangan lahan berpengaruh signifikan dengan
arah negatif terhadap tingkat kapitalisasi.
9
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan sebelumnya
terletak pada perbedaan wilayah objek penelitian. Penelitian ini dilakukan di Kota
Bukittinggi, Provinsi Sumatera Barat dengan memilih 4 (empat) lokasi penelitian
yang mengalami perkembangan pesat dalam beberapa tahun belakangan ini.
Perbedaan periode waktu penelitian dan variabel yang digunakan dalam penelitian
adalah luas bangunan, luas parkir, umur bangunan, jumlah lantai, jarak properti
dari pusat kota, tempo sewa dan lokasi sebagai dummy variable.
1.4 Tujuan Penelitian
Dalam penelitian ini dilakukan pengukuran tingkat kapitalisasi di masingmasing lokasi penelitian dan menganalisis faktor–faktor yang dianggap memiliki
pengaruh terhadap tingkat kapitalisasi properti ruko di Kota Bukittinggi. Tujuan
dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.
menganalisis tingkat kapitalisasi properti ruko Kota Bukittinggi dalam
melihat nilai pasar yang wajar properti ruko;
2.
menganalisis perbedaan tingkat kapitalisasi properti ruko antara wilayah
dekat pusat kota dengan wilayah yang jauh dengan pusat kota di wilayah
penelitian;
3.
menganalisis faktor–faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi properti
ruko di Kota Bukittinggi.
1.5 Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi mengenai tingkat
kapitalisasi dalam menentukan nilai pasar properti ruko yang wajar dan faktor–
10
faktor yang mempengaruhi di Kota Bukittinggi. Manfaat dari penelitian ini
sebagai berikut:
1.
penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi tentang tingkat
kapitalisasi properti ruko di Kota Bukittinggi, sehingga pihak yang
berkepentingan dalam investasi dapat mengambil keputusan yang baik dalam
mengalokasikan dananya untuk berinvestasi pada properti ruko;
2.
metoda dan hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi,
pengetahuan dan dapat dijadikan sebagai referensi bagi penelitian
selanjutnya;
3.
diharapkan hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi dalam
pengambilan kebijakan bagi Pemerintahan Kota Bukittinggi maupun lembaga
swasta dan lembaga lainya yang terkait dengan penelitian yang dilakukan.
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Bab I
merupakan pengantar penelitian yang terdiri dari latar belakang penelitian,
keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika
penulisan dalam penelitian. Bab II merupakan bagian tinjauan pustaka dan alat
analisis yang terdiri dari tinjauan pustaka, landasan teori, model penelitian dan
alat analisis yang digunakan dalam penelitian. Bab III merupakan bagian analisis
data yang terdiri dari metoda penelitian yang dilakukan, perkembangan dan
hubungan antarvariabel, hasil analisis data penelitian dan pembahasan. Bab IV
merupakan bagian simpulan dan saran penelitian yang terdiri dari kesimpulan
penelitian dan saran hasil penelitian.