TUGAS TEORI AKUNTANSI CHAPTER 13 LEASES

TUGAS TEORI AKUNTANSI
CHAPTER 13
LEASES
Kelompok 10 :
REZA ERNALA
(2006-012-479)
FENNY
(2007-012-297)
REZA UPADANA
(2007-012-
MUHAMMAD INDRA IBRAHIM
(2008-012-023)
ALOYSIUS KRISTIANTO
(2008-012-141)
UNIVERSITAS KATOLIK INDONESIA
ATMA JAYA
2012
)
Leasing adalah setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaan barangbarang modal untuk digunakan oleh suatu perusahaan untuk suatu jangka waktu tertentu
berdasarkan pembayaran-pembayaran secara berkala disertai hak pilih bagi perusahaan
tersebut untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan atau memperpanjang jangka
waktu leasing berdasarkan nilai sisa yang telah disepakati bersama
Perusahaan pada umumnya memperoleh asset jangka panjang melalui pembelian yg berasal
dari sumber-sumber dana internal maupun dari dana pinjaman dari pihak eksternal. Leasing
merupakan alternative untuk memperoleh asset jangka panjang yang dapat digunakan oleh
perusahaan. Pada umummnya lessee membuat jadwal pembayaran yg terstruktur selama
kedepannya. Leasing telah menjadi metode popular untuk memproleh property jangka panjang
karena memilik beberapa keuntungan yang antara lain
1. Leasing menawarkan 100% pembiayaan
2. Leasing menawarkan perlindungan terhadap property agar tidak mengalami keusangan
3. Leasing lebih murah daripada bentuk pembiayaan lainnya untuk memperoleh aktiva
tetap
4. Apabila leasing memenuhi syarat sebagai Operating lease,maka tidak ditambahkan
kedalam akun utang pada neraca
Akuntansi Untuk Leasing
Ada dua metode untuk memperloeh pendapatan dan beban didalam leasing untuk periode
yang terjadi dalam leasing. Metode pertama adalah Capital Lease, yaitu terdapat perjanjian
dimana lessor mendanai akuisisi aktiva oleh lessee. Metode lainnya adalah Operating
Lease,dimana perjanjian antara lessor dan lessee hanya sebatas perjanjian sewa. Pada ARB
No.38 merekomendasikan apabila leasing secara substansial menjadi pembelian property
secara cicilan,maka lessee harus melaporkannya sebagai aktiva dan kewajiban. Opini APB No.5 :
Leasing yang secara substansial menjadi pembelian maka harus dikapitalisasi dalam laporan
keuangan Lessee. Tujuan utama dari SFAS No.13 adalah untuk mencapai tingkatan yg lebih
besar dari simetri akuntansi antara lessor dan lessee. Sudut pandang ini mengarah kepada 3
kesimpulan dasar :
1. Leasing harus menunjukkan secara substansial semua manfaat dan resiko kepemilikan
yg telah dialihkan kepada lessee harus diidentifikasi
2. Leasing harus memiliki kriteria yang sama untuk lessor dan lessee,sehingga inkonsistensi
dalam perlakuan akuntasi sebelumnya harus dihilangkan
3. Leasing yang tidak memenuhi criteria di dalam point 1 harus dicatat sebagai Perjanjian
sewa ( operating lease )
Sebagai tambahan Smith and Wakeman mengidentifikasi faktor-faktor non pajak yang
membuat leasing lebih menarik daripada pembelian biasa :
1. Jangka waktu yang pendek tergantung dari masa guna aktiva tersebut
2. Lessor memiliki keunggulan komparatif daripada lessee dalam menjual kembali aktiva
tersebut
3. Perjanjian obligasi dari lessee memberi batasan untuk kebijakan keuangan yang harus
diikuti perusahaan
4. Adanya kontrak kompensasi dari manajemen yang memuat ketentuan kompensasi
sebagai laba atas modal yg diinvestasikan
5. Kepemilikan tetap dipegang lessor, sehingga pengurangan resiko bisa dilakukan
6. Lessor memiliki market power sehingga lebih menguntungkan melakukan Leasing
daripada melakukan penjualan terhadap aktiva
7. Nilai aktiva tersebut tidak material terhadap perusahaan
Kriteria Untuk Klasifikasi Leasing
Dalam SFAS No.13 ada kriteria khusus untuk mengklasifikasikan apakah Leasing tersebut
sebagai Financial Lease atau Operating Lease.yaitu :
1. Pengalihan kepemilikan dari lessor ke lessee terjadi pada akhir periode leasing
2. Leasing berisi opsi untuk membeli aktiva secara murah
3. Jangka waktu leasing adalah 75 % atau lebih berdasarkan sisa umur ekonomis aktiva
yang disewa, kecuali awal periode leasing tersebut termasuk dalam 25% dari estimasi
umur ekonomis aktiva tersebut
4. Pada awal masa leasing, nilai sekarang dari pembayaran lease yg minimum adalah
sama atau melebihi dari 90 % dari nilai wajar aktiva yg disewa setelah dikurangi pajak
yang ditanggung oleh lessor
Kriteria untuk kapitilisasi leasing berdasarkan asumsi bahwa leasing yg dilakukan oleh
lessee,segala risiko dan keuntungan dari penggunaan aktiva harus dicatat sebagai akuisisi
Aktiva jangka panjang
Dalam hal ini lessor ( kecuali untuk Leveraged leasing ), jika leasing memenuhi salah satu dari
empat kriteria diatas ditambah ketentuan berikut maka leasing diklasifikasikan sebagai
Financing Lease.
Ketentuan tersebut adalah :
1. Kolektibilitas dari pembayaran sewa minimum bisa diprediksi secara wajar
2. Ada kepastian mengenai jumlah biaya yang tidak dapat diganti yang harus dikeluarkan
oleh lessor selama leasing berlangsung
Akuntansi Dan Pelaporan Oleh Lessee Dalam SFAS Nomor 13
Dari sudut pandang lessee, perhatian utama dalam akuntansi untuk transaksi sewa guna usaha
secara historis pengakuan aktiva dan kewajiban pada neraca. Kekhawatiran ini telah menimpa
pertanyaan wajar dari pengakuan pendapatan pada pihak lessor. Oleh karena itu posisi lazim
akuntan adalah bahwa ketika perjanjian sewa secara substansial melakukan pembelian
angsuran. Penyewa guna usaha harus menjelaskan properti "sewaan" sebagai aktiva dan
melaporkan adanya kewajiban secara sesuai. Kegagalan untuk melakukan hasil sehingga dalam
sebuah pernyataan dari aset dan kewajiban di neraca. Sewa perjanjian yang tidak dianggap
pembelian angsuran merupakan off-balance sheet financing pembiayaan dan harus
diungkapkan dalam catatan kaki laporan keuangan.
Pada awal 1962, penelitian divisi akuntansi dari AICPA diakui bahwa ada sedikit konsistensi
dalam pengungkapan sewa oleh lessee maupun bahwa kebanyakan perusahaan tidak
mengkapitalisasi sewa. Oleh karena itu mengesahkan sebuah studi penelitian tentang
pelaporan sewa oleh lessee. Di antara rekomendasi dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
Sejauh sewa menimbulkan hak milik, hak-hak dan kewajiban terkait harus diukur dan
dimasukkan dalam neraca. Sejauh pembayaran sewa merupakan sarana pendanaan akuisisi
aset diatas obligasi itu. Bahwa pembayaran sewa adalah untuk layanan seperti pemeliharaan,
asuransi, pajak properti, cahaya, servis lift, tidak ada aset yang diperoleh, dan tidak ada yang
harus dicatat. Pengukuran nilai aset dan kewajiban terkait melibatkan dua langkah: 1)
menentukan bagian dari sewa yang merupakan pembayaran untuk hak milik, dan 2) diskon dari
sewa yang sesuai dengan tingkat bunga.
Perbedaan penting dalam kesimpulan penelitian ini dan praktek yang ada ketika kesimpulan itu
dicapai adalah penekanan pada hak milik, yang bertentangan dengan hak properti -
kepemilikan ekuitas di properti. APB dianggap sebagai rekomendasi dari penelitian ini dan
sepakat bahwa perjanjian sewa tertentu harus menghasilkan pencatatan lessee aset dan
liabilitas. Dewan menyimpulkan bahwa kriteria penting untuk diterapkan adalah apakah sewa
itu secara substansi pembelian, yaitu, hak milik, bukan adanya hak properti. Kesimpulan ini
menunjukkan bahwa APB sepakat bahwa aset dan kewajiban harus dicatat dengan cara yang
sama seperti perjanjian purcahase lainnya. APB, bagaimanapun, tidak setuju bahwa hak untuk
menggunakan properti dengan imbalan pembayaran sewa menimbulkan pencatatan aktiva dan
kewajiban, sejak ekuitas di properti tidak dibuat.
Dalam Opini No 5, APB menegaskan bahwa sewa dibatalkan, atau satu yang dibatalkan hanya
pada terjadinya beberapa kontingensi jarak jauh, mungkin dalam substansi pembelian jika
dengan salah satu dua keadaan berikut ini.
1) Istilah awal adalah secara material kurang dari masa manfaat properti, dan penyewa
memiliki hak opsi untuk memperbaharui sewa untuk sisa masa manfaat dari properti
dengan substansial kurang dari nilai sewa wajarnya.
2) Penyewa guna usaha memiliki hak, selama atau pada berakhirnya sewa, untuk
mendapatkan properti dengan harga yang pada awal sewa tampaknya secara substansial
kurang dari nilai wajar kemungkinan properti pada saat atau waktu akuisisi diizinkan oleh
lessee.
Kehadiran salah satu dari dua kondisi ini dipandang sebagai bukti yang meyakinkan bahwa
lessee sedang membangun ekuitas di properti. Para APB melanjutkan dengan mengatakan
bahwa sekali atau lebih dari keadaan berikut cenderung menunjukkan bahwa rancangan sewa
secara substansi adalah pembelian:
1) Properti ini diakuisisi oleh lessor untuk memenuhi kebutuhan khusus dari penyewa dan
mungkin akan digunakan hanya oleh lessee.
2) Masa sewa sesuai substansial untuk estimasi masa manfaat dari properti, dan penyewa
wajib membayar biaya-biaya seperti pajak, asuransi, dan pemeliharaan, yang biasanya
dianggap terkait dengan kepemilikan.
3) Penyewa guna usaha memberikan jaminan atas kewajiban perusahaan sewa guna usaha
sehubungan dengan aset sewaan.
4) Penyewa guna usaha telah memperlakukan sewa sebagai pembelian untuk tujuan pajak.
Selain itu, sewa mungkin dianggap pembelian jika lessor dan lessee yang terkait bahkan tanpa
adanya kondisi sebelum dan keadaan. Dalam hal, sewa harus dicatat sebagai pembelian jika
pirpose utama dari kepemilikan properti oleh lessor adalah untuk menyewakan kepada lessee,
dan (1) pembayaran sewa adalah janji untuk menjamin utang lessor atau (2) lessee mampu,
secara langsung atau tidak langsung, mengendalikan atau mempengaruhi secara signifikan
tindakan perusahaan sewa guna usaha sehubungan dengan sewa.
Kesimpulan ini menimbulkan kontroversi dalam komunitas keuangan karena beberapa individu
percaya bahwa mereka menimbulkan disinsentif untuk leasing. Mereka yang memegang
pandangan ini menyatakan bahwa sewa noncapitalized memberikan manfaat sebagai berikut:
1) Akuntansi meningkatkan tinkat rasio laba dan utang, dengan demikian meningkatkan
gambaran keuangan perusahaan.
2) Rating utang yang lebih baik.
3) Peningkatan ketersediaan.
Di sisi lain, para advocat kapitalisasi sewa berpendapat bahwa argumen ini, pada dasarnya,
upaya untuk menipu pengguna laporan keuangan. Artinya, perusahaan harus sepenuhnya
mengungkapkan dampak dari semua pembiayaan dan kegiatan investasi dan tidak berusaha
untuk menyembunyikan substansi ekonomi eksternal.
Modal Sewa
Pandangan yang diungkapkan menurut APB No 5 tentang kapitalisasi sewa mereka yang "disubstansi pembelian angsuran" yang signifikan dari sudut pandang sejarah, untuk dua alasan.
Pertama, dalam SFASNo.13, FASB berdasarkan kesimpulan pada konsep bahwa sewa yang
"mengalihkan secara substansial semua manfaat dan risiko dari kepemilikan properti harus
diperhitungkan sebagai perolehan aset dan timbulnya kewajiban oleh lessee, dan sebagai
penjualan atau pembiayaan oleh lessor. "Kedua, untuk sebagian besar, ketentuan akuntansi
SFAS No 13 berlaku untuk penyewa umumnya mengikuti pendapat APB No.5.
Ketentuan-ketentuan dalam SFAS No. 13 membutuhkan penyewa menandatangani perjanjian
sewa guna usaha merekam aset dan kewajiban yang lebih rendah dari:
1) Jumlah nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum saat dimulainya sewa.
2) Nilai wajar aktiva yang disewakan pada awal sewa.
Aturan untuk menentukan pembayaran sewa minimum secara khusus ditetapkan oleh FASB.
Singkatnya, pembayaran tersebut yang penyewa berkewajiban membuat atau dapat diminta
untuk membuat, dengan pengecualian biaya executory, harus dimasukkan. Akibatnya, item
berikut akan dikenakan inklusi dalam penentuan pembayaran sewa minimum:
1)
2)
3)
4)
Minimum pembayaran sewa selama umur sewa
Pembayaran dengan opsi tawar-menawar pembelian
Setiap yang dijamin oleh lessee dari nilai sisa pada waktu berakhirnya masa sewa
Setiap sanksi yang penyewa dapat diwajibkan untuk membayar kegagalan untuk
memperbarui lease.
Setelah pembayaran sewa minimum diketahui, penyewa harus menghitung nilai sekarang
mereka. Tingkat bunga yang akan digunakan dalam perhitungan ini adalah lebih kecil dari suku
bunga pinjaman lessee atau tingkat implisit lessor (jika diketahui). Suku bunga pinjaman
inkramental lessee adalah tingkat yang seharusnya berubah, memiliki dana yang dipinjam
penyewa untuk membeli aset dengan pembayaran dalam jangka yang sama. Jika penyewa
dapat dengan mudah menentukan tingkat bunga implisit yang digunakan oleh lessor, dan jika
tingkat yang lebih rendah dari suku bunga pinjaman nya incremental, maka penyewa akan
menggunakan suku bunga implisit lessor untuk menghitung nilai sekarang dari pembayaran
sewa minimum . Jika penyewa tidak tahu suku bunga lessor, atau jika tingkat bunga implisit
lessor lebih tinggi dari suku bunga pinjaman inkremental lessee, lessee dan lessor akan memiliki
jadwal amortisasi yang berbeda untuk mengakui beban bunga dan pendapatan bunga, masingmasing.
Modal sewa aktiva dan kewajiban untuk diidentifikasi secara terpisah dalam neraca lessee atau
dalam catatan kaki yang menyertainya. Kewajiban harus diklasifikasi sesuai dengan kewajiban
lancar dan tidak lancar atas dasar yang sama dengan semua kewajiban lainnya, yaitu, sesuai
dengan ketika kewajiban harus dibayar.
Kecuali jika sewa melibatkan tanah, aset yang tercatat dalam sewa modal harus diamortisasi
oleh salah satu dari dua metode. Dan sesuai dengan criteria yang telah di jelaskan di awal, yang
harus diamortisasi dengan cara yang konsisten dengan kebijakan penyusutan normal lessee
untuk aktiva yang dimiliki. Artinya, ketika lease secara otomatis mentransfer kepemilikan aset
sewaan atau berisi opsi beli murah, dianggap bahwa penyewa akhirnya akan memiliki hak atas
aset dan harus amortisasi aset sewaan selama umur ekonomisnya. Untuk semua capital lease
lainnya, aset akan kembali ke lessor pada akhir masa sewa, dengan demikian, lease yang tidak
memenuhi kriteria capital lease 1 atau 2 harus diamortisasi dengan cara yang konsisten dengan
kebijakan penyusutan normal lessee, menggunakan masa sewa sebagai periode amortisasi.
Sesuai dengan pendapat APB No 21 "bunga Piutang dan hutang", SFAS No. 13 mensyaratkan
bahwa setiap pembayaran minimum sewa modal dialokasikan antara pelunasan kewajiban dan
beban bunga. Alokasi ini harus dibuat sedemikian rupa sehingga beban bunga mencerminkan
tingkat bunga yang konstan atas saldo kewajiban. Dengan demikian, karena dengan jadwal
pembayaran pinjaman, setiap pembayaran berturut-turut mengalokasikan jumlah yang lebih
besar pada pengurangan pokok dan jumlah yang lebih rendah untuk pungut biaya. Hasil
prosedur ini dalam pinjaman yang tercermin dalam neraca sebesar nilai sekarang dari arus kas
masa depan didiskontokan pada tingkat bunga efektif.
Pengungkapan Persyaratan Sewa Guna Usaha Modal
SFAS No 13 juga mensyaratkan pengungkapan informasi tambahan untuk modal sewa.
Informasi berikut harus diungkapkan dalam laporan keuangan lessee atau dalam catatan kaki
yang menyertainya:
1) jumlah bruto dari aktiva sewa guna usaha dicatat pada tanggal neraca masing-masing
disajikan oleh kelompok utama menurut sifat atau fungsi
2) pembayaran sewa minimum pada tanggal neraca terakhir yang disajikan, secara
keseluruhan dan untuk masing-masing lima tahun fiskal berikutnya
3) total minimum yang disewakan penyewa yang akan diterima di masa depan dengan
tidak dapat dibatalkan pada tanggal neraca terakhir yang disajikan
4) total contingent rentals (sewa yang jumlah tergantung pada beberapa faktor selain
berlalunya waktu) benar-benar dikeluarkan untuk setiap periode pada laporan laba rugi
yang disajikan.
Operating Lease
Lessee mengklasifikasikan semua sewa yang tidak memenuhi salah satu dari empat kriteria
sewa guna usaha sebagai sewa operasi. Kegagalan untuk memenuhi salah satu kriteria berarti
bahwa sewa hanyalah sebuah pengaturan sewa dan, pada dasarnya, harus diperhitungkan
dengan cara yang sama seperti perjanjian sewa lainnya, dengan pengecualian tertentu.
Pembayaran sewa dilakukan pada sewa operasi biasanya dibebankan saat terhutang selama
masa sewa. Pengecualian dibuat jika jadwal sewa tidak menghasilkan secara garis lurus
pembayaran. Dalam kasus tersebut, biaya sewa yang harus diakui dengan dasar garis lurus,
kecuali lessee dapat menunjukkan bahwa beberapa metode lain memberikan biaya periodik
yang lebih sistematis dan rasional.
Menurut Nomor 31, APB mengamati bahwa banyak pengguna laporan keuangan tidak puas
dengan informasi yang diberikan tentang sewa. Meskipun Kritik banyak yang disuarakan lebih
akuntansi sewa, fokus dari pendapat ini adalah informasi yang harus diungkapkan tentang sewa
noncapitalized.
Pengungkapan berikut dibutuhkan untuk sewa operasi oleh lessee:
1) Untuk sewa operasi yang memiliki awal atau sisa masa sewa yang tidak dibatalkan lebih
dari satu tahun:
 Masa Depan pembayaran sewa minimum yang diperlukan per tanggal neraca
terakhir yang disajikan secara agregat dan untuk masing-masing lima tahun fiskal
berikutnya
 Jumlah sewa minimum yang akan diterima di masa depan di bawah subleases
yang tidak dibatalkan per tanggal neraca terakhir yang disajikan
2) Untuk semua sewa operasi, biaya sewa untuk setiap periode yang laporan laba rugi
disajikan, dengan jumlah yang terpisah untuk sewa minimum, sewa kontinjen, dan sewa
menyewakan.
3) Sebuah gambaran umum dengan penataan sewa lessee termasuk, namun tidak terbatas
pada, yang berikut:
 Menjadi dasar pembayaran sewa kontinjensi yang ditentukan
 Eksistensi dan persyaratan perpanjangan atau opsi pembelian dan klausul
perhitungan
 Pembatasan yang diberlakukan oleh perjanjian sewa guna usaha, seperti dividen
tentang, utang tambahan, dan sewa guna usaha lebih lanjut.
FASB menyatakan bahwa akuntansi sebelumnya dan pengungkapan atas sewa modal dan
operasional oleh penyewa guna usaha memberikan informasi pengguna yang berguna dalam
menilai posisi finansial terdiri dari perusahaan dan hasil usaha. Persyaratan juga memberikan
aturan khusus dan rinci banyak, yang harus mengarah pada konsistensi yang lebih besar dalam
penyajian informasi sewa.
Accounting and reporting by lessors
Perhatian utama dalam akuntansi untuk sewa guna usaha dalam laporan keuangan lessor
adalah alokasi pendapatan dan beban selama periode yang tercakup dalam sewa. Masalah
ini kontras dengan fokus lessee pada penyajian neraca sewa. Sebagai aturan umum, perjanjian
sewa termasuk jadwal tertentu pada tanggal dan jumlah pembayaran lessee dibuat untuk
lessor. Fakta bahwa lessor tahu tanggal dan jumlah pembayaran tidak selalu menunjukkan
pendapatan yang harus dilaporkan pada periode yang sama pendapatan tersebut diterima. Untuk
mengukur hasil operasi secara lebih adil, akuntansi akrual sering menimbulkan situasi di mana
pendapatan diakui dalam suatu periode selain saat pembayaran diterima.
Menurut sejarah, kriteria untuk memilih akuntansi untuk pendapatan sewa baik sebagai
penjualan, pembiayaan atau sebagai sewa operasi didasarkan pada tujuan akuntansi yang
secara wajar menyatakan pendapatan bersih periodik lessor. Pendekatan apapun yang terbaik
akan mencapai tujuan ini harus diikuti. PSAK No. 13 menetapkan kriteria khusus untuk
menentukan jenis sewa serta persyaratan pelaporan dan pengungkapan untuk setiap jenis.
Menurut PSAK No 13, jika pada awal perjanjian sewa memenuhi criteria penyewa untuk
klasifikasi sebagai capital lease dan jika dua criteria tambahan untuk lessor yang telah dibahas
sebelumnya, lessor mengklasifikasikan sewa baik sebagai sales-type leases atau direct financing
lease, mana yang sesuai. Sewa lainnya, kecuali leveraged lease harus diklasifikasikan sebagai
sewa operasi.
Sales-type leases
Lessor harus melaporkan sewa sebagai sales-type leases ketika setidaknya salah satu kriteria
sewa guna usaha terpenuhi, kedua Kriteria tertentu lessor dipenuhi dan ada keuntungan
(kerugian) bagi produsen ataupun dealer. Ini menunjukkan bahwa aset yang di leasing adalah
persediaan dan penjual merupakan penghasilan laba kotor atas penjualan. Sales-type leases
muncul ketika produsen atau dealer menggunakan lease sebagai sarana pemasaran produk
mereka.
Accounting Steps For Sales-Type Leases
Gross Investment (a)
XX
PV of gross investment (b)
XX
Unearned income (c)
XX
Gross investment (a)
Unearned income (c)
Net investment (d)
Sales (e)
Cost of goods sold (f)
Profit or loss (g)
XX
XX
XX
XX
XX
XX
Selisih antara investasi bruto (a) dan nilai sekarang dari investasi bruto (b) akan dicatat sebagai
pendapatan bunga ditangguhkan (c). Pendapatan bunga yang ditangguhkan akan diamortisasi
sebagai pendapatan bunga selama masa sewa dengan menggunakan metode bunga yang
diuraikan dalam APB opinion no. 21. Selisih antara investasi bruto (a) dan pendapatan bunga
yang ditangguhkan (c) adalah jumlah investasi bersih (d), yang sama dengan nilai sekarang dari
investasi bruto (b). Investasi bersih diklasifikasikan sebagai aktiva lancar atau tidak lancar pada
neraca lessor dengan cara yang sama seperti semua asset lainnya. Pendapatan dari sales-type
leases sehingga tercermin dua jumlah: (1) laba kotor (atau rugi) atas penjualan pada
tahun perjanjian sewa guna usaha dan (2) bunga atas investasi bersih yang tersisa selama
masa perjanjian sewa guna usaha .
Direct Financing Leases
Seperti Sales-type leases, setiap pembayaran yang diterima untuk sewa guna usaha harus
dialokasikan antara pendapatan bunga dan pemulihan nilai investasi bersih. FASB mengadopsi
pendekatan yang membutuhkan lessor untuk mencatat pembayaran sewa minimum total
untuk sewa guna usaha sebagai tagihan bruto pada tanggal transaksi dan memperlakukan
selisih antara jumlah tersebut dan biaya perolehan aset tetap sebagai pendapatan diterima
dimuka.
Accounting Steps For Direct Financing Leases
Gross Investment (a)
XX
Cost (b)
XX
Unearned income (c)
XX
Gross investment (a)
Unearned income (c)
Net investment (d)
Unearned income (c)
Initial direct costs (e)
Unearned income to be authorized (g)
XX
XX
XX
XX
XX
XX
Investasi bruto (a) ditentukan dengan cara yang sama seperti dalam Sales-type leases, tetapi
pendapatan diterima di muka (c) dihitung sebagai perbedaan antara investasi bruto dan biaya
(b) dari aktiva yang disewakan. Selisih antara investasi bruto (a) dan pendapatan diterima di
muka (c) adalah investasi bersih (d), yang sama dengan (b) dalam Sales-type leases. Biaya
langsung awal (e) dalam pembiayaan sewa guna usaha diperlakukan sebagai penyesuaian
atas investasi dalam aktiva yang disewa guna usaha. Karena pembiayaan sewa guna usaha
adalah kegiatan yang menghasilkan pendapatan, PSAK no. 91 mensyaratkan bahwa biaya ini
dicocokkan untuk pengakuan pendapatan bunga. Dalam setiap periode akuntansi selama masa
sewa, pendapatan bunga yang ditangguhkan (c) dikurangi biaya tidak langsung (e) diamortisasi
dengan metode bunga efektif. Karena investasi aktiva tetap ditingkatkan sebesar jumlah yang
sama dengan biaya langsung awal, tingkat bunga baru yang efektif harus ditentukan untuk
menerapkan metode bunga terhadap saldo investasi menurun bersih.
Disclosure Requirements For Sales-Type And Direct Financing Leases
Sebagai tambahan, prosedur khusus yang diperlukan untuk memperhitungkan sales-type leases
dan direct financing leases, FASB membentuk persyaratan pengungkapan tertentu. Informasi
berikut harus diungkapkan apabila sewa guna usaha merupakan bagian penting dari kegiatan
usaha lessor dalam hal pendapatan, laba atau aset:
-
-
-
Komponen dari investasi bersih dalam sewa guna pad tanggal setiap neraca disajikan:
a. Pembayaran sewa minimum harus diterima dengan pemotongan untuk biaya
apapun pelaksana termasuk dalam pembayaran dan penyisihan piutang tak tertagih
b. Nilai residu yang tidak dijamin
c. Penghasilan yang ditangguhkan
Masa sewa pembayaran minimum yang akan diterima untuk setiap lima tahun fiscal
berikutnya pada tanggal neraca terakhir yang disajikan
Jumlah pendapatan diterima dimuka termasuk dalam pendapatan untuk mengimbangi
biaya langsung awal yang dibebankan pendapatan untuk setiap periode yang laporan
laba rugi disajikan (untuk direct financing leases saja)
Jumlah sewa kontingen termasuk dalam pendapatan untuk setiap periode yang laporan
laba rugi disajikan
Penjelasan umum perjanjian sewa lessor
Lessor Operating Leases
Sewa yang tidak masuk dalam kriteria yang diklasifikasikan sebagai sales-type atau direct financing
leases dihitung sebagai operating lease oleh lessor .sebagai hasilnya biaya yang dikeluarkan lessor untuk
sewa property dilaporkan sebagai properti lain-lain.didalam neraca lessor bangunan dan peralatan di
depresiasikan mengikuti kebijakan depresiasi sebagaimana normalnya dilakukan depresiasi.
Dalam metode operating lease tiap-tiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan
sewa.aktiva yang yang disewakan didpresiasi dengan cara biasa dan biaya depresiasi kemudian
ditandingkan dengan pendapatan periode yang bersangkutan.Pendapatan sewa yang diakui pada tiaptiap periode akuntansi jumlahnya tetap(straight line basis).kecuali dalam perjanjian lease ditentukan
lain,dasar yang lebih tepat.Beban depresiasi,pemeliharan dan biaya lain-lain dibebankan sebagai
periode bersangkutan.
Jika leasing adalah bagian penting dari kegiatan bisnis daripada lessor maka dalam kegiatan leasing
tersebut hal-hal yang harus diungkapkan ialah:
1. Jumlah total biaya dan carrying cost, jika berbeda totalnya maka, properti yang disewakan
dikelompokan menurut kelompok utama properti sesuai dengan sifat atau fungsi masingmasing, dan jumlah akumulasi penyusutan secara total disajikan pada tanggal neraca terakhir.
2. Melaporkan sewa minimum di masa yang akan dating atas sewa noncancelable pada tanggal
neraca terakhir yang disajikan oleh lessor, dalam agregat dan masing-masing selama lima tahun
fiskal berikutnya.
3. total kontingen sebagai penyewa termasuk pendapatannya untuk setiap periode yang disajikan
dalam laporan laba rugi perusahaan.
4. Gambaran umum dari pengaturan sewa lessor.
Sales And Leasebacks
Dalam transaksi penjualan penyewaan kembali sang empunya properti menjual berbagai macam
properti dan kemudian secara segera menyewakan kembali kepada para pembelinya.transaksi ini sering
dilakukan ketika perusahaan mempunyai keterbatasan cash atau ketika hasil transaksi mempunyai
keuntungan pajak bagi perusahaan.keuntungan pajak terjadi karena penjualan harga dari asset biasanya
menggunakan nilai pasar dan jumlahnya melebihi nilai tercatat yang tertera pada buku asset yang
dimiliki oleh penjual. oleh karena itu pengurangan pajak pembayaran sewa berkala lebih tinggi dari
jumlah yang sebelumnya dicatat beban penyusutan.
Kebanyakan transaksi penjualan dan penyewaan kembali diperlakukan diperlakukan sebagai
peristiwa ekonomi tunggal, menurut kriteria klasifikasi sewa yang telah dibahas sebelumnya pada
halaman 432 dan 433, sales-type menerapkan FASB No.13 kriteria untuk perjanjian sewa guna
usaha dan catatan sewa baik sebagai modal atau sewa operasi dan keuntungan dijual diamortisasi
selama masa sewa. Namun, jika kerugian terjadi, diakui secara segera. dengan demikian, dalam keadaan
tertentu di mana lessee mempertahankan hak lebih kecil secara signifikan untuk menggunakan
properti, keuntungan yang dapat segera diakui.dalam hal ini ia berpendapat bahwa dua transaksi
yang jelas berbeda telah terjadi karena hak untuk menggunakan telah berubah.
Leveraged Leases
Leverage leases adalah financial lease dalam bentuk yang lebih kompleks sebab melibatkan sekurangnya
tiga pihak yang berdiri sendiri. Jadi disamping lessor dan lessee ada pula credit proveder atau debt
perticipan yang membiayai sebagaian besar leased property. Dalam hal leverage leases, si lessee
mempunyai equipment dan melakukan penawaran harga; sama halnya dengan non leverage leases.
Tetapi dalam hal ini si lessor hanya menanggung sebagian kecil saja dari pembiayaan leased property
(sekitar 20% -40%) sedangkan sisanya ditanggung oleh pihak ketiga (debt participant). Biasanya metode
ini dipergunakan untuk pembelian /pembiayaan barang modal yang nilainya sangat besar, sehingga
tidak mungkin dipikul sendiri oleh lessor.
Masalah utama dalam akuntansi sewa leveraged adalah apakah transaksi tersebut harus dicatat sebagai
peristiwa ekonomi tunggal atau sebagai transaksi terpisah. Semua sewa leveraged memenuhi kriteria
sewa guna usaha, bagaimanapun sewa leveraged mungkin dipertanggungjawabkan sewa dengan
transaksi hutang tambahan atau sebagai transaksi tunggal.FASB menetapkan bahwa sewa leveraged
harus dipertanggungjawabkan transaksi tunggal.
Lessee mencatat sewa sebagai sewa modal. lessor mencatat sewa sebagai sewa pembiayaan langsung.
investasi lessor dalam sewa adalah hasil bersih dari beberapa faktor:

Sewa piutang bersih yang bagian atas sewa yang telah yang berlaku untuk pokok pinjaman dan
bunga atas hutang nonrecourse.

Piutang terhadap jumlah kredit pajak investasi untuk direalisasikan atas transaksi tersebut

Nilai sisa yang diperkirakan aktiva yang disewakan.

yang belum diakui dan pendapatan ditangguhkan terdiri dari pendapatan sewa yang
diperkirakan sebelum kena pajak (atau rugi), setelah dikurangi biaya langsung awal yang tersisa
akan dialokasikan untuk pendapatan selama masa sewa
Financial Analysis Of Leases
Penggunaan leasing dapat juga mempengaruhi rasio profitabilitas dan liquiditas sebuah
perusahaan. Sebuah perusahaan menggunakan operasi leasing untuk memperoleh aset yang
memiliki posisi modal kerja yang relatif lebih baik dan rasio ROA yang relatif lebih tinggi saat ini dari
pada jika telah mencatat transaksi tersebut sebagai sewa modal.