III - 1 BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK 3.1

Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
BAB III
MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK
3.1
Manajemen Proyek
Manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam manajemen yang secara
umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada (tenaga kerja, dana, material,
metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan sedemikian rupa secara efisien dan
efektif sehingga diperoleh hasil yang sesuai dengan persyaratan (specification) biaya
dan waktu yang direncanakan. Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang
cukup luas, karena mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai
dengan akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Rasuna Tower, tahapan
kegiatan tersebut dibagi menjadi 4, yaitu perencanaan (planning), pengorganisasian
(organizing), pelaksanaan (actuating) dan pengawasan (controlling).
1. Perencanaan (Planning)
Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan
yang akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan
lengkap dengan persyaratan teknis yang diperlukan.
Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda
pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan dapat
diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan.
III - 1
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
2. Pengorganisasian
Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun
organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk mengatur
hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi.
Penyusunan
organisasi
akan
melibatkan
unsur-unsur
pelaksana
pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan (designer,
supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai tugas
kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai dengan peraturan/ketentuan
yang telah ditetapkan.
3. Pelaksana (Actuating)
Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di
lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Dalam
kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana
pekerjaan pembangunan perlu diatur sehingga masing-masing unsur dapat
bekerja sesuai dengan bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan
dan ketentuan yang telah disepakati bersama. Penyimpangan yang terjadi
akibat tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam
pelaksanaan.
4. Pengendalian (Controlling)
Kegiatan
pengendalian
dilaksanakan
dengan
tujuan
agar
hasil
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah
ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama
dalam membimbing dan mengarahkan pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari
III - 2
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan
pengawasan.
Kegiatan pengendalian dilakukan dari bahan dasar dan proses olah data
output yang di aplikasikan dalam bentuk antara lain : pelaksanaan tes/uji
terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan
tersebut, pembuatan master schedule, daily/weekly/monthly reprt. ‘S’ curve
actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk
pengendalian biaya.
3.2
Organisasi Proyek
Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari berbagai pihak
yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur pelaksanaan berbagai
pekerjaan dalam rangka mencapai suatu hasil yang se-efektif dan se-efisien mungkin
sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini
maka kegiatan masing-masing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan
jelas tidak berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang sesuai
dengan jabatan atau kedudukannya masing-masing yang harus dipertanggungjawabkan
kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini orang yang kedudukannya dalam
organisasi berada diatasnya.
3.2.1 Struktur Organisasi Proyek
Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem
organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan kata lain
merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan tanggung
jawab masing-masing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas batasan
III - 3
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari beberapa
unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang lainnya tanpa bisa
terpisahkan rantai hubungan kegiatannya.
Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang
jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari
pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai dengan
persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya.
Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower,
pada proyek ini pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu
keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah satu
aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama. Hal ini
dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut melibatkan
banyak instansi/badan hukum/perorangan yang masing-masing memiliki tugas,
tanggung jawab serta wewenang yang berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya
sistem organisasi dan struktur organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek
pembangunan tersebut dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab
dan wewenang masing-masing
pihak yang terlibat satu per satu sehingga
pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan
berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan.
III - 4
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
Adapun unsur-unsur pelaksanaan pembangunan Apartemen Rasuna Tower antara
lain :
Pemberi Tugas
PT.WAHANA NUSANTARA
Konsultan Pengawas
PT.SAMSUNG C&T
Konsultan Perencana
PT. Sekawan Designinc Arsite
PT. TTW Indonesia (Struktur )
PT.HantaranPrima Mandiri(M & E )
Kontraktor Utama
PT. Tatamulia Nusantara
Indah
Gambar 3.1 : Struktur organisasi proyek Rasuna Tower
Garis kontrak
Garis koordinasi
III - 5
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
1.
Pemberi Tugas (Owner)
Pemberi tugas adalah pihak yang mempunyai dana dan ingin
mendirikan suatu bangunan dengan menggunakan dana yang dimilikinya
tersebut. Adapun pelaksanaan dari tujuan tersebut dapat dilakukan sendiri
atau dengan alasan tertentu dapat meminta
pihak lain untuk
melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan.
Pemberi tugas dapat berupa perseorangan, badan / instansi / lembaga
baik pemerintah maupun lembaga swasta. Pada proyek pembangunan
Apartement
(owner) adalah
Rasuna Tower yang bertindak selaku pemberi tugas
PT. Wahana Nusantara .
Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi :
a. Menyediakan dana pembangunan proyek
b. Mengadakan pembebasan tanah.
c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek
konstruksi tersebut (IMB).
d. Mengadakan
pembayaran
atas
pekerjaan
yang
telah
selesai
dilaksanakan sesuai dengan kontrak.
e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan
maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan
mereka (kontrak)
f. Menyetujui
dan
menolak
perubahan
pekerjaan
(tambahan/pengurangan pekerjaan)
III - 6
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.
h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat
memantau perkembangan proyek.
2.
Konsultan Manajemen Proyek & Manajemen Konstruksi (PM &CM)
Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak
yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola
serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari mulai sampai
dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain,
konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau
bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam
mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil
pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner).
Pada proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower yang bertindak
selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah SAMSUNG
C&T. Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan
manajemen konstruksi meliputi :
a. Melakukan
pengawasan
secara
berkala
terhadap
pelaksanaan
pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standar mutu (kesesuaian
dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
seperti yang digariskan sebelumnya).
III - 7
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
b. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju
pelaksanaan
dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama
di lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian.
c. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu
dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan.
d. Melakukan
pengawasan
dan
membuat
persetujuan
terhadap
kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil
perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas
permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik.
e. Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil
pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di
lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya.
f. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika
terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana
pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek.
h. Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan
perkembangan (kemajuan) pekerjaan, berita acara penyerahan
pekerjaan.
III - 8
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
3.
Kontraktor Manajemen Perencana
Kontraktor perancana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa,
yang memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau
memberikan konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu
rancangan yang sesuai dengan keinginan pemilik. Kontraktor perencana
dapat berupa perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum.
Tugas dan wewenang dari kontraktor perencana, meliputi :
™ Tugas dan wewenang dari kontraktor struktur :
a. Memberikan
konsultasi
kepada
konsultan
arsitektur
saat
perencanaan mengenai kekuatan konstruksi yang mungkin dapat
diterapkan.
b. Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung
bangunan (pondasi) terhadap kondisi tanah setempat.
c. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak
sesuai dengan kondisi di lapangan.
d. Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas
maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.
e. Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi agar bila ada
perubahan-perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi.
™ Tugas dan wewenang konsultan arsitektur :
a. Membuat rancangan yang disesuaikan dengan kebutuhan dari
owner
III - 9
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
b. Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada owner mengenai
rancangan yang akan dibuat.
c. Membuat gambar rancangan yang telah disepakati dengan sedetail
mungkin.
4.
Kontraktor
Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyeleggarakan
pekerjaan
bangunan
menurut
biaya
yang
telah
disepakati
dan
melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambargambar rencana yang telah ditetapkan.
Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum
yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam
pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Rasuna Tower, terdapat
beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan
tugas dan
tanggung jawabnya masing-masing. PT. Tatamulia Nusantara Indah
diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor yang bertugas
melaksanakan pekerjaan plat, balok, kolom, dalam hal ini Struktur Atas.
™ Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi :
a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan
mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang
pekerjaan.
b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
pengawas setiap ada perubahan.
III - 10
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila
rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat
tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya.
d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai
pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan.
e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang
bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian
pekerjaan.
f. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK)
yang akan dipakai.
g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan
dan rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem
pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi
operasional pengendalian waktu dan mutu.
h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.
III - 11
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
Adapun struktur organisasi dari PT. Tatamulia Nusantara Indah itu sendiri yaitu
sebagai berikut :
General Manager
Project Manager
IR.TRI MULYAWAN ,MT
SAFETY SUPERVISOR
QC STAFF
M.MUNAWIR
IWAN,ST
ENGINEERING MANAGER
BERNADA DIANA P,ST
CHIEF ENGINEER
DENY CAESAR SETIAJI,ST
DRAFTER
2 ORANG
Q.S
2 ORANG
ENGINEER
BBS
1 ORANG
1 ORANG
SITE MANAGER
NOVARIYANTO,ST
ME COORD.
GATOT NUGROHO
CHIEF SUPERVISOR
TRIMO
ME SUPERVISOR
1 ORANG
SUPERVISOR
2 ORANG
PROJECT ADMIN
NASIM
SURVEYOR
SECURITY COORD
1 ORANG
2 ORANG
MECHANIC
1 ORANG
STORE KEEPER
2 ORANG
Gambar 3.3 Struktur organisasi PT TATAMULIA NUSANTRA INDAH
III - 12
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
3.2.2 Struktur Organisasi Tatamulia Nusantara Indah
Tatamulia Nusantara Indah selaku kontraktor utama pada proyek Rasuna
Tower dan manajemen konstruksi pada pelaksanaan proyek pembangunan
Apartement Rasuna Tower ini didalam struktur organisasinya seperti yang telah
dijabarkan sebelumnya juga memiliki tugas dan tanggung jawab yang harus
dijalankan serta diperhatikan oleh masing-masing personalnya. Hal ini
dimaksudkan untuk menciptakan suatu hubungan koordinasi yang baik diantara
masing-masing personal dalam rangka memaksimalkan hasil yang ingin dicapai
sesuai dengan persyaratan perencanaan pengembangan proyek yang telah
ditetapkan. Adapun struktur dan organisasi Tatamulia Nusantara Indah serta
tugas dan tanggung jawab masing-masing personil tersebut yang terlibat dalam
Tatamulia Nusantara Indah pada pelaksanaan pembangunan proyek Rasuna
Tower ini adalah sebagai berikut :
1.
Project Manager
Project manager mempunyai tugas serta tanggung jawab serta
tanggung jawab dalam hal perencanaan, penjadwalan proyek dan juga
aspek koordinasi dalam hubungan pembangunan proyek Rasuna Tower
dengan PT. Tatamulia Nusantara Indah
yang didalamnya mencakup
administrasi teknis dan kontrak proyek.
Project manager adalah penanggung jawab utama dalam hal menjamin
bahwa setiap persyaratan yang ditetapkan dalam “project quality plan”
yang mungkin diisyaratkan sesuai denga syarat-syarat mutu untuk proyek.
III - 13
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
™ Tugas dan tanggung jawab dari project manager, meliputi :
a. Memahami lingkup dan persyaratan pekerjaan yang tercakup dalam
dokumen kontrak.
b. Menyusun project team dan mendefinisikan tugas dan tanggung
jawab dari masing-masing personil di lingkungan proyek.
c. Menyusun rencana pelaksanaan konstruksi proyek (Project
planning)
d. Menyusun rencana jadwal waktu pelaksanaan konstruksi serta
sistem pengendaliannya.
e. Mendelegasikan detail rencana kerja dan melakukan kontrol secara
periodik dari seluruh bawahannya.
f. Memonitor program pengendalian mutu, waktu dan biaya
pelaksanaan proyek termasuk SOP(Standard Operation Procedure).
g. Melaporkan progress pelaksanaan proyek serta menentukan sistem
pelaporannya.
h. Mengkoordinir seluruh pihak yang terkait dalam pelaksanaan
proyek.
2.
Consultan Management
™ Tugas dan tanggung jawab dari construction manager, meliputi :
• Bertanggung jawab membuat laporan hasil kerja dari maincone
menjalankan pekerjaan sampai dengan masalah biaya proyek.
III - 14
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
3.
Field Engineer
™ Tugas dan tanggung jawab dari field engineer, meliputi :
a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan
b. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut
c. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai field
engineer
d. Penguasaan SOP ( Standard Operation Procedure ) proyek
e. Penguasaan SOP internal konsultan
f. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani
g. Review design
h. Evaluasi pengajuan material.
i. Rapat masalah teknis/design
j. Evaluasi usulan perubahan
k. Prosedur pengujian/testing peralatan/material
4.
Field Coordinator
™ Tugas dan tanggung jawab dari field coordinator meliputi :
a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan
b. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut
c. Penguasaan lingkup layanan jasa konsultan di proyek tersebut.
d. Peguasaan hak dan kewajiban sebagai field coordinator.
e. Penguasaan SOP proyek.
f. Penguasaan SOP internal konsultan.
III - 15
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
g. Penguasaan dokumen kontrak seluruh paket pekerjaan yang ada
dibawah tanggung jawabnya.
h. Menyiapkan form-form standard yang diperlukan.
i. Persiapan check list dan defect list untuk pengawasan pekerjaan.
j. Rapat prapelakanaan paket pekerjaan.
k. Rapat koordinasi mingguan.
l. Rapat masalah teknis/design
m. Pemeriksaan schedule paket pelajaran
n. Evaluasi material
o. Monitoring schedule
p. Pembuatan construction site plan
q. Evaluasi usulan perubahan
r. Evaluasi usulan perpanjangan waktu
s. Koordinasi dan monitoring tugas-tugas inspector
5.
Inspector/Pelaksana
™ Tugas dan tanggung jawab dari inspector/pelaksana, meliputi :
a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan
b. Penguasaan struktur organisasi secara intern konsultan di proyek
yang bersangkutan.
c. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai inspector/
pelaksana.
d. Penguasaan SOP proyek
e. Penguasaan SOP internal konsultan
III - 16
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
f. Menyaipkan form-form standard yang diperlukan.
g. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani.
h. Persiapan check list untuk pengawasan.
i. Pelaksanaan pengawasan rutin di lapangan.
j. Evaluasi data/laporan harian kontraktor.
k. Membantu opname prestasi pekerjaan.
l. Pengujian/test material.
m. Pengawasan program K-3 (Keselamatan dan Kesehatan Kerja).
n. Pemeriksaan ijin pengeluaran material/peralatan kontraktor.
3.3. Tinjauan Kontrak
Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower owner
terlebih dahulu melakukan pemilihan terhadap pihak-pihak yang terlibat dan saling
bekerjasama satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek.
Sistem pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada umumnya, proses
pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain :
1. Pelelangan umum
Pelelangan umum merupakan jenis pelelangan yang sifatnya terbuka untuk
seluruh pihak dalam mengakukan panawaran sesuai ketentuan yang berlaku.
Sistem pelelangan ini bisanya diumumkan melalui media cetak atau media
elektronika.
III - 17
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
2. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas merupakan jenis pelelangan yang hanya memberikan
kesempatan pada pihak-pihak tertentu yang berkualitas dan bonafit, dalam arti
telah terpilih untuk memasukkan penawaran.
3. Penunjukan langsung
Merupakan pelelangan dengan sistem penunjukan langsung oleh rekanan
owner, dimana penunjukan ini hanya berlaku pada satu pihak yang memenuhi
klasifikasi dan prestasi sebagai pihak yang akan melaksanakan suatu proyek yang
ditawarkan.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen RASUNA TOWER,
pelelangan dilakukan dengan cara pelelangan umum. Hal ini ditandai dengan
banyak pihak yang terlibat didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut,
yang dimana masing-masing pihak tersebut memiliki tugas, tanggung jawab dan
wewenangnya masing-masing.
3.4
Tahap Kontrak
Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi tugas
(owner) dengan kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas (owner)
menetapkan/menunjuk
pemenang
pelelangan.
Penetapan
pemenang
pelelangan
dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan pekerjaan/surat perintah kerja
(gunning).
Tahap ini merupakan tahap kesepakatan antara owner dengan kontraktor.
Kesepakatan tersebut diikat oleh surat perjanjian yang diatur dalam dokumen kontrak
III - 18
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
beserta dan bersifat menyeluruh/lumpsump. Perjanjian yang terdapat dalam dokumen
kontrak
beserta dengan lampirannya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri atas :
a. Surat perjanjian (kontrak)
b. Surat keputusan penunjukan pemenang lelang
c. Surat keputusan penetapan pemenang lelang
d. Surat penawaran
e. Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui
f. Spesifikasi teknis dan gambar-gambar
g. Berita acara hasil lelang
h. Berita acara pembukaan penawaran
i. Berita acara penjelasan
j. Syarat-syarat umum kontrak
k. Syarat-syarat khusus kontrak
l. Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang dipersyaratkan
3.4.1 Pada saat ini kebutuhan proyek-proyek konstruksi terdapat
beberapa jenis sistem kontrak, antara lain :
1. Kontrak Unit Price
Yaitu semua jenis kontrak yang harga satuan pekerjaannya sudah
ditentukan. Pembayaran dilakukan berdasarkan kuantitas pekerjaan yang
telah dikerjakan.
III - 19
Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek
2. Kontrak Lump Sum Fixed
Semua pekerjaan tercantum dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan
oleh kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. Tetapi jika pemilih yang
menyebabkan perubahan maka dipertimbangkan dalam pekerjaan tambah
kurang.
3. Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost
Plus and Fee Contract)
Kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan
mendapatkan upah yang tetap ataupun bervariasi yang telah mengandung
laba dan biaya-biaya umum perkantorannya dengan mendapatkan
penggantian terhadap semua biaya lapangan sesuai dengan biaya nyata.
4. Kontrak Owner Builder
Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai
kontraktor, sehingga dapat mengerjakan proyeknya dengan kekuatan
sendiri atau dengan mensubkan pekerjaan tertentu pada subkontraktor.
5. Kontrak Turn Key
Pada kontrak jenis ini owner hanya menyampaikan gagasan
spesifikasi dan luas lahan. Setelah itu kontraktor merancang dan
mengerjakannya. Pada sistem ini perusahaan bertanggung jawab penuh
baik desain ataupun konstruksinya. Pembayarannya dilakukan pada saat
proyek sudah selesai dan owner hanya tinggal menggunakannya.
™ Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower
sistem kontrak yang digunakan adalah LUMP SUM FIXED.
III - 20