BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI II.1 TINJAUAN UMUM
advertisement
BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI II.1 TINJAUAN UMUM Pertumbuhan ekonomi di Indonesia berbanding lurus dengan pertumbuhan pembangunan hotel-hotel di Jakarta. Peran Jakarta sebagai ibukota harus mampu memberi wadah untuk berlangsungnya segala aktivitas. Kegiatan berbisnis dan beraktivitas menyebabkan transit dari satu kota ke kota lain menjadi suatu pemandangan yang biasa yang bisa dilihat di Jakarta. Penciptaan hotel transit memberi wadah istirahat bagi mereka yang berasal dari luar daerah dan lelah di perjalanan. Sebelum membahas lebih lanjut ada beberapa yang mendefinisikan hotel dari berbagai pemahaman dan sudut pandang yang berbeda-beda pula. II.1.1 Pengertian Hotel Hotel berasal dari kata hospitium (bahasa latin), artinya ruang tamu. Kemudian pengertian hotel berkembang dan mengalami perubahan makna. Semua rumah-rumah dalam skala besar dinamakan hostel sebagai pembeda antara Guest House dengan Mansion House pada zaman tersebut. Fungsi rumah-rumah besar pada saat itu disewakan kepada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu. Semua aktivitas dan peraturan dikoordinir oleh 1 orang yang disebut host. Semua tamu yang menginap harus tunduk dan menginap terhadap peraturan yang dibuat dan ditentukan oleh host hotel. Hotel memiliki beberapa pengertian. Beberapa definisi pengertian hotel sebagai berikut: Bangunan berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat untuk menginap dan tempat makan orang yang sedang dalam perjalanan; bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan, penginapan, makan dan minum. (Kamus Besar Bahasa Indonesia) “A hotel is as a public establishment offering travellers againts payment, two services accomodation and catering.” atau hotel merupakan bangunan tempat menginapnya para wisatawan dan orang asing yang disertai kemudahan makanan, hiburan dan pelayanan lainnya. Fasilitas yang disediakan tidak hanya berupa fasilitas restoran untuk makan dan minum, namun telah berkembang dengan fasilitas lainnya seperti saran olahraga, ruang musik, ruang bisnis yang semuanya tergantung pangsa pasar utama yang ditentukan oleh manajemen puncak perusahaan. Pengelompokan Hotel dan Penerapannya di Indonesia, 2002) Pengertian hotel menurut Surat Keputusan Menteri Perhubungan No PM10/PW /PHB-77: “Suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersiil dan disediakan bagi orang membutuhkan penginapan sekaligus memberi pelayanan dalam bentuk makanan dan minuman. Atau dengan kata lain hotel adalah suatu bangunan umum yang memberajikan 2 pelayanan mendasar yaitu: akomodasi, makanan serta minuman.” (SK Menper No PM10/PW/301/PHB-77) Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang memepergunakan sebagai atau seluruh untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya untuk umum, yang dikelola secara komersial serta memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh keputusan pemerintah. (SK Menparpostel No. KM 34/HK 103/MPPT 1987) Suatu perusahaan yang dikelola pemiliknya dan pelayanan makanan, minuman, dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tanpa adanya perjanjian khusus. (Prospietor Act) Jadi, bisa disimpulkan bahwa pengertian hotel merupakan suatu wadah yang berisi penginapan sementara beserta fasilitas-fasilitas penunjang lainnya yang bersifat komersil dengan membayar sesuai harga yang ditetapkan dan pelayanan yang diterima. II.1.2 Klasifikasi Hotel Menurut buku yang berjudul “Laporan Teknis Berkala Arsitektur’ volume 1 no. 1 Januari 2002 ada beberapa pengklasifikasian hotel sebagai berikut: II.1.2A Klasifikasi Hotel berdasarkan Sistem Operasional a. Franchised Operational System Sistem operasi gabungan b. Referal Operation System Hotel yang direncanakan merupakan kerjasama antara pengusaha hotel dengan perusahaan penerbangan dan biro perjalanan. c. Chain Hotel Operation System Hotel-hotel yang beroperasi secara berantai pada kota-kota atau negara-negara dengan menggunakan satu nama. II.1.2B Pengklasifikasian Hatel Berdasarkan Pengunjung Hotel Pengunjung hotel yang dalam hal ini adalah: 1. Pelaku bisnis didefisikan para pelaku bisnis, didefinisikan sebagai berikut: Orang yang melakukan kegiatan usaha yang terorganisasi untuk menghasilkan barang dan jasa untuk memenuhi kebutuhan konsumen. 2. Wisatawan bisnis II.1.2C Pengklasifikasian Hotel Berdasarkan Kelas Hotel mempunyai banyak jenisnya berdasarkan fungsinya. Hotel-hotel tersebut antara lain: hotel bisnis, hotel konvensi, hotel transit, motel, hotel turis. Setiap hotel banyak diklasifikasikan dalam berbagai kelas. Hotel berdasarkan kelasnya dibagi atas 2 kategori antara lain grade system dan star system. 1. Grade system Grade system merupakan pengelompokan hotel berdasarkan kelas kemewahannya, biasanya terbagi atas kelas ekonomi, kelas menengah, dan kelas mewah. Kemewahannya yang dimaksud berkaitan dengan material yang digunakan dan kelengkapan fasilitas, sesuai dengan kebutuhan fasilitas tiap golongan ekonomi tamunya. Pengelompokkan hotel berdasarkan kemewahannya tidak popular di Indonesia. 2. Star System Star System merupakan pengelompokkan hotel berdasarakan kelas bintangnya biasanya terbagi atas kelas bintang 1, 2, 3, 4 5. Penentuan bidang ini mengacu kepada standar yang diberlakukan sesuai dengan kelas bintangnya dan merupakan standar minimal. - Jumlah kamar minimal, yang berbeda jumlahnya untuk setiap kelas. - Perbandingan jumlah kelas kamar yang tersedia, misalnya untuk bintang lima dikenal kelas kamar standard, superior, suite room, dan president suite. - Besar minimal kamar tipe kelas. Makin tinggi bintangnya maka luas minimal kamarnya akan makin besar. - Banyaknya fasilitas yang tersedia. Makin tinggi tingkat bintang suatu hotel, jumlah fasilitas, variasi fasilitas, dan besar maka fasilitasnya akan makin banyak. Untuk hotel bintang 1 cukup disediakan 1 restoran saja sementara hotel bintang 5, jumlah restoran yang disediakan minimal 4 buah yang terbagi atas berbagai jenis restoran dan masakan yang satu sama lain harus berbeda. - Standar pelayanan yang berhubungan dengan rasio jumlah karyawan terhadap tamu. Hal ini mempengaruhi tingkat kecepatan pelayanan suatu hotel. Indonesia dalam menentukan kelas hotel mengacu pada standar Star System. II.1.2D Pengklasifikasian Hatel Berdasarkan Letak a. City Hotel Istilah city hotel (Manajemen Penyelenggaraan Hotel, 2002) dapat pula disebut sebagai transient hotel. Pengertian city hotel adalah hotel yang terletak ditengah kota dengan jenis tamu yang menginap sebagian besar untuk urusan bisnis. Berdasarkan kepentingan berbisnis tersebut, maka pihak manajemen hotel menyesuaikan bentuk fisik hotel dengan kegiatan umumnya. b. Ressort Hotel Hotel yang terletak di kawasan wisata, dimana sebagian besar tamu datang untuk tidak melakukan kegiatan usaha. c. Suburban Hotel Hotel yang terletak di kawasan sub-urban yang merupakan kota satelit atau pertemuan dua kotamadya. II.1.2E Pengklasifikasian Hatel Berdasarkan Tujuan Pemakaian a. Hotel Bisnis Hotel bisnis merupakan pengelompokkan hotel berdasarkan faktor kegiatan tamu selama menginap, yaitu berbisnis. Mayoritas pengunjung hotel ini adalah businessman, maka hotel ini dikatakan sebagai hotel bisnis. Hotel bisnis identik dengan pemilihan letak di tengah kota yang berdekatan dengan pusat-pusat aktivitas ekonomi. Hotel bisnis dikenal juga dengan nama Commercial Hotel atau City Hotel. Sesuai dengan namanya, pangsa pasar dari hotel ini adalah mereka yang sedang dalam perjalanan dinas kerja/bisnis. Lokasi yang dipilih selalu dekat dengan area kegiatan perdagangan, kegiatan seperti itu relative berada pada pusat kegiatan. Ditinjau dari lamanya tamu yang menginap di hotel ini, relative sangat singkat yang berkisar 1-3 malam per-kunjungan. Hotel bisnis yang ada di Jakarta misalnya Hotel Indonesia, Hotel City, Hotel Dusit Mangga Dua. Hotel bisnis menyediakan ruang-ruang untuk disewakan. Fungsi ruang-ruang tersebut sebagai akomodasi penginapan untuk menginap sementara waktu. Beberapa penjabaran singkat mengenai karakter hotel bisnis dan pengunjung/tamunya antara lain: - Karakteristik Tamu Hotel Bisnis Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para pebisnis baik dari dalam maupun luar kota yang terdiri dari: 1. Peserta konvensi/ konferensi 2. Pejabat pemerintah, dll. Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu: • Berpergian seorang diri atau berkelompok • Menginap dalam jangka waktu relatif singkat • Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin - Karakter Kaum Pebisnis/Bussinessman Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel. Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan. Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan santai lainnya. Hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan,minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan. II.1.2F Pengklasifikasian Hatel Berdasarkan Lama Tamu Menginap a. Transit Hotel Hotel ini sebagai tempat yang difungsikan untuk transit saat sedang berpergian dari suatu tempat ke tempat lainnya. Tamu atau pengunjung hotel dalam waktu yang singkat. Perbedaan hotel transit dengan hotel biasanya letaknya yang dekat dengan tempat transportasi seperti stasiun, terminal dan airport dan terminal bus antar kota. b. Semi-Residential Hotel Pengunjung hotel ini menginap dalam jangka waktu yang pendek dan lebih dari satu malam. Jangka waktu menginapnya berkisar antara dua minggu hingga satu bulan. c. Residential Hotel Pengunjung hotel menginap dalam waktu lebih dari satu bulan hingga satu tahun. II.1.2G Pengklasifikasian Hotel Berdasarkan Ukuran a. Small Hotel b. Medium Hotel : Hotel ini dibagi dengan 2 kategori antara lain: c. : Hotel kecil dengan jumlah kamar dibawah 150 orang. - Average hotel : 150-299 kamar - Above Avarage hotel : 300-600 kamar Large Hotel : Hotel dengan skala besar dengan jumlah kamar 600 unit. II.1.2H Pengklasifikasian Kelas Hotel Rincian klasifikasi hotel berdasarkan bidang menurut buku Pengantar Akomodasi dan Restoran oleh Ir. Endang Sugiarto, B.A dan Sri Sulastriningrum, B.A., 2001 adalah: Tabel 2.1: Tabel Kelas Hotel Pre -Function Room Standard Suite Standard Luas Suite Restaurant & bar PreFunction Room Min. 100 4 kamar 20-28 m2 52 m2 *wajib min 2 buah PreFunction Room Min. 50 3 kamar 18-28 m2 48 m2 *wajib min 2 buah PreFunction Room Min. 30 2 kamar 18-26 m2 48 m2 *wajib min 1 buah PreFunction Room Min. 20 1 kamar 18-24 m2 44 m2 *wajib min 1 buah PreFunction Room Min.15 18-24 m2 *wajib min 1 buah 1 buah *wajib Pre Function Room *wajib kolam renang *perlu ditambahka n 2 sarana lain 1 buah *dianjurkan Pre Function Room *perlu kolam renang *dianjurkan ditambahka n 2 sarana lain 1 buah - 1 buah - *wajib min 1 sarana *perlu min 1 ruangan *dianjurka n kolam renang * dianjurkan ditambahka n 2 sarana lain *perlu min 1 ruangan Wajib Wajib Wajib Wajib Wajib Wajib Meeting Room *wajib min 3 ruangan 1 buah *wajib Pre Function Room *wajib kolam renang *dianjurka n ditambahka n 2 sarana lain *perlu min. 3 ruangan Lounge Taman Wajib Wajib Wajib Wajib Function room Berikut Sumber: Hotel and Planning Design and Development *perlu min 1 ruangan II.1.2I Penamaan Kamar Hotel Beberapa jenis-jenis kamar hotel dibedakana berdasarkan jumlah kamar-kamar yang disediakan. Berikut adalah jenis-jenis kamar yang disediakan adalah sebagai berikut: a) Standard room Kamar yang terdapat di sebuah hotel dimana semua perlengkapan dan fasilitas sesuai dengan standard yang ditetapkan oleh hotel yang bersangkutan. Fasilitasfasilitas yang tersedia dalam kamar standard yaitu tempat tidur, kamar mandi, meja kerja, lemari es, telepon, koper, dan lemari pakaian. b) Deluxe Room Penamaan jenis kamar yang mana kondisi kamar ini setingkat lebih baik dari standard room, dengan fasilitas yang sama dengan standard room. Perbedaannya dengan standard room: mutu bahan perabotan lebih baik dari standar, letak kamar strategis, ukuran kamar lebih luas, arah kamar lebih baik pandangannya, biasanya hotel yang direnovasi kamarnya menjadi kamar deluxe room. c) Suite Room Salah satu jenis penamaan kamar dengan ciri dua ruangan yang terpisah dalam 1 kamar yaitu kamar tamu dan kamar tidur. Jenis-jenis penamaan kamar suite room yang ada di hotel antara lain: standard suite, deluxe suite, suite superior, family suite, presidential suite, penthouse. d) Studio Room Studio room adalah kamar yang dilengkapi dengan studio bed. e) Junior Suite Junior Suite yaitu kamar yang dilengkapi dengan standard bed dan hide-away (sofa-bed. f) Twin bedded room adalah kamar yang dilengkapi dengan satu tempat tidur besan (queen and king) untuk dua orang. g) Double bedded room Double bedded room adalah kamar yang dilengkapi dengan satu tempat tidur besar (queen atau king size) untuk dua orang. h) Connecting room Connecting room adalah dua kamar yang bersebelahan dimana dihubungkan dengan connection door (pintu tembus/pintu penghubung) yang terletak di dinding pemisah antara dua kamar yang bersangkutan. i) Adjoining room Adjoining room adalah kamar yang bersebelahan salinmg menghadap yang dipisahkan oleh koridor. j) Duplex Duplex adalah kamar yang memiliki satu, dua, tiga kamar tidur yang terpisah, satu dengan lainnya berbeda tingkat dihubungkan dengan tangga tetapi masih dalam satu kamar yang sama. II.1.2J Jenis Tempat Tidur dan Ukurannya Ada beberapa tempat tidur yang ada di hotel antara lain: a) Single bed Single bed adalah tempat tidur yang digunakan untuk satu orang di hotel atau akomodasi lain yang usahanya terdaftar tidak menggunakan single bed di dalama kamar. b) Double bed Double bed adalah tempat tidur yang dapat digunakan untuk dua orang. c) Twin bed Twin bed adalah tempat tidur kembar yang masing-masing hanya dapat digunakan untuk satu orang atau kata lain dua single bed di dalam satu kamar. d) Holiday bed Holiday bed adalah twin bed yang disambung oleh satu headboard. e) Rollaway bed/extra bed Rollaway bed adalah tempat tidur tambahan untuk menambah kekurangan tempat tidur di dalam kamar, karena kapasitas tempat tidur tidak mencukupi untuk jumlah orang yang menginap. f) Baby crib/baby coat Baby crip coat adalah tempat tidur khusus untuk bayi atau anak-anak. g) Studio bed Studio bed adalah sofa yang betfungsi sebagai tempat tidur. h) Sofa bed/hide-away/hide-a bed Sofa bed/ hide-away/hide-a bed adalah sofa yang bagian bawahnya merupakan tempat untuk menyembunyikan tempat tidur tambahan. i) Murphy bed Murphy bed adalah sebuah tempat tidur yang bisa dilipat ke dalam dinding, sehingga kamar memiliki dwi-fungsi sebagai sleedign room dan living room. j) Fold-away bed Fold-away bed adalah tempat tidur yang dapat dan disimpan di suatu tempat penyimpanan. II.2 TINJAUAN KHUSUS II.2.1 Hotel Transit II.2.1a Pengertian Hotel Transit Hotel transit berfungsi sebagai tempat yang difungsikan untuk transit saat sedang berpergian dari suatu tempat ke tempat lainnya. Perbedaan hotel transit dengan hotel biasanya letaknya yang dekat dengan tempat transportasi seperti stasiun, terminal dan airport dan terminal bus antar kota. Setiap hotel transit didesain khusus bagi mereka yang membutuhkan tempat akomodasi penginapan yang didesain khusus sesuai standar kenyamanan sebuah ruang sementara. Para konsumen hotel transit biasanya melakukan istirahat paling lama 24 jam. Sekedar memulihkan tenaga, mandi, dan beristirahat sejenak dari penatnya pemikiran. Fasilitas yang disediakan selain akomodasi penginapan yaitu kamar mandi, kios makanan kecil dan beberapa perlengkapan mandi. Hotel transit yang ada di Jakarta salah satunya ada di kawasan Senen berupa hotle-hotel transit kecil yang ada di kawasan tersebut. (Laporan Teknis Berkala Arsitektur, 2002). Hotel bisnis menyediakan ruang-ruang untuk disewakan. Fungsi ruang-ruang tersebut sebagai akomodasi penginapan untuk menginap sementara waktu. Beberapa penjabaran singkat mengenai karakter hotel bisnis dan pengunjung/tamunya antara lain: II.2.1b Kebutuhan Hotel Transit Hotel Transit mempunyai kebutuhan utama dan fungsi pelayanan yang ditujukan bagi pelaku dan wisatawan bisnis sebelum mereka melakukan kegiatan aktivitas mereka sehari-hari dalam tugas pekerjaan mereka. Mengenai pengertian, klasifikasi, dan pengunjung hotel transit ini sama seperti yang dijelaskan pada awal bab 2 ini. II.2.1c Zona Kegiatan Hotel Transit Aktivitas yang terjadi di dalam hotel dalam menentukan zone-zone yang terbentuk antara lain terbagi atas: a. Sektor depan hotel (Front of the House): Yaitu bagian hotel yang dapat dimasukkan oleh pengunjung terbagi atas: • Public Space: dapat dikategorikan kedalam public Space adalah Lobby, Food and Beverage Area, Function Area dan Parking Area. • Private Space: Untuk kegiatan pribadi pengunjung/tamu seperti tidur, istirahat, dan mandi. b. Sektor Belakang Hotel ( Back of the House): Bagian yang hanya dipakai oleh pengelola untuk melayani kebutuhan pengunjung. c. Guest Room: Ruang-ruang hotel yang sering dipakai oleh pengunjung atau tamu hotel. (Sumber: Jurnal Hotel Transit di Bandara Soekarno Hatta, 2004) Gambar 2.2: Skema Hotel Transit STASIUN DALAM KOTA DAERAH DALAM KOTA STASIUN LUAR KOTA HOTEL TRANSIT DAERAH LUAR KOTA (Sumber: Jurnal Hotel Transit di Bandara Soekarno Hatta, 2004) II.2.1d Aktivitas Hotel Transit Aktivitas yang terdapat pada hotel transit dibedakan atas: 1. Aktivitas Pengunjung Kegiatan utamanya berhubungan dengan kebutuhan akomodasi (tidur,istirahat, dan mandi) ditunjang dengan kegiatan makan minum, hiburan dan olahraga. 2. Aktivitas Pengelola Kegiatan utama pengelola adalah memberikan pelayanan yang baik kepada pengunjung serta mengorganisasi kegiatan hotel. (sumber: Jurnal Hotel Transit di Bandara Soekarno Hatta., 2004) II.2.1e Beberapa Contoh Hotel Transit Hotel transit adalah tempat yang ideal untuk beristirahat, menyegarkan, dan menikmati beberapa makanan yang baru disiapkan. Bahkan melakukan perawatan spa, yang akan membantu dalam pencegahan jet lag. Sebagian besar hotel transit tidak memerlukan visa untuk check-in. Sebab, penumpang transit saat mampir ke suatu bandara seringkali tidak perlu masuk ke negara tersebut. Sehingga, tamu yang ingin menginap bisa tidur dan beristirahat dengan nyaman tanpa perlu keluar dari bandara. Biasanya, untuk menginap di hotel transit hal yang diperlukan hanya paspor dan tiket penerbangan. Sementara itu, kamar dijual bukan dalam hitungan per malam, melainkan hitungan dalam jangka waktu tertentu. Indonesia belum ada hotel dengan konsep hotel transit standarisasi seperti ini. Berikut adalah sejumlah pilihan hotel transit yang ada di seluruh dunia yang dapat membuat perjalanan Anda sedikit lebih nyaman. a. Ambassador Transit Hotel, Singapore Changi Airport, Singapura. Kamar tunggal mulai dari 58 dollar Singapura (sebelum pajak) untuk enam jam. Fasilitas yang didapatkan adalah televisi, kamar mandi, serta teh dan kopi. Terletak di Terminal 1, 2 dan 3, Bandara Changi, Singapura. Gambar 2.3: Ambassador Transit Hotel, Singapura Sumber: Google Search b. Incheon Airport Transit Hotel, Seoul Incheon International Airport, Korea Selatan. Standar kamar mulai dari 45 dollar AS untuk enam jam. Sudah termasuk internet, AC, televisi, dan telepon. Terletak di seberang gerbang boarding 10. Gambar 2.4: Incheon AirportTransit Hotel, Seoul Sumber: Google Search c. Louis Tavern, Day Rooms and CIP lounges, Suvarnabhumi Airport, Bangkok, Thailand. Standar kamar single 2.200 baht Thailand untuk empat jam pemakaian kamar. Akses internet, televisi, telepon, monitor informasi penerbangan, mini bar. Terletak di Level 4 Concourse G. Gambar 2.5: Louis Tavern, Day Rooms & CIP Lounges, Bangkok Sumber: Google Search d. Airport Hotel, Abu Dhabi International Airport, Uni Emirat Arab. Kamar standar mulai dari 185 dollar AS untuk penggunaan harian dari jam 6-7 sore. Harga termasuk internet kecepatan tinggi, ruang tamu yang terpisah, kursi pijat, gym, dan mandi. Terletak di Sheikh Rashid Terminal Terminal 1 dan Terminal 2 Concourse 3. Gambar 2.5a: Abu Dhabi Internatioal Airport, Arab Sumber: Google Search e. Yotel, Schiphol Airport, Amsterdam, Belanda. Standar kabin seharga 45 euro selama empat jam. Sudah termasuk tempat tidur single berukuran besar, televisi, work station, dan wi-fi gratis. Terletak di terminal utama di Lounge 2 dekat Pier D., Vetrekpassage 118 Bandara Schiphol. II.2.2 Hotel Kapsul II.2.2a Pengertian Hotel Kapsul Hotel Kapsul adalah salah satu gaya akomodasi unik yang mengedepankan efisiensi ruang dengan tidak meninggalkan kenyamanan. (Kompas: Jalan-Jalan article, 2011). Tipikal dari karakter hotel kapsul ini umumnya ruangan terdiri dari 2 bagian, bagian 1 menjadi ruang untuk publik (public lounge space) biasanya sudah bisa di lihat begitu kita masuk hotel ini. Kemudian juga termasuk kamar mandi umum dan ruang privasi untuk tidur (Capsules sleeping room). Sementara desain atau rancangan kapsulnya sendiri terinspirasi dari desan kokpit pesawat jet. Fasilitas yang ada antara lain: TV, radio, jam alarm juga lampu baca. Fungsi utama hotel kapsul ini sebagai tempat beristirahat sementara bukan untuk ditinggali dalam waktu yang lama. Perbedaannya dibandingkan dengan hotel pada umumnya adalah waktu check-in mereka yang biasanya dimulai dari pukul 5 sore sedangkan untuk waktu check-out sendiri hampir sama yaitu jam 10 pagi. Kenyamanan di hotel kapsul sangat rendah dikarenakan fasilitas yang minim serta sempitnya ruang-ruang untuk beraktivitas didalam unit kapsul. Walapun kecil dan sedikit tidak manusiawi tetapi fasilitas hotel kapsul tidak kalah dengan hotel lainnya, di dalamnya ada TV, akses internet (baik melalui kabel LAN maupun Wireless), radio, jam dan lampu baca. Sementara hotel kapsul tipe seperti ini hanya ada di Jepang dan belum ada di Negara kita yang memenuhi standarisasi hotel kapsul dengan kondisi yang cocok dengan Indonesia. Gambar 2.6: Hotel Transit Nakagin, Tokyo Sumber: Google Search II.2.3b Beberapa Model Hotel Kapsul a. Penerapan Hotel Kapsul di Jepang Hotel kapsul ini bernama 9n yang beroperasi selama 9 jam per-harinya. Hotel kapsul ini terdiri dari 125 kapsul yang disusun secara apik menjadi ruangruang yang membentuk laci untuk ruang tidur. Biaya yang dikenakan untuk semalam tidur di hotel ini $80. Hotel ini cukup populer di Jepang untuk penginap yang memiliki keperluan pekerjaan sementara di kota Kyoto. Fasilitas hotel kapsul dirancang oleh Fumie Shibata studio desain, yang didirikan pada tahun 1994. Bersama timnya, beliau mendesain sebuah hotel untuk sebuah 'ruang transit minimal' di kota-kota besar di Jepang. Buckminster Fuller berkata:"Our beds are empty twothirds of the time. Our living rooms are empty seven-eighths of the time. Our office buildings are empty one-half of the time. It's time we gave this some thought." (sumber: Kapsul Modern di Jepang arcticle, 2011) Gambar 2.7: Contoh Capsule Unit Modern di Jepang Sumber: Google Search II.2.3 Sistem Modular II.2.3a Pengertian Sistem Modular Sistem modular adalah metoda pelaksanaan pembangunan dengan memanfaatkan material atau komponen pabrikasi yang dibuat di luar lokasi proyek atau di dalam lokasi proyek namun perlu disatukan lebih dahulu antar komponennya (erection) ditempat yang seharusnya/posisi dari komponen tersebut.(Indra Wulfram; dalam Potensi Penggunaan Sistem Modular dalam Konstruksi ,2008). Tatum dkk (1987) mendefinisikan tingkatan metoda pelaksanaan pembangunan, yaitu: (a) Prefabrication adalah proses pabrikasi yang dilaksanakan dengan menggunakan alat-alat khusus dimana berbagai jenis material disatukan sehingga membentuk bagian dari sebuah bangunan; (b) preassembly adalah proses penyatuan komponen prafabrikasi ditempat yang tidak pada posisi komponen tersebut berada; c) module adalah hasil dari proses penyatuan komponen prafabrikasi, biasanya membutuhkan moda transportasi yang cukup besar untuk memindahkan ke posisi yang seharusnya. Berbagai pihak yang terlibat dalam penerapan sistem ini adalah pabrikan, kepala proyek, arsitek, konstruktor, instalator, kontraktor dan konsultan. Sistem modular mempunyai keunggulan dan kelemahan bila dibandingkan dengan metoda konvensional.(Indra Wulfram; dalam Potensi Penggunaan Sistem Modular dalam Konstruksi ,2008). Hesler (1990) menyatakan keunggulan dari sistem ini adalah: construcability, mempunyai aspek positif terhadap schedule, jumlah pekerja lapangan dan kantor proyek lebih sedikit, aspek kualitas dan produktivitas, testing. Keuntungan Bangunan Modular dijabarkan sebagai berikut: 1. Komponen bangunan merupakan kumpulan material prefabrikasi, bahanbahan yang merupakan sub-rakitan yang dirakit di bawah kondisi yang dikontrol dan dikirim untuk menjadi bahan dari sebuah proyek untuk dijadikan bangunan yang utuh dalam skala yang lebih besar. Material ini merupakan sebagian kecil dari unit yang besar tetapi memberikan kontribusi dan pengaruh yang besar dalam perancangan bangunan. 2. Seluruh unit dengan material prefabrikasi di bawah kondisi terkontrol dan dikirimkan ke lokasi pembangunan. Unit ini biasanya dibuat dalam bentuk skala yang lebih kecil untuk dirakit dan dibawa ke lapangan unuk dijadikan unit utuh bangunan keseluruhan. II.2.3b Proses Penerapan Sistem Modular Pelaksanaan pembangunan proyek konstruksi yang menerapkan sistem modular akan mengikuti urutan kegiatan sebagai berikut : (1) planning; (2) design and engineering; (3) procurement; (4) fabrication; (5) transportation, handling and erection. Dari kelima kegiatan tersebut planning adalah proses yang patut mendapatkan perhatian, hal ini disebabkan karena aspek yang harus dipertimbangkan lebih banyak dan lebih kompleks bila dibandingkan dengan metoda konvensional. Gambar 2.8: Ketergantungan antar pihak pada penerapan sistem konvensional Sumber: Indra Wulfram; Potensi Penggunaan Sistem Modular dalam Konstruksi ,2008 Gambar 2.9: Ketergantungan antar pihak pada penerapan sistem modular Sumber: Indra Wulfram; Potensi Penggunaan Sistem Modular dalam Konstruksi ,2008 Dibandingkan dengan metode konvensional, penerapan sistem modular membutuhkan interaksi berbagai kegiatan. Sistem modular akan mengubah hubungan antar kegiatan yang semula tidak saling bergantung (metoda konvensional) menjadi saling bergantung. Menurut Indra Wulfram dalam jurnal “Potensi Penggunaan Sistem Modular dalam Konstruksi” ada beberapa tahapan yang harus dicapai antara lain: 1. Planning Tahap perencanaan diawali dengan tahap konseptual sampai dengan selesainya pelaksanaan pekerjaan. Perencanaan meupakan tahap kegiatan kritis yang lebih disebabkan karena sistem modular ini tidak mudah menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi sewaktu-waktu. Bukan berarti penerapan sistem modular ini tidak memungkinkan untuk dilakukan perubahan, hanya saja tingkat fleksibilitas terhadap perubahan tidak seluas jika menggunakan sistem konvensional. Berdasarkan penelitian keterlambatan proyek sering terjadi disebabkan oleh perubahan disain, hampir semua proyek konstruksi mengalami perubahan dari disain awal yang mengacu pada gambar rencana (Ervianto, 1998). Oleh karenanya disain dari komponen modular harus disetujui lebih dahulu untuk menghindari perubahan yang mungkin dapat meningkatnya biaya proyek dan keterlambatan pelaksanaan pekerjaan. Dalam tahap planning dapat dibedakan menjadi beberapa sub-kegiatan, yaitu: (1) pengendalian proyek; (2) perencanaan modul; (3) pengadaan; (4) transportasi dan (5) perencanaan lokasi proyek. 2. Pengendalian Proyek Sistem modular membutuhkan biaya awal yang lebih besar bila dibandingkan dengan sistem konvensional, sehingga risiko yang harus ditanggung oleh owner dan kontraktor menjadi lebih besar. Dua hal yang penting dalam proses pengendalian proyek adalah pengendalian biaya dan waktu. Armstrong (1972) menyatakan bahwa manajemen proyek adalah pihak yang mengendalikan semua aspek pembiayaan dalam proyek konstruksi. Biaya pembuatan modul dalam sistem modular kadang-kadang lebih besar dibandingkan dengan sistem konvensional, namun secara keseluruhan pembiayaan proyek (total cost) mampu direduksi. Pengendalian jadwal kegiatan dalam proyek konstruksi merupakan salah satu aspek untuk mencapai keberhasilan sesuai dengan tujuan proyek. Pada kondisi tertentu, hubungan antara waktu dan biaya pelaksanaan kegiatan adalah bila pelaksanaan kegiatan dapat dipercepat maka sangat memungkinkan untuk mengurangi biaya pelaksanaan bergitupun sebaliknya. 3. Perencanaan Modul Pada tahap konseptual/perencanaan dilakukan kajian tentang pemilihan ukuran, material dan berat setiap modul. Tahap penentuan ukuran/dimensi dan berat maksimum menjadi sangat penting hendaknya setiap modul masih memungkinkan untuk dipindahkan dari lokasi pembuatan ke lokasi proyek atau menempatkan modul pada posisinya, berdasarkan pertimbangan praktis dan ekonomis. Tahap konseptual/perencanaan sedikit banyak tergantung pada jenis dan kapasitas peralatan yang akan digunakan di lapangan, misalnya pada tahap konseptual/perencanaan berkaitan erat dengan kegiatan transportasi. Artinya bahwa pada saat proses penentuan modul harus sudah mempertimbangkan ketersediaan jenis dan kapasitas peralatan yang akan digunakan untuk mentransportasikan modul ke lokasi proyek dan juga untuk proses erection. Meskipun dimensi setiap modul dan cara mentransportasikannya bervariasi di setiap proyek, untuk pencapaian efisiensi biaya juga harus mempertimbangkan keduanya agar keunggulan sistem ini dapat dimanfaatkan secara maksimal. 4. Pengadaan Penerapan sistem modular dalam proyek konstruksi khususnya dalam hal pengadaan bmaterial dan jasa mencakup hal-hal sebagai berikut : (1) design engineering; (2) Pabrikasi; (3)transportasi, handling dan erection. 5. Pengadaan design engineering Jenis kegiatan yang termasuk dalam tahap ini adalah melakukan identifikasi jenis pelayanan jasa yang dibutuhkan dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam melakukan pemilihan konsultan perencana. Kegiatan ini terjadi di awal proyek, kemampuan dan pelayanan konsultan yang diberikan juga berbeda antara sistem modular dengan sistem konvensional. Konsultan dalam sistem modular mempunyai cakupan pemikiran lebih kompleks dalam kemampuannya, hal ini disebabkan karena pertimbangan dan pemikirannya harus terintegrasi dalam proses keseluruhan, yaitu : perencanaan, pabrikasi, transportasi, koneksi, ketersediaan peralatan dan faktor lainnya. Secara umum konsultan harus mempunyai kemampuan lebih dan pengalaman dalam bidang sistem modular. Pemahaman jenis, urutan kegiatan dan keterkaitan antar kegiatan juga merupakan aspek yang patut dipertimbangkan apabila akan menerapkan sistem modular. 6. Pengadaan Pabrikan Kegiatan ini dilakukan di awal proyek yang mencakup: (1) prakualifikasi kontraktor dan penyedia peralatan, (2) jumlah kontraktor dan produsen yang mempunyai kemampuan dalam sistem modular, (3) pemilihan kontraktor dan produsen. Untuk mendapatkan jasa layanan yang memadai perlu dilakukan prakualifikasi kontraktor guna melaksanakan pembangunan berbasis sistem modular penting dilakukan. 7. Pengadaan sarana transportasi, handling dan erection Sistem modular sudah seharusnya dilakukan di awal proyek, hal ini berkaitan dengan dimensi dan berat dari masing-masing modul yang telah direncanakan. Sebaiknya pengadaan sarana transportasi, handling dan erection dilakukan oleh pihak kontraktor atau pabrikator\dengan maksud pengendalian jadual dan tanggung jawab lebih jelas. II.2.3c Komponen Modular Komponen modular merupakan panel-panel atau bagian dari rumah berupa panel dinding, atap dan lantai yang dikirim ke lokasi, yang kemudian dilakukan pemasangan/pendirian sampai pada penyelesaian akhir (Spence,1988). Komponen modular merupakan salah satu pendekatan yang digunakan untuk membangun rumah pada industri (Spence, 1988). Dengan sistem modular, yang ditujukan untuk pencapaian keuntungan pada industry bangunan (Nissen,1972). Maka suatu komponen modular dipengaruhi oleh faktor-faktor sebagai berikut: - Koordinasi dimensional - Pembatasan variasi - Standarisasi - Prefabrikasi - Industrialisasi II.2.3d Perancangan Produk Komponen Modular Perancangan produk adalah suatu aktivitas yang mempertimbangkan portfolio dari proyek-proyek komponen modulars uatu organisasi dan menentukan sub-paket apa dari proyek-proyek tersebut yang dikejar dalam suatu periode waktu (Ulrich,2003). Faktor-faktor yang mempenaruhi perancangan produk: - Mengindetifikasi peluang-peluang - Mengevaluasi proyek dan mempriritaskan proyek - Mengalokasikan sumber daya dan merancang pengaturan waktu - Menyelesaikan pre-proyek planning - Merefleksiakan pada hasil dan proses II.2.3e Material Penunjang Modular a) Pendataan Sistem Modular Jenis komponen sistem modular ada beberapa yang proses produksinya terjadi di pabrik. Ada beberapa jenis komponen yang langsung bisa dipakai di pabrik antara lain: • Tiang pancang, dimanfaatkan dalam bangunan gedung sebagai komponen substruktur. Bentuk dan dimensinya bervariasi tergantung dari jenis tanah dan kedalaman lokasi proyek. Bentuk tiang pancang ini antara lain: berbentuk segitiga dan bulat. Banyak produsen memproduksi komponen ini mengingat segi kepraktisan dalam pengaplikasiannya. Gambar 2.10: Contoh Pemasangan dan Bentuk Tiang Pancang Sumber: Konstruksi Bangunan, Google Search • Plat pracetak, mampu mereduksi waktu pemasangan dan mengurangi biaya konstruksi yang disebabkan oleh pengurangan berat bangunan keseluruhan. Pengurangan berat ini disebabkan oleh pelat pracetak yang diproduksi bersifat Hollow Core Slab. Dengan adanya rongga pada pelat pracetak maka berat menjadi lebih ringan. Rongga berfungsi sebagai ruang isolasi suara dan meringankan beban terhadap struktur. Keuntungan lainnya adalah waktu yang dibutuhkan untuk pemasangannya menjadi lebih singkat dan tidak membutuhkan perancah. Gambar 2.11 : gambar plat pra-cetak/ hollow core slab Sumber: PreCast Solution • U-Ditch, komponen ini digunakan untuk saluran air yang dapat ditempatkan disekeliling bangunan gedung, sebagai saluran drainase. Tingkat kesulitan pemasangan komponen U-Ditch ini rendah atau tidak diperlukan usaha yang keras untuk memasang. Waktu yang dibutuhkan untuk memasang cukup singkat sehingga dapat mereduksi durasi konstruksi secara keseluruhan. Gaya lateral yang tinggi, mampu menahan beban akibat dari tanah dan dari aliran air. Gambar 2.12 :Contoh U-Ditch Sumber : Google Search Gambar 2.13: Detail U-Ditch Sumber: Konstruksi Bangunan • GRC, komponen ini termasuk dalam kelompok arsitektural. Komponen ini sering diperlukan karena tuntutan perancang dan sifatnya untuk memenuhi estetika bangunan. Spesifikasi komponen ini adalah bahan terdiri dari campuran semen, pasir dan fiberglass alkali resistant; Tehnik produksi memakai sistem spray/semprot. Ukuran dan bentuk sesuai pesanan; Ketebalan 8 mm-10 mm. • Tangga pracetak diproduksi untuk mempercepat waktu pembangunan dan menghemat biaya yang dikeluarkan. Struktur tangga dikerjakan secara konvensional akan membutuhkan waktu yang cukup lama, mengingat kerumitan dari struktur ini. Dengan adanya struktur tangga pracetak akan lebih mempersingkat waktu, karena hanya diperlukan waktu untuk instalasi saja yang lebih cepat dibandingkan pelaksanaan di lapangan. Gambar 2.14: Tangga pracetak Sumber: Google Search II.2.3f Sistem Modular pada Bangunan Sistem konstruksi modular adalah sejumlah gabungan unsur-unsur tertentu dengan skala yang sama maupun berbeda yang dapat diatur menjadi menjadi satu kesatuan yang utuh dengan penggunaan system penyatuan yang berbeda dan sama. Sistem bangunan modular berlaku untuk bangunan, contohnya untuk rumah siap bangun, atau, sama, untuk pembangunan kompleks seperti gudang industri dengan bentang besar. Beberapa contoh adalah: Panel Sistem Umum, USM Haller baja sistem konstruksi, Mero-System. Gambar 2.15: Modular Construction System Sumber: Pre-Fab Construction Gambar 2.16: MERO-System Sumber: Google Search a) Modul Dimensi dasar dari sebuah sistem klasifikasi geometris disebut modul. Istilah ini juga diterapkan pada sebuah elemen yang diposisikan dalam sebuah sistem pada dasar prinsip klasifikasi, untuk contoh kolom-kolom, panel dinding dan unit kamar. Dimensi dari sebuah modul adalah ukuran teknis yang digambarkan sebagai melalui ukuran tertentu secara konstan. Gambar 2.17: Penerapan Sistem Modul Sumber: Modular Component b) Grid Grid adalah sistem geometris yang menentukan posisi dan dimensi elemen bangunan modular. Dasar ini diberikan oleh jaringan spasial garis dimensi umumnya didasarkan pada sistem persegi atau persegi panjang. Grid ini memiliki berbagai variasi dapat dikombinasikan dalam sebuah bangunan tunggal tetapi harus, bagaimanapun, geometri terkoordinasi satu sama lain. Grid aksial dan modular berfungsi sebagai dasar geometris, sedangkan konstruksi, dan grid instalansi digunakan untuk desain dan klasifikasi unit. Gambar 2.18: Sistem grid Sumber: Modular Component c) Aksial jaringan Dalam grid aksial, poros tengah dari elemen bangunan identik dengan garis referensi grid. Dalam klasifikasi modular ketebalan elemen bangunan tidak diperhitungkan, sehingga tumpang tindih elemen bangunan terjadi pada titiktitik penghubung. Grid aksial cocok untuk struktur bangunan linier, misalnya lintas dinding konstruksi frame. Gambar 2.19: Sistematika Sistem Grid Aksial Sumber: Modular Component d) Modular jaringan Sebuah grid modular menentukan lokasi dari elemen bangunan menggunakan dimensi nyata mereka, dan memperhitungkan ketebalan elemen bangunan. Jaringan modular sangat cocok untuk sistem yang unsur-unsur bangunan yang disambung pantat dan secara teratur ditata dalam suatu sistem modular. e) Konstruksi jaringan Grid konstruksi menentukan lokasi dan hubungan antara semua elemen pendukung beban. f) Bahan dan membangun sistem untuk membangun: Sifat material dan perilaku struktural dari elemen bangunan memutuskan di mana mereka digunakan, baik untuk kulit bangunan, internal atau hanya melengkapi fasade bangunan. Dalam membangun sistem, kaca, plastik, dan aluminium biasanya digunakan sebagai pembungkus dan material ini kurang cocok sebagai elemen struktural. Elemen bangunan plastik biasanya tersedia sebagai panel, kerang dan struktur pneumatik. - Baja Baja merupakan bahan elactical dengan tarik besar dan kuat tekan. Gedung dengan material bahan ini dapat memuai sampai titik tertinggi. Baja struktural memiliki kualitas bahan yang konsisten dan dapat mengguntungkan jika digunakan sebagai material konstruksi. Namun, prefabrikasi baja elemen bangunan tidak hanya cocok untuk sistem struktural, dalam bentuk lembaran baja mereka juga dapat digunakan untuk elemen yang menyertakan ruang luar bangunan. Material baja dapat melipat dan melengkung, dinding digunakan dalam interior dapat diberikan stabilitas jika tidak mungkin bangunan hanya memakai struktur bracing. Baja struktural dapat bekerja dengan mudah dan dalam berbagai cara yang berbeda dan merupakan komponen penting dari industri konstruksi saat ini, dengan keuntungan ekonomi dan ekologis yang besar. Meskipun pembuatan baja membutuhkan banyak energi, bahan bisa 100% daur ulang. Gambar 2.20: NL Labroratory, Concrete Fabrication (Material luar bangunan: Baja) Sumber: Modular Component - Kayu "Kayu adalah terdiri dari satu suku kata, tapi di balik satu kata itu terdapat dunia keindahan dan keajaiban yang tersembunyi" -Theodor Heuss (1844-1963). Dibandingkan dengan baja, kayu dibedakan oleh kekuatan besar dengan berat badan rendah, dan resistensi yang tinggi terhadap transmisi termal. Hal ini dapat digunakan untuk sistem struktural, cocok internal yang keluar dan fasad. Selain jumlah yang solid, laminasi industri dan teknik tekanan memungkinkan bahan bangunan banyak dibuat dari serat kayu. - Beton Dibandingkan dengan batu, baja dan kayu, beton tidak bahan homogen, tetapi campuran heterogen dari semen, air, agregat, dan agen. Elemen prefabrikasi bangunan beton dapat digunakan pada semua tahap konstruksi, dari kulit bangunan dengan fasad. Dalam konstruksi fasad pilihan dapat dibagi menjadi single-layer atau double-layer panel dinding tirai dan elemen berlapis. II.2.3g Jenis-Jenis Sistem Modular 1. Frame System Sistem Frame terdiri dari elemen bangunan linier seperti kolom kolom dan balok. Dikombinasikan dengan unsure bracing, mereka menyediakan konstruksi dasarnya stabil, yang mampu berdiri dengan baik beban vertikal dan horisontal. Bebanbantalan elemen secara struktural dan fungsional jelas terpisah dari unsur non-dukung beban dari factor eksternal dan internal. Gambar 2.21: Frame Construction System Sumber: Modular Component • Sistem Rangka Baja (Steel Frame System) Rangka baja telah digunakan sebagai prinsip konstruksi untukberbagai macam bentuk bangunan sejak pengembangan konstruksi baja modern. Kolom dan balok terbuat dari bagian baja membuat bingkai anggota linier dengan berat minimal yang memiliki kapasitas beban bantalan tinggi dan memungkinkan rentang yang besar antara kolom-kolom. Ini berarti bahwa rentang yang sangat panjang yang mungkin dengan beberapa elemen konstruksi 6 dan 18 m. Unit standar internasional untuk dimensi elemen konstruksi baja adalah millimeter. Gambar 2.22: Horisontal Bracing Sumber: Modular Component • Sistem Rangka Kayu (Wood Frame System) Wood Frame System adalah pengembangan lebih lanjut dari konstruksi bingkai tradisional. Analog dengan rangka baja, bingkai kayu terdiri dari kolom dan balok. Unsur kaku memberikan oleh tarik diagonal atau anggota kompresi, panel dinding terhubung ke frame atau inti frame yang memperluas tinggi bangunan. • Sistem Rangka Beton (Concrete frame system) Sistem rangka beton memiliki beban mati yang kuat dan hanya cocok untuk bangunan dengan gedung bertingkat dengan batas tertentu. Elemen konstruksi dengan rangka beton banyak digunakan untuk kolom, balok, dan pelat lantaiKolom akan mentransfer beban vertikal dari balok, pelat lantai,atap, lalu ke pondasi. Gambar 2.23: Horisontal Bracing Sumber: Modular Component 1a) Construction elements of Frame System - Coloumns Gambar 2.24: coloum Sumber: Modular Component - Beams Gambar 2.25: Shape of Beam Sumber: Modular Component 1b) Panel System Dalam konstruksi panel sistem struktur terdiri dari dinding dan elemen planar slab, yang membentuk ruang tertutup. Panel dapat terbuat dari baja, beton kayu bahan bangunan, atau batu. Gambar 2.26: Konstruksi Sistem Panel Sumber: Modular Component • Ocorrugated Steel Cladding Konstruksi panel kecil hanya digunakan di tingkat rendah, multistroey bangunan. Dalam sistem ini, dinding terbuat dari sempit, bertingkat tinggi panel, antara unsur-unsur slab ramping yang membentang. • Crosswall construction Sistem struktural untuk crosswall konstruksi terdiri dari dinding melintang sebagaimana diatur paralel untuk bertindak sebagai mendukung untuk pelat lantai atas. • Large-panel construction Sistem struktur konstruksi panel besar terdiri dari slab lantai didukung pada empat sisi oleh dinding longitudinal dan transversal. Jika rentang slab terbatas pada 6m, adalah mungkin untuk mendukungnya hanya pada dua sumbu. II.2.3h Keuntungan Sistem Modular Teknik konstruksi modular telah terbukti menguntungkan inheren dalam 7 bidang utama: 1. Mengurangi limbah material. Pra-fabrikasi memungkinkan untuk mengoptimalkan pembelian bahan bangunan dan meminimalkan penggunaan limbah di tempat dan menawarkan produk yang berkualitas tinggi kepada pembeli. 2. Tahan pada kondisi cuaca buruk . Struktur modular pengerjaannya diselesaikan dalam lingkungan pabrik dan dikontrol menggunakan bahan kering, potensi tingkat tinggi kelembaban pada konstruksi dapat dikurangi. 3. Mengurangi Gangguan. Sistem modular mengurangi waktu dan dampak negatif terhadap lingkungan sekitarnya, serta mengurangi jumlah pemakaian kendaraan dan biaya pengeluaran alat . 4. Konstruksi yang Lebih Aman. Konstruksi modular adalah alternatif yang lebih aman. Pekerja konvensional konstruksi bekerja secara teratur dalam waktu kurang dari kondisi ideal berurusan dengan suhu ekstrim, hujan, angin, atau kombinasi kondisi alam. Hal ini, pada dasarnya, adalah lingkungan yang jauh lebih menantang untuk bekerja dengan aman. Selain itu, potensi cedera termasuk jatuh, risiko kerja situs yang paling umum, jauh lebih tinggi. Di pengaturan pabrik yang terkontrol, setiap pekerja biasanya ditugaskan untuk suatu stasiun kerja yang disertakan dengan semua yang sesuai peralatan yang dibutuhkan untuk menyediakan lingkungan kerja yang paling aman mungkin. 5. Fleksibilitas. Ketika terjadi perubahan kebutuhan, bangunan modular dapat dibongkar dan modul direlokasi atau diperbaharui untuk penggunaan berikutnya mengurangi permintaan untuk bahan baku dan meminimalkan jumlah energi yang dikeluarkan untuk membuat sebuah bangunan untuk memenuhi kebutuhan baru. Intinya, seluruh bangunan dapat didaur ulang dalam beberapa kasus. 6. Kemampuan beradaptasi. Bangunan modular sering dirancang untuk cepat menambah atau menghapus satu atau lebih "modul" meminimalkan gangguan terhadap bangunan yang berdekatan dan sekitarnya. 7. Dibangun dengan waktu yang lebih singkat. Intinya adalah bahwa dengan konstruksi modular, Anda dapat mendapatkan fasilitas dibangun untuk kode lokal yang sama dengan kualitas konstruksi yang baik atau lebih baik dari yang sebanding dan dalam waktu yang jauh lebih sedikit. Selain itu, jadwal konstruksi disingkat memungkinkan Anda untuk mendapatkan laba atas investasi Anda lebih cepat dan meminimalkan paparan risiko boros waktu yang umumnya terkait dengan berlarut-larut konstruksi jadwal. (Sumber: Modular Building Institute, 2009) II.3 Studi Banding II.3.1 Konstruksi Modular – Frame System 1. Rumah di Phoenix Proyek Xeroes terletak di pinggiran Phoenix. Terletak di situs landai, dengan sistem cul-de-sac, bangunan sempit berorientasi pada gunung di utara dan pusat kota di selatan. Untuk mencapai ruang tamu di tingkat lantai pertama dapat melalui sebuah tangga baja yang dimulai di permukaan tanah. Gambar 2.27: Rumah Phoenix dan detailnya Sumber: Modular Component Sistem struktural terdiri dari rangka baja dikombinasikan dengan balok kayu prefabrikasi. Selubung bangunan dibangun dari Ocorrugated steel cladding dan wire-mesh. Gambar 2.28: Potongan Ruma Phoenix dan keterangannya S Sumber: Modular Component Gambar 2.29: Framing dan detail di Site Rumah Phoenix Sumber: Modular Component 2. Rumah di Andelsbuch Terletak di Hutan Brengenz, rumah dua keluarga dengan sistem terangkat, terbuka untuk elemen strukturalnya. Parkir rumah terletak di basement. Rumah itu merupakan rumah dengan menggunakan sistem konstruksi berdasarkan modul frame kayu sederhana 5x5 meter. Bingkai struktural diisi dengan prefabrikasi dinding dan element. Lantai kamar mandi dan dapur dalam prototipe ini berfungsi sebagai pusat yang diinstal sebagai unit yang lengkap dengan ruang memanfaatkan cahaya alami melalui dinding sehingga sebagian menimbulkan kesan mengkilap. Gambar 2.30: Frame pada Rumah di Andelsbuch Sumber: Modular Component Gambar 2.30a: Potongan Rumah Andelsbuch dan Detailnya Sumber: Modular Component II.3.2 Konstruksi Modular – Panel System 1. Manajemen Hotel dan Sekolah Catering di Nivillers Hanya 10 km dari Beauvals. Sebuah sekolah baru untuk manajemen hotel dan dua saluran hunian terkait telah terintegrasi ke dalam lingkungan bersejarah. Hotel memiliki panel prefabrikasi, daya dukung beban, pembuatan ruang-ruang menggunakan material bata berlubang dan tidak memerlukan perawatan fasad tambahan. Sistem konstruksi lebih ekonomis daripada batu bata tradisional dan juga hemat karena mengurangi masa konstruksi. Panel bata memiliki ketinggian standar 250-280 cm dengan lebar kelipatan 15 cm. Panel bata dan anggota struktural lainnya menyatu dengan batang tulangan baja. Gambar 2.31: Manajemen Hotel dan Sekolah Catering di Niviller Sumber: Modular Component Gambar 2.32: Detail dan Pemasangan Panel Sumber: Modular Component II.4 Tinjauan Kondisi Tapak II.4.1 Deskripsi Proyek • Jenis Proyek : Non Fiktif • Pemilik Proyek : Perusahaan Swasta Proyek ini ditujukan bagi para kaum pebisnis yang membutuhkan tempat singgah sementara waktu untuk sekedar beristirahat. II.4.2 Besaran Proyek • Luas Lahan : 18.125 m2 • KDB : 50% Luas lantai dasar yang boleh dibangun : 50% x 18.125 = 9062,5 m2 • KLB :2 Luas total bangunan yang boleh dibangun : 2 x 9062,5 = 18125 m2 II.4.3 Lahan Tapak Dalam peta Rencana Tata Lingkungan Bangunan (RTLB), tertera notasi peruntukan, KDB, KLB, dan ketinggian bangunan yang diizinkan sebagai berikut: KDB (Koefisien Dasar Bangunan) = 50% Kkt T 50 KLB (Koefisien Lantai Bangunan) = 2 4 2 Kpd GSB (Garis Sempadan Bangunan) = Utara Tapak 7,5 meter = Selatan Tapak 10 meter Jumlah lantai yang diizinkan = maksimal 4 lantai II.4.4 Letak Proyek Proyek berlokasi di Jalan Manggarai kecamatan Tebet, Jakarta Selatan. Lokasi ini terletak di sisi Barat Stasiun Manggarai. Gambar 2.33: Lokasi Proyek U Sumber: Modular Component II.4.5 Batas-batas tapak: Tabel 2.2: Batas-batas Tapak 1. perumahan PJKA Sisi Utara: Timur: 1. Stasiun Manggarai Sisi 1. Sungai Ciliwung Sisi Sisi Banjir kanal barat Barat: Selatan: Sumber: Survey Tapak II.4.6 Pencapaian ke Tapak Gambar 2.34: Pncapaian ke Tapak B A C D Sumber: Google Search A: Pasaraya Akses dari Jl.Sultan Agung B: Lokasi Manggarai Aliran Sungai Ciliwung C: Stasiun Karet D:Sungai Ciliwung Tapak dapat dicapai dengan kendaraan pribadi, bersepeda, kendaraan umum atau dengan berjalan kaki. Akses ke dalam tapak hanya bisa dari Jalan Sultan Agung atau melewati Pasaraya. II.4.7 Status Kepemilikan Lahan Tapak dan bangunan ini dimiliki oleh tanah milik swasta. II.4.8 Fungsi Sekitar Tapak Tapak ini lumayan dekat dengan berbagai macam fasilitas seperti pusat perbelanjaan seperti Pasaraya dan Manggarai City. Tapak ini juga dekat dengan berbagai bangunan perkantoran yang pada hari kerja selalu ramai Ditunjang dengan letaknya yang dekat dengan stasiun memudahkan untuk keluar dan kedalam tapak dengan mudah. II.4.9 Kondisi Sosial Daerah ini masih termasuk dalam kawasan Manggarai, yang terkenal dengan kepadatan aktivitas perkantoran. Letaknya di pusat kota membuat kepadatan dan kebisingan tidak dapat dihindari. Ini dapat mengganggu kenyamanan audial fungsi hotel yang akan dijadikan proyek kali ini. Diharapkan hotel ini dapat mengatasi dan memberi solusi terhadap permasalahan tapak dan sekitar tapak sehingga kenyaman hotel dapat dicapai. II.4.10 Potensi dan Kendala Tapak Potensi Tapak • Dekat dengan bangunan perkantoran • Dekat dengan berbagai fasilitas penunjang seperti pusat perbelanjaan • Dekat dengan stasiun Manggarai • Dapat diakses melalui jalan besar dan jalan lingkungan • Dekat dengan waduk sehingga mudah dalam proses drainase • Memiliki 2 view Kendala Tapak • Dekat dengan Sungai Ciliwung • Bising karena dekat dengan stasiun • Selain bising karena letaknya dijalan besar tapi kebisingan di perparah dengan suara dari stasiun kereta • Padat karena pusat lalu lintas arah pergi-pulang kerja • Penghijauan di tapak kurang II.4.11 RTRW Kawasan Manggarai dan Sekitarnya Menurut Raperda RTRW Provinsi DKI Jakarta 2010-2030 revisi 12 Januari 2010, ada beberapa peraturan yang menyangkut struktur dan pola ruang provinsi DKI Jakarta yang harus diperhatikan. Berikut penjabaran data Raperda RTRW terkait proyek hotel transit yang akan dibangun didaerah tersebut antara lain: Bab IV Paragraf 2 pasal 16 mengenai Sistem Pusat Kegiatan bagian 4(g) menjabarkan mengenai sistem kegiatan pusat primer menurut fungsi kawasan sebagai pembentuk struktur ruang sebagaimana dimaksudkan pada ayat 2, ditetapkan sebagai berikut: g. kawasan Manggarai sebagai stasiun terpadu dan titik perpindahan beberapa moda transportasi dengan konsep Transit Oriented Development (TOD); Pemahaman Transit Oriented Development (TOD) menurut Raperda RTRW itu sendiri dijabarkan sebagai berikut: 1. Sistem prasarana Transit Oriented Development (TOD) dikembangkan pada terminal/stasiun antar moda pada pusat-pusat kegiatan, stasiun Angkutan Jalan Rel, shelter Angkutan Massal Jalan Raya dan terminal angkutan umum jalan raya yang terintegrasi dengan pengembangan lahan sekitarnya. 2. Penetapan lokasi terminal/stasiun/shelter yang dikembangkan dengan konsep TOD dan aturan lain yang lebih rinci ditetapkan oleh Gubernur dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundangan yang ada. Bab IV Paragraf 3 pasal 17 mengenai Sistem dan Jaringan Transportasi: 1. Sistem dan jaringan transportasi terdiri atas: a. Sistem dan jaringan transportasi darat b. Sistem dan jaringan transportasi laut c. Sistem dan jaringan transportasi udara 2. Sistem dan jaringan transportasi darat meliputi: a. Sistem prasarana angkutan umum missal b. Sistem Transit Oriented Development c. Sistem prasarana jalan d. Sistem prasarana park and ride e. Sistem prasarana angkutan barang f. Sistem prasarana pedestrian dan sepeda 3. Sistem dan jaringan transportasi laut terdiriatas tatanan ke pelabuhan dan alur pelayaran. 4. Sistem dan jaringan transportasi udara terdiri atas tatanan kebandarudaraan dan ruang udara untuk penerbangan. II.4.12 Kesimpulan Studi Literatur Berdasarkan studi literature yang sudah ada maka dapat ditarik beberapa kesimpulan antara lain: • Hotel kapsul akan diatahkan sesuai dengan RTRW kawasan manggarai sebagai kawasan transit dengan berbasis TOD. • Optimalisasi material dengan menggunakan sistem modular yang difokuskan pada pemakaian sistem frame dengan ditekankan pada struktur utama bangunan. • Material Prefabrikasi akan banyak digunakan untuk lebih mendukung optimalasasi dan efisiensi dalam waktu, material dan biaya.