5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Umum Kegiatan proyek

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Umum
Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti
manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah
organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan (Ervianto, 2002). Dalam
proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasanbatasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang
harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (Triple
Constraint). Jadi proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir
yang ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu
yang telah disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan
dengan sejauh mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi (Soeharto, 1997).
Kegiatan proyek yang banyak dilakukan misalnya pembangunan condotel.
Condotel (Condominium Hotel) merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit
layaknya apartment sebagai tempat tinggal/hunian, hanya yang membedakan
condotel terhadap apartmen adalah fungsi operasionalnya dari unit tersebut yaitu
dijadikan sebagai hotel. Tiap unit memiliki ruang tidur, ruang duduk, kamar
mandi. Pada beberapa condotel menawarkan tipe yang berbeda-beda serta
memiliki fasiltas layaknya sebagai hotel seperti kolam renang, restaurant, spa,
meeting room, yang disesuaikan dari bintang hotel tersebut, semakin tinggi
tingkatan bintang hotel operasional fasilitaspun akan lebih lengkap ditujukan
untuk kenyamanan pengunjung (Eminence, 2015).
2.2 Kontrak
Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus
dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling
terikat. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi resiko diatur
dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan dalam menjalankan
5
proyek agar semua masalah dan resiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi
dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
2.2.1 Pengertian Kontrak
Menurut Soeharto (1997), kontrak berarti dokumen yang memuat
persetujuan bersama secara sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana
pihak kesatu berjanji untuk memberi jasa dan menyediakan material untuk
membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji membayar
sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.
2.2.2 Fungsi Kontrak
Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana
dokumen kontrak ini memiliki fungsi:
a. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua
belah pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi
operasional.
b. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak
dan kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan
hukumnya.
c. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga
bila diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa
khawatir dapat tuntutan balik.
d. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan
oleh pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan.
Pengaruh dari isi kontrak yang tetap tetapi kondisi proyek yang berubahubah membuat suatu kontrak harus sedapat mungkin memenuhi/mengantisipasi
berbagai kemungkinan kondisi yang dapat terjadi. Terutama penyelesaian akan
perselisihan yang dapat berakibat pada keterlambatan.
Pada kontrak yang baik disebutkan hak dan kewajiban masing-masing
pihak sehingga bila pelaksana merasa dirugikan haknya atau pemilik melalaikan
kewajibannya maka pelaksana dapat menggunakan kontrak tersebut sebagai
6
rujukan atau mengajukan tuntutan. Walaupun masalah ini sering terjadi, misal
keterlambatan pembayaran, tetapi jarang hal ini dimasukkan dalam pasal kontrak.
Pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak adalah pihak pemberi jasa serta
menyediakan material untuk membangun proyek yang biasanya disebut pihak
kedua dan pihak pertama berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan
untuk jasa dan material yang telah digunakan.
Kontrak dibuat setelah terjadi kesepakatan antara pemilik dengan
pelaksana mengenai pekerjaan yang akan dilakukan, terutama mengenai harga
kontrak. Setelah melalui proses pemilihan pelaksana, baik melalui tender atau
penunjukkan berarti kedua pihak telah memahami detail pekerjaan yang akan
dilakukan serta kewajiban masing-masing pihak selama pelaksanaan. Sebagai
pengikat kesepakatan dan pemahaman akan hak serta kewajiban masing-masing
maka dibuatlah kontrak. Suatu kontrak dianggap efektif berlaku umumnya sejak
penandatanganan kontrak oleh kedua pihak.
2.2.3 Jenis-jenis Kontrak
Secara umum sebenarnya tidak ada aturan baku mengenai bentuk suatu
kontrak, tetapi karena beberapa alasan maka kontrak harus dibuat sedemikian rupa
sehingga lebih efektif dan memiliki kekuatan hukum. Perkembangan dalam
penggunaannya menghasilkan berbagai bentuk kontrak yang masing-masing
memiliki isi, sifat, dan tujuan pemakaian yang berbeda-beda. Misalkan dulu hanya
digunakan kontrak secara lisan kemudian berkembang dengan adanya kontrak
tertulis, atau jika sebelumnya tidak digunakan materai saat ini haus menggunakan
materai disamping tanda tangan kedua pihak.
Berdasarkan UU RI No. 18 Th. 1999 Tentang Jasa Kosntruksi Pasal 20
Bab III Kontrak Kerja Konstruksi Peraturan Pemerintah (PP) No. 29 Tahun 2002
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, kontrak kerja konstruksi dibedakan
berdasarkan:
a. Bentuk imbalan, terdiri atas:
1. Lumpsum
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam
jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap
7
serta
semua
resiko
yang
mungkin
terjadi
dalam
proses
penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia
jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.
2. Unit Price/Harga Satuan
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan
tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis
tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil
pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh penyedian jasa.
3. Biaya tambahan imbalan jasa
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
jangka waktu tertentu, dimana jenis-jenis pekerjaan dan volumenya
belum
diketahui
dengan
pasti,
sedangkan
pembayarannya
dilakukan berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian
bahan, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah
imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
4. Aliansi
Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak
referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang belum
diketahui ataupun diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya
dilakukan secara biaya tambah imbal jasa dengan suatu pembagian
tertentu yang disepakati bersama atas penghematan ataupun biaya
lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga
kontrak referensi.
b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi
1. Tahun tunggal
Adalah
pekerjaan
yang
pendanaan
dan
pelaksanaannya
direncanakan selesai dalam satu tahun.
2. Tahun jamak
Adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan
selesai lebih dari satu tahun.
8
c. Cara pembayaran hasil pekerjaan
1. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment)
2. Pembayaran secara berkala bulanan (Monthly Payment )
3. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (Turn Key Payment).
Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas
tentang cara pembayaran hasil pekerjaan sesuai kemajuan pekerjaan (Progress
Payment) dan cara pembayaran berkala bulanan (Monthly Payment) yang
merupakan salah satu bagian dari kontrak kerja konstruksi.
2.2.4 Pengertian Cara Pembayaran Progress Payment dan Monthly payment
Dalam dunia konstruksi dikenal dengan berbagai macam cara pembayaran,
tetapi dengan perkembangan industri jasa kontruksi dan penyesuaian dengan
kontrak maka ada beberapa sistem pembayaran yang dapat dikemukakan dan yang
sering digunakan dalam kontrak diantaranya:
a. Pembayaran menurut persentase kemajuan fisik proyek (Progress
Payment)
Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada
penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik
proyek yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak
awal. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu
(bulanan). Biasanya besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.
Sistem pembayaran progress payment umum digunakan dalam proyek
konstruksi. Sebagai contoh dapat dilihat pada tabel 2.1
Tabel 2.1 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase
No.
1
2
3
4
5
Nilai Prestasi Pekerjaan
20% x nilai kontrak
40% x nilai kontrak
60% x nilai kontrak
80% x nilai kontrak
100% x nilai kontrak
100% x nilai kontrak
Nilai Pembayaran
15% x nilai kontrak
20% x nilai kontrak
20% x nilai kontrak
20% x nilai kontrak
20% x nilai kontrak
95% x nilai kontrak
Keterangan
Sumber: Sutjipto (1986)
9
Dari tabel diatas terlihat bahwa pada saat prestasi penyedia jasa telah
mencapai 100% (pekerjaan selesai) dan telah diterima baik oleh
pengguna jasa, penyedia jasa menerima 95% dari nilai kontrak.
Sedangkan 5% dari nilai kontrak ditahan oleh pengguna jasa sebagai
masa pemeliharaan atau jaminan (retention money) agar penyedia jasa
mau memperbaiki ketidaksempurnaan pekerjaan sewaktu serah terima
pertama pekerjaan. Setelah serah terima kedua maka jumlah 5% harga
kontrak dibayar kepada penyedia jasa.
Belakangan ini sistem retention money ini diubah dengan cara lain
yaitu pada serah terima pertama (prestasi 100%) jumlah pembayaran
juga 100% dengan ketentuan penyedia jasa menyerahkan suatu jainan
Bank sebesar 5% dari nilai kontrak kepada pengguna jasa yang masa
berlakunya sampai dengan masa tanggung jawab atas masa
pemeliharaan berakhir dan seluruh ketidaksempurnaan pekerjaan telah
diperbaiki. Disamping itu, cara pembayaran seperti tertera dalam tabel
diatas berubah apabila penyedia jasa mendapat uang muka. Biasanya
jumlah uang muka ini dikembalikan berangsur-angsur secara
proposional sesuai angsuran/termin yang dibayar.
b. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan (Monthly Payment)
Pada kontrak monthly payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap
akhir bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib
mengajukan suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa
sertifikat pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai
pekerjaan yang telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang
telah disahkan sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap
bulannya dihitung berapa nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan
oleh kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati.
Selain cara-cara pembayaran tersebut diatas masih banyak cara
pembayaran lainnya seperti: pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang
muka, pembayaran menurut tahap konstruksi, pembayaran menurut prosedur fisik
per pos pekerjaan dan lain-lain.
10
2.3 Cash flow
Menurut Soeharto (1997), cash flow atau aliran kas dilukiskan sebagai
suatu taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang
terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari
perkiraan biaya pertama, modal kerja, dan biaya produksi. Aliran kas terdiri dari:
a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)
Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi
kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan,
penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya,
pembayaran mesin-mesin, dan termasuk penyediaan modal kerja.
b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari
penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya
produksi, pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena
pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak,
kemudian ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran
kas periode operasi.
c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi
proyek. Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan
penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila terjadi
penjualan barang sisa, harus pula diperhitungkan pajak penjualannya.
Aliran kas ini akan digabung dengan aliran kas operasional sebagai
aliran kas masuk dalam rangka penentuan kelayakan investasi.
Menurut Blank dan Tarquin (1998), rumus yang dipakai untuk menghitung
cash flow adalah:
NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran
= pendapatan – biaya pengeluaran – pinjaman - pajak
Contoh cash flow ditunjukkan pada tabel 2.2 dan gambar 2.1
11
Tabel 2.2 Contoh Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment
No.
A
B
C
D
E
Uraian
Kas Awal
Kas Masuk
Penerimaan Termin
TOTAL (A + B)
Kas Keluar
- Biaya Material
- Biaya Upah
TOTAL C
Finansial
- Pinjaman
- Pengembalian
- Bunga Pinjaman (11% p.a)
TOTAL D
Kas Akhir
1
150.000.000,00
Bulan
2
115.229.802,20
3
165,638,846.48
0,00
150.000.00,00
250.000.000,00
365.229.802,20
200,000,000.00
365,638,846.48
20.083.881,55
14.686.316,24
34.770.197,78
120.760.987,72
78.829.968,02
199.590.955,74
201.060.922,90
94.154.671,63
295.215.594,52
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
115.229.802,20
165.638.846,48
70.423.251,96
A2
A3
A1
1
2
3
Q1
Q2
Q3
Gambar 2.1 Grafik Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment
Keterangan :
A = Aliran Kas Masuk
Q = Aliran Kas Keluar
 Penerimaan termin
 Kas keluar dan biaya operasional
12
2.3.1 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan
atau rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran
yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal
penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah
penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat.
Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi
pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu misalnya tiap
akhir bulan harus diperkirakan secara cermat.
Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang
memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah
dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
Untuk pencairan pembayaran bulanan prestasi pekerjaan (Monthly
Payment ) biasanya memerlukan proses sebagai berikut:
a. Berita acara prestasi pekerjaan ditandatangani/disahkan oleh
petugas-petugas yang berwenang.
b. Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran
prestasi pekerjaan sesuai dengan surat perjanjian
c. Proses penelitian terhadap surat permohonan bila dapat disetujui
maka proses berlanjut.
d. Proses penyelesaian berita acara pembayaran prestasi pekerjaan.
Pada tahap ini sangat tergantung dengan orang-orang yang
terlibat dalam proses.
e. Proses pembayaran.
Sebagai contoh untuk proyek pemerintah yang sumber dananya dari
APBN, maka proses pembayarannya melalui kas negara.
Untuk pencairan pembayaran Progress Payment, biasanya memerlukan
proses sebagai berikut:
a. Berita acara prestasi pekerjaan yang menyatakan pekerjaan telah
mencapai prestasi termin, sesuai dengan surat perjanjian dan
ditandatangani/disahkan oleh petugas-petugas yang berwenang.
13
b. Proses berikutnya sampai dengan masuknya dana ke kas sama
seperti butir-butir tersebut diatas pada proses pencairan
pembayaran prestasi bulanan.
Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa ada dua hal penting yang
perlu diperhatikan dalam menyusun jadwal penerimaan (cash in) yaitu: perkiraan
prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses pencairan. Perkiraan prestasi
pekerjaan dapat mengacu pada time schedule proyek, sedangkan perkiraan waktu
untuk proses pencairan diperlukan perkiraan sendiri berdasarkan pengalaman.
Perkiraan waktu untuk proses pencairan berbeda-beda tergantung atau
dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut:
a. Jenis proyek
b. Kebiasaan orang-orang yang terlibat dalam proses pencairan
c. Lokasi proyek
d. Sistem administrasi yang ada
e. Dan lain-lain
Dengan perkiraan prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses
pencairan perlu disadari bahwa pengendalian time schedule proyek juga berarti
pengendalian jadwal penerimaan terkait dengan cara pembayaran yang diatur
dalam kontrak. Namun demikian saja belum cukup, sehingga pengendalian waktu
untuk proses pencairan tagihan juga perlu diperhatikan.
Arus dana masuk yang berasal dari pinjaman (bank atau badan keuangan
lain) tidak dimasukkan dalam kelompok penerimaan, begitu juga pembayaran
bunga pinjaman dan pengembalian pinjaman tidak dimasukkan dalam kelompok
pengeluaran, tetapi keduanya masuk dalam kelompok finansial, ini disebabkan
karena sifatnya finansial (sementara) hanya untuk mengatasi defisit akibat belum
diterimanya pembayaran sesuai jadwal.
Prestasi pekerjaan akan ditentukan berdasarkan time schedule yang
menunjukkan hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dan bobot pekerjaan
sehingga akan menghasilkan kurve S. Kurve S juga dapat dimanfaatkan untuk
mengungkapkan secara grafis tentang arus kas pembiayaan suatu proyek
konstruksi. Hal tersebut dimungkinkan karena lazimnya pembayaran untuk
kontraktor didasarkan pada prestasi kemajuan pekerjaannya, baik secara berkala
14
bulanan (Monthly Payment) atau persentase prestasi (Progress Payment). Sebagai
contoh akan ditunjukkan pada gambar 2.2 dan 2.3, dimana kurve S menunjukkan
target bobot prestasi kemajuan pekerjaan kontraksi suatu bangunan sesuai dengan
jadwal rencana.
Waktu 10 bulan
Macam
Pekerjaan
1
Persiapan
2
Pekerjaan Tanah
3
Fondasi Sumuran
4
Balok ikat
5
Kolom Lantai I
6
Balok & Lantai I
7
Kolom Lantai II
8
Balok & Lantai II
9
Kolom Lantai III
10
Pekerjaan Atap
11
Tangga
12
Dinding Partisi
13
Pintu dan Jendela
14
Mekanikal
15
Pekerjaan Finis
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Gambar 2.2 Target Prestasi Berupa Time Schedule
Sumber: Dispohusodo (1996)
98%
100%
100%
92%
82%
68%
50%
50%
32%
18%
8%
0%
2%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Gambar 2.3 Penyususnan Kurva S
Sumber: Dispohusodo (1996)
15
Dari gambar 2.2 dan 2.3, terlihat bahwa pada saat-saat awal umumnya laju
pekerjaan berlangsung lambat dan tidak dapat segera bergerak cepat. Hal
demikian wajar karena harus melakukan persiapan seperlunya, perlunya
penyesuaian terhadap kondisi lapangan, membangun hubungan kerja dan
sebagainya. Lintasan kurva lebih landai daripada tahap berikutnya dimana laju
pelaksanaan sudah dapat ditingkatkan. Hal sama terjadi pada tahap akhir proyek
dimana volume pekerjaan sudah banyak berkurang, perlu lebih banyak melibatkan
kegiatan sub kontrak, disamping itu sifat pekerjaan finish atau penyelesaian
memang lebih membutuhkan kecermatan daripada kecepatan. Dengan demikian
kurve cenderung membentuk membentuk lintasan lengkung sesuai dengan
pemberian namanya, yaitu seperti huruf S.
2.3.2 Jadwal Pengeluaran
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
juga membesar, namun hubungan linear tergantung kebijakan pembiayaannya
(cash atau kredit). Bisa saja kegiatan meningkat tetapi pengeluaranya bertambah
tidak terlalu besar (banyak kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak
terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash).
Sesuai dengan sistem dalam akutansi, maka pengeluaran uang dapat untuk
menunjang berbagai tujuan, yaitu:
a. Biaya langsung yang terdiri dari :
-
Biaya upah
-
Biaya material
-
Biaya alat
-
Biaya-biaya langsung lainnya (operasional lapangan, contoh beli
material).
b. Biaya tidak langsung yang terdiri dari :
-
Biaya administrasi umum wilayah/cabang (bila mempunyai
cabang)
-
Biaya administrasi dan umum pusat
16
c. Pajak-pajak (PPn, PPh)
Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang tersebut
dalam butir b dan c tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya
langsung saja.
Pengeluaran untuk pembiayaan proyek pola atau sistemnya tergantung
dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan. Kebijakan operasional
yang berkaitan dengan pengeluaran adalah pembayaran secara tunai (cash) dan
pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit). Ada dua masalah yang perlu
dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran tersebut yaitu:
a.
Harga barang/jasa akan relatif lebih murah melalui cara pembayaran
tunai.
b.
Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka.
Semakin lama jangka waktu pembayarannya maka harga barang/jasa
semakin mahal karena beban bunga.
2.3.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai. Dari data pengalaman proyek, pencairan uang muka pekerjaan dapat
diketahui waktunya.
Kas awal yang disediakan untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar.
Misal untuk pengeluaran pada bulan-bulan pertama (bulan-bulan awal). Bulanbulan berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutup/diatasi dengan modal
pinjaman (dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lainnya).
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan
pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Didalam cash flow, kas awal adalah
sejumlah dana yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas
akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.
17
2.3.4 Finansial
Yang dimaksud finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk
mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas
sesudah kas awal defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana pinjaman
dan bila kondisi kas sesudah awal kas surplus cukup besar dapat dipergunakan
untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada pinjaman), untuk
tujuan menekan bunga pinjaman (Asiyanto, 2003).
Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan
uang keluar, oleh karena itu total finansial dapat positif dan dapat juga negatif,
tergantung perimbangan antara uang masuk dan yang keluar pada kelompok
finansial pada tiap bulannya.
Sesuai dengan penjelasan diatas bahwa finansial ini adalah keputusan
keuangan, maka selalu diupayakan suatu keputusan yang terbaik, dimana tolak
ukurnya adalah jumlah bunga pinjaman yang harus dibayar, keputusan finansial
yang baik tentu akan menghasilkan bunga pinjaman yang lebih kecil. Kebutuhan
finansial dipengaruhi oleh kebijakan operasional dan kebijakan keuangan
(pembiayaan). Kebijakan operasional dan kebijakan pembiayaan menghasilkan
jadwal penerimaan dan pengeluaran. Semakin besar defisit maka kebutuhan dana
finansial menjadi lebih besar.
2.3.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas
akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam
kebijakan finansial.
2.4 Biaya
Biaya (Cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka
mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut
Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang
dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Penghasil
18
produk selalu memikirkan akibat dari adanya biaya terhadap kualitas, rehabilitas
dan maintainability karena ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai.
Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan
sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (fixed
capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan kata lain biaya proyek =
modal tetap + modal kerja. Pengelompokkan ini berguna pada waktu pengkajian
aspek ekonomi dan pendanaan.
2.4.1 Modal Tetap
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk
membangun instalasi atau menghasilkan produk proyek yang diinginkan.
Selanjutnya modal tetap dibagi menjadi dua yaitu biaya langsung dan biaya tak
langsung.
2.4.1.1 Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung (Direct Cost) adalah biaya yang langsung berhubungan
dengan kostruksi/bangunan. Biaya langsung didapat dengan mengalikan
volume/kuantitas suatu item pekerjaan dengan harga satuan (Unit Cost) pekerjaan.
Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh, dan biaya
peralatannya. Volume atau kuantitas pekerjaan dihitung menurut satuan dari harga
satuan. Hal-hal yang mempengaruhi dan perlu diperhatikan pada perhitungan
biaya langsung antara lain:
a. Material
Yang mempengaruhi biaya langsung mengenai material yaitu:
-
Bahan sisa/yang terbuang (waste)
-
Harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek
-
Cara penjualan kepada penjual (supplier)
b. Upah Buruh
-
Untuk upah buruh dibedakan menjadi upah harian, borongan per
unit volume, atau borong keseluruhan (borong dol) untuk daerahdaerah tertentu.
19
-
Selain upah perlu diperhatikan faktor-faktor kemampuan dan
kapasitas kerjanya.
-
Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari
daerah di sekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak, berarti
harus didatangkan buruh dari daerah lain. Ini menyangkut ongkos
transport, penginapan, gaji ekstra dan lain sebagainya.
-
Undang-undang perburuhan yang berlaku juga perlu diperhatikan.
c. Peralatan
-
Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar
masuk garasi, ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku
dan biaya reparasi kecil.
-
Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi,
depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
Biaya langsung dapat kita ukur dengan matematika biasa. Jadi kalau
semua gambar dan bestek sudah lengkap dan jelas maka biaya langsung ini
seharusnya akan sama untuk suatu proyek, terlepas dari kontraktor mana yang
menghitungnya. Biaya tak langsunglah yang akan berbeda dari perhitungan tiap
kontraktor, dari setiap proyek/kontrak.
2.4.1.2 Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya yang tidak secara
langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat
dilepaskan dari proyek tersebut (Giatman, 2006). Yang termasuk dalam biaya tak
langsung adalah :
a. Biaya Overhead
Biaya overhead dapat digolongkan menjadi 2 (dua) jenis biaya sebagai
berikut :
1. Overhead Proyek (di lapangan)
Biaya overhead proyek antara lain:
-
Biaya personil lapangan
-
Fasilitas sementara di proyek : gudang, kantor, penerangan,
pagar, komunikasi, transportasi dan sebagainya.
20
-
Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dan
sebagainya.
-
Peralatan kecil-kecil yang umumnya habis/terbuang setelah
proyek selesai.
-
Foto dan gambar jadi (As-bilt Drawing).
-
Kontrol kualitas (Quality Control), seperti test kubus beton,
baja, sondir dan sebagainya.
-
Rapat-rapat lapangan (Site Meeting).
-
Biaya-biaya pengukuran.
-
Dan lain-lain.
2. Overhead Kantor
Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha. Termasuk di
dalamnya adalah biaya sewa kantor, dan fasilitasnya, honor
pegawai kantor, ijin-ijin usaha, prakualifikasi, referensi bank,
anggota asosiasi-asosiasi, dan sebagainya.
b. Biaya Tak Terduga (Contigencies)
Biaya Tak Terduga (Contigencies) adalah salah satu dari biaya tak
langsung. Contigencies adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang
mungkin biasa terjadi, ataupun tidak (Giatman, 2006). Misalnya
naiknya muka tanah, banjir, longsornya tanah dan sebagainya. Pada
umumnya biaya ini diperkirakan antara 0,5 sampai 5% dari biaya total.
Yang termasuk dalam Contigencies adalah :
1. Kesalahan
-
Kealpaan pemborong dalam memasukkan beberapa pos
pekerjaan.
-
Gambar yang kurang lengkap (misalnya ada bestek, tetapi tidak
tercantum dalam gambar).
2. Ketidakpastian yang Subyektif (Subjective Uncertainties)
-
Ketidakpastian yang subyektif timbul karena interprestasi
subyektif terhadap bestek, misalnya tercantum dalam RKS :
“Bahan dengan merk ex A atau lainnya yang disetujui direksi”.
21
Dalam hal ini dapat diartikan boleh menggunakan merk lain
yang kualitasnya sama, dan harganya lebih murah, tetapi belum
tentu dapat disetujui oleh konsultan pengawas.
-
Ketidakpastian yang subyektif lainnya adalah fluktuasi harga
material dan upah buruh yang tidak tepat diperkirakan.
3. Ketidakpastian yang Obyektif (Objective Uncertainties)
Ketidakpastian yang Obyektif adalah ketidakpastian tentang perlu
tidaknya
suatu
pekerjaan
dilakukan
atau
tidak,
dimana
ketidakpastian itu ditentukan oleh obyek diluar kemampuan
manusia, misalnya : perlu tidaknya memasang Sheet pile untuk
pembuatan pondasi. Dalam hal ini perlu tidaknya penggunaan
sheet pile ditentukan oleh faktor tinggi rendahnya muka air tanah
pada waktu pondasi dibuat.
4. Variasi Efisiensi (Chance Variation)
Chance Variation adalah variasi efisiensi dari sumber-sumber
daya, yaitu efisiensi dari buruh, peralatan, dan material.
c. Keuntungan
Untuk
inilah
seseorang
mau
mengambil
resiko
menjadi
rekanan/kontraktor. Keuntungan tidak sama dengan gaji. Keuntungan
adalah hasil jerih payah dari keahlian, ditambah hasil dari faktor
resiko.
Semua jenis biaya yang ditunjukkan di atas (tanpa keuntungan) adalah
biaya yang mau tidak mau harus dikeluarkan oleh kontraktor. Jadi
seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan pelanggaran).
Maka satu-satunya biaya yang dapat ditambah atau dikurangi (bila
diperlukan) oleh kontraktor adalah keuntungan.
2.4.2 Modal Kerja
Untuk melaksanakan suatu proyek sampai dengan selesai pasti
memerlukan modal kerja atau modal yang dipinjam dari lembaga keuangan
seperti bank atau lembaga keuangan lainnya. Besar kecilnya modal kerja yang
diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi oleh beberapa hal, antara lain:
22
a. Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak (surat perjanjian)
Semakin banyak frekuensi pembayaran maka modal kerja yang
diperlukan semakin kecil, begitu juga sebaliknya bila frekuensi
pembayaran sedikit akan diperlukan modal kerja yang besar. Misalnya,
sistem pembayaran dalam kontrak Turn Key (dibayar hanya sekali
pada saat proyek sudah diserah terima) memerlukan modal sebesar
100% dari total biaya.
b. Kebijakan Operasional (pelaksanaan kegiatan proyek)
Kebijakan operasional yang tidak berorientasi pada penyediaan modal
kerja, cenderung memerlukan modal kerja proyek yang lebih besar.
Kebijakan operasional disini menyangkut dua aspek, yaitu aspek
penerimaan dan pembiayaan yang terjadwal dengan baik (efisien) akan
memerlukan modal kerja proyek yang besar.
Dengan demikian pengendalian modal kerja proyek terjadi pada dua tahap,
yaitu: tahap penyusunan kontrak (a) dan tahap pelaksanaan kontrak (b). Kontrak
(surat perjanjian) yang telah ditanda tangani pada dasarnya sudah tertutup
kemungkinan untuk melakukan pengendalian modal kerja, kecuali bila terbuka
peluang baru untuk melakukan negosiasi dalam memperbaiki cara pembayaran
yang ada.
Pada tahap pelaksanaan proyek, masih terbuka kesempatan untuk
melakukan modal kerja proyek. Oleh karena itu para pelaksana proyek (terutama
kepala proyek) harus memperhatikan ini untuk membantu tercapainya sasaran
proyek khususnya dalam melakukan pengendalian biaya dan waktu.
2.4.3 Bunga Pinjaman
Bunga (Interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut.
23
Menurut Giatman (2006), ada dua macam suku bunga yaitu bunga
sederhana (Simple Interest) dan bunga majemuk (Compound Interest).
a. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan
bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga
periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali
bunga.
b. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal,
tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya hutang awal periode yang
bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga.
2.4.4 Unsur-unsur Biaya
Selain komponen-komponen biaya yang telah diuraikan diatas, ada
beberapa usur biaya lain yang tidak boleh dilupakan. Suatu perkiraan biaya akan
lengkap bila mengandung unsur-unsur berikut (Soeharto, 1997):
a. Biaya Pembelian Material dan Peralatan
Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan amat
kompleks,
mulai
dari
membuat
spesifikasi,
mencari sumber,
mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Terdapat
berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila
kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat biaya proyek
menjadi tidak ekonomis. Material dan peralatan ini terdiri dari material
curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian fisik pabrik
dan lain-lain, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan proyek
seperti fasilitas sementara dan lain-lain.
b. Biaya Penyewaan atau Pembelian Peralatan Konstruksi
Disamping peralatan pada butir a, terdapat juga peralatan konstruksi
yang dipergunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan
menjadi bagian permanen dari pabrik/instalansi. Contoh untuk ini
adalah truk, crane, fork lift, scraper dan lain-lain.
24
c. Upah Tenaga Kerja
Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar terdiri
dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus
penyedia di lapangan. Mengidentifikasi biaya tenaga kerja/jam orang
merupakan penjabaran lebih jauh dari mengkaji lingkup proyek.
Mengingat porsi tenaga dapat mencapai 25-30% dari total biaya
proyek, maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting di
dalam menyiapkan perkiraan biaya. Seperti aspek produktivitas, manpower loading, tingkat gaji serta kompensasi dan lain-lain.
d. Biaya Subkontrak
Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri
dari jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor, dan belum
termasuk didalam klasifikasi butir a,b maupun c.
e. Biaya Transportasi
Termasuk seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja
yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.
f. Overhead dan Administrasi
Komponen ini meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang
dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik,
telepon, biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi,
royalti, uang jaminan dan lain-lain.
g. Fee/Laba Kontigensi
Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan
jumlah kontigensi dan fee atau laba.
Besarnya distribusi unsur biaya tersebut tentu berbeda antara satu dan lain
proyek. Misalnya untuk proyek E-MK (Engineering-Manufaktur dan Konstruksi)
golongan industri proses dan proyek sipil atau gedung lazimnya tentunya
memiliki distribusi unsur biaya yang berbeda dengan proyek pembangunan sarana
transportasi (misalnya jalan raya).
25