A B S T R A K

ABSTRAK
Sejak berlakunya UUPA pengertian jual beli tanah bukan suatu perjanjian
seperti dalam Pasal 1457 Jo. 1458 KUHPerdata, melainkan perbuatan hukum
pemindahan hak untuk selama-lamanya yang sifatnya tunai artinya perbuatan
hukum untuk memindahkan hak penguasaan atas tanah pada pihak lain. Salah satu
cara membeli tanah adalah melalui lelang pada BUPLN terhadap tanah yang
dijaminkan pada Bank BPD Cabang Sukabumi. Dalam jual beli para pihak, yaitu
penjual dan pembeli tidak berhadapan, melainkan yang berhadapan adalah
pemegang lelang dengan BUPLN, di samping itu dasar peralihan hak atas tanah
kepada pemegang lelang tidak dibuktikan dengan akta jual beli tanah melainkan
dibuktikan melalui Risalah Lelang sebagai pembuktiannya. Dengan demikian
terdapat permasalahan yang menarik untuk dianalisis, yaitu tentang keabsahan jual
beli tanah melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh BUPLN dihubungkan
dengan kesepakatan antara penjual dengan pembeli dalam perjanjian jual beli dan
kekuatan hukum Risalah Lelang sebagai bukti adanya jual beli dihubungkan
dengan Akta jual Beli yang dibuat PPAT dalam hal jual beli tanah.
Permasalahan tersebut di atas dianalisis dengan menggunakan metode
penelitian melalui pendekatan Yuridis Normatif dan Deskriptif Analisis, yaitu
metode penelitian dengan cara menguji dan mengkaji peraturan perundangundangan yang berkaitan dengan permasalahan yang ada, antara lain Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 49 Tahun Prp 1960
tentang BUPLN dan dengan meninjau Putusan Mahkamah Agung Nomor
848/Pdt/1999.
Berdasarkan hasil analisis diperoleh kesimpulan bahwa keabsahan jual beli
tanah melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh BUPLN dihubungkan
dengan kesepakatan antara penjual dengan pembeli dalam perjanjian jual beli,
yaitu pada dasarnya para pihak terikat pada asas-asas perjanjian sebagaimana
yang diatur dalam KUHPerdata, namun dalam perkembangannya terjadi
pergeseran terhadap asas-asas perjanjian tersebut yang mengubah karakter
perjanjian itu didalamnya kedudukan kreditur yang semula sama dengan debitur,
dalam hubungan perdata, menjadi lebih bersifat publik. Kekuatan hukum risalah
lelang sebagai bukti adanya jual beli dihubungkan dengan akta jual beli yang
dibuat PPAT dalam hal jual beli tanah, yaitu Risalah Lelang termasuk kategori
akta otentik, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 165 HIR dan Pasal 285 RBG,
sehingga risalah lelang tersebut mempunyai kekuatan pembuktian lahir, kekuatan
pembuktian formal dan kekuatan pembuktian materiil, yang dapat berfungsi
sebagai dasar peralihan hak atas tanah (balik nama), bukti bagi pembeli sebagai
akta jual beli, yang merupakan bukti sah bahwa ia telah melakukan pembelian,
sehingga pelaksanaan jual beli tanah tidak diperlukan Akta Jual Beli dari
Notaris/PPAT.