Metodologi Pemeringkatan untuk Perusahaan

 ICRA Indonesia Rating Feature
Maret 2014
Metodologi Pemeringkatan untuk Perusahaan Real Estat1
Tinjauan sekilas
Industri real estate memiliki tingkat volatilitas dan siklus yang tinggi dan kinerjanya berkorelasi kuat
dengan lingkungan ekonomi makro. Beberapa pendorong utama industri ini adalah keadaan ekonomi
(seperti yang tercermin dari pertumbuhan PDB), pertumbuhan lapangan kerja, kenaikan pendapatan
masyarakat (disposable income), dan peningkatan proporsi tenaga kerja yang dipekerjakan dalam
total populasi.
Sektor real estat memiliki tiga segmen utama: perumahan, komersial, dan ritel. Peningkatan
penduduk, mengecilnya ukuran rumah tangga, suku bunga rendah dan kenaikan harga properti
mendorong permintaan segmen perumahan. Pada segmen komersial, pertumbuhan di sektor
manufaktur dan jasa adalah penggerak permintaan dalam arti bahwa mereka membutuhkan ruang
komersial untuk memperluas fasilitas mereka. Termasuk di antaranya adalah sektor/layanan teknologi
informasi (TI), perusahaan alihdaya (outsource), otomotif, bank dan sektor pariwisata. Pertumbuhan
di segmen ritel sebagian besar didorong oleh pertumbuhan pasar yang terorganisir untuk real estate.
Seperti terlihat di masa lalu, bisnis real estat bersiklus tinggi, yang pada gilirannya juga menghasilkan
variabilitas yang tinggi dalam profil risiko kredit dari para pelaku industri. Metode pemeringkatan ICRA
Indonesia untuk perusahaan real estat melibatkan penilaian terhadap risiko usaha, risiko keuangan
dan kualitas manajemen. Faktor-faktor yang secara khusus dievaluasi ketika menilai kualitas kredit
perusahaan real estat adalah tersebut dibawah ini:
Posisi Bisnis dan Persaingan Usaha
Rekam Jejak Usaha
ICRA Indonesia mengevaluasi rekam jejak perusahaan pengembang real estat untuk memahami
posisi pasar dan kemampuannya untuk melakukan efisiensi dan penyelesaian proyek sesuai dengan
waktu kontrak. Poin-poin penting untuk dianalisis mengenai rekam jejak perusahaan adalah:
o
o
o
o
o
o
o
1
Tahun beroperasi di sektor real estat
Tipe proyek yang dikembangkan yaitu kompleks perumahan, ruang kantor komersial, zona
ekonomi khusus, mal, hotel atau hunian yang terintegrasi
Banyaknya dan bauran proyek yang dikembangkan di masa lalu dan juga total luas yang
dikembangkan
Keberadaan di pasar regional atau diversifikasi di pasar nasional
Kualitas dan standar keselamatan yang diterapkan dalam proyek-proyek di masa lalu yang
didukung oleh umpan balik pelanggan dan verifikasi fisik
Tingkat ketepatan waktu dalam penyelesaian proyek di masa lalu
Klien utama dalam proyek-proyek komersial dan basis pelanggan
Rancangan Metodologi dalam bahasa Inggris disusun oleh tim ICRA Limited.
ICRA Indonesia o
o
Pemesanan/tingkat hunian di proyek yang dikembangkan
Ekuitas merek yang dinikmati oleh perusahaan, yang tercermin dari harga premium yang
diperoleh di atas harga pasar
Proses ini juga melibatkan kunjungan ke beberapa proyek untuk mengetahui secara langsung
mengenai kualitas dan standar keselamatan yang diterapkan dan ketepatan waktu kerja yang
dilakukan pada masa lalu.
Kemampuan Mengeksekusi
Faktor ini penting dengan mempertimbangkan kenyataan bahwa rencana pembangunan dari
sebagian besar pelaku industri real estate biasanya lebih agresif dibandingkan dengan yang sudah
dikembangkan di masa lalu. Selain itu, banyak perusahaan real estat juga melaksanakan diversifikasi
ke area baru – misalnya dari ruang hunian ke komersial, atau sebaliknya. Dalam rangka menilai risiko
ini, selain mengevaluasi proyek-proyek perusahaan di masa lalu dalam hal ukuran, kualitas, standar
keamanan, infrastruktur, ketepatan waktu, biaya, dan layanan purna jual, ICRA Indonesia
mengevaluasi sistem manajemen proyek perusahaan dan kecukupan sumber daya.
Sistem manajemen proyek: Perencanaan internal, manajemen proyek dan sistem pemantauan
serta teknik konstruksi yang diadopsi dapat secara signifikan mempengaruhi kecepatan di tempat
kerja. Sistem manajemen informasi yang dipraktekkan di lokasi proyek (site), pemantauan proyek
secara berkala dan keterlibatan konsultan manajemen proyek sangat penting dalam hal kesesuaian
terhadap jadwal waktu dan perkiraan biaya dalam kasus proyek berskala besar. Standar keselamatan
yang diadopsi dan tingkat standarisasi dan modernisasi proses alur kerja berfungsi untuk
meningkatkan kualitas.
Kecukupan sumber daya: ICRA Indonesia menganalisis kecukupan tenaga kerja dan peralatan
yang digunakan oleh perusahaan. Penilaian juga dibuat untuk lembaga eksternal seperti arsitek,
insinyur struktur, kontraktor sipil dan konsultan manajemen proyek yang dipekerjakan oleh
perusahaan. Perusahaan real estat dengan integrasi fasilitas ke hulu seperti konstruksi rumah,
desain, dan tim arsitek, dan lain-lain dipandang menguntungkan, dan begitu juga pemenuhan
terhadap standar mutu dan jadwal yang telah disepakati dalam proyek-proyek masa lalu.
Risiko Pasar
Dalam mengevaluasi risiko pasar yang dihadapi perusahaan real estat, ICRA Indonesia menilai
kemampuan memasarkan proyek dan kekuatan pasarnya. Pangsa pasar perusahaan, nilai merek
dan pemesanan proyek-proyek di masa lalu serta yang sedang berjalan mencerminkan kekuatan
pasar. Kemampuan memasarkan proyek perusahaan yang sedang berlangsung dan yang akan
datang dinilai melalui jenis proyek, lokasi, harga, fasilitas yang ditawarkan dan target pelanggan.
Risiko pasar setiap proyek juga dinilai dalam kaitannya dengan tahapan pembangunan/konstruksinya
pada saat ini, pemesanan dan uang muka dari pelanggan. Selain itu, strategi pemasaran yang
diterapkan oleh perusahaan memiliki pengaruh langsung pada kemampuan menjual dan merek
perusahaan. Faktor-faktor yang mengurangi risiko pasar perusahaan real estat meliputi keragaman
portofolio proyek dari segi geografis, produk, harga dan pelanggan.
Terlebih lagi kemampuan pengembang untuk memasarkan produknya tergantung pada skenario
pasokan-permintaan secara keseluruhan. Jadi ICRA Indonesia menilai kesenjangan antara
permintaan dan penawaran di kota besar/kota dimana operasi pengembang terkonsentrasi pada saat
ini dan di masa yang akan datang. Perumahan, komersial, dan ritel merupakan tiga segmen yang
berbeda. Beberapa kriteria segmen secara khusus adalah:
ICRA Indonesia Page 2 of 6
Perumahan: Dalam kasus segmen perumahan, tingkat risiko pasar dievaluasi dalam kaitannya
dengan perkiraan tingkat penjualan dan harga. Jaringan yang luas (dealer dan agen properti) juga
membantu dalam menargetkan basis pelanggan yang lebih luas dan mengurangi risiko pasar.
Selain itu, untuk masing-masing proyek yang diluncurkan, ICRA Indonesia menilai proporsi ruang
yang dipesan terhadap total area yang ditawarkan. Proporsi pemesanan ruang yang lebih rendah
akan meningkatkan risiko pasar atas proyek dan juga dapat menyebabkan keterlambatan dalam
pelaksanaan proyek dimana proyek residensial sebagian besar dibiayai dari uang muka pelanggan.
Kemudian ICRA Indonesia mengevaluasi proporsi pengguna akhir (diukur melalui pemesanan yang
didukung oleh pinjaman bank) terhadap investor dalam proyek karena persentase yang tinggi dari
pengguna akhir mengurangi risiko pembatalan pemesanan dan memungkinkan efisiensi penagihan
yang lebih tinggi selama periode pelaksanaan proyek.
Komersial: Dalam kasus segmen komersial, tingkat risiko pasar dievaluasi dalam kaitannya dengan
perkiraan tingkat hunian dan harga sewa. Kualitas konstruksi/pemeliharaan yang tinggi, daya listrik
yang memadai untuk cadangan (back-up), konektivitas jaringan yang dapat diandalkan dan inisiatif
penggunaan energi yang lebih hemat adalah beberapa fitur yang meningkatkan daya jual proyek.
Selain itu, ICRA Indonesia mempelajari perjanjian sewa untuk menilai masa sewa, periode lock-up
yang ditentukan, klausul masa perpanjangan, eskalasi dan terminasi. Kualitas profil penyewa juga
dinilai untuk memperkirakan kemungkinan risiko tagihan yang tak terbayar selama periode perjanjian
sewa.
Ritel: Kemampuan memasarkan proyek ritel selain oleh lokasi dan kualitas konstruksi juga ditentukan
oleh inisiatif pengembang untuk meningkatkan minat pelanggan. Beberapa inisiatif termasuk
merangkul penyewa besar yang terkenal, memastikan bauran penyewa yang baik untuk menarik
basis pelanggan yang lebih luas, penyediaan fasilitas parkir yang memadai, memadukan dengan
layanan hiburan dan makanan dan mengorganisir kegiatan promosi secara teratur. Selanjutnya
seperti dalam kasus proyek-proyek komersial, ICRA Indonesia mempelajari perjanjian sewa untuk
menilai masa sewa, jangka waktu lock-up yang telah ditentukan, klausul masa perpanjangan,
eskalasi dan terminasi. Kualitas profil penyewa, terutama penyewa besar dan penghuni utama
lainnya, dan ruang serta biaya sewa dengan mereka juga diperhitungkan.
Hukum dan Kepatuhan
Dalam menilai kepatuhan perusahaan real estat terhadap hukum dan peraturan yang relevan, ICRA
Indonesia melihat berbagai aspek, termasuk: keaslian sertifikat tanah (pendapat hukum eksternal
mungkin diperlukan) dan status sertifikat tanah (apakah jelas dan tanpa beban hipotik). Status
persetujuan perijinan (rencana izin bangunan, izin lingkungan, persetujuan otoritas terkait seperti
bandara, pemadam kebakaran, dan lain-lain) untuk proyek yang sedang berlangsung menjadi sangat
penting mengingat penundaan dalam memperoleh persetujuan yang diperlukan sering menyebabkan
keterlambatan pelaksanaan proyek. Selanjutnya, perjanjian penjualan antara pengembang dan
pembeli juga diperiksa, terutama pasal-pasal yang berkaitan dengan komitmen pengiriman (waktu),
denda dalam kasus keterlambatan, transfer kepemilikan yang jelas, jadwal pembayaran dan
manajemen properti.
Persediaan Tanah
Selain pada proyek yang sedang berlangsung, ICRA Indonesia juga menilai kualitas persediaan
tanah perusahaan untuk pengembangan di masa mendatang. Parameter kunci yang dipertimbangkan
mencakup lokasi yaitu kedekatannya dengan pusat kota, ketersediaan infrastruktur di daerah
sekitarnya, zonasi (pertanian, pemukiman atau dapat dikembangkan) dan status persetujuan untuk
pembangunan. Selanjutnya, penilaian persediaan tanah dilakukan atas dasar kepemilikan:
ICRA Indonesia Page 3 of 6
i.
Tanah yang dimiliki oleh perusahaan langsung atau melalui anak perusahaan diperiksa kejelasan status tanah
ii.
Tanah dimana perjanjian bersama pihak lain telah disepakati - diuji kesepakatan
antara pemilik tanah dan pengembang dan surat kuasa dari pihak pertama ke pihak
kedua yang tidak dapat dibatalkan
iii.
Tanah yang sebagian telah dibayar dimana nota kesepahaman atau perjanjian untuk
menjual telah dibuat - kemampuan perusahaan untuk membayar sisanya menjadi
pertimbangan.
Dengan demikian, ICRA Indonesia mengevaluasi kebijakan pertanahan yang berkaitan dengan
investasi di persediaan tanah atau pengembangan properti untuk pertumbuhan di masa depan. Ini
juga termasuk mengukur potensi pengembangan, fleksibilitas keuangan serta komitmen yang berasal
dari persediaan tanah. Faktor-faktor lain yang penting pada saat menilai persediaan tanah adalah
biaya karena pengembang yang membeli tanah dengan biaya yang relatif lebih rendah akan memiliki
fleksibilitas lebih tinggi dalam harga produk akhir.
Profil keuangan dan Kecukupan Arus Kas
Analisis risiko keuangan perusahaan real estat melibatkan aspek-aspek berikut:
1. Profitabilitas dan kesinambungan arus kas
2. Hutang dan struktur modal
3. Likuiditas dan fleksibilitas keuangan
4. Kecukupan arus kas di masa depan
Profitabilitas dan Kesinambungan Arus Kas: Dalam menilai kesinambungan arus kas dan
profitabilitas operasi perusahaan real estat, ICRA Indonesia melihat berbagai aspek, termasuk
keragaman aliran pendapatan, ruang lingkup untuk pertumbuhan pendapatan dan efisiensi
operasional. Perusahaan yang memiliki pendapatan yang datang dari beragam proyek dari beberapa
lokasi, jenis dan harga diperkirakan memiliki arus kas yang relatif berkelanjutan dan lancar. Arus
pendapatan tetap dalam bentuk pendapatan sewa dan pendapatan manajemen dari proyek-proyek
komersial menghasilkan sumber tetap untuk arus kas. Adapun untuk potensi pertumbuhan
pendapatan, faktor yang dinilai meliputi jumlah proyek yang sedang berlangsung dan direncanakan,
area yang sudah terjual habis, perkiraan nilai penjualan dan kenaikan harga properti seiring dengan
risiko pasar. Profitabilitas dinilai sehubungan dengan biaya operasional perusahaan real estat, biaya
tanah, ekuitas merek dan perkiraan nilai penjualan.
Hutang dan Struktur Modal: Perusahaan real estat biasanya membutuhkan modal yang besar baik
dalam tahap sebelum dan selama tahap pengembangan. Biasanya, kebutuhan modal ini dipenuhi
sebagian besar oleh bauran hutang dan ekuitas. Ketika mengevaluasi struktur modal perusahaan real
estat, ICRA Indonesia menilai apakah rasio hutang terhadap modal perusahaan ini sejalan dengan
risiko bisnis yang mendasari dan dibandingkan dengan perusahaan lain yang memiliki ukuran yang
sepadan dan dengan portofolio proyek serupa. ICRA Indonesia menganalisis kecukupan rasio
solvabilitas dan kesesuaian arus kas perusahaan di masa depan (dengan berbagai skenario
sensitivitas) dengan kewajiban pembayaran utang.
Likuiditas dan Fleksibilitas Keuangan: Fleksibilitas keuangan perusahaan dinilai seperti tercermin
dalam fasilitas bank yang belum dipergunakan, likuiditas investasi dan hubungan dengan bank,
lembaga keuangan dan perantara lainnya. Salah satu kriteria terpenting untuk menilai kualitas kredit
perusahaan real estat adalah posisi likuiditas, mengingat bahwa asetnya terutama terdiri dari tanah
dan bangunan, baik yang akan dikembangkan maupun yang sedang dibangun. Dalam skenario pasar
berkembang (buoyant market), posisi likuiditas perusahaan real estat cenderung baik karena volume
transaksi menjadi lebih tinggi, namun di pasar yang datar berlaku sebaliknya. Meskipun lahan bebas
ICRA Indonesia Page 4 of 6
juga memberikan fleksibilitas keuangan, ICRA Indonesia berpendapat bahwa dalam keadaan yang
tidak kondusif, penjualan tanah dapat menjadi sulit dan membutuhkan proses yang panjang. Selain
itu, komitmen pembayaran atas pembelian tanah yang baru dibayar sebagian bisa menjadi hambatan
likuiditas. Perusahaan real estat biasanya mengumpulkan uang muka di depan yang berasal dari
pelanggan untuk keperluan likuiditas jangka pendek dan menengah. ICRA Indonesia mengevaluasi
tingkat ketergantungan pada uang muka dari pelanggan dan manajemennya. Dalam kasus proyek
komersial yang sedang berlangsung, sejauh mana hutang dan ekuitas ditanamkan dibandingkan
dengan total belanja modal yang telah ditentukan. Di samping semua faktor ini, ICRA Indonesia juga
mempertimbangkan kemampuan perusahaan dalam penggalangan dana dengan menilai akses
terhadap pasar modal dan bank.
Kecukupan Arus Kas di Masa Depan: Karena tujuan utama dari pelaksanaan pemeringkatan
adalah untuk menilai kemampuan perusahaan membayar hutang, ICRA Indonesia menyusun
proyeksi keuangan perusahaan dalam berbagai skenario. Proyeksi ini didasarkan pada perkiraan
kinerja operasi dan keuangan perusahaan, prospek industri real estat, dan rencana pembangunan
perusahaan jangka menengah/panjang. Uji sensitivitas juga dilakukan terhadap variabel penggerak
tertentu, seperti harga jual/sewa, pemesanan/hunian, dan jadwal konstruksi. Juga penting untuk
melihat besarnya belanja modal dan kewajiban pembayaran hutang selama periode proyeksi.
Beberapa aspek lain yang dianalisis meliputi:
o
Arus kas: Kas diperlukan untuk melunasi kewajiban. Arus kas mencerminkan sumbersumber dari mana kas dihasilkan dan penggunaannya. Di sini dianalisis tren arus kas dari
operasi perusahaan setelah disesuaikan dengan perubahan modal kerja, saldo arus kas dan
arus kas bebas setelah memenuhi kebutuhan pembayaran hutang dan kebutuhan belanja
modal. Analisis arus kas juga memungkinkan pemahaman tentang pendanaan eksternal yang
diperlukan perusahaan untuk memenuhi kewajiban yang jatuh tempo.
o
Kesenjangan waktu jatuh tempo dan risiko yang terkait dengan suku bunga dan
pembiayaan kembali (refinancing): Ketergantungan besar pada pinjaman jangka pendek
untuk mendanai investasi jangka panjang dapat menimbulkan risiko pembiayaan kembali
yang signifikan, terutama pada periode likuiditas yang ketat. Keberadaan penyangga
likuiditas berupa aset likuid atau fasilitas bank untuk memenuhi kewajiban jangka pendek
dipandang positif. Demikian pula, sejauh mana perusahaan sensitif terhadap pergerakan
suku bunga juga dievaluasi.
o
Kualitas akuntansi: Di sini kebijakan akuntansi, catatan atas laporan keuangan dan
pendapat auditor dikaji. Setiap penyimpangan dari praktik akuntansi yang berlaku umum
dicatat dan laporan keuangan perusahaan disesuaikan untuk mencerminkan dampak dari
penyimpangan tersebut. Perusahaan real estat yang mengikuti kebijakan yang konsisten,
transparan dan konservatif terhadap akuntansi keuangan dipandang lebih baik. Biasanya,
metode pengakuan pendapatan yang diterapkan oleh perusahaan-perusahaan real estat
bervariasi karena transaksi penjualan real estat juga bervariasi. ICRA Indonesia
memperhatikan metode pengakuan pendapatan yang diterapkan perusahaan sehubungan
dengan pedoman standar akuntasi keuangan (PSAK) yang berlaku.
o
Konsolidasi keuangan: Perusahaan real estat beroperasi dengan sejumlah anak
perusahaan yang memiliki tanah atau proyek tertentu. Seringkali, pengaturan keuangan juga
dilakukan pada tingkat anak perusahaan. Oleh karena itu, untuk melihat risiko secara grup,
dalam analisisnya ICRA Indonesia melihat laporan keuangan secara konsolidasi. Sensitivitas
juga dilakukan untuk menilai dampak dari setiap kewajiban kontinjensi anak perusahaan
terhadap grup secara keseluruhan.
Intensitas modal kerja: Analisis ini untuk mengevaluasi tren indikator kunci modal kerja
perusahaan seperti piutang, persediaan dan hutang usaha, dan dibandingkan dengan
ICRA Indonesia Page 5 of 6
o
perusahaan sejenis. Efisiensi penagihan (collection) juga dievaluasi sehubungan dengan
piutang dan uang muka dari pelanggan.
o
Kewajiban kontinjensi/eksposur di luar buku (off-balance sheet): Dalam kasus ini,
kemungkinan munculnya kewajiban kontinjensi/eksposur di luar buku (off-balance sheet) dan
implikasi keuangannya dievaluasi.
o
Rekam jejak pembayaran hutang: Rekam jejak pembayaran hutang perusahaan menjadi
masukan penting dalam pelaksanaan pemeringkatan kredit. Setiap penundaan atau
kegagalan (default) di masa lalu dalam pembayaran pembayaran pokok dan/atau bunga
mengurangi tingkat kenyamanan sehubungan dengan kemampuan dan kemauan
pembayaran hutang perusahaan di masa depan.
Kualitas Pemegang Saham/Manajemen
Semua peringkat hutang selalu menggabungkan penilaian terhadap kualitas manajemen perusahaan,
serta kekuatan/kelemahan yang timbul akibat menjadi bagian dari kelompok perusahaan (grup)-nya.
Biasanya, dialog yang rinci diadakan dengan manajemen untuk memahami tujuan, rencana dan
strategi bisnis, serta pandangannya tentang kinerja masa lalu, selain prospek pada industri yang
bersangkutan. Beberapa poin lain yang dinilai adalah:
o
o
o
o
o
o
o
o
Pengalaman pemegang saham/manajemen dalam lini bisnisnya
Komitmen pemegang saham/manajemen pada lini bisnisnya
Sikap dari pemegang saham/manajemen terhadap pengambilan dan pengendalian risiko
Kebijakan penggunaan hutang, risiko suku bunga dan risiko mata uang
Rencana untuk proyek baru, akuisisi lahan, diversifikasi dan lain-lain
Kekuatan dari perusahaan lain yang satu grup dengan perusahaan
Kemampuan dan kemauan grup untuk mendukung perusahaan dengan langkah-langkah
seperti penyuntikan dana, jika diperlukan
Kemungkinan untuk mendukung entitas lain dalam grup, dalam hal perusahaan adalah salah
satu entitas kuat dalam grup.
Kesimpulan
Peringkat kredit ICRA Indonesia adalah representasi simbolis dari opini mengenai risiko kredit relatif
yang terkait dengan instrumen yang dinilai. Opini ini diperoleh dengan mengevaluasi secara rinci
risiko bisnis dan keuangan perusahaan, manajemen, daya saing, perkiraan arus kas sepanjang umur
instrumen yang dinilai, dan kecukupan arus kas tersebut dibandingkan dengan kewajiban
pembayaran hutang.
© Copyright, 2014, ICRA Indonesia. All Rights Reserved.
Semua informasi yang tersedia merupakan infomasi yang diperoleh oleh ICRA Indonesia dari sumber-sumber yang dapat
dipercaya keakuratan dan kebenarannya. Walaupun telah dilakukan pengecekan dengan memadai untuk memastikan
kebenarannya, informasi yang ada disajikan 'sebagaimana adanya' tanpa jaminan dalam bentuk apapun, dan ICRA
Indonesia khususnya, tidak melakukan representasi atau menjamin, menyatakan atau menyatakan secara tidak
langsung, mengenai keakuratan, ketepatan waktu, atau kelengkapan dari informasi yang dimaksud. Semua informasi
harus ditafsirkan sebagai pernyataan pendapat, dan ICRA Indonesia tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang
dialami oleh pengguna informasi dalam menggunakan publikasi ini atau isinya.
ICRA Indonesia Page 6 of 6